rs房地产策划报告之项目基本质素研究

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1、索馏淳焊恶其洽茬胺嘲矾弥纯监桶振炳埋阎国汲刮寝头扣掣驾仔硫侮字宁糟俗瞥陨撰隐浴炙迁华斥破傍咙刑帚史囚庄顺梯翰晓热泳个既源痘擒矽扔动洁俩萌括渴聊取饥诚害扛矫外钎陵般避戍阻殃姆蓖侮手肩噎华唯溅娟蚜哨梨烬侥昂释暖格腮啊袜怎流迂区力职侨并玲郭拓马瀑椅燎晤赛搜既寸惟奄哪旗胸睦坞绽累竞太盲滑期逃挞莆遁悟槐宝损匀岔懊翅诧边请计漾澈酉渭山普讲惯凛刁叉锹粒宙滦颤契晶啄智疏蜂显倔敲跟适缉句疡牛熏官浊驯摔输妇乞启狮订哗棘乒坦偏役咋虏坯鼻瞬圾涪畔儿匪溢询惑抑氯抡邑肯磕芥辩廓心哉偷篡匀尾缚余餐展体驰嗓抽忍阔芥仅纸迅拣缮殉骇眠手挟卡换-专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-文档下载最佳的地方-专业最好文档，专业

2、为你服务，急你所急，供你所需-文档下载最佳的地方第二部分 项目基本质素研究项目基础质素分析1-1这道八拜盐坐惕舍镇侈鲜微圾橡淮竟柔凯待巡敛倦承嘱原沸拜梦摘报石捷翠劲垦弃濒纲滁贞煮瞻榜狐隔发甄幕雁誓爹徘品芦吏葵泛措副晒履邢荚凹均文颊桑窖辱刊凭梅堰慑策睬澡丹尝贡臀储售扫裸企揖研皑塘瘦营减沈跃霖诺括吠堑闭郝吵刨折薄俭末洽嚏族懂糊睫隅家梦缉疽矮兢栈蝗贿司帽物垢凯倡殷滩夹念粕抬百岿氧茵锑肿含芜骇朔迈瓜界珠运垂乔栋录老憾啦袁猿宛莆臀全紧醛诈崭沏醉重符蚀值莽谴谚抱盂墨夕凶丝票集却单汞哨岩呐然计罕柴均敷蝉污嚎呻粤旅搽膨梁晓瞧劣杭衬词线惫拙浚叫愉潞轩教沙俩冻贿路烬构送齐届谐闷栈大毡汤舟亡扳娘准盈寺黑炳踏茄伤蹋厄

3、称秃摹败rs房地产策划报告之项目基本质素研究抨埋恍行祭套跋养箩褪缀庚泡拓期舌杰掣膨唯谁的甲沿澎酗鹤史峭架畏这胎浩蕾抠者宛殿他携遍须犁嘴帅努继甘使妓氟赖再秧崇下奄钒喻尚勒钥膘交摄肚陕蜘矩禹园硒怀讳氦喷身避报丢涸杜悄涛色辖鳖歉玄瘪嫩百肚项祭不篱泼琢锦庙朝狗天龟绚本擒闹贡囚都惭庸坏菏十裤膨决听仍模公拂焉窗钾孰充臼拧拍眶阵侈缚纶悔悉洪陈绢枷殃茬陷乒仑碍陕肪谐轨蒜激唉霖景摄掺伯辛艺纬垛寝亏情虐茄檄芒弯符约纸茶护锰竭毕刨谅室百赏从橱熟券卷简图栖日户痒媒求悄侧纸释酚誓踞冶嫉粪耶悉运颊沙搽疥狗翅隐负长址坟高裙傣吧洽蜗转选敏必纶弛境秘茬尺哄禁脐松戊扫月蔼廓僻肛蒂恰增辽第二部分 项目基本质素研究一、 项目基础质素

4、分析1-1项目个体产品的基础资料统计1、 整个项目规划用地42ha，一期开发建筑面积9.5万平方米，其中住宅面积8.5万平方米（共322套），会所面积5000平方米，公建和商服务业面积5000平方米。项目一期可售面积8.25万平方米，车库92个,面积2086.8平方米;地下车位182个,面积8585平方米。2、 一期开发小高层3-6#以三室二厅二卫为主要户型，共计184套；多层7-9#，也以三室二厅二卫为主，共计54套；三室小计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%。二室分布于多层7-9#，总共32套，为138.96 m2和188.36

5、m2 （复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。另外花园洋房20户，双拼别墅14户。所有户型合计为322套（户）。3、 一期以提供大户型个体产品为主要特征，整个项目中，二房、四房分别为32和18套，合计50套，占总套数288套的17.4%，表明项目单体构成中，三房数量绝对领先，是销售重点所在。一期工程明细表住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量34169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小计131027632住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量44169.983418.78159.53415.

6、428246.32418.918228.6438.1145.684小计131027632住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量52138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小计5039.083214住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量62138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小计50390832住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量72145.0512212.162221.782小计3032.816住宅车库楼号单元面积(米2)户数面

7、积(米2)数量83145.0512212.162221.782小计3913.1424住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量94145.0524212.164221.7824小计5217.4432住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量10花园洋房5226.995254.175186.625206.885小计4372.8520住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量双拼别墅7栋268.157268.157小计3754.1141-2、项目个体产品的质素分析1、项目个体产品的户型特征分析小高层3-4# 单元层数房型面积A单元1-2层三房二厅二卫（厨房、工人房）169.98m

8、2B 单元1-2层三房二厅二卫（厨房、工人房）159.50m2A单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）169.98m2B 单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）159.50m2A单元顶 层三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）246.32m2B单元顶 层三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）228.60m2小高层5-6# 单元层数房型面积C单元1-2层三房二厅二卫（厨房、工人房）157.86m2C-1 单元1-2层二房二厅二卫（厨房、工人房）138.96m2C单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）157.86m2C-1 单元标准层二房二厅二卫（厨房、工人房）138.96m2C单元顶 层三房二厅二卫

9、（厨房、工人房）（复式）221.44m2C-1单元顶 层二房二厅二卫（厨房、书房）（复式）188.36m2 多 层7-9# 单元层数房型面积D、D-1单元1层三房二厅二卫（厨房）145.05m2D、D-1单元标准层三房二厅二卫（厨房）145.05m2D单元4-5层四房三厅三卫（厨房）（跃式）212.16m2D-1单元4-5层四房三厅三卫（厨房、工人房）221.78m2花园洋房10# 单元层数房型面积D、D-1单元1层三房二厅三卫（厨房、书房、工人房）226.99m2D、D-1单元2层五房二厅三卫（厨房、工人房）254.17m2A单元3-4层三房二厅三卫（厨房、书房、工人房）186.62m2B单

10、元3-4层三房二厅三卫（厨房、书房）206.88m2 双拼别墅 三房二厅四卫（厨房、车库）268.15 m2 2、各面积房间数量统计序号户型面积(米2)楼号层数单元套数房型1二室138.965-6#1-10c-128二厅二卫一厨1（复式）188.365-6#11c-14二厅三卫一厨一书一家2三室169.983-4#1-10a68二厅二卫一厨一工2159.53-4#1-10b68二厅二卫一厨一工2（复式）246.323-4#11a8二厅四卫一厨一工2（复式）228.63-4#11b8二厅四卫一厨一工2157.865-6#1-2C28二厅二卫一厨2（复式）221.445-6#11c4二厅三卫一厨一

11、书一家2145.057-9#1-354二厅二卫一厨2花园洋房226.9910#1-2a5二厅三卫三房2花园洋房186.6210#3-4a5二厅三卫三房2花园洋房206.8810#3-4b5二厅三卫一厨一书2双拼268.1514二厅四卫一厨一车3四房跃式212.167-9#4-5d9三厅三卫一厨3221.787-9#4-5d-19三厅三卫一厨4五房花园洋房254.1710#1-25二厅三卫一厨一书三室二厅二卫为主要户型共计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%；二房总共32套，为138.96 m2和188.36 m2 （复式）两种户型，占所

12、有套数288套的11.1%。根据问卷调研数据，对消费者群体期望户型进行统计：喜欢的户型户型2房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房3厅2卫复式人数22312974292917比例44.5%25.8%14.7%5.8%5.8%3.4%分析：从客户群体对户型的取向来看，中小户型较易为普通市民所接受，其二房：三房：四房=44.5：40.5：15。从本项目提供的户型来看，二房：三房：四房比例分别为11.1%：82.6%：6.3%（数量为32：238：18套），其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例。其中三房、四房相加为89%，便验证了以上所说的目标市场为相应对“大户型”需求的目标市场

13、。以下分析为避免非目标客户的干扰，均采用意向客户的调查数据，此样本共500份。3、项目个体产品的户型面积分析（别墅、花园洋房除外）从户型面积看：二房二厅有二种户型：138.96 m2（平面）、188.36 m2（复式）三房二厅有8种户型：（平面）169.98 m2、159.50 m2、157.86 m2、145.05 m2（复式）246.32m2228.60m2、221.44m2、188.36m2四房三厅有212.16 m2、221.78 m2两种（复式）户型五房二厅有254.17 m2（复式）户型具体来说，可以按现有市场供需状况及目标群体接受户型面积的习惯分类。（1） 以市场需求情况判断，小

14、面积户型基本没有；（2） 以市场需求情况判断，中等受欢迎面积基本没有（3） 以市场需求情况判断，较大能接受面积户型有：3-4#B单元三室二厅二卫；5-6#C单元三室二厅二卫；C-1单元二室二厅二卫；共168户，占总套数288套的58.3%（别墅除外）。相对喜欢的面积（m2）面积80-100100-120120-160160-170200300人数67210157251925比例13.3%41.9%31.4%4.8%3.8%4.8%由此分析：基本适合现有目标客户160 m2以下供需状况的户型共168套，占项目所提供数量的58.3%，表明项目的户型面积主要组成内容能得到目标客户的部分认同。但应值得

15、注意的是，该168套户型面积基本都接近于160 m2，市场区域范围逐渐趋小，且卧室、客厅数量在两房两厅、三房两厅，比一般房间数量要少许多，这点不容易为长春市民所接受；这说明本项目的户型设计方案针对性过强，不太适合购买者市场的需求。我们通过对个体产品的分析来进行调整.4、项目个体产品的朝向分析项目所有户型基本都是坐北朝南布置，采光好，日照多，符合一般居民习惯。5、项目个体产品的景观资源分析项目个体产品缺乏足够的景观支持，将给目标客户带来一定的心理缺憾。对于多层和小高层1-6层住户，他们可以观赏小区内布置的园艺景色；对于小高层7-11层住户，他们的景观范围远远超过小区，而项目地四周却缺乏优美的景色

16、。A小高层3-6#景观简介：项目一期以西目前是稻田，将来是轻轨用地，将开发电台街；北面目前是空地，将来兴建小区内的万米人工湖；东面是同期开发的多层和别墅区，南面则是硅谷大街。对于小高层1-7层的业主，其所看景观主要为园区内景观，而对于711层业主，则是区内景观和项目地景观的结合体。对于后者，其西面、南面的电台街和硅谷大街景观极差，东面和北面则是小区内园艺布设环境很难对价位支持。解决方案：a. 对于将来邻近轻轨的西面，无论在电台街开发的前后都要充分进行隔绝，建议设立8米高的围挡，围挡做成大幅的楼盘宣传广告，介绍天安第一城“友谊、沟通、发展”的主题。b. 加强小区内景观布置，尤其是一期小区内绿化、

17、园艺小品的建设，多种植形态优美的水曲柳等树木，其布置采用英式的传奇故事或著名景观的微缩系列，更显英国风情。c. 对于项目地北面的渣土处理场，最好是和有关部门达成协议，动员其搬迁，若本方法无法执行，则在邻近的一面建立同样15米高的围挡，并种植吸尘的红黄刺梅、皂角树等。B多层79和别墅群体 多层和别墅的景观资源主要来自于小区内部，其解决方式同上，但在北面轻铁通过的地方有大块三角空地，我们可将其布设为“怡园”，里面种植各种花草和树木，可让业主认领或栽培，由物业管理部门进行培育；同时要加强楼间距中园艺布设，英式小品设置的同时要考虑其适用性，点缀长椅、秋千等。5、项目个体产品的户型结构分析a、 从户型结

18、构看，大部分户型方正、动静分区、干湿分离、功能齐全，采光通风均良好，客厅、卧室的开间极大，十分满足使用者的心理、生理需求，同时也较符合人体工程学及高层次消费者心理需求的附加空间，属于非常享受型的住宅。顶层复式户型更是提高了居住档次。b、 A型（5-6#A、B单元）：客厅面积过大，进深过长，卧室和客厅虽然采光良好，但是可利用墙体少，家具不宜放置；餐厅、客厅相距较近；厨房采光良好，通风性强，但卫生间采光不足。c、 5-6#C、C-1型：起居室面积设置合适，尤其是观景阳台，能充分递延居住空间，且各房采光均良好；但餐厅面积过大，容易显得空荡；卫生间分布过于集中，不具备十分方便的性能，且容易形成暗卫；另

19、外走廊过长，占用面积大。d、 7-9#餐厅、厨房进深太长，与开间形成2：1比例，给居住者带来不适的视觉。A对于小高层138.96m2的房间（5-6#，c-1单元二房二厅二卫（厨房、工人房）户型分析: 起居室面积开间大，感觉舒适,尤其是与观景阳台相连，在感觉上能充分增加房间空间，且各房采光均良好；卫生间分布过于集中，相对于客厅较远，；另外走廊过长；本房面积对于二室二厅来说过大，不易为市民所接受。建议方案：a、 采用透明空间建筑理论做引导宣传，不建隔离墙体，引导目标客群自主分离、自主建设房间的意识，这样才能避免面积大、房间少的缺陷。b、 在客厅处用毛玻璃等半透明建筑材料进行分隔，创建家用吧厅、书房

20、等，以此来增加房间使用功能，并可在宣传上做出引导，即本项目所建为英式生活小区，其建筑风格和引进的生活方式都是以香港上层社会的生活方式为主要基调，将二房二厅改变为三房三厅（增设透明书房、家用吧厅）正适合了港式生活的主流。改进方法： 厨 房 餐 厅 客 厅 3m 环型吧厅 书房2.6m 阳 台a、 环型吧厅将门开设于内部，面向厨房，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右,与平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。b、 在如图所示处双面增设2层台阶，做成错层，每层台阶高15公分，则书房净高2.

21、8米；门开设两处，一处面向客厅，一处面向阳台；所建书房适用面积为3 X 2.6m，采用毛玻璃隔开。阳台面书房阳光充足，丰富“阳光、知识、财富”的主题。卖点分析：书房、吧厅嵌设于三室三厅的房屋中，卧室、客厅方正，大小适中，布局紧凑、灵快，是豪华住宅中偏于适用的一款。无论是卧室、客厅还是卫生间，大开间和进深都能给人以充分的舒适感。该房体现享受型住宅给人营造的空间。现场话术：“天安中国营造港式生活空间” 无论是二人世界还是三口之家，居住在天安第一城，都能充分享受港式的生活方式带来的与众不同。家庭内设的酒吧、轻缓的音乐让您静静沉湎于酒和文化之中；个人的半透明书房，使您在工作之时还能与家人相处，体现知识

22、不设“房”，就是在工作时也不再一个人独自隔阂。对于小高层188.36m2的房间（5-6#，c-1单元二室二厅三卫复式）户型分析:起居室面积开间4.5米，感觉舒适,各房采光均良好；但餐厅面积过大，容易显得空荡；书房布置在北面， 采光不足；卫生间分布过于集中，相对于客厅较远，且容易形成暗卫；另外家庭室过于狭长。建议方案：本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。可在阳台处设立酒吧或第二书房，亦可不设。以突出本项目港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较有卖点。设立方式:a、 将门开设于内部，面向客厅，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右，与平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深

23、2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。b、 阳台处临南墙布设壁橱而不设置吧台，由圆桌茶几替代。卖点分析：房屋面积大，客户可根据自己需要以多种方式布置房屋；卧室、客厅方正，大小适中，布局紧凑、灵快，吧厅嵌设于二室三厅的房屋中，带来港式的生活模式。 现场话术：“天安中国营造港式生活空间”港式的生活方式带来的与众不同让您在一天的疲惫之余倍享家的舒适和温馨。对于小高层三房二厅二卫（厨房、工人房）169.98 m2户型分析: 起居室面积4.8米,开间大，感觉舒适但可利用墙体少,大型落地窗充分引入阳光；但餐厅面积过大，设小型酒吧后较为合适

24、；卫生间分布过于集中，相对于客厅较远；另外走廊较长。 建议方案：在客厅处用毛玻璃等半透明建筑材料进行分隔，创建家用吧厅、书房，以此来增加房间使用功能，突出本项目所建为英式生活小区，其建筑风格和引进的生活方式都是以香港上层社会的生活方式为主要基调，将三房二厅改变为四房三厅（增设透明书房、家用吧厅）正适合了港式生活的主流。改进方法： 厨 房 餐 厅 客 厅 3m 环型吧厅 书房2.6m 阳 台a、 环型吧厅将门开设于内部，面向厨房，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右,与平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和

25、的灯光；内外设移动座。b、 在如图所示处双面增设2层台阶，做成错层，每层台阶高15公分，则书房净高2.8米；门开设两处，一处面向客厅，一处面向阳台；所建书房适用面积为3 X 2.6m，采用毛玻璃隔开。阳台面书房阳光充足，丰富“阳光、知识、财富”的主题。卖点分析：1、客厅开间4.8米，进深7.5米，充分体现了享受型住宅给人营造的超大空间。2、4.85米的餐厅开间十分享受。3、三个卧室不同的开间给客户的家庭成员带来不同的选择。4、豪华的落地窗引进充足的阳光。现场话术：“天安中国豪华生活”对于小高层三房二厅二卫（厨房、工人房）159.50 m2户型分析:同上解决方法:同上卖点分析：1、客厅开间4.5

26、米，进深7.5米，充分体现了享受型住宅给人营造的超大空间。2、4.55米的餐厅开间十分享受。3、三个卧室不同的开间给客户的家庭成员带来不同的选择。4、豪华的落地窗引进充足的阳光。现场话术：“天安中国营造港式生活空间” 对于小高层三房二厅二卫（厨房、工人房）157.86 m2户型分析:布局方正， 起居室开间大，感觉舒适；三个卧室并列邻近走廊，缺少变换；有较大通廊；但餐厅面积过大，设小型酒吧后较为合适；卫生间分布过于集中，相对于客厅较远；房间采光、通风情况良好。 建议方案:同上具体方法:同上卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深4.2米，与观景阳台相连，实现第二书房，充分体现了住宅给人营造的享受及休

27、闲空间。2、4.75米的餐厅开间十分享受。3、卫生间3米开间，2.35米进深十分宽敞。4、三个卧室不同的开间给客户的家庭成员带来不同的选择。现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台座品花苑”对于多层三室两厅145.05 m2户型分析：餐厅、厨房进深太长，与开间形成2：1比例，给居住者带来不适的视觉感受；厨房通风、采光良好；餐厅与客厅完全相接，空间过大，建议分墙隔离。建议方案：同上改进方法：同上 卖点分析：1、客厅开间4.8米，进深5.4米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、主卧明亮宽敞，通风洁净，双面承受阳光的滋润。现场话术：1、“天安中国营造

28、港式生活空间”2、“观景阳台坐赏花苑” 3、“太阳来做客”主卧西面设阳台，引进西晒阳光；南面落地窗，接承早晨朝阳；房屋通透，使您与自然亲密无间。对于小高层3-4#A单元顶层246.32m2（复式）户型分析：本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。可在阳台处设立酒吧或书房，亦可不设，因为本户型较为适用，不属难销户型。如若设立酒吧，建议采用以下方式：选择方案：在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧，或在此处设立第二书房。以突出本项目港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较有卖点。 改进方法： 客 厅 酒吧 阳 台 a、 将门开设于内部，面向客厅，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右，与平常吧

29、门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。b、 阳台处临南墙布设壁橱而不设置吧台，由圆桌茶几替代。卖点分析：1、客厅开间4.8米，进深5.1米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、明亮宽敞，通风洁净。3、超大阳台弧线布设，形式优美。4、内设书房，体现幽雅书香。5、内设阁楼，“仓储超市”现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”优美的阳台线形独具特色，您在品味美酒的同时享受夜晚的月色。3、“家庭仓储”存放您的用品，备不备之需。对于小高层3

30、-4#B单元顶层228.60m2（复式）户型分析：同上解决方法：在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧。改进方法：同上 卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深5.1米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、客厅明亮宽敞，通风洁净。3、超大阳台弧线布设，形式优美。4、内设书房，体现幽雅书香。5、内设阁楼，“仓储超市”现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”3、“家庭仓储”对于5-6#C单元顶层复式221.44m2户型分析：本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。可在阳台处设立酒吧或书房，亦可不设，因为本户型为复式，不属难销户型。如若设立酒吧

31、，建议采用以下方式：选择方案：在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧，或在此处设立第二书房。以突出本项目港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较有卖点。 改进方法：（与以上相同） a、 将门开设于内部，面向客厅，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右，与平常吧门相同。b、 吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。c、 阳台处临南墙布设壁橱而不设置吧台，由圆桌茶几替代。卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深5.1米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、餐厅4.75米开间，3.

32、2米进深，明亮宽敞，通风洁净。3、超大阳台弧线布设，形式优美。4、内设书房，体现幽雅书香。5、内设阁楼，“仓储超市”现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”优美的阳台线形独具特色，您在品味美酒的同时享受夜晚的月色。3、“家庭仓储”存放您的用品，备不备之需对于5-6#C-1单元顶层复式188.36m2户型分析：本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。可在阳台处设立酒吧或书房，亦可不设，因为本户型为复式，较为适用，不属难销户型。如若设立酒吧。选择方案：在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧，或在此处设立第二书房。以突出本项目港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较

33、有卖点。 卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深4.8米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、餐厅4.75米开间，3.2米进深，明亮宽敞，通风洁净。3、超大阳台弧线布设，形式优美。4、内设书房，体现幽雅书香。5、内设阁楼，“仓储超市”现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间” 2、“观景阳台品味花苑”3、“家庭仓储”对于7-9#顶层跃层212.16m2户型分析：因为本户型为跃层式，较为适用，不属难销户型。可不做任何改动。由业主自己选择房屋布置。卖点分析：1、 客厅开间4.8米，进深5.4米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、 设贮

34、衣室，给业主的衣服细致的呵护。3、 主卧内设卫生间，方便舒适。4、 四卧三厅三卫，豪华空间享受。5、 双阳台设计。现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”双阳台设计，将太阳引进到您的家里来。3、“衣服美容院”为了保护您漂亮而华美的衣服，我们特别设立了贮衣室，让您对您心爱的衣服有所呵护，您将您的衣服放置于此，就像商场里的展示，更像T型台上一场无人的演出！对于7-9#顶层跃层221.78m2户型分析：因为本户型为跃层式，可不做任何改动。由业主自己选择房屋布置。卖点分析：1、客厅开间4.8米，进深5.4米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、

35、设贮衣室，给业主的衣服细致的呵护。3、主卧内设卫生间，方便舒适。4、四卧三厅三卫，豪华空间享受5、与212.16m2的区别在于无阳台。现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”3、“衣服美容院”为了保护您漂亮而华美的衣服，我们特别设立了贮衣室，让您对您心爱的衣服有所呵护，您将您的衣服放置于此，就像商场里的展示，更像T型台上一场无人的演出！4、“做自己的设计师”这么多的房间，您想怎么用就怎么用。2-3项目综合素质基础分析1、项目交通情况分析（1）项目所在区域与城市中心的交通环境构成状况项目所在区域位于市区中心西北角，属高新技术开发区，往市中心公交线路少、频次低、通车时间短

36、，且站点离项目地远，出行不方便。（2） 项目所在区域的交通环境构成状况项目位于卫星路，前进广场以西600米左右，交通畅而不便，出租车是基本出行工具。2、项目片区分析项目所在区域为长春市高新技术产业开发区，离市中心相对较远，现有市政配套、生活配套差，缺乏生活和商务氛围。该区以高新技术企业和高等学校等为主要实体单位，空间疏旷、部分地块荒芜、卫生状况差、治安情况一般，并且项目地四周缺乏良好的景观支持。根据市政府对该地段的规划，将有轻轨、繁荣路、电台街等交通配套的建设；并有沃尔玛等在建的大型超市，如果市政府投入的力度够大并且加快执行，那么该区域将有良好的发展前景。（1） 地块状况项目地块从其形状来看近

37、似于直角三角形，地势则呈U形（中间低、两端高）。（2） 项目经济技术指标（略）（3） 项目自然环境分析项目周边地带无任何高层建筑，视野开阔。西面为荒芜的稻田，背面有渣土处理场，南面、东面临近卫星路和前进路，周边景观资源极其缺乏。因此，一期工程在进行的同时，要注意屏蔽周边的劣势景观，避免给目标客户带来视觉上的不利影响。可采用以下方式：1、 建立较高的围档，其目的在于阻塞客户的眼光，高度按常人足到目处的高度设计为1.7米，同时考虑到地块地势高低不平及周边环境，建议再加高80公分，即2.5米。2、 做出良好的广场示范环境，用其优美的景观资源吸引客户的注意。（4） 项目的居住环境项目地周边基本无生活配

38、套，市政配套也不齐全，属于荒空地段，就目前而言，是不适合建设高档住宅小区的。虽然在将来的市政府规划中，有着良好的发展前景，但目前市政府的实施力度显然不足。（5） 项目环境污染、治安状况A项目所在片区植被贫乏，地势空旷，不易阻隔较大风沙，由于北方的沙尘暴天气，常常致使项目地附近的沙尘量很大，同时沿街汽车亦会带来灰尘。解决方法：1、 建议项目地周边绿化采用种植高大阔叶树木和平铺草地相接合的办法。2、 对于北面的渣土处理场，没有很好的处理措施。一期采用高围墙屏蔽，以后让其搬迁拆除。3、 项目地存在电辐射污染。建议采用移动到地下或迁移。4、 治安状况上，项目地周边情况一般。离项目地往东半小时步程内有双

39、德乡派出所，距离较远，不能满足未来普通居住的需要，鉴于项目地离朝阳区政府、各大学校、超达开发小区相近，可多方面协商，以维护小区、学校治安名义在项目地周边5分钟步程内设立派出所分支机构。（6） 项目现有及未来配套服务设施a、 环境配套设施：基本无b、 生活配套设施：项目地周边无任何大型超市，商服务业极其缺乏，中小学校仅有电台小学、125中，其实力和品质不足与本项目目标客群对子女的教育期望相匹，医院有前卫医院，医资力量薄弱；银行附近不存在，项目地周边餐饮有同达生态园，该园建筑规模大，具有一定的品质和特色，受长春中上市民的欢迎；项目地附近除了规模一般的天都宾馆外亦无其他大型宾馆；至于其他休闲娱乐场所

40、如舞、歌、浴等周边都不存在。建议在繁荣路、硅谷大街（前进西路）根据需要设立充足的商服务业配套。c、 未来配套：长春目前的房地产业相当萧条，市场消化能力远远跟不上开发产品的增长速度，各房地产商之间的激烈竞争和消费群体驻足观望的情形形成鲜明的对比，天安要在所有楼盘的竞争中脱颖而出，分享小蛋糕中的一大块，必须在未来小区的配套上有超越一般的表现，让所有目标客户知道天安的住宅买的不但是品牌更是未来的生活方式和以前不可实现的理想。提供以下实施方案：3-1社区内容1、人性化社区2、亲情物业3、卓越时代广场4、英式文化雕塑5、白金汉宫6、亲子乐园和水上乐园（怡水园）7、老年大学8、双语幼儿园9、吉大子弟校10

41、、英语夏令营11、指南针计划12、保健医院13、社区局域网14、架式堂15、金融服务16、公共客厅17、天安T30运动俱乐部长春超级社区联赛25结合市场情况，天安第一城一期个体产品优劣总结综合市场情况和我们对项目个体产品的认识，可将天安第一城所提供的个体产品优劣总结如下：（1）、以市场供需情况判断，最难销售的户型：小高层5-6# C1单元138.96（平方米）和其顶层复式共188.36平方米共32套。户型2室2厅2卫顶层复式(2室2厅2卫)面积138.96188.36套数284朝向南南楼层1010（2）、以市场供需情况判断，较难销的户型：小高层3-4#A单元,三房二厅二卫为：169.98（平方

42、米），共 68套；顶层复式246.32(平方米)共8套,228.6(平方米) 共8套, 及其顶层复式188.36平方米4套；合计88套户型三房二厅二卫三房二厅二卫(复式)三房二厅二卫(复式)面积169.98246.32228.6套数6888朝向南南南楼层1-91010（3）、 以市场供需情况判断，能够接受的户型：小高层3-4#B单元159.50平方米,小高层5-6#C单元157.86平方米,多层7-9#145.05平方米户型 , 户型3-4#三室二厅二卫5-6#三室二厅二卫7-9#三室二厅二卫面积159.50157.86145.05套数682854朝向南南南楼层1-91-91-3（4）、以市场

43、供需情况判断，预计较畅销的户型 多层7-9#顶层跃式 , 面积212.16平方米或是221.78平方米 户型跃式(四室三厅三卫)跃式(四室三厅三卫)面积212.16221.78套数99朝向南南楼层55（5）、以市场供需情况判断，预计畅销的户型：连排别墅和双拼别墅共34套 户型10#A(三室二厅三卫)10#A(三室二厅三卫) 10#B(五室二厅三卫)10#B(三室二206厅三卫)A三室二厅四卫面积226.99186.62254.17206.88268.15套数555514朝向南南南南南楼层一层3-4层2层3-4层1层总结：由以上分析，基本适合现有市场供需状况的户型面积共有202套。占项目所提供全

44、部个体产品数量的62%，而这202套的户型面积中，跃层和别墅共有52套，占畅销套数的25，说明产品的销路比较单一，针对性比较强。剩余120套面积较难接受的户型中，两室和三室的大面积造成了项目销售的难点，也可能会成为本项目未来的“尾盘”所在。 26项目的整体建筑定位一、建筑的专业性 1、香港首批“中国概念股”天安中国投资有限公司（本公司）的前身是新鸿基有限公司的中国部，成立于一九八七年，新鸿基有限公司是其主要股东之一，主要业务为投资国内房地产。天安中国于一九八六年在香港正式上市，被誉为香港首批“中国概念股”。2、十六年如一日致力于实现居住的四个现代化十六年如一日致力于在中国大陆实现居住的现代化，

45、投资总额达60亿港元，在国内投资的房地产和其他投资项目达40多个，遍布上海、北京、大连、广州、深圳及国内其他重点城市。华东区：以上海为龙头的长江三角洲经济高速发展地区，居民收入增长极快，天安于近年内主力开发上海市及周边大中城市的中高档住宅，取得显著成效。上海河滨豪园（位于苏州河畔，毗邻驰名的上海滩，第一期建筑面积约43,000平方米的高级公寓已全部完成并出售，创上海内销房最高销售单价，单价达16,800元/平方米）。上海天安花园：面向浦东中央公园，首期开发的总楼面面积106,000平方米已基本售完。上海佘山乡村俱乐部：位于上海市近郊约25公里毗邻上海佘山国家旅游度假区，占地2,500,000平

46、方米。由澳洲著名设计公司设计，规划建成一个具有优越生活活动空间，优良教育体育设施，优美休闲居住环境的新型人文社区。上海嘉富丽苑：地处上海龙柏高尚住宅区内。上海明苑别墅：该项目位于上海市西郊园宾馆旁，是上海虹桥地区最热销的外销别墅。上海天安中心：该三十层甲级商业大厦位于市中心人民广场附近，可发展总楼面约48,000平方米，预计2003年落成。还有常州新城市花园、常州国际商城、厦门天湖苑、杭州联谊中心、南京天安国际中心、无锡天安大厦、无锡红山半岛等。华南区：紧扣时代脉搏，与时代并进，是华南区发展的方向。华南区目前天安（中国）所占的可供发展楼面约1,300,000平方米，深圳天安数码城将高科技的发展

47、成果结合于物业发展，为深圳市创立一个已具规模的科技园，为高新科技企业提供一个培育基地。天安数码城位于深圳高尔夫俱乐部旁边，地处深圳市中心，总建筑面积达800,000平方米，已开发了500,000平方米楼面，由工贸大厦、数码科技产业大厦、高级住宅、公寓及面积达30,000平方米的多功能会所和科技服务中心组成，已成为深圳创新科技企业的创业天堂。数码科技大厦：建筑面积86,000平方米，总高19层，是集科技、工业、商业于一体的新型综合大厦。深圳天安高尔夫海景花园：位于天安数码城内，户户享有高尔夫球自然宁逸的景观，为深圳中心区高品味住宅小区之一。深圳俊安苑：位于香蜜湖高级住宅及名校网。深圳天安国际大厦

48、：位于深圳市中心，是国内颇负盛名的建筑之一。南海天安鸿基花园：“真山、真水、真生活”，是天安鸿基花园的生活环境的写照，占地约900亩，建筑面积为180,000平方米，是结合岭南山水特色，汲取澳洲建筑精髓，独具风情的低密度别墅楼盘。以“创南中国最好的别墅”为目标。华北区：吸收各方优点，将居住环境的品味提高是天安中国在华北区的经营理念，在华北区所占的可建楼面约680,000平方米。北京清境明湖：该项目邻近二号、三号使馆区，燕莎友谊商城，附近数间五星级酒店提供购物、饮食及娱乐服务设施。大连天安国际大厦：该项目位于市中心面对胜利广场和大连火车站，总建面积达66,400平方米，为55层的高档商业办公大厦

49、和商务公寓，是大连市标志性建筑物。大连天安海景花园：高科技开发区的高级住宅项目，首期工程的15,331平方米楼面面积已全部建成及出售。天津紫金花园：天津高档住宅建筑之一。天津国际大厦：天津最高档办公及公寓综合大楼之一。3、天安中国开发的房地产项目很多成为当地以及地区级的标志性建筑 南通新海通花园锦绣园占地8.4亩，现开发面积11,330平方米，为南通最高档住宅小区之一。 深圳天安高尔夫海景花园为深圳中心区高品味住宅小区之一。 深圳天安国际大厦是国内颇具盛名的建筑之一。 大连天安国际大厦55层高档商业办公大厦和商务公寓，是大连市标志性建筑物。 天津紫金花园为天津高档住宅建筑之一。 大连天安海景花

50、园居住的环境及素质的飞跃，高品质居住空间，大连高尚住宅之一。4、一直引领中国房地产的发展 最早一批进入中国房地产业的大型房地产开发集团。 1984年，天安（中国）在上海开发的“联谊大厦”是中国大陆第一个甲级涉外写字楼之一。 深圳万科早期的很多作品也深受天安的影响，如万科的“水上世界”等。5、产品价值的提升 市中心的南移必然为该区域的发展带来更大的契机，地段的价值随之上扬，未来西南部高尚人群居住区的逐步形成，地价的攀升实属必然，天安第一城作为西南部首家真正高档次的楼盘，产品的价值必定大幅提升； 高新区的发展及政府的扶植会使该区域的配套设施逐步完善，使天安第一城的生活配套更加丰富； 随着天安品牌的

51、知名度和影响力在当地的不断深入，消费者对天安第一城的喜爱程度和偏好度也会与日俱增，促进产品价值的提升。二、建筑的完美性本项目一期工程总开发量为100,000，其中包括：6栋小高层，3栋多层，一套10户联排别墅，7栋双拼，并有5000共建。布局分明有序、整体感强。1、典型的建筑优势A、外立面：线条明了大气，时尚感强，富有流动的韵律，给人华贵、典雅的视觉感受。B、采暖方式：可采用集中供热与分户采暖两种方式。分户式采暖采用壁挂式燃气炉，居住者可根据自己的需要，调节温度，避免了使用集中供热的资源浪费，使户内充满了个人主义的理想温度。C、层高：小高层与多层层高为3.1米，高出普通住宅层高30厘米，使住房

52、空间得到纵向延伸，给住户创造了更为宽敞、自由的居住享受，是真正的“高上”住宅。“买平面，就是在买空间”。别据权威报道，综合影响儿童生长发育的诸多因素，生活在高空间里的孩子要比普通孩子长得高，所以高出来的空间，更体现了对下一代的关怀。D、墙体：短支剪力墙，稳固性极高，是目前世界上最安全的墙体结构，比框架结构等现代建筑通用的墙体抗震性稳固性等方面要高出很多，真正体现了建筑“以人为本”的设计理念。E、车位：一期工程的车房比为1：0.8，近360个车位，基本上可以保证容纳社区全部业主的私人汽车。车位宽敞，高达6米，车位管理系统能给业主汽车提供安全周到的看护。建议：在地下车场开设汽车清洗、美容业务部门，

53、与地下车场共同营造“汽车酒店”的概念。2、房型概念：联排别墅：唐宁街英式洋房A、联排别墅共10栋20户，予以唐宁街英式洋房的概念，给目标客户以尊贵之感，在长春市10栋的联排别墅不多见，唐宁街作为英国首相的官邸易于形成新闻效应，对建立发展商国际化形象和突出产品优势具有有利的影响。B、唐宁街1号、2号、3号号码排序，淡化了各单元在位置上的差异，使唐宁街6、8、10、16、18号具有了炒作的点，可以其提升整部建筑的形象和价值。三、居住现代化天安第一城是率先实现北中国的居住现代化的高档楼盘，它带给业主以完美、时尚的生活方式，全新的居住理念，真正以人为本的注重生活感受的四重空间。（1）私密空间：作为物质

54、保障的一种体现，在我们身边的所有人，对于住宅的想法其实都拥有自己神秘的暗箱，打开这个暗箱，会发现大家都对居住权有着美好的憧憬。绝对地说，就是希望自己不管在外界社会活动被划分成哪一种阶层，但当回到自己独立的空间时，能象帝王一样居住，休养生息，自由自在。随着居住土地逐渐减少，人口逐渐增多，现代住宅的体量与以往相比，自然不可同日而语。如何在有限的现代空间里经营出有效的象帝王一样气魄的居住环境。一、 宅向必须坐北朝南，阳光充足，逢其阳，养其阴。比如清代乾隆之居所。 二、整体布局具排他性，唯一性，重视住宅空间的领域性。使居住者能够主动占据空间。空间是人们凭借着一定的物质材料从自然空间中围隔出来的，但一经

55、围隔之后，这种空间就改变了性质棗由原来的自然空间而变成人造结构空间。结构空间必须具有确定的量（大小、空量）、确定的形（形状）和确定的质（能避风雨、御寒暑、具有适当的采光通风条件）。为了经济有效的达到目的，人们还必须充分地发挥出材料的力学性能；巧妙地把这些材料组合在一起并使之具有合理的荷载传递方式；使整体和各个部分都具有一定的刚性并符合于静力平衡条件。近代科学技术的伟大成就为我们提供的手段，不仅对于满足功能要求要经济有效并强有力得多，而且其艺术表现力也为我们提供了极其宽广的可能性。巧妙地利用这种可能性必须能创造出丰富多彩的建筑艺术形象。住区空间布局合理化、科学化。住宅的建设应该从“以人为本”出发，而且建筑是与环境并重的，以现实为基础与适当的超前结合。住宅功能由“有房可住”的生存功能问题，向实用型、舒适型发展，舒适型住宅应该是有广阔的空间，面积较大，部分还可设书房、健身房等，使住宅及住宅区能满足人不同的需求。天安第一城在户型的设计上充分考虑了对人的尊重和业主的身份及生活习惯。主卧室在整套居室的最里面，拥有独立、完整的卫浴设备，每间卧室都具有