上海房地产市场现状及前景分析研究报告

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第59页 共59页上海房地产市场现状及前景研究报告前言第一部分、上海房地产市场的历史回顾一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年）二、缓慢发展阶段（1986-1991年）三、超常发展阶段（1992-1994年）四、调整回落阶段（1995-1997年）第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段）一、 住宅需求增长较快二、 供求关系逐步趋于平衡三、房地产价格止跌回升四、市场经营主体逐步成熟五、个人购房已成为住宅市场主力军六、空置办公、商业用房的问题还比较突出七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善八、企业能级不高，产业

2、集中度偏低九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景一、需求全面稳定增长三、 住宅质量全方位的提高三、运行机制基本完成市场化四、外资进入将兴起一轮新的高潮五、服务业全面发展提高六、国有企业改革加快速度七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机一、进入上海房地产业主力业务的机会二、由上海房地产市场发展带来的机会前言以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地

3、产的发展，都具有重要的意义。20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。第一部分、上海房地

4、产市场的历史回顾在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。一、上海房地产市场的复苏阶段（19781985年）在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后

5、，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为45平方米）。为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年，市区住宅建筑面积达到了64443万平方米，比1978年增加了50以上，人均居住面积也达到了54平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是

6、一个历史性的演练，为日后上海房地产市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。70年代末、80年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。由此，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论，终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。上海房地产市场复苏的第一个标志是，成立了能开发在市场上出售房屋的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1984年，爱建公司建设的“爱建公寓”在香港上市，半个月就销售一空。另一个标志是，开始试行新建住房

7、按土建成本由政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人。虽然该“三三制售房”方式由于种种原因没有得到普遍推广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一个尝试。尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场的确自此起步。二、缓慢发展阶段（1986-1991年）经过多年的讨论，1986年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论还有局限性，但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在19861991年间取得了缓慢的但是实质性的发展。经营性

8、的房地产开发公司有了起步。到1991年底，上海共有房地产开发公司94家，其中，中资公司72家，中外合资和外商独资企业22家，共拥有自有资金235亿元，从业人员近6000人。房地产投资规模迅速扩大。19861989年实际完成投资2176亿元，1990年和1991年分别为760亿元和7.59亿元。19861991年，上海商品房竣工面积为40208万平方米，内销商品住宅销售面积为394.76万平方米。土地使用制度开始了商品化改革。1986年起，向中外合资经营企业征收土地使用费，1987年开始实施土地使用权有偿转让。1988年7月8日，上海通过国际招标，由日本孙氏企业有限公司以2800万美元的出让金，

9、获得虹桥经济技术开发区第26号地块129万平方米50年的使用权，可用于建造办公、酒店、住宅等建筑共645万平方米。此一行动，拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年底，上海共对外出让土地使用权12幅，计980万平方米，土地出让金总收入约8474万美元和12.15亿元人民币。行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地产中介机构在政府鼓励下出现了。1987年，上海市房地产交易所成立，1988年9月，按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。综观这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但进展是实质性的，

10、更重要的是经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。三、超常发展阶段（1992-1994年）1992年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国国民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高潮。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1992年上海对外批租土地194幅，占地面积1983万平方米，1993年对外出让土地244幅，占地面积达493256万平方米，1994年对外出让452幅，占地159422万平方米。特别是1994年2月，上海市第十届人大常委会第7次会议通过上海市实施中华人民共和国土地法办法规定，自1995年1月1日起全

11、面对商业等6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。当年，上海就向内资有偿出让168幅地块，面积32634万平方米。其次，房地产企业数量迅速扩张。1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超过两千大关，达到2081家。三是房地产投资成倍增长。1992年完成投资1255亿元，1993年迅速增加到837亿元，1994年更是增加到了11743亿元。四是商品房开发和竣工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积43227万平方米，竣工面积1396万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，竣工面积320万平方米，1994

12、年施工、竣工面积分别为130582万平方米和3412万平方米。最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等全业大量出现。1992年7月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房产咨询公司成立。到年底，经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共12家，1993年起每年新增超过300家；1991年11月，上海第一家专业物业公司沪港合资的“上海安居乐物业管理公司”在上海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大批内资开发公司相继成立了物业公司；成立于1992年的上海市土地估价所是解放后最早出现的房地产估价机构。这类企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发展。四、调

13、整回落阶段（19951997年）19921994年间，上海房地产业的发展是惊人的，虽然它为上海房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。上海房地产市场的调整效果从1995年开始显现，主要表现为：首先，土地使用权出让数量回落。1995年上海土地有偿出让共497幅，占地面积120351万平方米，分别是1994年的80和64，其中，外销地块258幅，64030万平方米，比1994年下降了43和59，内销地块（含外资内销）239幅，56321万平方米；1996年上海土地有偿出让共764幅，106686万平方米，与1995年相比，虽然地块幅数有所增加，但出

14、让土地面积减少了10以上，其中，外销地块出面积减少了40，内销地块增加了1倍以上，达到537幅，土地面积也增加了近20；1997年土地出让的规模有所回升。其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。19951997年三年，每年上市供应的内销商品房分别为101999万平方米、133035万平方米和173752万平方米，平均每年新增300400万平方米。上市的外销商品房从1992年的222万平方米增至1997年的1615万平方米，增长了727倍，外销商品房中综合办公楼占主体，比例超过50。由于商品房供给急剧上市，加上房价高企，市场在短期内难以消化，造成空置严重。1995年上海商品房空

15、置量达到41339万平方米，比1994年的17533万平方米增加了14倍，1996年上升到6299万平方米，1997年底，达到969万平方米，供大于求的矛盾相当突出。与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业数仍有较快的增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充满了生机，使整个上海房地产市场在调整的阵痛中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段）1997年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长

16、点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。上海房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。这一阶段的市场，表现出5个特征，即：市场需求增长较快；供求关系逐步趋于平衡；房地产价格止跌回升；市场经营主体逐步成熟；个人购房成为住宅市场主力军。同时，也存在4个问题：空置办公商用房的问题仍比较突出；房地产成本构成，价格构成有待进一步改善；企业能级不高，产业集中度偏低；房地产信息运行还不适应市场的需要。以下进行分别分析：一、市场需求增长较快表现在三个方面：首先，新建商品房销售增长迅速。1995年，销售面积仅56766万平方米。到1998年突破1000万平方米，达105077万平方米，短短

17、三年翻了一番。1999年达132867万平方米。进入2000年，销售进一步上升，达到155787万平方米的创记录水平。其次，二手房（上海称为存量房）买卖大幅度上升，速度大大超过新房市场。1995年二手房交易面积仅为6087万平方米，仅过四年1999年达到511万平方米，2000年达到779万平方米。倘若按此速度计算，到2003年上海存量房交易面积将超过商品房的销售面积（见表1）。表1、上海商品房销售面积与存量房买卖面积情况比较年份商品房销售面积（万平方米）比上年增长幅度存量房买卖面积（平方米）比上年增长幅度存量房买卖与商品房销售面积之比1995567.6660.8791.6610.721996

18、573.501.0382.2935.1914.351997686.4519.69162.4097.3523.6619981150.7767.64315.2394.1127.3919991328.6715.46510.8462.0538.4520001557.8717.25778.5252.4049.97资料来源：1995-2000年上海统计年鉴、2002上海统计手册三是租赁市场迅速崛起。1998年已登记的房屋租赁面积为19855万平方米，1999年达31885万平方米。近几年上海房地产市场需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地区。1997年上海人均GDP达到3102美元。根据世界

19、银行1998年的分类：上海已进入中上等收入国家和地区。户上等收入国家和地区的经济发展特征之一就是，汽车、不动产等大宗耐用消费品开始大量进入家庭。上海房地产市场的需求，就是在此背景下得到迅速发展的。（2）城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。90年代以来，为改善城市基础设施建设，优化城市环境，提高土地利用价值，改善居民居住条件，上海加大旧区改造力度。1995到2000年，全市拆迁旧房面积达2303万平方米，为过去50年拆除总面积的53。而动拆迁又使人口导入区的房地产市场迅速发展。浦东、闵行、宝山、徐汇作为上海人口导入区近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。（3）上海市民改善居住条件愿望仍很迫切。

20、80年代初，上海人均居住面积仅4平方米多一点（折成建筑面积约8平方米），在全国各大城市中位列末流水平。改革开放以后，上海市民的居住条件在不断改善，居住面积在不断扩大。但是，很难在短期内解决。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然强烈。（4）政府不断地调整政策，有力地推动了居民的住房消费热情。包括4项重要措施：降低居民购买住宅的税费。自1996年开始，经过连续3次降低，居民购房契税负担由1996年以前的6下降到2000年的075。1999年，又实施居民购买空置有年的住房，免除营业税、契税和交易手续费的规定。这些措施，使居民购房的交易成本有较大的降低。用旧房市场推动新房需求1996年在中国率先实施

21、允许居民将从政府购买的旧公房提前上市。这一措施搞活了旧住房市场，方便居民套现购新房，有力地推动了新房市场。用所得税政策推动住房需求。1998年，对个人购买或差价换购商品住宅所支付的购房款，经税务机关核实后，五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。这一措施极大地鼓励中上收入阶层的住房消费热情。用金融政策推动住房需求。从1997年开始，配合银行利率下降，多次下降居民购买力购房公积金贷款和商业贷款的利率。同时，降低住宅购买头款比例（最少20）。延长买房抵押贷款还款年限（最长30年）。这些，同国际惯例基本接轨，保障了居民一的购房资金来源。到2000年底，上海市的居民购买住房贷款余额，已经突破300亿人民

22、币，登上全国榜首。在90年代后期，上海市推动住房消费、拓展住房需求的政策措施，在全面是领先的。目前上海的住房消费政策，己经没有明显的缺陷。与此同时，上海的住房消费的发展在全国也是领先的。二、供求关系逐步趋于平衡供求关系的趋向平衡，是通过供给的相对减少、需求的绝对增加来实现的。这可以集中用商品房预售和销售两个指标予以说明：从预售情况来看，商品房批准预售面积呈明显下降趋势。从1997年的189902万平方米，下降至2000年的154917万平方米，减少34985万平方米，减幅达5.80。与此相对应的已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，从1997年的445.57万平方米猛增至2000年的1452.8

23、7万平方米，增加1007.3万平方米，平均每年增长48.29，供求之比由1997年的4.26：1下降至2000年的1.07：1。从销售来看，需求的增幅超过供应的增幅。需求面积却大幅上升。商品房批准销售面积从1997年的112957万平方米增加至2000年的167319万平方米，平均每年增长1399。而商品房销售面积从1997年的68645万平方米猛增至2000年的1557.87万平方米，平均每年增长3143，供应之比由1997年的165：1下降至107：1。尤其是商品住宅销售，1999年首次出现当年销售量与当年竣工量基本平衡的态势，并消化部分空置商品房，从而使空置商品房大幅增长势头得到有效控制

24、（见表2）。表2、上海市商品房供求平衡比较。单位：万平方米年份商品房竣工面积平均增长速度商品房销售面积平均增长速度商品房空置面积平均增长速度商品住宅空置面积平均增长速度19971464.9621.18686.4519.69968.8053.80729.2143.7519981565.346.851150.7767.641238.3327.82901.6223.6519991468.62-6.181328.6715.461297.344.77922.232.2920001643.6211.951557.8717.251250.30-3.61843.37-8.55资料来源：1998-2000年上海

25、统计年鉴、2002上海统计手册上海房地产市场供求关系平衡的实现，主要是由于政府采取了系列有力的措施。主要有：切实控制土地出让（详第一部分）。并于1997年开始停止了对于高档办公大楼、宾馆、饭店的土地出让。控制土地出让，为控制房产供给过量（尤其是办公大楼、商场），创造了根本条件。扩大住房市场销售对象。1996年，开放蓝印户口政策，允许非上海市居民购买住宅，并给予上海蓝印户口。系列调动住房消费的政策，推动了住房需求（详见上文）。市场自动调节机制，在供求平衡的实现中，也起到了重要的作用。主要表现在：（1）房地产商主动地降低销售价格，吸引买家（详见下文房地产价格）。比较而言，在这项行动中，外资房地产商

26、比内资尤其国营企业更为主动。（2）房地产商大大放慢了土地和房屋的开发速度使房屋的开工施工、竣工、量增长速度有所下降（见上文）。（3）房地产商的竞争加激。竞争不仅体现在价格的降低上，而且体现在对于房屋质量的提高上。开发商对于新的房屋开发，开始注意了市场调查，根据市场调查的结果，选择成片地块、确定档次、完善规划布局、增加绿化面积、美化小区环境、丰富立面顶面、推敲房型、注重营销策略。这些措施，导致上海90年代后半期的房屋整体质量有了较大提高，更加符合市场的需要。三、房地产价格止跌回升从经济学角度来看，价格涨跌基本取决于市场供求关系。当某种商品供不应求时，价格必然上涨。而当供过于求时，价格则呈下跌趋势

27、。上海房地产市场价格自1995年开始一再下跌。中房上海指数从1995年2月的942点，到1999年10月的691点，历时56个月连续下跌，跌幅达2664。自1999年11月开始止跌回升（详见表3）。表31995-2000年中房上海指数时间950296029605960896119702970597089711980298059808981199029905990899110002000500080011城市指数942911900892893888877842825809772749730713703696692692700708711跌涨-11-11-81-5-11-35-17-16-37-2

28、3-19-17-10-7-40883住宅指数835817808807810808800769754738704683669653646643641642652660663跌涨-12-9-13-2-8-31-15-16-34-21-14-16-7-3-211083办公楼指数14631401138013451332130812701209118511741134108910381007978938918912905906907跌涨-7-21-35-13-24-38-61-24-11-40-45-51-31-29-40-20-6-711资料来源：中房上海指数办公室从中房上海指数走势可以看出，上海房地

29、产价格与供求关系密切相关。中房上海指数建立于1995年2月，当时房地产发展正处在90年代上半期高峰的末尾，此后开始滑坡，但其间的变化还是有所不同。1995年2月至1997年2月，中房上海指数运行24个月，指数从942点下滑至888点，总共下跌54点，跌幅573，而从1997年2月至1999年2月，同样是24个月，中房上海指数下跌至713点，下跌175点，跌幅达1971。很明显，供求矛盾在1997年和1998年有所扩大。主要原因是1997年下半年爆发的亚洲金融危机，对上海外销房市场起巨大冲击。众所周知，上海外销房市场客户主要来自港台、日本、新加坡以及东南亚等国的华侨。亚洲金融危机，导致这些国家和

30、地区货币缩水，使原有购买力大大降低。与此同时，上海外销房由于前几年的高投入，进入了上市高峰。使许多外销楼盘，不得已只好外销转内销，售价对折。进入1999年，上海房地产市场价格开始筑底，从原先较大幅度下跌开始进入小幅缓跌，中房上海指数连续好几个月仅下跌1点，表明市场正在筑底，并在年底出现止跌。在世纪之交的2000年，中房上海指数开始出现缓慢回升迹象，尽管回升幅度有限，但给予市场的信号是令人鼓舞的。从区域市场来看，市中心区的价格高峰已经不如前几年那么突出，边缘地区的价格逐渐上扬，中心城区和偏远城区市场价格的差距正在缩小，北区和南区的价格也趋于接近。主要的原因是上海轨道交通的大发展，使区域房地产市场

31、价格出现大整合。随着汽车进入家庭的步伐越来越快，一些消费者在第二次购房时，开始在近郊区选择独立式别墅或联体别墅，使这一类物业价格也开始上涨。四、市场经营主体逐步成熟上海房地产市场经过近10年的发展，市场经营主体已逐步成熟，房地产开发、物业管理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计都已形成一定规模，并各自出现一些代表性企业。一是房地产开发企业成为市场大军。到2000年底，上海共有房地产开发企业3500多家，从业人员达8万之多。从1991年至2000年，由房地产开发企业开发的商品房销售，平均每年以3925以上速度递增。与此同时，以开发企业为主的上海房地产业增加值也迅速增加。2000年达240亿，

32、占全市GDP，比重由1991年的136上升至53，房地产开发企业为上海经济发展，作出了重要的贡献。二是上海地产中介服务企业迅速壮大。上海从1992年7月诞生第一家房地产中介服务企业。到2000年，已发展至近2000家。房地产中介服务企业从诞生到迅速壮大，是上海房地产市场发展的必然结果。在此过程中，一些海外著名公司纷纷抢滩上海，由此带动上海房地产中介服务企业的发展。三是物业管理初步实现社会化、专业化、企业化。1991年11月，上海成立了第一家专业物业公司，到2000年，已发展到2000多家，管理的房屋面积近2亿平方米。从而初步实现物业管理的社会化、专业化、企业化，并出现万科、中海等一批通过ISO

33、9002国际标准认证的物业管理品牌公司，和一批管理规模在80万平方米建筑面积以上的优秀物业管理公司。五、个人购房己成为住宅市场主力军上海的住房市场从90年代的上半期，以单位购买为主，发展到90年代下半期的以个人为主。1995年时，个人购房仅占34，至2000年，已经占936（详见表4图4）。发展速度之快，全国著称。表4、上海个人购买商品住宅面积年份职工人均年工资（元）人均居住面积个人购买商品住宅面积个人购买比例（）199592798.0172.6034.001996106638.7244.8346.321997114259.3402.8465.351998120599.7786.5973.84

34、19991414710.91009.2581.1720001542011.41163.2293.60资料来源：2000年上海统计年鉴、2002上海统计手册上海个人购房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓励住房消费的政策使大量普通百姓进入了市场。（2）1998年户央决定开始实行住房分配货币化，停止单位的实物分配。虽然该政策在上海没有一步到位，但也有力地改变了居民依赖政府和单位的心理，居民的住房消费观念为之大变，纷纷进入市场购租住房。其中，一大批年轻白领以全新的自住其力的消费观念引领了市场潮流。（3）90年代下半期，上海居民的收入继续增长，速度虽比前

35、半期慢一些，但绝对量仍在增长（见表4）。而消费品市场的价格相当稳定，居民吃穿用比较宽余，就将多年积累的储蓄用于购租住房。六、空置办公、商业用房的问题还比较突出问题主要有二：一是办公、商业用房在全部空置量中的比例仍然较高。2000年除住宅外，办公楼和商业用房空置量继续增长，这表明住宅空置的消化较好。但是，办公楼和商业用房的空置量在总量中的比重却越来越大办公楼占总量比重从1994年的328，不断上升发展到2000年的1526。商业用房空置发展司样如此，从1994年的143不断上升，发展到2000年的1034。表5、994-2000年上海空置商品房结构情况年份总量住宅办公楼商业用房1994175.3

36、3157.605.762.501995413.39345.5814.907.741996629.90507.2645.9829.461997968.80729.1117.8440.6419981238.33901.62188.8094.7819991297.4922.23174.20114.2420001250.30843.37190.84129.29资料来源：1995-2000年上海统计年鉴、上海市统计局内部资料二是空置办公、商业用房的现代信息技术程度较低。目前一些冠以3A、5A智能化甲级写字楼已不鲜见，但名符其实的智能化写字楼却并不多见。由于房地产是非均质商品的特性增加其消化难度。对空置的

37、办公楼和商业用房来说，在以互联网为特征的信息社会，电子商务、电子网络正以极快的速度向前发展，SOHO族的崛起使办公家庭化队伍迅速扩大。以上两大因素的变化给办公楼和商业用房的市场带来许多不确定因素。因此，上海房地产市场结构矛盾今后仍有可能较为突出。七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善目前上海房地产价格的形成，基本上由市场来决定和调节，情况大体正常。但是，在房地产的成本构成中，有一块是由权力部门、垄断性事业、企业把持而非市场决定的，有某些不合理的地方。开发商每开发一个项目要经过上述机构审批盖上百个图章，每此审批都要收费。这些机构的收费，属于政府明文规定的费用，大体还算正常。问题是：（1）有些

38、不属于中央和上海市政府规定的费用，但区县政府就是巧立名目要你付，你不得不付。如某区政府规定，房地产开发要在国家规定的销售税附加教育税之外，另行支付教育费，就是典型一例。（2）最大的问题是，道路、供水、排水、供电、供气、电讯、环卫等机构配套时收费的混乱。这些机构基本上属于垄断性的，而且政府、事业、企业性质交叉、重迭、难分。其中，部分机构在前几年的整改中，收费的规范水平有了提高，如供水、供气等。但是，施工的垄断问题，仍未解决。只要垄断继续存在，不公平、老爷衙门作风及其强收费、乱收费合理问题继续存在。部分机构，不仅垄断问题尚存，而且收费混乱毫无改善。其中，又数区县环卫配套收费问题严重。开发商反映强烈

39、，又无可奈何。我中心曾就此问题同市环卫主管部门联系，也不得要领。由于上述问题的存在，上海房地产的成本构成仍不合理和偏高，价格构成随之也不合理和偏高。可以讲，上海房地产价格的成本构成、价格构成还有较大的改善余地。上述问题，在上海已经是老生常谈。90年代后半期有所改善，但未基本改观。以上问题的存在，有些属于根本性的体制、机制缺陷，有些属于管理上的懈怠，有些是两者兼有。这些问题的严重性及其消极后果，不能低估。如在未来不能有效地解决，将影响上海房地产市场的投资环境和向支柱产业迈进的步伐。在2000年以前的7、8年时间中，上海地方当局也试图予以改变。但是，问题盘根错节相当复杂。尤其是房地产管理部门苦于管

40、理范围所限制，还无法对之直接进行管理。但是，未来改进的希望是有的：中国即将加入世界贸易组织，中央和上海市政府正在积极准备中，要把WTO的公平、透明、不歧视等原则作为标准，改善政府的工作、减少行政审批。2002年中国人大会议以后，国务院及其管理市场的机构工商行政管理总局已经宣布：未来几年，中国市场秩序整顿的主要指向是垄断行业及其垄断行为，并在2002年34月间，开始了中国历史上首轮针对垄断行为的举报行动。可以相信，中国和上海的房地产市场运行环境会愈来愈好，愈来愈规则，愈来愈符合国际惯例。上述一切不符合商业规则的垄断，及对房地产开发企业的乱收费等不合理现象，将逐步被取消、直至消除。在上海尤为如此。

41、八、企业能级不高，产业集中度偏低2000年底，上海有房地产开发企业3500多家。但是企业能级不高，产业集中度低。表现在3个方面：（1）小企业过多。注册资本仅500万元的资质为三级、暂定三级或未定级的小企业就有近2000家，约占房地产开发企业总数的50。虽然这些小企业不具资金优势，但它运用某些巧妙，如以参联建的形式筹措资金，或项目建设请施工队垫资、或销售请中介代理公司售后再结帐等等。总之，空麻袋背米者居多。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。然而，房地产开发从土地获取、设计、建造、销售等诸多环节，都需要大量的资金。小企业稍有不慎，资金接不上气，就陷入困境甚至破产，并导致一系列的纠纷和诉讼。这样

42、的事例在上海不在少见。（2）大中型房地产企业不仅数量少，优质企业更少。一级资质企业仅100来家，而且投资额和商品房销售量仅占全市总量的10。尤其是一些大型国有房地产企业，在1992、1993年的房地产高潮中，由于过多投资高档写字楼、商住楼项目，在90年代中期市道低下之际被套牢，或成“半截子工程”，企业负债率相当高，伤了元气。目前住宅销售形势看好，他们又慢了半拍。因此，大中型房地产企业所占市场份额和作用有限。1999年上海市商品房销售面积前10名的总和仅为162万平方米，占全市的12稍多。远低于国内成熟行业中著名企业所占60的市场份额。与香港十大房地产商占香港房地产市场80份额相比，更显得微不足

43、道。（3）上市公司表现平平。上海现有9家房地产上市公司。其中，兴业房地产为全市第一家房地产上市公司。此后，新黄浦、中华企业、外高桥、陆家嘴、金桥、众诚实业（后被中远置业收购）等5家企业先后上市。而金丰投资和天宸实业是通过买壳成为房地产上市公司。房地产上市公司利用股市筹资方便，理应做好做大，成为房地产航母。但时至今日，基本上表现平平。2000年底，上海股市已超过2000点，但超过20元股价的房地产上市公司仅为外高桥1家，其余大多在15元左右，在上海股市中处于中下位。原因是业绩不够理想。2000年年度报告显示，好几家房地产上市公司的业绩，每股仅有几分钱。个别在近一、二年名气较大的房地产上市公司，每

44、股净利也只有1角多。上海房地产市场中，缺乏大型、超大型优质房地产企业的现状，同上海房地产市场的规模极不相称、同重要产业的集中规律不相称，更重要的是这种状况影响了本产业的效率。其形成原因是复杂的，简而言之，主要是旧体制遗留下来的地区所有制、部门所有制；其次是在房地产运行的全过程中，行政保护时有发生、市场竞争的机制发挥作用不完整。上海房地产管理当局也意识到此一问题，在2000年提高了房地产开发进入的门坎，清理了一些缺乏独立开发能力的小企业等等，引导企业重组联合。看来，该问题的较好解决，有待于国退民进的正常进行、上市公司设立的公平开放和在WTO原则指导下市场竞争机制的充分发挥作用。九、房地产市场信息

45、运行还不充分适应市场需要上海房地产信息的收集利用，近年来有较大发展，基本形成体系。首先，房地产主管部门重视。1996年8月，上海市政府出台关于搞活本市房地产二、三级市场若干规定政策，其中一条要求建立市和区县房地产交易中心。上海市房地产交易中心于1996年底成立并开始试运行。目前已经有19个区县组建了区县一级房地产交易中心，与市房地产交易中心形成市区二级的信息服务、交易管理网络，并建立了市场信息归集发布体系。市房地局通过市交易中心，定期向社会发布有关房地产基本信息和价格指数，得到社会较好评价。其次，政府统计部门有相应的房地产统计制度。统计部门通过直接向房地产企业收集数据，并同房地产主管部门协调，

46、将数据报告政府，并向社会发布价格指数。最后，研究机构和某些咨询公司也积极介入。目前，上海房地产市场信息工作，已经走在全国前列。尽管如此，从适应市场需要而言，还存在三个问题：时效不足。现在，无论是政府还是民间机构，发布的房地产市场信息都是以季度为周期，没有月度信息。而开发商和服务企业在作市场研究时，希望获得即时信息，即当月的、更加贴近现状的信息。准确性困惑。房地产部门的信息，主要来源于登记程序；而统计部门信息直接来源于企业。来源的不同，导致同一指标统计数据的不同。由于数据协调的困难，或者单纯服从统计权威，使最终数据同实际情况有差异，降低了准确性。细化程度不足。目前，权威的房地产信息基本上来自于政

47、府机构。但是，政府部门发布的信息，都是总体性的指标，缺乏分地区、分品种、分项目的数据。而企业和购买者除了需要总体数据之外，更加需要细化的数据，尤其需要细化到项目，甚至每一套房。政府的信息远远满足不了需要。第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景根据上海房地产市场发展的历史和现状，人们可以得出以下结论：8090年代，上海房地产市场走过了稍有曲折的道路，但总体上是以繁荣为主要特征的；目前的问题还有一些，但总体上是健康的，有相当良好的基础。如前言所述，21世纪上海发展社会经济的定位，有了重大的积极变化。这种变化，是有利于上海房地产发展的，并提出了更高的要求。相信21世纪前1020年中，上海房地产发展

48、有着极大的机遇，会迎来改革开放以后第2个黄金时代。总体趋势是：形成同世界上超大型都市相类似的格局。前景是鼓舞人心的。本报告研究的重点是，21世纪初期（20022005年）上海房地产市场的前景。本报告认为，主要将呈现以下7个趋势，即：市场需求全面稳定增长；住宅质量全方位提高；运行机制基本实现市场化；外资进入再起高潮；服务业全面发展；国企改革加快速度；信息技术、互联网技术发挥实质作用。以下作详细阐述。一、需求全面稳定增长90年代中后期，上海的房地产市场在舆论上并不为人看好。尤其是从价格的角度看，更是如此。其实，90年代后4年的住宅需求增长速度，是相当可观的。而21世纪初，上海的房地产需求将全面稳定

49、增长。尤其是，住宅需求在高平台上继续增长。基本的原因是：1上海经济增长进入加速周期，将带来房地产市场的全面兴旺。同全国经济发展类似，90年代前中期，尤其是19921996年，上海经济增长迅速；但在1996年以后连续多年，增长速度有所放慢。由于中央政府有力的宏观调控，加上东南亚及国际经济的好转，到90年代末，全国和上海经济开始加速，进入了一个新的增长周期。这轮增长才刚刚开始，只要没有大的突发性事件，上海经济的增长速度将超过90年代后期，并维持不短的时期。这是从国民经济一般角度考察得出的结论。如从自身的角度考察，上海还有特别的推动经济增长的因素。如前所述，中央对于上海21世纪发展的定位，已经有了重

50、大的提升。根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”4个中心的指导意见，2002年3月上海市人民代表大会通过的“十五”社会经济发展计划，已经规划了宏大的发展计划。无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是世界级的、世纪性的。未来五年，仅固定资产投资就要达到10000亿人民币。任何人都能理解，中央的新定位对于上海经济增长的巨大意义。经济的增长和繁荣必然带来上海企业和居民个人收入增长速度的提高，推动国内外人才和资金向上海的流动，也必然带来房地产市场的增长和繁荣，这是不言而喻的。2.继续对外开放和中国进入WTO，将进一步扩大上海对海外的吸引力，全方位扩大海外对上海房地产的需求。坚

51、持对外开放是中国的基本国策，中国进入WTO就在眼前，再加上上海变成现代化国际大都市和国际经济中心城市的灿烂前景，将大大增强上海对海外的吸引力。一方面海外客商继续大量地进入上海经商，要购租办公楼、商场、厂房，也需要住宅。另一方面，由于上海政治安定、治安良好、环境改善、房价便宜，对于香港、台湾、澳门同胞及海外华侨、华裔，返土归乡、落叶归根、购租住宅具有较大的吸引力（此一情况港台媒体已于2000年4季有正面的报道）。伴随着开放的新高潮，引发外商进入上海的新高潮，也将引发外商购租上海房地产的新高潮。2000年上海房地产外销房的强劲增长（比1999年预售增长53，销售增长35），可以看出若干端倪。需要强

52、调的是：海外对上海房地产需求的增长，不是一年两年，而会持续12个年代。3.改善城乡居民的居住条件，是21世纪初政府提高人民生活的主要目标和内容。2002年3月15日，全国人大会9届4次会议批准的中国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，在指导方针中提出“坚持把提高人民生活水平作为根本出发点”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消费水平的基础上，重点改善居民居住和出行条件”。在中国历来的最高文献中，强调指出“重点改善居民居住条件”是不多见的。这说明了住宅问题在人民生活中的重要性，及在政府工作中的地位之高。这不仅对于全国，而且对于上海的发展都具有重要的指导意义。既然“十五”计划把居住放在如

53、此重要的地位，政府必定会运用种种政策手段调动住宅消费，也必定会推动住宅的需求。上海政府历来对于住宅的重视、及运用政策调动需求之有力，有口皆碑。相信在21世纪初，会根据中央的指导思想，进一步完善和深化推动住宅消费的政策。在2002年的上海市人大通过的“十五”计划中，规定了到2005年末，上海城镇居民住房人均使用面积要达到1820平方米，比2000年末有较大的提高。4政府机关、事业单位职工住房分配货币化政策的全面实施，将进一步激发居民的住宅消费热情。1998年朱鎔基总理在全国人大上提出，在全国切断城镇职工住房的实物分配、实行货币化分配的要求以来，上海市进行了积极的准备工作，当年年底上海市人大就通过

54、了原则性的条例。由于一系列复杂细致的工作需要处理，严格说上海的政府机关、事业单位住房货币化还没有全面实施。上海政府对于各项工作的处理，历来是积极和稳妥两面兼顾，对住房货币化的处理也是如此。但是，现在离朱总理提出要求的时间已经两年有余，准备工作也较为充分了。在全国各地大中城市相继实质性地推出货币化方案的形势下，上海市不会久拖不决，相信在2002年将最终推出。据本研究对上海市方案框架的了解，基本上是对老职工实施购房补贴和对新职工实施工资补贴两种方式。方案也许还要完善，技术可能还要细化，但补贴一说是变不了的。上海政府机关、事业单位职工的居住水平，比起普通百姓来，总体上要高些（这是合理的）。但是，中低

55、层次职工的住房，还有相当的困难。一旦货币化方案实施，将极大地激发他们改善住房的积极性。同时，会进一步在社会上产生住宅消费的漪涟效应。以上，就是21世纪初上海房地产市场全面稳定增长的基本原因。21世纪初上海房地产市场全面稳定增长，是指：需求总规模的扩大、需求品种结构的全面上升（非住宅增长速度超过住宅）、需求增长的持续时间较长较稳定三层意思：1需求总规模的扩大。这里所说的需求总规模是指每年对新建商品房的需求（购买和新增租赁）总量。本研究运用数量模型及经验估计相结合的方法，预测上海房地产需求的总规模（见下表第5栏），从2002年到2005年每年几乎都在2000万平方米及其以上。其中，前三年呈上升趋势

56、，到2003年可能到达历史顶峰。20042005年，略有下降。表6、2002-2005年上海新建商品房需求（租售）量预测单位：万平方米年份（1）住宅（2）办公楼（3）商场用房（4）其他（5）总计2002165018011020196020021750210130202110200318002401503022202004175026016030220020051700280170402190合计86501170720140106802需求品种结构的全面上升，非住宅增长速度超过住宅。在90年代最后5年中，上海房地产需求增长的主要表现是住宅，而办公楼、商铺、厂房等（以下简称非住宅）的需求是疲软的。

57、21世纪初，上海房地产需求的增长将是全结构的。即不仅是住宅，而且办公楼、商铺、厂房等非住宅房地产的需求，将全面地上升。而且，非住宅的上升的速度将超过住宅。因为，在90年代后期，中国和上海经济的增长速度比较平缓，对于上海非住宅房地产的需求也呈疲软之势。在同样的背景下，由于政府采取了调动住宅需求的大量措施，所以，在上海的房地产市场中，对于住宅的需求连续多年保持强劲态势，一枝独秀。而非住宅相形见细，空置量大，空置率特别高，因此价格跌落时间之长、跌落程度之深也大大超过了住宅。目前，上海的房地产价格已全面回升。非住宅价格虽然也在回升，但是，仍然处于空置量比较大、价格和租金相对低的阶段。在经济大背景持续转

58、暖的形势下，必然会吸引大量厂商竞相购买和租赁，兴起一个高潮。所以未来5年中，非住宅的需求增长速度会超过住宅。未来5年，各种新建房地产需求量（购买和新增租赁）的预测见上表第1、2、3栏。由表可知，未来2年住宅需求还呈增长趋势。20022003年，到达历史顶峰的1800万平方米。随后两年，住宅需求可能有所下降。而办公楼、商场等非住宅，在5年中将逐年增长，甚至延续到整个年代。3需求增长的持续时间较长、较稳定。90年代上海房地产市场经历了大起大落两个阶段。其中，大起的时间不很长，只经历了大约3年时间（1992319956），楼盘的总体价格大约上升了一倍以上；而大落的时间较长，差不多经历了5年多时间（1

59、9952199910），楼盘的总体价格下降了2664（中房上海指数）。未来5年的需求增长，总体上不会出现上述情况。因为：首先，这次的需求增长有较深、较广泛的国内外经济动因，而非1992年式的突然启动和跳跃。其次，政府管理部门有了90年代大起大落的经验教训，调控房地产市场的综合水平大大提高，尤其会注意利用土地供给来调控整个市场。再次，经过90年代的曲折，上海的房地产开发企业已经变得聪明起来，不会再现90年代那样的盲目投资冲动。最后，上海的房地产学会、协会、院校和各种研究机构较为成熟，比较冷静、公允，会主动地分析和监测市场，发布信息，当好参谋。二、住宅质量全方位的提高这里讨论的住宅质量，并不是指工

60、程建造质量；而是指住宅适合、满足人类居住要求的程度。90年代上海的住宅质量比较80年代，已经有了较大的提高。但是，还有局限性。因为，90年代上海住宅的主要问题是短缺，首要解决的问题是扩大住宅供给的数量，对于住宅的质量要求考虑相对较少。90年代中后期，上海的住宅市场一度呈现供大于求的现象。在这种情况下，为顺利推销计，开发商在一定程度上重视了住宅的质量问题，有了起步，有了若干好的案例，积累了一些经验。但从总体上看，还不自觉、不主动、不充分。21世纪初，上海的住宅质量必然会全方位的提高。首先，最重大的影响因素是，中国的“十五”计划规定，改善城乡居民的居住条件，是21世纪初政府提高人民生活的重点内容之

61、一（见前文）。政府在住房问题上的目标和要求，必然会变成住宅质量提高的巨大动力和良好的社会氛围。其次，经过20年的努力，上海市的住房短缺基本解决，已经到达了住宅质量全面提高的阶段。2000年底，上海市区居民人均居住面积，已经达到114平方米（折合建筑面积接近22平方米）。以上数据由于统计技术的不足（如未能剔除流动人口占用的住宅面积等）可能有些误差。但是，仍可以作出以下基本判断：平均而言，上海居民的住宅消费在数量上大体得到了满足。在数量问题基本解决以后，质量的全面提高自然而然地提到议事日程上来。这也是许多西方发达国家住房发展历程中走过的第三个阶段。再次，房地产和住宅产品的市场竞争会更加激烈，迫使开

62、发商全面提高住宅质量。21世纪开始，上海房地产市场的前景会吸引国内外更多的投资者，不仅有开发投资，还有服务投资的进入。无论是那种投资的进入，均增加了竞争者，也提高竞争的质量。尤其可以预期的是，在90年代对中国和上海的房地产投资无强烈兴趣的、发达国家的投资者，很可能在21世纪初进入。他们的进入，不仅带来了资金，而且带来了发达国家房地产和住宅的新观念、新思路、新材料、新工艺和新产品。以上种种情况，将使21世纪初上海房地产市场的竞争，达到前所未有的高度。这无疑会推动上海住宅质量的全面提高。最后，传统上具有国际化都市（海派）意识的上海居民（国内独具），不仅接受而且欢迎任何新鲜的、具有较高品位的事物。这为21世纪初上海住宅质量的全面提高，提供了良好的人文和市场需求基础。21世纪初上海住宅质量的全面提高，将主要体现在以下4个方面：1住宅品种进一步向多样化发展。包括：（1）住宅档次多样化。即高档、中档、低档住宅品种全面发展，