房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟全考点题库附答案参考35

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟全考点题库附答案参考1. 单选题：【2013年真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有()的特性。A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移D.适于长期投资正确答案：C2. 单选题：产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境正确答案：C3. 单选题：三项预测值分析方法是()中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法正确答案：C4. 单选题：小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建

2、设费D.物业管理维修资金正确答案：A5. 单选题：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量正确答案：D6. 多选题：【2013年真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响正确答案：BE7. 判断题：在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具、最主要的交通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。正确答案：对8. 判断题：【2011年真题】

3、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。()正确答案：错9. 判断题：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。正确答案：对10. 单选题：高尔夫球场属于()。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业正确答案：B11. 单选题：已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为()。A.15.87B.15.68C.15.55D.15正确答案：A12. 单选题：目前，在我国的城市住宅中，其中()不能进入市场流通。A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.二手房正确答案：B13. 单选题：对于一般的房地产投

4、资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率正确答案：A14. 判断题：从利率决定收入的情况看，在储蓄与投资相等时，利率影响投资，投资进而决定收入水平。正确答案：对15. 单选题：在房地产定价方法中，名牌策略属于()。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法正确答案：C16. 判断题：【2013年真题】房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。（）正确答案：错17. 单选题：动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。

5、A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关正确答案：A18. 单选题：下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场正确答案：D19. 多选题：一般来说，房地产投资风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.项目定位的科学性C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性E.资产管理的复杂性正确答案：ACDE20. 单选题：房地产开发投资的投资者主要是为了(

6、)。A.获取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费正确答案：A21. 单选题：由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行正确答案：C22. 判断题：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算报告资料后通常要在15日内予以核实，给予确认或者提出修改意见。()正确答案：错23. 单选题：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险正确答案：B24. 多选题：资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）。A.投资利润率B

7、.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构正确答案：ABC25. 判断题：房地产投资项目的财务内部收益率肯定要大于或者等于银行贷款利率。（）正确答案：对26. 单选题：下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率正确答案：C27. 判断题：房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。正确答案：对28. 单选题：单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率正确答案：C29. 多选

8、题：决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.确定型决策D.风险型决策E.不确定型决策正确答案：CDE30. 单选题：供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：C31. 单选题：问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查正确答案：D32. 单选题：基准收益率是导致投资行为发生所

9、要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率正确答案：A33. 判断题：资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。正确答案：对34. 多选题：房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款正确答案：BC35. 判断题：一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多的时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动。正确答案：对36. 判断题：最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越小，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大

10、。正确答案：错37. 多选题：利率分为（）等类型。A.基础利率B.结算利率C.同业拆放利率D.存款利率E.贷款利率正确答案：ACDE38. 单选题：一般来说，()对企业的市场营销有直接影响。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境正确答案：B39. 判断题：客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。正确答案：对40. 单选题：某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率正确答案：B41. 多选题：专业人员主

11、要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力正确答案：ACE42. 单选题：对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查正确答案：B43. 判断题：公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此，所有项目都应采用公开招标。正确答案：错44. 单选题：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在()以下，月所有债务支出与收入比控制在()以下。A.30,40B.30,50C.50，50D.50,55正确答

12、案：D45. 单选题：一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3正确答案：D46. 单选题：【2016年真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性正确答案：B47. 判断题：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。()正确答案：对48. 判断题：【2012年真题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。()正确答案：对49. 多选题：房地产项目敏感性分析步骤主要包

13、括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析D.分析确定每个不确定性因素发生的概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率正确答案：ABC50. 单选题：某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580正确答案：D51. 单选题：用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B

14、.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算正确答案：B52. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00正确答案：C53. 判断题：房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。（）正确答案：对54. 单

15、选题：在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于()。A.基准回收期B.静态投资回收期C.项目开发期D.项目销售期正确答案：B55. 多选题：收益性物业运营费用包括（）。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税E.企业管理费及利润正确答案：ABDE56. 单选题：（）是房地产企业债务融资的主要资金来源。A.自筹资金B.银行信贷C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金正确答案：B57. 单选题：以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费正确答案：A58. 多选题：下列属于

16、房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率正确答案：ABCE59. 多选题：在风险分析中，风险评价阶段的工作包括（）。A.风险发生的概率大小B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险因素E.提出对风险对策的建议正确答案：DE60. 判断题：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（）正确答案：对61. 判断题：净现值标准差可以反映项目年度净现值的离散程度。（）正确答案：对62. 判断题：全部投资现金流量表以全部投资作为计算基

17、础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。（）正确答案：错63. 多选题：下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择正确答案：DE64. 判断题：在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越大。（）正确答案：对65. 判断题：【2011年真题】一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。()正确答案：错66. 单选题：下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一

18、般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%正确答案：A67. 判断题：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P视作第1期期末发生的。（）正确答案：错68. 判断题：开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。（）正确答案：错69. 多选题：商业、旅游、娱乐

19、和商品性住宅等各类经营性用地的取得可采用的方式有()。A.招标B.划拨C.拍卖D.挂牌E.协议正确答案：ACD70. 判断题：抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（）正确答案：错71. 单选题：下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表正确答案：D72. 判断题：指数平滑法公式中，a越大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值越趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。（）正确答案：错73. 多选题：房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安

20、全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性正确答案：ACDE74. 判断题：政治环境是构成市场的三大要素之一。（）正确答案：错75. 多选题：租售期延长，会增加房地产开发项目()等支出，特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。A.销售税金B.融资成本C.管理费用D.材料费E.人工费正确答案：BC76. 判断题：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营、收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。正确答案：对77. 单选题：利率和通货膨胀，属于房地产市场

21、运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境正确答案：C78. 单选题：下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率正确答案：B79. 判断题：在编写可行性研究报告时，贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况作出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（）正确答案：对80. 单选题：（）是企业进行市

22、场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择正确答案：B81. 判断题：【2011年真题】房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。()正确答案：对82. 判断题：房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正确答案：错83. 多选题：申请领取施工许可证应具备的条件，有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.总承包企业已签署了分包合同C.已经确定施工企业D.签署了委托监理合同E.建设资金已经落实正确答案：ACDE

23、84. 单选题：由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素正确答案：A85. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是()万元。A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88正确答案：D86. 单选题：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华

24、程度正确答案：A87. 单选题：购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初。目标收益率为10，则该项目的动态投资回收期()。A.小于5年B.在56年之间C.在67年之间D.在78年之间正确答案：D88. 单选题：房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制

25、招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑签订合同正确答案：A89. 多选题：建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定正确答案：BCDE90. 单选题：以下物业中，物业管理最为复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业正确答案：C91. 多选题：【2016年真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有(

26、)。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率正确答案：AB92. 多选题：在不确定性情况下，估计未来投资收益，不可选用的决策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大平均法正确答案：BDE93. 判断题：开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图样和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（）正确答案：对94. 单选题：某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%

27、，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%正确答案：C95. 判断题：【2011年真题】在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。()正确答案：对96. 多选题：房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升正确答案：ABD97. 多选题：【2013年真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计

28、算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月正确答案：CDE98. 判断题：【2012年真题】全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。()正确答案：对99. 单选题：参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭()。A.只可以申请政策性抵押贷款B.只可以申请商业性住房抵押贷款C.既可以申请政策性抵押贷款又可以申请商业性住房抵押贷款D.只能申请政策性抵押贷款，不能申请商业性住房抵押贷款正确答案：C100. 单选题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者正确答案：A