论完善房地产市场监管法的必要

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1、引言房地产市场是社会和市场经济发展到一定阶段的产物。现代房地产业作为国民经济发展的支柱产业之一，对于相关行业有着举足轻重的影响。据统计，房地产市 场的发展程度与发育状况，可以影响建材、化工、能源、轻 工等约五十个部门加之 房地产业由于其特殊的经济属性，不完全属于市场竞 争的领域。因此,政府的 有形 之手”对房地产市场的发展方向与制度变迁 起着决定性的作用。建立房地产监管制 度是房地产市场发展的必要条件。我国面对这一问题采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资， 实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。为保持房地产市场的平稳 健康发展，

2、按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原 则,继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点 是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市 场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建 设。二要继续支持居民自住 和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范 各类住房按揭贷款风险。三要加强市场 监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地 产市场监测，

3、完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四 要继续大规模推进保障性安居工程建设。一、我国房地产的发展历程房地产业在我国是一个古老而新兴的产业，在长达2000多年的封建时代 和半 封建半殖民地时期，虽然朝代更替，但土地和房屋、买卖活动一直没有 中断。到新中国成立1949年到1990年间,中国房地产业的发展可分为三个阶 段：中华人民共和国成立后，官僚资本家的房地产被没收，使其成为国有资 产,分配给 国家机关、企事业单位使用。1从1959年起,在全国各城市开展了房地产行业的 社会主义改造。至1964年，基本上消灭了房屋租凭中的个体经营，此时的城市土地 实际上已经属于国家，并实行无偿

4、。无限期使用制度，不允许买卖转让。匚是1979年 1987年的中国房地产的萌生阶段1978年12月党的一届 三中全会确定了以经济建设为中心，中国开始进 入改革开放新的历史时期。1984 年国家纪委和城乡建设部联合发布文件，允许进行房地产开发活动，从此，中国房地产 在中国大地上开始了再生。（三是1987年 1990年中国房地产市场的建立1987 年10月党的十三次代表大会报告首次提出社会主义市场体系应包括房地产市场。1987年12月1日,深圳以拍卖的方式出让了第一块土地。1988年4月宪法和土地管理法修改之后，规定土地使用权可以依法 转让和出让。1990年5月，国 务院颁布了中华人民共和国城镇国

5、有土地使用权出让转让暂行条例为土地市 场的发育提供了法律支持，为房地产市场 建立奠定了基础。1990年以后，中国房地 产业进入一个较快的发展时期。与此同时，我们应该注意到我国的房地产并不是一 帆风顺的,1992 1993的房地产热曾引起房地产市场的大幅波动，留下深刻的教 训。1998年7月3日国务院发出 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建 设的通知，标志着一个新的房改阶段的开始。即停住房实物分配 ，逐步实行住房分 配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房 供应体系，发展住房金 融，培育和规范住房的交易市场。由此可见，我国房地产市场发展的起点和现实环境与西方发达资本主义 国

6、家的 现代房地产市场不同，一是我国房地产市场发展是从土地使用制度改革和住房改革 开始的，而西方发达国家则是从土地私有化开始。二是从 20世纪50年代中期到80 年代末期，我国历史上曾有过近三十年的房地产市场 缺位，西方发达国家在这期间正 式房地产市场高速发展时期。三是到目前为止，我国房地产市场依然还存在大量初级形态特征，如市场机制不健全，房地产市 场应有的信息功能、激励功能未得到充分发挥。四是我国是公有制为主体的给社会主义市场经济，不同于西方发达资本主义国家的私有制。正因 为我国房地产发展 的历程短暂且曲折因此我国的房地产市场存在着大量的问题。二、我国房地产市场存在的问题由于我国房地产发展的特

7、殊历程导致我国房地产业存在着大量的问题。近年来，房地产市场一些深层次的问题逐渐显露出来，具体表现为：（一我国房地产企业对银行的依存度过高我国房地产业的融资主要依靠银行贷款，银行承担了大部分金融风险。2而国 外发达国家成熟的房地产市场，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外,还包括 各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40%。而 我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销 售阶段每一个阶段都离不开银行资金的支持，具体来说,包括房地产开发货款、流动 资金贷款、施工企业贷款、住房抵押 贷款等。事实上，除了开发企业自筹资金外，其 余资金基本来

8、源于银行。根据央行分析报告和抽样调查，目前房地产开发资金60% 左右来自银行贷款。 显然,我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高的问 题，一旦房地 产市场发生波动，企业的经营风险将转变为银行金融问题。也就是说目 前我国房地产的金融风险主要是由银行系统来承担的。（二规模增长过快，土地供应增幅大一些地方出现了过热苗头有泡沫迹象，具体表现在：一是近几年来房地产开发投 资规模平均以25.04%的高速增长,为GDP平均增幅的3陪左右:二是炒房炒地皮投 机炒作现象已经在一些城市出现：三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜：四 是国民经济中许多企业开始涌入房地产业或相当行 业。（三房地产结构性矛盾突

9、出突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足。一些城市普通商品住房和经济适用房供不应求，高档商品房空置积压严重。一些城市中低价位住宅比例不到10%,而高价房占到40%以上。（四市场监督力度不够，消费需求对拉动作用小目前,国家有关部门对有关房地 产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够；政策本身也不全面 和不完善，如经济适用房 价高质低”、销售违规，土地出让出现 天价”等现象，就是 问题表现的一个侧面。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。 另一方面，出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，部分地区出现 了期房销售火爆、炒楼和市场冷热不均等现象。这说明，

10、房地产市场供需结构严重 失调,市场消费需求对投资开发拉动没有发挥作用或作用小。（五房地产市场秩序比较混乱反映在房地产开发、交易、终结服务和服务管理中的各种违法规行为比 较突 出，违规开发,房地产广告虚假，商品房面积 短斤少两”购房合同欺诈,物业管理资价 不符合等，严重扰乱房地产市场秩序，损害群众利益，影响房地产市场健康发展。以上情况如果不及时加以矫正，将会严重影响我们房地产市场的平稳运 行，也将 严重影响我国宏观经济的平稳运行。因此，政府对房地产市场的监 管非常必要。三、我国房地产市场存在问题的原因分析（一房地产市场失灵所导致监管经济学的研究充分表明，市场失灵是市场经济中政府监管的重要原 因，

11、造成 市场失灵的原因主要有垄断性、外部效应、公共品和信息不对称，房地产市场同样存在这样的问题，正由于这些原因的存在导致房地产市场失 灵以至于出现上述的问 题。房地产市场存在垄断性由于地方政府垄断了城市土地的一级市场，地方政府可以从城市土地出让中获 得的巨额的土地出让金，这已经成为各级地方政府的财政收入重要来源之一。3 有些地方政府为寻求经济效益，减少土地供给，推高了土地价格,提高了房地产成 本。地方政府对土地市场供给的高度垄断使得城市房价从房地产业的上游源头开始就带有泡沫性的成分。房地产的垄断性事由房地产特性所决定的，房地产的主要特性是位置不 可移动 性，一栋房屋一旦确定位置，其它建筑不可代替

12、，而且存在楼层、朝向不同等因素，决 定了一栋住宅中的每套住宅都具有独立性，因此物业在出 租和出售时，带有地域性和 垄断性，从而形成垄断价格。由于房地产投入大，回收期长，因而能进入房地产市场 的只能是少数企业再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等，很容 易形成部分的或地域性的垄断，再加上土地一级市场由政府垄断，经济适用住房和廉 租住房由政府提供。所以 为了稳定住房价格，保护消费者利益，房地产市场必须要政 府进行监管。2.房地产市场存在外部效应房地产外部效性既概念包括房地产经济活动主体对其他经济主体的影 响，又包 括其他一些经济主体对房地产经济主体的影响，外部效应在外部性经济主体的决策

13、 函数中的体现是不同的：施加外部效应的一方只考虑自己的 利润最大化问题，属于个 人理性而非社会理性。房地产的外部效性按照不同的标准可以对其进行不同的分类，按其影响产生的范围可分为宏观外部性与微观外部性。宏观外部性是指房地产的一种经济主体的 行为施与其他的主体的外部效益，如因房地产投资开发活动使整个区域投资环境改 善,这为工商业的经济活动带来了成本的节约并扩展了行 业盈利的空间。这种房地 产业施加于其他产业上的有益影响就是一种宏观的外部经济现象。反之城市工商业的繁荣，不仅增强了整个城市的经济活力，而且也使得相关地区的区位低价水平提 高,这是其他行业施加于房地产的外部经济效应。房地产的微观外部性指

14、房地产业 内部各经济主体之间或者不同 的房地产经济活动之间存在外部效应。例如，工商业 房地产的开发活动对住宅房地产开发、流通和消费均存在着外部影响。城市土地的过度开发建设导致的住宅拥挤、公共绿地减少、环境污染等 就有 可能减低土地价值，甚至包括房地产业在内的诸多产业的发展，这些都属于房地产市 场的外部效应对房地产本身的影响。3.房地产交易存在信息不对称信息不对称是指信息在交易双方分布的不均衡性。4就消费者和经营者、合同双方而言，经营者拥有关于商品的信息优势，从而使消费者容易上当受骗，被称为信 息的不安全性。消费者对所消费产品各个方面信息的了解通常有限的，他们往往不知道商价格和商品质量的差别如何

15、。市场的信息不完全性主要表现为：1、有关商品质量的信息不完全的，消费者只掌握有限的质量信息。2有关商品价格的信息 不完全的，消费者只掌握有限的价格信息。 信息不对称可能发生的另一种情况是，一 部分消费者掌握完全的信息，另一部分消费者只掌握有限的质量信息。竞争双方为 了在竞争中取胜，通过遏制信息来源等方法来消弱他人对对方信息的了解，从而打败 竞争对手。导致了隐瞒信息，商品房面积 短斤少两”购房合同欺诈等房地产市场秩 序混乱的可能。其具体表现为，房地产产品既具有使用性又具有投资的特性。商铺和写字楼的购买者主要以投资为主，购买住房的消费者中有一部分是投资者，而投资者对信息时 非常敏感的，比如:当政府

16、宣布某个位置要建地铁，或者某个地方要建一个大型商场 时,那么,只要信息一公布，周边的住房就会涨价，这就说明房地产产品已具有信息品 的特性。房地产市场的信息不对称表现 为:由于房地产开发投资很大，回收期长，能 进入房地产市场的厂商相对较 少，开发出来的产品质量情况，价格情况,销售情况，对 消费者来说都存在 偏差。房地产商品的异质性，价格的变化性和交易的专业性与复 杂性，都会导致买卖双方信息不对称。信息不对称将增加交易成本 ，降低市场的效率, 也可能导致道德风险和逆向选择。信息是一种很有价值的资源，它能够提高经济主体的效用和利润。地方政府垄 断了城市土地的一级市场，地方政府对于城市土地状况、土地出

17、让计划等信息掌握 全面，而开发商对于城市土地的供给、土地价格及地块资料等信息搜集相对不足，因 而在土地一级市场上，各开发商在土地招拍挂中往往 争夺激烈、互不相让,从而推 高了土地的价格,增加的房地产的成本。另外,地方政府对城市土地供给的垄断还 容易滋生土地交易环节的寻租和腐败行为,增加交易成本，这无形中也提高了土地的 成本和最终提高了房价。同时，房地产的价值量大、交易过程复杂以及专业性强等 特点,使得购房者对于房地产状况（诸如工程质量、造价成本等以及未来的价格走势信息掌握较少，了解渠道较为单一，与房地产的开发商相比，存在严重的信息不对 称。开发商往往借助媒体广告宣传，制造出楼盘销售火爆或者未来

18、价格将大幅上涨 的假象，开发商甚至利用虚假销售等违规行为，以达到抬高房 价的目的。这种严重的 信息不对称性使得购房者的议价能力较低，只能被动接受虚高的房价。（二我国房地产立法上的不足所导致的从根本上讲，目前我国房地产市场立法的问题集中表现为缺”和舌L”两方面：1. 立法上的缺”所谓缺”是指构筑房地产市场法律体系和新的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要单行法尚未出台，法律体系残缺不全，这是房地产立法不完善的表现。 虽然我国已制定了土地管理法和城市房地产管理 法，但从结构和条文内 容看它们都不具有房地产基本法的性质。就单行法 而言，一些反映房地产市场规律 的重要法规如住宅法、物业管理法等至今仍

19、 未出台。没有这些发展房地产经纪所 必需的配套法律，房地产法律体系就不 可能完善,其缺陷也不会消除。2. 立法上的乱”所谓“乱”是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。其具体 表现（1立法层次结构不清典型的如土地管理法和城市房地产管理法的关系。首先，从标 题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又 有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法 实践带来无穷的后患。（2法律规范之间交叉重复由于对 房地产”概念认识不统一，对房地产的管理也非常分散。部分 立法现象 严重，法律之间、法律与法规之间以及行政法规相互之间、法规与 规章之

20、间以及规 章相互之间都存在着诸多的矛盾与冲突，这给房地产市场行为的调整带来了严重的 负面影响。体系支柱的一些重要单行法尚未出台，法律体系残缺不全，这是房地产立法不完善的表现。虽然我国已制定了土地管理法和城市房地产管理 法，但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质。就单行法而言，一些反映房地产市场规律的重要法规如住宅法、物业管理法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经纪所必需的配套法律，房地产法律体系就不可能完善，其缺陷也不 会消除。四、借鉴国外的相关经验（一美国1. 健全的房地产抵押贷款担保和保险机制政府担保制度是各国分散风险的普遍做法，其中以美国的政府担保制度 最为完 善和具有代表性

21、。620世纪30年代大萧条后，美国成立房主贷款公司（HOLC,为抵 押贷款提供资金，债务由联邦政府担保，并可在公开市场上出 售。1934年成立的联 邦住宅管理局（FHA,成功地降低了抵押贷款银行的风 险，改善了住宅标准和条件，帮 助HOLC建立了全国性的抵押市场。二战后建 立了退伍军人管理局（VA,实施对抵 押商的贷款保证，为退伍军人争取更优 惠的抵押贷款条件。此外，美国政府还成立了 专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司，为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保， 大大降低了这些金融 机构的经营风险。2. 完善的二级抵押市场机制为了转移和分散房地产贷款风险，美国建立了完善的二级抵押市场，使一级市场

22、的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者，也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房抵押贷款证券化的实施，美国政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市 商,即联邦全国抵押协会、政府 全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等三家金融机构，房地产金融机构可以把住 房抵押贷款卖给这三家造市商，也可以从这三家造市商手中买入住房抵押贷款，从而 降低房地产金融机构的流动 性风险。在美国的二级抵押市场，房地产抵押贷款证券 化起主导作用，它们既可以较多地发掘出全社会的资产潜力，为房地产市场提供了具有竞争性和 选 择性的资金来源，又通过产权重组，分散和转移了房地产贷款风险。3.

23、美国的房地产 金融业务资金来源广资金来源包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金（REITS、房地产抵押贷款基金、房 地产债券 （包括市政建设债券、产业债券、抵押收益债券、公司债券、捐赠基金。众多的金融机构纷纷参与房地产，构成了房地产融资的多元化基石。（二英国1.房地产金融机构专业化，避免了分散经营风险英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一 种专业化体制。7如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从 事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也 受到严格限制，并且不同的金融

24、机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从 事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机 构。按照英国政府 法律的规定，住房协 会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资 产规模在1988年时达1900多亿英镑,占全英存款金融机构资产总额的19%,其中抵 押贷款达1530多亿英镑,占全英住房抵押贷款总额的70%。1. 政府对房地产金融采取积极支持的政策由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而 交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险： 因而英国政府遂采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公

25、平竞 争，并能求得不断发展，以保证住房协会发放贷 款能有充足的资金，规避资金短缺风 险。2. 房地产金融机构积极进行住房金融创新英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创 新就更 为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住 房协会提供的 存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头 到 开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过 提供种类众多的存款 “品种”来满足不同居民的需要。五、完善房地产监管的一些构想面对我国房地产市场现存的问题，借鉴西方

26、国家的经验为完善我国房地 产监管 法的举措如下：（一政府深层参与并积极支持美国等国家的发展经验表明：个人住房抵押贷款的发展是一个巨大的系统工程,涉及社会的各个方面，非常需要政府介入、参与协调各项基础性事务,8如建立住房抵押贷款保险体系和住房抵押证券担保体系等，政府的深层参与、扶持是使住房 金融机构能够按照市场化原则正常经营推进房地产金融发展的一个必不可少的环 节。而中国政府在这些方面发挥的作用还不够，使得房地产金融和房地产市场运行 尚未进入规范化的轨道，其发展潜力和防 范风险能力都受到很大影响。在政府深层参与并积极支持中最重要一点在于立法上的举措。政府必须 从更新的角度、以更宽阔的视野来审视房

27、地产市场监管的立法问题，只有这样，才能真正 地完善我国的房地产市场监管法律制度。9具体而言,至少应从如下几个方面着手1.及时修改完善现行法律，重构我国的房地产市场监管体制，解决因房地产监管 分离而带来的种种矛盾与冲突，形成统一监管的机制：2.及时制定相关法律,物权法 对于房地产市场的发展至关重要，一些对房地产市场发展具有重要意义的法律如住 宅法、物业管理法等应及时制定；3.深入研究房地 产市场监管中的自治法与强制法 的关系及理论，准确界定房地产市场中的政府行为与市场主体行为，正确运用市场规 律，发挥市场主体的能动作用；同时监管，净化市场环境，保障交易安全，维护合法权益, 遏制房地产泡沫，保障金

28、融安全与经济安全。（二对相应问题作出相应的对策1.面对房地产交易信息不对称的问题要确保房地产市场信息的有效性，有两种解决方案，一种为市场解决方案,即市场 的参与者通过自身的努力搜寻信息，并利用自身的知识技能进行 信息的筛选、分析 等工作。但市场参与者自身搜寻信息存在着重大的风险。10由于存在交易对象的不确定性，要想准确地掌握所有潜在交易对象的需要，如其交易方向、数量和价格 等，是很难做到的。再者作为强势主体的房地产 开发商在发布信息方面有可能造成 不道德的行为从而导致消费者的巨大损 失。所以，作为另一种解决方案政府的参与 起着决定性的作用。克服房地产市场信息不完全性和非对称性信息而引起的市场

29、问题,需要政府参与来介入 房地产市场，来监督房地产市场的运行，为所有投资者制 造机会均等、各类信息真实的市场环境，为房地产市场公开、公平、公正提供保 证。因此政府 的监管是必然。2.如何应对房地产投机行为目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这就是房价居高不 下的一个重要原因，新建商品房成了投机客的 乐土”而真正需要住房的 人却买不起房。为 了打击市场的这种投机行为，平抑房价，还需要财政税收以及商业银行发挥税收、信 贷政策调节作用。可以探讨针对高消费住房征收一定的税费，提高高消费住房需求 的成本，同时地方财政在力所能及的范围内给予低保住房户一定的住房补贴，使其能 够租得起廉租房。政府还

30、可以考 虑成立专门的住房融资担保公司或住房银行，为低 收入家庭购买经济适用房提供按揭担保，降低低收入家庭购买经济适用房的首付成 本。对于投机性的住房按揭需求，提高按揭贷款的首付比例，例如以一个家庭为单位, 对一套住房贷款，我们可以认定为居民的保障性住房需求，按揭贷款的首付比例可以 再20%-30%第二住房贷款，我们可以认定为居民有支 付能力的有一定合理性的住房 需求,按揭贷款的首付比例可以再40%-50%,对于第三套及其更多的住房贷款，我们 可以认定为投机性住房需求，按揭贷 款首付比例可在50%以上或者不予以贷款支 持。此外，在当前的宏观经济环 境下，必须采取更加有效的措施（如限制转让打击境

31、外游资炒作境内房地 产项目的投机活动。3. 改善住房供应结构供给结构失衡是房地产市场最突出的问题之一，也是房地产宏观调控的 主要目 标。由于开发商对于限价、限利润的经济适用房开发热情低，政府对于廉租房建设的资金投入力度不断增加，但对于需求而言尚显不足，目前房地产市场的供给以面积 大、价格高的普通商品房和高档住宅为主。由于居民的购买力不足，城市房地产的刚性需求受到压制，因此，房地产调控首先应该改善房地产供给结构。对于经济适用 房和廉租房，政府可以通过多种渠道提高房地产开发商的参与热情，加大提高中小户 型的经济适用房和廉租房的 供给。4. 加快金融产品创新，健全房地产金融体制在国外成熟的房地产金融

32、市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以 通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在 金融市场融资，融资渠道多样,社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断 发展， 金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资 方面,有着多层次、多选择的 融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还 是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在 经济运行的周期波动中承担很大 的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄, 没有专门设计适合不 同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严 重影响了房地产金融

33、的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新， 以满足不同阶层的需要，进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款 的 证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度 ，从而建立起完善的 资本市场 型住房金融体系。5. 开征物业税物业税是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，11征收物业税 后,现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消，从而能够降低房屋开发成本，降低房地 产价格。物业税是对房产保有阶段征收的税种，纳税金额随着房产价值的涨跌而增 加或减少。由此，物业税增加了房产持有者的成本，把拥有房产的风险由一次性买入 转变为长期持有过程，囤积楼盘并进行投机炒作的成本增大，抑制

34、房地产投机性需 求。（三其他举措政府应该对房地产商品在市场循环全过程和对各类交换关系中进行监管，包括对房地产开发市场、房地产交易市场、房地产服务市场的监管。1.房地产交易市场的监管房地产交易应受到国家价格管理机制的约束。首先 ，国家采用房地产价 格指导 制度,通过政府定期确定和公布准基地价、标定地价以及各类房屋的重置价格，为市场价格机制的形成作出指导。其次，国家实行房地产价格评 估制度，依据法定的技术 标准和评估程序，以上述三种价格规范为基准，以公正、公开、公平为基本原则，结合 当地市场价格对房地产作出合理评估。最后，国家对房地产成交价格实行申报制度， 并通过政府提供指导租金和商品房最高限价等

35、多种管理方式，对房地产价格实施有 效管理。房地产交易条件应受到法定条件的限制。在房地产转让条件方面，可以将相关条件分为三个不同方面：第一，禁止或限制性条件。根据城市房地 产管理法和建 设部城市房地产转让管理规定的相关内容，下列房地产 依法不得转让:（1以出让 方式取得土地使用权，不符合合法法定转让条件的；（2司法机关和行政机关依法裁 定,决定查封或者以其他形式限制房地产 权利的；（3被依法收回土地使用权的；（4共 有房地产未经其他共有人书 面同意的；（5房地产权属存在正义的；（6未经依法登记 领取权属证书的。第二、法定必备条件。首先，应当按照出让合同约定，已经支付全 部土地使用权出让金,并取得

36、土地使用权证书；其次，按照出让合同约定进行投资开 发。属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的, 应依照规划对土地进行开发建设，完成供水、供电供热、道路交通、通信等市政 基础建设和公用设施建设；最后，转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有 权证书。2.规范房地产中介服务市场的监管（1加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正 处于建立框 架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有城市房地产法和城市房地产中介服务管理规定，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律 关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确

37、立房地产 中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、 市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业 协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环 境。(2确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业,而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见,对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先,政府要

38、运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其 专门从事咨询、评估、项目策划、营销 及代理销售服务。其次要从关心爱护及培 育的角度出发，在挥舆论监督作用 的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主 旋律，加大正面宣传的力 度,为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当 提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人 员的劳动价值得以实现。(3严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实 行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要 设定更高一些的 门坎”并划分不

39、同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不 同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准,对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。 要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不 断提高。结论总之,要从根本上改变我国房地产市场发展状况，政府需要在管理思维上有所改 变,要重新定位政府的管理目标和职责，将有消费能力的商品房市 场与低收入居民住 房保障分开管理，制定长远的发展规划和政策体系，才能增强政府的调控能力，促进社 会和谐发展。注释1高富平,黄武双房地产法学M高等教育出版社.2005.562熊莹.房地产金融风

40、险的监测N.上海证券报.2004-11-27.63张卫.解构房地产市场的 双失灵” J生产力研究.2006(7.454郑琴.房地产领域中的信息不对称与市场失灵J.商场现代化.2007.2 .89张红.房地产经济学M.北京：清华大学出版社.2005.152陈洪波.美国房地产金融政策及对中国的启示J.中国房地产金 融.2006(3.527曾国安.英国住房金融的特点及其借鉴意义J.中国房地产，1995.98,100.8高鸿业.西方经济学(第三版M.北京:人民大学出版社.2004.106 9高富平. 黄武双.房地产法学M北京:高等教育出版社.2005.5610郑琴.房地产领域中的信息不对 称与市场失灵

41、J.商场现代化.2007 (2 .4211陈祝平.房地产市场失灵的原因及物业税调控的作用J.国际商务研究.2008(2 .69参考文献书籍：1李昌麒.经济法学M法律出版社.2007.2.166 2高富平，黄 武双.房地产法学M北京：高等教育出版社.2005.56 3高鸿业.西方经济学(第三 版)M.北京：人民大学出版社.2004.106 4张红.房地产经济学M.北京：清华大 学出版社.2005.152郑之杰房地产金融M.北京：中国财政经济出版社，2001.233 6陈枫，王克非.物业管理M.北京大学出版社.2007.9.166 7王宁宁.房 屋买卖法律课堂M.北京：中国法制出版社.2007.1

42、1.98 8袁华之，张云洁.房地产 实务与风险防范M.北京：中国人民大学出版 社.2009.112 9高富平，黄武双.房地 产新论M.北京：中国法制出版社.2002.10.189期刊：1张卫.解构房地产市场的双失灵” J生产力研究.2006.7.48 2陈祝平.房地产市场失灵的原因及物业税调控 的作用J.国际商务研 究，2008.2.67 3郑琴.房地产领域中的信息不对称与市场失 灵J.商场现代化.2007.2 4陈洪波.美国房地产金融政策及对中国的启 示J.中国房地产金融.2006298曾国安英国住房金融的特点及其借鉴意 义J中国房地产.1995.78熊莹房地产金融风险的监测N.上海证券报.

43、2004.11.27.2002.16 16致谢光阴似箭，转眼间大学四年的时光就已经匆匆过去。在就读于广西大学行建文理学院法学专业的这段日子以来，我认识了不少志同道合的好朋友，在学习和生活上也得到了许多老师的帮助和照顾。对于我而言，在大学里学习和生活的日子是无可替代的珍贵回忆。刚刚踏进校园的时候，内心充满了忐忑不安，对即将在度过我大学生涯感到既期待又不安。不过在广西大学行建文理学院老师和同学的帮助下，我顺利完成了大学四年的学业。对自我价值有了充分的认识，并且在自身素质的培养上面有了进一步的提高。毕业论文的完成，我要特别感谢我的指导老师罗亚萍。在我论文的撰写 过程中，罗老师帮助我理顺写作思路、调整

44、 论文结构。从论文选题，到资料 积累，构思写作，再到修改完善，罗老师在我论 文写作的每一个环节都给予了悉心的指导和热情的帮助。如果没有她的指导帮 助，我是不会从初稿、二稿，直至最终定稿。回想我的毕业论文撰写的过程，从年初开始，经历了数月的辛苦努力，当终于定稿时，我不由感慨万分。大学四年一路走来，要感谢的人太多了，每每要说感谢的话又不知从何说起。四年前我从这里开始，四年后我从这里 出发。这四年里我积累的知识以及经验，是我在其他 地方无法学习到的。在 这里我要感谢广西大学行建文理学院，感谢辛勤工作的老 师，也要感谢四年 间陪伴我一同成长的同学，你们的帮助以及陪伴就是我成长最 好的护身符。我永远不会忘记你们的！17