大学城商业街定位业态租金建议方案

《大学城商业街定位业态租金建议方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大学城商业街定位业态租金建议方案（15页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管 理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市 场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯 方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求 出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B区学生是新建商业街最主要的 目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而 为商业项目定

2、位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：1. 学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800元以下的 比例占65%,这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在 800-1000元的占22%,月均消费支出在1000元以上的占13%。2. 学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费 上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交 际方面的支出不大。3. 与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%o支持率低于50

3、%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店 洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因止匕，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲12求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目 是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业 零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中 低消费水平。、周边商业项目调研基本情况湖东大厦联丰广场翰林大厦面积约30

4、000平方米96000平方米23700平方米定位在保持12项基本功能的 基础上，坚持特色经营， 以其更全面的功能和更齐 全的配套为湖东区域消费 群体提供综合性、全方 位、各层次的购物、休闲 和生活服务。集购物休闲、餐饮、娱乐、 商住为一体的一站式综合性 商业中心。本着“基本功能完善、个性功 能突出”的原则，建设形成一 个区域商业中心。以白领家庭 式消费主体配套为主，开发适 合中档家庭消费的零售、服务 业；兼顾周边学生特色需求， 提供改善、提升学生生活质量 的商业、服务配套；业态组合餐饮、文化娱乐、生活服 务等业态。整个项目由3 幢建筑组成，南楼设置中 西式餐饮店5家；北楼设 置邻里生鲜菜场、卫

5、生服 务站和文体中心等公益功 能，并配备了生活必备的 零售商业，主楼1层为华 润超市、家装设计一条 街、家居用品，2、3层 为商务办公、社区教育培 训。餐饮、服饰、休闲娱乐、商 业零售、住宿为主。整个项 目由5幢独立建筑组成，A 栋1层为服饰、2层为中 介办公；B栋1层为百货街 区；2、3层计划调整为大 型家居卖场；c栋1-4层 为KTV、浴场等休闲娱乐设 施；D栋1-2层为特色餐 饮，3-4层为经济型旅 馆；E栋引进世纪联华和 苏宁电器大型卖场。餐饮、休闲娱乐、生活服务、 住宿等业态。整个项目由南北 2幢大楼组成。北楼1楼为麦 当劳、耐克、阿迪达斯、中国 移动、中国电信、温莎士洗 衣、华润超

6、市、礼安医药、柯 达彩扩、美容美发、吴良材眼 镜、圣麦西饼等；2楼为餐 饮、咖啡；南楼1层为邻里 生鲜菜场、社区卫生服务站、 银行、邮政等；2层为大型 ktv ； 3-6层楼为经济型酒 店；7-9层为公司办公用房主要商家肯德基、华润万家超市、 周渔海鲜大酒店、宝力豪世纪联华超市、苏宁电器、 红顶商人俱乐部麦当劳、邻里假日酒店、老妈 火锅等总体情况该项目为社区配套型商 业，周边约有2万人居 住的中高档商品住宅小 区。体量较大，面临招租 压力较大。在满足邻里中 心基本功能的前提下，根 据区域消费市场的特点， 引入装修公司、房屋中 介、社区教育培训，并推 出小型商务写字楼出租，该项目为园区南部大型的

7、区 域性商业中心，周边居住约 近20万人口的拆迁小区及 外来流动人员。功能齐全， 业态丰富，对周边有较强的 辐射，为销售型商业项目， 目前销售价格8000- 20000元/ m2,销售形势较 好。由于产权分散，整个 项目缺乏统一的整体运营管 理，造成业态混乱，档次 较低，商业形象不佳。该项目定位准确，人流动线流 畅，业态规划合理，地理位置 较好，加上邻里中心品牌优 势，今后与文星广场将成为高 教区主要的商业中心之一。租 售结合，该项目前五年与业主 签订包租协议，由经营管理公 司代为招租，每年给业主返回 8%左右的投资回报。目前销 售价格为12000-18000元 /M2,目前可供销售店铺（北

8、楼）98%已售罄。总体运营情况良好。2、借鉴和启发: 、我们应充分结合商圈目标消费群的具体需求 商圈人口结构 收入水平等综合 因素 来确定项目的定位和业态组合设计方案。 、项目所面对的消费与经营品牌的档次，是由所服务的消费者决定的。 、商业街应有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态 势，以吸引人气，积聚商气，同时强调多业态经营，使各业态之间优势互补。 、现代商业已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了，随着 人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。三、大学城商业案例参考南京仙林大学城大成名店公园购物中心1总体情况大成名店公园购物中心于2005年

9、9月投入运营，总建筑面积2.9万叶，为单 体垂直框架结构，地下2层，地上四层，定位于餐饮 购物、休闲娱乐为一体的综 合性商业项目，人气很旺，经营状况良好，号称5山林大学城的新街口” O2、业态组合设计以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含服饰）约占40%,餐饮约占30%,娱乐约占30%o面积从25 M至200打不等，总户数为324户。1-2楼以40肝为基本分割单 元，3-4楼以100 n为基本分割单元。目前有苏果社区店 肯德基、明亮眼镜店、自助 KTV、网吧 游戏厅、中餐厅等，但更多的则是卖时尚服饰店饰品店 化妆品店，对于大学生而言，吃、穿、玩、乐的日常基本需求能够基本满足。楼层业态业种主要商家说明

10、-1楼特色餐饮、风味小吃、西餐料理、 西点甜品、火锅烧烤、苏果超市、 电玩中心；苏果超市、香銮冠蛋糕、 重庆特色火锅、华仔造型 等10户商家，苏果超市经宫面 积近1500 m2,产品丰富；有 自动扶梯至T楼。1楼肯德基、名品服饰、眼镜饰品、美 容美发、手机通讯、书吧、数码、 彩扩、药房、化妆品肯德基、明亮眼镜、吴良 材眼镜、李宁、安踏等；约150户商家，大多数店铺 面积为40平米左右，以品牌 服饰为主。2楼流行服饰、女性饰品、工艺礼品、 图书音像、学习用品、电子数码、共有店铺147个，30叶为 基本户型，全部经营低档服 饰，类似于小商品市场，店 容店貌较差。3楼特色中餐、食品特营店、网吧、 书

11、店、美发印象网络、星沙网络、3C 网络、趣尚网吧等共有商家7家，以网吧为主， 基本满座；4楼中西餐厅、茶餐厅、休闲餐吧、 量贩式KTV、摄影、电玩中心红瀚谷KTV、赏悦湾餐 厅、尊銮食府、东北炖等共有商家10家左右；3、借鉴和启发 除了占据良好的地段以外，开发商的经营定位也至关重要。大成名店 公园购物中心紧扣大学生消费特点，将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多 功能于一体的一站式购物中心，同时建筑设计遵循商业运行规律，业态设置较好的适 应了消费市场需要，经营档次切合了学生的实际消费能力，因此该项目运营状况良 好。不足之处是品牌主力店不多，店容店貌有待改进和提高。四 DITPDWS业态组合

12、建议方案1、业态规划餐饮业娱乐服饰服务业态快餐、异国料理、特色书 吧练歌房、游 艺厅、酒吧眼镜店；运动服饰店； 运动器材店；其他；便利店、理发店、数码冲 E卩、干洗店、电信移动营 业厅、复印店、小型书 店、文具店面积2000 m21000 m2500 m21500 m2比例40%20%10%30%目标商家肯德基、永和大王、健康 煮、好粥道、萨莉亚、鹿港 冰镇、juice barHAOLED, I必爱歌具体建议单店建筑面积控制在300-500 n之间（三家左右）；100打左右特色小 吃；区域不具备做服饰饰品类 业态的商业条件，建议尽 量控制服饰饰品类业态的 比例2、项目建议本项目发展以学生为主要

13、目标消费群的社区配套商业，餐饮占40%,服务占30%,娱 乐占20%,服饰占10%。目标消费人群为高教区学生，中档和经济型消费档。建议餐饮类 不超过50元左右/人次，娱乐类不超过50元左右/人次，服饰类不超过200元左右/人 次。五、B区商业街定位分析建议商业项目的定位应充分考虑到目标消费市场的实际需求 消费能力 消费结构、消 费习惯等因素，从而合理确定经营档次和业态，同时要结合商圈内的实际情况，扬长避 短。根据对学生消费和需求状况的调研，学生整体消费能力不强，消费结构比较单一， 大部分学生以基本的生活需求为主，经济条件较好的学生具有娱乐休闲的需求，学生公 寓B区的生活配套设施相对缺乏，因此，

14、我们建议B区商业街定位为满足学生餐饮、购 物、生活服务的社区配套型商业，经营档次以中低档为主，招商引进适合于大众型消费 的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。六、B区商业街业态组合规划建议1、业态组合设计商业街业态定位于餐饮 商业零售 生活服务 休闲娱乐四种业态，其中餐饮占 25%,商业零售占27%,生活服务占34%,休闲娱乐占14%,业态结构相对于第一太平 戴维斯的建议方案进行了一定的调整，这是因为翰林大厦、文星广场餐饮业态较多，同时文汇 广场三楼规划为大型中餐项目，因此B区商业街的餐饮以风味特色为主，适当降低比 例；由于学生公寓B区地理位置相对偏僻，入住学生对配套生活服务设施需求较大，适

15、 当加大了生活服务设施的比重。2、具体的业态业种设置业态总面积业种面积目标商户餐饮1250 m2(25%)风味餐厅4个800 m2花溪王米粉、四海游龙、永和豆 浆、老妈米线、要德火锅等本地面食1家150 m2朱鸿兴、陆长兴、绿杨馄饨等；烧烤店1个100 m2桑保罗巴西烤肉、东北人烧烤、胖 胖香烧烤等；奶茶店2个100 m2芭蕉林、街客等；西饼店1个100 m2长发西饼 艾维尔、好利来等；商业 零售1350 m2(27%)超市1个400 m2华润 华联、联华、美佳倍顺等；便利店1个50 m2可的、良友金伴等；休闲食品1个50 m2来伊份 南北码头等；水果店2个100 m2眼镜店1个100 m2吴

16、良材 豪克眼镜药店1个100 m2礼安医药 雷允上等；数码港1家100 m2爱国者数码鲜花饰品店2个100 m2运动、休闲服饰200 m2美特斯邦威 森马、锐步、真维斯书店1个150 m2兼营文具用品、音像制品；生活1700 m2(34%)理发店2个200 m2服务书报杂志饮料1个50 m2复印1个50 m2通信1-2个300 m2摄影、冲洗1个100 m2银行1家300 m2修理店1个50 m2修车 修鞋 缝补衣服等；洗衣房1个100 m2预留发展用房600 m2休闲娱 乐700 m2(14%)书吧/咖啡/茶室150 m2果汁饮料、休闲食品、无线上网KTV/迪吧550 m2适合学生需要的文化

17、娱乐场所总计5000 m23、各楼层业态分布示意图一层业态分布拿妈米线火链A味长兴4水果店 芭蕉林奶茶_”4爱国者数码二层业态分 布上三层业态分布ITV （迪吧）七、租金价格建议K需要公司财务部对项目的投资成本进行测算，计算单位面积的投资成本，作为租 金制定的参考依据。2、周边项目租金比较周边商业项目租金表（元/ M 月）项目最低租金最咼租金平均租金湖东大厦355042.5联丰广场106035翰林大厦355042.5文星广场354540平均租金28. 7551.2540平均租金为40元/打.月3、租金与楼层、面积、商家品牌知名度成反比。商业项目常规楼层差价系数:1 层：2 层:3 层 1：(0

18、.7 -0.8 ) :(0.5 -0.6 )；4、具体租金建议前2年基本租金为：一楼为45元/.月，二楼为35元/月；三楼为20 元/ m2.月；1 2层整体租赁的餐饮业态租金为40元/叶.月；第三年在原来基础上递增10%；5、租金优惠政策由于今年9月份B区入驻学生约4000人，人气不足，建议前2年采用下列优 惠政策，吸引商家进驻。 、房租逐年递增、返租奖励相结合建议降低前二年的租金价格，减少商家初次投入成本，降低其经营风险，然后采用递增的租金策略。同时通过租金返回的优 惠政策，来加强对商家的控制和管理。 、装修免租期根据入住商家规模 品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。建议小型商家为2个月免租期，主力店为3个月免租期。 、个案特殊处理对于知名品牌的三产企业，建议报公司领导批准，采用特事特办的方法，实行更加优惠的租金政策，吸引品牌商户的入住。1