物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考3

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1、物业管理师物业经营管理考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：【2014年真题】写字接物业经营管理中，联合经营模式的缺点有（）。A.不利子降低经营成本B.不利千充分满足客户服务潘求C.不利于保证服务的专业性D.两个管理团队需要磨合E.易出现利益纷争正确答案：BDE2. 单选题：物业管理招标书内容不包括（）。A.对招标的有关说明B.物业管理考核标准与奖罚措施C.拟招标的物业全部情况D.物业管理的内容与要求正确答案：C3. 单选题：在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是（）A.居住物业B.写字楼项目C.商业零售物业D.工业或仓储物业正确答案：D4. 单选题：写字楼物业风险管理中，制定风险应对

2、计划的依据是（）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整正确答案：A5. 多选题：风险对房地产投资决策的影响包括（）。A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B.根据风险管理的能力选择投资方向C.根据风险周期变化特点把握投资时机D.根据市场需求的变化主动调整经营策略E.根据发展战略认真确定初始组合正确答案：ABC6. 单选题：加强市场宣传的最终目的是（）A.吸引潜在的租户B.能签署租赁合约C.获取一个理想的出租率D.提升物业租金和入住率正确答案：B7. 单选题：在确定写字楼租金时，般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定个（）。A.附加租金B.基础租金C.

3、毛租金D.净租金正确答案：B8. 单选题：房地产市场分析中，重要的内容分析是（）A.物业经营管理分析B.物业位置分析C.物业财务成本分析D.物业管理水平分析正确答案：B9. 多选题：企业物业资产管理能从（）方面为企业带来增值。A.风险措施B.正式和非正式网络C.以竞争价格提供高质量服务D.稀有的专业技术知识的收集E.使用和管理房地产及服务上的结盟正确答案：BCDE10. 单选题：零售商在选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（）A.声誉B.财务能力C.位置D.服务态度正确答案：A11. 多选题：随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影

4、响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）A.金融业的发展B.信息、通信技术水平的提高C.生产和工作方式的转变D.人文环境的变化E.物业需求的变化正确答案：ABCD12. 单选题：物业经营管理的工作中，设计和调整物业资产的资本结构属于（）的主要职责。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.组合投资管理正确答案：D13. 多选题：在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括（）。A.质量服务从用户服务开始B.必须授权给雇员C.必须承诺不断进步D.必须愿意并能够接受评价与评价自身E.质量服务应该在公司内得到结果并面向市场正确答案：ABCD14. 单选题：赵某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，

5、在转租合同存续期间，赵某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法正确的是（）A.李某与王某的转租合同继续有效B.李某与王某的转租合同同时失效C.赵某与李某此时不能解除租赁合同D.赵某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意正确答案：B15. 多选题：写字楼物业管理的目标包括（）。A.宏观目标B.常规目标C.微观目标D.规划目标E.投资目标正确答案：ABC16. 多选题：【2014年真题】对千物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（）。A.销售收入B.利息收入C.贷款本金收入D.还本付息E.税金正确答案：ABC17. 单选题：某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2000元/m

6、2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的5%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的8%。则该宗物业的正常成交价格为（）元/m2。A.2105B.2000C.2100D.2500正确答案：A18. 单选题：【2014年真题】在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与（）主管部门密切沟通。A.房地产B.教育行政C.城市规划D.城市建筑园林正确答案：D19. 单选题：政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，体现了房地产投资（）的特点。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.政策影响性正确答案：C2

7、0. 单选题：保险的般原则中，可保利益的原则要求投保人对投保标的具有定的（）。A.经济利益、经营效益或法律关系B.经济利益、经济效益或责任关系C.经济利益、经济效益或法律关系D.经济利益、经营效益或责任关系正确答案：B21. 单选题：物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是物业管理（）A.成本管理B.风险管理C.财务管理D.绩效评价正确答案：D22. 单选题：物业管理投标过程中，确定管理项目的整体思路包括（）A.项目工作重点及应对措施B.项目管理的价位及管理年度收支测算C.项目工作重点及答辩现场表现D.项目管理架构、管理机制和主要负责人员正确答案：A23. 单选题：【2013

8、年真题】根据中华人民共和国城市房地产管理法，房地产交易包括房地产买卖、租赁和（）。A.继承B.抵押C.保险D.信托正确答案：B24. 单选题：新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，具有早期介入的特点，般做法是（）。A.在物业开始销售时进行物业管理的招投标B.物业经营管理企业向租户单独收取租金C.业主与物业服务企业就未确定项目先签订意向性协议D.利用以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见正确答案：A25. 多选题：建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致的现象包括（）A.收益能力下降B.物业空间服务质量降低C.运行成本上升D.设备设施的运行效率下降E.劳动生产率上升

9、正确答案：ABCD26. 单选题：【2013年真题】下列类型的住房中，不属于政策性住房的是（）。A.公共租赁住房B.廉租房C.普通公寓D.经济适用住房正确答案：A27. 单选题：零售商业物业在选址和规划时，不必考虑的因素是（）。A.市场容量B.内部设施C.人口数量D.进出交通正确答案：C28. 多选题：【2014年真题】下列资源中，属十物业服务企业无形资源的有（）。A.品牌资源B.管理技术资源C.人力资源D.社会关系资源E.倍息类资源正确答案：ABDE29. 多选题：营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括（）A.直接人工费B.物业运营费C.直接材料费D.董事会费E.间接费

10、正确答案：ACE30. 单选题：对各种可能的方案进行分析比较的过程称为（）。A.成本分析B.方案分析C.决策分析D.信息分析正确答案：C31. 多选题：【2013年真题】零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有（）等。A.租户的声誉状况B.租户的财务能力C.租户的零售技术D.租户需要的服务E.租户组合正确答案：ABDE32. 单选题：按控制的机制分类，成本的控制不包括（）。A.前馈性控制B.防护性控制C.事前控制D.反馈性控制正确答案：D33. 单选题：区域购物中心在经营管理及服务设施上分别体现的特性是（）A.完整性、一致性B.复合性、完整性C.一致性、完整性D.一致性、复合性正确答案：C34.

11、 单选题：政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，体现了房地产（）的特点。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.政策影响性正确答案：C35. 多选题：评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括（）A.环境因素B.市政公用和公建配套设施完备的程度C.公共交通便捷程度D.周围土地利用情况和环境E.居民人口与收入正确答案：ABCE36. 多选题：房地产投资风险中，政治风险主要由（）因素造成的。A.自然灾害B.战争C.经济制裁D.罢工E.骚乱正确答案：BCDE37. 单选题：土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质

12、是（）A.土地使用权的交易B.土地占有权的交易C.土地所有权的交易D.土地拥有权的交易正确答案：A38. 多选题：【2013年真题】零售商业物业分类的主要依据有（）。A.建筑规模B.建筑结构C.建筑形式D.经营商品的特点E.商业辐射区域的范围正确答案：ADE39. 单选题：通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平，属于（）。A.事中控制B.防护性控制C.事后控制D.前馈性控制正确答案：D40. 单选题：物业成本类型中，（）是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。A.固定成本B.变动成本C.半固定成本D.半变动成本正

13、确答案：B41. 单选题：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（）个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。A.2B.3C.4D.5正确答案：B42. 单选题：下列报表中，不属于基本财务报表的是（）A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.成本报表正确答案：D43. 多选题：房屋不得出租的情形包括（）A.权属有争议的B.国家授权管理和经营的C.属于违章建筑的D.公民、法人或其他组织享有所有权的E.不符合安全标准的正确答案：ACE44. 单选题：房地产市场指标中，研究国家基本国情国力的重要指标是（）。A.就业人员数量B.就业分布C.城镇登记失业率D.城市家庭可

14、支配收入正确答案：A45. 单选题：企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于（）A.专业人员的主观判断B.专业化的投资管理活动C.企业内部特有的资源和潜在能力的开发D.业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”正确答案：D46. 单选题：【2013年真题】关于物业管理招标投标标底的说法，错误的是（）。A.标底是招标项目的预期价格水平B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统C.标底般不向投标人公开D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳正确答案：B47. 单选题：有关收益性物业的投资价值和市场价值，说法正确的是（）A.某一

15、物业的市场价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值B.某一物业的投资价值，是指该物业对于一个典型的消费者的价值C.投资价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值D.在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同正确答案：D48. 单选题：零售商业物业经营管理的类型中，可以在物业的生命周期内一直持续的是（）A.策略与运行管理B.现场管理C.物业资产管理D.改进管理正确答案：A49. 多选题：房地产投资的风险主要体现在（）A.投资项目的流动性B.投入资金的安全性C.资产管理的复杂性D.期望收益的可靠性E.经营方式的灵活性

16、正确答案：ABCD50. 单选题：房地产投资的特性不包括（）A.位置固定性B.适应性C.区位影响性D.各异性正确答案：C51. 单选题：企业物业资产的经营效率取决于（）A.企业的控制力B.企业的发展战略C.企业的规章制度D.企业的管理思路正确答案：B52. 单选题：【2014年真题】在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和（）状况调整。A.交易B.成本C.市场D.区位正确答案：D53. 单选题：从国际经验来看，通常（）左右的子公司(尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司)性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。A.1/3B.2/3C.1/2D

17、.3/4正确答案：C54. 单选题：物业服务企业投标过程中，发生在标书准备阶段的工作是（）A.做好招标方考察准备B.现场考察C.讨论确定物业管理费价位D.准时递交标书正确答案：C55. 多选题：房屋租赁合同中，承租人的权利包括（）A.有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利B.有要求保障房屋安全的权利C.出租房屋出售时，有优先购买的权利D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利E.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理规约、管理规定等权利正确答案：ABCD56. 单选题：保险合同中，附合合同是相对于（）而言的。A.要式合同B.商议合同C.有偿合同D.射幸合同正确答案：B57. 单选题

18、：写字楼物业治安主要由物业服务企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责，主要任务是（）A.疏导和控制B.指派或调度C.疏导和调度D.指派或控制正确答案：A58. 单选题：【2013年真题】反映物业服务企业在某特定时日财务状况的财务报表是（）。A.资产负债表B.利润表C.损益表D.现金流量表正确答案：A59. 单选题：物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的，其中定位在现场操作层面的管理是（）A.物业管理和设施管理B.资产管理和组合投资管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和组合投资管理正确答案：A60. 多选题：零售商业物业开办费主要包括的内容有（）A.办公设备购置

19、费B.小型工具购置费C.设施维护费D.绿化及清洁费E.招聘费正确答案：ABE61. 多选题：从宏观上说，房地产市场结构包括（）A.总量结构B.区域结构C.产业结构D.供求结构E.投资结构正确答案：ABDE62. 多选题：【2013年真题】根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有（）。A.被没收的财产B.企业员工福利费C.企业违约金D.银行手续费E.购置和建造固定资产的支出正确答案：ACE63. 单选题：物业管理招投标的原则中，评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的，体现的原则是（）A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.合理原则正确答案：C64. 单选题：企业财务报告又

20、称财务会计报告，是以企业的（）为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。A.项目实践B.日常核算资料C.支出估算D.管理目标正确答案：B65. 多选题：收益性物业在实际交易中，关于买卖双方的具体情况，表述正确的是（）A.实际的成交价格取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种物业市场是处于买方市场还是卖方市场B.买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场C.卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场D.在买方市场下，成交价格会偏向最高卖价E.在卖方市场下，成交价格会偏向最低买价正确答案：DE66. 单选题：用货币

21、来衡量，表现为定数量的货币、商品或其他有价物的价值为（）。A.市场价值B.交换价值C.投资价值D.使用价值正确答案：B67. 单选题：一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（）环境。A.社会B.政治C.经济D.金融正确答案：A68. 多选题：【2014年真题】物业经营管理市场细分的方法有（）因索法A.诱导B.单C.综合D.系列E.体系正确答案：BCD69. 单选题：保险人计收保险费的基础是（）A.保险标的B.保险单C.保险金额D.保费正确答案：C70. 单选题：投资回收和投资回报对投资者来说都是

22、非常重要的，投资回收通常是用（）的方式获得。A.提取折旧B.还本付息C.增量存量D.代收代缴正确答案：A71. 单选题：企业运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的（）A.市场价值B.时间价值C.使用价值D.投资价值正确答案：B72. 单选题：写字楼物业管理的常规目标不包括（）A.经营目标B.管理目标C.服务目标D.发展目标正确答案：D73. 多选题：设施管理涉及的主要问题包括（）。A.费用的时效性B.服务的融合C.使用权的费用D.物业管理和物业资产信息记录E.委托的责任正确答案：ABE74. 单选题：企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值，下列关于企业价值最大

23、化的表述有误的是（）A.投资者建立企业的目的是扩大财富B.企业财富不仅要表现为企业的利润，更要表现为企业的价值C.企业价值是账面资产的总价值，而不是企业全部财产的市场价值D.在股份制企业，企业价值可以用股票市场价值来计量正确答案：C75. 多选题：申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括（）A.书面租赁合同B.房地产权证C.房屋所有权证D.城市人民政府规定的其他文件E.当事人的合法证件正确答案：ACDE76. 单选题：【2014年真题】下列影响租金确定的因索中，属于租赁房屋内在因素的是（）。A.地理位置B.使用用途C.朝向采光D.租赁政策查看试题解析进入焚题库正确答案：77. 多选题：【20

24、13年真题】物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在（）。A.办公室空间的合理配置B.共用空间的合理配置C.管理服务空间的合理配置D.设备空间的合理配置E.多部电梯的合理配置正确答案：BCD78. 多选题：【2014年真题】物业租约谈判中，妥协是出租人修订出租条款而给承租人的优惠，影响租赁妥协的因素有（）。A.租赁收益B.租赁规換C.租赁时间D.租赁成本E.租赁流程正确答案：BC79. 单选题：【2014年真题】物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。A.战略性B.策略性C.运行D.操作正确答案：C80. 多选题：【2013年真题】下列房地产投资项目财务评价指标

25、中，属于清偿能力指标的有（）。A.投资回收期B.借款偿还期C.财务净现值D.资金负债率E.偿债备付率正确答案：BDE81. 单选题：【2014年真题】一般情况下，承租人与出租人在办理退房业务时，承租人收回（）。A.租金B.能源费C.服务费D.押金正确答案：D82. 单选题：在房地产投资分析中，考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是（）A.潜在毛租金收人的最大化B.有效毛收人的最大化C.运营费用的最小化D.净运营收益的最大化正确答案：D83. 单选题：设备有形磨损的局部补偿是（）A.修理B.现代化技术改造C.更换D.重装正确答案：A84. 单选题：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的

26、建筑物价值损失属于（）。A.物质折旧B.经济折旧C.建筑折旧D.功能折旧正确答案：B85. 单选题：物业的使用寿命一般都在（）年以上。A.30B.40C.50D.60正确答案：C86. 多选题：疾病管理内容包括（）A.人群识别B.医生与服务提供者协调运作C.病人自我管理教育D.过程与结果的预测和管理E.定期报告和反馈参考答案：ABCD查看答案解析进入焚题库试题参考:涉及考点健康管理师一级考试大纲特殊人群的健康管理正确答案：87. 单选题：物业服务企业在物业管理服务中始终关心的主题是（）A.如何提高成本管理的水平B.如何提高达成物业管理目标的可能性C.如何提高管理收费的使用效益D.如何提高物业管

27、理资金的使用效益正确答案：D88. 单选题：【2014年真题】商业物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的（）。A.商业信誉B.财务状况C.不同层次D.服务需要正确答案：C89. 多选题：【2013年真题】在租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括（）。A.制定租赁方案和策略B.租金调整和租户关系管理C.租户的选择D.租约谈判E.租金确定正确答案：ACDE90. 单选题：物业管理成本类型中，（）是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。A.边际成本B.差异成本C.机会成本D.沉没成本正确答案：A

28、91. 单选题：物业经营管理中，用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件是（）A.物业经营管理规划B.物业经营管理计划C.物业经营管理决策D.物业经营管理预测正确答案：B92. 单选题：企业宣传广告和市场推广费费用支出的数量取决的因素不包括（）A.物业的空置水平B.物业的新旧程度C.企业的财务状况D.市场的供求状况正确答案：C93. 多选题：【2014年真题】下列影响物业经营管理市场的因索中，属于微观坏境的因素有（）。A.地理位置B.供应商C.广告公司D.客户E.政府公众正确答案：BCDE94. 单选题：市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）A.整个国家的经济体制B.与

29、其他商业设施接近的程度C.周围土地利用情况和环境D.同类型物业的市场供求关系正确答案：D95. 单选题：在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。这属于物业成本中的（）A.边际成本B.机会成本C.可缓成本D.附加价值成本正确答案：B96. 单选题：房地产的（）往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。A.流动性差B.投资回收期较长C.投资数额巨大D.需要专门的知识和经验正确答案：A97. 单选题：组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（）。A.组合投资的方针和政策B.组合的投资分析C.投资组合的构建D.投资组合

30、的调整正确答案：D98. 单选题：财务报告分析形式中，财务分析最基本和最主要的形式是（）A.趋势分析B.潜力分析C.现状分析D.全面分析正确答案：C99. 单选题：在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括（）A.生产法B.销售法C.支出法D.收入法正确答案：B100. 单选题：影响物业吸引力的重要物理因素是（）。A.建筑设计形式和物业外立面维护的水平B.建筑平面设计和灯光布置C.写字楼室内空间布置D.设计形式和为租户提供的服务正确答案：A101. 单选题：在房地产投资的个别风险中，很大程度上影响着置业投资绩效的风险是（）A.资本价值风险B.比较风险C.持有期风险D.时间风险正确答案：A102

31、. 多选题：管理型物业服务企业的工作重点在于（）。A.预算与成本管理B.高度专业化与高度综合化管理C.物业市场营销与租赁管理D.现金流管理、绩效评价和客户关系管理E.专业物业管理服务采购与分包商管理正确答案：ACDE103. 单选题：房地产投资首先面临的是（）风险。A.系统B.个别C.比较D.时间正确答案：A104. 单选题：不得作为无形资产摊销的是（）。A.著作权B.土地使用权C.商标权D.房屋所有权正确答案：D105. 单选题：关于成本预算的编制程序，下列排序正确的是（）A.收集和整理有关资料一根据企业(部门)特点编制成本预算一对预算期成本指标进行预测B.根据企业(部门)特点编制成本预算一

32、收集和整理有关资料一对预算期成本指标进行预测C.根据企业(部门)特点编制成本预算一对预算期成本指标进行预测一收集和整理有关资料D.收集和整理有关资料一对预算期成本指标进行预测一根据企业(部门)特点编制成本预算正确答案：D106. 多选题：反映和描述房地产市场状况的指标包括（）A.供给指标B.服务质量指标C.需求指标D.经济效益指标E.市场交易指标正确答案：ACE107. 单选题：关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（）A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值B.名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差距就越小C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等D.当每年

33、计息周期数m1时，名义利率大于实际利率正确答案：C108. 多选题：在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从（）方面来宣传其所推广的物业。A.价格优势B.良好的声誉C.物业本身的素质D.防范机削的建立E.经济实用正确答案：ABCE109. 多选题：物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同。物业服务企业有不同的管理模式，常见的管理模式有（）A.包租转租模式B.先进业务模式C.出租代理模式D.经营管理模式E.委托管理模式正确答案：ACE110. 单选题：下列属于物业服务合同的法律特征的是（）A.物业服务合同的主体是特定的B.物业服务合同为有偿合同、劳务合同、诺成性合同、双务合同C.物业服务合同的标的是物化成果D.物业服务合同只能发生在法人与自然人之间正确答案：B