芜湖市东部地块项目调研及定位建议PPT学习教案

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1、会计学1芜湖市东部地块项目调研及定位建议芜湖市东部地块项目调研及定位建议项目面对怎样的市场？应该规划怎样的物业和产品？我们的客户是谁？如何寻求项目独特气质？如何把握项目开发节奏？第1页/共107页城市属性芜湖诗情画意，生态宜居，长江巨埠，皖之中坚皖江城市承接产业转移示范区轴核心城市p芜湖距南京65公里，距上海仅三小时；未来随着2012年安宁轻轨开通，南京与芜湖距离将缩短为30分钟内。p芜湖位于安徽东南部，地处长江下游南岸，长江自城西南向东北，现下属三县四区，市区面积720平方公里，市区人口106万人。p芜湖已形成了以奇瑞汽车、海螺型材、日立为代表汽车及零部件、电子电器、材料三大支柱产业。09年

2、GDP总量达到900亿元，位居安徽省第二位。居民人均可支配收入16000元。p芜湖将充分发展沿江产业，加快机制创新，引导产业集聚。 第2页/共107页芜湖夜景芜湖掠影第3页/共107页区域属性城东新区未来的商务文化区。 p市政府即将迁入，芜湖一中、中加学校等名校设立新校区， 方特梦幻公园也将开发建设。随着产业基地的形成，以生产服务业和生活服务业带动区域升级，完善城市空间发展的“东进南扩”。p城东新区核心区6.6平方千米（鸠江北路神山路扁担河芜宣高速公路围合区域）。近期规划面积约42平方千米。城东未来城市发展的主要方向第4页/共107页城东新区主广场效果图一中新校区效果图芜湖第一人民医院总体规划

3、方特梦幻王国主题公园规划第5页/共107页项目属性出让面积(万)成交价(亿元)容积率规划要求11.844.7262.2沿路退让商业集中设置主要道路不得设置商铺3千平米公交始末站经六家投资商激烈竞争成交价溢价达57.5%景观、水系、生态优良最终楼面地价1806元/平米城东新区的核心位置政府城东启动区的核心位置，随着新区的建设推进，后期地价还将上涨。专业人士多家竞购商的参与，说明了该地块的良好前景。消费者目前区域便捷性不高，配套不全，随着政务的迁入，看好项目未来发展。1004地块城东新区的核心第6页/共107页河清路中央公园地块西侧公交始末站政府大楼赤铸山东路项目紧邻政府大楼，内部为净地，四分之一

4、有水塘和湿地。外部资源和内部条件都有利于项目，周边配套、距离感和交通便捷性是项目一大硬伤。项目属性第7页/共107页属性界定：远期发展看好，但近期存在诸多环境因素限 制的规划重点区域高成本核心政务楼盘。项目属性位于近期城市重点发展区域，规划利好以逐渐显现项目的高楼面价在目前市场下，影响最终售价，导致利润值下降项目短期内存在配套和人气不足的压力，近期压力明显，远期发展看好皖江经济转移示范区核心城市，与沿海联系愈加密切第8页/共107页现实问题高楼面价楼面价格达1800元/平米以上资金的滚动现金流的来源，如何利用合理资金项目开发周期周边环境是否支持快速开发战略，周期是否需要延长项目长期利润及形象要

5、求不能被忽视由于地价及目前环境等限制，项目承担了一定的开发成本和盈利难度第9页/共107页核心问题在市场和盈利目标的制约下，寻找兼顾前期迅速变现和后期利润增长的最优运营模式制定符合市场周期及项目资金链要求的开发策略及开发节奏，并通过开发节奏的把控缓解项目压力，最终达成盈利；阶段项目目标：快速回现，打平投入；形成良好的立势效果；阶段项目目标：赚取项目最大利润；如何快速回现？ 如何利益最大化？第10页/共107页宏观市场趋势研究第11页/共107页宏观市场09年全国房地产市场描述：房价：全面上涨，超越07/08年高点并不断创出新高；成交量：销售仍加速，大部分城市同比增幅巨大；供求关系：消化率持续保

6、持在100%以上，供不应求主导市场；价量走势：上半年价量齐升，下半年走势开始分化土地市场：各地地王频出，市场热度不断上升；开发商：金融环境宽松，销售回款猛增，现金充裕；各路融资大门重新向房地产行业开启；政策：房地产行业依然在享受在各种优惠政策；政策收紧逐步展开，部分优惠政策行将到期。2月份，全国房地产开发景气指数为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。 09年量价齐升、供不应求主导市场10年上半年市场降温，价升量跌逐渐显现全国形势第12页/共107页宏观市场09.12.9营业税调控：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年09.12.14“国四条”：提出增加

7、供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措09.12.17，关于进一步加强土地出让收支管理的通知，收支两条线；09.12.18提高开发商拿地门槛：拿地首付不低于50%10.1.7日，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”）：增加供给、引导需求、加强监管、加快保障性住房建设、落实地方政府责任10.1.12日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10.1.26日，上海、杭州、广州等地银行首套7折利率优惠不再统一。 。政策进入收紧期，影响到一、二线城市未来走势政策频出打击投机加大购房者观望情绪政策走向第13页/共107页宏观市场市场管理增加普通商品住房的有效供给。

8、适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。加快普通住房建设； 继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 国四条解析第14页/共107页综上：长期房

9、地产业的经济地位不会动摇基于以上市场情况，“国四条”分别从供给、信贷、市场管理和保障性住房四个方面来调控当前房地产市场保障性住房- 到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题- 加大差别化信贷政策执行力度，防范信贷风险，抑制投资投机性购房供给信贷市场管理- 完善招拍挂和商品房预售制度，加强市场监管- 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应宏观市场国四条解析第15页/共107页宏观市场内在特征芜湖市全年实现生产总值为902亿元，比上年增长16.2%，占全省的比重近9%，增幅比全省高出3.3个百分点 。第16页/共107页内在特征宏观市场经济发展已步入省前

10、列，存在明显产业支撑，城市具有较强购买力及客户需求第17页/共107页宏观市场内在特征外地开发商引领市场开发水平迅速提升；同时带入的不仅是先进开发意识，还有超前发展眼光。名称开发商套数中央城安徽安兴杰成房地产开发有限公司2549柏庄丽城芜湖柏丽置业464融汇锦江芜湖融汇置业有限公司1249镜湖世纪城上海绿地集团芜湖置业有限公司1754平湖秋月安徽伟星置业有限公司501世茂滨江花园芜湖世茂房地产开发有限公司1104汇成名郡芜湖汇成置业有限公司2458柏庄春暖花开芜湖柏庄置业有限公司2093江岸明珠芜湖大鑫房产开发有限公司578明日星城（东区）芜湖星城置业有限公司1395华强澳然天成华强旅游城投资

11、开发有限公司1482圣地雅歌安徽伟星置业有限公司420芜湖市场闽浙开发商较多，基本都是在前几年市场形成发展的初期，由于外地观念和品质感的注入，当地市场的开发水平确实在一定程度有较大提高。目前市场销售策略和推广手法都处于公开状态，各开发商都会有私下的沟通和交流。一旦市场有风吹草动，大家基本都知道第18页/共107页宏观市场内在特征编号地块坐落出让面积(万平米)用途容积率成交价竞得单位楼面价1004鸠江区11.89居住 2.247260万浙江兆通置业有1806元/932弋江区3.18居住3.016000万柏庄控股集团1679元/930开发区2居住 1.87370万个人竞买人周怡2047元/928镜

12、湖区13.54居住、商业 3.0130900万迪安房地产2826元/926鸠江区13.34居住2.043020万个人竞买人钱志勇1727元/925弋江区7.45居住、商业 3.053600万厦门国贸地产2397元/922鸠江区27.14居住 1.862410万个人竞买人崔敏华1278元/917弋江区19.45居住、商业 3.2100820万安徽伟星置业1620元/915弋江区5.08居住 2.325500万浙江国都房产集团2184元/土地市场的火爆显示出市场信心，将支撑未来房地产市场的长远发展第19页/共107页宏观市场城市发展趋势p安宁轻轨将于2012年开通，芜湖与马鞍山距离为半小时车程。p

13、未来高速公路及高铁将构建芜湖立体式交通网，深化融入长三角经济圈。p随着皖江城市经济产业带的推进，以芜湖为核心的地位会越来越明显。南京一小时都市圈“南京都市圈”是江苏三大都市圈之一，其范围锁定在南京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又被称为“南京一小时都市圈”。通过都市圈的打造，可以形成以南京为核心，带动周边城市发展。交通优势的显现，使得芜湖充分融入沿海经济圈已具备条件，而皖江的开发，使得芜湖核心地位不断提升第20页/共107页宏观市场竞争格局趋势编号名称规模1中央城130万2融汇锦江35万3镜湖世纪城220万4平湖秋月15万5世茂滨江花园57万6江岸明珠25万7明日星城（东区）

14、30万8华强澳然天成30万地块编号占地（万平米）9092613.3410092227.1411100672.4112100115.8213093112.3914092813.54从现有项目及供地分布来看，项目开发周期内，大盘之间的激烈竞争在所难免，并与本案形成直接竞争第21页/共107页宏观市场市场未来走势内在特征外在环境城市发展政策走向未来市场将长期看好整体市场相对健康产业支撑下的内需强劲城市建设发展需要宏观市场趋势判断政策压力明显市场存在调整城市发展利好中远期才能体现开发周期内市场激烈竞争p项目的滚动开发成为必然p一定周期内冲量回现是首要目标p充分挖掘市场机会，放大区域价值，提升项目竞争力

15、p公建部分尽量延后第22页/共107页城市发展规划研究第23页/共107页城市规划城市定位与规模城市定位芜湖市定位长江中下游国家重要的综合交通枢纽、区域性经济文化中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市。 中心城区人口规模p近期2010年：150万人；p远期2020年：195万人；中心城区用地规模p近期2010年：150平方公里；p远期2020年：195平方公里； 城市定位交通枢纽、经济中心、制造基地、滨江旅游第24页/共107页城市规划城市发展方向中心城区用地发展方向 “东扩南进”向东跨过扁担河至万春圩区拓展，重点建设城东组团；向南沿九华南路往弋江区中部与南部发展，重点建设城南组团；向西南沿

16、长江与芜铜铁路往三山区方向拓展，重点建设三山组团。 近期芜湖发展方向东扩南进规划将中心城区划分为禁建区、限建区、适建区和已建区四种用地类型。中心城区新增建设用地主要安排在适建区。第25页/共107页城市规划城市空间结构中心城区总体空间结构为组团式，即“五大组团”：城中组团：城市商贸、商务文化、旅游服务中心；城北组团：以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业区；城东组团：以现代工业、居住为主导的综合型新城区；城南组团：以文化科教、高新技术产业为主的城区；三山组团：以临港工业、能源产业为主导的综合型新城区。 空间结构五大组团，分为东、南、西、北、中第26页/共107页城市规划城市用地布局居住用地布

17、局 重点布局在城中组团和城南组团，城东、城北和三山组团以居住配套为主。规划期内新建28.4万平方米廉租房，约0.6万套；经济适用房的建筑面积为401.8万平方米，约5.0万套；各类商品住房建筑面积为1720.8万平方米，约17.2万套。 仓储物流用地布局 建成煤炭、汽车等物流项目示范工程，发展电子商务、高技术产业的第三方物流为代表的现代物流企业，使芜湖市真正成为安徽省以及长江三角洲的物流中心之一。居住以城中与城南为主，城东、城北为辅第27页/共107页p城市路网格局为“三环格网”。其中“三环”是指三条半环状快速路，分别为城区间快速环、过境客运交通快速环、过境货运交通快速环。“格网”是指“九纵九

18、横”结构的城市主干路网。 p规划形成以快速公交为骨架，地面常规公交为主体，旅游公交和出租车为辅助的公共客运交通体系。其中，快速公交以轻轨环线与“两纵一横一环”快速公交线为基本组成。 p城市设芜湖客运站与芜湖客运南站一级公共交通枢纽两处，设二级公共交通枢纽十二处。城市规划城市交通规划道路布局以三环加格网分布第28页/共107页区域规划区位面积城东范围核心区芜湖城东新区紧接芜湖老城区规划面积约80平方公里近期规划面积约42平方公里新区以十字型的城市轴线为骨架，由6.6平方公里的行政和商务核心区、北部休闲片区、东北部文化片区、东南部创新片区、南部生态片区组成 。城东新区将被打造成商务文化中心、区域性

19、总部经济中心，成为最具发展潜力的活力新区，与老城区商贸中心形成功能互补，拉动城市主中心向东拓展。 城东新区芜湖近期建设发展重点区域第29页/共107页区域规划功能定位核心区功能定位：p市区充满发展活力的芜湖市中心p形成集行政办公、商业购物、商务办公、文化休闲、会议展览、酒店公寓为一体新城市中心p商务集聚区突显文化魅力，依托文化博览、演艺娱乐、会议展示等功能，打造以文化和创新为特色的现代服务业p体现水乡特色的生态新区p强化基地的水网特色，深化生态内涵，创建生态品牌项目位置新老区和谐整合协同的开发思路环境和谐自然为本的生态思想社会和谐和平有序的社会发展人文和谐多元融合的人文特色第30页/共107页

20、区域规划规划方针u授权新区以市场方式取得城东新区42平方公里范围内，部分新地块土地收储，如：沿芜屯快速通道两侧土地（约1000亩）；在控制规划指导下，委托鸠江区政府拆迁，进行较高密度开发建设；而对核心区的土地开发重点要放在选择客商上，选择真正有实力的客商在核心区建设精品项目；u草拟芜湖市城东新区支持现代服务业发展的指导性意见，从政策层面支持东区加快发展、优先发展；u参照滨江公园项目做法，将城东新区规划范围内所有开发建设项目在建设期内税收增量地方收益部分全部返还城东新区管委会用于城东招商引资和支持项目开发建设；u建立城东新区现代服务业发展基金，用于支持城东新区服务业发展，尤其是金融服务业发展基金

21、；u提升优化城东新区的规划进行优化，提升城东新区规划的品质，打造国内一流生态新区，提升城东新区的知名度和美誉度；u新区金融服务区规划用地面积为156亩；第31页/共107页区域规划规划产业商务服务城东新区现代服务业基石，产业发展的必备旅游休闲城市形象的提升，文化创意的重要来源于实践载体文化创意核心创意价值，提升旅游、休闲、商务等传统产业，提供更高的附加值技术服务主要服务于芜湖现有工业商贸流通城东新区智力产品最终输出的渠道，同时也服务于芜湖传统工业产品核心产业文化创意技术服务商务服务旅游休闲商贸流通 文化创意产业 商务服务产业 旅游休闲产业 技术服务产业 商贸流通产业第32页/共107页区域规划

22、重点工程项目建设分三期进行，一期工程包括教学A、B楼，实验楼（含地下停车场）、艺术楼，1-6号宿舍楼；二期工程包括图书行政楼、大礼堂，食堂浴室、风雨操场、体育场地及看台；三期工程为校园内外环境及绿化工程。芜湖一中新校区项目于08年立项。位于城东新区三环路以东芜宣高速以南，占地240亩。项目计划投资4.06亿元，总建筑面积为138000平方米，设有教学楼、实验楼、艺术楼、图书馆行政楼、大礼堂、运动场、风雨操场、学生宿舍、食堂、浴室和地下停车场等辅助建筑。学校建设规模为90个班级4500人寄宿制学校，计划2010年9月正式投入使用。芜湖一中新校区第33页/共107页区域规划重点工程p医院拟设床位3

23、000张，占地面积17.4396万平方米，总建筑面积28万平方米（一-四期），一次设计，分期施工，其中一期建筑面积约12.4655万平方米，床位831张， 二-四期建筑面积15.6万平方米，建设床位2200床。p项目主要功能为门诊，急诊和住院诊疗服务用房，医技科室，体检中心，康复中心,医护人员值班用房，科研教育教学用房，行政管理用房，后勤保障用房等。医院医疗特色有骨科、妇产科、心内科、肝胆外科及儿科。芜湖市第一人民医院（新区）作为城东新区的主要医疗卫生中心, 在未来将服务新区30到50万人口，日门诊量4000到5000人次。市第一人民医院（新区）第34页/共107页区域规划重点工程总体可归纳为

24、“一园三区” p一园是指方特欢乐世界公园内游乐项目区p商业配套区位于赤铸山路这条城市干道上，是方特欢乐世界的主入口，前面是方特欢乐世界的入口广场，也是主要的人流集散地p生活配套区在西部，布置了员工居住的宿舍楼以及办公楼 p停车场位于方特欢乐世界主入口两侧，占地面积约为101000多平方米，约为2300个停车位。方特梦幻王国主题公园位于芜湖市区东部的东一路以东,赤铸山路以北芜湖华强文化科技产业园地块内，紧邻芜湖长江大桥南岸铁路、公路引桥。规划建设总用地约71万平方米。方特梦幻王国主题公园第35页/共107页随着城市东进步伐的加快，芜湖市政府将逐步迁入芜湖市新商务办公中心。p2010年，根据市政府

25、芜政秘2009204号文件精神，城东新区的重点工程建设项目计有项目21个，其中续建项目11个，新建项目10个（含1个征地拆迁项目3.4亿元），计划总投资18.44亿元。p因新开的建设项目均移交至市重点局组织实施，管委会将继续做好项目的监管和协调调度工作，进一步细化节点目标，确保工程建设项目又好又快地向前推进，确保完成全年的目标任务。 区域规划工程计划第36页/共107页区域规划整体投资 截止09年底新区累计完成投资34.21亿元，其中09年投资13.07亿元。主要项目分别为市行政办公业务用房及配套用房、区内九条道路、中心水系改造、赤铸山东路、神山东路、神山南路、中央公园、城东新区11071亩征

26、地和50.6万平方米拆迁。p行政办公楼：工程总投资4.9亿元，目前累计完成投资约4.67亿元。p区内九条路：09年实际投资完成2.5亿元，占年度计划的100%。p商务中心水系项目：已基本完成，累计拔付资金0.15亿元，占计划投资的34%。p中央公园工程：09年计划投资1.6亿元，实际完成0.95亿元，占投资计划的60%。p城东新区计划征地11071亩项目：09年计划1.7亿元，实际完成投资1.74亿元，占计划的102%。p城东新区计划拆迁506203平方米项目：2009年已拔付资金2.64亿元，占计划的102%。已累计拆迁2642户，拆迁面积为84810平方米。p赤铸山东路：工程已建成通车，2

27、009年完成工程量1亿元，占投资计划的100%。p神山东路：2009年计划已全部完成，并超过年初投资计划421%。p神山南路：已完成投资0.6亿元，占年计划103%，芜屯路至扁担河西段已建成通车。第37页/共107页微观市场趋势研究第38页/共107页市场分析住宅市场现状2009年芜湖市区批准预售面积 199.09 万平方米。 住宅类共成交22826套，商业类共成交1588套，办公类共成交579套。 09年芜湖市场经历 V型走势，处于供不应求状态，市场需求依然在增长。 p芜湖市场与整体行业走势基本趋同，从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”。 p作为国民经济的重

28、要引擎之一，房地产业对保增长的贡献十分显著。09年房地产开发投资占固定资产投资的比重接近19%。 09年芜湖住宅市场呈现供不应求第39页/共107页市场分析商业市场现状09年芜湖商业商品房市场总体处于供大于求，市场存在一定量积压产品，将对后期商业市场竞争产生不利影响，虽然最近三个月商业市场去化稳定，总体趋势向好，但由于市场环境及消费者观念等因素影响，预计后期商业去化还将延续09年走势。 09年芜湖商业市场呈现供大于求第40页/共107页市场分析住宅价格走势截止到2010年2月份，芜湖市住宅均价为4987元/平米，与09年2月相比，增幅达到28.1%，总体来看，芜湖市住宅均价经历了两波涨幅，10

29、月和2010年1月，其中1月份涨幅幅度最大，逼近5000元/平米大关。预计2010年市场稳定情况下，芜湖住宅市场均价还将有较大突破。 09年芜湖住宅价格涨幅25%以上，目前价格依然处于上涨空间第41页/共107页市场分析购房人群趋势从09年商品住宅购买对象分析，外地户口购房人群占总人数的56%，外地人员在芜购买商品住宅面积达140万平米左右，占住宅销售总量60%左右。外地人群已然成为购房主力第42页/共107页市场分析整体市场现状量同比开发投资（亿元）35.65121.70%销售面积（万平米）36.2647.58%施工面积（万平米）1193.8889.77%新开工面积（万平米）80.255.7

30、2%竣工面积（万平米）14.93707.03%空置面积（万平米）12.28量同比开发投资（亿元）32.76136.02%销售面积（万平米）33.7447.14%施工面积（万平米）1017.7795.84%新开工面积（万平米）74.3626.21%竣工面积（万平米）14.431876.72%空置面积（万平米）11.85商品房各单项同比增长较大住宅商品房各单项占据整体绝对主力，增幅大于整体市场增幅近年来芜湖房地产市场稳步发展，投资、销量、施工等都保持8%以上的年平均增长率；第43页/共107页市场分析最近市场价格住宅均价同比增长26.76%，环比增长13.31%；商业均价同比下降2.59%，环比增

31、长26.50%；办公均价同比增长27.39%，环比下降8.16%； 第44页/共107页市场分析区域市场价格镜湖区各类物业价格均处于全市前列第45页/共107页市场分析土地市场表现与08年去年“流标”、“底价成交”相比，09年芜湖土地市场可谓火爆。全年土地市场成功出让国有建设用地31宗，成交总面积5792.9亩，成交总金额807631万元，平均每亩139万元，较08年上涨13万元左右。随着2010年土地供应量的增加，土地市场将再次成为各方关注的焦点。第46页/共107页市场分析老城区弋江区开发区项目位置从09年芜湖土地出让位置发现，多极化、多组团市场格局逐步成形。而10年初土地供应趋向于城东新

32、区，符合规划发展方向。第47页/共107页市场分析土地市场表现从土地供应来看，芜湖土地市场可谓“遍地开花”，全市五大板块都有充足的土地供应量，但鸠江区和弋江区这两大版块拥有充足的土地供应量，这与芜湖“东扩南进”的发展趋势吻合。 第48页/共107页市场分析土地市场表现截止2010年2月份，芜湖市出让土地8宗，面积达到649亩，其中分布城东新区。1001号宗地地理位置：神山环路以东、神山南路以北地块占地面积：273.39亩建筑密度：A地块25%，B地块45%容积率：A地块3.0，B地块3.0竞得单位：柏庄控股集团有限公司用地性质：A地块：居住B地块：商业、酒店、办公 1005号宗地地理位置：滨江

33、大道以东、箱子拐路以南、中山南路以西、新时代商业街延伸段以北占地面积：48.61亩建筑密度：50%，容积率：不限竞得单位：芜湖侨鸿国际有限公司用地性质：居住、商业、办公、酒店 0932号宗地地理位置：南至浮山路、西至中江桥占地面积：47.63亩建筑密度：16%，容积率：3.0竞得单位：姜定杰用地性质：居住 土地市场形成老城改造和新城开发齐头并进态势，由于老城区土地存量有限，城东新区未来仍将主要的土地供应来源。第49页/共107页市场分析区域市场表现城东新区的发展前景促使城东多幅宗地引发开发商的热烈追捧，东部星城、镜湖世纪城、伟星城等新兴小区正在建设中。 项目规模1东部星城30万2镜湖世纪城22

34、0万3伟星城62万4东方红郡39万 土地编号面积（亩）51006108661001237区域市场竞争将愈演愈烈第50页/共107页项目研究09住宅排名排名楼盘名称区属成交套数分析因素1凤鸣湖凤凰城开发区2435合理的性价比、品牌号召力、逐渐成熟的生活氛围2江城国际弋江区1856准现房销售、中小户型、完善生活配套、适当优惠和适中价格3奥韵康城弋江区1596推出物业类型较为丰富，迎合了各类置业者4东部星城鸠江区1532中小户型、中低价位5碧桂园三山区1282大幅度优惠促销6柏庄春暖花开弋江区1093品牌魅力、前期良好口碑、产品优势7中央城弋江区1093大盘形象、小面积、低总价、单身公寓8汇成名郡弋

35、江区1088实景物业、品种丰富、适当优惠9镜湖世纪城镜湖区1073超级大盘、稳扎稳打、未来发展前景、完善生活配套10信德翡翠湾开发区747适中价格、合理面积、品牌影响关键词：品牌、价格、配套第51页/共107页项目研究09商业排名关键词：小面积、总价、价值名次楼盘名称区属成交套数备注1联盛国际商业广场镜湖区460主力店、投资价值、经营价值、小面积独立商铺、低总价2芜湖批发市场弋江区195民生工程、超大商业3银湖波尔卡国际花园开发区134面积小、总价低、投资方向4凤鸣湖凤凰城开发区129社区商铺投资价值5大桥新城开发区124居民认可6滨江公园商业街镜湖区94江景资源、世茂百货入驻、投资回报率7汇

36、成名郡弋江区58价格适中、面积较小、社区商铺8江城国际弋江区49社区商铺价格受到投资者认可9融汇锦江镜湖区43地区的改造、居住氛围日益成熟、社区商铺的价值10奇瑞BOBO城开发区42特价商铺、带租约销售、享受财富增值第52页/共107页项目研究09办公排名关键词：地段、配套名次楼盘名称区属成交套数备注1中江广场西区镜湖区400市场供应量有限、合理的价格、适中的面积、办公地段与环境优势2镜街镜湖区66尾房销售3凯帆大厦镜湖区35独一无二地段、周边成熟配套、现房实景4侨鸿国际商城镜湖区23唯一国际甲级写字楼、硬件配套、软件服务、核心商圈、周边配套完善5泰鑫商务中心弋江区17城南唯一写字楼第53页/

37、共107页【世茂滨江花园】价格：均价8800元开发商：芜湖世茂房地产开发有限公司项目位置：滨江北路（芜湖市滨江大道）销售信息：仅有少量房源，面积在140-255平米物业类别：高层交通状况：13、23、2、4、11等公交车占地面积：280亩绿化率：60%容积率：4.17总建筑面积：56.5万平米学区房：育红小学、狮子山小学、十一中、安师大附属外国语学校项目简介：毗邻步行街、美食街各大商圈，接壤2公里江景线，55万平方米高尚社区，集酒店、商业、文化、居住为一体的临江生活港，8栋33-53层超高层建筑群，丰富城市滨江天际线、御览江景第一排，外拥滨江公园生态，内享两大主题音乐园林美景，健身、娱乐、商务

38、三大会所，星级物业管家式服务。 个案分析重点案例研究第54页/共107页【平湖秋月】价格：均价4900元开发商：安徽伟星置业有限公司项目位置：黄山东路西阳湖畔销售信息：2009年11月份1#楼开盘，户型131、137两种交房时间：2009年4月10日、2010年4月30日2010年6月30日物业类别：7幢多层/6幢高层占地面积：7.7万平方米绿化率：38%容积率：2总建筑面积：16万平米学区：田家炳试验小学、北塘小学、芜湖一中、芜湖二中、芜湖三中、芜湖十九中、芜湖师范学校、芜湖职业教育中心、芜湖旅游学校项目简介：平湖秋月总建筑面积15万多平方米，以多层与高层为主。该楼盘地处芜湖市中心地带，周边

39、配套设施齐全，生活便捷。重点案例研究个案分析第55页/共107页【融汇锦江】价格：均价5200元开发商：芜湖融汇置业有限公司项目位置：垄坊路融汇锦江营销中心销售信息：目前有少量房源，期房现房均有售交房时间：2011-05-31物业类别：小高层 多层 高层占地面积：17.34万平方米绿化率：36.8%容积率：1.8总建筑面积：35万平米学区：康复路小学、建设路小学、北塘小学、二中、三中、一中、十九中、十二中项目简介：融汇锦江位于芜湖大砻坊老城片区，项目A、B区与C、D、E区分别位于康复路两侧，总占地面积270亩地，首期开发A、B区，规划由25栋多层、小高层、高层组成，户型面积设计从70140平方

40、米，以经济实用的两房两厅和宽敞舒适的三房两厅为主，户型南北通透，布局紧凑，功能齐全。C、D、E区也已进施工阶段。 重点案例研究个案分析第56页/共107页【徽商春天】价格：均价5700元开发商：徽商集团芜湖市创元公司项目位置：黄山路原红光针织厂地块销售信息：2月3日首次开盘，7#楼共33层86、82和88，共262套房源。余少量房源。交房时间：2012-07-01物业类别：高层占地面积：7.4万平米绿化率：36.47%容积率：2.79总建筑面积：26万平米学区房：镜湖小学、芜湖一中、幼儿师范学校项目简介：中心规划道路东西向横穿社区，将项目分为南北两个片区，物业类型囊括高层住宅、高档公寓、社区商

41、业以及小学等公建配套。 项目多采用两梯三户、两梯四户和两梯多户的单元分布形式，平面分区明确，流线顺畅。户型面积从45-125m2均有分布，其中主流户型7090平米的精致实用两房约占半数。 重点案例研究个案分析第57页/共107页重点案例研究【柏庄春暖花开】价格：均价5300元开发商：芜湖柏庄置业有限公司项目位置：九华南路安徽师范大学南校区对面销售信息：元月16日推出8、13、18、22和26，仅余少量大户型。2月4日预售27#106套房源，剩余少量房源交房时间：2011-11-10占地面积：326亩绿化率：49%容积率：1.6总建筑面积：40万平米学区：大学城、十二中、二十四中、利民路小学、延

42、安小学项目简介：柏庄春暖花开以11层与18层住宅为主体，配以部分商业物业。柏庄春暖花开一期于2008年5月推出，创芜湖市房地产项目开盘746套最大销量。二期于2008年年底再度推出518套住宅。2009年8月， 496套二期补量上市，吸引了数千名购房者参与摇号。2010年1月，三期盛大开盘，再度火爆。 个案分析第58页/共107页【江岸明珠】价格：均价6400元开发商：芜湖大鑫房产开发有限公司项目位置：中山南路与新时代商业街交汇处销售信息：目前18#、21#高层在售，每层都有房源。面积90-140物业类别：高层、小高层占地面积：12.29万平米绿化率：36.1%容积率：2.0总建筑面积：25万

43、平米学区房：延安路小学项目简介：位于市中心青弋江南，以小高层、高层住宅为主，户型以88-143的两房到三房半为主。打造智能化社区服务，利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。 重点案例研究个案分析第59页/共107页【汇成名郡】价格：均价5500元开发商：芜湖市汇成房地产开发公司项目位置：九华南路东侧（国际会展中心对面）销售信息：元月底开盘，推出48#、49#楼两栋多层，户型面积E3和E4两种户型，

44、面积94.32-145.29左右。预近期会有开盘物业类别：多层、小高层交通状况：16、18、45路占地面积：249.2亩绿化率：35%容积率：1.8学区：十二中、二十四中、利民路小学、延安小学项目简介：位于九华南路国际会展对面，西临九华南路、北临邢山东路，东侧为芜石路，整个设计融入现代气息的水文化特征和人文品格，汇成名郡分为二期开发，一期主要以多层住宅为主。主力面积在80120左右，三房、两房的户型布局科学合理。 重点案例研究个案分析第60页/共107页【中央城】价格：均价5000元开发商：安徽安兴杰成房地产开发有限公司项目位置：芜湖市高校园区销售信息：二期售完。三期C区7#预计4月中旬开盘，

45、90-130户型。交房时间：2011年下半年物业类别：高层、小高层、多层交通状况：24、26、32、36、37、109路占地面积：87.33万平方米绿化率：60%容积率：1.99总建筑面积：130万平米学区房：大学城、十二中、二十四中、利民路小学、延安小学项目简介：该项目以国际会展中心为龙头，是集大型生活区、国际会展中心、五星级酒店、高档写字楼和现代化商业为一体的130万地标性复合地产项目。 重点案例研究个案分析第61页/共107页【长江长现代城】价格：均价6500元开发商：芜湖长江长置业有限公司销售信息：目前仅余37-40#高层少量房源，面积170左右交房时间：2010-07-10物业类别：

46、多层、高层交通状况： 8、13、14、44、46、37路占地面积：3.7万平米绿化率：40.26%容积率：2.57总建筑面积：13.9万平米学区房：一中、二中等项目简介：位于城南1#、2#地块占地320亩，建筑面积约55万平方米，总投资12亿元人民币，分三期滚动开发。近3000户入住人口，共享，商业、交通、教育、运动、娱乐休闲等成熟配套。 重点案例研究个案分析第62页/共107页【奥韵康城】价格：均价6301元开发商：芜湖明远爱法置业发展有限公司项目位置：弋江区418号销售信息：单身公寓50余套，多层128余3套高层181、241少量。下半年推出新盘交房时间：2011-8-31物业类别：多层、

47、高层、小高层交通状况：15、17等占地面积：21万平方米绿化率：60%容积率：1.98总建筑面积：48万平米学区房：大学城、利民路小学、十二中、二十五中、三十六中项目简介：本项目占地近21万平方米，总建筑面积45万方，建筑形态以小高层为主，项目东临芜湖最大生活区（南瑞新城）、西依奥林匹克花园，北靠利民路，交通便利。 重点案例研究个案分析第63页/共107页【信德华府】价格：均价5000元开发商：信德房地产开发（芜湖）有限公司销售信息：1月31日推出7#、8#多层72套房源3月27日推出 1# 、2#、4#、6# 楼分别为108套（小高层）、72套（多层）。商业18套均价20500元/交房时间：

48、2011年9月30日物业类别：多层 、高层 、联排别墅、酒店、公寓占地面积：200亩绿化率：35 %容积率：1.75总建筑面积：22万平米学区：凤鸣湖实验小学、银湖小学、芜湖市32中等项目简介：项目总住户2100户左右，项目集五星级酒店、高尔夫果岭练习场、滨水体育公园、高尚住宅、国际商业街区等为一体的城市高尚湖区物业。项目50-320平米全系产品能全面满足各类需求。 重点案例研究个案分析第64页/共107页【凤鸣湖凤凰城】价格：均价4300元开发商：安徽伟星置业有限公司项目位置：城北开发区凤鸣湖畔销售信息：3月20日开盘推出水云间 15#、19#红枫轩 7#、玉竹轩 5#楼，面积48.9-14

49、3.98住宅 378 套景观高层交房时间：高层2011年12月20日多层 2010年6月20日物业类别：多层、高层、别墅、商铺交通状况：5、6、88、111路占地面积：57.4万平米绿化率：43.62%容积率：1.19项目简介：项目规划用地860亩, 建筑面积约70多万平方米，融合了多层公寓、高层公寓、花园洋房、低层住宅等多种建筑形式，可容纳两万多人居住。集居住、商业、休闲、运动为一体，同时具备异国风情、田园风光和滨水生活等多种特质。 重点案例研究个案分析第65页/共107页【碧桂园】价格：均价3900元开发商：碧桂园集团项目位置：芜湖市三山区龙窝湖旁销售信息：在售经典联体别墅均价5600元/

50、多层洋房均价4300元/小高层洋房均价3900元/，3月玲珑美墅新组团“林湖”双拼别墅，12日加推321#和 323#小高层80套房源，87-140交房时间：2010年底和2011年5月占地面积：19.88万平米绿化率：35%容积率：1.7总建筑面积：24.94万平米学区：幼儿园、小学、初中、高中一贯制学校项目简介：项目首期产品规划有水岸花园美墅、阳光亲邻美墅、优雅花园洋房等，能满足不同类型客户全方位、多系列的居住需求，项目整体建成后将有约4万人入住。 重点案例研究个案分析第66页/共107页竞争项目研究楼盘名称绿地镜湖世纪城地址芜湖城东,北接赭山东路 占地面积93万方总建面积220万方建筑类

51、别多层、小高层、高层总户数1753（一期）销售价格均价5400元/开盘日期2010.1.30绿化率40%交房日期2011.12（部分）容积率3.25开发商上海绿地芜湖置业有限公司公司区内配套综合体育馆、社区服务中心、幼儿园、中学、五星级酒店物业管理上海绿地集团绿安物业项目特色豪宅、项目配套物业费1.2元/1.5元/交通38、42个案分析第67页/共107页2010年1月2日推出8号楼，户型面积从45121，销售价格5691元/;2010年1月30日推出12号楼，户型面积从86169，销售价格5389元/;户型面积（）套数所占比例（%）3/21213215%1/1864823%1/1451316

52、2%户型面积（）套数所占比例（%）4/21692319%3/21164638%2/286 2319%3/2133 2319%复式复式54%12#211套，去化177套，销售率84%8#120套，去化套数84套，销售率70%【绿地镜湖世纪城】第68页/共107页【绿地镜湖世纪城】二房二厅83一房一厅46卧室与观景阳台相连3.6米观景阳台主卧超大凸窗户型方正，南北双阳台设计，采光充足户型方正，南北通透，双阳台设计；干湿分区，布局合理，有效利用空间；第69页/共107页 绿地镜湖世纪城位于芜湖城东，紧邻芜湖老市区，北接北接赭山东路，北面有正在建设的政务新区，也将是芜湖的政治、经济和文化中心，区内设有

53、政务中心、金融中心、商务中心及一中新校区、展览馆、博物馆、图书馆等，目前一中和政务中心已在建设当中。西接弋江中路，是芜湖贯穿南北的交通要道，也是芜湖的第一座高架公路。过弋江中路，到市中心仅有5分钟车程；东临已经建成的三环路，区内有九条道路与城外连贯相同，交通便利。南紧临青弋江，青弋江将改造为芜申运河，未来将成为城市水路运输干线。 百亿企业绿地品牌影响力；芜湖市超大量体楼盘，楼盘品质化高；项目配套齐全，涵盖酒店、体育、学校、文化活动等；综合体育场，包括标准篮球场、恒温游泳池、壁球练习场、综合健身活动中心；【绿地镜湖世纪城】第70页/共107页楼盘名称伟星城地址赤铸山东路与弋江路交口 占地面积34

54、万方总建面积62万方建筑类别多层、小高层总户数4600销售价格均价4980元/开盘日期2010.2.3绿化率交房日期2010.12容积率1.8开发商安徽伟星置业区内配套小区幼儿园、游泳场、会所、健身馆、儿童乐园物业管理芜湖伟星联华物业项目特色外立面红色物业费交通25、88、106竞争项目研究个案分析第71页/共107页2010年2月3日伟星城首次开盘，推出户型面积为78192，共705套房源，销售均价4980元/;楼栋房号建筑面积单价2#501106.55445元/2#301142.35680元/户型面积（）套数所占比例（%）2/2106/10818527%2/2778412%3/2119/1

55、228312%3/2128203%3/28813920%4/2142/1616510%复式复式11717%入网住宅套数693套，去化659套，销售率95%【伟星城】第72页/共107页【伟星城】高层户型，合理性较差第73页/共107页【伟星城】 位于城市干道赤铸山东路与弋江路交叉处，地处芜湖政务新区门户核心区位，与3750亩城市生态氧吧神山公园，隔路相望。占地面积约520亩，总建筑面积约62万方，小区以多层、高层和大型商业综合体为主，同时配备菜场、幼儿园等便民生活配套，并设有游泳池和大量社区运动设施。 伟星10年铸造城市精品住宅； 城市主干道上，交通便捷； 产品户型面积从77192呈现多样，可

56、供购房者选择余地大； 项目配套上，有游泳池、社区运动设施满足生活基本需求； 建筑外立面赫红色，彰显尊贵大气；第74页/共107页楼盘名称东方红郡地址三环路与赤铸山路交汇处 占地面积20万方总建面积39万方建筑类别多层、小高层总户数销售价格未开盘开盘日期绿化率交房日期2014.12容积率1.95开发商宇尚地产区内配套会所、幼儿园、地下车库、幼儿园物业管理项目特色建筑外立面物业费交通7、15、35、42竞争项目研究个案分析第75页/共107页【东方红郡】入户花园设计，户型方正，三房朝南设计，主卧带飘窗；客厅带阳台；卧室朝南设计，通风通气；中间户型，采光不足；客厅朝南，带飘窗；第76页/共107页【

57、东方红郡】 项目位于城东新区三环路以东、新一路以南、新五大道以西、赤铸山东路以北地块（左边是芜湖一中，右边是新区市政府），一期住宅发展,总占地面积为205,055平方米,总建筑面积为390,000平方米,包括: 12幢18层高的住宅楼，46幢六层高的住宅楼，会所，幼儿园，物业办公楼，单层高的地下停车场。 紧邻市政府、一中，各种资源丰富； 生活配套不完善，有待进一步改善； 距离市区较远，进入市区不便捷； 居城市发展方向，未来升值潜力巨大；第77页/共107页竞争项目研究楼盘名称东部新城地址鸠江开发区东四大道以南 占地面积36万方总建面积60万方建筑类别多层、小高层、别墅总户数2067销售价格小高

58、层4500元/开盘日期2010.1.23绿化率42%交房日期2011.7容积率1.5开发商芜湖星城置业区内配套水库、小区商业街、智能安保、健身房物业管理南京大都市物业项目特色西班牙建筑风格、水库物业费交通17、102、32个案分析第78页/共107页【东部新城】2010年1月23日东部新城加推小高层7#、17#、18#、19# 户型面积从53128，销售价格4300元/;2010年4月份即推出小高层13#和28#户型面积75112，共54套房源；户型面积（）套数所占比例（%）1/1536223%2/2816223%2/1603614%3/2111/117/928231%4/2128229%项目

59、难于销售户型1月份加推房源宫264套，去化234套，剩余30套，难于销售的户型为60；第79页/共107页【东部新城】户型紧凑，实用率高，南北通透，通风采光；动静、干湿分离；布局合理性较差；整体布局方正；双层露台；但户型设计较差，布局一般（75、112、89）即推出三种户型加推户型第80页/共107页【东部新城】 位于芜湖市主城区东侧鸠江开发区（东区二期）内；北面连接开发区内主干道东四大道（鸠兹大道）。西南临开发区生态核大阳垾水系（芜湖城区保护完好的、无污染的原生态水系、湿地）。总用地16万方，规划总建筑面积21.6万方，规划户数2067户。物业类型包括多层住宅、阳光复式洋房、情景花园排屋、小

60、高层住宅、小高层公寓以及商业和配套公建等。由于基地所处的地理位置及周边优越的自然条件，项目定位为“生态宜居、特色鲜明、安全实际的现代城市社区。” 超大规模居住社区，楼盘量体巨大； 城市东部发展方向； 大型生态水景，适合居住； 周边配套缺乏，生活居家不便；第81页/共107页凤凰城4300元50-143平米信德华府住宅5000元商业20500元奥韵康城6300元高层长江长现代城6500元170平米以上汇 成 名 郡5500元100-145平米江岸明珠6400元90-145平米柏庄春暖花开5300元中央城5000元90-130平米东部星城4600元117-128平米伟星城4980元57-192平米

61、徽商春天5700元88平米圣地雅歌6650元97-132平米融汇锦江5200元余房平湖秋月4900元130平米以上镜湖世纪城5300元86-168平米世茂滨江花园8800元140-255平米本案位置项目区域在售楼盘总量达300多万方，后期土地上市量也将出现高峰，市场竞争不可避免个案分析第82页/共107页产品研究户型评析约86平米约129平米赠送概念可改卧室、阳光书房、多功能厅等赠送大面积落地凸窗第83页/共107页户型评析约85平米约89平米完善的住宅功能性户型实用性高，配有双景观大露台设计，客厅、主卧同享阳光景观小户型创新产品研究第84页/共107页户型评析约306平米纯板式结构，一梯两户

62、，全明设计，南北通透约26米总开间，3.5米超高层高赠送7米挑高28平米超大空中花园南向主卧设置景观飘窗动静分离，确保生活私密独特超大户型产品研究第85页/共107页户型评析约89平米空中花园，赠送一半可设置成小书房、次卧、儿童房步入式飘窗，最大限度使用空间约142平米设置入户花园，赠送两大空中花园，可方便设置书房、活动房等升级概念产品研究第86页/共107页约109平米两房轻松升级四房，演绎尊贵生活赠送入户花园、空中庭院、超大景观阳台和飘窗户型评析约89平米三房朝南、赠送超大飘窗客厅赠送超大景观阳台赠送空中花园，两房升级三房奢享升级概念产品研究第87页/共107页户型评析约101平米两房变四

63、房，实现更多可能赠送庭院、飘窗及阳台，实惠更多大面宽、小进深、方正布局约155平米两房变六房，奢华户型赠送及半价面积更多南北通透、宽敞明亮产品研究第88页/共107页本案地块研究第89页/共107页地块简析地块分析市中心开发区紧邻新市政府与市区20分钟车程（公交）与神山公园约1.5公里与高速约入口1.5公里第90页/共107页指标规划地块分析地理区位：赤铸山路与新五大道交叉口东南角，土地面积：118937.26平米（）用地性质：居住容积率：2.2建筑密度： 22%土地年限：60年建筑限高：60米绿地率：35%建筑退规划用地边界距离： 1）退让赤铸山东路（道路红线宽度60米），高层15米，多层1

64、0米 2）退让新五大道（道路红线宽度40米）多层10米，高层15米 3）退让新六大道（道路红线宽32米）多层5米，高层10米 4）退让基础上，保留与周边建筑的距离，满足日照、消防规定 5）新五大道、新六大道红线的二分之一空间为人流集散与沿街绿化及铺设市政管线用地，围墙建设不得占用退让规划红线二分之一空间，且为通透式围墙第91页/共107页建筑间距：高层住宅建筑日照标准，大寒日2小时标准，同时南北间距不小于南侧建筑高度的0.5倍，且最小值为30米。 配套商业用房应集中设置，沿城市主干道不得设置商业门面房和连续裙房。配套要求： 1）市政要求实行雨污分流； 2）停车位按照芜湖市城市建筑物配建停车场配

65、建标准（试行） 配机动车与非机动车停车场地 3）社区内未成年人活动场所用地，教育及环卫设施，安全防范设施 及配套公建、地下室等设立附建式的配电房； 4）地块内要求配置公交始末站一处，用地面积不得少于3000平米指标规划地块分析第92页/共107页地块特征地块分析p地块呈梯形，总体较为规整，西北角呈显三角状。p内部为净地，与周边基本无落差。p内部主要有小河、池塘、湿地及杂草，其中水系占地面积约4成。内部特征第93页/共107页p西邻芜湖市新市政府大楼p北依新一中p南望市政公园p东靠市信访中心（尚未完工）地块周边地块分析新市政府大楼新一中沿河公园公交站第94页/共107页周边道路地块分析政通路河清

66、路赤铸山路岔口路牌海晏路、赤铸山路、政通路、河清路都已基本修建完成，目前已通车第95页/共107页 宗地楼面价达到1800元/平米，高于周边出让土地300-500元 宗地有一定区位优势，政务核心区建设发展是项目最大优势； 目前宗地周边生活配套还需进一步完善； 宗地紧邻市政公园，可与公共景观完美融合，视觉效果超越实际178亩； 宗地所在区域是新区启动区域，重中之重； 宗地周边楼盘价格相对较低，位于城市后列； 区域土地供应充足，后期带来不确定竞争；地块定位地块建议居于城东，幽雅宁静，政务核心、规划重点定位关键词：高端、独特产品、宜居、少数人 第96页/共107页开发建议地块建议启动区待建区景观资源区p启动区占地尽量减少，目前区域成熟度有限，待后期区域逐渐成熟，才可实现项目价值提升的目标。p启动区的设置有利于平衡整个项目景观资源合理利用。p启动区是从市区经过的远端区，在首期开发中，可起到检验市场，放缓节奏之功效。p启动区产品具有特色、具有包容性，可起到吸引关注和回现目的。由于对于未来区域的看好，建议在开发周期问题上，适当延长（前提资金压力较小情况下）第97页/共107页接待处建议地块建议现场