房地产登记实务与案例.doc
《房地产登记实务与案例.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产登记实务与案例.doc(20页珍藏版)》请在装配图网上搜索。
房地产登记实务与案例一、房屋登记办法掌握:房屋登记办法条款具体内容及内涵。二、房屋登记实务(一)综合实务(掌握)房屋登记的客体为房屋。是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 基本特征:固定界限;二是可以独立使用1、房屋应当按照基本单元进行登记房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(如幢号、室号、房号等)的房屋或者特定空间。1、整幢某一权利人以幢为基本单元进行登记。2、成套住房以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记;非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。3、办理登记时最小的基本单元不能小于间,最大基本单元不能大于栋,位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人。2、开发商销售的层高在2.2米以下的房屋,能否办理产权登记只要是来源合法,权界明确,要件齐备,2.2米以下的房屋也可以办理房屋登记。3、开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的房屋、地下停车位、敞开式或开放式商铺如何办理登记房屋作为一种特殊的物,对它的分割是有限度的,不能无限制的分割,特别是非住宅类房屋。房屋的分割必须满足:1、具有构造上的独立性,能够明确区分;2、具有利用上的独立性,可以排他使用; 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。正常的房产交易。可凭买卖合同、售房发票和其他有关文书办理产权过户手续,并在房屋所有权证中的测绘图件上对权属界限准确反映”。4、老式的非单元式住房,能否分别为多个住户办理单独的房产证结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑为不同所有人所共有的房屋是可以分别办理产权登记的。但共用的楼道、厕所、厨房应作为共有面积进行分摊。5、关于构筑物登记的问题构筑物初始登记注意事项:1、具有构造上的独立性,具有利用上的独立性;2、登记前要进行房屋测绘,计算构筑物的建筑面积;3、现场查勘时拍照留存,登记时登记簿和权证上在“其他”中填写构筑物名称,“附记”中要填写构筑物的自然属性如形状,大小、容积、高度、颜色等,发放房屋所有权证;4、收取资料:申请书;测绘成果;身份证明;构筑物立项文件;建筑工程规划许可证;土地使用权证;构筑物竣工验收证明。申请主体是与房屋物权设立和变动(变更、转移、消灭)有关联的当事人或其受托人。1、企业营业执照被吊销,还能否进行房屋买卖和房地产抵押不能,企业法人被吊销企业法人营业执照,登记主管机关应当收缴其公章,并将注销登记情况告知开户银行,其债权债务由主管部门或清算组织负责清理。”2、登记主体可否包含非法人团体、分支机构(如银行、新华书店、电信等的分支机构)其他组织即指合法成立、有一定组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。非法人团体,分支机构可以成为不动产权利主体。3、买卖双方是否可以共同委托同一代理人到登记机构申请登记交易由代理人一人实施,应当被禁止。如代理人只是依照委托人已经建立的债权关系,向登记机构提出物权登记的申请,而并不代理订立合同。因此,登记机构可以受理。 4、协议离婚的,根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记,如果另一方不予配合怎么办单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;(四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形。“应该共同申请或向法院起诉,要求另一方履行协助办理义务。登记类型:1、企业所有的房产因为企业的合并、分立、改制、重组等原因要办理房产转移或者变更登记,这两种登记类别在实践中应如何区分企业合并是指两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定改建为一个企业的行为。其形式有吸收合并和新设合并两种。吸收合并是指接纳一个或一个以上的企业加入本公司,加入方解散并取消原法人资格,接纳方存续。新设合并是指公司与一个或者一个以上的企业合并成立一个新公司,原合并各方解散,取消原法人资格。企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为。分立有存续分立和新设分立两种形式。原企业存续,而其一部分分出,派生设立为一个或数个新企业的,为存续分立;原企业解散,分立出的各方分别设立为新企业的,为新设分立2、公司股东或股权结构发生变化,其房产办理何种登记,公司名称变更应提供何种变更证明公司股东或董事会成员的变化是公司内部管理机构的变化,不影响公司作为一个法人的存在,房屋的权利主体并没有发生变化,因此,不需要办理房屋的转移登记或者变更登记。3、拆除旧房后翻建的房屋是初始登记还是变更登记新建房屋登记属于房屋所有权初始登记,而房屋翻建后应申请房屋所有权变更登记。由于两者收取的登记文件不同(申请初始登记时,申请人应当提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告以及其他必要材料。而申请变更登记,权利人应当提交房屋权属证书以及证明发生变更事实的材料)。因而还是要将这两种不同的登记种类加以区分。房地产登记档案是房地产档案中的一种,是指登记机构在房地产物权登记活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的历史记录。它反映了房地产物权设立、变更、转移、消灭的情况,是城市房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。1、抵押权注销以后,抵押档案是否还要保存如果抵押登记档案没有保存,一旦对抵押登记或注销登记产生争议,就无法提供作出登记或注销行为的依据。因此,在没有新的规定以前,当抵押权被注销以后,其档案还应当予以保存。2、预告登记的档案,是否需要永久保存房屋登记办法第二十八条规定:“房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。”预告登记的档案,与其他登记档案一样,需要永久保存。(二)登记程序(掌握)1、为什么要把申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突作为予以登记并记载于登记簿的条件?在实际工作中还要注意哪些问题?在实际工作中,主要应考虑以下三个方面:预告登记和查封都是登记簿所记载的事项,当事人申请登记的事项同样不能与之发生冲突。处分权应由登记簿所记载的权利人行使。在初始登记时,应考虑到该处原来是否还存在已经登记的房屋所有权。2、如何认定“人民法院或仲裁委员会生效法律文书”已生效?可否作为申请房屋登记的依据?生效的判决书有两种情况,一种是二审判决,因二审判决一经宣判立即生效,当事人不能再上诉。另一种是上诉期间届满未上诉的一审判决。但对于登记机构而言,不可能得知当事人是否上诉。实践中一般的做法是让申请人拿一审判决书到作出判决的人民法院注明“判决已生效”的字样并加盖人民法院的印章。生效的裁定书和协助执行通知书,主要出现在判决或者调解作出以后当事人不自觉履行判决书或者调解书上规定的义务,法院依申请或者依职权进行强制执行的情况。如果法院通过裁定强制性地将房屋转移登记到申请执行人名下,那么就要对登记机构下达“协助执行通知书”并附裁定书。这种情况下登记机构无须审查裁定书是否生效,因为这类裁定书一经下达就立即生效,当事人即便申请复议也不能停止裁定的执行。生效的仲裁裁决书和调解书与法院的判决书、调解书一样具有强制执行力。仲裁是“一裁终局”,与法院的关系是“或裁或审”,所以,一旦当事人选择了仲裁这种纠纷解决方式,就意味着仲裁机构作出的仲裁裁决能够立即得到执行,其他仲裁机构不能再次对同一案件进行仲裁,法院也不能就此再进行判决。仲裁裁决一经作出立即生效。3、什么是认证?为什么要办理认证?房屋登记办法规定:“境外申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”认证也称为领事认证,认证一般是对公证而言,是指一国的外交、领事及其授权机构在涉外文书上确认公证机关、认证机关的最后一个签字或者印章属实的行为。在香港、澳门申办的公证文书须经中国法律服务(香港)有限公司、中国法律服务(澳门)公司加章转递确认;台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证书的,须经湖北省公证协会确认。(三)登记簿、权属证书与登记证明(掌握)1、房屋登记簿如何设立?如何防止登记簿记载错误?房屋登记簿在形式上是一张张格式统一的表格,一般每一件登记即一个业务宗号为一页(份)。一般地说,对外发一个房屋的房屋所有权证,登记机构就相应有一页(份)登记簿。房屋登记簿的内容应当包括不动产的自然状况、权利状况以及其他事项等三个组成部分。2、物权法实施以前和之后登记的房屋如何建立登记簿?第一,物权法实施以前登记的房屋,现阶段不进行统一建立登记簿的工作,而是根据原登记档案中所记载登记的事项,只对已登记房屋建立该房屋的登记簿。第二,物权法实施后办理登记的房屋,应当建立房屋登记簿,如果无法实现电子登记簿,也应当记载在纸质登记簿上。3、登记证明是不是权属证书?哪些要发证?哪些发登记证明?登记证明不是房屋权属证书,两者属于并列关系,且房屋权属证书所记载的是物权,而登记证明记载的不一定是物权。房屋权属证书物权证明,包括房屋所有权证房屋他项权证等。(四)所有权登记(掌握)登记原则:权利主体一致公示公信原则依申请登记物权法定属地管理土地、房屋登记先后顺序先地后房:国有初始登记、独立宗土地转移登记、集体土地上的房屋登记、供役地为土地的地役权登记;先房后地:国有土地上的房屋转移、变更、注销,更正登记,供役地为房屋的地役权登记。土地登记类型:国有土地范围内地上无建筑物、构筑物的土地使用权登记,抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记;房屋登记类型:房屋抵押权登记、预告登记、异议登记;公示、公信的效力保护权利人合法权利维护交易安全规范登记行为产生公信力善意取得的成立条件:取得是善意合理的价格已经登记申请启动登记程序形式:申请登记为主,嘱托登记、径为登记为辅。申请登记:基于法律行为的物权变动,依申请进行登记,不申请不能启动登记程序。如:赠与转移登记 嘱托登记类型:司法协助登记、依法征收、没收所有权等径为登记类型:登记机构信房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记;登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的,权利人逾期不办理更正登记的,登记机构可依职权办理更正。登记的程序:申请受理审核记载于登记簿发证基本单元登记:非住宅最小单元“间”,住宅最小 “套”,最大 “幢”。单方申请的范围: 1)预售商品房买卖合同签订后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记的2)申请异议登记、所有权注销登记3)权利人、利害关系人申请更正登记部分共有人申请的特殊情况:所有权变更、换发、补发因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属判定的。(如:共同继承并明确各自份额、离婚分割)符合登记申请的条件1)主体一致2)房屋资料一致3)内容与材料一致4)登记事项与登记簿记载权利不冲突法定原因取得所有权的登记:生效的法律文书或人民政府征收决定;继承或受遗赠;合法建造、拆除房屋等行为设立或消灭,自事实行为成就时发生效力,未经登记不发生物权公示效力受理 登记机构的职责1)查验材料2)询问申请人3)如实、及时登记4)其它职责(现场查看、补齐资料)无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人申请登记1)监护人的判定2)未成年人的利益保护外文登记材料处理1)必须登记中文姓名:公证部门认可的翻译机构翻译2)境外文书、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。询问的基本内容1)真实意思表示2)共有3)权利人是否同意更正4)需要进一步明确的其他有关事项询问申请人实地查看1)初始登记2)在建工程抵押登记3)房屋灭失的注销登记4)其它(实地查看的现场记录要与登记材料一并归档)审核需登公告的1)遗失补发2)房屋灭失:人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定,权利人未申请。3)集体范围内的村民住房初始登记、集体组织公告、房价评估、赋税征收不是办理登记的必经程序需公证的事项 :1)继承房产2)设立遗嘱处分房产、3)赠与房产、4)涉外5)委托他人办理处分房地产登记的委托书记载登记簿之前需中止1)申请人申请撤回2)更正登记、异议登记被受理3)法律、法规规定的其它形式记载于登记簿登记簿记载的内容:自然状况、权利状况、其他事项登记簿的效力:登记的成立应以记载于登记簿为准登记簿的形式:纸介质、电子介质,必须定期异地备份。登记时限(受理至记载于登记簿)国有房屋所有权登记30个工作日;集体所有权登记60个工作日;抵押权、地役权登记10个工作日;预告登记、更正登记10个工作日,异议登记1个工作日;异议登记15日后失效;预告登记后自能进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记。发证房屋所有权证:初始登记、转移登记、变更登记、更正登记房屋他项权证:房屋抵押权登记、地役权登记登记证明:预告登记、在建工程抵押登记不颁发权属证书或登记证明:异议登记、查封登记、注销登记、归全体业主共有的物业服务用房和公用设施设备用房登记所有权登记所有权登记:初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。初始登记要件:建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、竣工验收的证明、房屋测绘报告。(全体业主共有的房屋由开发企业在办理初始登记时一并申请)转移登记类型:买卖、互换、赠与、继承(受遗赠)、房屋分割合并、以房屋出资入股、其他组织分立、合并、其他转移登记要件“证明发生转移的材料”: 买卖合同、互换合同、赠与合同、继承(受遗赠)证明、分割协议、合并协议,生效的法律文书。赠与形式:赠与合同公证;赠与公证与接受赠与公证书。继承(受遗赠)类型:法定继承、代位继承、遗嘱继承、遗赠扶养协议法律效力:遗赠扶养协议遗嘱继承法定继承、变更登记的情形:所有权人姓名、名称,座落、房屋名称,面积增加或减少,同一所有人分割、合并房屋(权利主权不变的情况)变更登记与转移登记区别:变更登记登记前后主体不变。变更登记与更正登记区别:登记簿记载内容是否有错误。注销登记的情形:房屋灭失、放弃所有权的、产生征收决定放弃房屋所有权人是以不侵害他人的权利为前提(如查封、抵押情况不能办理注销登记) (五)房屋抵押登记(掌握)担保方式:保证、抵押、质押、留置、定金。抵押登记的种类:一般抵押权:设立、变更、转移、注销(当事人:债务人、抵押人、抵押权人)最高额抵押权:设立、变更、转移、确定、注销(当事人:债务人、抵押人、抵押权人)在建工程抵押权:设立、变更、转移、注销(当事人:债务人与抵押人必须为同一人、抵押权人)房地产抵押原则:房地一并抵押新增的建筑物不属于抵押财产,应一并处分,无权优先受偿债权不超价值,可再次抵押,不超余额部分不约定抵押财产归债权人所有不超土地使用和经营年限共有人的书面同意保险单抵押权人保管。抵押权人为保险赔偿的第一受益人 抵押权按序受偿:按登记顺序,同序按比例登记先于未登记未登记按债权比例受偿。不得抵押:土地所有权耕地宅基地自留地使用权公益设施不明,有争议查封扣押监管其他(国家机关、文物、拆迁范围)一般抵押权设立要件:申请书、身份证明、所有权证书或房地产权证书、抵押合同、主债权合同股份有限或有限责任抵押时需经:对外需董事会或股东大会对内担保除需担保人外的股东大会决议,董事会没有决定权。抵押应注意的禁止情况:查封或抵押是否属于禁止设定抵押权的房地产、未成年人土地是否有设立抵押、是否属在建工程已转现房的情形一般抵押权登记要件:申请书、身份证明、他项权证书、书面协议。变更内容姓名或名称变更坐落债权数额担保范围,债务履行期限,抵押权顺位变化。(需其他抵押权人同意)抵押担保范围的内容:主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用债权数额:被担保的主债权金额抵押权转让概念:抵押权随主债权转给新的债权人,新人受让后抵押物优先受偿的权利(签订抵押权转让合同;原抵押权人应当告知抵押人)。抵押权注销登记:1)主债权消灭、2)抵押权已经实现、3)抵押权人放弃抵押权主债权消灭的原因:全部清偿、债务人与抵押权人的债务抵消、抵押权人与债务人成为一人放弃抵押权:抵押权不复存在,属注销登记;放弃抵押权顺位优先受偿的次序列到最后,属变更登记最高额抵押权概念:在最高限度内以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保,不履行或约定实现时,在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高债权额限度:债权余额高于的,以最高限额为限,超过不优先受偿;低于以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。最高额抵押设立要件:申请书、身份证明、所有权证书最高额抵押合同、连续发生的债权的合同或者其它登记证明连续发生的债权合同证明材料:买卖合同、供货合同、借款合同、票据贴现合同、银行卡合同等。最高额抵押变更的要件:申请书、身份证明、他项权证书、债权尚未确定的证明最高额抵押权发生变更的证明材料尚未确定的证明材料:期间没届满未约定确定期间或约定不明的,设立之日起满二年没有请求确定债权、抵押财产没有被查封、扣押最高额抵押变更的内容姓名或名称变更、坐落自然状况变更、担保范围变更、最高债权数额变更、债权确定的时间变更、抵押权顺位变化最高额抵押权转移前置条件:担保债权尚未确定最高额抵押权随全部主债权转移最高额抵押权确定约定最高额抵押权随部分债权的转让,应办理确定登记后办理一般抵押权转移登记有一列情形之一,抵押权人的债权确定: 确定期间届满没有约定确定期间或约定不明确,自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权新的债权不可能发生抵押财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销最高额抵押权注销:正常地履行完债权债务关系后,当事人可申请最高额抵押权注销登记在建工程抵押权:为继续建造资金的贷款,土地使用权连同在建工程的投入资产,抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。抵押权人:具有金融许可的机构在建工程抵押权性质:一般抵押权特殊表现形式,不是预告登记中的请求权,颁发“在建工程抵押登记证明”,不是房屋他项权证。在建工程抵押权与预售商品房抵押预告登记的区别:标地范围不同、登记方式不同、实现效力不同在建工程抵押权设立要件:建设用地使用权证书、建设工程规划许可证。在建工程抵押注意抵押权人同意,可办预售许可证。销售时,经抵押权人同意办理抵押注销、商品房合同备案手续,按约定办理预告登记(解除一套登记一套原则)。已售的房屋,开发企业无权抵押。优先受偿的顺序:购房者交付全部或大部分款项后优先、其次是工程款、最后才轮到抵押权的受偿。竣工后,在主体和客体不变的情况下直接转为房屋抵押权登记。在建工程抵押权变更、转移、注销登记参照一般抵押权(六)预告登记(掌握)预告登记保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的,是在将来发生不动产物权变动。预告登记效力:对抗效力与其他债权对抗。登记请求权对抗未登记的债权请求权。与标的物的处分对抗。预告登记的类型转移、抵押、预购商品房、预购商品房抵押预告(禁止预购商品房转让、预购商品房抵押权转让)只要是基于物权变动协议而产生的债权请求权都能够进行预告登记。预告登记区别预售合同备案:主体:开发商与购房人/开发商效力:请求权对抗效力/行管措施无效力强制性:依申请/强制适用:预购、预购抵押/预购职责:审查/不审查预告登记特殊规定(1)收件:预告登记约定、房屋所有权转移预告登记证明(2)单方申请(3)转本登记:三个月内,当事人申请,应按预告登记事项办理相应的登记”预告抵押转本登记顺位不变预告登记的失效:债权消灭(当事人申请,办理注销登记)或三个月内未申请登记的,失效。 (七)地役权登记及其他登记(掌握)地役权:利用他人不动产,以提高自己不动产的效益,在他人不动产上设定的用益物权。(他项权证)主体为不动产所有人或使用人(承租人除外)*内容任意性较大(可以是使用也可以是限制),但不得设定其他与需役地相同的权利*从属性、不可分性地役权登记的效力自合同生效时设立,登记后产生对抗效力地役权,登记的是已生效的物权,登记对抗善意第三人;相邻权/地役权:法定权/意定权,最低限度保障/合同约定,不是独立权力/独立权利,无需登记/登记对抗,相互毗邻/毗邻或不毗邻,有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则/提高效益,有偿设定。地役权登记(1)供役地、需役地登记簿均需记载;(2)记载有关事项,可将合同附于供役地、需役地登记簿;(3)登记机构不同时先供役地、后需役地;(4)期限不得超过最短用益物权期限其他登记更正登记:对真实权利状态与登记簿记载不一致时进行纠正启动方式: 依申请(单方)、依职权申请人:权利人和利害关系人权利人:所有权人、他项权人、预告登记权利人等(权利内容、自然状况 )利害关系人:对登记簿记载的权利归属、权利内容有异议的人(物权上的利害关系人),不能因为对自然状况有异议登记簿记载不一致的原因:a.权利人原因b.登记机构原因c.登记原因行为无效或不成立申请更正登记应提交的材料(1)证明错误的材料(2)权利人同意更正的证明材料。登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正依职权启动(1)不涉及权利归属和内容的,书面通知权利人,逾期不办理,依职权更正并书面通知;单纯的姓名、名称的笔误,通过核对档案可以确认的,也是可以依职权更正(2)涉及权利归属和内容的:暂缓办理。异议登记效力:阻断登记公信力申请人为利害关系人有效期间:十五日内不起诉,异议登记失效。期间暂缓办理;记载登记簿之前申请异议,中止登记程序;异议登记与法院查封二者可以并存。撤销与注销的区别注销是物权消灭后将物权消灭的事实在登记簿上记载的行为;撤销是指对主要事实不清、证据不足的登记行为通过一定的方式使之自始归于无效。(八)集体土地范围内房屋登记(掌握)集体土地上房产证遗失补办房屋权属证书、登记证明前,所在地农村集体经济组织内公告。”初始登记:申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记。” 集体土地收件证明:1、属于集体经济组织(村委会)成员(初登)2、村民会议同意或村民代表会议同意证明(初登、转移)3、村集体经济组织同意转移证明、受让人属于村集体经济组织成员(村民房屋转移)4、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明(转移登记)、5房屋通过竣工验收证明(初登)集体初始登记申请书身份证明宅基地使用权证明或集体所有建设用地使用权证明符合城乡规划的证明房屋测绘报告或者村民住房平面图其他必要材料。集体土地房产抵押:以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。建设用地使用权不得单独抵押。集体房产转让“先地后房”原则。只收取证书工本费; (九) 遗留、纠纷、诉讼及法律责任相关规定(熟悉)法律责任:无过错责任向过错责任原则的转变(十) 协助执行相关规定(熟悉)协助执行:协助有权机关执行生效法律文书中关于对标的财产的处分和限制的行为。有权机关:人民法院、公安机关、人民检察院、税务机关、监察机关等。协助执行的阶段:可以是诉前协助、诉讼中协助、执行程序中的协助。协助执行的内容:限制和处分房产查封类型:查封、续查封、预查封、轮候查封查封出示提交“两书两证”、查封文书送达生效原则:a不实体审查的原则(审查建议)b不扩大范围、不违法采取措施的原则c不收费原则查封期限:2年、续封1年,再续封需高院批准,每次不超过1年对生活所必需居住房屋可以查封,不得拍卖。预查封被执行人是房地产开发企业,已办理预售许可证且尚未出售的房产;被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;被执行人购买的办理了商品房预售合同备案或者预告登记的房屋。(期限参照查封期限)转为正式查封:预查封期间,房屋产权登记在被执行人名下,查封期限自预查封之日计算轮候查封以法律文书送达确定顺位前解除,后自动转为查封标的被处分,轮候查封不生效,对剩余部分后一顺位转为查封送达查封送达方式:直接、委托、转交、留置、邮寄、公告三、房地产登记案例分析(一)行政案例1.房屋登记案件中民事与行政的交叉(掌握)善意取得制度:(1)不动产善意取得适用范围登记错误相信登记共有人擅自处分(2)善意要件:无处分权善意合理价格登记(3)法律效力:受让人取得产权,原产权人有权向无处分权人请求赔偿。(4)不符要件不发生善意效力,有权追回不动产。审查职责:(合理审慎的审查职责)主体一致符合规划内容与证明一致记载不冲突不予登记情形不予登记情形:要件不齐登记冲突无独立价值征收没收查封其他。2.预告登记的实践运用(掌握)预告登记权利发生转移、变更和消灭的,可申请办理相关登记。法定代理人一般不能代理放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的,应认定其代理行为无效。继承房产办理登记,应先办理继承权公证书,登记机构对公证文书的真实性,合法性不具有审查职责。继承被抵押房产:应重新签订抵押合同,借款合同或代为清偿债务消灭抵押权持公证书申请预告登记权利的转移登记,登记机构可以合并办理预购预告登记的转移登记和抵押权预告登记。3.更正登记的实践运用(掌握)更正登记:记载错误更正,避免第三人依据登记簿取得物权。依申请启动。提供权利人同意更正的证明依职权更正:涉及权属,书面通知,当事人不办理,依登记材料和法律文书更正,并书面通知记载错误,书面通知限期办理更正,期间暂缓办理。未记载共有人姓名为更正登记。4.异议登记的实践运用(掌握)异议登记:提出的异议记入登记簿,失去正确推定效力,第三人不能依照登记的公信力受到保护。依申请启动。前置条件:权利人不同意更正。(无法进行更正登记)异议期间:处分登记暂缓办理,还包括设定他项权利或抛弃其权利而申请的登记。利害关系人:在实务中默认申请人都为异议登记的利害关系人。是否超过诉讼时效,由法院判定,否则超出登记机构职责范围。异议登记注销:依申请,15日内未起诉或未提供起诉证明,即便未注销,自动失效。起诉并提交证明异议登记继续存在。5.集体土地上房屋登记的实践(掌握)集体土地初始登记:先地后房,合法土地证是房屋登记前提条件。集体土地上的房屋,非集体经济组织的成员可以继承。曾为集体成员,现为城市居民,拥有合法建房手续和宅基地使用权,可以办理集体土地房屋所有权的初始登记。配偶为城市居民:可以将房屋作为夫妻共同财产登记。人民法院可以执行集体土地使用权和农村房屋。判决给非集体成员,登记机构凭司法文书直接办理登记。非集体成员可继承,办理转移。转移登记:需审核集体经济组织同意转移的证明材料。6.已预售房屋办理在建工程抵押的特殊要求(熟悉)在建工程抵押:目的建造资金抵押权人取得金融许可土地使用权及已完工部分。抵押人与债务人是同一人。不纳入抵押:预售合同备案、预告登记的房屋只能颁发登记证明,是一般抵押权的表现形式,不是预告登记。 抵押权人同意才能办理预售,解除一套,登记一套优先受偿:购房者工程款抵押权债权抵押物价值不是登记机构必须审查的要件。7.土地抵押对房屋登记和预售的影响(掌握)抵押人转让房屋:抵押权人的身份证明,同意转让的书面文件,他项权利证书。办理预售许可:收取土地抵押权人同意预售的证明材料。初始登记不改变所有权性质,不需抵押人同意证明。同意转让(预售)抵押财产:抵押人就提前清偿或提存,土地抵押权人放弃了抵押土地的优先受偿权。房地机构分设:无建筑物的到土地登记,在建筑物的一并到房屋登记机构办理转移登记。集体土地上只有乡镇企业的厂房能抵押,住宅、空地不能抵押。8.房屋登记机构对房屋交易价格的审查义务实践(熟悉)交易价格:国爱实行成交价格申报制度。登记机构不对成交的申报价格进行审查。登记注销:申报不实涂改灭失未注销工作失误注销登记:房屋灭失放弃所有权其他交易价格性质:是税费收取的基础,不能依据不实申报价格予以注销,可告知税务给予相应处罚。9.公证应用于房屋登记的实践(掌握)继承遗嘱未公证,登记机构无法判定真实性合法性,公证机构不予公证的可请法院确权。继承或遗赠取得物权的,自开始发生效力,处分该物权,先办理登记,未经登记,不发生物权效力。自事实发生即生效:法院政府征收决定继承遗赠合法建造、新建、房屋灭失。公告:遗失补发注销公告集体初始登记公证:继承遗嘱赠与涉外委托10.境外法院的判决书适用于房屋登记的实践(掌握)不动产登记适用不动产所有地法律 ,外国法院作出的发生法律效力的判决和裁定,登记机构不能直接作为登记证据。外院的生效文书:当事人申请中国中院承认和执行外院按互惠原则请中国法院承认和执行无互惠关系的申请退回并说明理由。11.离婚财产分割的登记实践(掌握)夫妻财产:有约定(书面)的按约定,无约定存续期间视为夫妻共同财产。转移或抵押房屋,应共同申请并签字确认。婚前购房,婚后还贷:不承认其为共同财产,只能提出债的请求。共有财产审查责任:严把询问关,申请人承担责任把好询问关和资料关。婚证或共同共有依据或证明房产属一方的依据。登记类型:不增减共有人可更正或转移,如共同共有按等额按份共有,或反之办理变更登记,共同共有变不等额共有办理转移登记。12.房屋权属证书和登记证明的颁证程序性规定(掌握)权属证书记载的是物权,登记证明不一定是物权。房屋他项权证:抵押权和地役权登记颁发房屋他项权证。登记证明:预告登记、在建工程抵押权登记异议登记和房屋查封不发放登记证明。13.房屋登记机构对登记申请人身份证明材料的审查责任(掌握)登记机构以程序性审查为主,实质性审查为辅。14.房产测绘成果在房屋登记中的应用(掌握)房地产测绘成果中的房屋建筑面积,是房产证记载的一最重要内容。登记机构对测绘成果的审核是对测绘单位的资格,成果的适用性、界址点的准确性、面积测算依据、方法与内容进行审核。(审慎合理)法律责任:因测绘成果错误导致登记发证失误由市场化测绘单位承担,如未来脱钩改制的登记机构内设部门由登记机构承担责任。共有面积处理原则:有权属分割文件和协议的按文件,无则按建面进行分摊 。15.委托在房屋登记申请中的实践(掌握)涉外委托:应按规定办理公证或认证。受委托有多人:明确表示共同代理外,其中任何一人有权代理。委托同一代理人:禁止一人实施交易行为。合同已订立,代理人依照已建立的债权关系申请物权登记,可以受理。16.房屋翻建、改扩建的登记类型(掌握)房屋翻建改扩建申请房屋所有权变更登记。(翻建和新建可从工程规划许可证判别)变更登记范围:姓名名称街道门牌号房屋名称面积增加减少同一产权人分割合并房屋。初始登记:拆除了原房屋或重新办理了土地使用权出让手续,应先办理注销登记,再办理初始登记。17.禁止抵押物发生抵押登记的法律后果及处理方式(掌握)禁止抵押的财产土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体学校、幼儿园、医院等公益设施(公益外的财产为自身债务设定抵押有效)不明或者有争议查封、扣押、监管其他。掌握:可办理抵押登记的抵押物范及禁止设定抵押的抵押物范围。法律后果:明知为不得抵押财产而办理的登记,工作人员滥用职权罪,登记机构对当事人的直接经济损失负赔偿责任。18.房改房登记的特殊规定及离婚财产分割中的房改房权属处理规定(掌握)房改房售房单位给予购房职工公积金制度前工龄折扣。婚姻关系存续期间的房改房是共有财产。房改房权属争议由法院判定。未明确的待房屋权属争议清楚后再办理。19.房产原始档案、房屋登记簿的查询规定(掌握)档案查询的意义:物权公示保障交易安全风险警示。公开查询的限制:非自己所有的房屋只能由利害关系人查询与己相关的部分,查封、禁止流转、抵押信息可公开查询,保证交易安全。由房查人:应提供房屋坐落或权属证书编号,提出需查询事项。原始登记凭证查询:权利人委托人继承受赠受遗赠人安全公检法公证仲裁仲裁诉讼事项当事人安全军事同意。20.监护人为未成年人利益处分房屋的规定及登记机构的审查责任(掌握)监护:人身、财产和其他合法权益依法实行的监督和保护。未成年人的父母是未成年人的监护人,离婚父母双方仍有监护权。处理未成年人财产的前提条件是为被监护人的利益,不论是监护人之一还是全部,只要为其利益视为合法行为。登记要件:监护人提供其处分房屋是为未成年人利益的书面保证。21.解放前颁发的土地所有权状应用于现行登记的法律规定(了解)处理原则:承认其私人房产的所有权,并予以保护。国民党政府颁发的房屋土地所有权状在新中国政府依然作为认定权属的依据。22.私房社会主义改造中自留房的所有权登记规定(了解)规定:即便达到改造起点的民要留自住的房屋给房主,属个人所有,自留房是可以属本人所有。登记机构能否登记:审查当事人是否具有房屋所有权证明,继承证明,典权回赎证明,私改中划定的自留房是否具有自留房证明。23.解放前去台人员房产发还和登记规定(了解)规定:对原去台人员的代管房产,属于原自住房或改造起点下的出租房,经有关部门审查属实,确定产权人(本人或继承人)之后,可承认其产权。非利害关系人不具备诉讼主体资格。(二)民事案例1.定金(掌握)定金:规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。 书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%。订金:非规范的法律概念,预付款的性质,不具备担保性质。不发生订金的丧失和双倍返还2.定金罚则(熟悉)定金:在依合同就给付的款项内(不超20%)预付一定金钱或财物,是一个担保形式,书面约定,丧失或双倍返还定金。订金不是担保形式,不存在丧失或双倍返还,预订金是房款的一部分。定金适用范围:(一)有违约行为 (二)有合同目的落空的事实 (三)有因果关系。3.合同补充条款的签订(熟悉)补充条款的签订原则:平等、自愿、公平、诚实信用。4.预约金(熟悉)预约金:商品房预约单出现的“预约金”,也是预付款性质,属订金范畴。 5.预定意向书(掌握)预定意向书:是当事人双方或多方之间,在对某项事物正式签订条约、达成协议之前,表达初步设想的意向性文书。意向书为进一步正式签订协议奠定了基础,是“协议书”或“合同”的先导,多用于经济技术的合作领域。 商品房预订意向书是确认准买受人在将来某个确定的时间与开发商洽谈购房合同的预约。本身就是一种合同。从法律性质上讲是一种预约合同。预订意向书约定买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、付款方式、付款时间和商品房的暂定价。 定金与预约金意向书中约定预约金,具有定金担保的性质,或担保功能,适用定金罚则。如未明确约定定金性质,应视为预付款,未订立买卖合同的,由开发商返还购房人,有约定的按约定处理。 6.预订意向书转化为商品房买卖合同的条件(熟悉)预订意向书具备商品房买卖合同主要内容且出卖人已按约收受购房款,该意向书应当认定为商品房买卖合同。 。7.商品房面积误差(熟悉)面积误差在3%以内的据实结算,超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。房屋实际面积小的,面积误差比超出3%部分开发商应双倍返还(3%是以合同签订的面积为基数)。8.擅自改变结构的认定(熟悉)开发商在建房过程中擅改结构功能朝向:经规划设计同意的设计变更,导致结构、户型等变化,以及其他影响质量和使用功能的,变更确立10日内,书面通知。买受人15日内未作出书面答复的视同接受,买受人未接到通知的,有权退房。开发企业承担违约责任。 装修过程中擅改结构功能朝向 :未经设计单位变动建筑主体和承重结构; 将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间;扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;其他影响建筑结构和使用安全的行为。 9.虚假广告(了解)指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的,一是实际质量不符,二是指错误的联想,从而影响其购买决策的商品宣传。10.逾期交房的违约责任(熟悉)逾期交房:买卖合同约定的交付使用期限内,未能交付。 逾期交房处理:有约定按约定。逾期付款的,按照未付购房款总额,计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,同地段同类房屋租金标准确定。 11.物权变动的公示公信原则(掌握)物权变动公示公信原则:公示,是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,否则不能发生物权变动的效力。公信原则是指一旦当事人变更物权时,依据法律的规定进行了公示,即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵,但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果,以保护交易安全。 。12.信赖利益的保护(熟悉)信赖利益保护原则:当个人对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益,并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时,行政机关不得撤销这种信赖利益,而如果撤销必须补偿其信赖利益损失。在这里,信赖利益保护原则高于法律优先原则,法律优先原则受到一定程度弱化。信赖利益保护原则最基本的基本含义就是政府实施行政行为也必须诚实信用。 13.恶意串通的定义和法律后果(熟悉)恶意串通:以损害他人利益为目的,弄虚作假的违法行为。具体为:串通掩盖事实真相,在应价过程中串通一气,有意压价,损害委托人的利益。恶意串通构成的行为当事人可以主张无效。 后果:损害国家的、集体的或者第三人利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。 14.民事判决书、民事裁定书及民事调解书(掌握)生效的法律文书:法律效力:生效的法院裁判文书或仲裁机构裁决文书确认的事实,无需经过再次证明,就可直接作为定案证据使用。具有既判力,确认的事实具有了不可更改性,对它们不必再证明即可运用。生效的法律文书涉及到物权变动的,法律文书生效的时间即为物权取得的时间。15.互易(熟悉)所有权互易与使用权互易的区别:房屋互易,是指不同产权人之间房屋的互相交换。可以是互换房屋使用权(如承租权,互换承租权时须经出租人同意)。现在多数互易主要指互换房屋产权,也就是我们登记工作中办理的房屋交换,契税的征收基数为差额部分。 互易法律特征(1)法律效力双方房屋所有权的转移。 (2)等价、有偿的双务合同。(3)实践性合同。 (4)要式合同。 16.解除合同(熟悉)解除合同的法定事由(1)根本违约:未告知买受人抵押给第三人;出卖给第三人;故意隐瞒出卖或拆迁事实;主体结构质量不合格;质量影响正常居住使用的。(2)延迟履行:迟延交付房屋或迟延支付购房款,经催告后在三个月内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。(3)其他解除情形:面积误差比绝对值超出3%;约定买受人以担保贷款方式付款、一方未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。 17.物权与债权的区分(掌握)物权变动原则的公示公信、信赖利益保护原则(高于法律优先原则)物权的变动包括:买卖、互易、赠与、继承、遗赠、赔偿、补偿、判决裁决、划拔。 物权:是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。债权:是按照合同的约定或者法律的规定,在当事人间产生的特定的权利义务关系。区别:物权是支配权,任何人侵害或妨害物权人的权利,物权人都可对其主张权利。债权是一种请求权,在特定的当事人之间产生效力,具有相对性。两者都是财产权利。 18.夫妻共有财产(掌握)夫妻共同财产工资、奖金生产、经营的收益。双方实际取得或者应当取得的“住房补贴”、“住房公积金”、“养老保险金”和“破产安置补偿费”一方以个人财产投资取得的收益,本金依然属于夫妻个人财产实际取得或者已经明确可以取得“知识产权上的财产性收益继承或赠与所得的财产(确定只归一方除外)军人的复员费、自主择业费等一次性费用,以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值,所得数额为夫妻共同财产。19.不动产善意取得(熟悉)善意取得:又称为即时取得,无权处分人将其受托占有的他人的财物(动产或者不动产)转让给第三人的,如受让人在取得该财物时出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。 符合的条件:善意; 以合理的价格;已经登记,不需要登记的已经交付给受让人; 20.抵押权与典权(掌握)抵押权:抵押权指债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时,债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。抵押权是一种担保物权。 抵押权的特征:物上代位性。从属性(从属债权)不可分性 典权:是指占有、使用、收益他人不动产的一种物权。 典权的特征:用益物权;支付典价;必须转移占有;有期限的他物权。 相同之处标的物都是不动产,动产不能标的物;所有权不转移,他物权;价值升降原设定的权利义务。 21.反担保(熟悉)反担保:求偿担保,偿还约定书获反保证书。是指为保障债务人之外的担保人将来承担担保责任后对债务人的追偿权的实现而设定的担保。是确保第三人追偿权的实现。 特征:反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押,也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。因此留置和定金不能作为反担保方式。在债务人自己向原担保人提供反担保的场合,保证就不得作为反担保方式。 22.诉讼时效的中断与中止(了解)诉讼时效中断:当事人主观意志决定,包括:权利人请求、义务人的同意、提起诉讼或者仲裁。诉讼时效中止:则不能由当事人决定,包括:不可抗力、法定代理人未确定或者丧失民事行为、其他。 后果不同:中断已过无效,重新计算诉讼时效期间。中止则只是使时效期间暂停计算,中止事由消除后继续计算时效期间。 。23.法律的溯及力(熟悉)法律的溯及力:就是指法律对于该法生效前发生的法律关系或事实能否适用。民事法律一般只适用于其生效后发生的事实和关系,在原则上确认民事法律没有溯及力的同时,并不排除国家根据客观需要,在一定的情况下作出某种溯及既往的规定。(注意法律生效的时间) 24.在建工程抵押(掌握)在建工程抵押:指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。 法律规定:以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效 “正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。” 在建工程抵押条件:交纳全部土地出让金,国有土地使用权证。土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。施工许可证。总投资的25%以上,确定工程施工进度和工程竣工交付日期。25.共有财产(掌握)共有:指两个或两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。财产有三种,即动产、不动产和知识财产(即知识产权)。共有的形式:包括按份共有和共同共有(包括夫妻间的隐性共有)。 按份共有:是指两个或两个以上的人,对同一项财产按各自的份额分享权利、分担义务。按份额分享权利、分担义务处分应占份额三分之二以上或全同意有权分出或者转让。其他共有人优先购买权,期限内行使,否则丧失 共同共有:是指两个或两个以上的人对同一项财产不分份额、平等地享有所有权,主要形式是夫妻共有财产和家庭共有财产。 共有财产抵押:按份共有人以其共有财产中的份额设定抵押的,抵押有效。”“共同共有未经其他同意,抵押无效。”知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”26.抵押房产的转让(掌握)抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。比如在建工程抵押后,开发商取得银行同意对外销售,销售款用于偿还在建工程抵押贷款,已抵押的户室逐次释放解押。 27.抵押房地产的出租、租赁和抵押的关系(熟悉)抵押房地产的出租:抵押前出租的,原来租赁关系不受影响,但是抵押权后出租的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 实现抵押权时,租赁合同对受让人不具约束力。28.英美法按揭与预购商品房抵押的区别(了解)英美法按揭债务人将特定财产权转移给债权人,用以担保债权人的债权在约定的清偿期得到清偿的担保开工。预购商品房抵押是指购房人在支付首期房价款后,由贷款银行代其支付其余购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。大陆的按揭实质是房地产抵押,与英美法本质不同,不转移所有权,实质是抵押贷款。29.房产贷款合同(熟悉)房产贷款合同实质是房地产抵押贷款合同30.最高额抵押权(掌握)最高额抵押权:为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。特征:最高额抵押是限额抵押,债权额范围内优先受偿权;为将来发生的债务提供担保;最高债权额是确定的,实际发生额不确定;一定期间内连续发生的债权作担保。既指债权发生的期间也指抵押权担保的期间。 31.保证期间(熟悉)保证期间:指保证合同当事人的约定或依法律推定在主债务履行期届满后,保证人能够容许债权人主张权利的最长期限。一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和上述规定的保证期间,债权人未对保证人诉讼或者申请仲裁的,保证人免除保证责任。特点:保证期间原则上由保证合同的当事人自由约定;保证期间是债权人应当主张权利的期间;债权人主张权利的对象及方式因保证方式不同而有所不同;从法律后果来看,保证期间的经过具有消灭债权人的权利的法律效果,但其效果取决于在该保证期间内,债权人是否对主债务人或保证人主张权利32.建设工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权(掌握)善意购房人(全部或大部分款项)建设工程承包人(工程款)抵押权人其他债务33.委托保管与委托代理的区别(了解)委托代理:代理权根据被代理人的委托授权行为而产生。又称 “意定代理” 或 “任意代理”。涉及房屋权属变化需书面委托,授权委- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 登记 实务 案例
装配图网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
关于本文