陵水城市候机楼项目立项报告24p

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1、陵水城市候机楼项目立项报告三亚海航地产开发有限公司二一一年十二月十四日目 录第一部分 项目投资立项概况表4第二部分 投资立项报告5一、项目概况5 项目概况6 项目背景6 项目进展情况6 实施意义6二、项目市场分析7 海南房地产市场分析7 陵水县房地产市场分析8 陵水县商业市场分析13 陵水酒店行业调查分析13三、建设内容、规模及设计方案15 建设内容15 规模及设计方案15四、项目定位16 整体形象定位16五、投资估算与资金筹措18 投资估算18 融资方案18六、财务分析19 财务静态数据分析20 财务现金流量分析22七、结论23八、附表24附表 项目投资成本估算表24附表 项目总投资成本预测

2、表24附表 项目投资计划表24附表 项目酒店销售收入及税金预测表24附表 候机楼租金收入及税金预测表24附表 货运物流和仓储区租金收入及税金预测表24附表 商业租金收入及税金预测表24附表 房地产销售进度表24附表 房地产销售收入损益表24附表 资金来源及运用表24附表 项目现金流量表24第一部分 项目投资立项概况表项目拟定名称陵水城市候机楼项目呈报单位三亚海航地产开发有限公司项目需求/用途为落实海航集团决策层领导积极推进城市候机楼的指示，拟在陵水兴建城市候机楼，其中涵盖了候机楼、货运物流和仓储区、酒店、酒店式公寓、商业、地下车库。项目建成后不仅可以提升海航集团的品牌知名度，还可以创造出良好的

3、综合效益。建设方案 （简述）该项目定位为，以机场服务、仓储物流、特色商业、酒店娱乐、会议接待为一体的综合服务型项目。建设规模候机楼5000货运物流、仓储3600酒店30000酒店式公寓72067商业22600地下车库面积41000融资方案（简述）项目总开发成本为48286.43万元，项目建设期为24个月，所需资金来源银行贷款、自有资金和产权式酒店销售，项目拟以“航空物流基地”的名义向农发行融资贷款约21000万元。项目前期购买土地及设计费用投入(即支付土地出让金6025.50万元及设计款等项目前期准备费1112.58万元)，公司拟向三亚凤凰机场进行内部企业拆借。项目选址本项目位于陵水县东环高铁

4、陵水站广场正南面，北至高铁陵水站，南至海南环岛东线高速公路，东至高铁陵水站中心大道，西至翻斗园村。项目类型新建项目项目业主/投资主体由海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司负责投资，三亚海航地产开发有限公司负责项目建设。资金来源自筹、融资。投资估算 （人民币）本项目预计投资总额：48286.43万元。预计工期预计24个月项目收益情况一、酒店 累计营业收入为70396.14万元（经营期按15年进行计算）； 累计利润总额为28764.56万元； 累计税后利润总额为21573.42万元； 税前利润率40.86%； 税后利润率30.65%；二、住宅 销售总收入为61256万元； 累计利润总额为2080

5、3万元； 累计税后利润总额为15602.47万元； 投资收益率70.65%； 税后净收益率52.99%；第二部分 投资立项报告一、项目概况 项目概况1. 项目名称陵水城市候机楼项目2. 项目位置本项目位于陵水县东环高铁陵水站广场正南面，北至高铁陵水站，南至海南环岛东线高速公路，东至高铁陵水站中心大道，西至翻斗园村。陵水动车站候机楼位置动车站大道东线高速公路宗地地位置示意图3. 项目简介地块占地90亩，用途为对外交通用地，使用年限40年。（一期供地76亩，其余14亩因涉及村庄搬迁暂时未能征用完毕） 用地规划指标占地面积60576（90亩）容积率2.2建筑密度15%建筑限高90 m 绿地率50%

6、建设目标拟建成集候机楼、货运物流和仓储区、酒店、酒店式公寓、商业、地下车库于一体的综合服务型项目。 项目背景2010年1月，海航集团与陵水黎族自治县人民政府达成共识，拟在陵水县建设一个机场候机楼，今后游客可在陵水办理登机手续，再到三亚登机。 项目进展情况2010年7月5日陵水县政府2010年第9次常务会议同意县发改委关于城市候机楼项目选址意见。2011年11月9日，陵水县政府再次召开专题会议，落实王雄书记的指示，并要求该项目务必在12月31日前动工建设。目前该项目用地已完成土地评估并为凤凰机场量身订做了招拍挂方案，只待上县政府常务会通过后挂牌公示。 实施意义 战略意义本项目是海航在陵水县土地储

7、备的重要步骤，以本项目为起点，可开展更深层次的合作。 深远的社会效益作为海南本土最大的企业，该项目也展示了海航与陵水县政府的紧密关系，有利于带动陵水经济和社会的大发展，更好地把握海南国际旅游岛建设的战略机遇。 政府大力度支持陵水县委县政府对海航承接该项目充满希望，在各方面对项目的实施给予充分保障。二、项目市场分析 海南房地产市场分析 全省房地产投资大幅增长，地产巨头布局海南岛在城市建设步伐加快，特别是国际旅游岛建设快速推进的带动下，海南房地产开发市场呈快速增长态势。目前，进驻海南旅游地产领域的企业已上百家，投资超过1000亿元。据海南省官方统计，今年上半年海南房地产开发投资已占固定资产总投资4

8、3.8%，上半年房地产开发完成投资287.51亿元，同比增长40.0%，对投资增长的贡献率为48.9%。2. 限购城市房价略降，陵水均价最高一批极具竞争力的外地房地产大鳄进入二级市场，大项目对房地产开发投资增长拉动较大。受国家宏观调控及限购政策的影响，今年来海口市和三亚市的房地产价格稳中有降，但三亚东部地区的陵水、文昌、万宁、琼海和海口周边的澄迈、临高、儋州、定安等没有实施限购令的区域“因祸得福”，房价有所上涨。据统计，今年8月份海口平均房价为7053元/，三亚平均房价为19080元/，陵水均价为36432元/。 陵水县房地产市场分析 陵水县概况陵水地处海南东部旅游黄金线上，具有阳光、海水、沙

9、滩、绿色、空气等自然要素，拥有香水湾、清水湾，土福湾、南湾猴岛、分界洲岛、椰子岛、新村港、黎安港、吊罗山国家公园和高峰温泉等“三湾三岛两湖一山一水”的自然景观。近年来，陵水县委、县政府立足资源的强劲优势，实施“大企业进入，大项目带动”发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理，打造“珍珠海岸：休闲度假之洲”的国际旅游品牌。吸引着世界各地前来观光、旅游、投资的宾客。图4 陵水县旅游资源分布图 陵水房地产市场分析 多家知名企业竞相开发，房价与三亚市场成功接轨雅居乐、富力、万通、绿城等多家知名企业已进入陵水各片区，表明开发商对陵水发展的预期非常有信心。近年来，陵水县雅居乐清水湾、土福湾的“东和

10、福湾”和香水湾“香水湾1号”等楼盘热销，公寓价格在18000元/以上，别墅实现单价4万元/以上，与三亚房价成功接轨。 陵水房地产市场发展趋势判断在全国度假物业蓬勃发展的背景下，紧抓外部机遇及依靠自身优势，陵水的旅游度假市场、房地产市场在未来几年将迅速起步并蓬勃发展。 陵水县竞争项目分析：海韵陵河假日 项目概况项目总占地155亩，总建筑面积近26万平米。其中商业面积5.6万平米，主要由沿河风情商业街组成，经营业态包括大型购物中心、超市、星级酒店、知名餐饮连锁店、娱乐酒吧一条街，银行，影院等;住宅近20.2万平米，由十三栋32层超高层建筑围合而成，约3300户，主力户型为一房，一房一厅和两房两厅。

11、海韵陵河假日主要指标区域项目名称项目规模售价（元/）装修标准户型（）产品价格区间县城海韵陵河假日占面：103338.580001000元/44-8130万-70万建面：260000 项目SWTO分析优势分析 项目项目位于陵水新城核心地段滨河南路，北望宽约百米的陵水河，南靠陵水县政府，西为陵水体育馆、国家羽毛球训练基地，东临县城商业区。交通便利，地理位置优越。 商业面积5.6万平米，主要由沿河风情商业街组成，经营业态包括大型购物中心、超市、星级酒店、知名餐饮连锁店、娱乐酒吧一条街，银行，影院等。有望形成新的商业中心。 陵水县城较大规模的小区，园林的设计上采用东南亚热带风情园林，超大泳池，精致花园

12、庭院，功能性景观小品等。产品有一定的竞争力。劣势分析 项目容积率高，楼层高、密度大。居住舒适性差。 项目楼间距小，视野不开阔，私密性差。机会 陵水县目前正在大力开发旅游业，项目周边市政配套也在不断扩建、完善，未来将吸引大批外来人群和岛内高端人群到该区域。风险与威胁 未来国家宏观调控政策调整可能对项目的销售产生一定风险。 海南房地产市场竞争越来越激烈，项目周边的金18国际等楼盘将陆续推出，可以预计未来的市场争夺将非常激烈。 陵水县在售公寓价格对比 总结：陵水县在售楼盘具有以下特点： 陵水县目前的房地产项目主要集中在“三湾”滨海旅游区，海景资源成为区域价值主要衡量标准。同等产品，看海与不看海的价格

13、有一定差别。 陵水县城少有房地产项目，目前仅海韵陵河假日在售，公寓以小户型为主，面积在44-81，总价在30万-70万，门槛不高。 畅销公寓面积主要集中在一居40-60，二居70-100，三居120-140。 项目SWTO分析优势分析 项目位于东环高铁陵水站广场正对面，位处陵水重要交通枢纽，交通便利。易于聚集人气，利于形成商业氛围。 地处陵水县重点开发区域，从县城到项目地块驱车只需5分钟，交通便利，地理位置优越。 城市候机楼主题建筑与酒店、酒店式公寓的结合，同时配之以物流、商务、会议、旅游、娱乐、餐饮等设施，将成为一种新型游客体验模式，发展潜力较大。 鉴于城市候机楼项目作为城市公益性、公共基础

14、设施对陵水社会经济发展的积极意义，政府给予优惠政策。预计土地取得价格较低，有较大的成本优势。劣势分析 地块所处区域处于未开展阶段，周边配套欠缺，人气较弱。机会 陵水县目前正在大力开发旅游业，项目周边市政配套也在不断扩建、完善，未来将吸引大批外来人群和岛内高端人群到该区域。 拥有相对成熟的区域规划。风险与威胁 未来国家宏观调控政策调整可能对项目的销售产生一定风险。 海南房地产市场竞争越来越激烈，目前进入陵水县的开发商数量呈现出不断增长的态势，可以预计未来的市场争夺将非常激烈。 陵水县商业市场分析 陵水商圈概况目前，陵水县商业主要集中财源路、富陵路以及文化路，其中财源路、富陵路老商业区，主要销售服

15、装，业态较单一；文化路为近年随城市建设而兴旺的新商圈，业态丰富。路名财源路、富陵路段文化路段商户数量约65户约59户经营业态服装、鞋、体育用品、药店专为主，主要品牌有九牧王、七匹狼、劲霸、群豪、乔丹体育、安踏等餐饮、酒店、娱乐、药店、电脑、手机专卖店和品牌店为主，有多美丽、湘菜王府、华天龙酒店、火凤凰俱乐部、黄金年华KTV、中国移动、星义园宾馆、阳光酒店等 租金调查地段租金水平财源路、富陵路50-100元/月文化路60-150元/月 陵水酒店行业调查分析根据陵水县“十二五”规划，陵水大力发展酒店业，“三湾”（香水湾、清水湾、福湾）规划建设酒店项目共有32个。其中香水湾13个，清水湾10个，土福

16、湾9个。陵水县委、县政府提出，2011年必须开工建设20家酒店的硬性要求。在明年元旦前，香水湾一号酒店、香水湾大酒店、香水湾骏华会所、香水湾宇中酒店，土福湾海兴五星级酒店、土福湾汇安精品休闲度假酒店、土福湾航通酒店、土福湾中银星级酒店、土福湾万通五星级酒店、土福湾顺泽星级酒店必须开工建设，清水湾除莱佛士酒店外的其他酒店也都必须全部动工。各企业要按照合约条款，在规定时间内完成投资计划和项目建设任务。截止2011年，陵水县建成的大小酒店共30余家，高星级的酒店在香水湾，主要有：君澜度假酒店（五星别墅酒店），房价在33355175元之间、红墈香水湾酒店（四星）房价在438568元之间；目前县城区域三

17、星级以上的酒店只有庆隆达酒店，新落成的翠湖酒店等私人兴建的酒店，此类酒店房价约138168元之间。24三、建设内容、规模及设计方案 建设内容拟建成集候机楼、货运物流和仓储区、酒店、酒店式公寓、商业、地下车库于一体的综合服务型项目。 规模及设计方案 项目规划图深圳市建设设计研究总院提交的设计方案各功能区域设计面积用地面积（）60576地上容积率面积（）133267其中项目面积（）候机楼5000货运物流、仓储3600酒店30000酒店式公寓72067商业22600地下车库面积41000 项目规划数据占地面积60576（90亩）容积率2.2建筑密度15%建筑限高90 m绿地率50%四、项目定位 整体

18、形象定位集候机楼、货运物流和仓储区、酒店、酒店式公寓、商业、地下车库于一体的综合服务型项目。 市场定位 候机楼面向大三亚，服务国内外候机旅客。 货运物流和仓储区针对航空、机场相关企业，提供货运物流和仓储服务。 酒店定位根据根据海南省国际旅游岛建设计划，未来将高标准建设一批精品度假区如海棠湾、香水湾、清水湾等，随着高端旅游设施的完善和相关产业的聚集，这些区域势必成为三亚高端旅客的集中地。酒店定位为高端商务度假酒店。客源定位以下以类： 高端旅游团队来源：岛外高端客户群体目地：来陵水旅游休闲度假 高端商务人士来源：岛内外高端商务客户群体目地：来陵水进行商务交流及商务会谈 政府单位来源：岛内外各地政府

19、机关单位目的：来陵水进行工作考察、召开会议 酒店式公寓定位结合陵水县旅游发展趋势，根据候机楼特点。酒店式公寓定位为酒店式国际公寓，提供完善的酒店式服务，面向国内外来大三亚旅游、商务的客群。公寓销售以国内中产阶层为主，具体定位如下。客户来源：以岛外东北、北京、上海、山西、江浙等中产阶层为主，海南岛内少数中产阶层为辅；客户特征：身家数百万，小型私企业主、企业中高管、高级公务员等置业动机：度假兼投资、养老、投资核心驱动因素：总价、投资回报；公寓品质；交通通达性；配套便利性 商业定位作为候机楼配套商业，定位相对高端。招商面向中高端国内外品牌、精品超市。五、投资估算与资金筹措 投资估算项目总投资额为48

20、286.43万元，其中开发成本44685.73万元，开发费用为3600.7万元。（详见投资成本估算表）项目投资汇总表项目名称总额占总投资比例开发成本44685.73 92.54%土地开发成本6025.50 12.48%开发前期准备费1501.98 3.11%建安工程费33411.47 69.19%设备及工器具购置费649.07 1.34%社区管网工程费324.24 0.67%园林环境费244.29 0.51%市政路网工程费0.00%预备费2529.17 5.24%开发费3600.70 7.46%开发间接费1264.70 2.62%期间费2336.00 4.84%开办费0.00%成本合计4828

21、6.43 100.00% 融资方案 城市候机楼前期是以公益性项目立项，涵盖主题建筑与酒店、酒店式公寓的结合，配以物流、商务、会议、旅游、娱乐、餐饮等设施。前期均以三亚凤凰机场名义跟进，并取得政府支持，建议继续凤凰机场名义拍地，凤凰机场出资购买土地，再委托海岛建设开发。项目开发主要业态为酒店、酒店式公寓、城市候机楼、仓储物流中心、商业铺面。根据农发行银行贷款政策，除酒店用酒店式公寓不符合贷款政策外，其余项目可打包进行融资。酒店部分可以酒店内部装修及基础设施配套进行部份融资。酒店式公寓部分，通过销售酒店式公寓回笼资金后，滚动开发。项目总开发成本为48286.43万元，项目建设期为24个月，所需资金

22、来源银行贷款、自有资金和产权式酒店销售，项目拟以“航空物流基地”的名义向农发行融资贷款约21000万元。项目前期购买土地及设计费用投入(即支付土地出让金6025.50万元及设计款等项目前期准备费1112.58万元)，公司拟向三亚凤凰机场进行内部企业拆借。六、财务分析项目收入主要包含3部分：酒店经营收入、酒店式公寓销售收入、候机楼、货运物流和仓储区、商业、地下车库经营收入。1. 酒店经营收入酒店客房收入：按照陵水县目前的酒店行业状况，结合本项目的特点，预计酒店旺季（10-3月）平均入住率约为85%，平均房价约为350元，淡季（4-9月）平均入住率约为55%，平均房价为200元。根据入住率变化和房

23、价变化，估算年客房收入约为1486万元（见下表）。时间1-3月、10-12月4月9月客房数量200天数182183入住率85%55%平均房价350200收入（万元）1,083403总收入（万元）1,486酒店服务收入：按客房收入60%计算(参考同业估算)，预计年收入约891.6万元。 酒店2014年总收入为：1486+891.6=2377.6万元按经营期15年计算，预测总收入前10年每年递增10，后5年每年递增5，累计酒店经营总收入为28764.56万元。2. 酒店式公寓销售收入考虑相同区位，相同档次的住宅目前销售状况，结合本项目的特点，综合确定本项目酒店式公寓销售均价8000元/,可售面积7

24、2067*85%61256；预计2012年底开始预售，2014年售罄，住宅总销售收入为0.8.万/*61256=49005.56万元。3. 候机楼、货运物流和仓储区、商业、地下车库经营收入经测算，候机楼15年收入为1634.62万元，货运物流和仓储区15年收入为235.98万元，商业、地下车库15年收入为9020.1万元。总计为10890.7万元。 财务静态数据分析1.酒店经营损益分析：序号项目/年份2014-2028年（单位：万元）1酒店经营收入70396.14 2酒店经营成本24198.67 3营业税金及附加3942.18 4主营业务利润42255.28 5营业费用3519.81 6管理费

25、用3742.63 7房产税1362.44 8固定资产折旧4865.85 9财务费用0.00 10利润总额28764.56 11税前利润率40.86%12所得税7191.14 13净利润21573.42 14税后利润率30.65% 酒店经营收入包含客房收入和服务收入，经营期15年； 营业税金及附加按项目销售收入5.6%计提； 酒店总投资额6910万元，房产税按总投资额扣除30%的余值计提，税率1.2%； 固定资产折旧按30年周期计算，国内酒店残值率按5%计算； 企业所得税率按25%计算； 经过静态测算分析，北岸酒店税前利润率为39.64%，税后利润率为29.73%。2. 候机楼、货运物流和仓储区

26、、商业、地下车库经营损益分析：候机楼损益经营分析序号项目/年份2014-2028年1租金收入4500.00 2经营成本1125.00 3营业税金及附加252.00 4主营业务利润3123.00 5营业费用225.00 6管理费用225.00 7房产税227.15 8固定资产折旧811.24 9财务费用0.00 10利润总额1634.62 11税前利润率36.32%12所得税408.65 13净利润1225.96 14税后利润率27.24%货运物流和仓储区经营损益分析序号项目/年份2014-2028年1租金收入1296.00 2经营成本324.00 3营业税金及附加72.58 4主营业务利润89

27、9.42 5营业费用64.80 6管理费用64.80 7房产税116.78 8固定资产折旧417.07 9财务费用0.00 10利润总额235.98 11税前利润率18.21%12所得税58.99 13净利润176.98 14税后利润率13.66%商业、地下车库经营损益分析序号项目/年份2014-2028年1租金收入21114.48 2经营成本5278.62 3营业税金及附加1182.41 4主营业务利润14653.45 5营业费用1055.72 6管理费用1055.72 7房产税770.42 8固定资产折旧2751.49 9财务费用0.00 10利润总额9020.10 11税前利润率42.7

28、2%12所得税2255.02 13净利润6765.07 14税后利润率32.04% 财务现金流量分析1. 资金来源及运用陵水城市候机楼项目预计总投资48286.43万元，前期投入资金（土地出让金、项目设计费等）通过集团内部企业拆借自筹，三亚海航城一期、海阔天空学苑二期和铂爵公馆销售回款可给予一定资金支持，后期开发建设通过银行贷款、项目自建商品房预售实现资金平衡。2. 投资回收期测算经测算，本项目财务内部收益率21.64%（年度折现率8%），动态回收期约为8.98年（详细测算见现金流量表）。七、结论从以上的市场分析及经济评价可以得出以上结论：一、该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此

29、在市场竞争中有更大的抗风险性。二、项目的前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题，项目的前期准备工作充分，为项目的成功奠定了良好的基础。三、本项目科学的设计理念，有利于资金回笼最大化，是项目成功的一个前提保证。四、从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标较好，抗风险性强，是比较理想的开发项目。五、项目建成后，会对海南房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变陵水在海南酒店及房地产市场大格局中的地位并产生积极的影响。综上所述，本项目是可行的。八、附表附表 项目投资成本估算表附表 项目总投资成本预测表附表 项目投资计划表附表 项目酒店销售收入及税金预测表附表 候机楼租金收入及税金预测表附表 货运物流和仓储区租金收入及税金预测表附表 商业租金收入及税金预测表附表 房地产销售进度表附表 房地产销售收入损益表附表 资金来源及运用表附表 项目现金流量表