成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告课件

《成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告课件（56页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、南沿线项目市场环境调研报告南沿线项目市场环境调研报告2007.3.152007.3.15成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告城南副中心简介城南副中心简介科技产业中心科技产业中心总部经济圈总部经济圈市政办公中心市政办公中心会展商务中心会展商务中心南南沿沿线线发发展展规规划划城南副中心发展诱因是城市扩张的必然。成都高新区继1997年的“现代化城市新区、高新技术产业化基地”定位之后，城南经过一段时间发展以后，在2004年被正式定位为”城市副中心”。是城南新区的核心区。总规划面积3.59平方公里，北起火车南站,跨三环至外环线。功能上主要以办公、金融、商业、生态居住和高新技术产业为主。而在对城南新区最

2、新一轮规划定位中，又发生了一些新的变化。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告未来的城南新区未来的城南新区 天府立交南南沿沿线线发发展展规规划划新城南新城南在最新一轮规划被定位为定位为“城市城市新中心，现代化新城区新中心，现代化新城区”。城市建设区面积约35平方公里，其中外环生态保护带约3.8平方公里。在总目标下，下辖五大子目标：“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”以及“宜居人文住区”即是两中心，两基地，一住区即是两中心，两基地，一住区。将有50多万居住人口，60多万就业人口。天府软件产业园预计将形成约1000万平米软件研发及科技创新硬件设施区域，在2010年

3、将达到800亿的软件销售收入，容纳20万从业人员；新城南未来住宅开发拟以11、12层的中小高层为主，同时适度提升公共用地的开发强度和力度；成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南南沿沿线线发发展展历历程程世纪城世纪城会展中心会展中心绕城高速绕城高速元元华华路路站站华华路路天天府府大大道道三环路三环路地铁会展中心站地铁会展中心站天府长城天府长城站南启站南启动动华阳华阳行政办公区行政办公区孵化园孵化园天府软件园天府软件园地铁地铁1号线号线通威中信新希望中国水电希顿国际广场点位拉动：点位拉动：城南新区城南新区与高新区发展密切相联，2000年之后，随着城南新区三环外交通路网的逐渐完善正式进入快速发展阶

4、段。第一阶段第一阶段：沿天府大道从站南向华阳方向纵向发展，代表项目为03年天府长城；第二阶段第二阶段：04年城南规划出台，政府南迁确认，站前启动、会展世纪城开始动工从中部带动，随后和黄拿到“城南地王”；第三阶段第三阶段：也就是目前阶段，随着站华路、元华路、红星路南沿线的打通，新区进入快速发展阶段，开始由纵横成片发展成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告线型发展：线型发展：城南新区主要依托于六纵道路在南北向将市区各不同功能板块和华阳连接起来，为区域人流、物流提供了纵向交通体系；东西向的交通体系主要是为了打通与双流和东部新区的连接；由于双流板块（包括老城区、航空港、牧马山片区）和东部新区板块发展价

5、值在不断提升，目前四横道路以及经未来地铁出口站横向至双流百家，蜀郡到牧马山的多条横向道路将大大拉动沿线的土地价值。从目前新区住宅发展来看，继南沿线两边住宅热潮后，站华与元华纵向带正成为角逐场，居住价值极高。地铁1号线带来的速度经济、人流效应将极大的拉升区域价值，市政府、软件园、第三领馆区、会展中心等因素将使商业商务价值凸显。成昆铁路一号线南南沿沿线线发发展展历历程程成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告住宅地价演变：（商业地价详见附件表单）住宅地价演变：（商业地价详见附件表单）04年和黄（206万/亩）05年底蓝光（366万/亩）06年九龙仓（640万/亩）07年4月中海（702万/亩）；6月

6、武城（920万/亩）；10月嘉里（1220万/亩）（7号地块）三年地价增加六倍；项目所在大源组团板块其居住价值主要靠区域科技和商务配套横向拉动，由人南路、1号线纵向拉动；由于受制于成昆铁路和成雅快速通道影响，往西向价值逐渐减弱；站南板块价值大源组团沿线盘双流、华阳包含总部经济圈和包含总部经济圈和市政办公中心市政办公中心包含科技产业和包含科技产业和会展商务中心会展商务中心华阳板块华阳板块牧马山牧马山板块板块航航空空港港3400-4000元/7500-12000元/7500-8000元/7500元/4800元/5 58 80 00 0元元/洋房7600元/别墅1.6-2.3万/南南沿沿线线发发展展

7、历历程程成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告从从南沿线写字楼发展状况南沿线写字楼发展状况看现实的市场机会看现实的市场机会成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告世纪城世纪城会展中心会展中心绕城高速绕城高速元元华华路路站站华华路路天天府府大大道道三环路三环路地铁会展中心站地铁会展中心站天府长城天府长城站南启站南启动动华阳华阳行政办公区行政办公区孵化园孵化园天府软件园天府软件园地铁地铁1 1号线号线集中商集中商服用地服用地（写字楼）（写字楼）管委会办公大楼管委会办公大楼(中档中档)市政府办公大楼市政府办公大楼软件与孵化园办公软件与孵化园办公世纪城与传媒中心世纪城与传媒中心写字楼集群用地写字楼集群用

8、地各写字楼沿南沿线两侧分布，由政各写字楼沿南沿线两侧分布，由政府主导，针对性与功能性强府主导，针对性与功能性强南南沿沿路路线线写写字字楼楼供供需需现现状状与与分分布布特特点点成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南沿线写字楼供需现状与分布特点南沿线写字楼供需现状与分布特点本部分所指南沿线是从三环外（天府立交）到华阳部分。1 1、现有写字楼供应与主要特点、现有写字楼供应与主要特点现有写字楼部分主要包括高新管委会、市政府办公大楼、孵化园与软件园总部中心、世纪城与传媒中心。主要沿南沿线两侧分布，是在政府主导下形成的，主要承担政府相关职能与软件业发展职能。在最初由于无写字楼可以租用，为了能最先把握南沿

9、线的发展机会，这些办公楼形成后有部分房产开发企业，贸易企业也进入到孵化园和高新管委会办公。随着南沿线的不断发展，他们必然会做出新的选择。南南沿沿线线写写字字楼楼中中观观部部分分（写字楼）（写字楼）成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南南沿沿线线写写字字楼楼中中观观部部分分南沿线写字楼需求分析南沿线写字楼需求分析 随着南部新区的发展，各种利好因素将促使此区域写字楼得以快速发展。其利好因素主要包含地铁以及各市政道路完善、（实现与CBD快速对接）市政府搬迁、会展作用加强、明确提出IT软件发展目标、第三领馆区的落户、成都作为新特区等。地铁与道路系统对写字楼发展影响地铁与道路系统对写字楼发展影响 地铁

10、与“六纵四横”的道路格局给南沿线写字楼发展注入了强大的活力。作为城市的动脉，它实现了CBD与SubCBD的快速对接，它将加速和满足商务办公对高度集中的资金流，信息流的商务要求。市政府搬迁对发展写字楼的影响市政府搬迁对发展写字楼的影响 市政府作为城市发展的决策与经营者，拥有其庞大的市政体系，其高度集中的政务窗口将汇聚各行各业的资金、政策、信息流向，而其延伸体系更是惊人。其核心会聚作用无可替代。对于写字楼发展来讲，商务作为最高级的一种发展模式，与政府汇聚效能是契合的。由此产生的金融、法律、会计、管理等会展经济给写字楼发展带来的机会会展经济给写字楼发展带来的机会 南沿线新会展作用正在不断加强，为此，

11、传媒职能中心应运而生。但会展不仅仅是一个城市的职能窗口，会展经济带来的延伸体系是非常丰富的，统计发现，直接可展览行业类别有三、四十种以上。而且由此带来的旅游产业，广告、咨询、服务将给写字楼发展以促进。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南南沿沿线线写写字字楼楼中中观观部部分分ITIT软件产业发展给写字楼发展机会软件产业发展给写字楼发展机会在南部新区中，政府明确到2010年实现800亿软件销售收入，而目前成都软件产业主要靠给欧美、日本、澳洲、韩国等的外包业务。而华为、联通、诺基亚、NEC、中兴等综合服务提供商综合服务提供商与技术研发支持商技术研发支持商将重点拓展在西部和成都的业务，将为广告、印

12、刷包装、服务、贸易等带来发展机会。直接和间接促进了对写字楼的需求第三领馆区落户给写字楼发展机会第三领馆区落户给写字楼发展机会成都在西部的地位和领导力得到了国际社会的认可，并已经成为不少国家在经贸、文化交流等方面不可或缺的重要城市。而领事馆的设立和领事馆的集中修建，还将吸引更多的国家在此设立领事馆，吸引更多跨国公司总部的进驻。国际化将越来越明显。成都领事馆设置目标是20个,目前已经有7个领事馆外加一个外事处。在跨国贸易、文化交流等方面衍生的金融、法律、顾问咨询、管理业将大大发展，这为高档写字楼发展提供了非常好的机会。根据统计，世界500强目前有121强进入成都。成都南沿线商业地产项目市场环境调研

13、报告南南沿沿线线写写字字楼楼中中观观部部分分南沿线写字楼潜在供应与未来发展方向研判南沿线写字楼潜在供应与未来发展方向研判1 1、拟建写字楼供应、拟建写字楼供应目前在建的写字楼包含新希望商务大厦，中国水电大厦。2、潜在写字楼供应 在集中商服用地上，潜在的写字楼供应较多，准备拟建的包含德丰、中信、希尔顿等。根据统计，未来三年南部新区可能供应的写字楼体量将超过60万平米。（整个南沿线地块格局详见后面附件，各地块控规条件见附件表单。）3 3、个案简单分析、个案简单分析成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告中国水电大厦中国水电大厦(酒店酒店+写字楼写字楼+商业商业)总建筑面积：7.3万平方米，建筑高度1

14、09.7米。（地上26层，地下2层）设计单位：深圳华森建筑设计有限公司绿化率：高达32.43%。大厦拥有生态化的办公环境、5A级智能化配套设施、24小时专项服务的高级商务配套设施。国际化物业管理公司的管理的超豪华五星级酒店能给人高尚、尊贵的贵宾感受。点评：生态化+智能化+酒店管理 硬件与软件具备，同时注意中国水电的行业资源能力，项目本身层高，退距，外形具备特色成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告中信大厦中信大厦(写字楼写字楼+商业商业)规划建筑面积：64604平米总占地：17363平米（26亩）建筑高度：142米。为中信深圳集团携手四川光达置业打造的“国际甲级写字楼高端商业”复合型项目。点评

15、：注意其造型，与中信的金融背景。联合的资源整合能力强。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告 希顿国际广场希顿国际广场(写字楼写字楼+商业商业+酒店）酒店）希顿国际广场总投资20亿人民币，由三栋高168米、三角水晶造型的建筑群组成，希尔顿将成为其中一足。成都希顿国际广场项目中三幢168米高(约40层)的水晶造型建筑群，总建筑面积达27万平方米。其中，净高168米的希尔顿酒店，修好后将是我市所有五星级酒店中最高的，比高度为155米的香格里拉酒店还高出13米。据悉，该项目净用地面积15208平方米，总建筑面积约270000平方米。其中，地上建筑面积约210000平方米，地下建筑面积约60000平米

16、，总停车位约2000个，而酒店房间数将达到515间。点评：国际化+综合性+绝对高端+绝对地理位置+标杆效应成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告新希望商务大厦新希望商务大厦新希望国际商务大厦B区:建筑面积147603.31,地21532.64,地上126070.67 地下2层,地上29层 建筑高度:99米点评：老牌本土资本家，造型一般，档次中高档，针对层面明显，主要为本土资源，本身地价便宜成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南南沿沿线线写写字字楼楼中中观观部部分分4、南沿线写字楼未来发展方向、南沿线写字楼未来发展方向由前面中观分析和个案分析来看，南沿线写字楼今后的发展将是向超高层（是向超高层

17、（100米以上）、米以上）、更加向国际化与融合方向发展，各写字楼的特点将更加突出。新理念、新材料、新技术、新工艺等创新成为建筑的基准，新理念、新材料、新技术、新工艺等创新成为建筑的基准，智能化、网络化、集成化等概念成为物业的卖点。智能化、网络化、集成化等概念成为物业的卖点。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南南沿沿线线写写字字楼楼中中观观部部分分南沿线写字楼对应客群研判南沿线写字楼对应客群研判1、租赁企业预判、租赁企业预判选择三环外南沿线写字楼的租赁企业这里只做定性的分析研判，定量分析将在问卷中深入。在前面，我们论述了南沿线写字楼的发展特点与相关的产业链条关系，也对成都目前有代表性的三个甲

18、级写字楼客户情况做了调研分析。我们将从租赁企业行业类别角度对可能在南沿线的租赁客户做一预判。按行业类别分：市政府机会对应行业类别：金融、通信、邮政、商贸(进出口)、房地产开发、法律会计、管理等会展经济对应行业类别:快速消费品、广告、印刷包装、咨询、市场调查、信息管理与服务等IT软件产业对应类别：网络、电子微电子、服务贸易、西南区域分销总部、专业服务等第三领馆区对应类别：金融、贸易、法律服务等成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南南沿沿线线写写字字楼楼中中观观部部分分南沿线的写字楼发展面临多种不同行业类别的机会。如何选择与把握适合自身发展的道路非常关键。法国拉德芳斯写字楼和日本新宿写字楼发展历

19、史与深圳福田区CBD写字楼发展可以给我们很多启示。对于成都市政府来讲，要实现跨越式发展，并没有时间也没有综合控制能力去学习拉德芳斯由EPAD统一集中开发，政府掌控，市场调节方式。（经过40年建设）；也不具备日本新宿九条地铁，日均人流量400万人次的条件；而深圳福田区发展和成都南沿线有很多相似之处，但深圳政府规划掌控能力更强，深圳-香港-广州的珠江三角洲经济带的国际化走势更加明显，所以南沿线写字楼的开发在政府急功近利的跨越式发展下，（要求所以商服用地一年内必须动工开发）纯粹由市场来调节的。这就为开发商带来了很大的市场风险，可能是定位一样的重复建设。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南南沿沿线

20、线写写字字楼楼中中观观部部分分2、投资预判、投资预判选择三环外南沿线写字楼进行投资，由前面成都整体投资市场分析可知，写字楼投资行为主要发生在有实力的企业和集团购买上面。整体投资力度与投资观念还有待提高，但随着今后的发展，写字楼将越来越走向只租不售阶段。这就对开发商综合的资源整合能力与开发能力，产品创新能力提出了挑战。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南沿线写字楼中观部分综合结论南沿线写字楼中观部分综合结论总总 结：结：在写字楼中观部分中，我们首先对三环外南沿线已有写字楼特征在写字楼中观部分中，我们首先对三环外南沿线已有写字楼特征做了说明，明确其区域内写字楼发展的多种利好机会，同时对潜在做了

21、说明，明确其区域内写字楼发展的多种利好机会，同时对潜在供应量与潜在供应写字楼特点做了梳理，明确本项目写字楼的供应量与潜在供应写字楼特点做了梳理，明确本项目写字楼的发展发展基调为基调为超高层、高档次、国际化、特色与专业化方向。同时，新理超高层、高档次、国际化、特色与专业化方向。同时，新理念、新材料、新技术、新工艺等创新成为建筑的基准，智能化、网念、新材料、新技术、新工艺等创新成为建筑的基准，智能化、网络化、集成化等概念成为物业的卖点。络化、集成化等概念成为物业的卖点。在对南沿线潜在租赁客户的分析过程中，我们按照区域发展特点在对南沿线潜在租赁客户的分析过程中，我们按照区域发展特点与行业类别一一对应

22、，明确其租赁客户行业的重点化（金融、与行业类别一一对应，明确其租赁客户行业的重点化（金融、IT、不动产、贸易）与多元化特征；投资将向只租不售方向发展，也指不动产、贸易）与多元化特征；投资将向只租不售方向发展，也指出了区域发展写字楼的开发风险。对开发企业也提出了新的要求。出了区域发展写字楼的开发风险。对开发企业也提出了新的要求。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南延线城市功能结构南延线城市功能结构世纪城天鹅湖花园世纪城天鹅湖花园天府软件园天府软件园高新孵化园高新孵化园会展中心会展中心高新管委会高新管委会诺基亚诺基亚IBMIBM实验实验室室成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告定定 位：位：城

23、市新中心、城市新中心、现代化新城区；现代化新城区；功能结构：功能结构：行政办公中心：行政办公中心：新市政府办公中心，海关大楼，市中级人民 法院办公大楼，高新区检察院办公大楼 创新研发中心：创新研发中心：高新科技孵化园，天府软件园；到到20102010年，仅软件销售收入将达到年，仅软件销售收入将达到800800亿的，容纳亿的，容纳 20 20万从业人员。万从业人员。区域总部基地：区域总部基地：川投集团、新希望、通威、中信、正大等投 资新建总部高级写字楼；现代服务基地：现代服务基地：中国银行、中国建设银行、中国联通、中国网通、中国移动、平安保险等在城南分布网点；宜居人文住区：宜居人文住区：凤凰城、

24、天鹅湖、英郡等高档住区拔地而起，海洋乐 园、现代艺术馆、歌剧院、主体公园、综合性体育公园等 座落于此；中国第三领馆区：中国第三领馆区：美国、德国、法国、新加坡、巴基斯坦、韩国；成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告2007.12.212007.12.21进一步加强公共住房制度体系建设的意见进一步加强公共住房制度体系建设的意见 明确指出：成都将建设明确指出：成都将建设“高级员工公寓高级员工公寓”解决高级专业人解决高级专业人 才的住房问题，首先在才的住房问题，首先在成都高新区范围内试成都高新区范围内试 点，点，建设与重大招商引资项目配套的建设与重大招商引资项目配套的“高级员高级员 工公寓工公寓”。

25、2007.12.102007.12.10，“向东向南发展规划向东向南发展规划”城南城南定位：定位：城市新中心、城市新中心、现代化新城区；现代化新城区；政策支持强大，公寓产品前景明朗！政策支持强大，公寓产品前景明朗！南延线关政策南延线关政策成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南延线南延线20082008年住宅推出量预计年住宅推出量预计新项目已入市项目新项目出货量预计新项目出货量预计为为68万方；万方；已入市项目，后续出已入市项目，后续出货量预计为货量预计为100万方；万方；预计预计2008年南延线住年南延线住宅出货量约为宅出货量约为168万方，万方，届时，市场竞争会非届时，市场竞争会非常激烈；

26、常激烈；成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告项目名项目名项目位置项目位置总建筑面积总建筑面积产品形态产品形态主力户型主力户型均价均价销售率销售率天府长城柏南郡高新区天长路59号约17万平方米高层电梯73140平米 7800售磬领馆区1号南延线新会展旁17万平米高层、小高层90180平米6500一期售磬世纪城天鹅湖花园南延线天府大道中段180万平方米 高层电梯40550平米7500售磬南城都汇南三环路四段站华路共250万一期19万高层电梯一期120140平米8000一期售磬华润.凤凰城高新南区大源组团花荫村39.4万高层电梯70170平米7500一期售磬中海兰庭新会展片区站华路 35万平方米

27、高层电梯80160平米7500一期售罄英郡icon高新区天府大道中段48.8万平方米 高层电梯902726000一期售罄育才竹岛 天府大道南延线双流县区22万平方米 高层电梯801906000售磬盛南领地高新区天府大道中段约8.1万平方米 多层、小高层、高层1302307000售磬市场去化市场去化情况好；情况好；价位走在价位走在市场高端市场高端9090170170平米，平米，小户型少；小户型少；大盘、品牌开大盘、品牌开发商云集；发商云集；南延线住宅市场情况南延线住宅市场情况成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南城都汇南城都汇楼盘名称：楼盘名称：南城都汇一期地址：地址：南三环路四段站华路楼幢数

28、：楼幢数：29楼层：楼层：16层总户数：总户数：1548套总建筑面积：总建筑面积：191916价格：价格：尾盘价格8500销售情况：销售情况：已售完重点项目情况成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告户型户型面积面积套数套数比例比例套二套二80-9080-9060603.88%3.88%套二套二90-10090-10032032020.67%20.67%套三套三100-110100-11017417411.24%11.24%套三套三110-120110-12032322.07%2.07%套三套三120-130120-13035235222.74%22.74%套三套三130-140130-1403

29、1231220.16%20.16%套四套四140-150140-15022422414.47%14.47%套四套四160-170160-17016161.03%1.03%套四套四220-230220-23050503.23%3.23%其它其它2802802 20.13%0.13%跃层跃层380-400380-4006 60.39%0.39%南城都汇一期户型分布南城都汇一期户型分布603201743235231222416502605010015020025030035040080-90 90-100100-110110-120120-130130-140140-150160-170220-23

30、0280380-400户型统计：成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告中海兰庭中海兰庭重点项目情况占地面积：占地面积：110亩建筑面积：建筑面积：35万方楼层：楼层：24层价格：价格：目前均价7500销售情况：销售情况：一期三批次销中一期一批次2007.8.4推出191套，6500元/平方米。目前销售完。一期二批次2007.9.22推出194套，7000元/平方米，售完。一期三批次2007.10.17推出374套，7500元/平方米。目前正销售中成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告户型统计：户型户型面积面积套数套数比例比例套二套二90-10090-10026126133.42%33.42%套

31、三套三110-120110-12016516521.13%21.13%套三套三120-130120-13023523530.09%30.09%套四套四130-140130-14024243.07%3.07%套四套四140-150140-150969612.29%12.29%成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告华润华润凤凰凤凰城城占地面积：占地面积：356亩规划建筑面积：规划建筑面积：约70万方一期占地：一期占地：130亩建筑面积：建筑面积：39.4万方总户数：总户数：2498户户型区间：户型区间：70-170绿地率：绿地率：35.7%目前价格：目前价格：7500元/销售情况：销售情况：一期二

32、批次销售中，目前销售85%左右客户情况：客户情况：3成以上为投资客户；成都为主，外地以沿海城市为主，注重开发商品牌和区域升值潜力。重点项目情况成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告项目地址项目地址双流县 南延线新会展锦江畔 开发商开发商四川省星元房地产开发有限责任公司 占地面积（亩）占地面积（亩）39553.35(平米)总建筑面积（）总建筑面积（）17万平米 绿化率绿化率50.2%物业类型物业类型32层、8+1层 项目规划项目规划/建筑特色建筑特色德式风情巴登印象，采用原生态的园林规划,毗邻规划中的领馆区。项目开盘时间项目开盘时间2007年9月29日面积区间（）面积区间（）90-180当前均价

33、当前均价6500体量体量共计1440套销售情况销售情况95%领馆区领馆区1 1号号 重点项目情况成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告项目地址项目地址双流县区天府大道南延线 开发商开发商成都竹岛置地发展有限公司占地面积（亩）占地面积（亩）64亩 总建筑面积（）总建筑面积（）约22万平方米 绿化率绿化率39.50%物业类型物业类型17-32层 项目规划项目规划/建筑特色建筑特色项目由住宅、岛屿、滨河湿地公园三部份组成项目开盘时间项目开盘时间2007年10月27日面积区间（）面积区间（）80190 当前均价当前均价5600体量体量1300余套 销售情况销售情况100%育才竹岛育才竹岛 重点项目情况

34、成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告项目地址项目地址高新区天长路59号 开发商开发商成都深长城地产有限公司占地面积（亩）占地面积（亩）69亩 总建筑面积（）总建筑面积（）约17万平方米 绿化率绿化率30.60%物业类型物业类型18层,34层 项目规划项目规划/建筑特色建筑特色新古典风格和新加坡风情 项目开盘时间项目开盘时间2007年4月15日面积区间（）面积区间（）73-140当前均价当前均价7800体量体量969套 销售情况销售情况98%天府长城柏南郡天府长城柏南郡 重点项目情况成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告项目地址项目地址高新区天和路9号 开发商开发商成都润和百通实业开发有限公司

35、占地面积（亩）占地面积（亩）16亩 总建筑面积（）总建筑面积（）48776平方米 绿化率绿化率26%物业类型物业类型19层 项目规划项目规划/建筑特色建筑特色金属酷构外立面，L型创意阳台，创新奇偶层设计项目开盘时间项目开盘时间2007年1月面积区间（）面积区间（）60300当前均价当前均价5700体量体量427套 销售情况销售情况住97%商10%原筑原筑 重点项目情况成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南部新城功南部新城功能结构能结构行行 政政商商 务务交交 通通其其 它它新市政府办公中心新市政府办公中心高新区政务服务中心高新区政务服务中心第三领事馆区第三领事馆区新会展中心、高新产业孵化新会

36、展中心、高新产业孵化园、天府科技园、传媒中心、园、天府科技园、传媒中心、洲际酒店、假日酒店、希尔顿酒店洲际酒店、假日酒店、希尔顿酒店地铁一号线、天府大道、站华地铁一号线、天府大道、站华路、元华路红星路南延线、四环路、元华路红星路南延线、四环路（即将开出口）路（即将开出口）世纪城天鹅湖花园、南城都汇、世纪城天鹅湖花园、南城都汇、彩叠园、盛南领地、中信广彩叠园、盛南领地、中信广场场公寓几乎是市场空缺，仅有少量做为软件园配套；公寓几乎是市场空缺，仅有少量做为软件园配套；南延线潜在客户分析南延线潜在客户分析 公务员 领事馆工作人员 相关产业人员（如：会计、律师事务所）IT产业中、高级管理、技术人员 新

37、闻从业者 酒店中、高级管理、技术人员 市区各企业工作人员 投资者 初次置业者 金融，贸易区域服务企业工作人员成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南延公寓模式及方向南延公寓模式及方向 自由职业者，投资、置业者 领事馆工作人员 中、高层技术、管理人员 公务员 商务人士 高级私人寓所高级私人寓所 高级白领公寓高级白领公寓 高新区企业技术员工 初次置业着 普通居住公寓普通居住公寓金融、贸易企业员工成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告小结小结 南延线公寓市场是空白，南延线公寓市场是空白，20082008年南延线住宅放量约年南延线住宅放量约168168万方，万方，区域市场竞争较为激烈；公寓产品方向有：

38、区域市场竞争较为激烈；公寓产品方向有：高级私人寓所、高级高级私人寓所、高级白领公寓、普通居住公寓；白领公寓、普通居住公寓；成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告l南延线片区商业房地产现状南延线片区商业房地产现状l南延线四大组团区域商业分布南延线四大组团区域商业分布l南延线居住客群剖析南延线居住客群剖析l南延线商业潜在竞争对手南延线商业潜在竞争对手中中观观环环境境研研究究第第二二部部分分（商商业业）成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南延线片区商业房地产现状 根据规划，高新南区规划面积为高新南区规划面积为4747平方公里，高新技术产业开发南区为平方公里，高新技术产业开发南区为2020多平多平方

39、公里，南部副中心占地则约方公里，南部副中心占地则约1212平方公里，平方公里，主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成。天府大道人民南路南延线是成都城市向南发展的主轴线，其中途经高新区境内长达8.237公里的道路将串起站前、科技商务、市民（市政）、中央绿化（公园）4大广场，广场周边则分布着城南新区的主题组团六大功能片区，即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。据了解，目前高新区已定出在3年内投资20亿元修建基础设施的计划。0707年南延线区域拍卖土地共计年南延线区域拍卖土地共计 3300 3300亩（包括亩（包括0606年拍卖尚未开发的）

40、，以控规年拍卖尚未开发的），以控规条件计算，共计体量达条件计算，共计体量达168168万方，以国际新区中商业发展建设为蓝本，我们预估万方，以国际新区中商业发展建设为蓝本，我们预估0808年年入市的商业体量在为总体量的四分之一即入市的商业体量在为总体量的四分之一即4242万方左右。万方左右。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南延线四大组团区域商业分布麓山版麓山版块块大源组大源组团团站南版块站南版块起步区起步区九龙仓九龙仓123123亩亩近近2020万平米万平米商业，和黄商业，和黄近近9 9万平米商万平米商业、宜家为业、宜家为主主本区域主要本区域主要包含天府长包含天府长城在内的社城在内的社区型

41、商业区型商业绿化带的阻隔作用区域区域型商型商业业家乐福家乐福大世界大世界区域商区域商业业200200亩集亩集中配套商中配套商业业2020万平万平米区域米区域型商业型商业附属附属配套配套型商型商业区业区域域会展会展商业商业区区站南版块站南版块本区域主要依托于火车南站，以人南立交为界向东西方向扩展，向南则以天府立交为界。此区域主要包含有欧尚、宜家、汽车展览欧尚、宜家、汽车展览销售商以及一些高档餐饮销售商以及一些高档餐饮。已经成型的住宅部分带来了大量的沿街商铺。此区域紧临玉林、棕南棕北商圈，周边人气较旺。大源组团大源组团规划面积为20多平方公里，南北向以外环和华阳为界，东西向以锦江和成昆铁路为界限。

42、规划总人口为2530万人。目前此区域配目前此区域配套较少，区域内的楼盘纵多主要集中在天府大道套较少，区域内的楼盘纵多主要集中在天府大道以东新会展住宅区域内。以餐饮配套为主，并有以东新会展住宅区域内。以餐饮配套为主，并有部分休闲水吧及高档服饰。部分休闲水吧及高档服饰。麓山版块麓山版块目前南延线规划的大型低密度生活居住区，较多品牌知名开发商纷纷在此。该区域目前极度缺乏商业配套、连项目周边的基目前极度缺乏商业配套、连项目周边的基本生活配套都很匮乏。本生活配套都很匮乏。这也是受到了南延线楼市销售，投资比例过高的影响。从远期来看，即将投建的极地海洋公园及天府大道终端广场，将会为此区域带来商机。成都南沿线

43、商业地产项目市场环境调研报告南延线商业网点分布南延线商业网点分布此区域是以大型卖场、超市为主，目前已入住的是宜家、欧尚，未来将会有九龙仓，及和黄的配套商业。此区域以社区配套为主，主要以天府长城楼盘的社区配套为主，该区域目前入住率较低，商铺的租售率也较低。政府政务版块，未来成都市政府办公区域，旁边有新益州公园，未来估计可能会存在以休闲餐饮为主的商业配套。政府规划绿色隔离带世纪城版块，是以电子商务办公及会展经济为主的区域，目前存在的商业业态是餐饮、休闲娱乐，有世纪城内的西蜀长廊、天堂购物街及天府软件园的低档餐饮配套。麓山版块，目前缺乏商业配套，未来将有极地海洋公园及华阳终端广场两个以休闲娱乐为主的

44、商业配套成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南延线居住客群剖析南延线居住客群剖析站南版块汇集了大量的品牌开发商，如和记黄浦、华润、中海、深长城等，未来将是一片高档住宅区域，会带来总多的中高档人群。此区域未来将是市政办公版块，将会汇集成都市政府及其他事业单位的办公人群。大源组团区域将会带来一定的中低端人群以天府软件园为主的高科技办公人群，领事馆规划区带来的外籍人士及居住在高端人群政府规划低密度，高端生态住宅区域，会有大量的高端人群入住。地铁1号线，11年地铁1号线正式通车后不可估的市区消费者。来自华阳组团的消费人群成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南延线现有商业介绍 宜家宜家 欧尚欧尚 和

45、黄和黄 九龙仓九龙仓 富森美富森美 世世 纪纪 城城 商商 业业世纪城内高档饭店世纪城内高档饭店五星酒店五星酒店天鹅湖花园天鹅湖花园成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告未来南延线商业潜在竞争对手介绍-成都希顿国际广场希顿国际广场项目将于今年8月开工，预计2010-2012年陆续完工。项目紧临天府大道地铁1号线出口，东邻国际新会展中心、天府科技园。该项目由成都希顿国际广场项目中三幢168米高(约40层)的水晶造型建筑群组成，总建筑面积总建筑面积达达2727万平方米万平方米,(,(地上建筑面积约地上建筑面积约210000210000平方米，地下建筑面积约平方米，地下建筑面积约6000060000

46、平方米平方米)整个项目将投资整个项目将投资2020亿亿元人民币。元人民币。希顿国际广场聘请了欧洲第一、世界第三的ATKINS(阿特金斯，迪拜七星级“帆船酒店”设计公司)进行规划和建筑设计。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告中信广场中信广场意境图中信广场意境图中信广场奠基仪式中信广场奠基仪式成都中信广场位于人民南路南延线，地处国际城南CBD核心发展区域，本项目集国际甲级写字楼和时尚购物中心于一体，总建筑面积超过总建筑面积超过1313万平方万平方米。米。135135米的绝对高度米的绝对高度.中信广场，作为中信集团旗下高端写字楼典范，早已树立起了市场的标杆形象，并在香港、深圳、北京、广州等全国中

47、心城市均有极具影响力的作品。作为专业写字楼行业领航者的成都中信广场必将全面提升区域价值.成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告 天府大道西侧均为政府规划商服用地，在06年放量巨大。目前周边已经聚合了中环、中聚合了中环、中信、中兴、正成、天合等众多品牌开发商信、中兴、正成、天合等众多品牌开发商。通威品牌在此区域不具备绝对优势通威品牌在此区域不具备绝对优势。本项目地块拍卖价格为200万/亩，于周边地块拍卖价格相比不具备优势拍卖价格相比不具备优势。南延线东侧存在大量的住宅楼盘及未来规东侧存在大量的住宅楼盘及未来规划领事馆区划领事馆区。有天鹅湖花园、英郡、领馆区1号、三利宅院等高端住宅。可以预见此区将

48、是未来南延线商圈最为繁华之处。项目所在地南延线大源组团土地供应成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告项目所在地南延线大源组团交通动线 项目周边道路通达性良好通达性良好，紧邻天府大道南延线，到市区15分钟车程。处于南部新城路网核部新城路网核心地段心地段，享受南部新城的四纵三横的道路系统。项目距规划地铁地铁1号线世纪城站点仅五百米号线世纪城站点仅五百米之遥。地铁1号线预计09年底试通车。正式通车后项目地块距市区天府广场仅需五分钟时间仅需五分钟时间。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告商业中观分析结论 目前南部新区的商业仍处在待发展时代，目前的商业配套不完善，商业业态单一，以低档餐饮为主目前的商业

49、配套不完善，商业业态单一，以低档餐饮为主（天府软件园配套食堂），世纪城有少部分高档服饰专营店、五星级酒店及高档娱乐会所。（天府软件园配套食堂），世纪城有少部分高档服饰专营店、五星级酒店及高档娱乐会所。随着已拍卖的大量商服用地的动工，及地铁1号线的建设，未来将会有大量的办公人群泳入此区域。未来将会有大量的办公人群泳入此区域。但从已知的周边几个地块的规划来看，会出现相当体量的写字楼商务配套但从已知的周边几个地块的规划来看，会出现相当体量的写字楼商务配套，这也注定未来该区域将会存在很大竞争。目前南延线商业整体供应体量趋于保守，象中信等开发商对于商业业态的发展方向仍处于观望态度。目前南延线商业整体供应

50、体量趋于保守，象中信等开发商对于商业业态的发展方向仍处于观望态度。而现今商业业态方向缺失高端餐饮、商务会所、大型卖场、超市等。而现今商业业态方向缺失高端餐饮、商务会所、大型卖场、超市等。成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告1234567891011121314本项目本项目嘉里嘉里中海兰庭中海兰庭华润华润凤凰城凤凰城正成正成蜀都嘉泰蜀都嘉泰中环中环东方投资东方投资通威通威中国石油中国石油西藏紫罗兰西藏紫罗兰德丰投资德丰投资天合天合中兴中兴1516171815181920212223242526中海中海南城都汇南城都汇龙润龙润新华社新华社省电力省电力中天盈中天盈中航中航东方控股东方控股中海中海中

51、天盈中天盈南苑南苑铂士建设铂士建设27282930313233343536国电国电瑞光瑞光曙光曙光中石油中石油网通网通川投川投恒泽动力恒泽动力特拉克斯特拉克斯深长城深长城上海华敏上海华敏三峡三峡泰德投资泰德投资华电华电西南院西南院市中院市中院37383940414243上普置地上普置地注：红色为商业用注：红色为商业用地地黄色为住宅用地黄色为住宅用地附件部分附件部分成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告近几年可能出现的写字楼地块分布图近几年可能出现的写字楼地块分布图成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告交通：三轨九路交通：三轨九路交通状况交通状况成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告