国际房地产市场现状和趋势分析

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1、上海高档房产网 纬宝网 国际房地产市场现状和趋势分析第一节 典型国家房地产市场发展特点和动向一、美国房地产市场现状与特点分析本章通过在低住房抵押贷款利率的刺激下，2001年美国的新房销售量比前一年增加了2.6%，达到创纪录的90万套。2001年12月份，美国的新房销售量经季节调整后按年率计算达到94.6万套，比11月份增加了5.7%，为同年3月份以来的最高水平。美国住宅销售增长16.2%，刷新历史记录，但去年的商业楼房闲置率却比前年上升了5.7%，而且形势在持续恶化。2002年以来，美国房地产业继续呈兴旺势头。2002年房地产业的产值将构成美国经济总量的1/3，9月份美国新建住房开工数比前一个

2、月大增了13.3%，经季节调整后按年率计算达到184万套，这是过去16年来的最高水平。1. 市场现状1）房地产旺销好势头过去2年间，美国消费支出增长维持稳定的主要推动力是房地产市场的繁荣，因为从2000年下半年开始，美国股市便陷入熊市。美国家庭中财富价值的25%左右为房地产；房地产价值是股票价值的4倍。因此，房地产价格变化对消费的影响（财富效应）远大于股票价格的影响。2002年上半年流入房地产共同基金的资金为24.1亿美元(2001年仅为3.07亿美元)，5月新建住房的销售量比4月增加了8.1%，为过去6个月的最大增幅。但是，新屋动工总量比2月份的峰值下降了6.5%。目前的房地产热潮已经持续了

3、11年，是正常繁荣周期的2倍多。2002年10月份美国的旧房销售大幅度上升，并创历史上第三个最好销售月纪录。10月份美国的现有住房销售按季节调整后的年率计算为577万套，比9月份增加了6.1%，明显高于9月份2.6%的增幅。从美国各地区情况看，所有地区的旧房销售均比前一个月有较大幅度上升，其中东北部地区和西部地区的升幅分别达到7.9%和7.1%。旧房销售的上升也使住房价格继续攀升。过去10年间，发达国家只有3个国家没有经历房地产繁荣，它们是日本、德国和加拿大。日本房地产市场在1980-1990年间价格年均上涨12%。德国因国家统一，大量东部人口涌入西部，致使房价上升了30%左右，但目前的跌幅已

4、经达到了35%。迄今为止，房地产市场泡沫对美国消费还只是一个潜在的威胁。2002年美国现有住房销售量增长加速的原因主要有四个方面。首先是低利率的刺激。经济不景气迫使美联储降息，带动美国的住房贷款利率已经下降到20年来的最低水平，刺激美国民众纷纷买房或换大房。其次，暖冬和少雪气候为人们冬天出来看房买房提供了便利。第三，由于股市熊市连连，加之安然丑闻，让不少人目前对股市望而却步，转而把手上的资金投向房地产。购买住宅一直是美国人认为最保险和回报高的长期投资。第四，“9.11”事件后，许多美国人出于对经济前景的担忧，对大宗投资采取非常谨慎的态度，阿富汗战事的结束提高了美国人对住房等大宗投资的信心。2)

5、商业楼闲置令人忧2001年美国的办公楼房闲置率高达13.6%，与2000年相比上升了5.7%。今后商业楼房闲置率增长的趋势不但将持续下去，而且可能出现急剧恶化。商业楼房闲置率形势的恶化和持续，将从两个方面对经济恢复形成掣肘。首先是可能引起建筑业萧条，进而导致成千上万的建筑业工人失业。其次，商业房地产商的银行贷款将出现更多的呆帐或死帐，从而使已经遭受安然丑闻打击的美国金融系统面临更严峻的形势。10多年前的美国经济危机，就是从房地产企业破产开始的。3)房产价格持续上涨华尔街日报对美国100多个城市所作的调查显示，自1998年以来，美国城市的住房销售价格持续上涨，比家庭收入的增长速度快1倍。以波士顿

6、为例，房价在过去4年中增长了89%，而家庭收入仅增长22%。面对飙涨的房价，越来越多的经济学家开始担心房地产业走向泡沫化。纽约市房价已连续3年每年上升约13%，2002年头7个月已上升5.5%，皇后区房价上升超过15%，纽约长岛地区房价上涨已超过20%。即使在硅谷，因网络泡沫破裂一度跌落的房价，现在也涨回来了。美国房地产协会日前指出，美国房屋平均价位比一年前上涨9%，这是10年以来的最高升幅。4)建筑支出情况美国2002年9月份的建筑开支比8月份上升了0.6%，在调整季节因素后，按全年水平计算，达到8,367亿美元。在2002年头9个月里，美国的实际建筑开支总额为6,331亿美元，比2001年

7、同期的6,311亿美元增加了0.3%。9月份，美国的私人住宅建筑开支按年率计算为2,975亿美元，比8月份增长1.6%；私人非住宅建筑开支为1,562亿美元，比8月份下降1.7%；公用设施建筑开支按年率计为2,080亿美元，比8月份增长2.2%。5)复苏前景不平坦尽管目前的房地产业呆帐比例只有2%左右，远远低于90年代的7%，但问题的严重性是房地产企业的财政形势会继续恶化下去。不过，商业房地产业目前面临的困境并非由于盲目过度建筑所至，而是由于需求短期疲软。从上述情况的分析来看，美国房地产业内两大方面的一盛一衰，从另一个角度反映出美国经济恢复的复杂和艰难。这也预示着美国经济的恢复，仍将碰到各种各

8、样的新挑战，未来的回升，也只可能是起伏交错，缓慢前进。2.美国当前住宅设计的趋势1)注重邻里关系：消费者希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，而是要有一些邻居，使自己有身处社区的感觉；2)住宅设计重回“城镇”模式，人们在注重自己的独立之外也开始重视周围的环境；3)能容纳多个家庭的住宅重新走俏，这样可以大大降低住宅的维护费用；4)住宅的室外空间成为整个住宅的有机组成部分；5)在房屋外观设计和内部设计中都更加注重连贯性；6)四边形的房屋造型仍然是住宅设计的主流，房屋后部设计将变得和房屋前部设计同等重要；7)强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性；8)强调住宅外观设计具有鲜明的“主题”；9)即使低价位住

9、宅，室内装饰和建筑材料也要讲究；10)室内居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看，这往往意味着低屋顶、更加有特色的室内装饰和更多的生活空间。3.发展预测房地产市场将降温由于近几年美国家庭收入增长速度大大低于房价的增长速度，连续多年热度不减的美国房地产市场将开始降温。美国多数房地产市场今明两年将处于收缩期，但不是衰退，全面复苏和增长要到2003年年底和2004年。办公楼市场是整个房地产业中最不景气的部分，仓库用房市场2003年也不看好，家居和房屋零售市场是房地产业中较稳定的部分，将安全避开衰退。美国办公楼市场的规模约为3.5亿平方米，2002年内94%的市场处于收缩状态，到2004年仍将有70%以

10、上处于这一状态。美国的仓库用房市场和经济现状紧密相连，目前虽然多数处于收缩或衰退状态，但随着经济的改善在明、后年将极大地改变面貌，预计到2004年将出现全面复苏和增长。由于美国经济前景不明朗，目前家庭收入实现快速增长的可能性不大，因此，房价上涨过快将使美国低收入家庭实现购房的计划变得更加困难。美国总统布什已建议增加政府对4万多低收入家庭的资助，帮助他们支付购房首期贷款，向那些为低收入购房者建房和修房的承建人提供24亿美元贷款。二、英国房地产业发展现状与特点分析1房地产市场需求旺盛2000年以来，在英国中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更

11、趋活跃。以英国最大的抵押贷款银行一一哈利法克斯银行为例，该行2001年承接的住房抵押贷款客户增加了5%，总客户达到250万。在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“暂时保留”在抵押贷款银行。英国经办抵押贷款的银行有上百家。任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。2.房地产价格处于上升趋势2002年英国房价暴涨25%。英国最大的建房互助会Nationwide公布的数据显示，2002年英国房价飙涨了25.3%，抵押贷款持续增长。英国2002年全年的房屋销售额直逼1989年的历史高点。2002年全年抵押贷款突破2150亿英镑，比2001年增长了36%，是上世纪80年

12、代地产热潮时的抵押贷款额的4倍。所幸房价增长速度已经开始下降。Nationwide的调查数据显示，2002年12月份房价增长了1.7%，2002年11月份房价增长了2%。预计2003年房价将增长10%。目前，英国的平均房价为117206英镑。从上世纪90年代初开始，英国房产价格年均升幅都超过8%。尤其是伦敦市中心的房价，过去8年内升值了180%。当然，同其他国家和地区的情况一样，英国的房地产价格以不同地区、不同城市和不同城市中的不同地段而差异巨大。伦敦、曼彻斯特、伯明翰等大城市属于房价较高之列，各个城市不同区域间的房价也相差悬殊。例如，在伦敦市区海德公园以南房价最贵的地段，价格要比市区其他地方

13、高3到5倍，一套两居室的住房可达100多万英镑。而在近郊的一栋两层小楼，也不过几十万或十几万英镑。在以伦敦为主的许多城市中，可供建新房的地皮己几乎用光，而购房需求却在不断增加。以伦敦为例，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数在逐年上升。另外，由于经济因素，预计今后相当一段时间内利率不会有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。由此可见，英国的房地产市场将继续活跃。3.制度保障中低收入人群“劳者有其房”目前，英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房：其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。1980年，撒切尔政府开始通过

14、公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当年修改的住房法规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。“购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。优惠折扣起点为房价的30%。居住两年后，每超过一年再减房价的1%，住30年公房的房客则可以60%的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的60%。居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。居住两年后可以优惠房价44%，以后每超过一年再减房价的2%，但是最大优惠折扣不超过房价的70%。另外，公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。此项“购买权”

15、政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。4.金融机构扮演重要角色在以鼓励居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着很重要的角色。向购房者提供抵押贷款，是银行的一项重要业务。20世纪90年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款(目前，已改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务)。购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款；还款期一般为20年-25年，还款方式有固定利率，也有浮动利率。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，

16、在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。4伦敦写字楼租金全世界最贵2002年，英国伦敦是全世界写字楼租金最贵的城市，超过了东京、巴黎和纽约。图4 2002年全球写字楼租金最贵的部分城市（美元年.平方米） 2002年伦敦高档写字楼每平方米的年出租价格包括租金，房地产税和服务费高达1728欧元(1520美元)，位列全世界各大城市之首。东京高档写字楼租金名列第二，每平方米年为1213欧元(1067美元)；巴黎位居第三，每平方米年租金991欧元(872美元)。分

17、别列第四和第五位的是莫斯科和纽约。三、 德国房地产业发展现状与特点分析在德国，房地产已成为公民首选的投资项目。目前约有半数德国人拥有私有住房、商用房或投资于房地产的投资基金。1、市场状况德国的据德国德累斯顿银行房地产分部2002年对全国1005户家庭投资行为的统计结果表明，德国有48.5%的公民将积蓄直接或间接地投资于房地产。如按价值计算，德国公民目前拥有的房地产总额是历史上最高的。统计还表明，德国房地产投资者的地域差别较为明显，德国西南部的萨尔州与德国北部的不来梅州为德国投资房地产者最多和最少的两个州，分别为75%和30%。德国公民拥有的房地产中约20%属于继承的家族财产，80%是房地产所有

18、者自己购买的。这家银行认为，在财力允许的情况下，1/4的德国公民倾向于购买一个家庭独立使用的住宅，7.6%想购买多户住宅，6.1%愿意购买单元房。由此可以看出德国房地产市场今后将更加趋于活跃。2.德国房地产市场的基本构架德国地产交易和房产交易行为是同时进行的，统称不动产交易。一般情况下，建筑物的所有者和土地所有者两者是不可分离的。一个土地所有者与几个建筑物的所有者共同拥有同一处不动产的情况在德国属于不动产交易中的特例。不动产交易包括不动产的买卖、出租、抵押交易等。这类交易大部分发生在私人之间，政府很少干预。德国房地产交易市场的管理机构及主要职能局、土地注册局、地产评估局、土地估价局以及国家土地

19、评估鉴定专家委员会、国家财政局等。对不动产的管理机构是地产局和土地注册局。地产局是地方法院的一个分支机构，有上下隶属关系。地产局具体负责土地买卖；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府机构用地；保障社会福利用地；实施强制购买政策；保障政府预购权力；仲裁土地纠纷（法院对仲裁作最后决策）等职能。此外地产局也负责管理土地注册。土地注册局属本州内的政府系统。土地注册局具体负责土地登记工作。例如土地的使用情况、土地转让情况、土地性质变更情况等的注册登记。负责土地评估工作和确定土地买卖基准价的机构有四个，即地产评估局、土地估价局、国家土地评估鉴定专家委员会和国家财政局。地产评估局全面负责全国土地评估和土

20、地买卖基准价（相当于政府指导价）的确定。土地估价局负责检查土地购买价格。国家土地评估鉴定专家委员会具体负责确定全国范围土地买卖基准价（包括每两年修订一次的土地卖买基准价工作）的制定和全部的被交易土地的评估工作。国家财政局参加制定土地买卖基准价的工作。国家土地评估鉴定专家委员会为团体法人。每州设一处。委员会的组成人员包括政府官员、律师、房产经济师、建筑师、银行家、建造公司人员等。委员会由36个组成，其中主席、副主席共6人，由地方政府指定政府官员担任。德国的土地买卖大部分在私人中进行交易，不是政府的主要职责。政府只负责用于公用事业部分的土地买卖。立法规定，政府对用于公用事业部分的土地买卖拥有强制业

21、收购权和预购权（优先购买权）。房地产交易市场的参与机构及参与者包括：地产和房产的拥有者，地产和房产的购买者，地产和房产拍卖商，地产和房产经纪人，地产评估局，土地估价局，国家土地评估鉴定专家委员会，国家银行（其主要职能是房地产交易过程中资金供给），国家财政局，地方法院，拍卖商所在州经济部（其主要职能是监督拍卖商的拍卖行为），拍卖行业警察（其主要职能是在拍卖现场监督拍卖商的全部行为），国家联邦政府检查院（国家级监督检查机构，负责检查监督拍卖商的行为），公证处和公证人（其主要职能是对不动交易合同的公证），地产保险业（对地产买卖提供各类财产保险），德国房地产经济委员会（负责拍卖商的行业管理），地方政府

22、的税务部门（负责审核拍卖商的纳税情况），产业管理人（其作用相当于房屋的物业管理），住宅局（负责制定政府新建房屋的租赁价格，旧房租赁价格由法律作出规定）。房地产交易的参与者可以是个人，也可以是团体、公司等。政府官员负责用于公用事业部分的土地买卖。德国房地产交易中的几项特殊政策房地产交易行为中的特殊问题包括土地规划对开发商开发行为的限定政策、强制收购政策、政府预购权的保留政策等3项。4、土地规划对开发商开发行为的限定政策德国立法规定，城市规划已作出用地性质规定的，在房地产交易过程中不得任意改变。例如商业用房与住宅用房不能随意改变。如确实需要改变，提出改变的一方需支付一定数量的费用（例如在科隆地区，

23、每改变100平方米的住宅用房面积，则需在另一处新建130平方米的住宅用房作为补偿）。反之，城市规划部门也不能任意圈定土地而引起土地闲置问题。例如，10年前规划部门提出确定了某一地块的用地性质，10年后无论什么原因而未按规划要求开发这块土地，则政府负责赔偿给土地所有者10年间因土地闲置而造成的损失。由于全局性产业结构调整（例如鲁尔地区）而引起的用地性质改变可不受此限制。在房地产交易中还存在“愿购权”，即买卖双方已达成交易协议，但因政府对该地块已有规划意图，买卖双方可以签定合同并进行公证，但不注册（在德国只有完成交易合同的注册程序后才能具有法律效率）。不具有法律效率的合同可以更改。强制收购政策：尽

24、管联邦德国基本法（即宪法）已明确规定了土地所有权是受法律保护的。但是，政府仍然有权强制按市场基本价购买私人土地，以用于公用事业的开发。强制收购政策就是指凡属公共设施用地的开发建设行为土地，政府有权对该块土地进行强制收购。法律规定被强制收购的土地，其土地收购价按当时的土地买卖基准价收购。但是，被强制收购的土地如闲置三至五年，则原土地所有者有权收回土地。政府预购权的保留政策：政府预购权的保留政策是指，凡城市规划已确定用地性质的土地，政府有权在私人买卖土地行为发生之前优先预购这类土地。预购土地的预购价格，按当时的土地买卖基准价预购。四、日本房地产业发展现状与特点分析1、战后日本房地产发展史日本房地产

25、二次世界大战后，日本元气大伤，百废待兴。尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6%8%左右。随着日本经济自六十年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年，全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作，并提出了“向二十一世纪新城镇目标迈进”的计划，并在很多地区开始实施

26、。政府在实现最低居住水准的同时，提出了诱导性的居住水准，这种水准的居住面积比最低居住标准将近翻了一番。到1990年，日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。日本的地价极高，从价值量上来说，单东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。这也就是说，只要当时的布什总统批准，日本就可以通过卖掉东京而买下全美国。“日本的经济发展可以突破一般的世界经济规律，日本的地价永远不会下降”，这种信念使日本出现了地产投机风潮。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达八九

27、年的低迷和萧条。房地产的下跌几乎与股市同步。经济不景气，人们收入下降以及对未来预期的悲观，因此缺乏对住宅用地的购买意欲。同时进行的企业重组则意味着办公大楼需求的下降，房地产业开始连续8年的下跌，“日本”神话破灭，政府采取了财政补贴的方式，予以支持房地产业，但效果不明显。直到2000年1日，日本房地产业才开始有了缓慢的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程数比99年同期增长16.8%，私人住房动工数量同比上升26.9%，出租用房动工数量同比上升5.4%，租金价格上升，日本房地产业显示出复苏迹象。其中经济状况的好转以及住房贷款利率的下降，是推动房地产业复苏的主要动力。2. 日本人的购房观念日本房日本人

28、选择住房的原则为交通便利，不在乎距离市中心的远近，只要拥有便利快捷的交通，就会成为他们的选择对象。日本居住小区建设如今已呈现出分散化的趋势，城市郊区成为居住小区建设的主要部位，主要原因是：1）城市用地拥挤，地价高昂，使日本居住小区建设不得不走向市郊，以降低开发成本和房价。2）家庭汽车的普及，公路网络的发达，建设管理的有序，使得交通问题不会成为郊区住宅的“瓶颈”。3）城郊乡间拥有较好的居住环境条件，包括空气、水质、噪音和绿化等，均比城市的居住环境更好。同时，基础设施建设逐渐完善，配套服务质量提高。4）城市中心区人口拥挤，居住质量下降，再加上空气、噪音等的污染，也迫使日本人选择市郊处的住宅。3.传

29、统与智能的结合日本住宅特色战后日本的住宅设计有两大主题。一个是追随欧美现代主义潮流，“沿着欧洲前进”，引进理性主义的住宅形式，以提高居住空间的合理性与舒适性；一个是对“日本的”传统东西的追求，力求保持日本的传统特色。1968年5月法国巴黎学生的运动，标志着对以欧洲文明的标准来衡量世界所有地区进步与否企图的反抗。在建筑领域，设计师开始对建筑表现的全球形式进行反思，而力图加入国家和民族的特色。因此，日本建筑师在设计住宅时，总有种强烈的冲动，要在自己的作品中表现出“日本的”东西来，使建筑本身成为日本文化的一种表现形式。日本是一个崇尚自然与和谐和国家，在住宅设计上也力求保持与自然的统一。同时，日本地域

30、狭小，人口密度很高，特别是首都东京人口1200万（与北京大体相同），土地面积却仅2156平方公里（相当于北京的1/8）。在这样的生存条件下，争取美好的生活空间成了东京人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区是依据园林规划方式设计的，十分重视住宅区的环境绿化问题。居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则，在细微之处体现出自然的气息。同时，日本人非常重视“家庭养老”的传统养老习俗，因此，日本人倾向于购买既保留传统家庭模式，又有适应现代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。高度的智能化是日本住宅的另一个显著的特点，这也与日本的高科技技术的发展是相吻合的。1988年初成立了“

31、住宅信息化推进协会”，促进了日本智能住宅的发展。日本新建的建筑物中60%以上是智能型的，其目标是“将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置，通过家庭总线技术，连到一个家庭智能化系统上，进行集中的或异地的监视、控制和管理，以达到安全、便利、舒适以及多元化信息服务的目的”。日本30岁左右的青年阶层大多对电脑和网络很着迷，因此他们喜欢购买适合连接电脑的新式公寓。住宅的智能化，一方面是适应时代的潮流，便于信息的获取；另一方面，也可提高居住的安全性、便捷性与舒适性。由于日本资源短缺，因此，日本的住宅十分重视节能的问题，太阳能的利用比较普遍，通过屋顶吸阳板高效率地采集太阳能，通过自身的太阳

32、能电池自动控制系统，根据房内需要自动地向室内输入热（冷）风并供应热水。居住小区太阳能利用不仅可以节省电能，同时也可以改善、保护和优化环境，是一种新的绿色能源，也是小区建设中符合可发展节能的一个方向。住宅的建造往往还采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用，节省能源。日前，日本正在开发移动的街区、减震设备、全自动IT的住宅，加快IT产业对住宅业的渗透，以提高日本人的居住水平。4.融为一体的室内室外设计风格在一般的理解上，建筑师单纯的考虑建筑的结构与外观的合理性，而不考虑室内设计；室内的装饰设计由室内设计师单独完成。这样的设计分工虽在一方面实现了设计的专业化和深化，但在另一方面，造成了室内室

33、外设计的脱节。室内设计师忽视了或理解不了建筑设计中结构、设备等的合理性，产生了建筑内外空间的分离，造成不必要的浪费和设计上的遣憾。事实上，建筑的内外空间是相互联系的，比如窗户，从外部看，是一种建筑构图，从室内设计看，却是用于外界取景。日本房地产现状分析日本建筑在室内和室外空间的连贯以及技术、风格的一致性上是十分明显的，室内室外的设计主题大致相同，这有利于保证建筑内外的一致性。在日本建筑中，有一种空间被称为灰空间，这是一种过渡的空间，无法明确的界定是室外还是室内。但它的存在，却在一定程度上抹去了建筑内外部的界限，使两者成为一个有机的整体。空间的连贯和设计的统一创造出内外一致的建筑，消除了内外空间

34、的隔阂，给人一种自然有机的整体感觉。同时，室内设计的目标从过去只重视物品的设计与物品之间的摆放转变为为人们生活创造舒适上来，可以说是“从内部进行的环境设计”。设备是建筑设计中不可忽视的部分。在事后将各种设备隐藏起来，以保证建筑的简洁性与整体美观性是较为传统的做法。而日本的建筑师已开始把设备管理、出口等技术设备纳入建筑设计范畴的尝试。这源于现代建筑越来越智能化，设备的含量逐渐增大，这要求设计师在事先就考虑设备及出口的安排，以便于用户今后的使用，这也体现出了实用主义的要求。由此可见，如今的建筑设计并不是单纯的从美学上设计，它要求建筑设计师更多对技术进行思考。美学是建筑的血肉，而技术却是建筑的骨架。

35、近几十年来的现代主义建筑思潮，强调所谓的“装饰就是罪恶”，产生的结果，是清一色的简洁明快、洁白无瑕的造型。建筑材料成为建筑设计中无所谓的选择。相比之下，日本建筑师是比较重视建材本身的质感、所蕴含的表现力的。将结构材料摆脱附加的外装饰，而展示其本身的质感。比如木材与日本人喜好天然去雕饰的审美情趣是一致的，让人亲近自然，使生活在城市中的人潜在的怀旧、回归自然的情绪得到了补偿，随着日本政府放宽对木结构建筑规模和高度的限制，大结构的木架建筑不断涌现并逐渐展示了传统的材料的魅力；耐火钢和耐火材料的使用，表现出了钢结构本身的力度和金属材料的精巧细致；玻璃的使用，增加了建筑的内外交流，成为城市中活动的展示牌

36、，全玻璃建筑也能在一定程度上隐藏起建筑物本身；日本的建材业发达，高科技材料和复合材料的不断得以开发，也为建筑设计师提供了可用之材，增加了选择范围。比如钛合金、碳素纤维等的投入使用，就使得建筑设计的多样化特征更为突出。各司其职的开发商和政府日本的房地产开发商都为大体量的，数目很少，但资金雄厚，能够负担的起大的住宅开发项目，以实现规模经济。日本住宅开发与美国有些许不同，它不是实行“一般由市场机制解决，政府起引导作用”的模式，而是中央政府地方政府与开发商在住宅领域中各负其责，互相补充，这也体现出日本政府在经济生活中的巨大作用。日本中等以上收入家庭住房在市场机制的作用下解决，由民间（私营）的房地产公司

37、按照市场供求的原则，提供住宅。中等偏下以及低收入家庭则由政府提供不同的资助以获取住房。其中，中央政府负责解决中等及偏下收入家庭的住房问题，地方政府的住宅局则负责提供低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个人的住房。建房资金大都来源于开发商的投入，同时政府对建造中低收入家庭住房的项目给予财政支持，如“住宅金融公库”建设的“金融住宅”，中央政府建设直属的住宅，都市整备公团建设的“公团住宅”，地方政府建设的“公营住宅”等都使用一部分国家财政拨款。同时，政府还发放政策性投资贷款。大藏省（财政部）通过邮政储蓄、保健年金和国民年金筹集资金等投向公团、公库住宅，给予12%的贴息。另外住宅公团和住宅金融公库还

38、在政府的担保下发行住宅债券，以解决住房资金短缺的问题。日本房地产业发展趋势近年乐观。近年来，由于日本房地产泡沫的破裂，导致房地产价格大幅下跌，日本各银行因为借款人的抵押房产贬值而蒙受巨额损失，进而拖累日本经济。10年过去了，这个触发日本经济衰退的行业现状如何呢？从土地价格、建筑企业破产数量等方面来看，形势仍不乐观，现阶段日本房地产业要走出困境恐怕仍然需要一段时间。1）房地产业将面临严重危机由于前国营国家铁路局大量放出土地，以及政府撤销对房地产业的管制，导致建筑项目激增；2003年东京市中心将有二百万平方米楼宇面积落成，是八十年代末日本投资泡沫出现时的两倍；东京某些地区的空置率有可能倍增至百分之

39、十；中小型商厦业主的物业价格将大幅下滑，其资产最终将成为债务坏账。但从大的方面来看，由于房地产业是一个国家经济状况的重要指标，因此日本房地产业低迷的现状是与日本经济复苏乏力的整体形势分不开的。2） 市场发展动向A.空关办公楼改成民用住宅2002年3月初，日本国土交通省（部）决定从2002年4月份起实施将城市中心的空关办公楼改成民用住宅出租的措施，其目的是为了充分利用办公楼，缓解市中心住宅吃紧的状况。在日本，政府以三大都市圈及县厅所在地的办公楼的所有者为对象，鼓励他们将空关的办公楼层改装成住宅，条件是每幢大楼最少要住五户人家，而且得在一个楼层内；该楼层内不得设公司的办公室；在大楼内要醒目地标出办

40、公地点同住宅区的出入口，使入住者的居住环境不受干扰。迄今为止，日本国土交通省（部）也做了一些推广工作，如除了将优质住宅出租给地方自治体及住宅供应公司外，也租借民间所建的住宅。此种做法主要有三个原因：（1）三大都市圈的市中心住宅用地已无潜力可挖；（2）与其拆旧建新，不如有效地利用既存的建筑物；（3）将市中心空关的办公楼改成民用住宅也可繁荣当地的商业。B.陈旧公寓房改建商业大楼在空关办公楼改民用住宅成为热点时，陈旧公寓房改建商业大楼的话题也引人注目。1963年颁布实施的公寓法规定，“在公寓房的占地面积上只能建同一目的的建筑物”。换言之，不得建公寓房以外的建筑物。但在2002年3月初，该项规定出现了

41、松动。法务省的咨询机构法制审议会提出了对陈旧公寓房另建它用的修改纲要。将陈旧公寓房改建商业大楼的背景是，据“时事通讯社”统计，到2001年3月底为止，30年以上的陈旧的公寓房有12万户，预计到2010年将猛增至93万户。所以，国土交通省（部）也正在向国会提交重建公寓房的有关法案。如果顺利通过，将对城市商业化的再开发起到极大的推动作用。C.再生品住宅市场呼之欲出为了减轻废物处理场的压力及减少引起温室效应的二氧化碳的排出，2002年在北九州进行了“再生品材料所建住宅”的实验。该实验房是二层建筑，使用面积177平方米，再生品材料的利用率达98%。而在日本的建材市场，再生品材料的利用率不足10%。如何

42、提高再生品材料的利用率，是住宅建设的一大课题。该实验房的外观宛如温室，因其墙壁、屋顶等全部是玻璃、该玻璃耐老化、耐外压，出厂前已将玻璃嵌入铝合金框内，在现场只需组装就行了。其内部的天花板及地面都采用可再生的塑料材料。由于内、外装修都采用了系统化，因此，在现场既不见钉子，也不见胶水；既可组装，也可拆卸。支撑该房结构的是耐久性强的钢架，而地基部分采用的是可再生的混凝土。由于成本及规格等问题尚未解决，目前还处在实验阶段。五、加拿大房地产业发展现状与特点分析加拿大加拿大是世界闻名的发达国家，是西方工业七国成员和经济发展与合作组织(OECD)成员。加拿大国土面积997万平方公里，人口3000多万，城市化

43、率83%，绝大部分人口居住在与美国接壤的南部地区，是世界上平均人口密度最低的国家之一，主要城市有多伦多、蒙特利尔、温哥华和渥太华。加拿大拥有发达的社会福利体系，国民的初等教育和医疗服务免费，与此相适应，加拿大的税收水平也比较高，是世界上有名的高税收国家。1999年加拿大共有家庭1010万户，住房1080万套，即一户家庭至少有一套住房，这些住房中，56.6%是独立或半独立住房，33.8%是高层公寓，再其次是两层以下的排屋。如果把独立或半独立住房及两层以下的排屋计算在一起，它们约占住房总量的70%以上。形成这一现象的主要原因是加拿大幅员辽阔，人口稀少，土地资源相对丰富，土地成本较低，可以建造占地较

44、多的独立或半独立住房。住房所有者结构加拿大住房所有者结构主要由三部分组成，即私人拥有、合作拥有和公共拥有。1999年63.8%的加拿大家庭自己拥有住房，36.2%的家庭租赁住房，在这些租赁住房中，29.2%由私人拥有，7%由各级政府或非赢利机构拥有。值得注意的是，加拿大住房所有者结构是比较稳定的，1959年加拿大住房自有率是56.1%，40年时间住房自有率只提高了7.7%，平均每年提高0.19%，说明在市场经济条件下，住房自有化是一个长期发展过程，很难在短时间内大幅度提高。住房对宏观经济的作用住房不仅仅是人人必需的生活资料，而且是宏观经济的重要组成部分，对宏观经济具有举足轻重的作用。第一，住房

45、对经济增长具有重要的拉动作用，这种拉动主要体现在三个方面，一是住房建设项目本身所产生的直接产出；二是住房建设项目对建材、交通、机构等其他行业所产生的间接产出；三是围绕住房建设和住房消费的配套服务所产生的诱发产出，主要集中在住房交易、住房金融服务和住房物业管理等方面。从加拿大1946年-1999年住宅业发展情况看，住宅业占GDP的比重在4%到7%之间，20世纪50年代到70年代较高，在6%到7%之间，最高时曾达到7.5%。从80年代初期开始下降，目前维持在4%的水平上。说明在工业化的中前期，住宅业确实是带动经济增长的重要因素，而且持续的时间还比较长。第二，住房是劳动密集型产业，对创造就业具有重要

46、作用，目前加拿大住宅业总就业人数约为100万人，占加拿大总就业人数的10%左右，其中建筑业约占40%，制造业和运输业约占30%，贸易、金融、保险、物业管理等服务业约占30%，即建筑业每创造1个就业机会，就会为其他行业创造2.3个就业机会。第三，住房是国家和家庭经济财富的主要组成部分，在加拿大，住房占所有家庭财富的68%，占国家所有财富的60%，住宅业的发展水平直接影响国家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的主要标志。联邦政府住房政策正因为住房对经济和社会具有举足轻重的作用，二次世界大战后，加拿大联邦政府对住宅业十分重视，采取多种政策措施发展住房产业，主要有：1.直接建造住房二次世界大战后，大

47、量移民进入加拿大，加上大批军人转业退伍，住房需求急剧增加，住房短缺矛盾非常突出，成为当时加拿大的主要社会问题。为尽快解决住房短缺问题，联邦议会重新修订了全国住房法，授权联邦政府成立CMHC，由该公司直接建造住房，向退伍军人和低收入家庭出售或出租。到20世纪60年代中期，随着住房短缺问题的缓解，联邦政府从住房建设领域中逐步退出，不再直接建造住房。2.直接贷款联邦政府从住房建设领域退出后，马上把政策重心转移到扶持中低收入家庭解决住房问题上，主要政策手段是通过CMHC，向建造面向中低收入家庭的社会住房(类似我国目前的经济适用住房)提供直接贷款，这一政策一直持续到20世纪80年代后期。从80年代后期开

48、始，由于地方政府开始重视住房问题，联邦政府逐步削减了对社会住房的直接贷款数额，1992年联邦政府彻底停止对社会住房的直接贷款。3.抵押贷款担保在20世纪50年代以前，加拿大抵押贷款的首期付款比例较高，一般为房价的30%，有的甚至高达房价的50%，购房者必须积攒一笔很大资金付首期付款，才有资格获得抵押贷款，这就大大降低了家庭的住房需求。为解决这个问题，1954年联邦政府授权CMHC建立抵押贷款担保制度，向首付款低于30%的抵押贷款提供100%的担保，鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款，以此来扩大住房需求，促进住宅业的发展。4.抵押贷款证券化从20世纪80年代中期开始，加拿大资本市场日趋活跃，融资

49、规模不断扩大，为增加抵押贷款的资金供给，降低贷款机构的流动风险，1986年联邦政府允许CMHC向抵押贷款证券(MBS)提供担保，1999年抵押贷款与住房公司所担保的抵押贷款证券为270亿加元。从战后五十年的总体情况看，加拿大住房体制是日趋市场化的，主要依靠市场机制进行住房的生产、交换和消费。与此同时，联邦政府通过多种政策手段对住房市场进行了有效地干预和管理。当住房严重短缺，市场未能有效增加住房供给时，联邦政府直接介入住房建设，来迅速增加住房供给。当住房短缺问题得到缓解后，联邦政府通过对社会住房的直接贷款，帮助、扶持低收入家庭解决住房问题，通过抵押贷款担保，帮助中低收入家庭购房。当社会住房取得较

50、大进展后，联邦政府即把社会住房业务转给省级政府。在上述政策演变过程中，市场因素不断增加，政策干预逐步减少，相应地，政府用于住房方面的支出也在逐步减少，1981年政府住房开支4.36亿加元，1999年减少到1.36亿加元。第二节 国际房地产市场发展趋势一、提高住宅全寿命周期、全方位的总体质量国际房住宅的耐久性如何，最能体现住宅的总体质量。如果能将住宅的耐久性从现在的50年左右提高到100年以上，则要求住宅主体结构、围护结构、地基基础和配套设备等的质量均能满足耐久性的要求。因此，国际上将住宅的耐久性列为面向21世纪的首要任务。住宅的舒适性是体现以人为本的理念，提高住宅质量的最终目的无非是提高人的生

51、活质量。舒适性包括住宅内外有关声、光、热等建筑物理方面的舒适性，有关空气、水、废弃物等环境舒适性及其它。体现热舒适性的墙体热阻值低2-4倍，门、窗的隔噪声水平低2-3倍。这些指标的提高基于材料科学的发展水平和集成配套化的程度，总之，科技进步是提高住宅质量的前提。住宅装修是住宅质量的一个重要方面，住宅既然是一种商品，就应当对用户提供成品而不是半成品，装修是住宅提供使用之前的最后一道精加工工序，它不仅是住宅质量的一部分，当用户自行装修破坏了结构时，甚至还会危及住宅的安全，更不要说二次装修所产生的公害和工料的浪费。二、提高施工技术水平施工技术水平的高低首先取决于住宅部品的工厂化预制程度，目前，在有些

52、发达国家，预制的成品、半成品量达到90%以上，这样在现场进行施工安装时，大部分为干作业，施工机具简单，用工少，文明施工程度高。三、重视可持续发展战略在每一个居住小区中，都涉及到土地、能源、资源和环境，应当使其优化组合而形成可持续发展小区，或称之为生态小区，这类小区应具备以下要素：1.合理利用土地住宅建设要占用大量的土地资源，而水资源、能源又是人们赖以生存的基本要素，由于地球资源的过度消耗，地球人不得不考虑可持续发展战略。 2.国际能源系统的优化地球能源来自以下几方面：（1）来自地下的化石能源。煤、石油、天然气等化石能源是20世纪的主要能源，它在燃烧过程中产生CO2等污染物，造成空气污染和温室效

53、应，从而破坏自然生态并加速了地球的老化。（2）来自天上或地面的能源。太阳能、风能、水力发电、地热等这类能源由于在转换过程中不产生污染，统称为绿色能源，发达国家已制定了有关政策，鼓励绿色能源优先上网，例如：在旧金山，风力发电占总供电量的44%，甚至在纬度很高的加拿大、北欧都尽量考虑利用太阳能。绿色能源将成为21世纪的首选。（3）废弃物转换为能源（WTE）。垃圾、污水、农业废弃物都可以通过物理化学、生物化学等方法产生能源，这种再生能源是减少污染，废物利用的有效途径，应优先选用。住宅小区能源系统优化是涉及到多学科、多方面的系统工程，也是国际上研究开发的重点，例如：美国将航天技术转为民用，在小区中将太阳能、风能及废弃物能源进行优化，不仅可以做到自给，剩余能源采用高技术产生氢气，并以燃料电池方式存储，用以作为小区机动车燃料。3.采用节能建筑体系，推广绿色建材住宅节能主要包括围护结构和供热、空调系统的节能等两部分。绿色建材还包括可再生、或可重复利用的塑料、粉煤灰、草板、废旧轮胎等。了解房地产，可登陆纬宝网