世纪通泰惠州市房地产市场报及201年展望

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1、1 1惠州市惠州市2009年报及年报及2010年展望年展望世纪通泰事业一部世纪通泰事业一部2惠州市惠州市20092009年房地产市场表现年房地产市场表现惠州市惠州市20102010年房地产市场展望年房地产市场展望附录：政策附件、惠城区市场数据附录：政策附件、惠城区市场数据报告技术思路报告技术思路3整体判研整体判研近几年惠州经济发展良好，各方面经济指标涨幅较大，特别是居民收入及近几年惠州经济发展良好，各方面经济指标涨幅较大，特别是居民收入及可支配收入明显上涨，惠州已步入可支配收入明显上涨，惠州已步入“市强民富市强民富”行列；行列；惠州的城市规划的明确及各项市政配套的积极推进，特别是地铁的开工建惠

2、州的城市规划的明确及各项市政配套的积极推进，特别是地铁的开工建设（设（20122012年开通），将全面提升城市竞争力。年开通），将全面提升城市竞争力。近三年的房地产发展，供需、售价全面提升，近三年的房地产发展，供需、售价全面提升，0707年的巅峰、年的巅峰、0808年的低迷、年的低迷、0909年的回归，都预示着年的回归，都预示着20102010年将进入调整之年，调整同时也意味着机遇，而年将进入调整之年，调整同时也意味着机遇，而20102010、20112011将是惠州进入腾飞的转折点。将是惠州进入腾飞的转折点。按照国际惯例，人均按照国际惯例，人均GDPGDP达到达到14001400美金，商业消

3、费模式由单纯购物向娱乐、美金，商业消费模式由单纯购物向娱乐、休闲性消费升级，惠州正处于娱乐、休闲商业发展的重要阶段。休闲性消费升级，惠州正处于娱乐、休闲商业发展的重要阶段。20102010年惠州房地产进入调整年年惠州房地产进入调整年4n 2009 2009年政策由宽松转为明松暗紧，同时第四季度各项经济指标均有明显好转，经济危机回暖迹年政策由宽松转为明松暗紧，同时第四季度各项经济指标均有明显好转，经济危机回暖迹象明显，象明显，20092009年房地产已逐渐走出低谷，可以预见：年房地产已逐渐走出低谷，可以预见： 2010年房地产优惠政策将逐渐减少优惠政策将逐渐减少，优惠水平将缓慢回归到原来的普通水

4、平； 2010年下半年的通胀预期加大，银行信贷资金收缩，行业的资金压力将进一步增大； 房地产的回暖，甚至局部地区又开始显现“疯长”苗头，故有效防止房地产过快过热发展有效防止房地产过快过热发展政策执行力加强政策执行力加强会成为2010年政策的亮点之一，如如“首付地价款首付地价款50%50%”、“2 2年未开发地块年未开发地块回收回收”等等； 政府工作报告明确指出：继续加快廉租房建设，加大经济适用房建设力度。继续加快廉租房建设，加大经济适用房建设力度。这一举措从一定程度加大了对商品房的市场冲击力。结论一：政策层面结论一：政策层面20102010年经济预期向好、但通胀预期加大，如果下半年走向进一步明

5、朗，贷款规模将逐年经济预期向好、但通胀预期加大，如果下半年走向进一步明朗，贷款规模将逐步收缩。银行准备金率及利率将回调。步收缩。银行准备金率及利率将回调。下半年经济走向明朗，国家队房地产相关的优惠措施可能回调，市场可能面临转折点下半年经济走向明朗，国家队房地产相关的优惠措施可能回调，市场可能面临转折点5结论二结论二n 2010年政策在信贷方面虽然有适当缩紧，但总体依然以宽松依然以宽松为主为主，特别是上半年优显突出；n 09年的土地供应主要在年底，特别是后两月。照此看来，2010年土地挂牌量下滑幅度不下滑幅度不会太大，将会保持在一定高位会太大，将会保持在一定高位。土地供给：土地供给：201020

6、10年政府政策继续以较为宽松的货币政策为主，政府在促进房年政府政策继续以较为宽松的货币政策为主，政府在促进房地产发展、土地供给水平上还将保持一定的高位，处于充裕状态。地产发展、土地供给水平上还将保持一定的高位，处于充裕状态。6n 2009年下半年成交相对较好，2010年对于政策及个方面变化不大的情况下，上半年的需求高位上半年的需求高位可能性较大可能性较大。结论三结论三土地需求：土地需求： 由于目前房价还处在一定高位，开发商预期向好，开发商资金充分，上半年对土由于目前房价还处在一定高位，开发商预期向好，开发商资金充分，上半年对土地需求还将保持在一定高位；地需求还将保持在一定高位； 下半年房价有多

7、种不确定因素，有可能出现拐点，如房价出现拐点，土地市场将下半年房价有多种不确定因素，有可能出现拐点，如房价出现拐点，土地市场将直接受影响，有可能直接导致土地需求力的下降。直接受影响，有可能直接导致土地需求力的下降。 “ “首付首付50%50%地价款地价款”政策使未来的成交格局朝大开发商为主力格局转变；政策使未来的成交格局朝大开发商为主力格局转变；7结论四结论四商品住宅供应：商品住宅供应：20092009年下半年，开发商加快了项目施工及开工速度，直接加大了年下半年，开发商加快了项目施工及开工速度，直接加大了20102010年的供年的供应量。同时，土地市场交易活跃，成交量很大，使应量。同时，土地市

8、场交易活跃，成交量很大，使20102010年及未来两三年内住年及未来两三年内住宅商品房供应量较为充足；宅商品房供应量较为充足；区域区域新推面积新推面积( (万平米万平米) )区域区域新推面积新推面积( (万平米万平米) )惠城区180惠城区220惠阳区45惠阳区65大亚湾区56大亚湾区69其他三县50其他三县60上半年合计331下半年合计414n 预计2010年市场供应量会超过08年的峰值，全年供应量预计为745万平米，下半年的供应量略高于上半年的供应量。惠城区依然是全市的主体部分，约占全市供应的54%，惠阳大亚湾区域明年供应增多，合计占总量的31%，其他三县的供应约占总量的15%。8结论五结

9、论五商品住宅需求：商品住宅需求： 2010 2010年上半年房价仍处于高位，需求受限；年上半年房价仍处于高位，需求受限； 2009 2009年，市场交易活跃，成交量很大，是年，市场交易活跃，成交量很大，是0808年的刚性需求得到释放，同年的刚性需求得到释放，同时透支了时透支了20102010年的部分需求；年的部分需求；n 2009年成交均价已跃升历史高位，未来的需求量提升将受到一未来的需求量提升将受到一定程度制约定程度制约；n 2009年成交量全面提升，包含有08年刚性需求释放及2010年的年的透支消费透支消费以及其他投资、投机消费等。9商品住宅需求：商品住宅需求： 政策投机客的打击力度加强，

10、使得政策投机客的打击力度加强，使得20102010年的需求回落；年的需求回落； 2009 2009年末，政府遏制房价快速上涨的论述，降低了客户的预期，市场观年末，政府遏制房价快速上涨的论述，降低了客户的预期，市场观望现象再度呈现。望现象再度呈现。n 政策对地产投机打击力度加强政策对地产投机打击力度加强：如： 六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号； 严格执行第二套房贷的相关政策不动摇等等。n 政府报告与舆论：政府报告与舆论：政府在2009年特别是年末对房价遏制的政策，加速了客户层面的观望程度；n影响：影响：政策出台与执行，将直接导致投机客的锐减，对成交量造成直接的冲击。结论六结论六10结论七

11、结论七价格走势：价格走势： 房价处于高位，促进房价进一步上升的因素在降低，房价处于高位，促进房价进一步上升的因素在降低，20102010年上半年房年上半年房价趋于平稳、略有上升，下半年，信贷规模降低、需求减缓、供给增加、价趋于平稳、略有上升，下半年，信贷规模降低、需求减缓、供给增加、开发商资金压力加大，下半年房价可能出现拐点。开发商资金压力加大，下半年房价可能出现拐点。 2009 2009年价格的大幅上涨，目前已处于史最高位，年价格的大幅上涨，目前已处于史最高位，20102010年上涨空间有限；年上涨空间有限；20092009年，国内房价上涨年，国内房价上涨10001000元元/ /平米，平米

12、，20102010年，政府对房价快速上涨采年，政府对房价快速上涨采用遏制政策。用遏制政策。11惠城区住宅市场惠城区住宅市场小结小结20092009年年 20092009年消化力保持在较高水平。各片区月成交套数多为年消化力保持在较高水平。各片区月成交套数多为200-300200-300套之套之间，月成交面积间，月成交面积2-42-4万不等；万不等； 近三年主力户型中小面积占比增大，大户型供应占比缓慢下滑；各面积近三年主力户型中小面积占比增大，大户型供应占比缓慢下滑；各面积段户型成交套数相当；段户型成交套数相当； 全年成交价格持续上涨，总体价格已接近全年成交价格持续上涨，总体价格已接近0707年高

13、水平状态；年高水平状态；12 商业小结商业小结 “四线三圈两带一心四线三圈两带一心” ” 商业格局将全面提升惠州商业新高度；商业格局将全面提升惠州商业新高度； 大型集中商业云集、商业街共存成为惠城商业形态的主流；大型集中商业云集、商业街共存成为惠城商业形态的主流； 东平商圈、西湖商圈等开始进入发展升级新时期；东平商圈、西湖商圈等开始进入发展升级新时期；大亚湾以工业为主的区域，区域消费力城哑铃型结构，低端消费者以本地消费为主，大亚湾以工业为主的区域，区域消费力城哑铃型结构，低端消费者以本地消费为主，高端消费者外溢，住宅以深圳投资客户为主体（空置率很高），不利于本地商业的高端消费者外溢，住宅以深圳

14、投资客户为主体（空置率很高），不利于本地商业的发展。发展。13宏观经济及城市规划概述：宏观经济及城市规划概述： 经济发展方面，经济发展方面，2009年，惠州居民人均收入水平及消费力高速提升。 城市规划方面，城市规划方面，2009年，惠州以及各项。为惠州楼市的发展起到了积极的促进作用。14惠州宏观经济数据统计惠州宏观经济数据统计2009年的数据统计为111月份的数据惠州宏观经济特征惠州宏观经济特征n 从惠州市宏观经济统计数据，可以看出，惠州的经济逐年增长，GDP的增速已超过10%，在固定资金投资方面增速明显。2009年较之2006年增长幅度达2倍水平。以上数据来源于惠州信息统计网15惠州宏观经济

15、数据统计惠州宏观经济数据统计以上数据来源于惠州信息统计网2009年的数据统计为111月份的数据惠州宏观经济特征惠州宏观经济特征 居民可支配收入近2万元，在珠三角的经济中已扮演重要的角色，较之2006年增长了近1/4；社会消费品总额增长迅速，较之2006年增长近2倍。16珠江三角洲地区改革发展规划纲要赋予：赋予： 包括惠州在内的珠三角地区包括惠州在内的珠三角地区以以“科学发展，先行先试科学发展，先行先试”新的新的特殊使命特殊使命 珠三角统筹城乡发展综合改革试珠三角统筹城乡发展综合改革试点工作将由惠州市领衔担纲点工作将由惠州市领衔担纲，以石化产业为重点的临港基础产业、技术水平日益提升的电子信息高端

16、产品制造业，也成为优化珠江口东岸地区功能布局的重要 “棋子”。国务院公布珠江三角洲地区改革发展规划纲要国务院公布珠江三角洲地区改革发展规划纲要惠州惠州市规划市规划惠州市城市总体规划惠州市城市总体规划(2006-2020(2006-2020年年) )提出提出 一城三组团一城三组团, ,双核心结构双核心结构 为核心为核心, ,以三横三纵城镇发展轴为重点以三横三纵城镇发展轴为重点, ,依托城镇群体依托城镇群体, ,轴线拓展轴线拓展, ,梯度推进的空间结构梯度推进的空间结构. . 17区域区域规划及定位规划及定位惠城区1惠阳区2大亚湾3 以建设科学发展“惠民之州”宜居宜业中心区为总定位，致力打造国家级

17、电子信息产业集中区、粤东商贸物流枢纽区、粤港澳休闲度假区、珠三角东部生态环保示范区、全市统筹城乡发展先行区、惠州平安和谐首善区“六大特色区六大特色区”。 惠州滨海城市重要组团及建设现代石化数码及中海壳牌石化项目后勤基地，随着深惠交通、经济融合，逐渐演变为深圳逐渐演变为深圳“第七区第七区”。 将建设成为以石化产业为主导，电子和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为大工业与滨海旅游并成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的绿色港湾重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的绿色港湾。惠州市主要区域规划定位惠州市主要区域规划定位惠城区惠阳区大亚湾18将

18、构建创业板块、新城中心板块、制造板块、航空物流板块、生态休闲板块，仍图-横沥东部板块六大功能板块。集商业/商务中心、体育/文化中心、高等教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体的，服务于惠州市的综合新城。惠城区规划定位惠城区规划定位：根据根据惠州市城市总体规划（惠州市城市总体规划（2006202020062020）（纲要），惠城区将建设成为（纲要），惠城区将建设成为“惠民之州惠民之州”宜居宜业中心区宜居宜业中心区 按照“企业总部区、科技孵化区、商务服务区、一站式服务区”四大功能区建设仲恺高新区总部经济区。将打造成集文化教育、科技交流、研发创意等功能于一体的低密度、生态化的“产业CBD”为市级

19、服务的集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区。按照“一轴、十二区”的结构布局。19中心区的发展布局即以行政中心区来带动教育、商贸、物流、饮食、文化、休闲等产业。即以碧桂园、振业带动东西两翼现代服务业区的发展。即以拾围、莲塘面、象岭三大工业片区，打牢工业龙头地位，发挥联想、中建、荣信、珠江投资等大型工业项目的辐射带动作用。惠阳位于珠江三角洲东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市相连。区中心惠阳位于珠江三角洲东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市相连。区中心至深圳至深圳5858公里，至广州公里，至广州190190公里，到香港公里，到香港4

20、747海里海里惠阳区规划定位惠阳区规划定位20大亚湾经济技术开发区集旅游、居住、工业于一体，主要分为五大组团，即西区组团、中心区组团、石大亚湾经济技术开发区集旅游、居住、工业于一体，主要分为五大组团，即西区组团、中心区组团、石化组团、港区组团、霞涌组团。化组团、港区组团、霞涌组团。其他经济产业其他经济产业: : 汽车零部件及电子信息产业，以东风本田、比亚迪为核心，在大亚湾西区发展汽车零部件、电子信息、钢铁等产业；旅游：旅游：大亚湾东部黄金海岸旅游区主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的、接待设施先进、服务水平一流、景色环

21、境优美的区域性旅游胜地。大亚湾区规划定位大亚湾区规划定位石化工业园区：石化工业园区：惠州大亚湾石化工业区规划总面积29.8平方公里，已被广东省政府列为五个重点发展的石油化工基地之一21 在大力实施珠三角发展规划纲要的基础上，惠州20092009年初步确定将投资年初步确定将投资840840亿元亿元，联合周边广州、深圳、东莞、河源、韶关、汕尾六个地市，对彼此相邻地段的断头路、瓶颈路等进行集中的规划性整治建设。惠州市交通规划惠州市交通规划惠州市与周边地市公路网衔接规划(2008-2030年)到2030年，惠州市对外公路通道出口总数将从现状的38个增加到71个，增幅达86.84%惠州对外衔接公路平均行

22、驶车速也将可由45.39公里/小时，提至2030年的平均行驶车速68.33公里/小时。增设道路出口增设道路出口道路通行提速道路通行提速22深惠沿海高速：深惠沿海高速：2009年12月28日建成通车，从深圳市区到惠州市大亚湾区只需30分钟车程，大亚湾纳入深圳一小时生活圈。惠大高速：惠大高速：2009年12月惠大高速全线动工，计划2012年建成通车。作为贯穿惠城、惠阳及大亚湾三大区域的重点高速，未来将连接起广惠高速、深汕高速、惠莞高速、粤湘高速、广河高速、揭茂高速、惠深沿海高速等7条高速公路。博深高速：博深高速：2009年6月29日动工，计划2012年底建成通车。线路全长约63.2公里，是惠州市通

23、往深圳、东莞以及粤北地区的重要快速通道，是广东省重点工程建设项目。该项目横跨惠州、东莞、深圳3市，起于博罗县罗阳镇，通过义和立交和济广高速（广惠高速）相接。从莞高速：从莞高速：2009年12月开工，2010年6月全线动工，2012年12月底建成通车，总施工期约3年。该项目的建设可以促进博罗县西部地区的经济发展，加强博罗、增城、从化同莞深两市的区域经济协作，改善区域交通条件，适应沿线经济发展。 惠州市交通规划惠州市交通规划23 珠江三角洲地区轨道交通同城化规划（修编）出台，规划确定了珠江三角洲地区城际轨道交通线路23条，线网总长约1875公里。其中，与我市连接的线路有与我市连接的线路有共共5 5

24、条，主要枢纽站点条，主要枢纽站点有惠州南站、市政府站、惠东站等有惠州南站、市政府站、惠东站等。 2009年4月28日莞惠城轨仲恺段动工，惠州境内其他路段也将陆续动工，工期三年。建成后，从惠州到东莞只需35分钟。莞惠城轨惠州境内拟设6个站点，分别为沥林站、陈江站、惠环站、新客运南站、惠州大道站、客运北站。28日最先动工的为仲恺大道高架桥段，长度为4.2公里，城轨在该路段走高架，架设在道路的绿化带上。 有望于2010年上半年动工，预计2013年建成使用，该城际轨道起于莞惠城轨终点站的惠州大道站，终点设在河源市东源县城，届时从惠州至河源，时间将缩短至半个小时以内。计划总投资约173亿元的惠河城轨目前

25、已进入工程可行性研究及报批阶段。惠州市交通规划惠州市交通规划24 宏观经济与城市规划小结宏观经济与城市规划小结 宏观经济总体向好，经济发展提速，居民收入与消费力进一步增长。宏观经济总体向好，经济发展提速，居民收入与消费力进一步增长。珠江三角洲地区改革发展规划纲要明确惠州规划定位珠江三角洲地区改革发展规划纲要明确惠州规划定位：“以石化产业为重点的以石化产业为重点的临港基础产业、电子信息高端产品制造业等为主临港基础产业、电子信息高端产品制造业等为主”的粤东地区现代物流中心的粤东地区现代物流中心 各项道路交通的加快开工建设加速惠州城市化进程各项道路交通的加快开工建设加速惠州城市化进程 总体而言：城市

26、建设规划的完善及积极推进，加快了惠州房地产发展步伐，未来总体而言：城市建设规划的完善及积极推进，加快了惠州房地产发展步伐，未来的房地产发展有望进一步提速；的房地产发展有望进一步提速；25政策背景概述：政策背景概述： 2009年，在经济危机大环境下，中央为保持经济增长，投资四万亿刺激经济，并对房地产行业出台了一系列有利政策，和一系列的从根本上促进了惠州房地产的。261 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月3月：中央月：中央“两会两会”： 新增贷款新增贷款5万亿元；惠州延长住房公积金支持信贷万亿元；惠州延长住房公

27、积金支持信贷3月：央行银监会月：央行银监会92号文：号文： 信贷支持力度，支持实力发展商融资；信贷支持力度，支持实力发展商融资；5月：国务院月：国务院27号文：号文： 房地产项目投资资本金比例下调房地产项目投资资本金比例下调3月：广东省十五条：月：广东省十五条： 取消限外令，地价付款方式转变；取消限外令，地价付款方式转变；7月：六部委对房地产市场放从紧信号月：六部委对房地产市场放从紧信号: 六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号67月：月： 各地收紧二套房贷政策各地收紧二套房贷政策银监会：银监会： 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知关于进一步加强按揭

28、贷款风险管理的通知: 严格执行第二套房贷的相关政策不动摇严格执行第二套房贷的相关政策不动摇11月：银监会要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策月：银监会要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策 各大行酝酿终止各大行酝酿终止7折利率折利率房地产主要政策一览房地产主要政策一览2009年房地产政策年房地产政策注：其他政策详见附件一注：其他政策详见附件一3月：广东省月：广东省关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见及及关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见见：购地款从二年限交到延期交付：购地款从二年限交到延期交付

29、 ；两年不开发地块从无偿收回到暂不收回；两年不开发地块从无偿收回到暂不收回 27政策：房地产行业的各种优惠政策政策：房地产行业的各种优惠政策房地产政策房地产政策调整前调整前调整后调整后实施期限实施期限契税（首次购买90平方米及以住房）1.5%1%无二手房交易土地增值税、印花税土地增值税1%、印花税0.05%均免除无首次买房按揭贷款基准利率0.851倍，最低首付款20%30%基准利率的0.7倍;最低首付20%无住房公积金贷款利率15年：4.32%530年：4.86%15年：4.05%;530年：4.59%无减免住房转让环节营业税的规定期限超过5年（含五年）：减免不足2年：全额征收超过2年（含2年

30、）：减免不足2年：差额征收暂定一年保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例35.0%20.0%无一年期贷款基准利率7.47%（08年9月16日之前）5.31%（08年12月23日之后）无地方性优惠政策地方性优惠政策全国性优惠政策全国性优惠政策契税减免财政补贴公积金贷款额度上调 放宽普通住房标准购房入户降低二套房贷款标准28全力保经济增长落实房地产信贷政策加大信贷政策对房地产的支持力度支持开发企业的融资需求强调坚持适度宽松的货币政策不动摇六部委对房地产市场释放从紧信号 各地二套房贷政策收紧 的政策则主要向房地产开发商倾斜，以多种金融政策支持房以多种金融政策支持房地产为房地产地产为房地产企业提供

31、资金支持，以保持投资的稳定增长。09年上半年09年下半年为保持楼市的稳定，中央一方面强调坚持适度宽松的货币政坚持适度宽松的货币政策不动摇策不动摇，一方面释放从紧信号释放从紧信号。20092009年房地产整体政策走向：年房地产整体政策走向：前松后紧的政策环境前松后紧的政策环境29 公积金贷款最长期限将延长至30年对有贷款偿还能力的退休人员，贷款期限可延长至退休后5年开办了双职工夫妻共同申请住房公积金贷款的业务，最高贷款额为40万元使得更多中低收入者能买得起房，普通住房市场价格将更趋于稳定，也有利于抑制投机行为。大户型高档物业，总价高，公积金能贷款的额度有限，对于高端物业市场利好影响相对较小。关键

32、词关键词: : 信贷加强、信贷加强、住房公积金住房公积金政策详解政策详解30宽松的土地政策宽松的土地政策：宽松的土地政策，缓解开发商的：宽松的土地政策，缓解开发商的资金压力，促使开发商积极拿地。资金压力，促使开发商积极拿地。 2004年国土资源部、监察部71号令： 所有经营性项目用地一律公开竞价出让，发展商须及时缴纳土地出让金，否则政府可收回土地。 2009年3月广东省关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见规定： 对无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年 2005年4月关于做好稳定住房价格工作的意见指出： 对超过出让合同约定的动工开发

33、日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费； 满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 2009年3月广东省关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见提出：属使用闲置未满两年的土地，土地闲置费减半收取；属使用闲置满两年以上的土地，可暂不作收回土地使用权处理且土地闲置费减半收取。政策详解政策详解31、鼓励个人住房消费、鼓励个人住房消费、支持开发商、支持开发商购房入户政策购房入户政策公积金政策公积金政策限外政策限外政策土地价款土地价款融资支持融资支持可适当上调公积金贷款额度、延长年限有条件的市可适当放宽购房入户政策港澳台居民购房住房执行内地居民同等政策可延期支付土地价款鼓励银行对基本面好但暂时出现困难

34、的企业给于支持税收支持税收支持可分期支付土地增值税、加大保障性住房力度、加大保障性住房力度财政支持财政支持2009年至2011年，每年安排2亿元专项用于欠发达地区廉租住房保障资金补贴 广东省十五条政策首先广东省十五条政策首先，刺激了外资特别是港澳台资金进入楼市；重要的刺激了外资特别是港澳台资金进入楼市；重要的是，其在发展环节的三条政策减小了开发商资金压力，增加信心，积极推盘入市。是，其在发展环节的三条政策减小了开发商资金压力，增加信心，积极推盘入市。广东省十五条：全方位措施提振开发商信心广东省十五条：全方位措施提振开发商信心关键词：十五条、限外令、财政支持、鼓励消费关键词：十五条、限外令、财政

35、支持、鼓励消费政策详解政策详解32 国务院5月27日发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知：为2009年下半年的房地产投资释放至少3000亿元资金，带动带动1.51.5万亿元的房地产投资万亿元的房地产投资。对促进房地产投资的增长、固定资产投资增长将有显著的作用。资本金比例下调后，杠杠作用之下，开发商资金压力进一步缓解，甚至出现宽裕的流动资金，因而拿地更加积拿地更加积极，新开工面积大幅回升极，新开工面积大幅回升。国务院：降低房地产投资项目资本金比例刺激投资国务院：降低房地产投资项目资本金比例刺激投资政策详解政策详解33 购买二套住宅的客户首付比例必须40%，不论该客户是否还清之前的贷款。

36、二贷款利率各银行自行规定，有的仍可以最低达7折，但首付都必须4成以上。上海商业银行强调二套房贷款首付款不得低于四成，二套房贷款利率也开始严格按照基准利率上浮10%来执行。其中，二套房贷的认定也由之前宽松的以个人为认定单位改为以家庭为认定单位 。深圳中国银行已经出台了详细的细则，要求严格执行二套房贷政策，对于第三套房贷款必须首付4成以上，利率1.1倍。其他银行的细则也将陆续出台。 6 6月下旬至月下旬至7 7月，各地商业银行纷纷将之前宽松的二套房贷政策收紧，要求首付必须要月，各地商业银行纷纷将之前宽松的二套房贷政策收紧，要求首付必须要4 4成以上成以上，利率方面则由商业银行根据风险自行规定。，利

37、率方面则由商业银行根据风险自行规定。 从6月下旬开始，杭州的各家银行就开始对二套房贷执行更严格的政策，首付必须四成，利率上浮10%，也有部分银行利率可不上浮，但也要严格执行央行基准利率。关键词：关键词：二套房贷二套房贷、收紧收紧各地细则34 7 7月份以来，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委月份以来，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。先后对房地产市场发出加强监管的信号。7月，银监会强调严格执行二套房贷政策，国家发改委要加强房地产价格和收费监管等。8月4日，国家统计局发文提醒政府必须警惕房

38、价高涨，文章称高房价已成制约消费启动的最大阻力；一旦房价大幅下降，地产金融危机不可避免。税务总局于8月初下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步作好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。 央行5日发布的第二季度货币政策执行报告指出，将运用市场手段动态微调货币政策。 国土资源部连发两文要求加强土地批后监管。六部委对房地产市场放从紧信号六部委对房地产市场放从紧信号 政策详解政策详解35银监会：银监会： 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 银监会颁发了200959号文件关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，文件中

39、明确指出：严格执行第二套房贷的相关政策不动摇严格执行第二套房贷的相关政策不动摇通知主要是对房地产贷款发放中出现的问题有针对性的提出一些措施。主要内容主要内容包括： 要坚持面测面试和实访制 要坚持贷款标准。不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。政策详解政策详解36各大行酝酿终止各大行酝酿终止7 7折利率折利率 据华夏日报报道，1111月份银监会已经要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策月份银监会已经要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策。据了解，各大银行确实已经在酝酿取消目前的7折优惠利率政策。 2009年11月5日，：明确规定首套房贷利率优惠上调为八折明确规定

40、首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%，该政策将从11月9日起实施。 2009年11月11日，: : 在央行和银监会房贷政策的大框架下，该行目前对首套房贷对首套房贷政策进行了细化和差别化调整政策进行了细化和差别化调整，根据不同客户、不同的信用等级，来进行房贷利率差别化，不是所有的客户都能获得7折利率优惠。而上述调整由建行总行制定，已下发至全国各分行，要求统一执行。首付四成以上，才能享受到首付四成以上，才能享受到7 7折利率，如果首付两成，利率只能打折利率，如果首付两成，利率只能打8.58.5折。折。政策详解政策详解37政策政策小结小结20092009年年 20092009年总体优惠

41、政策（如年总体优惠政策（如“信贷加强信贷加强”、“利率优惠利率优惠”）较多，并起到了积极成）较多，并起到了积极成效；效； 20092009年上半年宽松的政策环境促进房地产的迅速回暖年上半年宽松的政策环境促进房地产的迅速回暖，下半年防止房地产过热，下半年防止房地产过热，刺激性政策转向中性；刺激性政策转向中性；38一级市场一级市场一级市场概述：一级市场概述： 2009年，付款方式的宽松政策以及一手楼市的繁荣，增加了开发商的信心，促使开发商积极入市拿地，使得惠州。二级市场二级市场39n交易总数：交易总数： 133宗；666.57万平米 宗数同比上年增长2倍。面积同比上年增长3.38倍。n交易总金额：

42、交易总金额： 56.23亿元 同比增长1.71%。n平均成交地价平均成交地价 844元/ 同比下跌38.2%。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理成交增幅（同比）：成交增幅（同比）：2009年土地市场成交量再创历史年土地市场成交量再创历史新高，成交金额新高，成交金额56.23亿，地面单价下滑亿，地面单价下滑09年土地成交概况年土地成交概况40 2009年惠州挂牌土地共计挂牌土地共计178178宗宗，土地面积合计约土地面积合计约882.98882.98万平米万平米， 以惠城区、惠阳区及惠东县供应为主； 商住用地挂牌总金额为挂牌总金额为70.6170.61亿元亿元，平均挂牌地价（地平均挂牌地价（

43、地面）为面）为799.7799.7元元/ /，惠城区挂牌总金额所占比例最大，占总价款的48.0%，同时也是挂牌地价最高区域，为1653元/平米。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理供给（区域）供给（区域） ：2009年土地市场供应充足，且年土地市场供应充足，且以惠城区、惠阳区及惠东县供应为主以惠城区、惠阳区及惠东县供应为主土地供给（区域）土地供给（区域）41数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理供给（月份）供给（月份） ：2009年全年土地供应整体呈上年全年土地供应整体呈上扬态势，年末供应量较大扬态势，年末供应量较大（即（即11、12月份供给较大）月份供给较大） 2009年惠州全年土地供应整

44、体呈上扬态势。 上半年除1月份外，其他月份整体供给量相对较低； 下半年土地供给量上升态势明显，年末11、12月份更是达到了全年供应的高峰，两个月的供应总量比例占到全年的47%以上。土地供给（月份）土地供给（月份）42数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理 2009年惠州土地成交共计133宗土地面积合计约666.58万平米，以惠城区、惠阳区和惠东县为主； 商住用地成交总金额为56.24亿元，惠城区的成交金 额最多，占总金额的52.6%；平均成交地价为844元/，以惠城区最高，地面价达到1703元/平米。成交（区域）：成交（区域）：2009年土地市场成交活跃，区域供年土地市场成交活跃，区域供需平衡

45、度相对较高需平衡度相对较高（即惠城区、惠阳区及惠东县成交亦较高）（即惠城区、惠阳区及惠东县成交亦较高）土地成交（区域）土地成交（区域）43数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理成交（月份）：成交（月份）：2009年土地市场成交活跃，全年年土地市场成交活跃，全年成交走势呈波动性增长成交走势呈波动性增长 2009年惠州全年土地成交整体呈波动性增长态势，与月份供给走势相对一致。 上半年除2月份外，其他月份整体成交量相对较低； 下半年土地成交量波动性较强，第三季度成交量一度下滑，年末第12月份则以200万以上成交量封顶。土地成交（月份）土地成交（月份）44一级市场一级市场小结小结20092009年年

46、20092009年土地成交量跃居历史新高，达年土地成交量跃居历史新高，达133133宗，宗，总计总计666666万平米；万平米； 惠城区、惠阳区及惠东县继续成为惠城区、惠阳区及惠东县继续成为20092009土地供需的热点区域；土地供需的热点区域； 年末两月土地成交跃居全年高峰，全年成交面积单价趋于回落；年末两月土地成交跃居全年高峰，全年成交面积单价趋于回落；45二级市场概述：二级市场概述： 2009年三月份“小阳春”后，惠州，全市房地产业，多数指标。一级市场一级市场二级市场二级市场46 经过07年的高峰后，房地产投资占比逐渐回落，2009年房地产投资额为157.8亿元，占全市固定资产投资的25

47、.74%。 由于08年的金融危机，大部分房地产在建工程停工或延期，使09年供应量下降，全年供应量预计为421.7万平米，同比下降38.73%。供给（年度）：供给（年度）：2009年房地产投资占固定资产比年房地产投资占固定资产比例逐渐回落，全年房地产供应量下降幅度较大例逐渐回落，全年房地产供应量下降幅度较大数据来源:根据惠州市统计局总体市场分析总体市场分析47 2009年惠州楼市经历短暂的调整后,成交迅速反弹。全年成交以去存量为主，全年成交量预计达到466万平米，同比上涨111% 2009年惠州市成交量大涨的同时，销售均价平稳上升，全年成交均价预计达到4301元/平米，同比上涨4.37%数据来源

48、:根据惠州市统计局成交（年度）：成交（年度）：2009年房地产成交面积增幅较年房地产成交面积增幅较大，价格走势持续上扬大，价格走势持续上扬48成交（区域）：成交（区域）：2009年各区域房地产成交活跃，年各区域房地产成交活跃，众多指数全面超越众多指数全面超越07年峰值年峰值0909年供应量年供应量6.926.92万万0909年成交量年成交量1212万万成交均价成交均价25102510元元/ /0909年供应量年供应量37.0237.02万万0909年成交量年成交量11.411.4万万成交均价成交均价28812881元元/ /0909年供应量年供应量37.4637.46万万0909年成交量年成交

49、量74.1674.16万万成交均价成交均价39213921元元/ /0909年供应量年供应量69.1569.15万万0909年成交量年成交量30.7730.77万万成交均价成交均价28032803元元/ /0909年供应量年供应量202.47202.47万万0909年成交量年成交量264.31264.31万万成交均价成交均价46934693元元/ /0909年供应量年供应量70.9570.95万万0909年成交量年成交量73.3973.39万万成交均价成交均价42734273元元/ / 2009年惠州各片区房地产供给下滑幅度较大，六大片区同比下滑幅度均超过25%水平，其中大亚湾区甚至高达77%

50、； 成交量整体呈大幅上升趋势，六大片区中，博罗县、龙门县同比增幅分别为44%和77%，惠城区、惠东县、大亚湾区均同比均超过100%，惠阳区同比增幅甚至高达200%以上； 价格整体持续小幅上涨。区域市场分析区域市场分析49 2009年惠城区供应量为202.46万平米，同比减少25.19%。成交量达到264.31万平米，同比增加100%； 09年的供求比继续下降，呈供不应求的态势 2009年惠城区成交量迅猛增长的同时，商品房销售均价小幅上涨，全年均价为4693元/平米，同比增加4%数据来源:根据惠州市统计局惠城区（年度）：惠城区（年度）：2009年惠城区供给下滑巨大，年惠城区供给下滑巨大，成交大幅

51、上涨，供不应求，价格小幅上涨成交大幅上涨，供不应求，价格小幅上涨50惠阳区历年供应成交走势图惠阳区历年供应成交走势图(单位单位:万平米万平米) 2009年惠阳区供应量70.95万平米，同比减少26%;成交73.39万平米,同比增加2倍;2009年供求比值小于1，需求大于供给。需求大于供给。 2009年惠阳区商品房成交均价达到4273元/平米，同比上涨9%数据来源:根据惠州市统计局惠阳区（年度）：惠阳区（年度）：2009年惠阳区供给大幅下滑，年惠阳区供给大幅下滑，成交大幅上涨，供需相差较大，价格持续上涨成交大幅上涨，供需相差较大，价格持续上涨51大亚湾区历年供应成交走势图大亚湾区历年供应成交走势

52、图(单位单位:万平米万平米) 2009年大亚湾区商品房成交均价达到3921元/平米，同比上涨11% 2009年大亚湾区供应量37.46万平米，同比减少77%;成交74.16万平米,同比增加136%;2009年供求比为0.51，需求远大于供给需求远大于供给。数据来源:根据惠州市统计局大亚湾（年度）：大亚湾（年度）：2009年大亚湾供给下滑巨大，年大亚湾供给下滑巨大，成交大幅上涨，供需相差较大，价格小幅上涨成交大幅上涨，供需相差较大，价格小幅上涨52惠东县历年供应成交走势图惠东县历年供应成交走势图(单位单位:万平米万平米) 2009年惠东县供应量37.02万平米，同比减少30%;成交11.4万平米

53、,同比增加109%; 2009年供求比为3.25，需求相对较弱。需求相对较弱。 2009年惠东县商品房成交均价达到2881元/平米，同比上涨14.5%数据来源:根据惠州市统计局惠东县（年度）：惠东县（年度）：2009年惠东县供给大幅下滑，年惠东县供给大幅下滑，成交大幅上涨，供需相差较大，价格小幅上涨成交大幅上涨，供需相差较大，价格小幅上涨53博罗县历年供应成交走势图博罗县历年供应成交走势图(单位单位:万平米万平米) 2009年博罗县供应量69.15万平米，同比减少30%;成交30.77万平米,同比增加40%;2009年供求比为2.25，需求相对较弱。需求相对较弱。 2009年博罗县商品房成交均

54、价达到2803元/平米，同比上涨5%数据来源:根据惠州市统计局博罗县（年度）：博罗县（年度）：2009年博罗县供给大幅下滑，年博罗县供给大幅下滑，成交大幅上涨，供需相差较大，价格小幅上涨成交大幅上涨，供需相差较大，价格小幅上涨54龙门县历年供应成交走势图龙门县历年供应成交走势图(单位单位:万平米万平米) 2009年龙门县供应量6.92万平米，同比减少29%；成交12万平米,同比增加77%;2009年供求比为0.58，需求远大于供给。需求远大于供给。 2009年龙门县商品房成交均价达到2510元/平米，同比上涨14%龙门县（年度）：龙门县（年度）：2009年龙门县供给下滑较大，年龙门县供给下滑较

55、大，成交小幅上涨，整体供小于需，价格持续上涨成交小幅上涨，整体供小于需，价格持续上涨数据来源:根据惠州市统计局55区域区域新推面积新推面积( (万平米万平米) )区域区域新推面积新推面积( (万平米万平米) )惠城区180惠城区220惠阳区45惠阳区65大亚湾区56大亚湾区69其他三县50其他三县60上半年推盘量合计331下半年推盘量合计414 预计预计20102010年市场供应量会超过年市场供应量会超过0808年的峰值，全年供应量预计为年的峰值，全年供应量预计为745745万平米，下半年的供应量略万平米，下半年的供应量略高于上半年的供应量。惠城区依然是全市的主体部分，约占全市供应的高于上半年

56、的供应量。惠城区依然是全市的主体部分，约占全市供应的54%54%，惠阳大亚湾区域明年供，惠阳大亚湾区域明年供应增多，合计占总量的应增多，合计占总量的31%31%，其他三县的供应约占总量的，其他三县的供应约占总量的15%15%。2010年惠州楼市供应：有望再创供应历史新高年惠州楼市供应：有望再创供应历史新高2010供应量预测供应量预测56 惠城区惠城区20102010年供应量预计在年供应量预计在400400万平米。江北明年将有两个综合体项目入市，使江北的配套日万平米。江北明年将有两个综合体项目入市，使江北的配套日趋完善；由于轨道交通的兴建，陈江仲恺片区将成为明年供应的热点片区，多个大盘同期入市；

57、东趋完善；由于轨道交通的兴建，陈江仲恺片区将成为明年供应的热点片区，多个大盘同期入市；东江新城作为一个新兴片区，明年将有项目推出市场。下表为各片区明年主要供应项目。江新城作为一个新兴片区，明年将有项目推出市场。下表为各片区明年主要供应项目。片区片区主要新推项目主要新推项目片区片区主要新推项目主要新推项目片区片区主要新推项目主要新推项目片区片区主要新推项目主要新推项目江北佳兆业中心河南岸世纪置业项目水口合生高尔夫庄园下角御景花园宏益公馆金山湖花园合生上观国际华轩桃花源海伦堡花园德明世家珠光御景湾江南丽水湾华贸中心南山故事江南御都国华湖畔新城奥林匹克花园瑞和家园伊世堡锦尚华庭三期陈江仲恺TCL康城

58、四季金山湖中信数码园项目麦地华晟豪庭龙丰润园(二期)荷兰小镇金中恒项目万象江山熙龙小镇（二期）万麓湖TCL香榭园兴合项目鹏基万林湖金宝仲恺项目东江学府丽日项目山水江南二期富川瑞园中锴金山湖项目泰豪大厦名流印象(三期)东江新城德威项目汝湖雅居乐白鹭湖小金鸿威项目未来供应量统计（惠城）未来供应量统计（惠城）57项目名项目名预计新推量预计新推量项目名项目名预计新推量预计新推量项目名项目名预计新推量预计新推量碧桂园16万平米富丽达花园6万平米万城4万平米半岛1号10万平米中财中心区项目6万平米东岸公馆4万平米光耀城10万平米东方新城5万平米太东淡水项目4万平米振业城8万平米国鸿秋长项目5万平米江南豪苑

59、4万平米光耀白云坑项目7万平米润景中心区项目5万平米丽景酒店项目4万平米 惠阳区明年供应量预计在惠阳区明年供应量预计在110110万平米，主要集中在惠阳中心区，老城区供应量较少，仅有一个万平米，主要集中在惠阳中心区，老城区供应量较少，仅有一个旧改项目入市；旧改项目入市； 惠阳区供应项目多为大盘项目分期开发入市。下表为各项目明年预计供应量：惠阳区供应项目多为大盘项目分期开发入市。下表为各项目明年预计供应量：未来供应量统计（惠阳）未来供应量统计（惠阳）58项目名项目名预计新推量预计新推量项目名项目名预计新推量预计新推量项目名项目名预计新推量预计新推量仁和威城15万平米花城湾6万平米合生猴仔湾10万

60、平米龙光项目10万平米德州城5万平米皇庭大亚湾项目10万平米卓越项目8万平米金汇园4万平米光耀大亚湾8万平米太阳湾7万平米溪山秀4万平米一通项目5万平米秋谷西区项目6万平米海立方3.8万平米新天对面项目5万平米阳光圣菲6万平米澳城投资项目2.7万平米业达项目5万平米 大亚湾区明年供应量预计在大亚湾区明年供应量预计在127.5127.5万平米，分布在西区和中心区；沿海高速的开通将为改区万平米，分布在西区和中心区；沿海高速的开通将为改区域带来飞速发展；域带来飞速发展； 明年有较多新兴大盘项目入市，产品以别墅为主，竞争较为激烈；明年有较多新兴大盘项目入市，产品以别墅为主，竞争较为激烈；未来供应量统计

61、（大亚湾）未来供应量统计（大亚湾）下表为各项目明年预计供应量。59二级市场二级市场小结小结20092009年年 0808年上半年市场低迷，停工、待建现象使年上半年市场低迷，停工、待建现象使0909年各区总体供应量萎缩，消年各区总体供应量萎缩，消化主要以去库存量为主；下半年新建项目大幅增加，预计化主要以去库存量为主；下半年新建项目大幅增加，预计20102010供应量增加幅度较大。供应量增加幅度较大。 年初的刚性需求释放及后期的投资需求跟进，使得各区成交量增幅较大；年初的刚性需求释放及后期的投资需求跟进，使得各区成交量增幅较大； 价格持续走高，各区均有小幅上涨；价格持续走高，各区均有小幅上涨；60

62、重点区域分析重点区域分析2009年惠城房地产分析年惠城房地产分析61数据来源:根据惠州市统计局惠城房地产分析惠城房地产分析惠城区区分：惠城区区分：1 1、江北片区、江北片区2 2、河南岸片区、河南岸片区3 3、麦地片区、麦地片区4 4、东平片区、东平片区5 5、龙丰片区、龙丰片区6 6、金山湖片区、金山湖片区7 7、陈江片区、陈江片区8 8、水口片区、水口片区9 9、其他片区、其他片区 惠城区为惠州六大区县房地产发展最为成熟的区域，历年来商品房供需总量均位列前茅。 2009年惠城区商品房供应达202.47万，成交量达264.31万，成交均价4693元/，三项指标均居六大区县之首。总体均价呈持续

63、上涨趋势（为分析之便，下文按左侧划分片区）市场区域分布市场区域分布62数据来源:根据市房产管理局公示数据整理片区片区供应面积供应面积（万）（万）消化量面积消化量面积（万）（万）供应套数供应套数（套）（套）消化套数消化套数（套）（套）月消化面积月消化面积（万（万月）月）月消化套数月消化套数（套（套月）月）1、江北片区、江北片区11255911450484.58 421 2、河南岸片区、河南岸片区7334842043162.83 360 3、麦地片区、麦地片区5931470725782.58 215 4、东平片区、东平片区6132493927472.67 229 5、龙丰片区、龙丰片区864572

64、0641043.75 342 6、金山湖片区、金山湖片区6137392124413.08 203 7、陈江片区、陈江片区5923644925871.92 216 8、水口片区、水口片区5222326315971.83 133 9、其他片区、其他片区6348502959247 总计总计6262795286928377惠城区惠城区各片区指标一览各片区指标一览说明：供应面积含说明：供应面积含0707、0808、0909年推盘且在年推盘且在0909年有销售的项目，在当年的供应总和，供应套数亦然；年有销售的项目，在当年的供应总和，供应套数亦然；63 惠城区各片区供给总量相对平衡各片区供给总量相对平衡（除

65、江北片区外），成交总量则相距较成交总量则相距较大大，如江北片区与水口片区成交总量相差超过30万平米。 以江北、龙丰为代表，月均消化水平在3万/月以上；以河南岸、东平片区为代表，月均消化水平在2.5-3万/月；以陈江、水口片区为代表，月均消化水平在2万/月以下；各片区月消化水平差距较大，月消化水平从各片区月消化水平差距较大，月消化水平从1.8-4.51.8-4.5万万/ /月不等月不等需求分析需求分析64 按套数分析按套数分析 各片区多数片区月平均套数处于200-300套/月区间各片区月消化套数主体在各片区月消化套数主体在200-300200-300套套/ /月区间月区间656060以下以下60

66、-9060-9090-12090-120120-144120-144144-180144-180180180以上以上合计合计0707年套数年套数3494 2870 3949 4648 2722 2828 20511 占比占比17%14%19%23%13%14%100%0808年套数年套数5300 4490 4168 4146 2783 2911 23798 占比占比22%19%18%17%12%12%100%0909年套数年套数3390 4244 3230 3115 1175 2348 17502 占比占比19%24%18%18%7%13%100%同比同比-36%-5%-23%-25%-58%-19%-26% 2009年惠城区供应以供应以120120平米以下中小户型为主平米以下中小户型为主，占整体供应的61%（08年为59%、07年为47%）； 140140以上中大户型比例呈逐年下降趋势以上中大户型比例呈逐年下降趋势（07年27%、08年24%、09年20%）；惠城区惠城区户型户型供应结构供应结构：以中小户型为主，同时：以中小户型为主，同时主力面积趋于减小趋势主力面积趋于减小趋势数据来