芜湖县房地产市场情况简报学习教案

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1、会计学1芜湖县房地产市场情况芜湖县房地产市场情况(qngkung)简报简报第一页，共30页。本案(bn n)地块芜湖县项目(xingm)格局图第1页/共30页第二页，共30页。重点竞争(jngzhng)项目：尚城国际楼盘概况项目地址迎宾大道与世纪大道交叉口建筑面积近20万方投资商 芜湖和鑫房地产开发有限公司户型区间90-235（主力90-180平米）价格4500元/销售概况6、7、8#直接可购买，目前去化100多套，后期将有正式的开盘仪式，按揭优惠100元/，一次性优惠200元/客户概况县城、乡镇商业情况1F（100平米左右）预估3万元/平米2F（300-400平米）预估1.5万元/平米产品类

2、别多层、高层、商业综合体核心参考点：近20万方的城市大盘东部延伸的首要之地（与本案(bn n)临近）近2万 中庭园林第2页/共30页第三页，共30页。产品(chnpn)户型：第3页/共30页第四页，共30页。楼盘概况项目地址世纪大道与环城南路交口建筑面积2.7万平方米（2栋高层共163套）投资商 芜湖鑫荣房地产开发公司整合推广天橙中国传播机构户型区间主力103-137价格4500-4600元/销售概况住宅一次性付款95折，按揭99折客户概况县城、乡镇、事业单位商业情况1通2底商均价：22000元/平米3-4F商业价格在 8000元/平米左右产品类别高层、商业综合体重点竞争项目(xingm)：世

3、纪华庭核心参考点：市区小盘，尾房阶段（本案(bn n)对面）商业的价格，具有一定参考意义第4页/共30页第五页，共30页。120平米(pn m) 三房二厅二卫100平米(pn m) 二房二厅一卫产品(chnpn)户型第5页/共30页第六页，共30页。重点竞争(jngzhng)项目：公园城邦核心参考点：一期18万方体量已基本去化（剩2栋洋房(yn fn)）二期还有35万体量，以高层、小高层为主第6页/共30页第七页，共30页。公园城邦(chn bn)产品户型80平米(pn m) 二房二厅一卫92平米(pn m) 二房二厅一卫第7页/共30页第八页，共30页。重点竞争项目(xingm)：八达政和苑

4、核心(hxn)参考点：城南靠老城中心的项目主要以地段与学区房为卖点第8页/共30页第九页，共30页。八达政和苑：产品(chnpn)户型第9页/共30页第十页，共30页。重点竞争(jngzhng)项目：御景湾核心(hxn)参考点：紧邻皇家花园，一期售完（约3万方）主要以一线湖岸住区与多层房为卖点第10页/共30页第十一页，共30页。产品(chnpn)户型93平米(pn m) 三房二厅二卫116平米(pn m) 三房二厅二卫第11页/共30页第十二页，共30页。重点竞争(jngzhng)项目：阳光城楼盘概况售楼地址芜湖县环城南路老火车站西侧建筑面积70万平米投资商 芜湖元盛投资有限公司代理公司天启

5、开启机构（现已改高策）户型区间76-126价格4300元/销售概况在售1、3#小高层，7、9#18层的高层，享受优惠5000元/套，老客户带新，享受3000元/套客户概况项目周边客户为主产品类别高层、商业核心参考点：70万方，城区第一大盘(d pn)主要以规模、经济与学区房为卖点第12页/共30页第十三页，共30页。重点竞争(jngzhng)项目：阳光城8686平米平米(pn m) (pn m) 二房二厅一卫二房二厅一卫8181平米平米(pn m) (pn m) 二房二厅一卫二房二厅一卫第13页/共30页第十四页，共30页。重点竞争项目：君和.皇家(hungji)花园核心(hxn)参考点：40

6、万方，东湖北岸第一大盘主要以规模、景观资源为卖点首批预估价格3800元/平米首批预推三栋高层(o cn)第14页/共30页第十五页，共30页。重点(zhngdin)竞争项目：产品信息第15页/共30页第十六页，共30页。职业特征年龄文 化 程 度家庭状况家 庭 月 收 入购买目的主要需求面积芜湖县企事业单位从业人员及机关工作人员30-45岁大专及以上文化水平已婚，子女10岁以下2500元以上1、 方便工作2、改变居住现状 3、投资90-130为主、部分140以上私营小业主和个体工商业者25-45岁初中、高中已婚，子女15岁以下3000元以上1、改善现有居住条件。 2、投资80-100为主区域内

7、大型企业高级从业人员30-45岁高中以上已婚，子女15岁以下5000元以上1、改善现有居住条件。 2、投资 3、赡养父母120-150为主个体经营者与地方机关管理人员25-50岁高中、大学文化水平已婚，子女25岁以下。可能与长辈同住3500元以上1、改善现有居住环境 2、额外置业 3、为子女购置新房 4、投资80-130为主城市拆迁安置户30-50岁高中以上已婚，子女23岁以下可与长辈同住2000元以上1、改善现有居住条件。2、投资90-130为主村镇行政管理人员及乡镇企业领导35-50岁高中及以上文化水平已婚，子女5-23岁，可能与长辈子女同住3500元以上1、改善居住环境 2、为子女购房

8、3、投资120-140为主，部分140以上文教卫生行业从业人员等30-40岁大专以上已婚，子女0-10岁。3000元以上1、改善现有居住环境 2、投资100-140为主芜湖县住宅(zhzhi)主要客群分析主力三类(sn li)人群：拆迁户、私营小业主、企事业从业人员第16页/共30页第十七页，共30页。在售项目位置总建体量产品类型产品户型销售价格尚城国际本案周边20万方高层为主主力90-180平米均价4500元/平米世纪华庭本案周边2.7万方高层主力103-137均价4600元/平米东湖上郡城北10万方多层、小高层、高层100-260均价4300元/平米中央城城南10万方多层、小高层、高层82

9、100平米均价4700元/平米江南瑞城工业区7万方小高层90、129平米二房三房均价4300元/平米东湖华庭城北10万方多层、小高层、高层主力90-126平米均价5000元/平米八达政和苑城南8.3万小高层、高层108-129平米均价4800元/平米阳光城城南70万方小高层、高层76-126均价4300元/平米合计/138万方/在售项目(xingm)梳理多数在售项目仅推出部分房源，且销售率不高，整体(zhngt)去化不足三成；因此，存量房源至少在100万方以上第17页/共30页第十八页，共30页。在售与预推项目位置总建体量产品类型产品户型预计开盘时间中方新城城东16万方综合商业、住宅86-13

10、0未定平港金郡城南7.4万方高层、超高层80-130 两房、三房2012年9、10月份华府天城本案东侧32087平米待定待定待定泰和.第一大道城南4.6万方待定待定待定皇家花园城北40万方别墅、小高层、高层、80-200平米不等2012年7月合计/71.2万方/预推项目(xingm)梳理未来预推项目也超过70万方的水平，整体待售量达到170万方；以当地年均去化15-20万方的常规水平，至少需要10年左右的时间，才能(cinng)去化完毕。第18页/共30页第十九页，共30页。1、住宅整体推出体量相当大，本案的规模在其中没有绝对的优势可言；2、而且，其他项目的景观资源、配套资源等也颇具优势，如4

11、0万方的皇家花园，南临一线(yxin)东湖景观；城南的70万方阳光城，有一中的学区配套；3、市场已经有部分楼盘放出远低于市场在售价格（3800元/）的心理预期，特别对新上市楼盘会有冲击，但实际开盘价格还需开盘后待市场检验；4、因此，本案需要从其他层面凸显自我的核心价值，突围庞大竞争。住宅(zhzhi)总结第19页/共30页第二十页，共30页。 一、住宅(zhzhi)市场 二、商业(shngy)市场 三、商务(shngw)、公寓市场第20页/共30页第二十一页，共30页。本案(bn n)三元(sn yun)路湾新路世纪( (s sh h j j ) )大道迎宾大道项目周边商业售价与租金情况尚城国

12、际：2万方商业世纪华庭：约8300商业对面街铺：本案对面的临街商铺租赁价格2-2.5万元/年 （1通2，约100平米左右）公园城邦：1通2的商业 均价1.5-1.9万元/平米部分已出租，40元/平米/月第21页/共30页第二十二页，共30页。项目总建筑面积约18万平方米，包括一个9万平方米的综合大市场(shchng)和一个2.5万平方米的家居市场(shchng)目前剩余(shngy)2套沿街商铺，一套为246，一套为310，均价1.07万元/商业(shngy)市场：皖江大市场核心参考点：11万方以建材、家居为主的专业型市场第22页/共30页第二十三页，共30页。苏皖商贸城目前苏皖商贸城目前(m

13、qin)(mqin)在售为一拖三在售为一拖三156208156208平米的商铺，均价为平米的商铺，均价为51585158元元/ /平米，一次性付款平米，一次性付款9595折，按揭折，按揭9898折。折。核心参考点：63万方，涵盖建材家居(jij)、五金机电、餐饮美食等混搭式的商业体商业市场(shchng)：苏皖国际商贸城第23页/共30页第二十四页，共30页。大型钢材现货交易市场（总建筑面积9万平米）场内以商住两用三层式楼房(lufng)建造为主，其中商住一体办公楼总共约4万平米，商务写字楼约5万平米，市场货场分室内库和露天堆场，室内配备剪切、调制机器，实现钢材的粗加工，建设室内外货物堆场3万

14、平方米未来(wili)竞争项目：中鑫钢贸城核心(hxn)参考点：9万方，大型钢材现货交易市场第24页/共30页第二十五页，共30页。总占地面积13362平方米，总建筑面积62031平方米，总投资约为2亿5千万元。翰金广场项目地理位置优越，交通顺畅，休闲和公共建设(jinsh)配套设施齐全。规划以大商业为理念，商业综合体，项目引进大型生活超市、3D数字影院、家电数码卖场、大型游艺城、品牌量贩KTV、儿童主题乐园等大型主力店未来竞争项目(xingm)：翰金广场核心参考点：6万方，商业综合体的规划(guhu)理念，但尚未正式运作第25页/共30页第二十六页，共30页。1、城区商业基本以街铺形式出现，

15、整体的商业发展属初级阶段2、城东出现类似综合商业项目，如世纪广场等，但由于商铺出售(chshu)后，小业主均自行做生意；业态杂乱，空店满布，导致商业脏乱差。3、类似的综合类项目虽然价格优势明显，（整体均价都在22000元/）但总量过小，有时空转换的前提，未来综合类商业的竞争除了业态、招商等方面的竞争，还有重要的是体量不等的情况下（本案预计17万方商业），如何实现项目平衡的竞争；4、县城商业的主力点在于专业类市场的繁荣，如五金建材、钢铁商贸等等，而满足居民的优质综合型商业体，基本没有。商业(shngy)总结第26页/共30页第二十七页，共30页。 一、住宅(zhzhi)市场 二、商业(shngy

16、)市场 三、商务(shngw)、公寓市场第27页/共30页第二十八页，共30页。办公市场芜湖县中心区基本没有写字楼；靠近高速的中法商贸城，仅有2栋商务楼：世贸大厦(dsh)（已售）5000元/平米 ，销售周期较长（三年多）双城大厦(dsh)，未来预推价格4000-4500元/平米（未售）客户的主要为：律师事务所、会计事务所、以及电子、机械的办公总部公寓市场目前城区尚未有商业公寓项目推出，未来中方(zhn fn)新城将有2幢办公SOHO推出，具体价格与市场接受度，还需要后期的检验。车位情况本案(bn n)周边的项目公元城邦，目前车位在售为6万元/个，大至销售率不足20%第28页/共30页第二十九页，共30页。THANKS 第29页/共30页第三十页，共30页。