物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考85

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1、物业管理师物业经营管理考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：商业零售物业区位的优劣主要取决于（）。A.与其他商业设施接近的程度B.周围人口密度C.交通、通信的方便程度D.居民的消费习惯E.居民的购买力水平正确答案：BCDE2. 单选题：【2014年真题】经过业主许可和相关政府部门审批后，物业服务企业将住宅小区内一些利用效率不高的公共场地划定为停车位时，应不得占用（）。A.社区广场B.消防通道C.社区道路D.公共草坪正确答案：B3. 单选题：人工福利费中，工会基金按工资总额的（）计算。A.2B.3C.4D.5正确答案：A4. 单选题：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象不包括（）。A

2、.游乐场B.商店C.停车场D.学校正确答案：D5. 单选题：【2013年真题】下列零售商业物业经营管理工作内容中，属于物业维护模块的是（）。A.维持承租户共生关系B.满足消费者的商品供应量C.统筹管理公共区域维修基金D.慎重出租给危险承租户正确答案：C6. 多选题：【2014年真题】物业租约谈判中，妥协是出租人修订出租条款而给承租人的优惠，影响租赁妥协的因素有（）。A.租赁收益B.租赁规換C.租赁时间D.租赁成本E.租赁流程正确答案：BC7. 单选题：【2013年真题】物业管理中的投票费用属于（）。A.边际成本B.机会成本C.沉没成本D.差异成本正确答案：B8. 单选题：业主最关心的问题是（）

3、。A.利润最大化B.资本最大化C.资金周转率最大化D.净运营收益最大化正确答案：D9. 单选题：物业管理的招标单位要想选聘到满意的物业服务企业，其制定的标底应贴近（）A.市场目标B.公司目标C.管理目标D.投资目标正确答案：C10. 多选题：风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失，其步骤包括（）A.风险预测B.风险识别C.风险评估D.风险控制E.风险调整正确答案：BCDE11. 单选题：某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为40年，至今已使用了10年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益10万元；该宗物业的报酬率为1

4、0%，则该宗物业的收益价格是（）万元。A.91.52B.92.25C.94.27D.100.00正确答案：C12. 单选题：在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是（）A.居住物业B.写字楼项目C.商业零售物业D.工业或仓储物业正确答案：D13. 多选题：投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑（）。A.投资数量B.投资规模C.投资期限D.投资形式E.对风险的承受能力正确答案：ACE14. 多选题：【2013年真题】物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在（）。A.办公

5、室空间的合理配置B.共用空间的合理配置C.管理服务空间的合理配置D.设备空间的合理配置E.多部电梯的合理配置正确答案：BCD15. 单选题：【2014年真题】商务物业的管理目标可概括为“六个统一”和“一个指导”，其中“一个指导”是指（）的指导。A.质量B.安全C.权益D.形象正确答案：C16. 单选题：成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为（）A.固定预算B.弹性预算C.概率预算D.零基预算正确答案：D17. 多选题：零售商业物业管理的风险有（）A.管理模式风险B.产权与管理权相分离风险C.管理范围不确定风险D.垫款风险E.产权与管理权相结合正确答案：ABCD18. 单选题：索赔原则上由（）

6、或其法定代理人提出。A.保险人B.投保人C.受益人D.被保险人正确答案：B19. 单选题：解决住房问题的有效途径是（）A.市场交易B.市场和非市场的结合C.政府政策D.合理的城市规划正确答案：B20. 单选题：公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是（）A.保险费=场地占有面积单位面积保险费B.保险费=每次事故赔偿限额适用费率C.保险费=累计赔偿限额单位面积保险费D.保险费=累计赔偿限额适用费率正确答案：D21. 多选题：市场法作为收益性物业估价的基本方法之，其适用的对象不包括（）。A.学校B.纪念馆C.标准厂房D.普通商品住宅E.别墅正确答

7、案：AB22. 多选题：下列关于设备更新特点的分析，正确的是（）A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量C.比较设备的费用和利益D.设备更新分析以费用年值法为主E.只比较设备的费用正确答案：ABDE23. 单选题：【2013年真题】关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是（）。A.生命周期成本的费用不只发生在初始投资时B.折现率即利率对生命周期成本没有影响C.通过对设施或系统的节能改造可以降低生命周期成本D.运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值正确答案：B24. 单选题：定时期和定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构

8、，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（）环境。A.社会B.政治C.经济D.金融正确答案：A25. 单选题：我国个人储蓄存款和国库券的利息是以（）计算的。A.复利B.单利C.市场价格D.功效系数法正确答案：B26. 多选题：管理型物业服务企业的工作重点在于（）。A.预算与成本管理B.高度专业化与高度综合化管理C.物业市场营销与租赁管理D.现金流管理、绩效评价和客户关系管理E.专业物业管理服务采购与分包商管理正确答案：ACDE27. 单选题：资产负债表日后事项是指编制年度资产负债表日，通常是指每年的（）至财务会计报告批准报出日中间发生的需要调整或说明的事项。A.1

9、月30日B.4月30目C.10月31日D.12月31目正确答案：D28. 多选题：【2014年真题】下列影响物业经营管理市场的因索中，属于微观坏境的因素有（）。A.地理位置B.供应商C.广告公司D.客户E.政府公众正确答案：BCDE29. 单选题：宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即租户的（）。A.未来发展B.盈利能力C.管理措施D.商业信誉正确答案：D30. 单选题：物业经营管理的内容不包括（）A.物业价值和经营绩效评估B.租赁管理C.物业运行操作管理D.房地产开发正确答案：D31. 单选题：零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括（）A.中心地理论B.同类零售商聚集理

10、论C.需求外部效应理论D.组合投资理论正确答案：D32. 单选题：房地产投资首先面临的是（）风险。A.系统B.个别C.比较D.时间正确答案：A33. 单选题：索赔时效是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限，在我国，索赔期限通常规定为（）年。A.1B.2C.3D.4正确答案：A34. 多选题：【2014年真题】在商业物业经营管理中，商业运营部门主要负责的业务有（）A.进出通道管理B.停车场管理C.外来人员管理D.顾客投诉处理E.产品防伪打假正确答案：DE35. 单选题：物业管理的核心工作是（）。A.配合机构发展战略的实现B.创造个益于员工健康的高效生产办公环境C.对物业进行日常的

11、维护与维修D.满足房地产组合投资管理者的要求正确答案：C36. 多选题：下列属于委托管理模式特点的有（）A.业主不负责物业租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B.业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C.物业服务企业风险较大D.业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入E.物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险正确答案：DE37. 单选题：对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要考虑的是（）A.该物业目前是否正在直接产生经济收益B.该物业能否使将来物业保值增值C.该物业获得净收益是否有较高的可靠性D.该物业在本质上是

12、否具有直接产生经济收益的能力正确答案：D38. 单选题：租约执行中，租赁管理的主要工作内容不包括（）。A.租约续期B.房屋空阎交付C.租户关系管理D.收取租金正确答案：A39. 单选题：【2014年真题】在IT行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开展的经营项目是（）。A.品牌服装B.电子邮件C.打字复印D.送餐查看试题解析进入焚题库正确答案：40. 单选题：投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现（）的目标。A.收益最大化B.利润最大化C.利益最大化D.市场占有正确答案：A41. 多选题：影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括（）A.公共交通便捷程度B.与其他商业设施接近的程度.

13、C.公建配套设施完备的程度D.周围土地利用情况和环境E.易接近性正确答案：BDE42. 单选题：风险管理是利用各种自然资源和（）对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。A.社会资源B.技术手段C.市场力量D.技术方法正确答案：B43. 单选题：物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（）手段。A.回避B.自担或保留C.预防与抑制D.转移正确答案：B44. 单选题：影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在（）这一最核心、最直接的因素上。A.未来能够带来的收益B.直接产

14、生经济收益C.物业权益状况D.物业所评估出的价值正确答案：A45. 多选题：物业管理按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为（）。A.周度物业管理报告B.月度物业管理报告C.季度物业管理报告D.半年度物业管理报告E.年度物业管理报告正确答案：BCDE46. 单选题：【2013年真题】关于成本控制中的事后控制的说法，错误的是（）。A.事后控制是事中控制的延续B.事中控制是事后控制的前提C.事后控制是成本控制的中心环节D.事后控制是下循环中事先控制的组成部分正确答案：C47. 单选题：雇主责任保险在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资总额，乘以不同

15、雇员的适用费率来计算，并在保单到期（）个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。A.1B.2C.3D.4正确答案：A48. 多选题：【2014年真题】对千物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（）。A.销售收入B.利息收入C.贷款本金收入D.还本付息E.税金正确答案：ABC49. 单选题：物业管理投标中，（）是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键。A.物业管理投标一般程序B.投标物业的管理要点C.投标书的编制D.物业管理服务费用测算正确答案：D50. 多选题：物业服务

16、企业的选择标准通常包括（）。A.能否令业主满意B.管理计划C.专业服务的水平D.管理策略E.向业主提供信息的能力正确答案：ABCE51. 多选题：房地产投资项目清偿能力指标包括（）。A.借款偿还期B.偿债备付率C.动态投资回收期D.投资回报率E.资产负债率正确答案：ABE52. 单选题：在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过（）确定的。A.口头约定B.租赁合同C.非要式合同D.单务合同正确答案：B53. 单选题：【2013年真题】在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的（）风险。A.任B.最低C.算术平均D.加权平均正确答案：D54. 多选题：房地产投资中的区位，不能

17、简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其（）。A.在国际环境发展建设中的位置B.在过去城市发展建设中的位置C.在城市社会经济活动中的位置D.在未来城市发展建设中的位置E.在整体市场供求关系中的位置正确答案：CDE55. 单选题：物业管理成本中的原材料成本是（）A.比例变动成本B.非比例变动成本C.相对固定成本D.半固定或半变动成本正确答案：A56. 单选题：【2013年真题】关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是（）。A.二者合同主体不同B.二者合同客体不同C.二者签订时间不同D.二者合同有效期限不同正确答案：B57. 单选题：房地产市场分析中，（）的相关因素分析，首要任务是研

18、究其所处地段的交通通达程度，目标物业与周围商业设施的关系。A.居住物业B.写字楼项目C.零售商业物业D.工业仓储物业正确答案：B58. 单选题：房地产的直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资又可分为（）两种形式。A.开发投资和证券投资B.股票投资和证券投资C.开发投资和置业投资D.股票投资和置业投资正确答案：C59. 单选题：政府调控房地产市场的主要对象是（）A.房地产置业投资B.房地产开发投资C.房地产的市场价值D.房地产价格正确答案：D60. 多选题：物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有（）等。A.制定物业发展战略计划B.资本性支出计划及

19、公共关系C.监控物业绩效D.负责投资组合的绩效E.管理和评价物业管理企业正确答案：ACE61. 单选题：为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（）来进行分析。A.评价指标B.投资组合C.实物资金运动方式D.现金流量图正确答案：D62. 单选题：【2013年真题】按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括（）风险。A.财产B.责任C.人身D.社会正确答案：D63. 单选题：房地产投资最重要的一个特性是（）A.寿命周期长B.专业管理依赖性C.位置固定性D.相互影响性正确答案：C64. 单选题：现在将3000元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过l年而增加的60元，就是在1年内让出了3

20、000元货币的使用权而得到的报酬，也就是说，这60元是3000元在1年中的（）A.时问价值B.资本价值C.市场价值D.权益价值正确答案：A65. 单选题：物业的使用寿命般都在（）年以上。A.30B.40C.50D.60正确答案：C66. 单选题：政府干预房地产市场的手段，不包括（）。A.住房政策B.金融政策C.城市规划D.政府定价正确答案：D67. 单选题：物业管理条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.2050B.3050C.2060D.3060正确答案：B68. 单选题：房

21、地产区别于其他投资品的最重要的特性是（）A.政策影响性B.专业管理依赖性C.相互影响性D.位置固定性或不可移动性正确答案：D69. 单选题：关于成本预算的编制程序，下列排序正确的是（）。A.收集和整理有关资料根据企业(部门)特点编制成本预算对预算期成本指标进行预测B.根据企业(部门)特点编制成本预算收集和整理有关资料对预算期成本指标进行预测C.根据企业(部门)特点编制成本预算对预算期成本指标进行预测收集和整理有关资料D.收集和整理有关资料对预算期成本指标进行预测根据企业(部门)特点编制成本预算正确答案：D70. 单选题：投保人在如实告知义务中，投保人故意作错误的申报属于（）行为。A.不申报B.

22、错报C.隐瞒D.欺骗正确答案：D71. 多选题：鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为（）A.公司管理B.现场作业C.现场管理D.资产管理E.设施管理正确答案：ABC72. 单选题：财务内部收益率可以通过（）求得。A.基准收益率B.内插法C.目标收益率D.“气球法”正确答案：B73. 多选题：【2014年真题】下列资产中，属于流动资产的有（）。A.应收票据B.应付票据C.预收账款D.应收账款E.存货正确答案：ADE74. 单选题：零售商业物业运作的相关理论中，产生正的外部效应的最佳方法是（）。A.实现租户组合多样化B.引入主力店C.实现空间安排D

23、.实现零售店组合正确答案：B75. 多选题：实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（）。A.市场供求总量基本平衡B.评估价值与市场现状基本相符C.供求结构基本合理D.经营管理的做法基本相同E.市场价格基本稳定正确答案：ACE76. 单选题：物业管理成本按照与决策的关系划分，不包括（）A.目标成本B.边际成本C.机会成本D.差异成本正确答案：A77. 单选题：年利率为l6，存款额为2000元，期限为一年，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。A.2320B.2339.72C.2026D.2320.83正确答案：B78. 单选题：【2014年真题】绿色建筑物业经营管理过程中，物业服务企

24、业节能降耗的目标主要是通过应用节能技术和（）技术来实现。A.智能化B.网络化C.信息化D.自动化查看试题解析进入焚题库正确答案：79. 单选题：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为7万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为2万元，则该旧住宅的折旧总额为（）万元。A.3B.8C.9D.10正确答案：D80. 单选题：年利率为12%，存款额为1000元，期限为年，分别以年1次复利计息、年4次按季利率计息、年12次按月利率计息，则年后的本利和分别为（）元。A.1120，1125.51,1126.83

25、B.1125.51，1126.83，1120C.1127.51，1126.83，1120D.1126.83，1120，1125正确答案：A81. 单选题：不属于智能化住宅小区功能特征的是（）。A.小区内部具备完善的安保系统B.能为小区内住户提供多种多媒体服务C.各住宅单元与小区无信息交互能力D.各住宅单元内部具备安保防灾措施正确答案：C82. 单选题：为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这缺陷而产生的预算是（）。A.零基预算B.弹性预算C.滚动预算D.固定预算正确答案：B83. 单选题：【2014年真题】按照住宅小区一股经营服务项目的分类，物业服务企业升展的房屋买卖与租

26、错中介业务，属于（）服务。A.便民B.居间C.基本D.特约正确答案：B84. 单选题：【2014年真题】物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调査属于（）调査。A.产品B.供给C.竞争D.渠道正确答案：D85. 多选题：有关账面价值和市场价值的描述，正确的是（）。A.账面价值又称账面净值、折余价值B.市场价值又称实际价值C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.账面价值是随着时间的流逝不断减少的E.账面价值是指把项资产拿到市场上去交易，最可能实现的价格正确答案：ABCD86. 单选题：按控制的机制分类，成本的控制不包括（）。A.前馈性控制B.防护性控制C.事前控制D.反馈性控制正确答案：

27、D87. 单选题：物业管理绩效评价是以（）作为具体评价对象。A.物业服务企业的盈利能力B.资产运营水平C.偿债能力D.物业服务企业正确答案：D88. 单选题：用货币来衡量，表现为定数量的货币、商品或其他有价物的价值为（）。A.市场价值B.交换价值C.投资价值D.使用价值正确答案：B89. 单选题：【2013年真题】成本控制的例外原则主要用于成本的（）中。A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.反馈控制正确答案：B90. 单选题：租户和业主之间可能要协商一个（）作为计算百分比租金的基础。A.自然平衡点B.盈亏平衡点C.基础租金D.人为平衡点正确答案：D91. 多选题：下列关于物业经营管理的常规工

28、作，表述正确的有（）。A.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成B.日常维修和维护的开支由物业的租户承担C.物业出租的成本负担应全部转移给租户D.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护E.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约正确答案：ADE92. 单选题：某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息的总额是（）万元。A.160B.240C.320D.480正确答案：D93. 单选题：下列属于物业服务合同的法律特征的是（）A.物业服务合同的主体

29、是特定的B.物业服务合同为有偿合同、劳务合同、诺成性合同、双务合同C.物业服务合同的标的是物化成果D.物业服务合同只能发生在法人与自然人之间正确答案：B94. 单选题：零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（）。A.零售商业物业距离项目所处地点B.零售商业物业辐射区域分析的结果C.零售商业物业辐射区域和影响范围D.零售商业项目的规模、类型及位置正确答案：B95. 多选题：物业服务企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩，企业经营效益主要表现在（）A.盈利能力B.后续发展能力C.偿债能力D.未来发展能力E.资产运营水平正确答案：ABCE96. 多选题：物业经营管理中，资产投资

30、者将需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（）。A.现金流B.基于市场交易的收益变化C.租金波动D.市场需求的变化E.投资绩效评价正确答案：ABC97. 单选题：【2014年真题】下列各方权益中，属于剩余权益的是（）A.股东权益B.职工薪酬福利C.顾客得到的产品和服务D.企业上缴的税款查看试题解析进入焚题库正确答案：98. 单选题：物业管理成本类型中，（）是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。A.边际成本B.差异成本C.机会成本D.沉没成本正确答案：A99. 单选题：物业管理企业财务管理和施工、房地产开发企业财务制度规定，物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（）A.营业成本B.管理费用C.递延资产D.经营费用正确答案：C100. 单选题：写字楼物业管理的常规目标不包括（）A.经营目标B.管理目标C.服务目标D.发展目标正确答案：D