中山市房地产现状与问题分析

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1、 毕业论文中山市房地产现状与问题分析教学单位: 管理学院专业名称: 工商管理学 号: 201402020403220140202040222014020204033学生姓名: 吴宇情，麦子丽，吴宇婷指导教师: 戴卫明 教授指导单位: 管理学院完成时间: 2018年01月29日电子科技大学中山学院教务处制发中山市房地产现状与问题分析摘 要目前，房地产行业已经成长为中国的支柱产业，其在国民经济发展中起着非常重要的作用。但是，在快速发展的当下，房地产市场也出现了房价泡沫等一系类的问题，严重影响了房地产市场的健康发展。本文主要对中山市房地产的现状与问题进行分析，结合近年来中山市房地产在价格、库存等方面

2、的数据，和中山市城市战略规划等发展机遇进行分析，并对中山市房地产市场存在的问题进行阐述，在此基础上提出针对性的发展策略，旨在促进中山市房地产的健康发展，并为其他城市提供参考。关键词：中山；房地产；房价泡沫Analysis on the current situation and problems of real estate in ZhongshanAbstractAt present, the real estate industry has grown into a pillar industry in China, and it plays an important role in th

3、e development of the national economy. But at the moment of rapid development, the real estate market also presents a housing bubble and other problems, which is not conducive to the healthy development of the real estate market. This paper mainly analyzes the Zhongshan real estate in recent years,

4、with the Zhongshan real estate prices, inventory and other aspects of the data, and the city of Zhongshan City strategic planning development opportunities analysis, and explains the existence of the real estate market in Zhongshan, on the basis of the specific development strategies, aimed at promo

5、ting health the development of real estate in Zhongshan City, and provide reference for other city.Key words: Zhongshan; real estate; house price bubble目 录一 绪论1（一）研究背景与意义11、研究背景12、研究意义1（二）国内外研究现状21、国内研究现状22、国外研究现状3二 中山市房地产发展的现状分析4（一）中山市房地产发展的现状41、中山市房地产市场的总体情况42、中山市城区房地产市场开发供应情况6（二）中山房地产发展的机会与风险101.

6、机会102.风险11三 中山市房地产市场存在的问题13（一）投资增速过快，银行信贷膨胀13（二）房价虚高，局部泡沫问题13（三）结构性矛盾突出，供需不平衡13（四）市场秩序混乱，面临诚信危机13四 改善中山市房地产市场的对策15（一）加强金融监管，拓宽投资渠道15（二）合理引导住房消费，加强住房保障体系的建设15（三）整顿房地产市场秩序，倡导诚信经营16（四）完善房地产税收制度，抑制房价增速过快16总结17参考文献18致谢19一 绪论（一）研究背景与意义1、研究背景我国房地产业在年后取消福利分房制度后取得了迅猛发展，现已成为我国国民经济的一个支柱性产业，不仅改变着国家的经济结构，还切实的改善着

7、我国居民的居住条件和居住环境。我国的房地产市场受制于政府的因素很大，地方政府将房地产市场作为发展地方经济的重要途径和方式。政府政策不但决定了房地产市场的兴盛与衰败，而且还影响着房地产市场未来的发展走向。所以，近十年来，房地产业成长为中国经济的指标行业、重要支柱产业，对我国的经济发展、人民的基本生活产生了举足轻重的影响。同时，也拉动了建筑安装行业、建材家居行业等等相关产业的发展，并成为支持和稳固金融业的基石。随着国土资源节约集约政策的启动，“节约优先、惜土如金”、“小土地、大发展”理念的提出，国家日益加紧对国土资源的宏观调控，许多一线大城市对土地资源把控非常严格，导致用于商业住宅开发的土地资源稀

8、缺，拿地成本大幅增加。房地产开发商出于成本利润等因素考虑，逐渐的把目光投向了房地产发展空间相对较大的三四线城市。于是乎，三四线城市房地产业得到充分开发，商业住宅楼盘供给量不断上升，过热的房地产开发，超过了市场的需求，导致三四线城市房地产库存积压问题日渐凸显，“鬼屋”“空城”不断涌现。面对全国各地城市房地产巨大的库存压力，中央政府提出了去库存战略，专业人士预计，在稳定经济增长的前提下，后续将会有具体的去库存政策出台，促进房地产业可持续发展的要求。中山市作为我国的三线城市，房地产发展现状与全国其它三四线城市房地产现状基本相仿，目前最急需解决的问题也是库存量过高。房地产业投资已在我国形成较大的规模，

9、并呈现出逐渐增长的趋势，主要集中在商品住宅价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房，商品房结构不合理，房地产市场秩序混乱等。在经济新常态下，随着房地产市场的发展速度、供求关系、市场结构以及发展动力等因素的变化，房地产行业在面临诸多挑战的同时，仍然具有新的发展机遇。本文对中山市房地产业发展水平进行研究，探寻影响各地级市房地产业发展的因素，以期在改善中山市房地产的同时能够为促进广东省各地级市房地产业健康发展提供一些可以借鉴的建议。2、研究意义从宏观角度上看，通过对中山市房地产业发展水平的研究，有助于地方政府了解目前地级市房地产业发展现状，明确优势及劣势，从而科学合理地制定房地产业相关政策和区域规划

10、，减少决策的失误，促进地区房地产业的健康发展。从微观角度上看，通过对中山市房地产业发展水平的研究，有利于房地产开发企业了解当地房地产业发展水平的同时也认识到其中存在的风险，做出合理的预期和决策，减少因错误估计而带来的不必要损失；同时也为消费者置业投资提供了一定的决策依据并对消费行为进行了合理的引导。（二）国内外研究现状1、国内研究现状（1）房地产市场经济研究关于房地产经济发展的问题，不同的学者持有不同的观点。一些学者认为房价的提升会显著带动经济增长。如：崔光灿（2009）认为，房地产市场有正向的财富效应，房价的上升会增加社会总投资和带动居民消费，起到拉动经济增长的作用。杨俊杰（2012）认为，

11、房价升高会对GDP产生快速的拉动。还有一部分学者认为房价上涨对经济增长无明显作用或者拉动不显著。陈斌开等人（2015）认为不断上涨的房价是阻碍我国经济平稳增长的障碍，高房价会导致房地产市场的供需错配，降低TFP和资产配置效率。当然，对于不同时期、不同地区，房地产市场的发展自然会使经济增长率出现不同的表现。郎咸平(2014)认为，中国楼市的房价已经没有在遵循物以稀为贵的经济规律，房屋数量越来越多，房价却没有因此降低，反而是越来越高。他认为这种明显违反经济规律的现象注定是难以长期维持的，之所以现在国内房价以前居高不下，是因为量变还未积累到一定程度，暂时不能质变。这就是为什么近期楼市在渐渐降温、地方

12、政府采取各种宏观调控政策来拯救低迷楼市却依然无法起到根本性作用的原因。（2）房地产调控研究在房地产调控方面，房地产市场调控政策是新常态下宏观调控的热点问题之一。梳理国内学者的研究，大都围绕风险应对对策以及调控政策提出了房地产市场调控策略。在风险应对对策方面，赵琳(2011）从调控的长效机制为视角提出了防范房地产行业风险的政策建议，要摆脱调控的“短期怪圈”，建立“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房体系，完善住房信息系统，充分发挥市场配置资源作用，激活房地产租赁市场。徐晓明(2012）研究了中国房地产行业风险，分别从行业风险表现角度、土地风险角度、市场供求平衡角度、执行灵活住房信贷措施、调

13、控的长效机制6个方面提出防范行业风险的政策建议。Hong Zhang(2016）认为，在经济新常态下，房地产市场应该与工业发展相协调、房地产市场需要适应新的增长动力和投资结构、在新常态方针的引领下谋求自身发展。总结关于房地产风险应对的研究文献，主要表现为风险应对方法和应对对策，方法相对单一，对策相对简单。2、国外研究现状（1）房地产市场经济研究国外对于房地产市场和区域经济增长的关系研究较早，目前已有较多成果。研究所使用的计量方法和研究视角都较为多样。如:Begg（1999）认为，住房市场的波动会改变市场的供求、质量和成本，从而改变所在地区的经济影响力，如房地产市场投资规模下降，较高的房屋销售价

14、格和租赁价格会进一步阻断外地投资者的进入，从而影响区域经济的长期发展。Edelstein&T.Sang（2007）对美国若干城市(如旧日金山、圣地亚哥、洛杉矶、圣地亚哥和萨克拉曼等)的房地产市场进行了分析，考察其与城市经济之间的关联，区域和地方经济因素对房地产市场的影响分析，认为房地产市场与当地经济之间的联系要比其与国家经济、区域经济间更为密切，二者互相影响力度更大，房地产开发投资作为与当地经济联系密切的投资活动，更能带动和影响地方经济。罗伯特希勒(2014)对中国房地产市场有一定的研究，他曾多次提及对中国房地产的看法，并称中国房地产泡沫严重。他认为，在美国，房价在不断下跌，无法预知会跌到什么

15、程度。而且现在美国家庭的负债率非常高，导致很多人因此失去了自己的房屋，或者因为更换工作而转移到其他城市。美国和中国同样面临着严重的“泡沫现象”，如果中国的房地产和美国一样泡沫破裂的话，将会严重打击到中国经济。甚至引发世界性的金融危机。（2）房地产调控研究在房地产市场调控政策方面，国外学者积极倡导政府运用经济手段，如货币政策、财政政策、税收政策等对房地产市场进行干预和调控，A.F.darrat(1993)和S.Palmer(1997)等研究了财政政策、货币政策对房地产市场效率的影响。综合统计来看，国外的房地产研究历史较长，有完善的理论体系和实践经验，研究细致、侧重面比较广泛，并且对于房地产的投资

16、开发、市场周期波动、房地产金融等与房地产发展密切相关的领域的研究较多，而且充分合理有效的利用了数据统计，对于实证资料的收集比较充分。国内的房地发展研究，多借鉴国外的研究成果，较少运用数据分析，多局限在现状的分析，研究成果的总结等。二 中山市房地产发展的现状分析（一）中山市房地产发展的现状1、中山市房地产市场的总体情况以2017年上半年中山市房地产统计数据进行分析：图1 2017上半年中山市新房成交数据走势图从线型图可以看出，3月份成交5098套成为了上半年住宅成交最多的月份，但是，受“3.26”限购政策影响，今年4月和5月成交回落明显，在限购政策出台后立马达到上半年的最低点，直到6月才开始有所

17、回暖，。图2 2017年上半年中山市住宅月成交走势根据相关数据监测显示，2017年上半年中山市住宅成交13523套，同比去年上半年成交54888套下降75%。一眼看过去，2017年每一个月的成交量都远远低于2016的各个月份，2017年上半年住宅的成交量甚至比不上去年3月份单个月的成交量。一方面的原因是因为缺货明显，热门区域库存告急，另一方面是因为限购政策的实行导致成交滞后。图3 2017上半年中山市各区成交量对比2017上半年各区域成交套数同比均有所回落，但火炬开发区依然是上半年成交的热门区域，共成交1504套排在榜首。南头镇1040套，东凤镇927套分别位列第二和第三，东升镇、三乡镇和石岐

18、区紧随其后。究其原因，火炬开发区凭借深中通道等交通优势，区域内楼盘受到到了广大购房者的追捧。而南头镇、东凤镇等区域价格相对实惠，加上广珠线、深中通道等的开通，交通得到了明显的改善，也受到了不少购房者的喜爱。图4 2017年中山市各组团住宅去化情况2017年6月，中山市住宅库存达49206套，比去年年底增加8871套，环比上涨20%。全市商业库存达30213套，比去年年底增加2155套，环比上涨8%。分拆开各板块去化率来看，中山北部去化相对较高，西北组团其次，主城区板块的去化。图5 2017年中山市各镇区住宅成交套数同比从上图显示，除了略微增长的大涌镇以外，2017年中山市各个城镇的成交套数都比

19、2016年少。在2017年与2016年数据对比中发现，以火炬区、石岐区、坦洲镇的住宅成交套数同比增幅位居前三。石岐区是中山市的市区，所以很多外地打工者都喜欢涌到这里，而火炬区是中山市重点发展的高新科技开发区，不少知识分子都会到火炬历练自己，以求获得更好的发展道路。最奇特的是坦洲镇，按正常情况来说，远离市区的城镇发展得较慢，但是坦洲镇毗邻珠海、澳门。不少有钱人会来房价较低又开发得不错的坦洲镇购买商品房，以期增值而获利。2、中山市城区房地产市场开发供应情况图6 2016-2017 供应面积、成交数量对比据监测国土局数据显示，2017年上半年中山市土地供应共36宗，供应面积76.28万平方米，土地供

20、应宗数同比增加2宗，供应面积却同比下降4.78%；成交总数共27宗，成交面积56.23万平方米，宗数增加2宗，成交面积也同比下降11.36%；总成交金额62.93亿元，同比增加455.20%。从这个增长水平来看，估计2017年全面土地供应水平将会与2016年供应量持平；土地成交量与2016年同期相差不多，但是成交金额却大幅上升，成交金额翻了四倍。从中山各区域土地供应情况看，出让土地面积主要分布在北部镇区，其中北区镇区供应面积41.84万平方米，位于榜首。商业用地供应集中与上年相仿，依然集中在泛城区，工业用地供应主要集中在北部镇区，泛城区次之，南部镇区再次之。住宅用地集中在北部镇区和中心城区，分

21、别供应17.76万平方米和11.4万平方米。而从供应占比来看，住宅用地供应的总面积位于首位，供应面积34.14万平方米，占总供应面积44.76%；商业土地供应面积为8.57万平方米，占总供应面积的11.23%；工业土地供应面积为25.57万平方米，占总供应面积的33.52%。其他土地供应面积8万平方米，占总供应面积的10.49%。图7 2017上半年中山各区土地出让情况统计2017年上半年土地供应量共36宗，其中成交为27宗，成交面积为56.23万平方米，同比下降11.36%，成交金额62.93亿元，同比增长455.20%，中山土地成交面积同比下降，但是成交金额却同比上升，而且上升幅度显著，可

22、见中山土地成交价格越发利好。而成交以住宅用地为主。住宅用地共成交13宗，成交面积34.76万平方米，占总成交面积的61.82%，较集中在北部镇区；工业用地总成交9宗土地，成交面积12.91万平方米，占总成交面积22.96%；商业用地总成交5宗土地，成交面积8.56万平方米，占总成交面积15.22%，其他土地未有成交。与往年同期相对比，中山2017年上半年的土地成交量总体持平，但是成交金额却有了翻天覆地的变化。为了有更直观的对比，我们来看看数据，2017年上半年中山土地成交面积56.23万平方米，成交金额62.93亿元，平均土地成交单价高达11191.5元/平方米，与上年同期相比，2016年上半

23、年中山土地成交面积63.44万平方米，成交金额却只有11.33亿元，平均土地成交价仅有1785.9元/平方米，仅仅一年过去，土地成交单价却翻了6倍有多，这主要得益于中山市住宅房地产于上年取得的佳绩，使得发展商都对中山越来越看好，从而使得中山在2017年上半年住宅土地成交量良好的势头。图 8 2017上半年中山土地成交性质分析2017年上半年中山市共有13总可开发住宅用地成交，多宗成交楼面价已达到最高限价，其中碧桂园竞得的住宅用地有5宗，数量最多，而由恒大集团竞得的黄圃地块溢价率高达321.7%。图9 中山商品房成交面积、价格2017年上半年中山全市商品房成交面积323.4万平方米，合计239.

24、64亿元，均价7409元/平方米。同比2016年上半年740.54万平方米，492.44亿元，面积同比下降56.32%，金额同比下降51.34%，均价同比去年6650元/平方米上涨11.42%。从各项数据来看，中山2017年商品房成交量保持缓和，但成交均价却呈现上涨趋势。2016年上半年中山商品房成交均价为6662.5元/平方米，2017年上半年中山市商品房成交均价为7312.5元/平方米，同比增长8.9%。2017年上半年因受限购新政的影响，成交均价方面1-4月份都在7400元水平以上，而到了5-6月份，成交均价有所回落，跌至7000元以下。其中6月份中山市商品房成交均价跌至6654元/平方

25、米，为今年上半年历史最低。尽管同比2016年6月份成交均价仅仅下降3.2%，但是在如今中山楼市整体均价稳步上涨的阶段，这对楼市来说还是存在一定的隐性影响的。图10 2017上半年中山各区住宅面积新增供应2017上半年中山市新增住宅20467套，新增面积227.92万方，同比去年新增套数和面积分别下降34.9和34.09%。从新增面积段上看，100-120方的商品房新增最为明显，其次是120-144方面积段的商品房。从各区域新增住宅来看，三乡镇以3853新增套数排名第一，占新增总数18.8%，火炬开发区以3097套排名第二，占新增总数15.1%，南朗镇以1978套远居第三，占新增总数9.7%。图

26、11 2017年上半年中山市各区域住宅总供应量2017年上半年中山住宅总供应量63203套，因2017年上半年新增速度放慢，使得2017年上半年中山市市场总供应量明显下滑；同比去年下降29.5%。从供应面积段上看，主要还是集中在100-120方的商品房，第二是是120-144方面积段的商品房，第三是90-100方面积段的商品房。从各区域住宅供应量来看，前三甲分别是火炬开发区、三乡镇、坦洲镇，火炬开发区以8739套排名第一，占比13.8%，三乡镇以8202套排名第二，占比13.0%，坦洲镇以6751套位居第三，占比10.7%。图12 2017年上半年中山市各区域住宅存量根据中山市国土局数据统计，

27、2017年上半年中山市库存量47914套，同比去年上升31.03%。2016年深中通道、南沙港铁路、轨道交通等各项交通利好，除了深圳客继续热捧中山楼市，珠海客亦加入扫货大潮，解除了中山住宅库存警报。2017年1-3月中山市房地产市场依然火热，但由于2017年3月26日中山市发布了限购政策，使得从4月开始，中山市房地产市场新增供应便立刻刷出历史新低，随着新增速度的放缓，总供应量同比也有所下降，但由于存量同比上升，使得2017年上半年消化速度相对变慢。2017年上半年中山市各区域住宅库存前三甲分别是火炬开发区，7113套，占比14.8%；三乡镇，6586套，占比13.7%；坦洲镇，6268套，占比

28、13.1%。其中坦洲镇连续库存三连冠被火炬开发区和三乡镇超越。2017年上半年中山市库存量集中面积段100-120方的商品房，共13861套，其次是面积段120-144方的商品房，共8818套，远低于首位的存量，第三位是90-100方的商品房，共5445套。（二）中山房地产发展的机会与风险1.机会城市战略地位。2017年发布的广东省人民政府关于印发广东省沿海经济带综合发展规划，是综合性、战略性、约束性规划，明确未来的发展战略、发展目标、重大任务、空间部署和保障措施，是指导沿海经济带当前和今后相当长一段时期内改革发展和现代化建设的纲领性文件。规划中将中山市的战略定位于建设世界级现代装备制造业基地

29、、链接珠江两岸和粤西地区的枢纽。楼市调控精准化。自2016年第四季度以来，政府出台了更加精细化的调控政策，并初见成效。针对一二线房价已处高位的困境，从需求层面着手的政策，即限购限贷的冰冻之术，基本遏制住了房价上涨的势头。在供给端，通过实行差异化的信贷政策，推动三四线城市的房地产库存持续走低。前期财政强刺激对总需求的拉动效应正在逐渐减弱，基建投资增长乏力，制造业投资动力不足，经济下行压力逐渐增大。供给侧改革的持续推进，也需要总需求扩张政策予以配合。未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房公积。在中山市仍有大量住房刚需尚未满足，下面乡镇也有进城需求，拉动了住房需求。租赁住房

30、政策的推出。租赁住房政策的推出，从供给和需求两方面都会影响房地产市场。住建部等九部门联合发文后，各个试点城市出台了相应的配套政策，重点是丰富了土地供应的渠道，提高了供地力度。从供给层面来看，租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档，第一档是一线城市，以上海作为标准，租赁占新增的60%；第二档是二线城市，以杭州作为标准，租赁占新增30%。从需求层面来看，租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好，然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分，一部分是刚性的租赁住房需求，另一部分是普通的商品房需求。在这一背景下，对供给端首当其冲的影响，就是总体住宅供地面积有望提

31、升。人口流动。2016年广东省净流入人口规模达68.73万，从2016年各市的户籍人口迁移数据来看，中山、珠海、清远为净迁入城市，2016年中山市迁入人口17900人，人口保持一定的增长，刺激了购房需求。广深人口的增加，使得广深资源更加集中，中山处于广深发展的辐射圈，购房需求也会增加。2.风险泡沫风险。2016年中山出现不少“时光盘”，火炬区、城区也一再由于“断货”。龙头房企哄抢中山地王，火炬区0022地块的竞得者碧桂园地产打破最高单价纪录，让中山地价进入万元时代。地王的出现会增加房产价格，据估计南朗镇房地产市场目前由两个超级大盘组成，预计这两大地块销售价格整体均价毛坯在1.5-1.6万左右，

32、带精装在1.7-2万左右。此外，对于绝大部分客源来自于深圳的火炬开发区，价格也会超过1.5万以上。超级大盘、部分区域房价过高会带动整个地区的价格虚涨，易形成房产泡沫。资金链风险。2016年上半年，一线城市和部分二线城市市场逐渐回暖，大型房地产开发企业拿地热情高涨，部分城市出现“地王”现象，分析其中原因，一方面是需求旺盛的因素，但另一方面也不排除金融杠杆的作用，尤其是一些城市通过P2P平台推出“首付贷”等配资方式，楼市金融杠杆进一步加快积聚市场泡沫，放大金融风险，或将导致一线和部分二线热点城市房地产企业负债风险，杠杆资金已成为2016年上半年楼市迅速火爆的重要推手。高库存也会使得一些中小房地产开

33、发商经营困难，进而使得中小企业在资金供应链上出现问题，造成贷款难、资金链锻炼等现象。住房库存过剩风险。在2017年6月，中山共有4个镇区新增，住宅新增套数2197套，新推货量为21.56万方，这已超过5月全月的新增总套数。二房新增963套最多，商业新增92套。除此之外，截至2017年6月25日，中山市住宅库存49102套。再次逼近5万大关，这是2016年1月份以来的住宅库存新高。其中火炬开发区6847套居全市镇区住宅库存榜首，三乡镇6501套排名第二，坦洲镇6273套居第三。库存过高不利于房地产行业的健康发展，房地产商的蓄意压制使得供需矛盾加大，也增加了房地产企业的资金回收的风险。在去库存中，

34、非住房部分2016年虽完成任务，但大部分是车位成交，对于写字楼、商铺等物业来说，成交依旧处于低位，目前不少开发商以价换量。二手房市场风险。在限购政策影响和高房价的刺激下，中山市二手房市场呈现房源少，业主惜售、不愿意卖、业务观望的态势。此外，二手房市场也面临着信息不匹配、交易风险等。城市基础建设环境与房地产发展匹配风险。市民对于公共环境建设的要求基本上就体现在城市基础配套设施建设上，这些项目在房地产发展过程中起到了相当大的促进作用。而当今社会的重要矛盾也因此而产生，就是在不断扩大和发展完善的城市中，人们日益增长的物质和文化的需求同越来越快速的生活工作节奏的矛盾如何调节这个矛盾，政府必须在建设城市

35、基础配套设施上投入更多的资源和精力，比如社区医院、街心花园、交通网络和公共设施等等。三 中山市房地产市场存在的问题（一）投资增速过快，银行信贷膨胀信息披露不及时。政府和开发商掌握着商品房价格、供需情况等信息，政府部门信息服务平台不够完善，造成市场信息不对称，消费者很难从正规的渠道获得相关准确的信息并做出理性、正确的判断，在这种情况下开发商很容易通过控制房源、提升房价来获取额外的高利润。信贷资源配套不足。各金融机构长期以来对一手房、二手房按揭贷款提供的信贷资源较福州市城区相对不足。虽然近两年中山市个人住房贷款有明显的增长，但相对于市场需求还有一定差距，对市场房价无法真正发挥调节作用，从而在一定程

36、度上影响到商品房的成交量，造成价格波动。（二）房价虚高，局部泡沫问题随着新型城镇化建设工作的推进，农村人口不断向城区及周边城镇集中，从而带来强劲的刚性住房需求，推动房价上涨。在国家及地方政府去库存政策的刺激下，库存商品住房不断消化，房地产供需市场发生较大变化，改变了供过于求的格局，为房价走稳垫定基础。商品住宅用地资源日益紧缺，特别是在主城区土地供应不足的情况下，致使土地出让价格屡创新高，并推动房价上涨。如，2017年5月中山市出让的商业地块楼而价竟达到1.7万元，刷新了当地历史纪录。广深资源的涌入刺激了中山市热门区域的房价高涨，中山市城市战略地位的提升和中山、深圳基础建设的逐渐完善，区域位置优

37、势显现。中山地王层出，带动热门区域外的房价也出现虚涨。（三）结构性矛盾突出，供需不平衡新建的中小户型、中低价位普通商品住房特别是100平方米以下的户型偏少，经济适用住房仅730套，且近几年无新经济适用住房上市，供应严重不足，无法满足消费者需求。廉租房供给少，覆盖而小。全市目前已竣工建成的廉租房仅885套，房源少，且大部分中低收入者无法达到政府设定的申请条件，整体覆盖而小。热门区域供给矛盾突出。火炬区、石岐区、坦洲镇的住宅成交套数同比增幅位居前三。中山偏北地区去库存明显，而其他地区则相对缓慢。区域性结构失衡，非流动人口大部分已解决住房困难问题，但仍有部分流动人口难以在当地购房，特别是在广深群体的

38、涌入下，中山购房价格虚涨，使得其他刚需群体的住房需求在市场上得不到满足。（四）市场秩序混乱，而临诚信危机目前中山市的市场环境下，其中介、金融和法律等服务项目都不够完善。中介市场环境混乱，存在乱收费、不管理等一系列的违规行为，中介公司缺乏一定的市场竞争力和市场数据整理步骤，加上服务的消极，各机构都没有足够的权威和信誉。金融服务繁琐。银行和房地产企业缺乏沟通和交流，各银行之间竞争环境不友好，对房地产的支撑强度不大，导致按揭步骤复杂繁复。法律服务不够健全。人们对于房地产相关的法律问题得不到及时有效地接受处理甚至无处解决。监管措施不到位。虽然中山市政府2016年以来相继出台了一系列规范商品房销售行为的

39、管理制度，严惩未明码标价、价格欺诈、哄抬房价等行为，并明确了新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格，但上述政策只是短期抑制房价快速上涨的措施，属于政策性救市行为，无法解决房地产市场的长期问题。而地方政府短期内，仍无法真正改变土地财政及依靠房地产来驱动地方经济增长的传统模式，真正的房地产新常态长效机制尚未形成。四 改善中山市房地产市场的对策（一）加强金融监管，拓宽投资渠道首先，加强房地产金融风险的监管。加强银行贷款风险防范，严禁银行对国土资源部名录以外的土地储备机构发放土储贷款，继续实行房地产开发企业名单管制管理，严防虚假按揭贷款。建立健

40、全部门间房地产融资信息共享机制。加强对包括上市融资、银行信贷、信托理财和民间借贷等在内的房地产开发企业多种融资渠道的统一监管。其次，加强市场秩序治理的常态化。房地产市场秩序治理必须坚持“标本兼治，着力治本”的方针，研究专项整治的政策制度，把房地产市场主体的违规行为关在制度严谨的笼子里，加大对违法违规行为的曝光及处罚力度，发现一起，立刻查处一起，净化行业风气。同时，加快全国范围内的房地产市场诚信体系建设，通过推行不良信息披露制度和守信激励制度，充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，提高房地产市场监管水平。再者，完善金融制度，促进合理供给。规范房地产开发企业、银行业金融机构、个人在房地产市场交易

41、中的行为，合理区分自住性和投资性购房，降低自住负担，提高投机成本，适时推进房地产税，试点空置税，增加住房持有环节的成本。扩大省域内建设用地和人地增减挂钩试点，尽快推进省域间指标流转，通过调整住房用地供应指标，适度让利、加人供给，强化住宅用地供应计划落实。控制住房供应节奏和结构，促进住房供求基本平衡的良性运转。最后，完善房地产的金融调控机制，构建多元化融资体系。房地产开发企业需要大量的资金作为支撑，六城市房地产开发企业资金大部分来自于银行贷款，融资渠道单一，在很大程度上造成了企业资产负债率较高。政府方面应主导房地产金融制度改革，健全房地产金融法律法规，提高金融立法的透明度，发展住房抵押二级市场，

42、推行住房抵押贷款证券化和房地产开发信托，拓宽企业的融资渠道，降低企业和行业的风险。（二）合理引导住房消费，加强住房保障体系的建设第一，健全住房供应体系。构建以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障的住房供应体系。对于房价较高、供求结构矛盾突出的热点城市，主要选择公共租赁住房等保障性住房、政策性住房(限价、限面积的商品住房)和商品住房相结合的住房供应体系，实现高、中、低收入群体，特别是新就业和外来务工人员的全覆盖。公共租赁住房面向城市低收入、中等偏低收入住房困难家庭及符合条件的外来务工人员供应;政策性商品住房面向城市中等收入无房家庭、住房困难家庭及符合条件的外来务工人员供应。第二，完善住

43、房保障体系。坚持市场化的基本方向，引导大部分城镇居民家庭适度、梯次消费，采取买房和租房不同方式，逐步改善与自身经济能力相适应的居住条件。改革现有的保障性住房供应体系，进一步归并保障性住房种类，将各类保障性住房统一规范为公共租赁住房，实现各类保障性住房的融合与统一，降低政府管理成本，促进保障性住房公平，推广实施实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主的保障方式。（三）整顿房地产市场秩序，倡导诚信经营制定住房标准体系。明确全国城镇居民家庭住房面积指导标准。研究制定并及时调整符合经济、社会发展实际的普通住房标准。加快编制房地产术语规范，对自住、改善、投资、投机行为作出明确定义。建立房屋普查和调查制

44、度。加快推进城镇个人住房信息系统建设，定期开展城镇房屋普查，摸清房屋底数，为制定行业发展规划和政策措施提供决策依据。不断完善房地产统计指标体系，规范信息发布工作，正确引导市场预期。完善房地产市场运行机制。稳步提高商品房预售门槛，完善预售资金监管制度，逐步推行商品住房现房销售制度，保护消费者权益。强化房地产中介服务准入标准，完善房地产中介服务收费方式。加强住房承租人权益保护，稳定租赁关系。加快建设多部门信息联动共享的信用管理系统，及时记录、公布和处理房地产违法违规行为。建立面向社会公众的房地产交易信息平台，定期发布商品房交易等政策和信息，促进市场公开、公正、透明，维护消费者合法权益。（四）完善房

45、地产税收制度，抑制房价增速过快中央今年在房地产相关税收政策上，做出重大变革，为了鼓励房地产业的发展，与房屋交易相关的契税、营业税税率均降低。财政部在2016年2月19日发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，和以往政策相比，此通知将首套房面积为140平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1-2%不等，不过这一政策并不针对京沪广深四地。中山市在限购政策上规定二套房首付40%，且有6个月社保。从直接影响看，房地产税收政策的持续宽松，明显有利于非一线城市去库存，二手房交易量明显提高。其中契税主要影响改善需求，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的

46、减免，140或144平米以上及二套全部按3%收取。国家层面要研究并出台能真正抑制炒房行为的政策，包括对炒房者在不同规定年限内出售房产分档次征收高额税金，可按略高于同期银行定期存款利率水平为炒房者保留利润空间，使炒房者无利可图而真正达到遏制炒房的目标，让住房回归“房子是用来住的，不是用来炒的”的本义。总结房地产市场的快速发展，不仅关系到大众的生活，房地产已经成为了国家经济的重要产业。但是房地产价格的增幅过快，导致刚需群体供需不合理，过高的价格也增加了购买者的负担。同时也为房地产企业、银行贷款增加了风险。本文主要分析了中山市房地产，中山市深受广深资源的影响，在部分热门区域上，价格不断的往上涨。在中

47、山市不同区域出现库存不同步的现象。尽管中山市在人口流入、城市战略规划、基础设施建设上有较大的购房优势，但同时也存在着房价泡沫、信贷、二手房市场管理风险等。因此，本文在总结了中山市近年来的房地产销售数据，认为中山市房地产主要存在着银行信贷膨胀、供需不平衡、市场秩序混乱等问题，因此本文认为中山市房地产市场需要加强金融监管，加强住房保障体系建设，整顿房地产市场秩序，完善税收制度，只有多方着手才能保障中山市房地产的健康发展。参考文献1邹士年.房地产市场供给侧存在的问题及对策J.宏观经济管理,2016(11):31-34.2朱庄瑞,藏波.房地产市场促进城镇化建设的作用机理与协调发展研究J.中国人口资源与

48、环境,2016,26(09):116-122.3中国房地产发展报告2016课题组,王业强,尚教蔚,董昕,韩国栋.当前房地产市场面临的形势与展望J.经济研究参考,2016(34):3-24+59.4缪涛,洪建国,林波,田鑫.大数据在房地产市场分析中的应用J.中国房地产,2016(15):20-28.5新常态下我国房地产市场的供求关系研究课题组,吕萍.我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响J.调研世界,2016(04):8-13.6余呈先.我国房地产市场供给侧管理的动因与对策J.宏观经济研究,2016(05):73-78.7陈雯.2016年厦门房地产市场形势分析及预测J.福建金融,2016(0

49、3):60-63.8范唯.我国房地产市场现状、问题以及供给侧改革重点J.中国市场,2016(09):223-224.9郭克莎.中国房地产市场的宏观定位、供给机制与改革取向J.经济学动态,2015(09):4-12.10郭克莎.我国房地产市场调整的趋势、影响及对策分析J.财贸经济,2014(12):17-26.11徐国祥,王芳.我国房地产市场周期波动谱分析及其实证研究J.统计研究,2010,27(10):18-24.12余图圆. 房地产开发项目可行性研究D.华南理工大学,2015.13黄筱慧. BJYH房地产项目财务评价研究D.华南理工大学,2012.14钱瑞群. HG房地产公司品牌战略研究D.湘潭大学,2011.15吴宗泽. 中山市住房需求调查分析针对年龄维度的分类统计D.电子科技大学,2011.16何鑫. 人口流动视角下的房地产价格空间差异性研究D.湘潭大学,2016.致谢首先，感谢我的指导老师，没有您的细心的指导，我不可能在这么短的时间内就完成了这篇论文。您让我在学习论文写作期间受益匪浅。其次，感谢我的父母，感谢你们把我带到这个世界上来，并给予我学习知识的物质和精神帮助，没有你们，我不可能在大学里面深造。再次，感谢大学里面所有教过我的老师和帮助过我的同学，没有你们的大学生活，必然是索然无味；有了你们，生活变得多姿多彩，而且我也学到了很多知识。18