沙河子市场调查报告样本

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1、沙河子市场调查报告针对拟建比亚迪生活服务中心商业广场，在经营中如何定位、招商，晨光置业公司于2010年10月28日-29日通过实地走访、资料查询的手段，对沙河子镇及比亚迪工业区的消费现状、商业现状等情况进行了调查了解，并进行了简单分析。现就具体情况报告如下：一、沙河子概况:沙河子镇地处城东10公里处，312国道和西合铁路穿境而过。全镇管辖24个村委会，2一三个村民小组，7295户居民，26739人，镇上较大企业单位有商洛火车站、商洛炼锌厂、商山水泥有限公司、比亚迪工业园.村镇居民主要以外出打工、农特产、药材销售、经营小生意等为收入来源，2009年农民人均纯收入3073元，各厂矿单位人员以工资收

2、入为主体，年收入在一五000-30000左右。沙河子镇交易以集贸形式为主，街上有服饰鞋帽类固定商户12家，遇集摊点30-40家，年销量98万元；有粮油蔬菜类固定商户6家，遇集摊点30-40家（果蔬为主），年销量346.5万元；有百货烟酒类固定商户20家，年销量202.5万元；有餐饮类固定商户4家，遇集摊点12-一五家，年销量97万元；有五金建材类固定商户12家，年销量1498万元；有其他类（维修、理发、诊所等）固定商户19家，年销量1一三.1万元。市场整体消费档次偏低，建材、基础生活消费品相对活跃，大宗及高端消费基本都进入市区。二、 消费者状况沙河子区域消费者可分为三类：工矿企业行政事业单位类

3、、镇上居民类、乡下赶集农民类，各类有不同的消费特点和消费流向，属地消费量均较小。各类消费群概况表现如下：（一）、工矿企业行政事业单位类: 1、比亚迪调查基本情况如下：比亚迪现有员工3000多人，管理人员大部分从外地调入，员工以本地人为主。一般员工工资一三002300元/月 ，管理员工收入较高。厂内实施封闭式管理，工作人员在上下班期间凭厂牌出入。内设有员工超市、农民工商店两家。员工超市大概占用面积80平方，里面配有简单的生活日用品、衣服、百货。但据比亚迪员工透露，大部分物品均高出外面市场价12元左右，可以刷卡，也可以现金付账。农民工商店面积大概有20多个平方，主要经营低档烟酒和生活小用品，也带有

4、衣服、袜子等低档服饰。有食堂，分员工餐和领导餐，员工餐每顿2元，领导餐为每顿4元。另外，比亚迪场内配有娱乐台球室、电视室、和相关的运动设实。厂内有班车定点接送员工，大多生活消费在市区里。2、冶炼厂、水泥厂、政府单位，收入在一八003000元，所有员工均为本地员工，且居家均在城里，上班在单位，生活在家。厂内均有简单的生活配套，有上下班专车，属地消费很少，仅限在当地购买一些当地土产品。（二）镇上居民类：整体消费水平较低，基本生活消费在镇上，农资、基础建材类消费在镇上，其他消费在市区里，（三）乡下赶集农民类：消费水平低，日常消费简单，为基础生活保障标准，主体消费在镇上，日常通过出售自己农产品，换购生

5、活用品的赶集方式实现消费。三、商业状况；沙河子镇交易以集贸形式为主实现，街上有服饰鞋帽类固定商户12家，遇集摊点30-40家，年销量98万元，占调查总销量4%，占调查总销量一五%，占调查总销量9%；有餐饮类固定商户4家，遇集摊点12-一五家，年销量97万元，占调查总销量4%；有五金建材类固定商户12家，年销量1498万元，占调查总销量64%；有其他类（维修、理发、诊所等）固占调查总销量5%。（详见附表）沙河子各类商业调查汇总表类别数量年营业额占总额比面积占总面积比平均租金备注服饰类129800004%43510%一三元/月含摊点40粮油果蔬63465000一五%3909%9元/月含摊点40百货

6、类2020250009%91421%10元/月餐饮类49700004%99023%一五元/月含摊点一五五金建材121498000064%85020%一五元/月其他类191一三10005%69016%一八元/月合计73235510004269四、 市场状况分析 消费者情况分析：各类消费者表现为主体优势的厂矿单位消费不再当地实现，乡镇人群仅在当地实现基础消费，乡主体消费在乡镇，但消费档次和量极差。产生原因：1、厂矿优势消费群体在单位内的生活配套机构能实现基本生活消费；2、职工收入水平有限中高档消费能力差；3、以冶炼厂为代表的单位职工住家在城里，消费不在厂周围产生；4、沙河子镇没有可供消费者实现消费

7、的商业，仅为基础低档主体商业；5、沙河子距城区较近，到城区消费十分方便，且城内选择余地大，人们习惯到城里消费；6、乡镇优势的年轻消费群体外出务工，使消费能力不能提升，后劲不足。现有商业状况分析：商业均为低档基础消费供应，基础的建材五金是主力销量，占大半市场份额，其次是粮油基础类占生活类三分之一比例，其他各类商业均实现销售较差，消费结构较为落后。形成的原因：1、消费购买力差、购买到城的习惯；2、没有特色龙头商业引导，没有培育成型的消费目的地；3、经济基础较差；4、人气不足。五、亚迪生活服务中心商业广场拟建优略势分析：优势：1、政府支持；2、沙河子拟定为省级发展重点镇，有良好的发展预期；3、市场建

8、设规模较大、设计配套先进，环境较好，利于发展。劣势：1、市场基础差，结构层次低； 2、目前消费人群不足。机遇：城市发展,框架拉大,比亚迪扩建、商丹工业园建设是直接机遇，沙河子重店镇建设在即，良好的发展预期是最大的发展机遇。结论：1、沙河子市场人气不足，近期拟建10000平米的中高端消费商业服务广场前景良好。但目前要走高端市场的路子不太现实，应循序渐进，逐步拉高。2、采取将沙河子镇周围现有各业态进行整合提升，进入市场形成综合经营业态，融建材、餐饮娱乐、百货、休闲服务、通讯、金融于一体，先成商再调整。、租金不宜高，应在20元/月以内把握。六、后期经营操作建议方案定位：以沙河子现有商业业态为基础，整

9、合集中经营，形成适应该区域市场的综合商业中心市场。市场名建议：商丹商业广场区域划分：一层：沿走廊和外围间隔商铺作为建材五金类，16-20户，西侧招一家中档以上酒店，正门招一家超市，和一家银行。 二层：沿走廊内侧商铺作为品牌服装店类和外围商铺作为服饰百货类，西侧到正门作为一个服饰综合商场。三层：走廊东侧铺位作为特色餐饮店，北走廊内外侧作为美发服务类，前厅部分作为家电家饰类区域，多功能厅部分作为网吧、游戏、棋牌类休闲。（详见平面图）租金：据沙河子租金调查，实际租金水平在10元20元之间，新建市场前期要优惠吸收商户，租金水平应略低于目前租金水平，一层不高20元，二层不高一五元，三层不高于10元，可根

10、据业态调整。为了保证招商成功，建议给入驻商户2个月免费装修期，4个月免租期。 工作人员配置：招商管理人员定为10名较为合适。具体工作分配如下： 经理（1名）：负责统管全局。 招商员（1-3名）：由经理安排具体招商工作（阶段性增减 ）商管员(3名)招商人员负责招商工作 水电工（2名）负责水电正常运作 保安员（4名）安全保卫 文 员 （1名） 日常事务管理 可操作租售方式： 1、逐年递增出租； 2、短期3-5年一次均价出租； 3、20-30年相对长期买断使用权； 4、产权一次出让，。 第1、2方式优点是后期收益可提升，项目后期用途可灵活调整，缺点是收益缓慢；第3方式优点是一次回收并快速收益，缺点是

11、20年不能灵活开发，且当前市场情况预期价难以实现买断；第4方式钢结构房非永久建筑不好操作，当下环境售价不会理想。运营效益分析： 预期收入：据当前租赁形式，定三种方案，分别收益为：第一方案 (五年递增)五年能实现收益930万元，第二方案 （五年均价）五年能实现收益991万元，第三方案（20年买断）一次收益3676万元。 第一方案 五年递增层数面积第一年第二年第三年第四年第五年合计备注租价收入租价收入租价收入租价收入租价收入一层30041761281619684912207209602382910424865一五23712944二层3004一三468624一五5407201761281619684

12、912217570083064080三层300410360480124325761450467216576768一八6488642523360合计901214419201658208一八38448209078422710249300384第二方案 五年均价层数面积租价第一年收入第二年收入第三年收入第四年收入第五年收入合计备注一层3004207209607209607209607209607209603604800二层3004176128166128166128166128166128163064080三层3004一五5407205407205407205407205407202703600合计

13、9012一八74496一八74496一八74496一八74496一八744969372480第三方案 20年买断层数面积买断价买断金额月平均单价备注一层30044800元/1441920020元/ 一次买断资金回收快，回收资金的投资收益就可以抵顶每年租金收益，按年8%的收益计算，年收益可达294万元。二层30044080元/1225632017元/三层30043360元/1009344014元/合计901236768960 预期成本：（按第一年成本测算，下表为一年运营成本）预期成本测算成本类别成本项单位成本需用量合计金额备注人员成本负责人24000124000水电工19200238400会计8

14、001800兼职出纳16800116800管理员16800233600保洁9600438400保安10800664800合计9800017216800按年10%递增办公费一八000电话费5000招待费一五000修缮费5108005元/劳保费200173400广告费一五0000其他费用20000税金按10%税率计算140000按收入逐年递增合计568200按出租预期收益：收益测算参照上面租金收入，运营成本计算。五年后按常规租金逐年递增5%核算；成本据工资水平年上涨6%-一五%和税金随租金收入增加同比上涨10%-一五%，其他类按每年随物价等因素上涨3%-5%因素，折合年成本按递增8%核算得出收益额

15、。按此测算20年，总收入：，总运营成本：2600万元，总收益：3475.4万元。按此基数计算收回投资3000万元需要一八年（第一八年累计收益3025.9万），后期为净收益期。出租方案收益预期年份12345合计收入14419201658208一八38448209078422710249300384成本5682006一三6566627487一五7687730303333403收益87372010445521175700一三7501614979945966981年份678910收入23845752503804262899427604442898466一三176283成本834872901662973

16、79510516991一三58344897862收益一五4970316021421655199170874517626328278421年份1112一三14一五收入3043389319555933553373523104369925916816647成本1226701一三248371430824一五4529016689一三7196566收益一八16688 一八70722 19245一三 19778一三 2030345 9620081 年份16 17 一八 19 20 收入3884222 4078433 4282354 4496472 4721296 21462777 成本一八02426 194

17、6621 2102350 2270538 2452一八1 10574117 收益2081795 2一三一八12 2一八0004 2225934 2269114 10888660 总计收入60756092 总成本26001948 总收益34754143 推广宣传建议： 1、建议在市场前边做以大型广告牌进行招商宣传2、 印制4开招商单页进行派发宣传。3、 在市区到比亚迪厂区沿国道多布置宣传载体进行集中大量炒作宣传，操作进程安排计划：按施工现场进度安排确定，最好做到市场内装和外装同步。招商准备工作1、 广告设计2、 宣传单页设计3、 招商区域划分平面图4、 出租价格表及优惠方案5、 租赁协议6、 市场管理办法(包括水电管理、消防安全管理、卫生管理) 晨光置业运营部 2010年11月3日4.25.202215:5415:54:1922.4.253时54分3时54分19秒4月. 25, 2225 四月 20223:54:19 下午15:54:192022年4月25日星期一15:54:19