某房地产开发项目可行性报告

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1、“￥花园”房地产开发项目可行性研究报告编制单位： * ￥房地产开发有限公司编制时间：二 OO五年二月十六日+摘要“￥花园” 项目位于 * 市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积 10008.4 平方米（约 15.01 亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路） ，沿跃进北路临街面地块长约 98 米，临高水中路地块长约 80 米，项目地块呈矩形。 项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。“￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4 平方米（约 15

2、.01 亩），规划设计总建筑面积约 20000 平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500 平方米，二层商业建筑面积约1500 平方米，住宅建筑面积17000 平方米，住户暂定 170 户，绿化面积为 3500 平方米（其中中心绿地面积为 2000 平方米），建筑密度为 35.33 ，容积率 2.0 ，绿化率为 35。“￥花园”拟计划于 2005 年 5 月起着手项目规划及前期报建工作，于 2005 年 12 月开始动工建设， 项目建设总工期约 12 个月，预计于 2006年 6 月进入项目预售期，其销售周期约12 个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960 万元）人民币 2696

3、.11 万元，项目预计总销售收入人民币 3226 万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14 万元。自项目获准销售开始起， 拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007 年 2 月将完成土地抵押贷款清算工作。目录104204305422524624725826927一、项目概况：1 、项目名称：“￥花园”开发建设单位： * ￥房地产开发有限公司2、项目地理位置：本项目位于* 市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园星河湾” 、“小岛春天花园”等大型楼盘的

4、带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区， 2005 年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大， 在 2005 年下半年到 2006 年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的 100 余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于 2005 年底或 2006 年初动工建设并于 2006 年下半年进行销售，其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小， 地块方正，两面临市政道路， 其临街面约 170 米长。项目西面（跃进北路对面） 为规划中的高水中学， 东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地

5、。并处于“花园星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21 平方米（约 11.72 亩），均属商业、居住用地，使用单位均为 * ￥房地产开发有限公司。2、拆迁调查：本项目土地使用权属* ￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥公司， 不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站） ，其施工水电问题可在此基础上解决， 同时项目两面临市政道路， 其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步

6、完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动， 将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。 36 路公交车从项目前跃进北路经过， 6 路、 27 路、 39 路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。三、市场分析和项目定位：一）、市场分析：1、2004 年* 市房地产市场供给现状分析：1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004 年*市房地产开发投资额为人民币229122 万元，同比2003 年减少人民币93408.16 万元，负增长率为28.96 。2）、2004 年商品房施工面积 2026744 平方米（其中：本年新开工面积 1

7、219914 平方米），施工面积比 2003 年减少 565874 平方米，负增长率22。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为 1686960 平方米，12270 套，但比 2003 年所占比重下降6.3 个百分点，为 83。35指 30标 25（ 20万元 15） 1050表一： 2001-2004房地产资金投入情况32.25325.854624.128722.91222001200220032004表二： 2003年房地产投资构成（按用途分类）3%0.20%7.80%89%住宅商业写字间其他表三： 2004年房地产投资构成（按用途分类）1.20%0.80%15%83%住宅商业写字间其

8、他2004 年普通商品房施工面积为1089694 平方米， 8483 套，占住宅施工面积总量 65，同比 2003 年减少 560367 平方米。电梯公寓施工面积460800 平方米， 2891 套，同比 2003 年减少 143458 平方米， 846 套。经济适用房施工面积 54934 平方米，610 套，同比 2003 年增加 1270 平方米，减少 93 套。别墅施工面积为 81532 平方米， 286 套（幢），同比 2003 年减少 106773 平方米， 402 套（幢）。表四：绵阳市 2003-2004年商品住房施工面积比重情况（按用途分）1009080 66% 65%7060

9、504024%27%30202%3%8%5%100普通住宅电梯公寓经济适用房别墅20032004从表四图例中看出， 因国家宏观调控， 我市房地产投资趋势减缓， 但投资结构发生变化较大。2003 年* 市住宅投资所占比重为 89%，2004 年住宅投资下降至 83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快， 由 2003 年 7.8%上升至 2004 年 15% 对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。3）、商品房竣工面积1509222 平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工 1229704 平方米， 8921 套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957 平方米，比上年增长495%；写字

10、间竣工 12938 平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673 平方米，比上年负增35%。4）、商品房进入市场情况：2004 年， * 市商品房市场进入共81 宗， 276 幢， 1192501 平方米。同比上年减少 464296 平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场表五： * 市 2004 年商品房竣工面积（按用途分）类型合计住宅商业用房写字间其他2003年1476069129881012177423325321812004年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注：所

11、占比例为2004 年各类用途竣工商品房总面积比例表六：绵阳市2004 年商品房竣工面积情况（按用途分）140122.970449.50%50%） 12030%米 100方8010%平万60-5%-10%（40位24.5957-30%单201.2938-35%2.06730-44%-50%住宅商业用房写字间其他竣工面积（万平方米）同比增长表七：绵阳市 2004 年商品住房竣工面积情况（按用途分）10088.3698150%）80100%100%米方6050%平26.00%万（4025.33960%：-42%位208.0708-50%单1.19020-89%-100%普通住宅电梯公寓经济适用房别墅

12、竣工面积（万平方米）同期增长率980813 平方米， 7746 套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少 93%；商业用房投入市场信息69893 平方米，占商品房投入市场总量度 4%左右，比上年投入总量减少 93%；商业用房投入市场 169893 平方米，占商品房总量 14%左右，其他用房市场信息投入 38369 平方米，占商品房投入市场总量4%左右。表八： 2004 年商品房市场投放情况表：年份合计合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房商业其他套M 2套M 2套M 2套M2套M 22003年 165679710340151190274979479252208366656628168

13、23129090144895 13859263032004年 1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注： 1、所占比重为2004 年数据2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重表九： 2004年商品房地产市场投入走势30） 2526.167425.901723.4261方米 2013.139616.7297万平 1511.089610.4629.93

14、9712.45029.316713.0092（1010.53976.177211.01386.9264位10.2986单54.97563.36323.73274.26026.51786.94772.056702.42331234567891011122003年商品房市场投入量（万平方米）2004年商品房市场投入量（万平方米）从 2004 年商品房市场投入走势看， 2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到 2004 年一季度。从 2004 年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至 12 月底为最低端。2、2004 年* 市房地产市场需求现状分析：2004 年， *

15、 市房地产市场需求总量大于2003 年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004 年下半年商品房销售有所下降， 2004 年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094 平方米。占全年销售总面积34%。1）、2004 年， * 市商品房销售 1481639平方米，销售金额 237173 万元，分别比上年增加 113464 平方米， 49133 万元。增长率分别为 7.6%、20%。表十： 2004年商品房销售面积情况：合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅写其年合计商业字他份m2m2套m2套m2套m2套m

16、2套m2间m2m220031368175132284197978492746655350634218669201797537321598607442398752200414816391375390104509586837243291541201064741688604252091010415014707表十一： 2004年商品房销售面积比重（按用途表十二： 2004年商品住房销售面积比重（按用途分类）分类）0.20%4.40%6.80%4.70%21.20%69.70%93%住宅商业用房其他普通商住房电梯公寓经济适用房别墅2004 年，商品住宅销售 1375390 平方米，10150 套，销售

17、金额 189865万元，比上年分别增加106280 平方米、 521 套、 39663 万元。增涨率为表十三： 2004年商品房销售金额比重（按用途表十四： 2004年商品住房销售金额比重（按用分类）途分类）7.50%19.60%0.40%3.50%25.00%64.00%80%住宅商业用房其他普通商住房电梯公寓经济适用房别墅7.7%、5%、21%。2）、2004 年住房二级市场日趋活跃，截止12 月，累计完成二手房交易 2539 件，成交面积 31.8 万平方米，成交金额 3.16 亿元，分别比上年增长 62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点

18、。表十五： 2004年商品房、二手房交易面积比重表十六： 2004年商品房、二手房交易金额比重17.70%11.76%82.30%88.40%商品房交易二手房交易商品房交易二手房交易3）、消费者购成情况随着 * 市城市化进程加快，* 城市居住环境及商品房小区环境的美化，* 市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004 年，外地人购买商品房 474836 平方米，比上年增加185516 平方米，比上年增加64%。表十七：消费者购成比例：年份占总占总占总占总2001 年2002 年2003 年2004 年销售人群量比量比量比量比本

19、地人62460583.5 96141879.5 110021079.2 100680368 m 2外地人12388016.5 26275421.5 28932020.8 47483632 m 2表十八：外地人购商品房情况按用途分类：普通商品住房电梯公寓别墅办公商业其他合计 m 2m 2套m 2套m 2套m 2m 2m 24748363489832178795396052334871597216537164）、商品房销售价格情况2004 年， * 市商品房销售平均价格为每平方米1794 元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76 元/ m 2，电梯公寓 2103.552元22元

20、/ m，别墅 1937.48/ m，商业用房 7681.52元/ m，其他用房 2380.62元/ m 2。表十九：绵阳市 2004年普通商品住房价格走势（按套内面积计算）16001559150014951464.3146515241382.64）14001453.4614091452元1380.961374（ 1300位单 12001147.1211001000月份 123456789101112表二十：绵阳市 2004年电梯公寓价格走势（按套内面积计算）23002155.2321502146220021002076.752033.082210）元20001901.042090.042070

21、.2820702053（ 1900位 1800单 17001798.516001500月份123456789101112表二十一：绵阳市 2004年别墅价格走势（按套内面积计算）230022002144.6321002001.091968）20001930元1978.081974（ 19001915.8位18001883.061846.99单17001680.931713171416001500月份123456789101112从上列表中反映出， * 市房地产商品房价格稳中有升， 总体呈列小幅波浪走势， 2004 年普通商品房平均价格比上年增加 120.26 元/ 平方米，电梯公寓比上年增加

22、121.35 元/ 平方米。5）、不同户型商品房销售情况分析：表二十二：绵阳市 2004年已销售楼盘面积比例（按套内面积计算）44.87%50%40%29.22%25.91%30%20%10%0%90m2以下 / 套90m2-130m2以下 / 套130m2以上 / 套40%30%20%10%0%表二十三：绵阳市 2004年已销售楼盘每套单价比例（按套内面积）28.15%27.94%22.10%17.68%4.10%1000元/m2以下1000-1300元/m21300-1600元/m21600-2000元/m22000元/m2以上表二十四：绵阳市 2004年已销售楼盘总套价比例（按套内面积）

23、40%34.10%26.84%30%22.24%17.38%20%10%0%10万元/ 套以下10-15万元/ 套15-20万元/ 套20万元/ 套以上从表二十二至二十四所列数据看出，2004 年每套 90-130 平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套 90 平方米以下从 2003 年的 25%上升到达 29.27%，比上的上涨 4.27 个百分点， 而每套 130 平方米以上面积下降 2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300 元/ 平方米商品房成交量从2003 年的 27%下降为 2004年的 17.68%，而 1600-2000元/ 平方米商品房成交量从

24、35%上升为 2004 年的 50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价 2004 年同上年相比却变化不大。3、2004 年* 市商品房空置情况：2004 年* 市商品房空置面积 445491 平方米，比上年减少 67311 平方米，负增长率为 13%。其中，一年以内商品房空置面积为 355135 平方米，住宅 1102 套，一年以上商品房空置面积为90356 平方米，住宅288 套。表二十五： 2004年商品房空置面分段表一年以内空置合计合计住宅商业写字其他m 2套普通住房电梯经适房别墅3551352661401716m 2套m 2套m 2套m 2套7969137365568161

25、4611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置合计合计住宅商业写字其他m 2套普通住房电梯经适房别墅90356462245288m 2套m 2套m 2套m 2套3685911486104297181951652793比例52%64%36%41%1.3%6.7%注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重2004 年* 市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少 5.7%，其中一年以上空置面积 90356 平方米，比上年减少 7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但 2004 年下

26、半年增加 68114 平方米，增长比率为 18%。4、2004 年* 市房地产市场发展特点：1）、房地产开发投资增幅减缓：* 市 2004 年房地产开发投资 22.9 亿元，比上年减少 9.3 亿元，施工面积 2026744 平方米，比上年减少 565874 平方米，增长。分别比上年减少 28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004 年上半年商品房市场投入面积707228 平方米，下半年商品房市场投入面积 485273 平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。2）、房价基本平稳：几年来， * 的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在140

27、0 元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003 年下半年至 2004年上半年，* 市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅 2004年上半年商品房销售面积已达到97454 平方米，销售金额14 亿多元，但2004 年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房 507094 平方米，销售金额9 亿多元。表二十六：绵阳市 2003、2004年商品房预售走势200000183734180000）160000140000105482米120000877529898895703方81380平1000008040590532584

28、34（80000536296145559534480846155054992位60000单400005450362513 54196510254764248038442044627345892200000月份1234567891011122003年商品房预售走势2004年商品房预售走势4）、商业用房投资势头强劲2004 年， * 商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、 川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜嘉年华、 东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004 年我市商业用房在

29、建施工面积达308766 平方米，同比上年增加106237 平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。 2004 年， * 二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长 88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快， 2001 年外来人口购商品房 123880 平方米， 2002 年购商品房 262745 平方米， 2003 年购商品房 267965 平方米，

30、2004 年达到 474836 平方米，同本地人购房比例为 32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。 为城市经济快速增长做出了贡献。7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。5 、2004 年* 市房地产市场存在问题：1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。 近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后， 竞拍价格一路走高， 对商品房成本产生了极大的影响， 带来了极大的销售风险。 而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕， 商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能

31、采取住宅保本或微亏， 用提高营业用房售价来赚钱， 长持下去，将会对 * 商业房产带来极为不利的影响。2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如 2004 年下半年页岩砖由 0.14 元/ 匹涨至 0.21 元/ 匹，致使商品房成本每平方米上涨 15 元左右。3）、受国家宏观调控影响， * 市房地产开发投资、销售在 2004 年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。 尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15 个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，

32、影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2005 年* 市房地产市场预测 ：1）、* 市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年 * 国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看， 2005 年可能投入市场项目30 多个，投入市场面积140 多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004 年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节

33、互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3）、2005 年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。*市房地产市场经过多年发展， 市场化程度较高， 开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005 年总趋势。2005 年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、 产品质量上升， 地段优越的优质楼盘， 市场价格将有一定的上升空间。 另一方面

34、，一些自身素质差， 规划设计欠佳， 推盘周期较长的项目，价格则会下降。4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：98 年以来， * 市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是 2002 年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从 2003 年开始，其效果更加明显，预计 2005 年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑 * 市房地产市场的繁荣 。但随着 * 市城市幅射力的减弱， 周边城市竞争力的加强。 需要采取更有力的措施推广 * 城市品牌，吸引外来人口购买商品房。二）

35、、项目市场定位：1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况， 为“￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查， 选取“花园星河湾二期（星河圣景） ”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下：项目周边类比竞争楼盘基本资料：1）、商业部分、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m16m，开间约为 3.6m6.9m，建筑面积销售单价为3500 元/ ，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。、金达小区（临长虹大道及待建城市

36、道路的底层门面待出售）：该项目位于跃进北路， 在本项目及 “星河湾” 之间。临跃进北路底层门面进深约 11 m左右），开间约为 3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为 4500 元/ 左右，该部分门面已销售完。 临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。、青清怡苑（两层门面） ：该项目位于跃进北路， 在本项目斜对面。该项目门面进深约为 10.2m，开间为 2.6m 、3.6m、4.5m 等。现余两套面积大于 50 的门面未售，其门面建筑面积销售单价为 5000 元/ （优惠后销售价） 。二楼门面以建筑面积 2800 元/ 被个人全端。、山水姻

37、缘（两层门面） ：该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、 二层为进深 17 和 19 米的大门面， 每个门面面宽大概在 6 米左右，其一层门面建筑面积销售均价在 6000 元/ ，二楼门面建筑面积销售均价在 2600 元/ 。本项目才取得预售资格， 具体销售情况需进一步调查。由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高， 根据 * 市现有商业地产开发前景来说， 该区域在几个高档楼盘的带动下， 以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。2）、住宅、花园“星河湾”二期（2F7F）：花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2

38、000 余套，一期总体销售情况比较好，二期于1 月 15 日正式预售。二期单套建筑面积最小约为 89 （两室两厅单卫双阳台） ，仅两幢楼共96 套，销售情况较好，一期类似该户型约140 套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为 110 。跃层最小建筑面积为 156 、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下： 1F：1406 元/ ； 2F、5F：1477 元/ ； 3F、4F：1548 元/； 6-7F（跃层）：1450 元/ 。小区配套费仅燃气入户费3610 元/ 户，物管费为 0.45 元 / 。、金达小区（ 1F7F）：该项目住宅建筑面积分布为： 项目主要以两室户型为主。 两室两厅

39、单卫单阳台有 89 、91 、96 ；两室两厅双卫双阳台： 119 ；三室两厅双卫单阳台： 112 、 127 ；三室两厅双卫双阳台： 122 ；三室两厅双卫四阳台： 140 ，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积 91 左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。 项目住宅建筑面积销售价格如下：1F：1200 元/ ； 2F、5F：1270 元/ ； 3F、4F：1350 元/ ； 6-7F（跃层）：1200 元/ 。小区配套费仅燃气入户费 3610 元/ 户，物管费为 0.25元/ 。、随园新村二期（ 1F7F）：该项目属于经济适用房

40、， 其户型均以小两室、 一室为主，套内面积在 55 75 之间，套内面积销售价格为： 1F：1100 元/ ；2F、5F：1150元/ ；3F、4F：1210 元/ ； 6F：1090 元/ ；7F：1030 元/ 。小区配套费：燃气入户费 3300 元/ 户，电 1280 元/ 户、电视 380 元/ 户。物管费为 0.15 元/ 。、青清怡苑（ 1F7F）：本项目至今未取得预售许可证， 项目共 80 套住房，其中一室一厅（建筑面积为52 ） 12 套；两室两厅单卫（建筑面积为77 、 91）分别为24 套和12 套；三室两厅双卫单阳台（建筑面积为121 ） 12套；三室两厅双卫双阳台（建筑

41、面积为133 ） 20 套。现宣传销售价位按套内面积计价 ( 优惠 2%后) ：1F：1160 元/ ； 2F、5F：1265 元/ ； 3F、4F：1310 元/ ； 6-7F：1080 元/ 。小区配套费：燃气入户费 3300 元/ 户，水 3060 元/ 户。物管费为 0.25 元/ 。由于该项目周边环境较差， 其预定情况不好。、山水姻缘：（1F7F）:本项目住宅约 100 套，其主要以 85 左右的两室及 115 左右的三室户型为主打户型。 其住宅销售均价按建筑面积计算 1400 元/ 。其六七楼为跃层形式， 由于屋顶花园面积较大， 其销售情况比较好。 项目才开始销售，具体销售情况需进

42、一步调查。由此可见，该区域除“花园星河湾”外，其他一般商住楼项目的住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身的规划设计以及区域内城市配套设施有关系， “花园星河湾”因其项目大、规划理念先进、公司品牌效应使得其本身销售单价及销售走势都非常乐观。 因此，对于本项目而言，只要我们在项目前期规划做细， 设计尽可能的人性化， 以及随着政府对土地控制力度加大， 其本项目住宅销售单价应该比较乐观， 根据现该区域的楼盘凝聚的人气，销售走势也是可以乐观预计的。2 、项目定位：1）、市场定位：本项目拟建设成为* 市少有的精品小楼盘。2）、区域定位：在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与 “花园星河湾”、“小岛

43、春天花园” 等高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。3）、主力客户群定位：中、低收入市民（包括临时居民），白领阶层，二次置业者以及外地来绵人员。4）、功能定位：临街部分：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用途。其临街三层（含三层）以上及小区内不临街的均为住宅，其总层数最高为七层。5）、建筑风格定位： 本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。四、项目规划发展建议：一）、规划设计要点：1、小区整体感要强，应符合自然条件。两宗地地势平坦，可考虑为单围合布局， 围合内为小区中心景观区。 项目两面临街， 根据项目周边物业发展趋势，临街可

44、考虑两层门面或商铺， 一楼门面可用于一般商业用途，二楼可用于办公或休闲娱乐用途。 住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为七层。2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、 现代、休闲的风格为主。二）、建筑设计要点：1、底层门面开间宜控制在3.3-4.2米之间，进深宜控制在 11.1 米左右。2、住宅部分面积宜以建筑面积80 平方米左右的两室两厅双阳台单卫和 110 平方米左右的三室两厅双阳台双卫为主，设计少量一室一厅住宅，面积控制在 4050 左右。住宅设计必须尽可能人性化。3、为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。三）、建筑风格及外立

45、面建议：1、本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。2、门面部分考虑为外墙石材饰面， 住宅部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩。四）、小区环境、景观设计要点：园林设计时以中心景观为主， 需作地势设计，植物配搭方面需结合 * 气候特征，尽可能作到四季有花、 一年到头长绿， 植物颗数计划合理， 小区另两面不临街围墙边宜考虑高达长绿植物。五）、社区服务及物业管理要点：社区服务方面配置了自行车停车棚、 小车停车位、小区值班室、 物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理， 在小区业主委员会成立后，由业

46、主委员会重新选聘物业公司。六）、装修标准：本项目所有的住房和门面交房标准均为清水房标准， 但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。五、资源供给：1 、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划：建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购， 甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。 需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。2、施工力量的组织计划：本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。3、项目施工期间的动力、水等供应：本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上进行相应改造而成。4、项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。六、项目开发组织机构、管理费用的研究：1、开发项目的管理