房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟全考点题库附答案参考套卷7

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟全考点题库附答案参考1. 多选题：房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素正确答案：ABD2. 判断题：路线价法是市场法的派生方法。()正确答案：对3. 判断题：加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）正确答案：错4. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()正确答案：错5.

2、判断题：类似房地产的历史价格资料时间越长，长期趋势法作出的推测和判断就越准确。()正确答案：错6. 判断题：实物状况比较修正的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。()正确答案：错7. 多选题：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数正确答案：AC8. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C9. 判断题：房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常

3、具有保值功能。（）正确答案：对10. 多选题：下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间正确答案：AC11. 单选题：采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格正确答案：A12. 单选题：越接近()的发展速度对估价越重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在正确答案：C13. 多选题

4、：房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD14. 判断题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）正确答案：对15. 判断题：直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。()正确答案：错16.

5、单选题：有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他正确答案：C17. 判断题：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）正确答案：错18. 单选题：直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。A.评选B.评定C.评分D.评价正确答案：C19. 单选题：某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该

6、估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为（）。A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期正确答案：A20. 单选题：在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果正确答案：D21. 多选题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财

7、税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD22. 单选题：城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面正确答案：B23. 多选题：【2011年真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观正确答案：ABC24. 单选题：【2014年真题】运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费正确答案：C25.

8、 判断题：路线价可用货币表示，也可用相对数表示。()正确答案：对26. 判断题：投资者评估的房地产的投资价值，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()正确答案：错27. 单选题：成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D28. 单选题：在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本正确答案：B29. 单选题：在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的

9、说法正确的是（）。A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用正确答案：D30. 判断题：【2011年真题】估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。()正确答案：对31. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对32. 判断题：房地产估价原则是房地产估价师在估价中必

10、须遵守的法则或标准。()正确答案：对33. 判断题：炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。()正确答案：对34. 单选题：建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格正确答案：B35. 单选题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C36. 单选题：某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%正确答案：C37. 单选题：寻找最高最佳利用

11、的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能正确答案：A38. 单选题：报酬率为()与所投入的资本的比率。A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益正确答案：C39. 单选题：基本完好房的成新率为()。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新正确答案：D40. 多选题：房地产的实

12、物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体正确答案：ACE41. 单选题：下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数正确答案：D42. 单选题：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B

13、.8C.610D.68正确答案：C43. 多选题：征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。A.房屋征收补偿费用B.相关费用C.建设用地使用权出让金D.青苗补偿费E.土地使用税正确答案：ABC44. 判断题：利率是指单位时间内的利息与本金的比率。（）正确答案：对45. 单选题：估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A.8B.10C.15D.20正确答案：D46. 单选题：出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法

14、正确答案：C47. 判断题：在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()正确答案：对48. 单选题：房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权正确答案：A49. 判断题：正常成交价格-应由买方负担的税费=买方实际付出的价格。()正确答案：错50. 单选题：砖混结构二等的残值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%正确答案：A51. 判断题：不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。（）正确答案：对

15、52. 单选题：某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元正确答案：B53. 多选题：下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势正确答案：ABC54. 判断题：房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产价格目前的高低无关。()正确答案：对55. 单选题：在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。A.最佳的

16、收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模正确答案：B56. 判断题：比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。（）正确答案：对57. 多选题：房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变正确答案：BDE58. 单选题：【2014年真题】关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费

17、、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用正确答案：D59. 多选题：在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产正确答案：BD60. 单选题：成本法是求取()的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.估价对象在估价时点时B.估价对象在交易时C.估价对象在重新协议时D.估价对象在建造前的正确答案：A61. 多选题：下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。A.地上附着物的补偿标准由省、自治区

18、、直辖市规定B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：ABE62. 多选题：房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高正确答案：ABD63. 判断题：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入一运营费用。()正确答案：错64. 单选

19、题：某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.217正确答案：B65. 判断题：在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途也不同。（）正确答案：对66. 判断题：报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。（）正确答案：对67. 判断题：一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。()正确答案：对68.

20、判断题：在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于构筑物。()正确答案：错69. 单选题：某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0正确答案：D70. 判断题：一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。()正确答案：对71. 多选题：政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权正确答案：BCDE72. 单选题：在一所小学附近，开设服装专

21、卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理正确答案：C73. 单选题：在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6正确答案：C74. 判断题：抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）正确答案：错75. 判断题：名义价格是指在成交日期时讲明的，一次付清的价格。()正确答案：错76. 单选题：【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需

22、依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用正确答案：B77. 单选题：【2011年真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B78. 多选题：按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营正确答案：BCDE79. 单选题：标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升

23、高C.可视为基本不变D.为零正确答案：C80. 单选题：划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点正确答案：C81. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()正确答案：错82. 多选题：在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD83. 判断题：现在交易、将来交割的称为期货交易。()正确答案：对84. 单选题：成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，

24、而是()。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润正确答案：A85. 单选题：()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正正确答案：D86. 单选题：在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数正确答案：B87. 单选题：如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用正确答案：D88. 多选题：开发利润率

25、通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率正确答案：ACDE89. 多选题：商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD90. 判断题：在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()正确答案：错91. 单选题：【2012年真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C

26、.估价对象D.价值类型正确答案：A92. 单选题：一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期正确答案：A93. 多选题：下面()是计入商品住宅价格的费用。A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住

27、宅小区的物业用房建设费正确答案：AB94. 单选题：销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案：C95. 单选题：同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C96. 单选题：【2011年真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价

28、值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发正确答案：B97. 多选题：下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度正确答案：ACD98. 单选题：交易情况的修正中应该()。A.以成交价格为基准B.以可比实例的成交价格为基准C.以实际成交价格为基准D.以正常价格为基准正确答案：D99. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错100. 多选题：以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税正确答案：BD