中国房地产基金投资价值与风险防范

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1、中国房地产基金中国房地产基金投资价值与风险防范投资价值与风险防范* * * *银行私人银行部银行私人银行部 * * * * * *20222022年年4 4月月4 4日日2主要内容主要内容一、中国房地产基金的投资价值一、中国房地产基金的投资价值为什么投资房地产？为什么投资房地产？为什么投资房地产开发环节？为什么投资房地产开发环节？为什么要通过房地产基金进行投资？什么人适合此类投资？为什么要通过房地产基金进行投资？什么人适合此类投资？二、房地产基金投资中防范的主要风险二、房地产基金投资中防范的主要风险系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱非系统性风险：关注区域选择的

2、主要标准非系统性风险：关注区域选择的主要标准基金管理人风险基金管理人风险资产配置风险资产配置风险3城市化：支持未来城市化：支持未来10年年目前中国的城市化率目前中国的城市化率为为45%45%左右，如果以每年左右，如果以每年1%2%1%2%的平均速度上升，意味着中国城镇人口每年都以的平均速度上升，意味着中国城镇人口每年都以15001500万万- -20002000万在上升，到达发达国家万在上升，到达发达国家70%70%以上的城市化率水平至少还需以上的城市化率水平至少还需20-3020-30年。年。 根据上海财经大学高等研究院的报告，根据上海财经大学高等研究院的报告，如果算上实际上已经转移到城市的

3、农民工，如果算上实际上已经转移到城市的农民工，20082008年城市化率年城市化率可能已可能已达达到到55%55%（官方数据为（官方数据为4 44.9%4.9%），如果按照每年，如果按照每年1%2%1%2%的增长速度，中国要达到的增长速度，中国要达到70%70%的发达国家城市化率水平或的发达国家城市化率水平或许再有许再有1010多年就够了。多年就够了。4人口红利：支持未来人口红利：支持未来6年年人口红利较高、抚养率较低，可以为经济发展创造了有利的人口条件，促成经济高储蓄、高投资和高增长人口红利较高、抚养率较低，可以为经济发展创造了有利的人口条件，促成经济高储蓄、高投资和高增长的局面；的局面；根

4、据统计局对人口年龄结构演算，我国人口红利情况至根据统计局对人口年龄结构演算，我国人口红利情况至20152015年将持续改善。年将持续改善。5房地产产业链房地产产业链政府政府开发商开发商购房者购房者租客租客个人参与途径较少个人可以自由参与6相对整体上市公司：回报更佳相对整体上市公司：回报更佳以上市公司业绩来看，以上市公司业绩来看，1995-20081995-2008年年1414年间，整体上市公司的毛利润率维持在年间，整体上市公司的毛利润率维持在21%-26.5%21%-26.5%的水平，的水平，20082008年由于全球金融危机的影响，整体毛利润率显著下降至年由于全球金融危机的影响，整体毛利润率

5、显著下降至18.2%18.2%；而同样在过去的而同样在过去的1414年间，房地产上市企业的毛利润率稳定在年间，房地产上市企业的毛利润率稳定在25.9%-37.5%25.9%-37.5%的高水平。的高水平。 10%15%20%25%30%35%40%19951996199719981999200020012002200320042005200620072008上市公司平均毛利润率房地产类公司平均毛利润率7相对投资房地产二级市场：稳定性更佳相对投资房地产二级市场：稳定性更佳从从19991999年至年至20082008年间，房地产上市公司毛利润率平均为年间，房地产上市公司毛利润率平均为29.63%2

6、9.63%；以房地产价格上涨较为可观的上海为代表，从以房地产价格上涨较为可观的上海为代表，从19991999年至年至20082008年间，采用中房上海综合指数计算的年间，采用中房上海综合指数计算的每年平均房价增长为每年平均房价增长为11.27%11.27%，需采用，需采用2-32-3倍杠杆才能与房地产上市公司毛利润率相接近，而其间承倍杠杆才能与房地产上市公司毛利润率相接近，而其间承担的波动风险则远远大于房地产上市公司。担的波动风险则远远大于房地产上市公司。8相对投资房地产股票：更适合稳健投资者相对投资房地产股票：更适合稳健投资者通过投资房地产股票有可能获得比房地产上市公司毛利润率更可观的收益，

7、但股价的大幅波动导致通过投资房地产股票有可能获得比房地产上市公司毛利润率更可观的收益，但股价的大幅波动导致该结果存在较大不确定性。该结果存在较大不确定性。以申万房地产指数为例，从以申万房地产指数为例，从20002000年至年至20052005年间，其平均年化回报率在年间，其平均年化回报率在-2.75%-2.75%，显著低于房地产上，显著低于房地产上市公司毛利润率平均市公司毛利润率平均27.18%27.18%的水平；而伴随的水平；而伴随0606、0707年的大涨，从年的大涨，从20002000年至年至20082008年间股价平均年化年间股价平均年化回报率升至回报率升至35.36%35.36%，高

8、于房地产上市公司毛利润率平均，高于房地产上市公司毛利润率平均30.05%30.05%的水平。的水平。9开发商地区间利润率存在较大差别开发商地区间利润率存在较大差别10同一地区不同项目利润率同样存在较大差别同一地区不同项目利润率同样存在较大差别11与不同投资方式对比与不同投资方式对比投资房地产基金投资房地产基金个人投资房地产个人投资房地产投资房地产股票投资房地产股票利润来源利润来源土地增值及开发环节利润房产增值开发利润带来的公司股价上升投资方式投资方式股权投资、夹层融资持有物业股权投资管理成本管理成本专业团队代为管理，成本较低由个人管理，中间牵涉到较多繁琐而无增值的事务，成本较高不涉及对房地产实

9、体的管理退出机制退出机制预售所得的现金流阶段性分红或由开发商在清算前回购项目股权出售持有物业，但费时较长，手续繁琐二级市场卖出风险管理风险管理对不同地域、不同类型的项目进行组合管理集中于单个项目配置于上市公司股票投资决策程序投资决策程序专业团队负责，经过尽职调查个人对市场的判断个人对市场的判断交易架构交易架构通过优先回报机制缩短投资周期，降低风险敞口；以抵/质押及担保等权利设置转移风险、降低损失一手、二手市场直接买卖股票二级市场交易波动风险波动风险较低较高高流动性流动性低较低高12投资房地产基金需要防范的主要风险投资房地产基金需要防范的主要风险2、投资区域、投资区域/项项目选择不当导致目选择不

10、当导致的非系统性风险的非系统性风险1、行业、行业经营环经营环境变化境变化导致的导致的系统性系统性风险风险4、资产配置不合、资产配置不合理造成的流动性或理造成的流动性或风险偏移风险风险偏移风险3、基金、基金管理人管理人本身的本身的道德风道德风险险131、系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱、系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱19981998年房改以来，制度框架造就了房地产开发行业长达年房改以来，制度框架造就了房地产开发行业长达1010年的繁荣，优秀的企业和出年的繁荣，优秀的企业和出色的团队固然是其中重要因素，但整个行业面临的向上趋势，离不开四大因素支撑：色的团队固然是其中重要因素，但整个行业面临的

11、向上趋势，离不开四大因素支撑：142008年：破坏行业的盈利模式年：破坏行业的盈利模式 破坏第一根支柱破坏第一根支柱地价上涨，支付要求提地价上涨，支付要求提高高 2007 年 9 月， 国家出台 39 号文， 要求土地出让金全部付清方可领取国土证，影响房地产开发企业资金灵活性； 2008 年初，出台关于促进集约节约用地的通知 ， 对土地出让后不按期开工作出更严厉的规定。 破坏第二根支柱破坏第二根支柱高利率、二套房贷政策高利率、二套房贷政策和预售政策和预售政策 2007 年 9 月， 国家出台第二套房贷政策的规定，对二套房购买者施以严厉的惩罚性利率和高首付，极大地限制了改善性和投资性需求。 此后

12、，部分城市出台预售监管制度，使得企业已经获得的销售款运用受到严格制约。 破坏第三根支柱破坏第三根支柱高利率和开发性贷款收高利率和开发性贷款收紧紧 央行在 07、08 年多次提高贷款利率，并对商业银行房地产开发贷款投向进行约束，令房地产开发贷款余额出现显著同比下降。 破坏第四根支柱破坏第四根支柱资本市场几乎丧失融资资本市场几乎丧失融资功能功能 2007 年 10 月以后， 股指掉头向下， 新股发行暂停，配售审批速度放慢，资本市场为房地产企业融资的功能受到严重影响。 152009年：修复行业的盈利模式年：修复行业的盈利模式162、非系统性风险：关注区域增长潜力的差异性、非系统性风险：关注区域增长潜

13、力的差异性“地段、地段还是地段。地段、地段还是地段。”这是纵横房地产这是纵横房地产4040年之久的李嘉诚经典的投资理念年之久的李嘉诚经典的投资理念, ,一直以来也一直以来也被房地产业界奉为金科玉律。甄别不同城市、不同区域房地产增长潜力的差异性，需要关注被房地产业界奉为金科玉律。甄别不同城市、不同区域房地产增长潜力的差异性，需要关注一系列要素与指标：一系列要素与指标：17主要判断指标主要判断指标表象表象价格量能的差异价格量能的差异绝对价格绝对价格相对价格相对价格量能量能禀赋禀赋土地和人口的差异土地和人口的差异人口结构人口结构土地供给土地供给经济因素的差异经济因素的差异单位土地单位土地GDP及人均

14、收入及人均收入产业结构产业结构开发投资开发投资银行贷款银行贷款房地产投资和基建在房地产投资和基建在GDP GDP 中比重中比重财政收入财政收入政府举措政府举措城市未来发展规划的差异城市未来发展规划的差异城市发展定位城市发展定位产业定位产业定位城市布局城市布局区域经济一体化区域经济一体化住房供给及土地出让计划的差异住房供给及土地出让计划的差异183、管理人风险：从推荐人角度如何防范？、管理人风险：从推荐人角度如何防范？对系统性风险的规避和非系统性风险的防范最终都落实在基金管理人的专业性上，对系统性风险的规避和非系统性风险的防范最终都落实在基金管理人的专业性上，基金管理人必须做到对产业风险点熟知，

15、并有能力作出合理决策。基金管理人必须做到对产业风险点熟知，并有能力作出合理决策。招行作为基金推荐人，须做到：招行作为基金推荐人，须做到：1、对基金管理人进行考察和挑选，重点包括以下方面的能力和素质：、对基金管理人进行考察和挑选，重点包括以下方面的能力和素质：团队的过往投资业绩、投资方法和投资风格；团队的过往投资业绩、投资方法和投资风格；团队的管理架构、激励机制及风险控制制度；团队的管理架构、激励机制及风险控制制度；团队人员的基本素质、相关经验；团队人员的基本素质、相关经验；团队的资源网络及整合能力等。团队的资源网络及整合能力等。2、通过设计合理的产品结构，实现投资人与基金管理人利益的一致化。、

16、通过设计合理的产品结构，实现投资人与基金管理人利益的一致化。3、充分且适当地披露产品信息及蕴含风险。、充分且适当地披露产品信息及蕴含风险。4、对基金管理的情况进行跟踪，监督基金管理人按时披露信息。、对基金管理的情况进行跟踪，监督基金管理人按时披露信息。194、资产配置风险：投资顾问及客户经理职责、资产配置风险：投资顾问及客户经理职责按照房地产投资基金目前设计架构，属于资金锁定期长（一般按照房地产投资基金目前设计架构，属于资金锁定期长（一般3年以上）、流动性低（中年以上）、流动性低（中途不开放申购赎回，但回收资金可提前分配）、风险与回报适中偏高（我行途不开放申购赎回，但回收资金可提前分配）、风险

17、与回报适中偏高（我行R4-R5风险评风险评级）、资金门槛较高的投资品种，适合客户也应具有相应特性：级）、资金门槛较高的投资品种，适合客户也应具有相应特性：对流动性要求低，资金可长期不动用；对流动性要求低，资金可长期不动用；有相适应的风险承受能力及风险承受意愿；有相适应的风险承受能力及风险承受意愿；资金实力较强，且无论单只产品或是同类型资产配置比例都在合理范围之内。占可投资资金实力较强，且无论单只产品或是同类型资产配置比例都在合理范围之内。占可投资资产的最高配置比例供参考：资产的最高配置比例供参考：私人银行客户经理应结合产品具体情况及客户实际需求，给出进一步细致且适当的资产私人银行客户经理应结合产品具体情况及客户实际需求，给出进一步细致且适当的资产配置建议。配置建议。保守保守稳健稳健积极积极单只产品单只产品5%5%10%10%15%15%同类产品同类产品10%10%20%20%30%30%20THE ENDTHANKS