江西省泰和县友谊广场房地产开发项目可行性研究报告

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1、泰和县友谊广场房地产开发项目可行性研究报告江西省泰和县友谊广场房地产开发项目可行性研究报告某某省设计院二OO八年七月目 录第一章 总 论（1）第二章 项目建设必要性与可行性（4）第三章 项目市场调查分析（10）第四章 场址主要建设条件（32）第五章 工程设计方案（34）第六章 节能与节水（47）第七章 环境影响评价（49）第八章 组织机构与人力资源配置（53）第九章 质量保证体系及工程招投标方案（56）第十章 项目实施进度（59）第十一章 投资估算与资金筹措（60）第十二章 财务评价（63）第十三章 社会评价（68）第十四章 风险分析（70）第十五章 可行性研究结论（74）附件及附图2第一章

2、总 论第一节 项目概况一、项目名称：泰和县友谊广场房地产开发项目二、建设单位：江西某某实业有限公司三、法人代表：刘某某江西某某实业有限公司注册资金200万美元，具有房地产开发二级资质，是江西省最具实力的台资投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务，2002年被评为“江西省先进房地产开发企业”。四、建设地址：泰和县工农兵大道五、建设性质：新建六、建设规模：总建筑面积：66780m2，其中：住宅共364户38902.90m2、商业建筑面积19636.05m2、地下车库建筑面积4686.85m2、架空层建筑面积3553.9m2（其中：会所及物业办公建筑面积645.17m2）。七

3、、建设期限：2008年10月2010年10月八、主要技术经济指标1、总用地面积：8068.12m22、总建筑面积：66780m23、容积率：7.26 4、绿地率：35.12%5、估算投资总额为9644.49万元，其中其中开发建设投资8538.97万元，期间费用1105.52万元。6、资金来源：资本金自筹3700万元，占38.36；申请银行贷款4000万元，占41.47；其余为售房收入1944.49万元，占20.16。7、销售净收入：14076.81万元 8、利润总额：3779.88万元 9、总投资利税率：39.19%10、所得税：1247.36万元11、净利润：2532.52万元 12、总投资

4、利润率：26.26% 13、资本金收益率：68.4514、盈亏平衡点：68.51%15、财务内部收益率：51.10 %Ic=15%16、财务净现值：1451.29万元0（Ic=15%时） 17、投资回收期：2.09年18、贷款偿还期：2年19、偿债备付率：2.81第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）2、泰和县国民经济和社会发展“十一五”规划3、中华人民共和国城市规划法4、城市居住区规划设计规范（GB5018093）5、江西省城市规划管理技术导则6、泰和县县城总体规划设计方案（19992020）7、江西某某友谊广场建筑

5、规划设计方案8、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数9、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范10、建设单位提供的有关资料二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设泰和县友谊广场项目可以达到下述目的：1、符合泰和县县城总体规划（19992020），有利于泰和县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。2、本项目将建成泰和县的商业航母，为泰和县城镇居

6、民提供一处独特的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第二章 项目建设必要性与可行性第一节 项目背景一、泰和县概况泰和县古称西昌，建县至今已有1800年历史，自古享有“声名文物之邦”的美誉，并以“地产嘉禾，和气所生”而得县名。泰和县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20综合改革试点县之一，也是江西省唯一的县域经济改革与发展试点县。泰和县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口51.6

7、6万人，2005年末县城人口11.28万人，其中非农业人口9.75万人；县城涵盖3个建制镇（澄江镇、上田镇、文田镇），在江西省是比较少见的。泰和县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉之间。地理座标：北纬26272659，东径1141711520。东西最长处105km，南北最宽处57km，县域面积2665.41km2。县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与东北连接吉安，京九铁路、105国道、赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速公路与赣粤高速公路某某接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于泰和县禾水镇，距县城10km，赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有“

8、咽喉荆广，唇齿淮浙”之称。县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江的西岸，历来为全县的政治、经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市260km，至吉安市42km。二、某某国民经济概况生产总值：全县生产总值由2000年的21.56亿元增加到2005年的37.11亿元，增长72.1%，年均增长11.47%，三次产业结构由2000年的43.1:30.2:26.7调整到32.79:38.16:29.05，工业成为推动经济快速增长的主导力量。财政总收入：由2000年的1.114亿元增加到2.307亿元，增长107.1%，年均增长15.05%；地方财政收入由2000年的9205万元增加到

9、1.717亿元，增长86.5%，年均增长13.28%。规模工业增加值：全县辖区内2005年规模工业企业完成工业增加值3.53亿元、利税总额5799万元，分别是2000年的1.96倍和1.77倍，年均增长分别为19.2%、15.4%。利用外（内）资：2005年实际利用外资2319万美元，比2000年增加1711万美元，年均增长30.7%；实际利用内资12.6亿元，比2000年增加11.8亿元，年均增长74.2%。固定资产投资：“十五”期间，累计完成固定资产投资50.53亿元，比“九五”期间增加36.07亿元，增长249.4%，年均增长49.88%。人均可支配收入：2005年城镇居民人均可支配收入

10、达7271.5元，农民人均纯收入达3748元，分别比2000年增加2612元和1213元，年均增长8.1%和12.2%。人均住房面积：城乡居民人均住房面积分别达到21平方米和24平方米，五年分别增加9平方米和7.5平方米，年均增长分别为15%、9.1%。城市化建设：“十五”期间新增城市道路350.5万平方米，新增园林绿地面积141.4万平方米。2005年全县城市化率达31.5%，比2000年提高4个百分点，年均增长2.91%。由此可见，作为吉安市中南部的人口、经济大县，泰和县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好

11、的基础；加之近几年来泰和县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第二节 项目建设的必要性一、是拉动内需、落实吉安市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。泰和县国民经济和社会发展“十一五”规划的经济增长目标如下：生产总值：到2010年，全县生产总值达65.4亿元，年均增长12%，经济结构进一步优化，三次产业结构2005年的32

12、.79:38.16:29.05调整到22.17:47.46:30.37。财政总收入：到2010年，财政总收入由2005年的2.307亿元增加到5.059亿元，地方财政收入由2005年的1.717亿元增加到3.379亿元，年均增长17%和14.5%。利用外资：到2010年，实际利用外资由2005年的2319万美元增加到4870万美元，年均增长16%。固定资产投资：力争到2010年，固定资产投资由2005年的13.1亿元增加到32.35亿元，年均增长20%。人均可支配收入：到2010年，城镇居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增长10%。农民人均纯收入：到2010年，农民

13、人均纯收入由由2005年的3748元增加到5380元，年均增长7.5%。房地产是一个非常本地化的行业，房地产的价格跟一个地方的经济增长一定是挂钩的，两个是没有办法分开发展的。泰和县作为吉安市中南部的相对发达县市，这为房地产开发商创造很多的机会。“十一五”期间，GDP年均增长11%以上，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.11.2亿元，能有效地促进泰和县的经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目的建设，将会带动泰和县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助

14、动器。二、是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，泰和县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。友谊广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升泰和县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全；同时，一至三层的商业将成为泰和县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个泰和县的人气将起到一定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动泰和县房

15、地产开发的蓬勃健康发展；而且本项目为泰和县的第一栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。三、泰和县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。“九五”、“十五”期间，泰和县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为泰和县域经济的支柱产业之一。可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前泰和县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层、小高层住宅尚属空白；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。泰和县友谊广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时

16、大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。四、是城镇化发展的需要泰和县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口51.66万人，2005年末县城人口11.28万人，其中非农业人口9.75万人；到2010年，泰和县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到15.55万人，全县城镇化率由2005年的31.5%提高到38%，年均增长4.12%。本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的的基础条件。第三节 项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；2、

17、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十一五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来泰和县城三五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。“十五”期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长43.82%，说明宏观调控并未严重影响泰

18、和县房地产市场。预测未来泰和县城三五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对泰和县房地产市场未来发展均有一定程度影响。国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。泰和县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、

19、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。三、某某友谊广场项目已经具备开发的条件，前景较好。本项目的建筑规划设计已经泰和县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。项目一至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的开发建设具有很

20、好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的泰和县友谊广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是泰和县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。第三章 项目市场调查分析第一节 项目周边环境分析一、项目地理位置分析本项目位于泰和县工农兵大道、山谷路、中山路及解放路交界处，东接某某人民广场、博物馆，西临邮政局、电信宾馆，南抵某某花园、美食街、河畔小吃城，北达汽车总站、火车站，是城市的政治、经济、文化中心。友谊广场坐拥都市的繁华，

21、为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。二、项目周边配套设施现状1、医疗配套设施：泰和县人民医院、泰和县中医院距本项目均在400m路程以内。2、学校、教育：泰和县中、试验小学位于东面工农兵大道上，距本项目约300m。3、自然景观、人文景观：本项目往东面约50m为泰和县的中心广场，泰和县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人

22、居环境和工作环境。第二节 市场供需分析一、泰和县房地产发展情况分析（一）泰和县房地产发展概况随着泰和县社会经济逐步发展，为使某某崛起于大吉安“银三角”城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来泰和县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，泰和县城区的房价也逐年上升。2000年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在600元/以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价），2000年商品

23、住房为550元/ ，2001年为620元/ ，2002年为650元/ ，2003年为780元/ ，2004年为920元/ ，2005年上半年为1100元/ ，下半年达到1200元/ ；2006年6月底均价达到1235元/ ，今年7月底均价达到1270元/ ,在吉安市的县城中价格最高；部分“黄金”地段的均价达到了1300元/ 。至2006年6月，多层最高价格1530元/ ，实际成交价1468元/ ；至2006年7月，多层最高价格1580元/ ，实际成交价1498元/ 。20012005年泰和县房地产开发指标统计调整表年份投资（万元）开工（万m2）竣工（万m2）销售面积（万m2）2000年1550

24、3.23.12.12001年17605.123.24.52002年30728.35.127.42003年539511.478.311.42004年802911.4111.47142005年855811.2811.4114.3合计（不含2000年）2681447.5839.551.6资料来源：泰和县房管局1、房地产业投资额稳步增长“十五”期间泰和县房地产累计投资达到26814万元，五年增长率分别为13.55%、74.55%、75.62%、48.82%、6.59%，投资规模年平均增长率43.82%。房地产业在国家宏观调控政策的引导下，2005年投资规模增幅较2004年有所放缓，但投资总量仍增加了5

25、29万元。全年投资规模占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。“十五”期间房地产投资增长率2、需求基本平衡，市场发展相对稳健“十五”期间泰和县商品房销售面积累计51.6万平方米，商品房开工面积累计47.58万平方米，商品房竣工面积累计39.5万平方米。 “十五”期间商品房开工、竣工、销售面积增长表（二）20012005年泰和县商品房审批统计泰和县2001年度商品房审批统计表序号建设项目建设单位建设地点审批时间层次面积（m2）1恒艺花园某某恒基建设实业有限公司山谷路元、5八层6260.00 2某某商城腾达房地产开发有限公司县城农贸市场元、16七

26、层23000.00 3天弘商贸市场E栋江西天弘实业发展有限公司工农兵大道2、8八层8489.91 4天弘商贸市场D栋江西天弘实业发展有限公司2、8六层2990.66 5天弘商场A、B栋江西天弘实业发展有限公司2、8五层3000.00 6门面商住楼江西南昌实业有限公司泰和县粮油副食品公司下解放路4、11六层2400.00 7综合楼泰兴公司中山路4、30五层886.00 8南天大厦深圳春庚公司某某分公司解放路5、25六层4100.00 9广场大厦西昌实业发展有限公司工农兵大道8、16六层1600.00 10胜利大厦江西国泰房地产开发公司某某分公司胜利路10、9六层1800.00 11泰豪商城福建省

27、福清市宏信房地产开发公司某某分公司工农兵大道11、7六层19800.00 12农资大厦丰城九九房地产开发公司某某分公司中山路11、12六层4560.00 13昌盛大楼江西西昌实业有限公司下解放路12、20 六层4200.00 合 计83086.57 泰和县2002年度商品房审批统计表序号建设单位项目名称批准时间建筑面积（m2）总造价 (万元)1华建置业有限公司华胜楼2002.1.101152302西昌实业发展有限公司华盛大厦2002.1.221900683江西亿泰置业有限公司江南大市场A22002.1.302592974江西亿泰置业有限公司江南大市场A10、A11、A122002.1.3025

28、92975江西亿泰置业有限公司A1栋2002.1.3053812026江西亿泰置业有限公司江南大市场A92002.1.3035911357江西亿泰置业有限公司江南大市场A4A82002.1.302517958江西亿泰置业有限公司江南大市场A13A152002.1.30136851.59某某实业有限公司某某花园新城2002.1.301214043810南昌荣昌商品房开发公司荣泰福邸2002.2.626009011江西胜康置业有限公司升泰花园2002.5.24408013812江西丰泽房地产开发有限公司新华大厦2002.5.30900032013江西新华房地产有限责任公司农贸市场A栋2002.6.

29、1732008014江西国泰房地产开发有限公司南方大厦2002.7.2210071.615江西某某实业有限公司某某花园别墅（38栋）2002.7.301080038016江西新都置业有限公司江南大市场A3A、A3B2002.9.23561721017某某金龙房地产有限公司佳宝花园2002.10.8480018018江西优氏实业有限公司某某分公司农机市场2002.12.3400016019某某新纪元实业有限公司广场花园2002.12.20410017020江西欣诚实业有限公司某某爱国房地产开发公司城东市场B栋、C1栋2002.12.236100244合 计896303257.1泰和县2003年度

30、商品房审批统计表序号建设单位项目名称层次建筑面积（m2）总造价 (万元)批准时间1华建置业有限公司澄江企业大楼六34001302003.元.242江西某某实业有限公司澄江河改造饮食街三143894802003.4.283江西欣诚实业有限公司某某爱国房地产开发公司城东市场A栋六60002182003.4.284江西富瑞房地产开发公司富瑞花园六5300020002003.7.265腾达房地产开发有限公司摩托车城二期五4000175.22003.10.106泰和县房管局西昌楼七4310169.22003.11.37吉水文水房地产开发有限公司工行东风分理处商住楼六137054.42003.11.108

31、吉水文水房地产开发有限公司工行澄江储蓄所商住楼六800322003.11.10合 计872693258.8泰和县2004年度商品房审批统计表序号建设单位工程名称层次/结构建筑面积（m2）工程造价（万元）审批日期1江西万丰房地产开发公司某某商贸城A、B、C、D六层/框混48148.2519002004.012江西万丰房地产开发公司某某商贸城E、F六层/框混31875.8412752004.013泰和县人民武装部商住楼六层/框混28001202004.024华建置业有限公司云天公寓六层/砖混2480942004.035某某房地产开发公司昌泰安置大楼六层/砖混2324882004.066泰和县房改办

32、君悦花园六层/砖混75002852004.077吉安泰然汽运公司住宅楼六层/框混73683002004.078吉安庐陵房地产开发公司建筑公司安置楼七层/砖混39141602004.089吉安庐陵房地产开发公司烟草公司安置楼七层/砖混27421102004.0810爱国房地产开发公司文苑公寓六层/框混228890.222004.1111江西玉泰房地产开发公司静雅花园六层/砖混75002852004.12合 计118940.094707.22泰和县2005年度商品房审批统计表序号建设单位工程名称层次/结构建筑面积（m2）工程造价（万元）审批日期1荣昌开发公司荣昌二期六层/砖混37001402005

33、.12江西粤泰房地产开发公司粤泰园1#楼六层/框混66502662005.23江西粤泰房地产开发公司粤泰园2#楼六层/框混66502662005.24江西粤泰房地产开发公司粤泰园3#楼六层/框混38701552005.25吉安庐陵房地产开发公司安置楼A栋四层/砖混1453612005.46江西富瑞房地产开发公司富瑞花园二期六层/框混8154036692005.57某某大自然供销有限责任公司供销大楼七层/框混83004022005.88南门村委会云天花园六层/砖混7945317.82005.99江西某某实业有限公司某某花园二期七层/砖混8927401.722005.10 合 计129035567

34、8.52（三）审批统计表分析（以2000年为基数）审批统计表分析结论：从审批建筑面积来看，20012005年审批建筑面积分别为8.3、8.96、8.73、11.9、12.9万平方米，2003年稍有下降，降幅为2.0%，20032005年审批建筑面积逐年增加。2003年审批建筑面积下降的原因是因为2003年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。（四）土地供应分析泰和县城经营性土地实际供应量：2003年132.65亩、2004年248.59亩、2005年491.90亩，2006年计划供应260亩。存量土地（据不完全统计）供应量：澄江大道项目约200亩、原文田开发区约180亩、其它存量

35、土地200亩以内。泰和县城人口众多，进城人口每年约1.21.5万人，购房需求比较旺盛。近几年泰和县城土地供应相对较少、基本处于准饥饿状态，泰和县土地储备中心并未储备大量土地。因此今后三年内泰和县城经营性土地过量供应的可能性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加300500亩土地供应也完全可以消化。二、2005年2006年上半年泰和县房地产市场分析2005年是某某房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；2005年国家一系列宏观调控政策的出台对某某房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况

36、来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。从泰和县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看： 1、住宅方面存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。2、商铺方面存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主。86泰和县在建（在售）商品房调查统计表 06年7月20日楼盘名称地 址开工时间占地规模（亩）总建筑面积(万m2)总套数（套）售价（元/m2）销售情况（%）工程

37、进度（%）主要房型付款方式优惠政策物业管理楼盘特点：立面风格特点、房型特点、总平面特点、环境特点（有无水景）住宅店面车库自管聘请品牌某某商贸城工农兵大道1292号03.124581000（店铺600，住宅400）11004500未定店铺16住宅95现房2/2、2/3、2/4一次性96折、按揭98折0.2元/ m2框架结构、5.4m超大层高、有室外观光自动扶梯、内设购物步行街、全通透式无框玻璃门。新财富花园工农兵大道171号06.121.63.4（商铺0.4、住宅3）276（商铺42、住宅234）14581160500013388007.7交房2/3、2/2、复式一次性96折、分期97折按揭98

38、折0.3元/ m2一般粤泰园工农兵大道228号05.21.7169（商铺59、住宅110）1238988300095现房2/2、2/3、2/4没有优惠0.2元/ m2南门花苑中山路南段某某花园南侧06.42.20.76013981318未定50301/1、2/2、2/3一次性98折3栋连排、立面一般富瑞城市花园2期澄江大道05.5688.1564012503000115690902/2、2/3、2/4一次性97折、按揭99折0.3元/ m2超大阳光阳台、凸窗、落地窗、管道井设计管线不外露、两进式双卫生间、绿地率39%、小区配套设施好。云天花园解放路05.90.791200120050802/3

39、、2/2、2/4、复式一次性97折0.2元/ m21、价格水平2005年末泰和县商品房销售均价1200元/平方米，同比上涨30%，从住宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整泰和县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃销量上升，春节期间到达高潮。2、投资规模2005年投资规模8558万元，增幅较2004年虽然有所放缓，但投资总量占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。3、热点户型通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在泰和县市场对两房、三房的需求是最大的，两房、三房的比例占到了总和的75%，另外

40、四房也占有一定的比例8%，别墅及其它房型占17%（见下表）。目前市场上对小户型的需求也较大，而且比例相对较高，两房的需求比例占28%。经过调研与客户深度调研发现，目前某某市场对80130平方米的两房、三房小面积户型的需求很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，因为市场的变化动量是非常大的。4、消费群体通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。 住房消费群体 住房消费市场富人、高收入者 别墅、高档公寓稍高收入者 商品房中、低收入者 经济适用房二手房最低收入者 政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消费结构示意图）5、分析结论（1

41、）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。（2）2005年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，泰和县并未受到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明泰和县房地产发展具备坚实基础。（3）泰和县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。（4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍

42、然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。（5）近三年市场需求基本平衡，2005年房产出现热销。市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。（6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。（7）目前泰和县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场趋好。三、市场需求分析建设小康某

43、某，逐步使泰和县城发展成为赣中南地区的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成面积的扩展，2010年初步形成15.55万人口规模的文明卫生城镇，给泰和县房地产业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，泰和县城区现有人口11.28万（含外来务工人口），总户数3.22万户，现有存量住房129.72万m2，人均居住面积11.5 m2、建筑面积约17.69 m2，其中有近2.8万户购买了房改房（含集资房、安置房）、有2000户建有私房。如果按人均建筑面积25m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积82.46万m2。2、近几年旧城改造房屋拆迁情况2001年至2

44、004年，泰和县县城累计拆迁房屋面积30.22万m2（2001年2.97万m2，2002年5.60万m2，2003年8.71万m2，2004年12.94万m2），累计完成拆迁住户2300余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。2004年泰和县续建面积27.91万m2，新开工面积16.5万m2，拆迁面积12.94万m2，新增拆迁户近千户。如果要安置2004年的拆迁户，按户均70 m2计算，需住房面积7万m2，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积16.1万m2。3、城区新增人口住房需求据初步分析，泰和县城区5年时间要达到15.55万人口规模，比现有城区

45、人口要增加4.27万人，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积25 m2计算，需增加住房面积约106.75万m2。根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，泰和县城区住房需求总量约205.31万m2，平均每年需求41万m2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。4、分析结论从上述分析看，泰和县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求41万m2供需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔，未来五年泰和县城区的房地产市场仍然处于活跃期，房

46、地产开发的市场前景广阔。从长期角度看，泰和县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势。根据泰和县国民经济与社会发展第十个五年计划执行情况和“十一五”计划（草案）提出的城市化进程加快的目标，初步建成文明卫生城镇，城区人口达到15.55万人左右，到2010年城镇化水平达到38%左右，城镇居民人均住宅建筑面积达到30m2的目标（小康标准），而目前城镇人均居住面积不足18m2，因此，将导致需求强劲、持久地推动房价的总趋势长期上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变泰和县城区房价总趋势的长期上升。对于泰和县城区房价上

47、涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保障房地产行业的平稳健康发展。主要的措施有三方面：一是积极调整供应结构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实施对房价的调控，比如土地供给数量、减少私房的建设和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧等等。从现在起到2010年的四、五年中，泰和县城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。 “十五”期间，泰和县城区商品房价格年涨幅在10左右。到

48、“十一五”期间末即2010年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下： 第一实现小康目标，泰和县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住房居住面积不足18m2。人均居住面积要达到30m2的小康目标，还要走相当长一段路程。第二城市化的进程也直接拉动房地产开发。泰和县2005年的城市化水平仅为21.12，2010年要达到38。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。 第四市场化、

49、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，泰和县城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。第三节 项目的SWOT分析一、竞争项目分析1、某某商贸城物业名称某某商贸城位置泰和县工农兵大道1292号开发商江西省万丰房地产开发有限公司物业管理自管占地面积3万m2建筑面积8万m2开工时间03年12月容积率2.67入伙时间现房销售总户数1000户主打户型2/2、2/3、2/4物业管理费0.2元/月总套数总1000、其中

50、店铺600、住宅400销售状况住宅95%、商铺16%住宅均价1100（元/m2）商铺均价4500（元/m2）自身配套15m超宽景观街面、1600主题喷泉广场、集娱乐、购物、休闲一体的大型商业街客户群体私营业主、外地来泰经商人士及周边商业业主等2、富瑞城市花园二期物业名称富瑞城市花园二期位置泰和县澄江大道开发商江西富瑞房地产开发有限公司物业管理公司自管占地面积4.53万建筑面积8.15万开盘时间2005年10月容积率1.80入伙时间2006年9月总户数640户主力户型2/2、2/3物业管理费0.4元/月面积（）99.00、130-140销售周期10个月销售状况销售达90%销售均价1250元/自身

51、配套1、小区红外线防越系统 2、单元可视对讲门 3、背景音乐系统 4、小区电子监控摄像系统客户群体公务员、一般职工、建材市场业主等3、新财富花园物业名称新财富花园位置泰和县工农兵大道171号发展商江西某某新财富房地产开发有限公司物业管理聘请（管理公司未定）占地面积1.44万建筑面积3.4万开盘时间2006年1月容积率2.3入伙时间2007年7月总户数234户主力户型2/2、2/3物业管理费0.3元/月面积（）99-105、130-140销售周期18个月销售均价1300元/销售状况已销售80%客户群体主要为私企业主、个体商户、行政事业单位员工等三、本项目优劣势分析（一）优势（strength）1

52、、地段优势本项目座落在工农兵大道上，往东不足百米是泰和县的城市中心广场和行政中心，是传统的科教文卫中心区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在友谊广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。2、开发商优势 资本运作优势 本项目的开发商某某实业公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，只要完成前期工作就能顺利开工。 成本控制优势 某某实业公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利。 营销策划优

53、势 某某实业公司有一只高水平的专业招商队伍（引进深圳的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。前期项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前10名的大型连锁超市“步步高”（在全国5个省43个地级市有网点、计划今年还要发展30家网点）有了意向性合作协议（入驻地下、底层和二层的超市）；在南昌、吉安、赣州等地同将近60家品牌店洽谈了合作事宜，其中有20家意向性较强。 建筑规划优势 本项目的建筑规划设计方案是由知名的深圳市宗灏建筑师事务所有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可

54、使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目在某某是独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。 功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。首层步行街布置有珠宝、通讯、药品、品牌服饰连锁店等；二层为大型品牌超市；三层为咖啡、茶艺、中西美点等休闲娱乐项目；三楼空中花园布置有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品味。3、楼盘品质优势本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上

55、突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。4、政府支持优势项目建设符合泰和县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。（二）劣势（weakness）1、认知程度不够本项目为泰和县的第一栋高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱。2、营销策划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且某某居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。

56、（三）机会（opportunity）1、购买能力加强随着泰和县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；外来人口（主要指打工、经商人员）逐渐增多，其中相当一部分人都愿意在泰和县城购房置业，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。2、房地产市场发展逐渐成熟泰和县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。3、市场潜力较大比较目前泰和县城其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。（四）威胁（threat）主要威胁来自新国光百货、泰和县城的多层楼盘。四、本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前某某的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位。购买店铺的客户心态：