某现代商业广场整体商业运营方案

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1、 现代商业广场整体商业运营方案目 录第一部分 前 言 1.背 景 42.目 的 43.方案的涉与出发点 54.方案说明 6第二部分 市场研究 1. GDP 72. GDP的构成 83. 居民消费价格指数 104. 固定资产投入 115. 社会消费品零售总额 126. 居民消费能力 157. 人口与人口发展状况 188. 未来发展规划与重大事件影响分析 259. 零售业趋势与商业地产发展趋势 3110. 商圈现状与商圈发展趋势 37第三部分 项目概要 46第四部分 项目SWOT分析 53第五部分 项目定位与定位思想 1. 商圈战略定位 582. 项目战略定位 603. 企业文化 614. 业态定

2、位 635. 主体定位 646. 功能定位 667. 市场定位 678. 形象定位 69第六部分 项目规划与布局 1. 资产处建议与规划规模确定 702. 业态组合与分布 723. 项目物业规划与改造 82第七部分 运营管理纲要 1. 组织机构 872. 招商运营 883. 营销策略 914. 管理理念 93第八部分 项目投资、经营绩效分析（概算） 1. 项目投资概算 942. 年度经营绩效概算 963. 年度经营费用概算 984. 五年财务流量分析 1005. 物业价值变现与变现能力分析 102题后记说明 104现代广场整体商业运营方案第一部分：前 言1 背 景 市江北区国有资产经营管理#公

3、司(以下简称“国资委”)在江北区观音桥商业步行街所属项目“现代广场”为大型综合性商业项目，共分A、B、C、D四个区域。本方案另综合考虑原观音桥农贸市场纳入整体规划之中，共有商业（裙楼）建筑面积约234722平方米（未含农贸市场部分）。 盎然实业与国资委共同协商，就上述项目的商业部分（以下简称“本项目”）拟共同出资合作运营。特出具本报告以确立本项目的宏观运营方略。2.目 的 研究并评估本项目的商业经营潜力； 为本项目确立可持续发展战略和运营方略； 就本项目的影响因素预以评估并确立新的规划思路； 评估本项目未来的投资、经营、回报前景与整体投资收益。3方案设计的出发点 以长、中、短期目标相结合，并以

4、资源系统整合为目标，确保本项目能成为未来北部商圈的新龙头企业，、乃至西南地区的知名企业。 方案设计中期望通过高远战略和大手笔，以期拉动观音桥商圈的升级和商圈整体价值。 方案设计是充分考虑了资产的保值和增值的长期效益，尽量回避因急功近利而损害整体效益和整体商业价值的表达。 方案的系统设计中充分考虑了操作和实施的可行性和可操作性。 因项目原规划、设计、外交通组织等存在致命性的先天性缺陷，加之资产关系错综复杂，因而，在方案设计中以盘活和提升项目整体商业价值的出发点，增加了投资和实际操作的复杂性。 本方案尽可能结合项目本身与商业大环境，商业发展趋势等宏观和微宏因素而规划和定位。4说明 因时间原因，市调

5、方法略显单一，市场的详尽调研尚不够充分。因此，实操部分与市场资料部分在未来运营中会加以针对性调查。 本方案着重于战略性设计，加之有关项目的诸多细节了解尚不够充分。因此本方案尚有不完善之处，有待进一步完善。 项目的实际运营是在较系统的机构组织和各专业分工形成，因此有关物业规划、招商组织、企业文化、管理理念、营销推广等各容上需在战略方向的指引下分别策划和实施，本方案尚未能就此做具体描述。 本项目中有关投资和经营的相关数据为概算，加之细节不充分而不够精确，未来的各专项投资将另行分类预算。第二部分： 市场研究1 国民生产总值（GDP）总体特征：市的经济在近年保持了连续高速增长的良好势头，1997年20

6、04年期间，地区生产总值增速高于全国平均水平，比直辖前水平翻了一番。2004年市国生产总值达到2665亿元，比上年增长12.2%。 1997年6月18日，直辖，使从经济发展，城市建设、区域影响力和综合竞争能力等综合方面均得以飞速发展。国家于1999年开始实施的西部大开发政策，使作为西部重镇的发生了翻天覆地的变化。享有的地方政策和大规模的固定资产投入促使成为在全国具较强影响力和代表意义的经济重镇。 但是，从经济规模上看，与国经济发达地区和一线城市在经济规模上仍存在着较大差距。在西部十二省区中经济总量排在、之后，居第五位。增长率在西部排第六位。2 GDP的构成第一产业 1997年到2004年期间，

7、市第一产业在数量逐年下降，在国生产总值中的比例亦逐年下降，第一产业占经济总量的比例从1997年的22.8%，下降到2004年的16.2%。第一产业在GDP中比例的下降，标志着城市化进程的快速提高，经济形态在逐步走向现代化。由于下属区县的城市化进程和众多农业人口的影响，与国的一线城市与发达地区相比仍存在一定的差距。第二产业 1997年到2004年间，市第二产业在数量上保持了高速增长。在GDP总量中的比例基本保持稳定，由1997年的42.1%增长到2004年的44.3%，第二产业在GDP总量的比例比较高，一方面说明了仍然以机械、汽车、电子、航空等重工业为主体，另一方面，第二产业总量的较高增长速度得

8、益于市政府对高新技术产业的重点发展和招商引资的成效。第三产业 市第三产业在GDP总量中的比例逐年提高，已由1997年的35.1%增长到2004年的39.5%。第三产业和第二产业结构的差距进一步缩小，第三产业将逐步在整个国民经济中逐渐占有主导地位。 市第三产业的结构与发达地区仍有较大差距，但增长速度强劲，随城市化进程的高速发展，预计在第三产业仍有巨大潜力。3 居民消费价格指数（CPI） 2004年，市居民消费价格指数为103.7%；进入2005年居民消费价格指数逐月下降，05年10月份CPL指数已降至99.4%，国家抑制投资政策与金融新政效应正逐步显现。 物价水平进入负增长区间，消除了通货膨涨的

9、风险，却增加了通缩紧根的阴影，但物价指数的下降主要因房地产新政与国家产业政策对汽车、钢铁、水泥、铝制品、房地产等固定资产投入较大产业的抑制和食品价格指数的下降所致。因此对消费品市场的增长将起到推动作用，使居民的实质消费力处于上升态势，从而带来对商品需求的增加。4 固定资产投入市固定资产投入自1997年后大幅增长，总量从1997年的不足450亿元增长到2004年的1609亿元。2004年在宏观调控背景下仍然达到26.8%的增速，在本西部十二省区的投资总量排在、蒙、之后，居第四位，但与之相比区域面积较小，且蒙、有大量投资为国家用于水土保持和退耕还林，相比之下的实际投资效果和对经济的刺激更为明显。

10、固定资产投入的不断加大和绝对总量将促使经济继续保持高速增长，并对第三产业的拉动、农村城镇化建设、城市建设规模的扩大和就业产生重要而积极的影响。5社会消费品零售额 社会消费品零售总额表达了市总体的购买能力，增长水平则表达了消费趋势和市场潜力，是影响商业物业和零售企业的重要因素。 2004年市全年实现社会消费品零售总额955亿元，比上年增长14.3%，比2003年提高4.8个百分点，2005年上半年仍保持了13.8%的增速。自直辖以来的8年间，社会消费品零售总额保持了持续、稳定、高速增长的态势。 市社会消费品零售总额的增长因素可归纳为的经济快速增长，居民可支配收入的上升。另外一方面表现出居民消费升

11、级的快速形成，储蓄意愿的下降和对收入预期的增长。 另外随商业大都市的膨勃兴起，商业设施日趋完善，各商圈不断扩大，商业网点急剧膨胀，商业流通规模进一步扩大，也促使社会零售总额的快速增长。 市政府的“大商贸、大流通”政策与各区对本区商贸流通和商圈建设的重视也促使产业的升级和规模的扩大。 零售业各新兴业态的快速崛起和连锁业的快速发展对消费市场产生重大影响，到2004年全市连锁企业门店总数达到6000多个，实现零售额162亿元，分别比上年增长20.4%和28.9%；连锁企业占社会消费品零售总额的比例上升到12%。 按行业分析，2004年批发零售贸易零售总额达812.9亿元，占社会消费品总额的比重提高到

12、85%，较上年增长13%；其次为餐饮业，达到132亿元，比上年增长23.1%，值得留意的是，餐饮业连续保持了高速增长，并超过总体零售额增幅的8.8个百分点，表现出城市生活水平的显著提高，生活节奏加快对餐饮市场的积极推动，同时饮食多元化和网点的大规模扩，为餐饮业发展提供了广阔空间，也显示居民对餐饮服务业需求殷切。 按区域分析，2004年市城市消费品市场完成社会消费品零售额555.1亿元，比上年增长15.1%，占市总量的58.1%；农村消费品市场完成社会消费品零售额399.9亿元，比上年增长13.2%，其中县的社会消费品零售额129.5亿元，增长14.9%；县以下的社会消费品零售额270.4亿元，

13、同比增长12.4%。 从区域消费与的人口分布结构来看，主城区对各区、县、镇的商业辐射力仍然较强，但主要表达在高档、大件和耐用消费品上。另外随城乡经济一体化进程和农村经济改革的深入，各经济区域的快速发展，促使区、县和农村的消费正处于快速升级进程，消费能力也得以快速增强。6居民消费能力可支配收入 市2004年城镇居民人均可支配收入9221元，较上年增长13.9%，扣除价格性因素实际增长9.8%;直辖后的8年间,居民生活水平不断提高，可支配收入持续增长。在西部大开发十二省、区中跃居第一位，但与高收入地区仍有较大差距，如与相差63%，与仍相差61%。 近年农业改革推动和农民税费的大幅减负，农村居民近年

14、的纯收入已扭转缓慢增长趋势而实现快速增长，2004年农村居民的人均纯收入2535元，较上年增长14.5%，扣除价格因素实际增长6.9%。 居民收入的持续增长对于第三产业产生了积极的促动作用，居民对收入预期整体看好，也促使各阶层消费需求处于升级阶段；农村居民促动县域，县域促动城镇，城镇促动主城区，各级呈逐级放大效应。消费性支出 2004年城镇居民消费性支出7933元，较上年增长12%；其中食品性支出3015元，增长11.6%；衣着支出780元，增长6.1%；家庭设备与用品性支出474元，下降0.3%；医疗保健支出538元，增长17%；交通通信支出865元，增长95%；教育文化与娱乐服务支出120

15、1元，增长17%；居住与用房支出903元，增长218%。城市居民的恩格尔系数378%，农村居民的恩格尔系数仍高达56%。家庭消费支出结构 家庭支出结构中食品占37.8%；衣着占10%；家庭设备与用品占6%；医疗保健占7%；交通通信占8%；教育文化和娱乐服务占15%；居住与用房占11%；其它性支出占2.2%。家庭支出结构中呈现出新的特征。消费特征由于政策性原因和统计数据的局限性，居民的收入、支出与在消费市场中心的表达与实际情况有一定偏差，具体特征表现为： 收入两极分化严重，并呈现出日趋严重的态势。 社会的高收入阶层如公务员、企业主与对企业和社会资源占支配能力人群的实际收入和可统计收入差距甚大，社

16、会隐性收入在这部分人群中占有比例极大，同时带动周边亲朋好友的财富效应亦有扩大，因此在实际收入和支出中有较大偏差。 由于权力资源相对垄断性和中国人情事故的文化背景，在实际消费中会有大量的请客、送礼和集团购买性消费，而这部分消费在一定程度上占有较大份额，而实际数据尚无法统计。 各阶层消费支出均呈现出升级特征，从农村居民换彩电，到城市居民换液晶电视，高收入阶层二次置业等，各阶层呈现逐级放大和上升态势。 由于医疗、教育体制改革的失败，社会保障体系的弱化，人际交往费用的增加，做为社会主体的普通城市居民用于医疗、教育、交通、通信等方面的负担较重，对于收入单一，保障收入不足的家庭而言，消费能力普遍仍显不足。

17、 随消费能力的提升，居民生活品质的提高。家庭用于旅游和服务性支出呈快速增长势头，因此对第三产业，尤其是餐饮、娱乐、休闲、文化等方面行业将产生巨大的促进作用。7人口与人口发展状况对于零售企业和零售物业来说，做为城市最终消费者的人口。无疑是最重要的影响因素之一。 城市人口与城市建设的发展，规划和区位的演变将对商圈和未来零售格局产生重要的影响。地理位置和地域特征的特殊性与人口的规模、发展、演变、迁移都将对零售业产生根本性的影响。户籍人口 据统计局公布资料，2004年市户籍人口3144.23万人，较上年增长64.13万人，常住人口2770.98万人，较上年减少6.49万人，其中城镇人口为1205.2万

18、人，城镇化率43.5%；人口出生率9.45%；自然死亡率6.6%；自然增长率2.85%。城镇化水平 2000年2004年，市城镇化水平分别为35.6%、37.4%、39.9%、41.9%和43.5%，年均增长1.98%；需要说明的是2004年较1997年直辖前的城镇化率提高了14.5%；随着经济的快速发展和城市进程的加快，大批农村人口正从土地中解放出来，逐渐向二、三产业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集。人口结构 在人口年龄结构方面014岁的人口占21.2%；1564岁占67.9%；65岁以上人口占10.9%；其中80岁以上人口达到1.2%；按性别化分的男、女比例为108：80。老龄化社会

19、2004年,市65岁以上老年人口比重达10.9%，总量达302万人。已超过7%的老龄社会分界线3.9%。随生活质量的不断提高，老龄化趋势在未来20年间还将呈现高速增长趋势。老龄化社会的日益突出将对社会、经济、生产、分配、消费、社会保障产生重大影响和冲击。 老龄化将导致老年抚养比提高，加重劳动人口的负担，增加社会保障负担；从而降低政府资金积累和投资能力，亦对家庭消费收支、经济发展和带动生产率的提高产生消极影响，亦对消费市场结构产生重大影响。流动人口 2004年，市流动人口总量达到649万人，占全市总人口的23.5%；其中流出市外的人口407万人，外省（市）流入人口约56万人；省际间人口总迁移率为

20、16.7%，净迁移率为-12.7%。 市域流动人口187万人，占全部流动人口总数的28.7%，在本区、县以流动的人口为88万人；区、县间流动的人口为98万人。按户籍在市区主城九区流动的人口占总流动人口的25%，主要在主城区间流动和迁移。渝西经济走廊（万盛区、双桥区、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、江津市、合川市、南川市）人口流动比例占总流动比例的42.4%；三峡库区经济生态区（万州区、区、长寿区、梁平县、城口县、丰都县、武陵县、忠县、开县、奉节县、巫山县、秀山县、水县）人口流动比例占总流动人口的比例为32.6%。 根据市的人口、经济与流动特征，有400万人在中国其它经济发达地区从事建筑、工业生

21、产，且流出人口多为农村闲置劳动力，一方面可表现他们将异地收入的相当部分用于消费，另一方面则反映他们整体消费能力多显不足，主要分布在县域。流入人口多为学习、经商或异地工作，消费能力相对较强，区流动人口则对主城区消费有较明显的拉动作用。同时反映有大量外区、县人口在主城区购房、生活的特征极为明显，且各区、县消费能力较强的人口在主城区消费比例较大。人口分布 主城九区共计人口550万人，其中城镇人口318万人，农业人口232万人。各区人口总量分别为渝中区60万人；大渡口区20.59万人（其中农业人口6万人）；江北区47.16万人(其中农业人口10万人)；沙坪坝区68.85万人(其中农业人口为21万人);

22、九龙坡区73.26万人(其中农业人口24万人)；南岸区49万人(其中农业人口13万人)；北碚区64万人(其中农业人口36万人)；渝北区81.6万人(其中农业人口59万人)；巴南区85.73万人(其中农业人口62万人)。各区人口分布中，渝北、巴南、北碚新辖区农业人口占较大比重。 本人口分布统计为2002年底数据，而近年房地产市场的快速崛起使人口分布发生了较大变化，各区居住人口因此而不断发生区域变化。尤其江北、渝北区域的大型住宅楼盘较为集中，未来几年中北部区域的居住人口将激增，而渝中区实际居住人口将呈下降趋势，预计未来十年渝中区人口将从高峰期的70万降至50万人口。 随城市的拆迁改造，农业用地、工

23、业用地的大规模征用。居住狭窄区域的人口将迁至环境更为适宜居住的新区域，而农业人口因农转非和拆迁安置而演变为城镇人口。另一方面一些高收入人群与政府机关人员正处于二次置业阶段，而北部地区的交通、环境和密集高档楼盘将形成高消费人群居住区。 由此，未来主城区域的实际消费人口和区域的分布也将发生根本性改变。就目前来看主城九区的总人口规模为户籍人口550万人，非农业人口318万人，外省区流入人口56万，九区以外区、县流入主城区约88万人。由此得出主城消费的城镇人口为318万+56万+88万=462万人，若计算农业人口区、县人口和旅游人口在主城的消费，则实际人口规模超过500万人。五年以后主城的非农业居住人

24、口将超过730万人，而江北、渝北两区的城镇居住人口将会从目前的60万增加至超过120万人口的规模。8未来发展规划与重大事件影响分析在以下部分，将通过简要对未来的城市发展规划和商来发展规划，以与将对市经济、特别是零售业企业与物业产生影响的重大事件给以描述后，综合分析对本项目可能产生的影响。81 城市规划 城市总体规划是城市发展和建设的依据，它确立了未来的城市格局和各区域的功能定位、发展方向，对于江北观音桥商圈和本项目有着根本的影响作用。 2005年3月，市人大通过了市城市总体规划（20052020）的报告，该报告是在1998年经国务院批复的总体规划基础上的最新修编报告，明确了主城九区都市经济圈的

25、未来城市发展和建设方向。城市规划围 规划对辖区8.24万k (修编前为26.6 k)进行经济带划分和整体规划，其中都市经济区为主城九区，面积达5473 k。规划至2010年，都市区总人口730万人，至2020年都市区人口930万人，城市规划配套按1070万规模进行预设。城市格局 预计至2010年，市城镇化水平将达到50%以上；2020年达到65%左右。市域城镇分为市域中心城市（主城九区）、区域中心城市、次区域中心城市。中心镇和一般镇5个等级。依托交通干线，点轴式发展，逐步形成以都市区为核心，区域中心为增长级，次区域中心城市和中心镇为主体，其它小城镇拱卫的级次分明，结构合理，点轴相连，互动并进的

26、现代城镇体系。 以“一片五城多中心组团式”布局结构，由中部、北部、西部、南部和东部片区，一个城市中心和6个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在的CBD地区。6个副中心则由观音桥、沙坪坝、家坪、南岸中心区、菜园坝、西永中心区组成。 主城区规模的不断扩大，将促使城市消费的急剧升级和总量扩大，同时使中心城区的辐射力更为强大，众星捧月的效应使主城区商业机会倍增。城市交通 规划建立以大运量快速干道交通为骨干，一环6线的轨道网为基本车线网，除快速干道、轻轨、地铁外，还规划在嘉陵江规划建设16座大桥（含现状8座），长江规划建设15座（现状5座），两江远景预留7座大桥与越江隧道。中梁山规划8座隧

27、道（含现状3座），铜锣山规划建设6座穿山隧道（含现状3座），两山远景预留4座穿山隧道。 城市交通的日益改善，使原本因地理特征相对独立的各个片区逐步形成强势互动的整体。各片区之间的相互渗透和相互辐射力日益增强。 主城各区功能和各阶层的迁移，演变随城市新格局的形成而加快，这也使各区域的未来定位战略后随之做出调整，在城市的发展和演变中演绎未来新格局的形成。82 重大影响事件分析西部大开发 西部大开发战略自1999年实施以来对西部地区的经济促进成效卓著，虽然政策效应已日趋弱化，但已形成的区域经济带已形成良好势头。西部大开发依托欧亚大陆桥、长江水道、西南出海道等交通线，发挥中心城市作用，以线串点，以点带

28、面，逐步形成了陇海兰新线，长江上游经济带，南（宁）贵（阳）昆（明）经济带。 西部大开发除鼓励政策外，针对西部地区改善投资环境的资金投入也日益增大，并优先安排基础建设项目，加大财政转移力度和金融信贷支持，享有的财政税收先征后返的优惠对投资环境的改善产生了巨大的促进作用。 是长江上游经济区域的龙头，成渝经济圈的核心，对区域的带动和促进作用明显，同时具有对长江经济带和西南出海经济线、东盟经济区域的较强辐射力。西部大开发战略对城市经济、商贸流通和零售物业均将产生积极的推动作用。加入世贸组织（WTO） 中国加入世界贸易组织的4年间，使中国卷入全球一体化浪潮之中，对的经济发展、企业管理、社会生活均产生了重

29、大影响。2003年按入世承诺，零售业已全面向外资开放，除批发、文化产品、农产品、成品油等领域外几无限制。 零售业的全面开放，加剧了商业的竞争，国际性商业企业已全面进入，而国零售企业为抢占竞争先机，纷纷跑马圈地，争夺网点资源，加剧了对商业物业需求的同时，也使得零售企业生存环境日益恶化。未来间的兼并、重组浪潮亦将愈演愈烈。 零售业的当前形势和发展趋势将对商业物业有积极的影响，也促使各种资金，乃至海外基金大量涌进国商业项目，但这对项目的规划、建设、运营和人才要求也愈来愈高。成渝经济带 成渝两地的互补性，是成渝地区成为中国西部唯一成片发展，产业和人口最为集中的地区，西部大开发最重要的地区，被喻为继“长

30、三角”、“珠三角”、“京津”经济带后中国经济带第四增长极，除广泛被经济界看好外，国家也将“成渝经济带”列为西部最优先发展地区，并纳入国家重点发展规划区域。 随在各经济圈的作用发挥，物业价值较国中心城市偏低的现状将很快被改变，而作为增值空间巨大的商业物业（尤为稀缺的中心优势网点资源）将成为受惠的产业而被广泛挖掘。CBD建设 CBD是城市商业和商务的核心,依托便利的交通和聚合效应的影响,在相对狭小的区域,聚集着大量的人口和商机。 的CBD将分成三大块：现代CBD江北城，传统CBD解放碑，CBD配套服务区南岸弹子石。CBD建设的远期目标是成为长江上游和西南地区的区域性国际化商务中心区。依据CBD的功

31、能划分，加之解放碑交通制约将给江北CBD提供巨大的机遇，虽然当前的建设尚显缓慢，但随着区域经济的形成，CBD将会使周边区域带来巨大变化和商机。尤其江北地势平坦、交通发达，与外区域相连紧密，紧临机场。随着江北房地产市场的发展可能形成的马太效应，北部的吸引力将会越来越大，竟争力越来越强。 CBD的建设对城市发展的改变和影响巨大，例如美国纽约曼哈顿，在区区6.1k的土地上，有多达2700多万的各类功能性建筑，每平方公里的就业人口达到85000人。再如的东三环中路以国贸为中心迅速成为新的城市中心，消费能力最强的人群有很大的比例集中在此，由此造就了国贸、燕莎，等多个高档商业区域。9零售业发展趋势与商业地

32、产发展趋势91国零售业现状在对外开放的推动下，中国零售业经过多年的快速发展，取得了惊人的成就，随着零售业的全面开放，外资大举进入。零售业发展表现为规模迅速提升。新旧业态并存发展，市场集中力度和零售现代化水平迅速提高。但是国零售业仍存在规模偏小、战略缺失、经营管理水平粗放，盲目快速膨胀等问题。零售业态重新整合定位 在充分竞争的市场背景和消费市场日趋细分趋势中。新兴业态发展势头迅猛，新兴业态层出不穷。商务部于2004年7月1日正式发布了国17种业态的界定标准，现代百货、超市、专业店和正迅猛发展的购物中心在零售市场中逐渐占据了主导地位。零售业规模迅速提升 2004年全国社会消费品零售总额达到4260

33、0亿元，中国的消费品市场规模增长迅猛，从1978年到2004年间年均增长率超过10%，而90年代以后的平均增长率超过15%。行业规模较90年代初增长了5.5倍，预计到2010年市场总规模将超过10万亿元。年平均增长将保持在11%以上，五年后的市场规模将在2005年基础上增长1倍。市场集中度提高 从零售百强企业的商品销售额和商品零售额的平均规模超出市场规模增长速度，商品销售总额和商品零售额近年的平均年增长率高达23.6%和26.8%，增长速度比社会消费品零售总额高16.3%，市场份额也正向各地的优势企业集中，零售行业市场集中度提高，不仅发挥了稳定市场的作用，并正在带来工业、商业、消费者三者关系和

34、地位的调整。新旧业态并存发展 90年代之前，中国零售市场长期保持着国有百货商场一统天下的格局，市场份额高达60%以上，随消费需求的变化和竞争的加剧。大型综合超市，精品、时尚等主题百货，专业店、便利店、专卖店、家居建材中心、仓储百货等新兴零售业态迅速崛起，成为扩大市场的重要动力。尤为超市与专业店的发展最为迅猛，近年的增长速度超过了40%。 受到新型零售业态的巨大冲击，传统百货和综合商场进入了巨大的调整和转型期。百货店也仍然保持着市场的主要业态地位，百货店中的五金、电气、家居、食品、日杂等品类逐渐淡出，专注于精品化、品牌化、时尚化的高毛利商品。传统百货在满足大众消费的基础上，也正经历着定位和经营的

35、调整和转型之中。全行业的现代化水平显著提高 中国零售业现代化水平的显著提高，除了现代流通方式和新型业态发展较快外，先进流通经营与管理技术也得到快速推广和应用。现代信息技术的在管理方法中的广泛应用，电子商务等新技术的发展，极大提高了零售业的管理水平。经营、管理和资源整合的高素质人才也逐步成为行业的重要竞争因素，促使行业的运营管理水平显著提高，一批现代化水平较高的零售企业应运而生。外资大举进入 从1992年至2003年，全国零售行业累计实际利用外资约30亿美元，批准设立外资商业企业300家，分店2300多个。分布在全国近30个省市，世界前50强大型零售企业有超过40家进入了中国。知名的如沃尔玛、家

36、乐福、麦德龙、伊藤洋化堂等，已经逐步在国形成了一定的网络规模。9.2国零售业趋势 零售业企业已逐渐成为渠道主导者，对上游产业的主导地位进一步加强。国已有超过95%的商品处于供过于求的状况。中国经济已由供给约束型转为需求约束型，零售业已成为市场经济运行的起点。未来几年，随着中国推进流通现代化进程的加快，零售业对上游的决定性作用将更加突出。连锁经营将是零售企业居主导地位的经营方式 企业联合、兼并、重组步伐加快，将成为零售业加快规模扩和跨地区发展的主要方式。 零售业态竞争将更加激烈，百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店的市场份额将逐渐萎缩。大型的购物中心将在未来几年中迅猛发展，成为优势渠道资源拥

37、者，而成为未来零售业态的新型主导业态。 零售业专有技术，信息技术的应用，使经营技术和管理手段日益现代化，而零售企业对新技术、新人才的运用而促使其迅速成为各区域的优势企业。 外商进入步伐进一步加快，也促使国零售企业快速膨胀，竞争形势更为激烈。93购物中心发展趋势 90年代国的房地产多为小规模楼盘，底商是中国商用房地产的典型特征，随着土地价格的不断上涨，商业用房在房地产项目的比例也日益增大。 旧城改造、城市规模扩大、商业企业跑马圈地、第三产业澎渤兴起等因素促使中国的商用房地产呈燎原之势，在巨大利益的引诱下，众多房地产企业的商业房地产项目和规模也呈现迅猛扩大之势，2000年后商业房地产成为新的务称，

38、也衍生出了一个巨大产业市场商业房地产，全国号称大型购物中心的商业地产项目已多达近1000家。 中国商业房地产企业一直未能超越房地产的局限，而始终在营销技术上寻找突破，众多的商业房地产一直在“一卖就死，一租就乱”的怪圈中循环，究竟是租还是售，是回笼资金还是兼顾商业经营，成为营销无法逾越的高坎。分零发售、零散出租的风险在全国各地的商业房地产项目中扩大和漫延。统一规划、定位、经营终成大势所趋，天河城、金涌广场、万达购物广场等大型商业楼盘在付出惨痛的教训和沉重的代价之后，为中国的商业房地产探索出了新的运作理念和方法为业界所广泛借鉴。“购物中心”这一新的概念和业态在商业地产的集成发展之下，成为商业物业开

39、发和经营的新模式。购物中心是一种复合性业态，也是零售业态的最高级形态，但西方的理论和实践与中国实际情况差距甚远，无法适中国国情，这一概念在中国被房地产企业和营销企业以“漫天过海”之术使众多项目变成为了形似而神不似的“伪购物中心”。而“中国式的”符合中国不同地区消费特征的购物中心必将显现出强大的生命力和发展潜力。这种集零售管理与地产开发，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、教育、服务等多功能为一体，在统一筹划、规划、经营模式为大型商业地产的最正确模式。成为在充分表达经营价值和整体商业价值的基础上，兼有丰富生活、表现文化、细化服务、促进消费、经营和带动城市、活跃旅游等多元功能组合的商业形态。10商圈现

40、状与商圈发展趋势图十四：市商圈规划图总体状况 特殊的地理环境决定了的商业组团式结构发展，围绕主城渝中、沙坪坝、江北、九龙坡、南岸等五区，相继形成了解放碑、沙坪坝、观音桥、家坪、南坪五大商圈形成了各呈鼎立之势。 在各区政府对商贸流通的大力投入和积极推动下，各商圈得以飞跃式发展，但普遍存在缺少统一规划和长远的战略性考虑，由此形成了各商圈自身的特点不足，商业规模庞大而互动性不足的特点。除解放碑商圈因传统地位的影响对全市有极强的辐射力外，各商圈对外辐射力较弱，甚至本商圈的消费者到解放碑消费的习惯始终难以扭转，且各商圈规模的不断扩大，商业物业过剩，一定比例的商业企业经营绩效偏低成为商业的一大特征。附表一

41、：各商圈商业面积供应量仍呈不断放大之势商圈当前经营面积当前供应量预计近期供应量预计远期供应量当前年销售面积解放碑60万30万60万75万135亿沙坪坝45万18万30万40万65亿南坪20万15万30万45万54亿观音桥35万12万32万45万38亿家坪25万14万34万40万29亿合计185万89万186万245万371亿注：以上数据根据调研和对大型商业网点的综合估计而得。以上面积仅计算各商圈步行街和步行街延伸围的主导性商业项目，未包括其他区域的商业面积。解放碑商圈特征 商圈围以步行街为核心，北起临江门，南至校场口，西达民生路，东到小十街，由临江路、沧白路、新华路、民生路合围而成的多边形区域

42、，总面积约1.2K。解放碑因历史沿革而形成至今，是市的核心商圈，市各区、各县市民最重要、最常去的购物、娱乐、休闲的集聚场所，被誉为“西部第一街”。网点密集程度在全国居于前列，已形成商业网点4000多个，服务机构5000多家，年营业额已达135亿元。 解放碑是传统的商贸集散地，各主要商业业态一应俱全，精品百货的代表企业有大都会广场、美美时代百货（）等，时尚百货的代表有太平洋百货（）、王府井百货（）、银泰百货（）、迪康百货（）等，品类百货的代表有重百、新世纪等，大卖场的代表有家乐福（法国）、新世纪超市等，专业（电器）店的代表企业有国美（）、宁（）、大中（）、商社电器等。 解放碑商圈因地域狭小,建设

43、成本高昂,交通体系和周边环境拥堵,成为制约该商圈发展的关键因素,加上开发商实力和眼光受限的因素,解放碑尚未有真正含义的符合大都市特点的满足广大居民的大型购物中心。大都会虽规模较大,业态和功能有一定的复合性,但因中高档定位线路和经营特征尚不能成为代表性的购物中心。 随着各区域商圈和社区商业的逐步形成，新城区的大规模建设，加之解放碑交通和行车因素的影响，商圈绝对霸主的地位将逐渐被削弱，未来的商业热点将进一步扩散。南坪商圈的特征 南坪商圈以南坪转盘为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，规划面积达4 K。南坪区政府就此还提出新的步行街扩建计划，并在未来2年重点发

44、展会展、医药、汽车、家居四大产业，并建设休闲运动、灯饰建材、会展、汽摩四大街道，南坪商圈年销售规模已超过50亿元。 南坪商圈形成起步较早，但原规划滞后，街区交通状况欠佳，区域大型零售网点少，规模偏小，购物环境偏低。但医药批零市场、家居、建材店、汽车交易市场已成为南坪商圈的重要引力。2004年的医药批零规模已超过40亿元，区在建的帝景MALL，已引入的万达商业广场将成为南坪商圈未来的重要新生力量。已经营的流行百货代表性企业有百盛百货（马来西亚），品类百货代表性企业有重百、新世纪等，综合超市的代表性企业有好又多（）、人人乐（），仓储超市的代表性企业有中百、麦德龙（德国、不在商圈），家居建材专业店的

45、代表性企业有百安居（英国）、建玛特等，电器专业店的代表性企业有宁（）、国美（）等。 南坪尚未有大型购物中心，但通过以家居、建材为主力店的帝景MALL正紧锣密鼓，万达购物广场以划定地界，长江实业也已在南滨路运筹帷幄，未来几年南坪商圈将后来居上，产生较强的竞争力。家坪商圈特征 家坪商圈构建是以步行街为核心，以长江路、西郊路、直港大道、九路、石路为轴心，按“一点两线”呈放射型网状结构延伸，并以此构成商务区，商圈规模达2 K，步行街是几大商圈中第一个进行统一规划、整体改造的商圈，“商住分流、人车分流、整体打造”是家坪商圈的规划特点，未来规划强调特色休闲、餐饮、旅游业的发展为特点。 家坪商圈相对独立，并

46、以交通上的优势有效辐射了大渡口区域的部分消费，年销售规模居各商圈第二位，达到近80亿元，仅次于解放碑商圈。商圈时尚百货的代表性企业有富安百货（）、立丹百货等，品牌百货的代表性企业有重百、新世纪，电器专业店有国美、宁、商社电器等。沙坪坝商圈特征 沙坪坝商圈是以三峡广场为主导的商业经济圈，呈十字型结构，步行街由三峡景观园、名人雕塑园、绿色艺术园和商业步行街四部分构成，由多达20余处的人文景观。依托高校林立的背景，沙坪坝形成了以文化休闲和时尚为主题的商圈特征，商圈年销售规模65亿元。 沙坪坝商圈区域面积较大，区域相对独立，对本区域消费辐射力较江北和南岸有明显优势。商圈的百货业态代表性企业有明日百货、

47、立洋百货、重百、新世纪、华联（）等。观音桥商圈特征 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，以建设东、西、南、北路为延伸方向，规划商圈总规模达4 K。观音桥商圈是起步最晚的商圈。但商圈规划和建设立足高、观念新、设施建设的现代化程度较高，具有一定的前瞻性，充分表达了“商住分流、人车分流、集中打造、立体开发”的特征。由于商圈开街较晚，尚有较多商业项目在建设中，北城天街购物中心、金源地下娱乐广场已构成了江北商圈特色雏形，年销售规模近40亿元。 江北往解放碑交通便利，一桥通达渝中区的惯性消费心理对江北商圈形成较大压力。江北的交通改造大大改观了区交通拥挤的状况，自身拥有较强的便利优势。但商圈的周边主体部分为快速车

48、道环围，车流进出的不便对商圈车流和人流的进入形成障碍。环形商圈的主体项目尚未竣工使用，也使商圈规模尚未充分表达。商圈已营业的代表性精品百货业态有远东百货（），精品购物中心代表性企业有北城天街，时尚百货的代表性企业有茂业百货（）。品类百货的代表性企业有重百、新世纪、华联等；家居专业店的代表性企业有青田家居等，电器专业店的代表性企业有国美、宁等；大卖场的代表性企业有家乐福（法国）等，以娱乐为主体代表性企业有金源广场等。 江北区政府积极促进区商贸拉动战略的实施，大力发展商贸流通业，拟通过“的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”为定位目标，以生态景观为优势，集中打造西南最大的生态商圈。在商圈之外

49、分别形成了农贸产品、花鸟树草市场和家居建材市场为外围促进，构成了江北的大商贸格局。商圈发展与竞争特点商圈辐射力互为交叉，商圈规划和建设规模过度 在交通未改善之前各区被两江分隔，交通环境决定各区域的相对独立性，随着交通的四通八达，便捷、快速的交通改变了商圈的生活环境，区域性商圈的战略格局构想已开始经受严峻的挑战。 各区大商贸战略构想促使各商圈的规模不断扩大，重复建设，过度开发使商业物业空置率急剧上升，各商圈的企业经营绩效不甚理想，也形成了巨大的资源浪费，企业生存环境亦较为艰难。 各商圈之间竞争残酷，但各区域商圈和大型商业项目仍表现为规模越来越大，商业项目的围越来越广，大渡口、巴南纷纷打造自己的商

50、业中心。已有商圈的区域也不断衍生小型商圈，大坪、石桥铺、菜园坝等也纷纷参与商圈大战。甚至一些本该是社区商业的项目也试图扩大其商圈辐射围。 2004年市商业营业用房的空置总面积高达250万，其中空置1年以上的面积150万，主城区中渝中区空置面积近30万，其次分别为江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口。各项目同质化竞争严重 解放碑是人气中心，优势在于它是传统的商业中心，具有很深的历史、文化底蕴，对主城以外地区和外来人口、旅游人口有极强的吸引力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又纷纷定位于综合商业中心，而从战略上又为区域商圈，同质化竞争在所难免，彼此消耗各商圈的辐射能力。 各自为政，缺乏统一、系统的规

51、划使商圈难以形成自身特色，在规模庞大，而商圈密度极高的环境中，各商圈已不能单独在本区域寻找市场，而应根据自身特点和地段特征寻找差异化定位，以扩大市场辐射能力和商圈自身的核心竞争力。第三部分 项目概要图十五：本项目位置示意图1 项目名称：现代广场；2 建设单位：道隆物业；3 项目位置：市江北区观音桥商圈喷泉广场中心位置；4 项目规模：项目占地43096，规模总建筑面积402337，由10层裙楼和三层塔楼组成。其裙楼为商业用房，总建筑规模234722，共分AB、C、D三个区域。塔楼为商住公寓；5 本项目关联单位市江北区国有资产经营管理（以下简称“国资委”），是本项目的合法产权与项目控制人。市道隆物

52、业（以下简称“道隆公司”）为本项目的开发商，江北区国资委所属全资公司。红鼎置业（以下简称“红鼎公司”）协议受让本项目塔楼部分并成为塔楼的合法建设单位和产权人，红鼎公司为红塔集团全资子公司玉成贸易发展在渝项目公司。百货大楼股份（以下简称“重百”）在本项目AB区共购得房产19281.46，目前已进入营业状态。交通银行在本项目AB区购得房产2214.4。江南物业为本项目C区57层的产权人，道隆公司与江南物业签订C区物业转让回购协议，将AB区2605商业用房作价2400万回购江南物业C区物业，道隆公司需补偿江南物业2400万元（未签订书面协议），目前尚需办理房产过户手续。观音桥农贸市场为本项目C区24

53、层的产权人，为江北区国资委全资公司。小业主为本项目小商铺的购买人，部分小业主产权已集体回购，尚余36户，涉与AB区面积1012.6。凡泰思石化（以下简称“凡泰思公司”）曾购得本项目AB区商业用房454.26，凡泰思公司已用该产权抵押取得农业银行贷款900万元，至今未还贷解押。凡泰思公司尚欠房款156.9万元未偿付，凡泰思公司还租赁项目AB区物业96至2006年。所购物业已用于经营德克士。租赁户是在本项目AB区租赁经营的经营主，涉与面积20315，其中2005年到期3户，2006年7月30日到期1户（德克士），2007年到期的3户，2013年到期的3户，租户需根据实际需要予以回收。拆迁安置户为本

54、项目被拆迁单位，涉与5户，涉与被拆迁面积28093。安置以D区为主。6. 项目建设情况 本项目AB区、C区与D区原规划面积已全部建成，按原规划设计的设施设备已完善，其中AB区已通过主体结构验收、消防验收,C区已通过主体结构验收，D区因拆迁还房尚有9558在扩建中。108 / 1087 . 项目面积分布与产权状况AB区附表二：本项目AB区产权状况图楼层层高（m）总建面（）道隆自（）其他产权人（）设计用途备注负二层4.815161.7713313.97重百900，红鼎公司947.8设备车库负二层4.515663.85车库负一层4.517074.3617074.36超市重百租用3698一层4.815

55、168.978581.94重百3444.9，江南物业1449.01，交行1606.29，小业主（4户）86.83商业前厅400协议租赁50年专用二层4.514899.79120.78重百3457.32，江南物业1156，交行184.75，德克士510.34，小业主（19）户470.51商业其中德克士510.3为可回追物业，江南物业为与C区置换面积三层4.511019.215135.67重百3377.46，交行423.36，小业主（9户）380.86，红鼎公司850.93商业红鼎公司占用面积为塔楼1号楼入口四层4.511209.147089.63重百4050.89，红鼎公司34.31商业红鼎公司

56、占用面积为出入口五层4.511768.567649.05重百4050.89，红鼎公司34.31商业红鼎公司占用面积为出入口六层4.511768.5611699.94红鼎公司34.31商业红鼎公司占用面积为出入口七层4.511670.1611601.54红鼎公司34.31商业红鼎公司占用面积为出入口合计27.3135404.28107264.128140.18C区 负三层至一层共计18004.13归道隆公司所有，其中红鼎公司占用395.02。 二层至四层归观音桥农贸市场所有（面积尚不祥，估计13000左右） 五层至七层归江南物业公司所有（面积尚不祥，估计13000左右）D区原规划面积35249，扩建9885，合计总建筑面积45134，拆迁安置共占用15089.2，主要为一层以上，D区可用建面30044.8。第四部分 项目SWOT分析Strengths（优势分析）S 1 . 项目地处观音桥商圈规划中的主街和主景观的中心位置，地理位置优越；S 2 . 北部地区的总体规划起点高，具有前瞻性，交通状况为主城最正确区域，高档社区和大型楼盘居各区之首，已成为高档楼盘居住社区最为集中的区域，将形成主城高消费能力人群的集中区域，对本项目的经营极为有利；S 3 . 江北地处北部地区的核心位置，是为主城与外区县联系的重要接点，因此对辐射外区域人口创造了有