凤凰山项目开发计划

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1、开远市凤凰山项目开发计划 一、项目分期开发计划凤凰山项目拟作如下分期开发计划，如下图所示： 1、一期位于项目北侧，开发思路主要是以“产品展示、试探市场反应”为主，在保证项目品质并能顺利回笼项目建设资金的前提下，在产品配比方面应以花园洋房（因为它可以实现别墅的某些功能，体现高品质）为主、板式小高层（因为它比别墅类物业类型更容易回笼项目建设资金）为辅，同时少量配给联排别墅、双拼别墅。这样做到既可以用丰富的产品类型来试探市场的反应，以便在项目后期开发中作出相应调整，又可以保证产品能满足市场需求，顺利回笼项目建设资金。 一期的物业类型设置（暂估）：独栋别墅5亩，容积率0.5，建筑面积1667；双拼别墅

2、5亩，容积率0.6，建筑面积2000；联排别墅10亩，容积率0.7，建筑面积4667；花园洋房80亩，容积率1.1，建筑面积58667；板式小高层9亩，容积率5.6，建筑面积33600；商业配套10亩，容积率1.5，建筑面积10000。2、二期地块在一期地块右侧，建设用地面积共约317亩，分为21和22地块。地形地势条件较好，可开发面积较大，有利于作高密度物业类型的开发。由于项目二期的主要目的是健全和完善整个项目的配套设施，因此，商业开发和住宅开发要统筹考虑，用一定量的高品质商业类型来带动同区域的住宅物业。二期的物业类型设置（暂估）：双拼别墅15亩，容积率0.6，建筑面积6000；花园洋房24

3、7亩，容积率1.1，建筑面积181134；板式小高层25亩，容积率5.6，建筑面积93334；商业配套30亩，容积率1.5，建筑面积30000。3、项目三期地块位置于项目地块中部中央景观周围，分为31和32地块。在物业类型上，应根据政策要求和实际的地形地势，综合考虑花园洋房、联排别墅、双拼别墅各种类型，而不应只单纯考虑低密度的开发。这样不仅丰富了产品类型，可以满足不同的市场需求，还可以回笼更多的建设资金，降低项目的开发难度。同时，在做好景观改造和品质提升的前提下，要在适当位置设置社区精品型高端商业业态，营造项目内良好的商业氛围，进而吸引人气，聚集人气。而在整个凤凰山项目中，凤凰楼作为地标性建筑

4、，并且围绕其周边形成了一个中央商业广场。因此，在定位31和32地块的物业类型时，为了避免削弱凤凰楼的核心作用（同时，鉴于凤凰楼是地标建筑，政府可能会对其周边建筑作限高要求），就不应考虑板式小高层，最好以花园洋房、联排别墅、双拼别墅等物业类型为主。三期的物业类型设置（暂估）：别墅类建筑面积占三期规划建筑面积的35%（42亩），容积率0.6，即16800；花园洋房占三期规划建筑的55%（66亩），容积率1.1，即48400；商业配套占三期规划建筑的10%（12亩），容积率1.5，即12000。4、四期位于项目地块的中下部，共分为41、42、43地块，规划建筑面积约为160亩。在41地块中的”凤凰楼

5、商业广场”，不应单纯作为商业开发来考虑，而是应围绕凤凰楼在周边考虑设置一些人无我有、人有我精的物业业态（如国际知名的婴幼儿早教机构、小体量的温泉度假精品酒店等），充分利用凤凰楼这一极具标识性建筑的优势，通过聚集人气来带动凤凰楼周边的商业开发。42地块处于整个项目中较佳位置，视野开阔，景观面较好，比较容易营造低密度、高品质的联排别墅、双拼别墅。43地块由于地处项目内部，视野和景观相对42地块而言，优势不是很突出，因此43地块物业类型应结合项目品质，以回笼资金为目的，建议考虑板式小高层或花园洋房等。四期的物业类型设置（暂估）：别墅类建筑面积占四期规划建筑面积的50%（75亩），容积率0.6，即30

6、000；花园洋房占四期规划建筑的36%（54亩），容积率1.1，即39600；商业配套占四期规划建筑的14%（20亩，扣除凤凰楼占地面积约1亩），容积率1.5，即5600。5、项目五期处于整个项目的南侧，地形地势相对平整，交通通达性较好，但离项目三期较远，商业和配套不完善。整个项目五期地块虽然便于布置高密度的物业类型，但是还是应注重营造它的项目品质，最好以花园洋房为主，在局部区域配置板式小高层或联排别墅。同时，针对项目南端社区商业和配套不是太完善的不足，还应在项目五期地块里设置相应的社区商业和配套，在市场上形成更多的关注焦点，成为人人向往的宜居之地。五期的物业类型设置（暂估）：别墅类建筑面积占

7、五期规划建筑面积的20%（24亩），容积率0.7，即11200；花园洋房占五期规划建筑的55%（66亩），容积率1.1，即48400；板式小高层占五期规划建筑的15%（18亩），容积率5.6，即67200；商业配套占五期规划建筑的10%（12亩），容积率1.5，即12000。6、项目六期所处区域位于项目地形地势、景观视野等最佳处，比较容易营造项目的高品质，并且在后期开发该区域时可以实现较高的经济效益。因此，该区域比较适合在项目后期作双拼别墅这类低密度、高品质物业类型的开发。六期的物业类型设置（暂估）：别墅类建筑面积占六期规划建筑面积的100%（100亩），容积率0.6，即40000。7、项目七

8、期临近开远市城市中央景观大道，在项目各期开发顺利结束后，配合开远市城市开发建设的进程，再作该区域的开发建设，通过设立各汽车品牌4S店的城市展厅、大型餐饮、KTV等商业业态，将进一步丰富项目内涵，提升项目价值，拓展公司和项目的品牌价值空间。七期的物业类型设置（暂估）：物业类型全部为商业，规划建筑面积50亩，容积率1.5，即50000。二、项目投资成本和销售利润估算1、一期建设用地面积109亩，综合容积率1.38，综合开发成本为2.8亿元（按2800元/计）。销售收入：独栋别墅，5500元/1667916.85万元；双拼别墅，5000元/20001100万元；花园洋房，3900元/58667228

9、80万元；板式小高层，3500元/3360011760万元；商业配套，10000元/1000010000万元；合计销售总收入约4.7亿元。到期销售净利润为1.9亿元。2、二期建设用地面积317亩，综合容积率1.47，综合开发成本为5.9亿元（按2800元/计）。销售收入：双拼别墅，5500元/60003300万元；花园洋房，4400元/18113479699万元；板式小高层，3900元/9333436400万元；商业配套，13000元/3000039000万元。合计销售总收入约15.8亿元。到期销售净利润为9.9亿元。3、三期的规划建筑面积约为120亩，综合容积率1.3（暂估），综合开发成本为

10、2.9亿元（按2800元/计）。销售收入：双拼别墅，6000元/1680010080万元；花园洋房，4800元/4840023232万元；商业配套，15000元/1200018000万元；合计销售总收入约5.1亿元。到期销售净利润为2.2亿元。4、四期的规划建筑面积约为150亩，综合容积率1.3（暂估），综合开发成本为3.9亿元（按3000元/计）。销售收入：双拼别墅，7000元/3000021000万元；花园洋房，5200元/3960020592万元；商业配套，60000元/560033600万元；合计销售总收入约7.5亿元。到期销售净利润为3.6亿元。5、五期的规划建筑面积约为120亩，综

11、合容积率1.47，综合开发成本为3.5亿元（按3000元/计）。销售收入：联排别墅，6500元/112007280万元；花园洋房，5600元/4840027104万元；板式小高层，5000元/6720033600万元；商业配套，15000元/1200018000万元；合计销售总收入约8.6亿元。到期销售净利润为5.1亿元。6、六期的规划建筑面积约为100亩，综合容积率0.6，综合开发成本为1.2亿元（按3000元/计）。销售收入：双拼别墅，8500元/400003.4亿元。到期销售净利润为2.2亿元。7、七期的规划建筑面积约为50亩，综合容积率1.5，综合开发成本为1.8亿元（按3500元/计

12、）。销售收入：商业配套，25000元/5000012.5亿元。到期销售净利润为10.7亿元。三、开发时点计划1、按项目工作进度安排，项目一期在910月份开盘销售，至12月31日，完成约40%的销售率，实现销售收入1.88亿元，剩余60%的房源计划在2015年12月底前完成，到期共实现销售利润1.9亿元。2、二期地块中的21地块计划于2015年6、7月份启动开发建设，开发建设周期为2年，至2017年6月份竣工交房。销售周期为2年，2016年1月份开盘销售，至2017底结束；22地块计划于2015年12月启动开发建设，开发建设周期为2年，2017年底竣工交房。2016年6月份开盘销售。销售周期为1

13、.5年，至2017年12月底结束。3、三期开发建设周期为1.5年，从2017年7月开始开发建设，至2018年12月份竣工交房。销售周期为1年，至2018年12月底左右结束。4、四期开发建设周期为1.5年，从2018年7月开始开发建设，至2019年12月底竣工交房。销售周期为1年，从2019年1月开盘销售，至2019年12月底结束。5、五期开发建设周期为1.5年，从2019年7月开始开发建设，至2020年12月底竣工交房。销售周期为1年，从2020年1月开盘销售，至2020年12月底结束。6、六期开发建设周期为1年，从2020年7月开始开发建设，至2021年6月竣工交房。7、七期开发建设周期为1年，从2021年7月开始开发建设，至2022年6月竣工交房。四、总估算凤凰山项目规划建设面积约966亩，从2014年9月开始销售，至2022年6月全部竣工交房，周期8年3个月，开发成本22亿元，销售收入57亿元，销售净利润35.6亿元。