房地产项目经营实施计划书模板

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1、 万业兴财富广场项目经营计划书2013-02-10项目经营管理委员会项目人 员 名 单万业兴财富广场会签页2013/1/21项目名称万业兴财富广场决策机构项目经营管理成员签名备注说明一、 编制依据及时间要求：1. 可行性研究报告及决策文件；2. 土地出让合同；3. 与政府签订的其它一切协议及与项目有关的一切政府相关文件；4. 与项目有关的一切会议纪要；5. 基于公司整体开发战略和经营特点，结合房地产行业及项目自身特点的运作流程和实践方法编制。6. 编制完成时间可随项目进度分部分逐步完成，最终完成与项目方案定稿决策同步。7. 经营计划书的调整必须严格执行初始编制一样的决策程序。二、 编制目的：1

2、. 规X项目管理，确保项目投资收益最大化；2. 为了项目工作有计划的推进；3. 有效安排项目整体现金流计划；4. 作为项目目标责任书签订的依据，也是项目经营管理的执行依据。三、核心内容：第一部分、项目组织架构及人力资源第二部分、项目概况及规划设计说明第三部分、项目整体经营策略第四部分、项目开发周期及销售节奏建议第五部分、项目整体推广策略及销售计划第六部分、项目资金计划及现金流分析第七部分、项目经济效益分析第八部分、项目市场研究第九部分、项目设计管理第十部分、项目工程管理第十一部分、项目招商管理第十二部分、项目商业经营管理第十三部分、项目的重点、难点及解决办法。第一部分公司组织架构及人力资源一、

3、 项目公司组织架构(一) 公司的筹建计划及发展目标XX佳上通业投资开发XX公司隶属于XX佳上投资开发XX公司，XX佳上公司目前的投资领域主要集中于县域经济领域的市政工程，为了配合母公司拓展业务X围，使投资效益最大化，特成立XX佳上通业投资开发XX公司，对XX佳上公司投资市政工程BT来的土地进行商业和房地产开发。1. 注册资金：2000万元人民币，三年内增资到1.5亿元人民币。2. 经营X围：房地产开发、销售、出租；开发项目综合经营管理（含商业、百货、酒店、办公等物业的招商、经营、管理）；开发项目的物业管理；建筑工程装修设计、施工；机械、水、电、气安装服务；商业连锁及零售；网络零售；物流配送；快

4、递服务等。3. 企业愿景：引导城镇生活，构建中国最好的城、乡商业平台。4. 公司目标：l 短期目标：3年以内： 以XX佳上投资XX公司的BT项目为起点，致力于县域商业房地产项目的开发和经营管理； 商业地产累计开发项目3-5个，开发面积50-80万平方米，年销售金额达5亿元，累计资产10-15亿元； 年商业零售额1-2亿元左右。l 近期目标：3-5年 把XX佳上通业投资开发XX公司打造成XX县域商业地产的航母。商业地产累计开发项目5-10个，开发面积150万平方米左右，年销售金额达10亿元左右，累计资产20-30亿元； 以商业地产项目为龙头，组建城乡商业连锁店，商业零售额每年超过10亿元； 利用

5、城乡商业连锁店，组建网上交易平台，网络交易额突破10亿元。l 中期目标：5-10年 走出XX，进军西南，把佳上通业建设成为西南地区的县域商业地产航母，为进入全国县域商业领域打好基础。 商业地产累计开发项目30-50个，开发面积250万平方米左右，年销售金额50亿元，累计资产超过100亿元； 以县城商业广场为中心的城乡商业连锁店超过200家，年商业零售额超过100亿元； 建成西南最大的城乡商业连锁企业，利用强大商业网点，建成国内最具潜力的网上交易企业，网络交易额突破1000亿元。争取境外上市，进行资本运作。l 远期目标：10年以后 利用强大的商业网点、雄厚的企业资产和资本，把佳上通业建设成为集商

6、业地产开发、商业物业管理、商业经营管理、商业连锁零售、城乡物流、网络零售为一体的全国性商业管理公司。 实现华丽转身，使佳上通业从商业地产开发公司转变成为国内大型、一流的商业营运管理公司。5. 企业文化：实现自我价值、肩负社会责任；诚实做人、踏实做事。6. 经营理念：眼高手低，从细节入手，从基础做起。(二) 公司与集团的组织关系和机构设置(三) 公司组织架构注：以上架构主要为商业地产的开发项目公司，待开发项目开业前4个月左右再成立商业管理公司负责各项目的商业物业管理、经营管理、商品销售管理、物流配送、网络销售等业务。(四) 项目公司人员配置及岗位职责万业兴财富广场岗位设计及岗位职责部门岗位岗位人

7、数岗位职责总经理1参与集团策略制定、负责项目整体经营。研策部研策副总1负责市场研究和项目营销推广。研策经理1协助研策副总负责市场研究和项目营销推广，对营销推广方案进行具体执行。销售部销售副总1组织、培训销售队伍，完成销售任务。案场经理1协助销售副总负责销售部门的管理，带领销售队伍完成公司安排的各项销售任务。置业顾问9客户接待和产品销售。权证主管1银行按揭、权证办理、客户服务、合同管理等。后台主管1客户服务、合同管理、客户资料管理、部门工作对接。招商部招商副总1负责项目招商洽谈、管理；大客户管理、洽谈、销售；参与项目商业经营策划及管理。招商经理1协助招商副总管理部门、带领团队完成各项部门任务。招

8、商专员3负责项目产品招商和客户服务。大客户经理1负责大客户洽谈、销售和服务，协助部门领导完成部门工作。大客户专员3进行大客户洽谈、销售和服务。工程设计部工程部经理1负责项目施工管理、工程资料管理、协调合作单位及有关政府部门的关系。设计部经理1负责项目设计工作，协调合作单位及有关政府部门的关系。行政部行政经理1负责公司后勤及行政事务的处理，协调公司外围关系。行政文员1协助处理公司行政事务。司 机1负责公司车辆驾驶及客人接送，参与行政事务处理。财务部会计1负责公司财务管理、税务统筹；进行项目融资及资金筹划；进行合同审查及财务把关。出纳1负责公司账务管理、现金管理、往来结算、印章管理等。成本部预算员

9、1负责工程预算、工程和管理等成本控制。注：前期开发由集团公司领导负责，直接和当地政府、相关部门负责对接，负责前期协调、拆迁、相关手续办理、外围关系处理等。(五) 万业兴财富广场工资及福利标准2013年项目公司每月岗位工资及福利标准部门岗位编制人数工资标准社会福利（五险）企业补贴金额合计房补餐补总经理1集团发放882.00 10003502232.00 研策部研策副总18000-10000882.00 80035011032.00 研策经理15000-6000735.00 4003506485.00 销售部销售副总18000-10000882.00 80035011032.00 案场经理1350

10、0-4000735.00 4003506485.00 置业顾问92000-2500495.51 30035031009.57 权证主管14000-4500735.00 4003505985.00 后台主管14000-4500735.00 4003505985.00 招商部招商副总19000-10000882.00 80035011032.00 招商经理15000-6000735.00 4003506985.00 招商专员33500-4000495.51 30035013936.52 大客户经理15000-6000735.00 4003506485.00 大客户专员34000-5000495.5

11、1 40035018736.52 工程设计部工程部经理18000-10000735.00 40035010485.00 设计部经理18000-10000735.00 40035010485.00 行政部行政经理14000-6000735.00 4003506485.00 行政文员12500-4000495.51 3003504645.51 司机13000-4000495.51 3003504645.51 财务部会计14000-6000735.00 4003506485.00 出纳13000-5000495.51 3003504645.51 成本部预算员14000-6000735.00 4003

12、505985.00 合计33014586.0597007350191282.14 注：社会福利的基本工资标准为：副总以上3000元/月、主管及经理2500元/月、主管以下1685元/月计算，企业按基本工资的29.4%进行交纳。(六) 万业兴财富广场项目办公用房配置计划1. 项目公司办公场所：购买或租赁500左右，可考虑作为资产持有或后期出售。2. 项目VIP高端会所：重新布置、包装华熙酒店销售中心，作为项目VIP高档会所，负责项目前期客户接待和洽谈。3. 项目销售展示中心：把XX公园入口广场、XX公园和财富广场之间的道路、行政中心广场建设成为整个项目的体验、销售和展示中心，让当地老百姓和客户在

13、看到梦想的同时，也能感受到美好的现实，迅速引导老城区的客流向新城区分流。其中，销售展示中心面积1500左右，务必在2013年7月份之前完成，8月上旬投入使用。道路和行政中心广场在6月份之前完成。(七) 万业兴财富广场项目车辆配置计划1. 营销中心：1辆（20万元左右）。2. 行政办公：1辆（20万元左右）。3. 总经理办公室：1辆（60万元左右）。第二部分项目总体说明一、 项目解读(一) 土地特征描述1. 土地取得过程：XX佳上投资开发XX公司以净地每亩100万元的价格作为资本金直接注入XX佳上通业投资开发XX公司，换取XX佳上通业投资开发XX公司的股份，具体内容详见关于XX佳上通业投资开发X

14、X公司股东变更及增资扩股的决议。2. 项目地形地势描述：项目位于纳雍县城南部，整个地块呈长方形，地势北高南低，从发展大道到项目地块的最高点相差大约30米左右。地块内高低不平，地形起伏较大，需要进行大量的平整。3. 地块内障碍物：目前，项目地块内除少量居民建筑之外，没有其它任何文物、通讯、电力等障碍设施。地块内的居民建筑已纳入搬迁计划，短期内就能搬迁，不会影响项目的整体推进。项目用地地形地势图(二) 周边环境概况1. 项目地理位置：项目位于纳雍南部新区的核心位置，南面紧邻纳雍新的行政中心和行政中心广场，东靠XX公园，北面为纳雍县城对外连接的主要交通干线发展大道。2. 城市总体规划：从总体规划来看

15、，纳雍县城的规划和发展主要以夏蓉高速的建设为契机，以发展大道作为整个县城的形象展示面，发展大道不但是纳雍县城未来的主要交通要道，还是纳雍对外展示的窗口。所以整个县城的规划都以发展大道为轴线进行展开，总体分为老城区、南部新区和教育产业园区三大板块。老城区主要维持现状，以旧城改造、拆迁为主。南部新区休闲、居住、商业、行政、办公、金融、会展为主。教育产业园区主要以教育、工业、农副产品加工等为主。老 城 区南 部 新 区教育产业园区纳雍县城市总体规划图3. 项目周边规划：南部新区是纳雍未来的休闲、居住、生活、行政、办公、商业中心，城市发展的主力方向，整体规划以“两轴两带、三街两园、两站一中心”为出发点

16、进行整体规划。其目的就是以财富广场、行政中心为城市中轴线，沿发展大道进行整体布局，通过经四路、经五路、经六路和老城区对接，使老城区和新城区进行无缝连接。l 两轴：财富广场、行政中心为核心的城市中轴线；l 两带：以沿湖公园、发展大道为主的景观绿化带；l 三街：财富广场东西两侧连接老城区的经四路、经五路两条金街和连接新客运总站和火车站的民族风情特色街；l 两园：体育公园、XX公园；l 两站：客运总站和火车站；l 一中心：以财富广场、行政大楼为核心的休闲娱乐、商业购物、行政办公中心。(三) 项目规划设计条件1. 项目土地性质：商业服务用地，使用年限为40年。（本项目用地由XX佳上公司通过项目BT取得

17、，土地性质为商业服务用地。为了使项目的业态和产品更加丰富，降低市场风险，保证前期稳定的现金流，建议跟政府进行协调，把二期的部分用地改变为商住用地）2. 项目用地面积：140亩（93792平方米）3. 项目容积率：1.54. 项目建筑密度：35%5. 项目绿化率：25%6. 项目建筑限高：50米(四) 土地附加值解读南部新区和纳雍县成的旧城区仅一线之隔，发展大道建成通车后，毫无疑问，南部新区将成为纳雍县城未来的城市中心，生活中心，商业、经济和文化中心。万业兴财富广场位于南部新区的核心，紧邻新的行政中心和未来的主要交通要到，北面通过经四路、经五路、经六路直接和老城区相连，能够在短期内实现老城区和新

18、城区的对接，把人流吸引到财富广场，形成新的商业中心。随着体育公园、XX公园、发展大道、火车站、新的客运总站、经四路、经五路的逐步建成，南部新区的居住环境、地理位置、交通条件、商业氛围等优势和老城区相比就会越来越明显，而作为南部新区核心的财富广场无疑会成为纳雍未来最具商业价值的黄金眼。(五) 项目规划设计及主要经济技术指标1. 设计理念利用项目用地地势高差，有效布置建筑，合理组织交通流线，着力打造亲民、休闲的城市广场及体验式商业中心，最终形成集“休闲、娱乐、居住、购物、商务、办公、酒店、银行、餐饮等功能为一体的城市综合体项目。2. 设计原则l 整体性原则：结合纳雍南部新城的整体规划及发展趋势，彰

19、显项目的地标作用和商业核心。l 开发性原则：根据县域消费者习性，合理利用地块的地形地势特征，尽量增加沿街商铺，提升产品价值，减少持有，增加现金流。l 多样性原则：建筑立面丰富多彩，具有强烈都市感和现代感；产品尽量细分，以满足不同目标群体的需求。l 公共性原则：充分考虑不同业态、不同产品的使用功能和特点，从人体工程学、美学、地方文化、城市发展、消费习惯等不同角度进行考量，使之能够和当地的社会环境相融合。3. 项目规划方案的技术经济指标万业兴财富广场规划经济技术指标序号名称单位数量备注1总用地面积93792140亩其中一期开发用地42386二期开发用地514062总建筑面积166677其中半地下、

20、地下面积37098地上建筑面积129579可销售面积其中临街商铺9539金街2391二期临街铺面2468内铺11715集中商业27200星级酒店19935写字楼28245银行办公楼5310经济型酒店5266酒店式公寓15062商场配套49163建筑密度%314建筑容积率1.385绿地率%226地下停车位辆1060地面停车位辆74项目总体规划方案平面及鸟瞰图项目立面效果图项目半地下层平面图项目一层平面图项目二层平面图项目三层平面图项目四层平面图第三部分项目定位及整体经营策略一、 项目及产品定位(一) 项目SWOT分析1. 优势l 项目紧靠纳雍新的行政中心，交通方便，是纳雍未来的行政、办公、休闲、

21、娱乐中心，发展空间大、升值潜力大。l 项目位于南部新城的核心位置，通过经四路、经五路、经六路可以直接和老城区进行对接，能够很快把老城区的人流量吸引过来，形成新的商业中心。l 项目紧邻体育公园、XX公园、市政广场、新的客运总站、大型百货、高档酒店、办公等市政配套设施齐全，居住环境好。l 项目位于发展大道以南，经四路和经五路之间，形象展示面好。l 南部新区属于公司整体运作的BT项目，无论是从规划、施工、宣传、政策等多方面都可以和项目进行整体互动和支持。2. 劣势l 项目位于新区，目前的道路、市政配套设施等正在建设之中，周边环境比较荒凉，缺乏配套和人气支撑。l 项目地势南高北低、落差较大，地形坑洼不

22、平，对后期施工和运营有一定的难度。l 用地性质为纯粹的商业服务用地，产品单一，不利于现金流回笼和市场细分。l 项目周边住宅地块的开发进度难以把控，对项目商业价值的提升和商业氛围的形成有一定的影响。3. 机会l 铁路、高速的建成和开通，纳雍的能源优势将迅速显现出来，纳雍经济和城乡居民收入的增长速度将会有大幅度的提升。l 经济和收入的增长将快速拉动纳雍的城镇化和城市化进程，纳雍100万的人口基数将会快速向城镇聚合。l 相比于XX其它县城，纳雍的城市建设起步较晚，城镇居民的居住环境和居住条件还比较差，政府、官员和民众追求好环境、好产品的愿望比较强烈，在新老城区可以快速的实现腾笼换鸟和产品升级，形成新

23、的居住区和商业中心。l 目前，纳雍的商业布局、经营模式、硬件购物环境等都比较落后，已不适应市场和消费者的需求，商业急需升级换代。4. 威胁l 现在纳雍房地产市场正处于野蛮生长的阶段，商业面积增加的速度和城市人口增长速度不成正比，老城区商业面积的供给量过大，供给已远远超过需求。l 在县域房地产市场，住宅产品的利润相对较小，开发商为了追求利润，都会想尽办法增加商业面积，见天就建铺，新区项目必然会走同样的路子，随着新区项目的上马，新区的商业供给量同样会供大于求，最终造成供需失平。l 随着南部新区的大力宣传和财富广场的面市，老城区项目难免不低价销售其开发的产品，冲击整个房地产市场，如XX商城低价销售其

24、3-4层商业产品。5. 项目的核心竞争力集团公司整体运营下的区位优势(二) 项目定位1. 项目形象定位：纳雍新名片 城市会客厅2. 项目整体定位：第三代复合型城市综合体利用项目优势和地势落差，把万业兴财富广场打造成集“休闲、娱乐、购物、办公、旅游、居住”为一体的城市综合体项目和购物休闲广场，全面升级纳雍的商业硬件和购物环境，使之成为纳雍新时代、新城镇、新生活的制高点和风向标。3. 目标群体定位l 立足纳雍，向周边县域延展，辐射XX地区。l 群体细分：政府官员、矿产老板、商会、个体老板、投资客、公务员等。4. 项目产品定位l 功能定位：集休闲、购物、娱乐、办公、商务、酒店、居住、餐饮为一体。l

25、业态定位：大型百货、超市、美食城、家电城、娱乐城、洗浴中心、影院、沿街商铺、步行街星级酒店、高档写字楼、高端公寓等。二、 项目整体经营策略（一）. 做政府想做的充分研究区域经济和城市发展方向，结合纳雍县城和新区的整体规划方案，站在政府运营城市的角度，打造纳雍的地标性建筑，提升城市品位和城市形象，改善当地的购物环境和购物条件，提升当地商业运营模式和管理水平，解决就业问题，提高税收，增加财政收入。（二）. 做市场想做的仔细研究当地市场、了解当地消费者的消费习性和消费需求，以消费者需求为导向，进行市场细分和产品设计，同时对项目运营模式、产品、营销等进行适当的创新，引导消费者和当地市场，满足消费者需求

26、，做市场标杆，使之成为当地市场标准的制定者和领跑者。（三）. 做企业想做的以消费者需求为导向，进行产品设计，满足不同的市场需求，快速完成销售任务，实现现金流，降低成本，提高利润，为企业创造效益和品牌，促进企业快速发展。三、 项目基本操作思路（一）. 销售为主 现金为王在保证利润的情况下，一切以销售为主，快速回笼资金，保障企业正常运营。（二）. 降低风险 提高利润充分研究消费者需求，把握好市场机遇，做好项目规划和产品设计，避免误操误判，降低市场风险。在保证产品品质的情况下，严格控制项目开发成本和经营管理成本，提高利润，为企业创造价值。（三）. 出机制、出人才、出品牌在项目经营管理过程中，参与集团

27、制度编制和组织建设，完善公司的管理制度，制定出一套适合于县域经济商业开发管理的企业管理机制。通过纳雍项目的操作和管理，为公司快速发展培养人才，储备人才。把握市场机遇，利用公司和项目在当地的绝对优势，结合南部新区的整体宣传和推广，增加项目在XX县域经济领域的影响力，把万业兴财富广场做成XX县域经济商业地产的标杆项目，为企业在县域商业地产的开发和管理创造良好的口碑和品牌。第四部分 项目开发周期及销售节奏建议一、 项目开发周期项目分为两期，整体开发周期三年。（一）. 第一期：整体开发时间18个月（一年半）l 2013年4月20日项目正式开工及新区整体规划方案亮相；l 2013年4月18日施工单位正式

28、入场开始施工；l 2013年8月30日一期出正负零；l 2013年12月30日一期全面封顶；l 2014年03月30日内外装完成；l 2014年5月30日环境、广场铺砖及项目管网全满完成；l 2014年6月30日验收；l 2014年8月30日交房；l 2014年10月1以，一期商业正式开街。（二）. 第二期（商业部分住宅部分可能提前）：整体开发时间18个月（一年半）l 2014年3月正式开工；l 2014年6月桩基完成；l 2014年9月全面封顶；l 2014年12月内外装完成；l 2015年4月景观、环境、管网完成；l 2015年6月验收；l 2015年7月试营业；l 2015年10月，二期

29、商业全面开街。注：住宅部分工程详见项目主要工作内容及时间节点万业兴财富广场近期主要工作内容及时间节点序号主体主要工作内容完成时间责任人1项 目 一 期一期桩基规划设计方案完成2013年3月20日秦大霖2一期规划及建筑设计方案完成2013年3月30日秦大霖3一期规划及建筑设计方案报批2013年4月05日王志祥4一期规划及建筑设计方案评审及修改调整完成2013年4月10日王志祥5一期桩基部分施工图设计完成2013年3月30日秦大霖6一期整体施工图设计完成时间2013年4月15日秦大霖7一期施工图审查完成时间2013年4月20日秦大霖8一期成本预算完成及报批2013年4月30日成本中心9南部新城区整

30、体规划方案完成2013年3月30日姜租尧10项目开工典礼2013年4月20日任 强11南部新区整体规划亮相方案2013年4月20日姜租尧12地块内所有建筑物全部拆迁完毕2013年3月30日王志祥13项目国有土地使用证办理完毕2013年4月20日王志祥14项目建设用地规划许可证2013年4月30日王志祥15项目建设工程规划许可证2013年4月30日王志祥16一期建筑工程施工许可证2013年4月30日王志祥17项目一期施工单位签约（按定额）2013年3月30日秦大霖18项目一期监理单位签约2013年3月30日秦大霖19整体土石方工程、三通一平施工完成2013年4月10日X培衡20项目一期施工单位正

31、式入场开始施工2013年4月18日秦大霖21项目一期桩基完成2013年7月30日秦大霖22项目开盘2013年8月18日秦大霖23项目一期全部出正负零2013年8月30日秦大霖24项目一期全面封顶2013年12月30日秦大霖25项目装饰工程全面完成2014年3月30日秦大霖26项目一期景观、铺装及管网全面完成2014年5月30日秦大霖27项目一期验收2014年6月30日秦大霖28项目一期交付使用2014年8月30日秦大霖29一期项目全面开街2014年10月1日秦大霖30项 目 二 期二期功能及产品定位2013年3月15日秦大霖31二期规划及建筑设计方案完成2013年4月20日秦大霖32二期规划及

32、建筑设计方案报批2013年4月30日王志祥33二期规划及建筑设计方案评审及修改调整完成2013年5月5日王志祥34二期整体施工图设计完成时间2013年5月31日秦大霖35二期施工图审查完成时间2013年6月10日秦大霖36二期成本预算完成及报批2013年6月20日成本中心37二期施工单位签约2013年6月10日秦大霖38二期监理单位签约2013年6月10日秦大霖39二期建筑工程施工许可证2013年6月20日王志祥40二期公寓部分施工单位正式入场2013年6月30日秦大霖41二期公寓部分桩基完成2013年8月30日秦大霖42二期公寓部分出正负零2013年9月30日秦大霖43二期公寓部分封顶201

33、4年1月30日秦大霖44二期公寓部分装饰工程全面完成2014年4月30日秦大霖45二期住宅景观、铺装及管网全面完成2014年6月30日秦大霖46二期公寓部分验收2014年7月30日秦大霖47二期公寓部分交付使用2014年8月30日秦大霖48体验销售展示中心方案审批2013年3月17日秦大霖49设计单位招标完成2013年3月25日秦大霖50方案设计完成2013年4月20日秦大霖51施工单位招标完成2013年4月25日秦大霖52施工单位进场施工2013年4月28日秦大霖53主体施工完成2013年6月30日秦大霖54景观、环境、装修、布置完成2013年8月10日秦大霖55交付使用2013年8月25日

34、秦大霖56道路经四路(从华熙酒店会所前到发展大道需维护)2013年6月30日秦大霖57经五路（从发展大道往南）2013年6月30日秦大霖58发展大道(广场北面)2013年6月30日秦大霖59景观绿化项目周边道路及体验中心2013年7月30日秦大霖60广场XX公园大门入口广场（项目体验、销售、展示中心）2013年7月30日秦大霖61行政中心前的市政广场2013年7月30日秦大霖二、 项目销售原则l 一切以现金流为基本出发点，在保现金流的情况下，考虑效益最大化。l 用临街商铺和居住型产品作为现金流的主要来源，保证稳定持续的现金流；l 以金街、内街作为大型商业整体经营的支撑，用时间换取价值，保证金街

35、、内街产品升值，实现价值最大化；l 对不能分割、不容易销售的产品进行整体招租、整体经营，用资产作抵押，换取现金流，实现资产增值；l 启动 “一对一营销”策略，对酒店、办公、银行等大客户进行定制销售，提前回笼资金。三、 产品销售节奏（一）. 销售节奏控制l 推盘顺序：大客户订单产品居住型产品临街商铺内街金街综合商业持有物业。l 推盘时间： 开工后启动“一对一营销”方案； “五证”具备“四证”后开始收客户诚意金，进行意向客户积累； 工程出地面、项目形象工程完成后正式开盘； 开盘后一个月完成推盘量的50%，开盘后三个月完成推盘量的80%； 第一批销售完成70%左右开始推第二批产品，依次类推。（二）.

36、 整体销售周期l 整体销售周期不超过三年（2013年8月-2016年8月）。l 到2016年尾盘占有量不超过可销售量的10%。四、 销售价格建议l 公寓：整体均价3000元/，入市均价2900元/；l 酒店：星级酒店整体均价4500元/（毛坯，含底商），经济型酒店整体均价3000元/（毛坯）；l 办公楼：整体均价4400元/（含底商）l 银行楼：整体均价4500元/（含底商）l 商铺：一层商铺整体均价18000元/（含金街、内街），内铺整体均价9000元/。五、 项目销售计划l 项目可售面积129579平米l 总销售金额：6.6亿元万元l 2013年回笼资金：1.5亿元l 2014年回笼资金：

37、2.0亿元l 2015年回笼资金：1.5亿元l 2016年回笼资金：1.3亿元l 2017年回笼资金：0.3亿元l 持有资产：69219平米（含部分可销售面积，总体价值3.5亿元左右,）详见万业兴财富广场整体销售计划表54 / 54万业兴财富广场整体销售计划表(面积 ； 单价 元/； 金额 万元)业态产品建筑面积()项目发生时间2013年(静态价格)2014年2015年2016年2017年8月9月10月11月12月一二三四一二三四一二三四一二三四居住酒店式公寓15062 销售面积200020002025200020002500253700000000000000销售单价290029002900

38、3045304531973197销售金额58058058760960979981100000000000000商业临街商铺9539 销售面积1000100010001000100080080047130030030030030030030036800000销售单价160001600016000160001632016320171361799318892198372082921870229642411225318265842791329308销售金额160016001600160016321306137184756759562565668972376097800000金街2391 销售面积000

39、0040030020020020030030049100000000销售单价250002750030250332753660340263442894871853590销售金额00000100082560566673212081329239200000000内铺11715 销售面积000000010001000100010001000100010001000120012001315000销售单价8000800080008000816083238739917696351040611238销售金额0000000800800800800816832874918115612491478000集中商业27

40、200 销售面积000000000000000000000销售单价销售金额000000000000000000000商业配套4916 销售面积000000000000000000000销售单价销售金额000000000000000000000写字楼28245 销售面积000002000200020002000200020002000200020002000300030002245000销售单价4000400040004080416242454330441645054595468747804876销售金额0000080080080081683284986688390191914061434109

41、5000银行办公楼5310 销售面积3186106210620000000000000销售单价450045004500销售金额1434000478004780000000000000五星酒店19935 销售面积5981398759813987000000000000销售单价4500450045004500销售金额269101794002691001794000000000000经济型酒店5266 销售面积316021060000000000000销售单价30003000销售金额9480632000000000000000000合计129579 销售面积153263000911830004062

42、11681563747337487350036003600379133003300456842003560000销售金额725321804613220927196596380735304642295934823667479724982596354026832573000年度金额18974 1857514904113182573备注：可售面积129579平方米，其中销售面积97463平方米，销售金额66344万元，持有商业32116平方米（集中商业27200平方米，商业配套4916平方米）。第五部分、项目整体推广策略一、 整体推广策略l 城镇化带动城市化。l 新城中心、财富中心。l 行政中心、身

43、份和财富的象征。本项目的核心竞争力是位于集团整体超控下的南部新区，而不利的因素也是位于集团整体超控下的南部新区。目前，南部新区整体环境较差，人气缺失。所以，城镇化是本项目最大的希望和卖点，必须以城镇化带动城市化，用南部新区去颠覆老城区，有且只有南部新区颠覆了纳雍老的城区，让纳雍的老百姓对纳雍美好的未来和城市的发展方向有了清晰的认识，我们项目的优势才能彻底的显现出来，万业兴财富广场才能在现有的城市格局和过剩商业市场中脱颖而出，万业兴财富广场才能傲视纳雍，立于不败之地。二、 推广节奏及时间安排以南部新区城镇化的整体推动为主线，结合项目的销售节奏对项目进行整体营销推广。l 2013年4月中旬，项目开

44、工典礼和南部新区整体规划隆重亮相；l 2013年5月底5月初，XX地区幸福城镇、美丽纳雍方案论证及区域论坛；l 2013年6月底7月初，“新型城镇化”运营模式城镇综合体研讨会；l 2013年7月底8月初，纳雍南部新区全国小城镇建设示X点申报仪式及宣传；l 2013年5月底7月初，项目附加价值宣传；l 2013年6月底8月初，项目产品价值宣传；l 2013年8月中旬，配合开盘，集中对项目的优势及优惠条件进行宣传。l 2013年8月18日，项目开盘。l 从2013年9月开始，重点以活动推广为主。项目营销主要工作及时间节点控制表序号主体工作主要工作内容起止时间责任人协作人监控人1市场调研市场调研报告

45、已完成姜磊秦大霖2项目及产品定位项目及产品定位报告已完成姜磊秦大霖3营销整合营销推广项目营销推广策略方案2013.2.162013.2.28任强秦大霖营销推广资源整合2013.2.162013.3.31任强秦大霖推广服务单位选择及签约已完成任强秦大霖项目整体形象推广方案2013.2.162013.3.10任强秦大霖项目产品及附加价值推广2013.3.28-2013年底任强秦大霖4营销道具准备楼书及宣传单X方案规划2013.2.162013.3.1任强秦大霖基本文案2013.3.22013.3.9任强秦大霖整体设计2013.3.102013.3.31任强秦大霖印刷、成品2013.3.312013

46、.4.15任强秦大霖会所沙盘模型确定单位2013.2.202013.2.28任强秦大霖制 作2013.3.52013.3.30任强秦大霖验收2013.3.152013.3.25任强秦大霖表单设计、印刷2013.3.152013.4.10潘有志秦大霖三维动画方案规划2013.3.12013.3.15任强秦大霖解说词2013.3.12013.3.15任强秦大霖看样2013.4.15任强秦大霖定稿2013.5.15任强秦大霖交付成品2013.5.15任强秦大霖协议、合同制定、购买2013.4.12013.4.15潘有志秦大霖销售手册统一说辞、户型图、交房标准等2013.4.12013.4.15潘有志

47、秦大霖其它看房车等2013.4.152013.5.15潘有志秦大霖5vip会所装修方案确定2013.3.1任强秦大霖装修设计2013.3.5任强秦大霖装修布置2013.3.12013.3.30任强秦大霖交付使用2013.4.1任强秦大霖6销售手续规划许可证2013.4.30潘有志秦大霖施工许可证2013.4.30潘有志秦大霖预售许可证2013.6.10潘有志秦大霖产权登记2015.8.1潘有志秦大霖面积测量2014.6.30潘有志秦大霖银行按揭2013.5.1潘有志秦大霖7物业准备物业服务内容及标准2013.3.12013.4.15陈晶晶秦大霖物业收费标准2013.4.162013.5.15陈

48、晶晶秦大霖物业前期合同2013.5.162013.7.15陈晶晶秦大霖8组织构建及人员培训营销骨干人员招聘持续行政部秦大霖现场销售人员招聘持续行政部秦大霖销售流程及制度制定2013.3.12013.4.15潘有志秦大霖人员培训持续潘有志秦大霖9销售及现场管理开盘2013.8.18潘有志秦大霖完成本期销售任务的50%2013.8.18潘有志秦大霖完成本期销售任务的80%2014.5.30潘有志秦大霖本期清盘2014.10.30潘有志秦大霖交房入伙2014.7.30潘有志秦大霖三、 营销推广费用预算项目营销费用预算表成本项目比例控制值(万元)预测成本（含公共成本）分配到第一期成本分配到第二期成本已

49、发生额 (万元)未发生额 (万元)比例金额(万元)比例金额(万元)一.项目策划及推广服务费10%265 170 95 43.00%114 57.00%151 1.前期策划费100 85 15 2.推广服务费165 85 80 二.营销道具制作费13%345 4 341 43.00%148 57.00%197 1.沙盘制作费60 60 2.宣传印刷物料50 4 46 3.现场包装物料100 100 4.宣传片等30 30 5.其他物料105 105 三媒介广告费23%610 40 570 43.00%262 57.00%348 1.报纸、特殊刊物类广告80 80 2.户外广告300 40 260 3.电视、电台广告50 50 4.网络广告50 50 5.直投直邮广告30 30 6.短信广告40 40 7.其他定向渠道广告60 60 四. 促销活动12%318 0 318 43.00%137 57.00%182 1.产品推介及促销活动100 100 2.开工、开盘庆典及房交会150 150 3.其他行销活动68 68 五.销售大厅及样板间（VIP会所及体验中心）20%531 41 490 43.00%228 57.00%303 1.设计费（含装修方案）60 20 40 2.装修装饰160 160