梅村老年之家项目可研报告（第二版）

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1、*市*镇梅村老年之家项目可行性研究报告*市*镇梅村老年之家项目可行性研究报告目录第一章 项目总论- 8 -第二章 项目背景和建设的必要性- 12 -第三章 建设场地及建设条件- 22 -第四章 建设规模与建设内容- 28 -第五章 工程技术方案- 29 -第六章 公用配套设施- 43 -第七章 环境保护- 47 -第八章 消防安全、劳动保护及安全卫生- 49 -第九章 劳动组织与人员组成- 51 -第十章 投资估算与资金筹措- 52 -第十一章 工程招标与施工方案- 56 -第十二章 经济与社会效益评价- 58 -附表：附表1：营业收入、营业税金及附加估算表附表2：总成本费用估算表附表3：利润

2、及利润分配表附表4：项目投资现金流量表（全部投资）引 言“最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。人生最需要关爱的时期是两头：一是小时候，二是到老年。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开

3、放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花

4、费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构

5、。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。为加快*市社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，*镇梅村拟建老年之家项目。本报告就该项目建设的可行性作深入研究。- 64 -术 语1、老年公寓 Apartment for the Aged专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。2、老龄阶段 The Aged Phase60

6、周岁及以上人口年龄段。3、自理老人 Self-helping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。4、介助老人 Device-helping Aged People 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。5、介护老人 Under Nursing Aged People 生活行为依赖他人护理的老年人。第一章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*市*镇梅村老年之家项目。1.1.2 项目承办单位及法人代表项目承办单位：*市*镇梅村村委会项目法人代表：1.1.3 项目拟建地点*市*镇梅村白毛小组1.1.4 承担可行性研究报告编制单位1.1.5 研

7、究工作依据1、有关政策文件（1）中华人民共和国老年人权益保障法；（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)；（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)；（4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)；（5）*省实施中华人民共和国老年人权益保障法若干规定；（6）*省老龄事业发展“十二五”规划；（7）*省人民政府办公厅关于贯彻实施农村五保供养工作条例切实做好农村五保供养工作的通知业的意见（琼政办 200648号）；（8）*市国民经济和

8、社会发展“十二五”纲要；2、有关标准规范（11）老年人住宅设计规范；（12）城市居住区规划设计规范；（13)城市居住区公共服务设施设置规定；(14)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范；（15）住宅设计规范；（16）住宅建筑设计标准；（17）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（18）城市道路绿化规划及设计规范；（19）建筑设计防火规范；（20）民用建筑节能管理规定；（21）建筑给水排水设计规范；1.1.6 研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析

9、等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2可行性研究结论1.2.1 项目规模*市*镇梅村老年之家位于*市*镇梅村白毛小组，占地面积22.5亩，建筑面积6300，其中新建老年公寓楼4200，老年活动中心2100；配建旅游池和室外活动场地等附属设施4500；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。1.2.3 项目建设进度本项目建设工期2年，2009年3月2011年3月。1.2.4 项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。1.2.4环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业

10、污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。1.2.5投资估算与资金筹措投资估算：项目总投资1500万元。资金筹措：自筹。1.2.6 项目综合评价与建议*市*镇梅村老年之家项目建成后，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有

11、着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。1.2.7 主要技术经济指标序 号项 目单位数量1建设指标11.总用地面积亩22.51.2建筑占地面积平方米24001.3总建设面积 平方米63001.4总绿化用地面积平方米75001.5建筑容积率0.421.6建筑绿化率%501.77停车位个302经济指标2.1总投资（万元）万元15002.1.1工程建设费用万元13772.1.2设备及工、器具购置安装费万元772.1.3其他费用万元262.1.4预备费万元202.2利润指标2.2.1年收入万元2882.2

12、.2年利润万元111.032.2.3总投资收益率%7.42.3净现值万元859.62投资回收期年10.23内部收益率%11.83第二章 项目背景和建设的必要性2.1市情概况*市地处*岛最南端，是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方，位于北纬180934183727、东经10856301094828之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，全市常住人口68.54万人。1）历史沿革*古称崖州，历史悠久，源远流长，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城、落笔洞*古人类遗址等都蕴涵着丰厚的历史文化。早在秦始皇时期设置的南方三郡，崖州就是其中之一的象郡。汉

13、代在现在的*市崖城镇设立了珠崖郡治，隋设临振郡，唐代改为振州。宋代成为我国最南端的地级规模的州郡。因其远离帝京、孤悬海外，自古以来*一直被称为“天涯海角”。唐代宰相韩瑗、名僧鉴真，宋代名相赵鼎、大臣胡铨和纺织家黄道婆等先后来过崖州，对本地区的经济文化交流和发展作出了重要的贡献。1987年9月26日，国务院批准*市升格为地级市，是全国四个不设区的地级市之一。*地处*省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，境内汇集了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大风景资源。2） 行政区划 *在国际经济关系中有独特的区位优势。从*向东经菲律宾至西太平洋，向南经澳大利亚至南太平洋，向

14、西南经中南半岛至印度洋以及大西洋，比在广州出发近900公里左右，是祖国真正的南大门。3）气候特点年平均降水量1263毫米，610月雨季，台风季节往往雨水增多。降水量占全年的90.2%。*终年无雾。年平均气温25.5，6月份气温最高，月平均28.8，1月份气温最低，月平均21.6，极端气温最高35,9，最低5.1。浪潮为不规则日潮型，以日潮为主，每月14天为日潮，日潮时最高潮位2.2 米，持续16小时，最低潮位0.6米，平均潮位1.03米，最大潮差2.26米，最小潮差0.06米。平均潮差0.79米。涨潮时水分为两支流，一支向东南流经码头处进入*河，流速0.35米/秒；另一支自白排礁缺口向西北流，

15、流速0.35米/秒。落潮流向相反，流速分别为1.08米/秒和0.07米/秒。落潮时间持续8小时，泥沙被落潮带入大海，港池回淤量较少。4） 交通条件公路：*岛的公路从早期的海榆东、中、西三线发展到，现在的东、西两条高速公路，将全岛的主要县市紧密的联系了起来，在铁路运输不发达的岛上高速公路成了岛上的交通首选，在东、西二线通车之后一直担任着重要作用。是岛上的交通大动脉。航空：位于*市以西26公里处的*国际机场是国内的运输大机场之一，承担着*通往国内乃至世界的重任。*国际机场，IATA代码SYX，位于*省*岛*市中西北部的羊栏镇*村，东距*市中心约14公里，西距天涯海角旅游风景区5公里。*国际机场建成

16、于1994年6月，7月1日正式通航。港口：*是海滨城市，当地人自古靠渔业和航运为生，港口自然是*的一大窗口，从早期的榆林港到现在的*港都见证着*的航运发展！铁路：原有铁路走西线，环线铁路原为窄轨铁路，始建于四十年代，后毁于风灾。新中国建立后，于1956年开始重建石碌至八所段52公里，以后建成八所至*段166公里，共长218公里，另外自六香至安游修支线19公里。以上各段均为标准轨距。*站在*省*市内，建于1960年。离六乡站5公里，隶属广州铁路（集团）公司*铁路总公司管辖。现为二等站。客运：办理旅客乘降；行李、包裹托运。货运：办理整车、零担货物发到。2006年历史性的跨越，粤海铁路顺利通车，标志

17、着*从此能坐火车顺利离开。5）旅游资源*市旅游资源得天独厚，是*省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。6）经济发展2010年全市实现地区生产总值（GDP）230.79亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，增长20.2%。分产业看，第一产业增加值31.00亿元，增长6.3%；第二产业增加值49.37亿元，增长22.5%；第三

18、产业增加值150.42亿元，增长23.0%。产业结构调整取得积极进展。三次产业增加值构成由2009年的15.922.261.9优化为2010年的13.421.465.2，三次产业对经济增长的贡献率分别为4.9%24.8%70.3%。人均富裕程度进一步提高。按户籍平均人口计算，人均生产总值46624元，增长17.7%；按当年平均汇率折算，人均生产总值约合7040美元。全年全市全口径财政收入146.91亿元，比2009年增长86.9%，其中，地方财政收入116.76亿元，增长101.3%。综上所述，*市历史文明悠久，旅游资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为*市*镇梅村老年之家项目

19、建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。2.2 *市*镇梅村老年之家概况 *市*镇梅村老年之家位于*镇梅村白毛小组，占地面积22.5亩。 梅村主要以生产热带水果为主。该村居住村民主要是黎族为主的少数民族。该村共有四个小组716户居民4298人，其中老年人363人。该项目建设采取方式为由村委会提供闲置荒地或集体用地。由水果收购商（通过招商确定）赞助的费用建设地面建筑物。 项目建成后可以加快*市社会养老事业的发展，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服务。2.3 项目提出的背景 *省老龄事业发展“十二五”规划提出，*省将加快把社会养老服务纳入各级经济社会发展规划，建立以居家养老为基

20、础、社区服务为依托、机构养老为支撑的社会养老服务体系。相资料显示，*于2001年进入人口老龄化社会。截至2010年，全省60岁及以上户籍老年人口达113万余人，占户籍总人口的12.61%。根据省统计局预测，到2015年*80岁以上老年人口将达17万人，占全省老年人口总数的14.66%，进入高龄化社会。“十二五”期间，*将加快把社会养老服务纳入各级经济社会发展规划，在城市全面推行居家养老服务，在农村逐步发展居家养老服务，以生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉为基本服务项目，推动社会服务进家庭。养老服务将面向有养老服务需求的老年人，重点保障“三无”、“五保”和低收入高龄、独居、失能等养老困难老年

21、人的基本养老。据规划提出的目标，截至2015年末，*城市街道、社区将全部建有养老服务中心，农村40%的社区（村）建立综合性老年服务设施或站（点），形成县（市、区）、乡镇（街道）、村（社区）三级养老服务网络。届时，全省养老服务床位要力争超过全省老年人总数的3%。今后5年，*将陆续完成*省养老院等项目建设，探索建立由政府主导的长期护理保险制度。其中，公办养老机构建设的重点，以收养“三无”、“五保”、低收入和失能老年人的供养型和护养型养老机构为主。根据计划，*将在海口、*、儋州通过改建、扩建，各建设一所能为失能、失智老年人提供长期护理服务功能的社会福利院；在县级城市，建设一所集生活照料、保健康复、老

22、年大学、文体娱乐和认证培训多种功能于一体，具有示范作用的综合性社会养老服务指导中心。*还将坚持就近便捷、小型多样、功能配套的原则，在街道、社区建设和改造一批养老院、托老所、日间照料中心、星光老年之家。同时，鼓励社会力量参与社会养老服务体系构建，建设一批分布合理、功能互补的高端养老服务机构。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生

23、心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居

24、住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快*养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。*省人民政府办公厅关于贯彻实施农村五保供养工作条例切实做好农村五保供养工作的通知业的意见（琼政办 200648号）明确指出：发展养老服务业，要按照“政策引导、政

25、府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有关优惠政策。目前，*市*镇村级社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了*市的养老事业发展。可以预见，*市*镇梅村老年之家建成

26、运营后，入住的老年人将真正享受到了正常的生活情趣，取得良好的社会效益和广泛的社会效应，将会有很多老年人纷纷入住。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼，*市*镇梅村老年之家项目正是在这样的背景下提出的。2.4 项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，*市人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全市社会各界的广

27、泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的

28、社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，*市*镇梅村老年之家项目是非常必要的。2.5 项目建设的可行性2.5.1 老龄人口*市统计局公布第六次全国人口普查数据，全市常住总人口为685408人。同第五次人口普查相比，*十年共增加了203112人，增长42.11%。全市总人口中，0-14岁的人口为120994人，占总人口的17.65%；15-64岁的人口为532355人，占总人口的77.66%；65岁及以上的人口为32059人，占总人口的4.69%。同2000年第五次人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了10.38个百分点

29、，15-64岁人口的比重上升了9.99个百分点，65岁及以上人口的比重上升了0.39个百分点。15-64岁人口比重上升，说明人口增长主要集中在15-64岁年龄段，呈现出老年化的结构，有加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。2.5.2 优越的地理环境项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。前有小河、后有林木，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。2.5.3 设施项目区建成面积将达到6300，并有游泳池、室外活动场地，场区路面硬化、绿化，电力、供水、

30、排水等基础设施基本配套。第三章 建设场地及建设条件*市*镇梅村老年之家位于*市*镇梅村白毛小组，具有必备的地理位置优势和建设条件。3.1 建设场地项目建设位置图建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。3.2建设条件3.2.1地质条件场地内埋藏的地层有人工填土层（Qml）、第四系全新统海陆交互相沉积层（Q4mc）、第四系中更新统海陆交互相沉积层（Q2mc）、第四系坡积层（Qdl）、第四系残积层（Qel）、燕山期（r5）花岗岩及寒武系（）泥质板岩。现将场地内埋藏地层的野外特征自上而下依次描述如下：（1） 素填土（Qml）（“”为地层编号，下同）：褐黄、灰黑色，主要由碎石及中砂组成，结构松散，局部

31、上部含植物根系。（2） 中砂（Q4mc）：浅灰、褐黄、灰白色，石英质，含15-25%的粉粘粒，稍湿-饱和，松散-稍密状态。（3） 粉质粘土（Q2mc）：褐黄、灰黄夹浅灰色，含约10-20的砂，局部夹少量碎石，可塑-硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。（4） 粉砂（Q2mc）：褐黄、灰白色，石英质，含约15-20的粉粘粒，饱和，稍密-中密状态，局部松散状态。（5） 粉质粘土（Qdl）：褐黄、灰黄色，夹约20-30的砂，局部夹有碎石，硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。（6） 粗砂（Qdl）：褐黄色，石英质，含约15-20的粉粘粒，饱和，稍密-中密状态。

32、（7） 中风化花岗岩（孤石）：褐黄、肉红等色，节理裂隙发育，部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状。（8） 粉质粘土（Qel）：灰白、土黄、褐黄色，原岩结构清晰可辨，夹20-30%的强风化硬块，硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。（9） 强风化花岗岩（r3）：黄褐、褐灰色，节理裂隙很发育，大部分矿物已风化变质，岩石较破碎，呈碎块状，砂砾状或土夹块状，岩块用手可折断，为软岩，岩体破碎，岩体基本质量等级为级。（10） 中等风化花岗岩（r2）：褐黄、肉红等色，节理裂隙发育，部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状，合金钻头可钻进，为较硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。（11）

33、微风化花岗岩（r1）：肉红、青灰色，节理裂隙较发育，节理裂隙间偶见有铁质氧化物浸染，金刚石钻头可钻进，为坚硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。（12） 强风化泥质板岩（）（r3）：褐黄、褐灰色，大部分矿物已风化变质，节理裂隙很发育，岩芯呈土夹硬块状，少量块状，岩块用手可以折断，为极软岩，岩体破碎，岩体基本质量等级为级。（13） 中等风化泥质板岩（）（r2）：褐灰、青灰、褐黄色，部分矿物已风化变质，节理裂隙较为发育，节理裂隙间被铁质氧化物浸染呈褐红色，岩芯呈块状及短柱状，为较软岩，岩体较破碎，岩体基本质量等级为级。（14） 微风化泥质板岩（）（r1）：青灰、褐黄色，节理裂隙稍发育，岩芯呈短柱

34、状及长柱状，为较硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。*地区地质构造为第四系海相沉积所形成的细砂、粘土等。据历史记载和*地震局资料，*市区未发生过强烈破坏性地震，按中国地震烈度区划图（1990）和*省地震烈度区划图，*地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为0.05g。3.2.2 气象条件*地处热带，属季风热带气候区域。受南海海洋气候影响较大，终年气温高，寒暑变化不大，四季温暖，年均气温23.8，月最高气温2536，月最低气温在10以上；年均降水量丰富，晴日年300天以上。*没有真正的冬季，夏去秋来，秋去春至。盛夏，除中午短暂一段稍有炎热外，早晚有海风吹拂，十分凉爽；严冬，北国冰封，万里雪

35、飘，*却春意盎然，绿遍天涯。地区气温20以上，*成为难得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去处。3.2.3地震*地区地质构造为第四系海相沉积所形成的细砂、粘土等。据历史记载和*地震局资料，*市区未发生过强烈破坏性地震，按中国地震烈度区划图（1990）和*省地震烈度区划图，*地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为0.05g。工程场地地震安全评价根据中华人民共和国防震减灾法（自1998年3月1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。*省人民政府于1996年12月曾发布第98号政府令，提出*省工

36、程场地地震安全性评价管理办法，对于必须进行专门地震安全性评价的工程做了比较详细的规定。按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为6度。3.2.4 基础设施条件本项目主要用水有生活用水和绿化用水。项目所在地紧靠市政道路，道路上均敷设有300mm以上的供水管网，本项目供水有保证。本项目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。供电本项目供电采用市政供电。项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。通讯本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。协作条件本项

37、目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。3.2.5 建筑材料及运输条件项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。3.2.6 用地条件*省人民政府办公厅关于贯彻实施农村五保供养工作条例切实做好农村五保供养工作的通知业的意见（琼政办 200648号）要求：“在城乡规划和旧城(村)改造中,各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求,将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣

38、院等养老服务机构的建设纳入整体规划,落实建设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。*市*镇梅村老年之家正是按照这一精神，由梅村材委会出土地，项目区占地22.5亩15000，*市国土部门和*镇政府对于梅村老年之家的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的永久用地问题，目前正在办理。该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。项目建设符合*市国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的

39、政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。3.2.7建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。第四章 建设规模与建设内容4.1 建设规模该建设项目为*市*镇梅村老年之家。项目区总占地面积15000，总建设面积6300，总投资1500万元。项目完成后，新建老年公寓楼老年人居住房间150间（套），设固定床位150张，可解决150位老年人的住宿问题。老年活动中心设置阅读室及棋牌室、台球室、健身室、更衣室等。其他服务设施，可提供满足入住老年人室外活动的广场、

40、绿地、廊亭、游泳池、室外活动场地等。4.2 建设内容1. 老年之家建设，总建筑面积6300。其中：（1）老年公寓楼：4200。低层别墅式老年公寓15栋，2.5层，每栋280。 （2）老年活动中心，共2层，钢筋砼框架结构，建筑面积 2100；阅读室、棋牌室、健身室、台球室、更衣室各420。2. 室外配套建设：4500，主要含游泳池、室外活动场地等。3.设施配套：满足150人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、路灯、绿化美化

41、等。第五章 工程技术方案5.1 项目组成*市*镇梅村老年之家项目主要由老年公寓楼、老年活动中心和游泳池、室外活动场地、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。5.2 建设模式与设计理念5.2.1建设模式*市*镇梅村老年之家项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅设计规范的标准。5.2.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽

42、可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。（2）服务定位：本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。5.3 总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的

43、地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。3、室外空间主要布置游泳池、室外活动场地、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，室外活动场地亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成

44、荫。力争办成*省最大、功能最完备的老年公寓。5.4 建筑设计规范5.4.1设计原则*市*镇梅村老年之家项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；

45、动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。5.4.2 设计依据1)老年人住宅设计规范（JGJ122-99）；2)民用建筑设计通则 (JGJ37)；3)民用建筑热工设计规范(GB50176) ；4)民用建筑节能设计标准 (JGJ26)；5)建筑设计防火规范 (GBJ16)；6)住宅建筑设计规范(GBJ96)； 7）其他相关建筑设计规范。5.4.3 设计规范1、功能设计1）老年公寓楼：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户2）老年活动中心，其中设阅读室及棋牌室、健身室、台

46、球室、更衣室等。根据老年人的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有医疗急救室等辅助设施。3）户外活动场所：老年人对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。旅游池设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。2、建筑设计（1)总体要求1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了

47、体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出

48、入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。（2）出入口 设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入

49、口门前台阶坡度调缓是必要的。设计规范：1）出入口内外留有不小于1.50ml.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道设计原则：老年之家过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建

50、材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。设计规范：l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。 2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。 3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。6）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。（4）楼梯、坡道和电梯设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的

51、一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。 采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。设计规范：1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。2） 缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于

52、3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。3）由于轮椅老人所居楼层可调性较大，坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ 50）的有关规定。4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。（5）居室设计原则： 1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人

53、的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。 2、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。3、老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。 4、房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14，卧室使用面积不小于10。老人疗养室、老人病

54、房等合居型居室，每室不超过二人，每人使用面积不小于6。 居室内老年人基础设施参数：（1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.400.45m； 双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.400.45m。（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。（3）轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ 50有关规定。（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。（6） 厨房1、老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房；2、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00，其最小短边净尺寸不小于2.1O。3、 厨房操作台

55、面高不小于0.75O.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。 4、厨房设吊柜，柜底离地高度为1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。（7） 卫生间设计原则： 老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变

56、，黄色或红色还会产生不愉快的联想。设计规范：1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m2.00m，内设0.40m高的坐便器。4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ 形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。5、卫生间选用

57、白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。6、 卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。（8）阳台1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。2、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。4、 供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。（9） 门窗1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。2、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台

58、门）通行净宽均不小于0.80m。3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。 （10 ）室内装修1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色

59、与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m 以上的贮藏空间。（11） 建筑设备与室内设施1、公寓楼与活动中心均安装降温设备，并设置热水供应设备。2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室为主，少量安排二人居室。老年公寓楼居室之间进行良

60、好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。2、 建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。4、 起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.801.00m。5、起居室、卧室设闭路电视插孔。6、厨房设燃气泄漏报警装置。7、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.001.20m。8、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按

61、扭。9、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。5.5建筑结构设计5.5.1 主要依据1）岩土工程详细勘察报告；2）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；3）建筑结构荷载规范GB50009-2001；4）建筑地基基础设计规范GB50007-2001；5）混凝土结构设计规范GB50010-2002；6）砌体结构设计规范GB50003-2001；7）建筑抗震设计规范GB50011-2001；8）建筑设计防火规范（GBJ1687）；9）城市居住区规划设计规范；10）住宅设计规范；11）高层民用建筑设计防火规范；12）住宅建筑设计标准；13）现行有关专业设计规范、规定等。5.

62、5.2 结构材料1、地震设计及荷载取值抗震设防烈度：6度抗震等级：二级楼面均布活荷载：1.5KN/挑出阳台：2.5KN/设备用户及附属用房按需要取值。2、结构材料砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25C35。钢筋：级钢fy=210KN/m2。 级钢fy=310KN/m2。级钢fy=400KN/m2墙体：砖混结构0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。第六章 公用配套设施6.1 给排水6.1.1给水设计1、 设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003；建筑设计防火规范GBJ16-87（2001版）。室内给水设计规范（GBJ1386）。2、设计原则根据项目区全部建筑物规划设计，合理分布项目区供水，在满足用水点用水量、水压的要求及