精品资料2022年收藏中国公寓式住宅市场概况及发展趋势报告

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1、中国公寓式住宅市场概况及发展趋势报告清华大学房地研究所一、公寓式住宅市场回顾与前瞻 1.1影响住宅市场的重大事件回顾 2004年中央政府和地方各级政府出台了一系列针对土地市场、金融市场和房地产市场的管理制度和宏观调控政策，它们对住宅市场的发展具有重大而深远的影响，某些影响甚至已经迅速引起了市场的反应，因此2004年被许多业内人士称为“政策年”。此外，各种重大活动的举办也在不同层面上影响着各地住宅市场的发展。 1.1.1土地政策 近年来国家对土地市场的监管力度不断加大，2004年更是达到一个高峰。3月31日，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的

2、通知，要求就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，即著名的“831大限”：2004年4月29日，国务院办公厅颁布了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，提出再用半年左右的时间深入开展土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”；5月1日起，国土资源部下发的国土资源听证规定正式实施：5月19日，国土资源部深入开展土地市场治理整顿工作实施方案出台，对专项检查分工和相关政策界限进行明确。 与此同时，各地政府也出台了一系列相关政策。北京市政府改组北京市国土资源和房屋管理局，将各区县的国土资源和房屋管理原有的国土资源管理权全部上收到市国土资源局，实行分家土地垂直管

3、理。上海市相继出台了上海市土地储备办法与上海市建设项目审批用地规模控制管理试行办法，以上海地产集团有限公司为核心建立上海土地储备新机制。深圳市继续坚持2002年以来的土地供给限额，保持每年土地供给量在100万平方米左右。 从长远看，严格的土地监管政策和土地供给量的控制必然对住房供给量和住房价格带来显著的影响。尽管由于开发商掌握的土地存量较大，2004年这种影响在许多城市中没有得到充分的体现，但从深圳住宅市场的现状中就能预见各城市未来的发展趋势。 1.1.2信贷政策 “121号文件”之后，2004年国家继续出台了一系列政策防范房地产业带来的金融风险。3月央行出台商业银行房地产贷款风险管理指引，要

4、求银行严格消费信贷；4月27日国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发（不包括经济适用房项目）由20%及以上提高到35%及以上；4月30日开始执行的关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知中提出，要控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。这些政策都在一定程度上影响了住宅市场的开发成本和投资规模。 另一方面，2004年10月29日起央行上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率上浮，在住宅市场中引起了巨大的震动。事实上，利率上调给住宅开发和居民购房带来的实际成本的影响

5、十分有限，但其预示的宏观经济政策的转变和我国进入“加息通道”的传言对市场心理预期的影响却不容忽视。 1.1.3其他地方性政策 商品房销售：2004年一些城市进一步严格了商品房销售条件。特别是上海市政府出台的关于预售商品房转让问题的决定，规定预购人购买的预售商品房在取得房地产权证前不能转让，以此限制住宅市场中的投机行为。 规划调整：2004年，北京市公布了北京城市总体规划2004-2020年，其中提出的改变人口和产业过于集中在市区的状况；大力进行城镇住宅和社区生活服务设施的配套建设；住宅层数以四、五、六层为主，在旧城区严格控制高层住宅的建设等一系列规划要求对北京市住宅市场的长远发展将产生一定影响

6、。 税费近年来深圳等地适当下调了二手房出售相关税费，以此作为促进住宅二手市场发展的重要举措之一。与此相反，2004年上海则开始对居民出售购入不到一年的普通住房所得收益进行征税，以此控制住房市场中的投机行为。 1.1.4重大活动 北京奥运会、上海世博会和广州亚运会对于当地住宅市场的发展都是重大的利好事件，尤其是2004年广州申亚成功更是被视为当年广州住宅市场触底反弹的一个重要诱发因素。此外，这些重大活动也引起了当地住宅布局的变化，北京亚奥板块、上海世博园区和广州亚运村规划所在的广州新城板块都已经成为或预计将成为当地重要的中高档住宅集中区。 1.2住房一手市场回顾与前瞻 1.2.1北京 根据北京市

7、统计局的统计，北京2004年商品住宅新开工面积2207.2万平方米，竣工面积2344万平方米，销售面积2285.8万平方米，商品住宅销售额1085.1亿元。全年商品住宅平均售价4747元，商品住宅空置面积达727.7万平方米。表1-1、表1-2给出了上述数据的历年比较情况。 从历史数据看，由于近年来土地政策的变化，土地供应明显有减少趋势。这种趋势将一直持续下去，相应的未来几年北京商品住宅新开工和竣工面积将保持小幅下降的趋势。北京市商品住宅销售面积在近年来一直保持着较高的上升势头，预测未来几年北京市的商品住宅销售面积仍将呈增长态势，但随着各房地产公司现有存量土地的开发完成，增长速度将放缓。 房地

8、产市场受“83”等政策的影响，未来土地供应量减少，廉价土地未来供应量大大减少，开发商投入土地的成本增加，随着地产商现有土地的开发完成，加之原材料价格的上涨，未来几年房价将有一定程度的增长。 1.2.2 上海 根据戴德梁行的统计，2004年上海市总的住宅供应量为2800万平方米，略少于2003年。而高档住宅方面，2004年前三个季度供应量分别为64,2万平方米、1 17.43万平方米、134.97万平方米，年初供应量明显偏小，之后有所回升。在土地供应上，2004年上海住宅用地的公开出让面积1939.5万平方米，较2003年减少584.3万平方米；卢湾、黄浦、静安、徐汇和长宁等五个中心城区出让面积

9、为102.6万平方米，占总量的5.2%，较2003年减少6,3万平方米，且未来中心城区可供开发的住宅用地还将继续减少。 在供应量放缓的同时，上海住宅市场的需求依然旺盛。一方面由于上海市居民住房条件总体上还比较低，人均住房面积远低于全国平均水平，有切实的改善居住的需求；另一方面，上海及周边地区经济发展，外地及境外购房群体不断壮大。根据上海市住房交易中心的调查，单价12000元以上住房购买者的比例为本地购房者47%，外省市购房者30%，境外购房者23%。同时，在对住宅的需求中，投资性需求比例有下降但仍较高，根据上海统计局数据显示，目前上海投资购房的比例已达16.6%，并有相当一部分属于短期炒作。

10、2004年上海住宅市场基本呈供需平衡的态势，供应略小于需求。不同时段和不同地段的表现有所不同。前两个季度需求量大于供应量，为近年少有：而第三季度之后，随着住宅供应量放大，重新回到供大干求的局面。内环以内由于可开发住宅用地稀少，供应量明显不足；而外环以外的地区则有大量新项目上市。同时，据戴德梁行统计，2004年底上海市住宅空置率为9.38%，若把交付使用少于一年的楼盘计算在内，空置率为12.80%。 上海市住宅市场这种供求形势的出现和各项政策密切相关。首先，银行信贷收紧，对房地产企业资金与住宅项目进度影响较大，对自住型的需求却没有多大影响；其次，土地供应量减少、土地成本提高限制了新的住宅供应；此

11、外，新的拆迁政策和上海市对动拆迁总量的严格控制，进一步减少了市中心的住宅用地来源。 在这样的大环境下，上海市住宅价格在2004年初的质疑声中持续攀升，到年底更是掀起一个小的上涨高潮。根据上海市统计局的统计，2004年全年上海全市商品住宅平均销售价格为6385元平方米，同比上涨14.6%；其中内环线以内的住宅价格的涨幅高达27.5%。局部地区出现了相当一批价格在20000元平方米以上的住宅项目，而价格在30000元，平方米以上的项目也已有十多个，部分对境外推广的项目售价更高达6000美元平方米以上，且仍在上涨。2005年初的种种迹象显示，政府将加大对住宅市场的调控力度，希望能适度抑制住房市场需求

12、，并抑制房价过快上涨。由于2004年住宅用地供应不足，新开工面积比往年减少，2005年住宅的供应量比2004年还会有所减少，内环线以内的区域房源尤其稀缺。需求方面，金融和税收政策的调整将会继续降低投资性购房比例，但是，自住型购房需求仍然旺盛，海外需求保持增长。同时，一系列政策的作用下，住宅项目开发成本有所提高。可以预计，除非出现大的政策变动，2005年住宅价格仍会上涨。其中，在中心城区的高档住宅供不应求的局面将进一步加剧，房价保持高涨幅；而外环以外地区的涨幅可能回落，同时，上半年将有部分存量房被市场吸纳。 1.2.3广州 2004年以前，广州一手住宅平均价格保持了长达6年的持续小幅降低，至20

13、03年底广州的平均住房价格已经远低于北京、上海、深圳等其他一线城市。而这一局面在2004年出现了根本性的改变。2004年广州全市（十区）一手住宅平均价格为4618元平方米，比2003年上涨730元，涨幅达到18.8%，其中老八区（不含番禹、花都）更是首次突破5000元大关，达到5339元，平方米。 造成价格大幅上升的原因是多方面的。首先是市场供求关系调节的结果。在广州经济持续发展和居民可支配收入持续增长的带动下，2004年住房需求呈现明显的上升趋势。据广州市国土资源及房屋管理局统计，全年全市一手住宅登记成交94243宗，成交面积966.55万平方米，同比增长6.57%：其中老八区登记成交680

14、41宗，成交面积666.81万平方米，同比增幅达到19.71%。但同时一手住宅新增供应量却呈下降趋势，全市全年批准预售住宅单元72825套，可预售面积753.73万平方米，同比减少1.09%；其中，老八区的相应数字分别为51663套和489.01万平方米，同比减少4.68%。可见无论是全市范围还是老八区，住宅登记成交面积均远远超过同期批准预售面积，市场中呈现出明显的供不应求。其次是触底反弹的强大动力。由于土地供应受限、建材涨价等原因，近年来广州住宅开发的成本实际上处于持续增长的过程中，但同期住宅价格却持续走低，两者的走势相互背离且程度日趋严重，因此，此前住宅价格实际上一直承受着强大的上升压力。

15、第三是住宅品质的普遍提高，特别是大量精装修项目的出现和装修标准的提高，也促使一手住房实际交易价格的进一步上涨。除了上述三个主要因素外，申亚成功等利好消息、首届房地产峰会带来的强烈涨价暗示等也都对价格上升有一定的作用。 2005年广州一手住宅价格走势是目前业界争论的热点。从目前的情况看，带动2004年广州房价上涨的各主要因素在2005年仍将发挥作用，特别是据预测，2005年住宅市场仍将出现求略过于供的局面，因此，2005年广州房价很有可能将继续上涨。但2004年房价增长幅度较大，2005年中市场和消费者都需要一个适应期，同时，政府在2005年加大熟地入市量等相关举措也将进一步压缩房价的上涨空间，

16、因此，预计2005年广州房价将保持较为温和的增幅，甚至由此开始一个较长的相对稳定的持续小幅微涨期。 多次置业者在购房者中所占比例的持续提高是近年来广州住宅市场中最显著的需求特征，2004年更是成为一个高峰，并逐渐成为市场需求的主体。据统计部门测算，目前广州市拥有两套以上住宅的家庭已经占到了家庭总数的18%，而在增量市场中，尽管不同机构对多次置业者比例的测算结果有所出入，但均集中在45%60%之间。相应的，许多开发商特别是大开发商也将多次置业者作为主要的服务对象。以“升级型”、“享受型”、“度假型”等为主要特点的多次置业需求的兴起并成为市场需求主体，这一变化对整个住宅市场的影响是多方面而深远的，

17、不仅成为促使市场火爆（包括一手市场和二手市场）的重要原因之一，同时也促使2004年推出的公寓式住宅的产品形态发生了一些显著的变化。 1.2.4深圳 2004年深圳一手商品住宅平均价格为5980元，平方米，同比增长5.6%，也是深圳一手住宅价格连续第6年保持6%业内的增长幅度，表明深圳一手住宅市场仍旧保持了稳步发展的良好态势。但其中可能存在供求失衡的问题却不容忽视。近年来深圳住房市场的一大特点是受宏观调控的影响十分显著且相当敏感。2002年以来，深圳市一直采取特区内停止新批房地产用地、控制全年房地产用地供应等一系列宏观调控政策，同时大幅度减少批准预售面积，使得此前积压的住宅大量得到消化。2004

18、年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，商品房供应开始比2003年有所增加，全年一手住宅批准预售面积806.48万平方米，同比增长12.5%，与全年住宅销售面积（820.1 3万平方米）基本持平，较大程度的缓解了2003年出现的供不应求的局面（2003年缺口近100万平方米）。但应该看到，尽管短期供求趋于平衡.但由于2004年中表征房地产开发规模的新开工面积、施工面积和竣工面积等先行指标都出现了负增长的态势，后市供应不容乐观，可能给住宅价格带来明显的上升压力。 因此，深圳一手住宅市场未来的发展在很大程度上取决于政府宏观政策的走向，特别是深圳土地供应计划的调

19、整。过去3年里深圳每年的土地供应量都控制在1 00万平方米左右.不仅带来地价的一路攀升.同时也直接造成了潜在的住宅新增供应量的供不应求。在这种情况下，加之政府“控制增量、盘活存量”目标已经基本实现，为了促进房地产市场的健康增长，政府很有可能在近期内逐步放宽土地供应，以适应经济发展的需要.满足市场需求，保证深圳住宅市场能够继续延续目前持续小幅微涨的良好局面。1.3住房二手市场回顾与前瞻 1.3.1北京 跟据来自我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2004年北京二手住宅交易量为39000套，同比增幅85.7%，二手房全年交易均价为3300元，平方米，同比增幅7.6%。整体的市场供求保持在1：4.5

20、左右，供求矛盾比去年同期略有缓解。 从交易品种来看，2004年北京二手房市场的主体交易品种与2003年相比没有显著变化。成交属性比重中，二手已购公房依然稳坐交易领先位置，占到全年二手房交易总量的67.2%，与2003年基本持平。二手普通商品房交易从2004年年初就显示出了稳步上行的良好趋势，交易量占全年总交易量的21.5%。二手经济适用房受“520”政策的影响，在经历了上半年的大量交易后，下半年交易量有所萎缩，其全年交易量占二手房总交易量的11.3%。地域分布上，供需两旺的传统热点区域朝阳和海淀仍然是二手房交易最活跃的区域。东城、西城、崇文、宣武四个中心城区凭借其核心地段优势，需求旺盛。位于南

21、城的丰台区受交通环境改善等利好因素的影响，交易也日益活跃。从总体来看，城八区交易量总和占到全市交易量的57.8%，比去年上升了6.4%。远郊区县的全年交易量总和占全市交易量的42.2%，虽然比重较去年有所下降，但交易总量的绝对值也有大幅度的提高。 预计2005年的二手房房源会进一步放量，除二手已购公房房源继续大量释放外，满足住满五年期限的二手经济适用房房源将有所提升，2005年的北京二手房市场将依然持续活跃，交易量可能超过50000套。购房需求在明年也将会进一步增强，中低收入家庭、拆迁户以及首次置业者等都是二手房的购买需求群体。在供需两旺的双重作用力下，房价预计保持平稳增长，不会有太大的波动。

22、 1.3.2 上海 近年来，上海市住房二手市场发展迅速，二手住宅交易量在全部住宅交易中的比重不断上升。而到了2004年，新推出的一系列针对房地产的调控政策，如期房限转、预售商品房网上公示、银根紧缩、降低预售门槛以促使500万平方米中低价房提前上市等，曾一度限制了上海二手住宅交易量。但随着政策影响逐步明朗，市场恢复活跃。据戴德梁行统计，2004年上海二手住宅的交易量已经超过一手住宅约290万平方米。从购房目的看，自住仍然是二手房购买者的主要用途，短期投资行为明显减少。从户型结构上，100平方米以下的户型仍占大多数，而大户型、高总价的户型也受到了市场欢迎。特别是由于市中心中高档住宅供应不足，导致该

23、类物业在二手市场上表现十分活跃。 预计2005年上海二手房市场将保持活跃，并更加健康。一方面交易量继续增加，价格继续上涨，另一方面短期炒房行为的比例进一步减小。根据上海中原估计，2005年二手房整体价格将有18%20%的涨幅。在上海新房供应量不足的情况下，二手房市场的发展空间巨大，同时更需要注意保持良好的市场秩序。 1.3.3广州 广州住房二手市场已经逐渐成为住房市场中十分重要的组成部分。2004年广州二手房屋交易面积为847.2万平方米，交易金额为229.5亿元，同比增长43.0%和43.4%，二手房交易面积已经占到全年房屋交易总面积的43%。尽管缺乏单纯针对住房二手市场的类似指标，但从其活

24、跃程度看，有理由相信住房二手市场发挥的作用将不低于综合市场的整体水平。二手住房销售渠道的畅通也成为近年来广州住宅市场中多次置业需求迅速增长的一个重要原因。反过来多次置业需求的增长和居民住房升级行为的增多又为住房二手市场提供了大量的货源，因此有理由相信广州的住房二手市场在2005年中仍将继续保持这种快速增长势头，在总体交易量中所占的比例还有可能进一步提高。 价格方面，在持续走高的一手住宅交易价格的带动下，2004年广州二手住宅平均交易价格也出现了近年来的首次增长，达到2759元平方米，同比增长4.8%；其中老八区二手住宅的增长尤其显著，首次突破3000元大关，平均交易价格达到3078元平方米。业

25、界普遍预测2005年二手住宅价格仍将保持持续小幅增长的局面，尤其是在老八区某些基本没有新增供应量的片区中二手住宅价格的增幅还可能更大。 1.3.4 深圳 近年来深圳市住房二手市场处于高速发展的过程中。据统计2004年深圳二手房屋销售面积达到686.58-平方米，同比增长38.1 9%，2002年以来连续第三年增幅超过35%（2002、2003年增长分别为36%、45%），二手房屋交易面积与同期新房销售量的比例也达到0.72：1，再创历史新高，其中尽管商铺占据了可观的份额，但二手住宅仍旧是市场中的主体。近年来深圳住房二手市场的迅速发展除了归功于政府出台的减少税费、“公房上市”等促进二手市场发展政

26、策外，一个重要的原因是近年来深圳住宅增量供给的规模一直相对有限，而住宅需求却处于持续扩大的过程中，使得相当部分居民转而投向区位条件良好、选择余地较大且价格相对低廉的二手住宅。从目前的情况看，未来深圳住宅增量供给的规模仍难以得到有效的扩大，这也决定了住房二手市场将延续这种高速发展的局面，其交易量甚至将很快超过一手市场。 市场的火爆也带来了二手住宅价格的提升，尤其是在2004年中二手住宅价格出现了大幅度的增长，二手住宅市场与一手市场的均价差距已接近1000元。但未来价差进一步缩小的空间相对有限，而更有可能出现一手住宅价格和二手住宅价格基本同步增长的趋势。 1.4各城市公寓式住宅分布的区域分析 1.

27、4.1北京 2004年北京市城八区在售住宅项目的分布情况如表1-3所示。从中可以看出，北京市2004年住宅项目集中在海淀、朝阳区，其次是丰台，其他各区的数量相对较少。从住宅项目的区域分布看，2004年北京住宅市场的热点区域已不仅仅局限于一些老牌区域。虽然中关村、CBD等区域依然热销，但是由于土地有限，这些区域可开发面积逐渐减小，热销的楼盘也停留在一些分期开发的旧楼盘。而太阳宫、望京、东坝地区、玉泉营和亦庄等地区有则大量新盘陆续开盘，成为住宅市场的热点。 中高档公寓式住宅方面，目前售价万元以上的公寓式住宅主要分布CBD、朝阳公园、太阳宫、亚奥板块和金融街几个板块，如表14所示。其中东部的CBD、

28、朝阳公园以及太阳宫三个板块市场表现尤为活跃，无论在供应量和消化量都远远大于西北部的亚奥板块和金融街板块。 CBD板块：随着中央商务区的规划建设，越来越多的商业、贸易、金融机构集中在本区域，带动了区域内高档住宅项目的发展。CBD地区是售价万元以上公寓的汇集地，在售项目总供应量超过100万平方米。尽管价高量大，但是CBD的公寓市场表现十分抢眼，在售项目实现了平均七成的销售率。根据CBD规划方案，区内规划总建筑面积1000万平方米，其中公寓250万平方米，因此，未来还有更大规模的项目等待上马。 朝用公园板块：朝阳公园地区具有高品质的居住环境，而且已经形成了成熟的高档公寓居住区氛围，且国际化程度较高。

29、目前该地区已销售1 900余套高档公寓，房价在1 193018056元，平方米之间，与CBD的房价基本持平，并且达到了80%的销售率。 太阳宫板块：作为燕莎商圈周边待开发的最大的一块处女地，东北三环的太阳宫板块被北京市政府规划为未来三环沿线最适合居住的大型地产板块。目前该地区售价万元以上的公寓已售1000多套，销售率50%，整体的规模档次略低于CBD和朝阳公园。区域内的项目以纯居住公寓为主，兼顾投资。从客户构成方面分析，年轻高薪白领是该地区置业的主力军，同时，这个地区的投资购房比例不在少数。亚奥板块：该地块处于升值过程中，奥运的利好刺激有很大的拉升作用，未来前景看好。目前，售价万元以上的高档公

30、寓有三个，销售率不高，呈现出供大于求的市场状况。项目售价在102641 1672元，平方米之间，与CBD和朝阳公园相比明显偏低。 金融街板块：金融街板块具有其特殊地域性，各种配套设施完备，同时交通设施便利，带动了高档公寓特别是服务式公寓的发展。目前地区在售的万元以上的项目仅两个，销售率65%，平均房价13000元平方米。随着金融界新规划方案的制定和立体交通体系的建设，金融街板块还将有进一步的发展。1.4.2上海整体上看，上海市的住宅分布可以按照内环线进行划分。环线以内及环线附近的住宅不断往高端化的方向发展，环线内外住宅的价格差距不断拉开。从最近两年的运行情况看，上海住宅分布的板块特征愈发明显。

31、中心地段的卢湾、黄浦、静安等区，新推出项目以高档住宅为主，价格昂贵，且限于土地供应不足，一手房供应量将逐渐减少。而徐家汇、真如、五角场作为上海城市副中心的功能逐渐明显，未来将吸纳更多上海本地人居住。其中，徐家汇商业发达、交通配套完善，早已成为上海中高档住宅的热点，房价也较高，并有望成为新的高档住宅的聚集地；五角场和真如镇发展不如徐家汇顺利，目前房价还处在比较适中的位置，但是随着商业、交通的发展，价格上涨空间很大。此外，七宝、莘庄等地铁沿线地区和世博规划会址周边的“世博板块”也正在成为新的热点。高档住宅的分布特点则与上海的历史与发展过程密不可分。目前主要的高档住宅集中区有四块，自西向东分别是古北

32、新区、静安寺周边、淮海中路新天地周边以及陆家嘴黄浦江沿岸。从地图上看，基本位于上海城市的东西轴线上。古北由于靠近虹桥机场，威为80年代以来上海较早的海外人士聚集区，从而形成了一批中高档住宅。近来随着古北二期的开发，新出现了一批豪宅，售价在16000元平米以上，最高的达到22000元平米，并且需求旺盛。该地典型的项目有“华丽家族，古北花园”、“古北中央花园”、“古北瑞仕花园”等，目前已经初步形成了日、韩以及台湾人聚居的新小区。静安寺周边豪宅的兴起与静安寺高档商业圈有关，该区域集中了大量上海最高档的商业物业，再加上市中心土地的稀缺性，新推出的高档住宅价格在1 6000元平方米以上，二手房均价更是达

33、到20000元平方米。典型的项目有“静安豪景”、“亦园”、“汇贤居”等。新天地周边高档住宅区的发展则得益于该区域的老上海文化、城市中心绿地以及成功的娱乐业和商业。区域内的豪华住宅主要面对海外销售，单价连创上海新高，目前已经达到了6000美元平方米的天价。典型项目有“华府天地”、“翠湖天地”、“锦麟天地”等。陆家嘴黄浦江沿岸的豪宅区与外滩遥遥相对，借助江景与小陆家嘴金融区，该区新推出了大量高档住宅项目，成为目前上海豪宅市场的新热点。这类高档物业价格在20000元平方米左右，个别物业的价格将更高。典型项目有“汤臣海景”、“盛大金磐”、“世茂滨江”、“鹏利海景”等。1.4.3广州2004年广州市场推

34、出的住宅项目并没有出现显著的区域分布特征，而是与广州“北优、南拓、西联、东进”的城市发展战略一样，各城区均有相当数量的新项目推出，热点众多。除传统的滨江东、天河北等热点区域外，新兴的热点区域如CBD重新规划带动的珠江新城板块、会展中心和大学城带动的琶洲板块、新火车站规划带动的钟村板块、金沙洲规划带动的金沙洲板块等，呈现出“泛热”的特点。未来这种分散分布、热点区域众多的局面将继续延续下去，但其中番禹很有可能再次成为最主要的热点。番禹是广州今后发展的重点，且在未来的若干年中亚运村落户广州新城、新火车站落户钟村和贯穿番禹的地铁三号线通车对于番禹的发展都是重大的利好消息，使其有可能继2001年之后再次

35、成为住宅市场中首屈一指的热点区域。中高档公寓式住宅方面。海珠岛滨江东路沿江部分的一线江景区目前仍然是广州市首屈一指的豪宅区，其绝佳的江景和便利的生活条件是市区内其他区域所难以比拟的。除“珠江帝景”等老牌高档项目新推出的组团外，2004年推出的“金海湾”、“中信君庭”以及隔江相望的“凯旋会”等项目都是目前广州市最高档的公寓式住宅项目，每平方米售价接近20000元。在目前滨江东板块已经基本开发完毕的情况下，江景豪宅出现了进一步向其他区域扩散的趋势，如海珠岛西侧的“天鹅湾”、海珠岛东南侧的“珠江御景湾”和番禹北部沿江地区的“星河湾”、“珊瑚湾畔”、“中海南湾”等都立足于成为新的江景豪宅项目。但与滨江

36、东板块相比，这些地段所毗邻的江段明显景色较差，且多属于珠江主航道，存在嗓音问题，同时，这些地区目前大多属于开发初期，生活条件较差。因此，短时间内这些地区还难以形成真正的豪宅区，8000元左右的均价也与滨江东板块存在十分明显的差距。除传统的江景豪宅外，珠江新城中的珠江公园周边正在形成一个新的都市型豪宅聚集区。该地区北邻天河北和珠江新城两个高档写字楼集中区，同时珠江公园作为珠江新城中最主要的绿化集中区，风景优美，具备形成豪宅区所需的条件。除了2004年推出的高档公寓式住宅项目“凯旋新世界”和别墅项目“珠江别墅”外，目前该地区内还有四个高档公寓式住宅项目将在2005年推出，届时围绕珠江公园将形成一个

37、新的公寓式豪宅区，预计均价在1200015000元，平方米。1.4.4 深圳2002年以来深圳连续三年出让的土地面积超过90%都在关外，目前关内可供开发土地屈指可数，且以小地块居多，而关外土地丰富，且不少都是大规模地块，供应量大，如坂雪岗、宝安中心区、龙华、横岗等片区都有大片土地将陆续推出，因此深圳住宅市场的主体由关内向关外的转移已经成为不可逆转的趋势。事实上，这种情况在2004年就已经显露无遗。宝安、龙岗两区已经稳居各区全年住宅销售面积的第二、三位，仅次于南山区，分别占到总销售面积的21%和17%。而住宅均价增幅方面的差距则更为明显，2004年宝安、龙岗两区住宅价格的增幅分别达到11.09%

38、和19.64%，而关内的罗湖区和南山区则只有3 23%和2.04%，福田区甚至出现了价格的小幅下降。应该看到，目前关外地区在交通条件、社会治安等方面仍存在明显的问题，成为制约相当部分居民选择关外住宅的重要障碍，但随着关外城市化进程的推进这些问题有望在近期内得到解决。高档公寓式住宅方面，景观豪宅仍是中高档公寓式住宅的主体。2004年推出的中高档公寓式住宅项目仍集中在几个传统的豪宅区，如香蜜湖片区（“金地香蜜山”、“水榭华都”三期等）、华侨城片区（“波托菲诺。天鹅堡”二期等）、东部滨海片区（“天琴湾”、“心海伽蓝”、“万科东海岸”二期）和西部深圳湾片区。尤其值得一提的是西部深圳湾片区由的灯树湾片区

39、，尽管目前相关配套设施建设尚未全部完成，但其绝佳的景观资源（南临深圳湾红树林区，西临沙河高尔夫球场，北临华侨城）和良好的交通条件使其具备了成为高档住宅区所需的条件。事实上，2004年下半年度“红树西岸”、“中信红树湾”、“瑞河耶纳”、“世纪村”四个中高档项目在该地区的集中推出已经使红树湾片区成为目前深圳最受关注的高档住宅区。相比之下，2004年罗湖、福田的主要商务区周边推出的中高档公寓式住宅项目十分有限，罗湖地王大厦周边推出的“世金汉宫”、“城市天地中心”等均为小户型高档公寓，而福田中心区除写字楼的配套公寓外少有中高档公寓式住宅面世，存在着明显的市场缺口。二、公寓式住宅产品形态发展趋势2.1各

40、地区公寓式住宅的总体特点2.1.1北京受城市规模、特点和居民的居住习惯的影响，北京住宅总体呈现出如下特点。首先，由于交通的原因，北京住宅市场强调以交通为导向的土地利用和开发，决定北京住宅开发呈现出沿环线布局和沿着连接新城和中心城、新城与新城之间的交通走廊分布的特征；另外，由于北京城市用地紧张，过去几年住宅多重视实际使用率，以高密度住宅为主，但近年来随着居民对居住水平要求的提高，低密度住宅的比重逐渐提升。2004年北京推出的公寓式住宅项目主要呈现出3大新的卖点。设计风格个性化2004年住宅产品设计风格个性化是一个鲜明的潮流。相当部分社区打出青年社区的推广主题，青年社区在户型设计上，考虑青年人的特

41、点，对其家庭结构和个体空间进行深入研究，对内部空间进行创新设计，在周边的配套设施设计上也充分考虑青年的习惯和特征。除青年社区外，随着北京申奥成功，将体育设施融入景观设计、强调健康与和谐、体现奥林匹克文化的运动社区也是去年住宅市场的一个较大的卖点，突出体现了“运动、自然”的生活理念。健康、生态住宅：随着北京城市规模的不断扩大，一系列城市问题也随之产生，空气恶化、汽车噪音、热岛现象等影响了人们对更高水平居住环境的要求。在这种背景下，2004年北京住宅市场大量楼盘提出健康、生态、节能住宅的卖点，强调人与自然的密切结合，注重建筑的自身性能，减少对周边环境的污染，为住户提供良好的居住环境。低密度住宅：随

42、着北京居民住房消费能力的提高和对居住品质的要求，2004年低密度住宅成为越来越多楼盘的卖点，其主要特点是高绿化率、低居住密度和良好的通透性。2.1.2上海上海属于第建筑气候区，冬冷夏热，具体的气候特征为夏季闷热，冬季湿冷，气温日差较小；年降水量大；日照偏少；春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现；夏秋常受热带风暴和台风袭击，易有暴雨大风天气。根据这样的气候条件，上海住宅讲究通风、朝阳，其主要房间往往朝南，夏季防热、冬季御寒。各房间的布局上，追求形成“穿堂风”而防止西晒。同时，还要求能防雨、防潮等。上海作为大都市，用地紧张，建筑密度高，市区内住宅经过长期演化，形成了具有特色的里弄风格。

43、上海里弄作为一种完整居住形态起源于上海19世纪70年代起建造的“老式石库门里弄”，其单体特征为并联式住宅，建筑特征有过街楼、坡屋顶、老虎窗、北向缩退阳台等。这种住宅能充分发掘用地的潜力，利用最少的空间达到最高的土地使用效益。并利用坡屋顶，南面用天井，北面用缩退阳台的办法压缩前后排间距，使住宅获得必要的阳光。里弄将居民的居住空间有序地分隔成公共空间（街道）、半公共空间（总弄）、半私密空间（支弄）和私密空间（住宅内部）这样几个不同的层次，具有强烈的社区感、安全感，容易产生亲密的邻里关系。从2004年新推出的住宅物业来看，上海在住宅项目的第一卖点还是地段。在用地稀缺的市中心、拥有不可复制的景观的地段

44、以及历史形成的富人区中有大量高档住宅项目推出。而普通住宅项目则更多选择在配套完善、交通方便的地段。此外，尚未开发完全但由于某些因素（如交通延伸、世博会、城市规划调整等）具有升值潜力的地段也成为开发商的关注重点之一。就项目本身而言，主要在居住的舒适、健康以及美观方面发掘卖点。一是环境因素，如精致的小区景观、低容积率、高绿化面积和水面面积等二是人文因素，如倡导某种建筑美学概念、提倡人性化设计以及营造小区文化氛围等：三是技术和材料因素，如采用“绿色”建材、环保和节能的材料与设备等等。2.1.3珠江三角洲地区珠江三角洲地区位于亚热带地区，接近北回归线，每年大多数时间气温较高且潮湿多雨，因此珠三角地区住

45、宅设计时十分注意通风防潮问题，同时注意选取适当的朝向以避免夏季强烈的西晒。同时，地区气候环境条件也使珠三角地区住宅小区的景观设计具有明显的地区性特点，普遍绿化率较高，植物品种丰富，且水景在景观设计中的应用十分普遍。除气候环境等自然因素以外，地域文化等人文因素的影响同样十分明显。珠三角地区居民普遍倾向于务实，甚至于具有较强的功利性，因此在住宅的选择上主要着眼于景观、空间、服务、内装修等可感知度较强的方面，而对于新兴技术设备、环保节能等概念性元素接受程度较低，这也直接决定了珠三角地区公寓式住宅产品的基本特点。传统上户型设计、景观设计和室内装修一直是珠三角地区公寓式住宅的强项，同时十分注重细节，产品

46、较为精致。此外值得一提的是，“风水”对珠三角公寓式住宅产品具有不可忽视的影响，在规划布局、建筑设计、户型设计乃至项目营销等方面都需要将其考虑在内，对于中高档项目而言尤其如此。除了上述传统特征外，2004年中出现的一个重要变化是广州、深圳等地多次置业需求迅速增长，已经逐渐成为市场的主体，并引起了公寓式住宅产品特点的相应变化，特别是公寓式住宅品质的进一步提升。2.2社区的规划布局2.2.1北京“非典”的发生使健康住宅成为楼市产品的主旋律，2004年北京住宅市场也一改过去追求高容积率、塔楼密集的开发模式，无论是中高档公寓还是普通住宅，强调居室的采光和通风的板楼的比例大幅度提升，塔楼的比例逐渐下降。但

47、作为兼顾采光通风和使用率的中间产品，板塔结合模式却尚未在住宅市场占有较大比例。在小区的设计布局上，一些板楼社区打破兵营式排列的旧有模式，充分考虑贴近自然的特点，与现代人渴望回归自然的居住观念相一致，不同类型的住宅高低错落、平面布局错位处理，形成多姿的公共空间。小区整体布局注重阳光、空气、绿地等生态环境，有赏心悦目的楼房空间。如“北京印象”和“UHN国际村”，通过巧妙利用地形，楼座的摆放随势而动，整个社区呈现出跃动的活力和韵律感。社区一般都设有地下停车位。社区内部通常采用平面人车分流的交通设计，主要包括两种方式一种是通过地砖颜色将人行道与车道分开，这种方式虽然方便了行人和车辆，但并没有节省地面面

48、积，人的活动空间受到了限制；另一种是在地面上采用车道环社区的设计，比较安全。2.2.2上海总体上看，2004年上海新推出的高档住宅物业层数较高，容积率适中，绿化面积较大。这类住宅大都采用高层、小高层甚至超高层的板楼，也有少部分高塔、多层板楼甚至独栋住宅。一段时期来，上海市很多住宅项目的容积率偏高，包括部分高档住宅物业，造成了居民生活质量下降，也给城市形象带来了不良影响。目前上海市正在采取措施，控制住宅项目的容积率，如内环线以内的住宅容积率要求在2.5以下，而黄浦江沿岸不会再有新的超高层住宅出现。社区内一般都拥有功能设施完善的会所，会所布置方式多样，有的设在小区内部交通的交汇点附近，有的设在小区

49、中心位置作为景观的一部分，有的设在地下或者分为多个部分灵活设置，也有的项目将会所设在小区边缘并对外开放。大多数项目用地内外隔绝好，极少有项目设有底商。住宅楼的布局则讲究通风、光照，讲究家庭私密性与邻里交流的结合，如果用地周边有可作为卖点的景观，还要考虑其与每栋建筑的视线关系。总之，是让每一套住房都能“分享”阳光、绿地、水面和景观。小区内部通常采用人车分流的交通设计，并且多为平面分流，也有少量项目采用立体交通。小区一般都设有完善的地下车库。2.2.3珠江三角洲地区珠江三角洲地区的中、大规模公寓式住宅项目中，许多都存在不同风格、不同档次甚至不同类型住宅的共存，但总体而言，尽管在个别项目中也存在各种

50、住宅完全交叉散落分布的情况（如广州“雅郡花园”、深圳“半山兰溪谷”等），多数项目仍是采用分区布局的方式。最典型的如深圳“波托菲诺”项目，明显的分隔为东北部高层公寓区（“天鹅堡”）、中部多层公寓区（“纯水岸”）和西南部的别墅区（“波托菲诺别墅”），三个片区尽管共享某些配套设施和中心的湖景资源，但更接近于三个独立的项目。事实上，这种“价值定位”的规划布局理念已经逐渐贯穿于近年来珠三角地区新推出的大多数公寓式住宅项目中（尤其是中高档项目），单一组团内建筑类型的均一化、单一建筑内户型类型的均一化和随之而来的住户档次的均一化，已经成为许多中高档公寓式项目进行规划布局时所遵循的基本原则。在社区的交通规划上

51、，近年来珠三角地区推出的许多中等规模的公寓式住宅项目都采用多层立体交通网的形式实现社区内的人车分流。除比较常见的利用地下行车道和地上人行道分离的传统做法外，一些项目还利用珠三角地区住宅普遍需要进行首层架空的特点，将整个社区的基准平面整体提升，而以平面以下的架空层作为车库和行车道，如深圳“红树西岸”、东莞“星河传说”等，主要为一些中高档项目。在建筑的布局上，2004年广州、深圳推出的很多公寓式住宅项目不再拘泥于正南正北的传统布局，而是为满足通风、日照、取景等方面的要求采取了更灵活的做法，如深圳“金地香蜜山”的“南偏东25度”等。有的项目则更为大胆，如深圳“红树西岸”项目为了最大程度的引入海风采用

52、了罕见的风车型布局，再如广州“天鹅湾”项目，为了最大程度的利用江景，并营造“移步换景”的效果，采用了“S”型的布局。在建筑类型的选择上，出于对户内通风条件的高度重视，传统上板式住宅一直是珠江三角洲地区公寓式住宅的主体，2003年“非典”后更是如此。2004年广州，深圳两地新推出的中高档公寓式住宅中大多数均为板式住宅，既包括常见的多层低密度板式住宅，也包括一些高层乃至超高层板式住宅。这些板式住宅多采用“单元组合式”的形式，多为一梯两户，少数可以达到两梯三户、两梯两户甚至一梯一户。而一些中低档或位于城市中心区的公寓式住宅，由于地块或容积率的限制无法采用板楼的形式，但仍最大程度的保证各户的采光通风条

53、件。一方面，这些塔楼式住宅多为一梯三户和一梯四户，一梯六户及其以上的情况极少出现在珠三角地区的公寓式住宅市场中，另一方面，采用传统方式塔楼形式的情况明显减少，而是更多的采用“蝶式”、“T型”塔楼的形式，以改善大多数单元的居住条件。值得注意的是，2004年广州、深圳推出的公寓式住宅项目特别是高档公寓式住宅项目出现了向超高层建筑、大体量建筑发展的趋势，尤其是位于江滨、海滨的一些公寓式豪宅。广州“凯旋会”项目高达192米，是华南地区最高的住宅，与其隔江相望的“中信君庭”和“金海湾”也均超过了40层。而广州“天鹅湾”长达百米的“S”型造型和深圳“红树西岸”的风车造型，其建筑体量之庞大也是此前罕见的。尽

54、管这些高层、大体量公寓式住宅大多采用板楼形式，保证了居住的舒适度，但从城市整体景观的角度出发，江滨、海滨等城市主要景观带内修建大量高层、大体量建筑仍会产生许多不利的影响。2.3建筑风格和建筑设计2.3.1北京北京2004的住宅市场欧式主题的住宅仍是诸多楼盘的卖点，同时中式楼盘的比例逐渐增加。欧式住宅盛行最明显体现在CBD东南区最核心的主干道西大望路，“珠江帝景”新古典主义建筑、“风度柏林”的德式风情建筑、“金港国际”的古典欧式建筑群，都体现出浓郁的欧洲风情。西大望路也因为聚集了大量的欧式建筑而被冠之“欧洲街”。在对欧式风情的处理上，各个楼盘表现手法也不尽相同，有的做得纯粹，有的模仿痕迹较浓。中

55、式住宅体现了建筑文化多元化特征，它的建造与人文地产这一概念密切联系。将各种历史文化元素有机地融入到建筑产品中间，充分展现了中式风格的价值，填补了市场的空白，既符合了北京“人文北京”的整体规划思路，又通过立体建筑将“人文”进行了生动的诠释。“石韵浩庭”是典型的中式住宅项目，被誉为国内首家“汉装”社区。该项目在园林景观设计上采用了具有浓郁中国风格的设计理念，以“石韵”为主题进行景观艺术设计使园林景观不仅成为日常生活的活动舞台空间，也是鉴赏山水的艺术空间。在室内装修上，为业主提供了“汉装”家装设计样板方案。在户型设计上，秉承中式建筑艺术室内空间的实用原则，居室南北通透，观景阳台延伸于自然中。“苹果社

56、区”是另一个中式住宅的典型楼盘，社区内由30多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成宅邸群落，院落抽象了中国民居建筑文化符号，如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、江南“四水归一”天井院等，被称为具有中国文化标志的现代中国实验建筑。2.3.2上海与上海的气候特点相适应，上海住宅物业在建筑上具有一定的地域特色，如平面比较舒展，低窗户、大开间、大阳台，阳台出挑较多，使整个建筑显得轻巧、通透。上海具有兼收并蓄、博采众长的传统文化，上海建筑也表现出多样化与本土化结合的“海派”建筑风格。2004年新推出的大部分高档住宅属于高层、超高层建筑，受结构、功能和体积的限制，总体形象上具有一定的相

57、似性，大致可分为偏向现代、轻快和偏向古典、厚重两类。但是这些物业往往在立面色彩、装饰细部、建筑底层、小区入口以及会所设计等方面着力突出各自特色，所借鉴的风格也多种多样，有欧陆风格，有现代风格，也有中式风格。此外，有的项目还采用了多种不同的建筑与园林风格，如“世茂滨江”，还有的项目则模仿上海中西糅合的独特建筑文化，如“翠湖天地一期”，底层的长廊在形象和空间上都给人旧曰上海的感觉。尽管如此，这些高层住宅在城市天际线上的形象仍然趋于雷同，这种同质化将导致城市个性消失。这不光是上海的难题，也是国内外众多大城市共同的难题。2.3.3珠江三角洲地区在总体风格上，广州、深圳近年来新推出的公寓式住宅项目仍多以

58、仿欧、美风格为主，且对于大多数项目而言，不再停留在仅在个别元素上进行模仿，而是更为全面的从建筑风格、内装修、园林、会所、商业街等方面进行仿效，并且在注重整体氛围的同时在许多细节上也十分用心，深圳华侨城“波托菲诺纯水岸”和广州“星河湾”堪称这方面的典范。相比之下，尽管广州“云山诗意人家”等项目尝试采用中式建筑风格，但尚未得到消费者的广泛认同，市场反映一般。建筑设计方面，2004年尽管也出现了深圳“红树西岸”这样较为特立独行的设计产品，同时“万科四季花城”项目的专利产品“退台式设计”受到了一些项目（特别是滨海项目）的效仿，但绝大多数项目在建筑设计方面仍延续了以往偏于保守和谨慎的传统风格，而主要是在

59、一些细节上进行了创新。首先，近年来大阳台、大飘窗、挑出式落地窗等风行于珠三角地区的公寓式住宅中，为了避免过多挑出结构对立面的破坏，大多数项目采取的基本方法是将阳台、飘窗等挑出结构的线条柔化，将其外形处理为弧形、S型等，不少项目还相应地将整个建筑的立面都设计为曲线形，不仅有效的避免了过多挑出结构带来的突兀的感觉，也在一定程序上扩大了观景面。其次，2004年推出的许多项目都十分注重顶棚的设计，使得顶棚不仅起到传统的遮阳隔热的作用，更成为体现项目个性化的一个重要渠道。最后，底层的架空层是珠三角地区公寓式住宅建筑的另一特色，因此，架空层的设计和利用也成为一个重点，较常见的做法是在架空层中进行绿化，使其与小区中的园林相呼应，成为社区立体绿化中的一个重要组成部分，也有些项目将其布置为住户户外休闲娱乐的主要场所（如广州“凯旋新世界”），还有些项目则对架空层不做任何利用，以方便透过架空层进行观景（如广州“中信君庭”）。