上海建行住房金融业务的发展战略

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1、上海交通大学硕士学位论文t海建行住房金融业务的发展战略姓名：周宁申请学位级别：硕士专业：工商管理导教师：胡海鸥20030112THE STRATEGIES OF HOUSEING FINANCE DEVELOPMENT INCCB, SHANGAI BRANCHABSTRACTWith the stable rapid increase of national economy, the real estate industry in our country is entering a new round of fast development stage. Housing finance be

2、comes a competitive field to the local commercial banks. China Construction Bank, Shanghai branch (CCBsh) designed and developed new products of house finance, therefore, it held the leading position in house finance area for a long period, for example providing financial service for supporting muni

3、cipal governments housing reforms from the beginning of 1990s. But after 21 century, the loan of accumulation fund was diverted from the business ranges of commercial banks by government policy, and CCBsh is suffering rigorous challenges in the market of housing finance since its traditional dominan

4、ce pass away.In the base of summarization of characteristics and prediction of the real estate economy development trends, the thesis discusses the housing finance effect in real estate market and its competition structure in finance market. And through the analysis of the CCBsh developing courses i

5、n the past 10 years and its current situation, the thesis helps CCBsh to establish its aims and strategies in expanding housing finance business in the near future.To be the outstanding one in the real estate market, CCBsh should put more effort in the development of its brand, key customers and mar

6、ket leading position via market research, and take the first experiments in issuing mortgage-backed securities. At the same time, CCBsh has to improve its management inside the company and expand market share outside by changing its inner operational and managerial system, enhancing marketing method

7、s, and completing risk control system, to continuously increase the markets core competition abilities.For the essential aim of maximizing the value of bank, CCBsh should exert to extend the market scale, set up a special features brand and good social image in the housing financial business, and fi

8、nally achieve the new target of housing finance business.KEYWORDS: China Construction Bank, real estate, housing loan, strategy上海交通大学 学位论文原创性声明in木人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文屮已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：？

9、。年月“日上海交通大学 学位论文版权使用授权书 位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密lf，在Jl年解密后适用本授权书。本学位论文属于日期：0年丨二月1/日不保密口。 (请在以上方框内打“V”）学位论文作者签名：指导教师签名：路日期：知。年（月“日第一章上海建行住房金融业务的发展历程建设银行的住房金融业务是随着我国住房制度改革的逐步推

10、行，住房建设商品化的进程而发 展的.从建国一直到七十年代末，我国住房建设作为非生产建设项目列入基本投资，由建设银行 以财政拨款的形式下达.1979年中央决定将基本建设投资由政府拨款改为银行贷款，标志着我国 房地产金融业的诞生。1988年，国务院颁布（关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施 方案，指出房改工作先试点后铺开，通过提高房租，增加工资，将住宅由实物分配转向货市分 配。住房制度改革的推行为银行提供住房资金筹措和融通等金融服务提供了时机.由于当时职工 购建房比例比较小，国家对金融业实行严格的贷款规模管理，住房信贷资金数额非常小1。1992 年，建设银行和工商银行先后成立了房地产信贷部

11、，制定了职工住房抵押贷款管理办法，开始了 银行拓展住房金融业务的实质阶段。由于在我国金融体制改革以前，建设银行是承担国内基本建 设项目投融资的专业银行，在房地产金融的初建期，拥有在人才、技术、客户、政府支持等方面 的优势，住房金融发展中的多项改革和创新在建行开始试点，可以说，建设银行住房金融业务的 发展历程在很大程度上代表了我国房地产金融业从无到有，不断壮大完善的过程。由子上海是全 国住房体制改革实施比较早，运作比较规范的城市，其模式在全国得到比较大范围的推广和借鉴。 上海建行在发展住房金融业务过程中，积极配合政府住房制度改革的进程，同时依托政策性业务， 大力拓展自营性住房金融业务，在产品、服

12、务、技术、管理上不断创新，争当领头羊。从归集职 工公积金，进行个人公积金帐户管理到承接住房基金委托管理，从汇缴公有住房出售款到代理归 集商品房维修基金，从委托发放单位建房贷款到发展个人公积金贷款和商业按揭贷款，在住房金 融业务领域，上海建行在同业中长期保持优势，经历了由起步到兴旺到保持的发展历程，从一个 侧面反映了我国住房金融业务的发展步伐和市场构架的形成过程。第1节配合住房体制改革，为住房公积金制度的建立提供金融支持建设银行发展大规模的住房金融业务是随着住房制度改革的实质性运作而开始的。1991年， 上海市借签新加坡的经验，按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户管理、 財政监

13、督”的原则率先建立了住房公积金制度。住房公积金管理中心按职工月工资一定比例，分 别从职工和所在单位归集住房公积金。单位住房基金、住房补贴以及城市住房基金和住房建设债 券也由管理中心统一运作2.建行上海市分行抓住时机，克服前期投入大，管理要求髙，操作 繁琐，业务成本高，资金预期收益并不显著等不利因素，从企业未来发展和社会利益的角度，知 难而上，按照独立ft本、独立机构的原则，为住房公积金管理中心建立了独立的核算和操作运行 系统以及专门的管理部门专门在吴江路80号成立了上海分行房地产信贷部，开发了独立先进 的计算机核算系统，为每一个职工建立独立的公积金帐户，并在各区县支行成立房地产信贷科， 承担职

14、工公积金归集、交缴管理工作，在全市范围内开展全面网络化的政策性住房金融服务，到 2002年8月底，上海建行累计归集职工公积金537.9亿元，其中职工购、建房，冲还贷款等支取 累计244.5亿元，占45.45%,累计净归集293.4亿元，为促进上海住房体制改革的顺利进行，改 善职工居住条件.拉动住房有效需求，促进上海房地产市场繁荣作出了贡献，同时也取得了较好 的企业经营效益.1994年7月，国务院颁布了关于深化城镇住房体制的决定，提出“全面推行住房公积金 制度,建立以住房公积金制度为主，辅以巷房和提租，作为新的住房制度改革的内容，住房公 积金制度作为中国政策性的住房金融体制以此确立.94年12月

15、，人民银行、国务院房改办和财 政部联合颁布政策性住房信贷业务管理暂行规定，规定政策性住房金融业务除烟台和鲜堆由 住房储蓄银行办理外，其他城市由建设银行和工商银行办理，县级由农业银行办理，并对政策性 住房金融的业务范围作出了规定3到1997年底，全国归集住房公积金800多亿元第2节以政策性金融业务为依托，探索住房金融的新领域上海建行在为住房体制改革提供金融配套支持的同时，在发展自营性住房金融业务中也逐步 受益0由于上海建行独家承担了公积金政策性的管理和资金运作，使其在比较长的一段时间里垄 断了住房金融的全部业务，在住房金融的发展进程中获得了学习积累的机会，得到了业务在成熟 发展前的一段保护期，同

16、时亦有机会培养了一批住房金融业务的骨干人员。为未来业务的创新和 发展，为住房金融成为建行的重点支律产品奠定了良好的发展基础。随着住房改革的深入，上海建行根据市场需求，采取创新思维，不断推出新的金融服务产品， 在满足社会的各种需求的同时，古领了住房金融的各个领域。92年上海建行根据三资企业要求， 开办了第一笔住房基金业务。在政策性住房业务方面，独家承担了全市职工公有住房出售款缴交 划付工作，并代理了维修基金的管理和增值，有效保障了政府住房改革制度的有效实施在个人 金融领域，在继92年开始受理个人公积金贷款之后，93年办理了全市第一笔商业按揭贷款，使 银行自营性贷款与公积金贷款相结合，让银行信贷资

17、金来补充有限的公积金资源，有效促进了住 宅消费的迅速发展。同时，开发了个人住房储蓄新品种，给个人创造了申请住房贷款的多种渠道 和途径.I99S年，人民银行颂布商业银行自营性住房贷款管理规定，规定了商业银行自营发放住 房贷款的办法，确立了我国商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信 贷体系，上海建行由于率先进入了住房信贷市场，住房抵押贷款发放规模迅速扩大，成为建行信 贷投放的重要增长点，在资产风险比较低、资本回报比较高的个人住房金融领域独占优势，上海建行住房贷款业务量与市场发展总量的比较亿元1998 年1999 年2000 年2001 年新增余额新增余额新增余额新增余额全国金

18、融系统-商业性贷款32451485813721944331622825598上海金融系统：公积金贷款42.083.160.7143.864.0207.857.4265.2商业性贷款340.0310.7650.7建行上海分行：公积金贷款42.083.143.7126.833.6160.422.8183.2占比(%)10088.277.269.1商业性贷款30.759.428.087.455.8143.265.7208.9占比（)42.132.1中B人民银行及建行上海分行有关数据第3节参与市场竞争，以品牌创优势1卯8年7月，国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，耍 求立即停

19、止住房实物分配，遂步实行住房分配货币化.建立和完善以经济适用住房为住的多层次 城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场我国住房制度改革进入全面启动 阶段。同时，人民银行下发关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知，进一步放 宽住房贷款的条件，委托性住房金融业务的承办银行扩大到工、农、中、建、交五大银行 4 并且出台了个人住宅贷款管理法，允许各家商业银行开办个人住房抵押贷款业务。这项规定 打破了建行独家垄断个人住房贷款的局面，由于个人住房贷款有住房做抵押，相对信贷风险较低， 资本回报比较稳定，在信贷市场畏缩，银行纷纷惜贷的形势下，成为各大商业银行重点争抢的业 务。到1999年

20、底，我国四大商业银行发放的房地产贷款余额将近5000亿元，其中个人住房贷款 余额为1315.78亿元，占28.95%;在1999年发放的贷款中，个人住房抵押贷款为581. 22亿元， 占当年发放的全部房地产贷款的58.03%。在这样的市场竞争条件下，上海建行认真地分折了自身在个人住房金融业务中的优势和不 足，确立了比较明确的战略目标，即通过在特色经营和提高产品价值内涵方面创造竞争优势，在 住房金融市场中占取绝对的份额，98年初，建行上海分行首个推出“一门三步式”服务，减化客户贷款操作环节，承诺贷款受 理后一个月内放款，在社会上引起了良好的反响：继而又注册了第一个金融服务品牌“乐得家”， 提出“

21、建行贷款乐得借，寻常百姓乐得家”的品牌服务理念；同时设计推出“住房基金贷款”、 “置换住房贷款“、“外省市人员贷款、“商铺贷款、出国人员和部分境外人士贷款”等 二十种商业性和政策性住房贷款，满足不同人员、不同层次购房人的需求.在内部管理中，积极 鼓励引导发展个人住房贷款业务，在每个支行均成立了个人住房贷款科，集中办理贷款业务：对 个人住房贷款不设贷款括标上限，分行对个别资金不足的支行提供优惠的资金拆借：成立分行个 人住房贷款事务中心，建立客户咨询及投诉的热线电话网络，集中处理客户的特殊需求和疑难问 題。通过采取各种手段，各种方式，树立社会良好的品牌形象，提高服务质量，不断推出创新产 品，初步形

22、成了建行在同业中经营个人住房贷款业务的特色。在市场调研、产品创新等方面均处 于“领头羊”的地位，其管理模式和业务流程成为同业发展个人住房金融的标准.在形成特色经营的同时，建行也努力在成本领先方面创造优势.由于国内贷款利率和计算办 法均由人民银行统一指定，在产品价格方面无法体现成本的优劣。因此建行主要在加深服务内涵 方面下功夫.99年建行在总行系统内开发了个人住房贷款信息系统,实现了全行信息的实时处理， 使贷款客户提前部分还款、多还款成为可能。同时，建行在系统支持下，还推出了贷款抵押变更 业务，使借款人不用结清贷款就可以调换、出售住房；与市公积金运行中心合作，推出了公积金 逐月冲贷业务，使公积金

23、即存即用，降低了购房人偿债负担.在贷后服务上，建行坚持每月向借 款人寄发对帐单，提供房产证变更代办等业务，让客户得到最大可能的服务保证。经过多年的发展，上海建行以服务争优，品种求全，质量求高为目标，不断创新求发展，成 为上海金融界个人让房金融业务经办时间最长、品种最齐全、受理网点最多、专业人员队伍藍壮、 上海交通大学MBA学位论文上海建行住房金融业务的发展战略业务能力最强的商业银行，拥有一批合作时间长、质量好，效益佳的房产幵发商客户，优质的抵 押楼盘和借款客户*到2001年底，建行上海分行累计发放个人住房贷款超过50万户，金额500 亿元，占全市住房贷款份额32. 保持了市场份额的继续领先.但

24、是，随着住房金融市场规模的迅速扩大，市场竞争日益加剧，建行保持一枝独秀的周 面不复存在.SOOl年底，建行总行系统自营性个人住房贷款余额仪以微弱优势保持市场占比第一， 2002年4月，工商银行自营性个人住房贷款余额突破2000亿元，市场占比跃居第一位，在这样 的市场竞争状态下，研究当前房地产市场的发展前景，确定近期发展战略，成为上海建行发展住 房金融业务的重要课题.第二章新一轮房地产经济发展的特点及前景我国的房地产经济从计划经济走向市场经济的发展过程中，已经经历了几个发展周期，随着 房地产市场的逐步成熟，以及住房体制改革的全面推进，新一轮房地产的发展呈现了新的特征和 由于宏观经济的带动，以及房

25、地产的消费和投资需求的拉动，房地产持续快 并显示出良好的发展前景，给住房金融创造了广阔的市场空间.第1节改革开放后我国房地产发展的周期过程新中国成立到1978年改革开放前，在社会主义公有制条件下，房地产作为商品被严格禁止， 房地产基本上处于畏缩乃至消失状态。1978年实行改革开放以来，伴随着宏观经济的髙速增长和 持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐步建立和完巷，长期滞后于国民经济的房地产业迎来 了渐进复苏和发展的新时期。自1979年至今，中国房地产业的发展过程大致可以分为三个阶段， 1979年一 1991年为第一阶段，是我国房地产业发展的起步阶段。这一阶段中，市场刚刚起 步，房地产整体运作过

26、程还不成熟，房地产走势受政策法规和外部政治环境的影响较大，市场化 水平比较低，房地产交易规模小，交易价格波动不大。在这个阶段中，房地产发展经历了 1979 年一1985年的起步和1985年一1991年的复苏两个周期5。1980年，全国开始推行住房商品化 试点改革，1984年全国六届人大通过的政府工作报告;中明确指出城市住宅建设，要进一步 推行商品化试点，开展房地产经营业务“。接着，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服 务等一系列法律、法规400多个，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系，为房地产的发展 提供了法律、政策依据，由此迎来了我国房地产业在1984年发展的第一个髙潮，标志这新兴房

27、 地产业的真正起步。1988年，宪法正式明确规定土地使用权可以依照法律进行转让，为房地产进 入市场进行出让、转让和买卖提供了法律保证、城市的土地归国有.为统一土地归口管理和实行 城市土地的优化配置提供了条件，促进了房地产的复苏和发展，由于受到政治经济因素的影响， 1990年房地产各项主要指标跌入了低谷。1992年一2000年为第二阶段，是我国房地产快逨发展的第一阶段，表现了房地产发展从繁 荣到衰退到复苏的市场周期特征，在这一阶段，房地产发展经历了 1992、93年的高速增长，1994 年一1996年的宏观调控，97年到达低谷，9899年低水平波动，2000年复苏的过程。1992年邓 小平南巡讲

28、话以后，房地产开发投资高速增长，土地出让量迅猛增加，房地产公司大幅度增加， 房地产价格快速上涨，房地产交易额明显增大.与此同时，由于缺乏有效的市场监管，房地产发 展的深层次问题不断暴露，导致开发失控、资源严重浪费；以权寻租现象严重，国有资产大量流 失；炒地皮、炒项目等投机活动过多，在部分地区形成较为明显的房地产泡沫.伴随紧接而来的 宏观经济调控和经济“软着陆”，市场结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。M 2001年开始，房地产发展进入了第二个快速发展阶段，表现了我国房地产市场相对成熟的特 征。由于国内宏观经济持续商速发展，住房体制改革措施逐步推行实施，以及我国顺利加入訂0 上海交通

29、大学MBA学位论文上海建行住房金H业务的发展战略和2008年申奥成功等多方面利好因素的拉动，我国房地产业在经过几年相对平稳的发展后，进 入了一个良性的成熟发展阶段。2001年，全国房地产出现“火弹”商品房全面热销，全年均价 达到了 2226元/平方米，比上年上涨5.8%, 2002年上半年，继续保持稳定的增长势头.上海房地产的发展总体上比较落后于北京和深圳等南方开放城市。从上世纪80年代摆脱“休 联”开始，上海房地产的发展在摇篮中徘徊了很长时间，居民住房条件长期得不到改善，城市旧 房改造的压力非常大.92年邓小平的南巡讲话给上海的房地产建设带来了第一个春天。但是好景 不长，由于市场运作的不规范

30、，在经历93、94年的髙涨以后，迅速进入了盘整。根据中房上海 指数（附录1)绘制走势图（图2-1)可以看出，95年以后，中房上海综合指数连续下跌，到98 年跌幅到达最大，99年跌入最低谷，2000年开始反弹，2001年了进入高速发展阶段，住房指数 的走势与综合指数基本接近，但是办公楼指数自2002年才开始上升，明显滞后于住房指数的上 涨。图2-11995-2002年中房上海拍数走势the index of real estate in Shanghai160040096/11 97/11 98/11 脚5 99/11 00/6 00/12 01/6 01/12 02/3 02/S 02/9第2

31、节新一轮房地产经济发展的特点和动因随着市场成热度的提高和房地产业整体素质的提升，新一轮的房地产发展周期表现了与前期 国内房地产发展不同的特点.以上海房地产发展为例，新一轮的增fe特点主要表现以下几个方面。一、投资与消费同步增长，体现以市场需求为导向的开发热潮同1992、1993年房地产热不同，新一轮房地产的增长体现为需求拉动的投资增长，从表3-2 可以看到，92, 93年的投资增长明显商于销售的增长率，而98、99年房地产市场复苏后，到2001 年快速增长时，房地产投资增长率仍然小于销售率的增长，并保持在10%-30%之间，发展速度比 较平稳，其中，商品住宅开发投资比重上升到房地产总投资的66

32、-67%,表现了房地产投资的理性 和成熟，新一轮房地产“热”呈现了良性发展的好的市场态势。从上海市场看，近三年房地产投资稳步增fe,平均递增十多个百分点，与93年快速增艮阶 段相比，基本不存在投资失控问题。200年上海房地产开发投资620. 31亿元，占固定资产总投 资31.房地产开发规模扩大，全年商品房施工面积5683. 7万平方米，增长2. 9%,梭工面积1758万平方米，比上年增加7%,而当年销售面积1767.4万平方米， 面积1647.9万平方米，古93 %,增长率为14%。销售面积略大于梭工面积, 需求和相对平衡的房地产开发量。近十年我国国民经济增长与商品房销售和房地产投资增长率对照

33、表单位:1992199319971998199920002001国民经济增长率12.813.48.87.87.18.07.3商品房销售增长率79. 34102. 4726. 139.728.130.129.4房地产投资增长率117.6165.4-2.512.61119.525.3二、个人购买商品住宅比例明显上升，消费投资需求两旺由于告别了公款消费和福利分房的年代，在新一轮的商品房销售快速增长中，个人逐步成为 购买者主体。全国个人购买商品住宅的比例1996年为53%, 1997年为66%，1998年为729b, 1999 年为80%, 2000年为87. 5%, 2001年超过90%,达到92.

34、21%,上海2001年个人购房比重为96. 7%, 到2002年8月，个人购房比例高达98. 5%,消费主体从单位集团转变为居住者个人，体现了住房 体制改革以后，在持续稳定的经济增长条件下，居民要求改善居住条件的最终消费靠求的增长。 由于个人购买者对住房产品的质量、环境等要求不断提高，使得个人需求拉动下的房地产投资更 加符合市场发展的要求.来自“百姓市场的实际需求推动房地产市场健康稳步地向前发展。在消费需求增长的同时，由于储蓄利率连续下调，股市不景气，住房成为个人投资的重要渠 道。2001年上海存量房交易突破1400万平方米，同比增长超过80%;同时房屋租赁市场交易活 跃，商品房屋出租面积49

35、4.24万平方米，比上年增长37.9%。同时，上海城市居民家庭人均年可 支配收入12883元，比上年增长9.9%。居民个人在实际收入增长带动下，投资买房需求得以快速 增长.同时，外来人员投资比重增加。上海近两年涌入了大批境外和外省市购房者。这些人员中一 部分是上海经济发展引入的来沪工作人员，一部分是境外和省外的投资者。境外投资者以香港、 台湾人士居多，备外投资者则以温州购房团为代表。另外，上海海外留学人员在沪投资购房也占 了一定比例。因而，境外和外省市购房者数量逐年上升，2000年占商品房预售总套数的11. 2001年达到18.2%，2002年15月上升到2596。境外和外省市购房者的涌入推动

36、住房价格进一 步上涨，特别是高价位商品房，在2002年1-9月上海高价位商品房预售中，外地人士和境外人 士则占了半壁江山，购买比例分别为28. 5%和25%。三、新增商品房供求关系出现逆转，住宅售价明显上升其中住宅销售 体现了良好的市场1999-2000年上海房地产市场在政策效应驱动市场为主导因素作用下，供求关系趋于缓和。 到2001年批准预售面积与预售登记面积比例，以及批准销售面积与销售登记面积比例均达到了 1: 1.1，供求关系逆转进入了供不应求的阶段。住宅售价因而明显上升，根据上海市房地产交易 中心对中心市区九个行政区以及浦东新区、闽行区、宝山区全年统计数据汇总表明：2001年上海 商品

37、房住宅预售价格指数由2000年末的1045.11点,上升至2001年末的1127. 31点,升幅7.87%； 成交均价由2000年的3834元/平方米上升至2001年的4308元/平方米，上涨12.24%.其中5000 元/平方米以上的中、商价位楼盘成交比例明显增大，由2000底的15.28%上升至23, 34%,而同期3000元/平方米以下的低价楼盘成交比例明显下挫，同斯由46.196回落到30.84%.住房价格结 构的明显上移驱动了成交均价呈相当幅度上扬全市中心城区（黄浦、静安、卢湾）状态回升明 显，2001房产供应量（批准预售面积）达135.44万平方米，增长45,占全市供应总量比重由

38、6. 48%上升到8.35%：预售面积138. 34万平方米，增长42%,占全市预售总量比重由6.88%上升到 7.55%;供求比例保持1: 1.02：价格指数和成交价双双攀升，平均增幅在10% 12%之间，表明 中心城市的“空心化”现象有所缓和。7图2-21990-2001年上海平均房价走势和趋势预测the trend of average price of real estate in Shanghai四、存量房交易加速启动，房地产二、三级市场高位联动在新增商品房市场稳步走高的同时，上海房地产的二、三级市场出现了明显的高位联动现象。 2001年上海存量房产交易1422万平方米，比上年增长8

39、2. 7%;成交价从平均2U1元/平方米上 升到2378元/平方米，升幅12.65%,与新増商品房增幅不相上下，预计未来房地产市场存量交易 占交易总量的比重将不断提高，2002年可能达到50%左右，历年二、三级市场交易增长情况单位I万平方米19971998199920002001交易S交易量增长交易S增长交易a交易泣增liH商品房 預哲面积437.4913.5108.81051. 315.11452. 938.21831.826.1存5产权房 交易面积154.6315.2103.9510.862.1778.552.41422. 482.7上海交通大学MBA学位论文上海建行住房金B业务的发展战略

40、第3节宏观经济导向和房地产发展前景由于新一轮房地产发展的特点和动因主要来自于市场的有效需求，与当前我国宏观经济调控 的政策取向相适应，有利于缓解投资与需求紧缩的压力，拉动经济增长；同时，经济增长和住房 制度的改变，也将推动住房需求在较长一段时期内保持继续的增长，因此可以推断，我国新一轮 的房地产发展将在宏观政策引导和控制下保持稳步的发展势头今年，我国国民经济继续保持快速健康发展的良好势头，总体形式好于预期，也好于上年， 经济同比增长一季度7.6%，二季度8.0?li,三季度8.1%,前三季度国内生产总值达到71682亿元， 比去年同期增长7.9%.然而有效需求不足仍然是困扰经济发展的主要因素。

41、98年以后，我国转 轨经济的运行进入了一种新的体制约束状态，供给出现明显的过剩，黑求对经济增长的约束与拉 动作用明显增强，投资、需求膨胀的内在动力明显不足，在连续八次降息以后，城乡居民储蓄存 款增长从1995年37. 7%回落到2000年7.9%以后，2001年开始又出现了新的高速增长，当年储蓄 存款增长为14.7%，2002年5月同比增长达到17.6%,国内居民储蓄存款超过了 8万亿元，在多 管齐下的刺激之后，持续的通货紧缩和内需不足仍然严重地制约着经济增长。由于房地产业涉及50多个行业，仅住宅生产部件就达到5万多个，比汽车生产部件多2-3 万个，同时又是劳动密集型产业，不仅对相关联产处的主

42、导作用突出，而且对宏观经济的带动作 用明显，表现出较强的向国民经济体系各部门渗透的能力，具有在国民经济体系中先导性、基拙 性和支柱性的产业地位，其独特的产业经济特征对国民经济的增长具有巨大的贡献度，98年我国 经济增长7.8%.房地产业增长拉动2个百分点，99年我国经济增长7. 8%,房地产亚增长拉动I. 5 个百分点*今年房地产开发投资保持了 30%以上的高位增长，1-9月完成投资4863亿元，增速 29.4%,比固定资产投资总额增长高出5个百分点，成为推动宏观经济增长的重要因素。而上海 房地产业在GDP中的比重己经由1989年的0. 7%,上升到6.4%8,确立了房地产业在上海国民 经济“

43、十五发展规划中“六大”支柱产业之一的地位图2-31990-2001年上海房地产附加值及其占GDP的比重the value of real estate in shanghai and its ratio of GDP (10亿兀）占GDP*000 20011994 1995 1996 1997 1998 19!35 30 25 20 15 101990 1991 1992 191上海交通大学MBA学位论文上海建行住房金融业务的发展战略二、良好的经济环境将带动房地产继续快速发展美国经济学家西蒙库兹涅茨曾对各国经济增长进行大量的数量统计，发现国民经济增长率 与房地产业的发展状况之间存在着十分紧密的

44、关系，表2-3房地产业与宏观经济增长率的相互关系宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%委缩4%5%停滞甚至倒退5%S%稳定发展大于8%高速发展ioyi5%飞速发展从表中可以看出，在经济发展的不同阶段，房地产发展的速度也有所不同，房地产业发展水 平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越髙，房地产业发展速度也就越快。一方面， 用国民生产总值计算的经济增长率本身包含了房地产业在一定时期内生产的房地产商品和房地 产劳务，据此计算的经济增长率不但反映了整个宏观经济的发展水平，也在总体上反映了房地产 业在这一时期的实际运行状况。另一方面，经济发展水平对房地产这类具有独特性质的消费品和 投资品的供求关

45、系会产生较强的影响使宏观经济与房地产业呈同向发展趋势。经济发展水平对房地产消费水平的影响.可用下式来表示：lnRt=a+blnYt+clnNt公式 2-1其中，Rt为房屋开支，Yt为国民生产总值，Nt为人口，1;为年份，a、b, c为参数.据香港 学者计箅，采用线形回归方法，1980-1990年香港房屋开支方程为-lnRt=-4.25+0.731nYt+3.31nNt公式 2-2预测值与实际值高度相关，相关系数达到0. 9988。据此得出每增加1000元国民生产总值， 导致房屋开支增加20元：每增如1个人口，每年房屋开支增加24600元，9J目前我国正处于宏观经济增fe持续保持8%左右的增长幅

46、度,房地产业的发展应当处于稳定与 高速发展之间，当前全国房价达到2227.1元/平方米，比上年同期上涨137.1元，其中北京最高 为4517. 2元/平方米，上海其次为3936.9元/平方米，体现了良好的宏观经济运行态势对房地产 市场的有利支撑。就上海来看，今年GDP同比增长一季度为6%,上半年10%,前三季度GDP总值达到3902.15 亿元.同比增长10. 6%,创近三年新高，同时上海第三季度的房地产价格与去年同期相比，销售 价格上涨7.9%,涨幅大于上半年0.6个百分点。其中商品房住宅销售价格水平上涨9.4%, 二手 房价格水平比去年同期上涨6.8%,空置率回落到不足500万平方米，显示

47、了房地产市场与经济增 长同步双增的局面。上海房地产已经连续9个季度呈上涨态势，其中宏观经济的推动作用不容忽 视。三、居民可支配收入的继续增长将进一步剌激房地产潘求的上升上海交通大学MBA学位论文上海建行住房金融业务的发展战略收入水平对房地产需求的传导机制可以从两方面来体现：一是收入变动影响消费者对房地产 物业的支付能力，进而影响到房地产黑求水平：二是收入水平变动影响消费者对财富积累的预期， 这种预期又对住宅的需求产生影响收入水平变动对房地产需求与消费的影响可以用收入支出弹 性来计算-Rt/RtYet= Tlwft公式 2-3其中JRt/Rt与Zllt/It分别为房屋开支及国民收入在时间t内的变

48、动率.据计算，香港每 增加1个百分点的国民收入，导致房屋支出相应增加7. 3热，房屋支出水平对收入的敏感程度较 高10.2001年，我国人均国内生产总值突破卯0美元，2002年，上海超过了 4500美元。从1990 年到2001年，农村居民家庭人均纯收入实际增fe 62%,城镇居民家庭人均可支配收入增加了一倍 多.城镇居民的储莆存款从1990年7034亿元，增长到目前超过了 8万亿元同时城乡居民的恩 格尔系数大幅度降低。1990年，我国城镇和农村居民恩格尔系数分别是54.2%和58.8%,到2001 年分别降到了 37.9%和47.收入增长，恩格尔系数下降，给居民住房消费创造了现实可能，今年5

49、-7月，国家统计局为了了解城市居民家庭财产的基本情况，在河北等8个省市釆取多 相抽样方式，抽取大、中、小城市3997户居民家庭作为有效样本户进行统计，首次公布了中国 城市居民家庭财产的调查报告.报告显示，截止2002年6月底，我国城市居民家庭财产户均总 值已达22.83万元，其中房产的比重最高，为10.94万元，占家庭財产的47.9%;家庭金融资产 为7,98万元占34.9%。家庭金融资产中储蓄存款占绝对优势，户均存款达到5.12万元，占金 融资产69.热，其次为股票和国债，我国城镇居民人均可支配收入5793元，比去年同期增长17. 2%,上海居民储 .97亿元，同比多增365亿元增幅超一倍而

50、同时，到2001年底，全国人均住 房面积城镇居民10平方米，农村居民25乎方米，上海12.1平方米，上海居民住宅成套率仅为 85. 7%,由于住房分配制度的改革，为改善居住条件的住房梯度需求在未来一段时间内仍然是家 庭消费的主流，储蓄的快速增长势头显示了居民潜在消费能力和投资能力的提高，有统计显示， 我国已有9.的居民拥有两套以上的住房，而这种投资需求随着收入的增长，也将呈现继续的高 涨。四、外向经济的发展，外来人口的大批涌入将推动房地产继续升温我国经济的持续增长.以及加入TTO,使世界经济纷纷看好中国。各大跨国公司开始入驻中 国，把中国当作重要的生产基地和销售市场.生产、服务、贸易领域都出现

51、了许多外资、合资的 企业在上海，由于外向经济的发展和户籍制度的变化，外籍人员数S不断增加，外省市的优秀 人才也积极进入上海谋求发展，上正在成为全国的上海，世界的上海目前上海外来居住人口 约有300万，占上海人口 20%左右，随着上海开放程度的加大，未来外来人口将会继续增长.上 海己经连续多年出现人口负增te,而外来人口正成为新的人口资源。上海曾经是移民的城市，未 来建立国际化大都市的发展目标也将依赖于大批的新移民。随着移民政策的放宽，外来人口将在 上海有更多的置业和居住需求很大程度上将带动房地产交易和租赁市场的进一步繁荣.面对当前新一轮的房地产经济热”，市场反应激烈。主要是担心又会出现i卯2、

52、1993年的 投资过热从而引发又一次的快速滑坡很多专家学者开始着力于研究房地产的周期波动变化并上海交通大学MBA学位论文上海建行住房金融业务的发展战略对新一轮房地产发展的前景进行预测.但是，由于中国经济发展的特殊性，房地产市场化时间短， 很难获得充分的具有代表性的参照依据，对未来的发展前景和周期变化的研究和预测带有很大的 不确定性.但是，可以肯定的是，由于个人消费成为推动房地产市场发展的主力，当前的房地产 市场是一个在经济带动下向上发展的市场，不是供过于求，而是供不应求房价的较快上涨，其 基本面是健康的.从未来趋势分析看（见图2-2趋势分析线)，今明两年上海的房价将保持平稳 的上升势头。要抑制

53、房地产经济“泡沫”，保持房地产稳步持续的发展，需要政府部门积极研究， 采取措施,用市场化手段解决结构性的矛盾，利用土地资源平抑地价等来控制房地产的恶性炒作， 使价格回归到居民可以承受的范围内，同时应用宏观金融手段来调控无序的市场，规范银行信贷 经营行为，有效控制和预防银行信贷风险。第三章住房金融的特点和当前的市场竞争格局随着房地产经济的发展，我国的住房金融也逐步走向市场。由于住房金融的特殊性以及我国 住房金融结构的不同特征，住房金融已经成为商业银行普遍重视并着力发展的重点业务，市场竞 争越演越烈，市场份额和竞争格局不断发展着变化.-第1节住房金融及其特点住房金融即为居民买卖住房资产而提供一系列

54、金融服务的总称，其核心业务是住房抵押贷款 业务。在我国，住房抵押贷款又称住房按揭，指由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为 贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，并以所购买的住房为抵押品，在较长时 间内分期还本付息的一种贷款。住房抵押贷款与其他贷款有明显的区别，具有较大特殊性，一、住房金融的特点以个人为贷款对象，是银行所提供的个人资产业务中最主要的产品。 与住房有关，包括住房建造、购买、交易、修葺等用途，抵押的房产仅限于居住使用， 商业和办公用房不含其中.贷款期限很长，一般在10以上，最长可以达到30年（有的国家可以达到40年)， 按月分期还本付息。目前国内住房抵押贷款除一年期

55、贷款采用到期一次性还本付息方式 夕卜，一年以上贷款均是按月还贷，包括等本还款法和等额还款法两种。 物权抵押。银行享有在抵押住房上的物的优先受偿权。政策性比较强，住房贷款一股享有政府的支持，利率比较低，因此受政府的监管也比较 多，在房地产不同的发展阶段，受政府引导和政策性的影响比较大。二、住房贷款对房地产发展的促进作用英国一位学者在描述住房抵押贷款的作用时认为，19世纪发明的分期付款机制对房地产经济 的重要性，简直可以与蒸汽机的发明对英国工业革命的作用相提并论。由于住房价格相对一般居 民的收入来说很髙，是大多数居民一生最大的消费品，对普通购房者存在着一次性支付与个人收 入累计速度之间的矛盾。住房

56、抵押贷款通过分期偿付机制，使居民利用未来的预期收入来支付购 房款，减少了居民购房的一次性支付额，大大提高了居民购房能力，使很多潜在的消费者具有现 实的消费能力，从而增加了住房的需求，扩大了房地产的市场范围，促进房地产的快速发展.由 于依法获得的期房可以进行抵押，房产商在开发中期就可以进行销售，获得购房者通过银行贷款 所支付的全部房款，从而减轻了房产商开发投资的资金和成本压力，加快了资金周转速度，扩大 了房产商开发房地产业务的能力.而银行在支持房地产开发过程中，也能够将一大部分带有较多 不确定市场风险的开发贷款转化为现实购买后的分散于个人的住房抵押贷款，极大降低了房地产 贷款业务的风险，使银行在

57、贷款结构布置中，能够安排更多的资金投入于房地产行业，从而在金 融支持上推动房地产的进一步发展。三、各国住房金融结构类型的比较但是，由于各国政治、经济特别是金融制度的不同，世界各国的住房金融结构呈现出很大的 差异.按照参与住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运行方式的不同，可以将住房金融结 构大致分为三类11:1. 开放式住房金融结构这种结构的资金全部来自于金融市场，住房金融工具_抵押资产证券化被广泛应用，典型 国家有英国、美国、加拿大和澳大利亚等。其中除美国二级抵押市场比较发达外，英国等其他国 家一直以一级抵押市场为主2. 封闭式、开放式混合的住房金融结构这类结构中商业性住房金融机构的资金直

58、接来自于金融市场，政策性住房金融机构有特殊的 金融工具，专门的融资渠道，资金封闭运行。典型的国家有德国、日本、巴西等。3. 封闭式住房金融结构这类住房金融结构中全部资金来源合金融市场隔开，资金封闭运疗.典型国家是新加坡。贷款抵押率（LTV)贷款收入率an)期限利率英国最高可达100%,但 95%以上较少般控制在3.525年现有贷款的90%是 可变利率美国在二级市场必须满 足特定的标准标准的贷款与收入 比是3: 128年抵押贷款的74%是 固定利率，而且在 抵押贷款整个期限 内利率固定德国合同储蓄贷款一般 不超过25%30%。 抵押债券贷款不超 过60%建房互助储蓄信贷 社的贷款裉据累计 的储蓄

59、建房互助储蓄信贷 社最高很少到12 年，抵押债券融资 的贷款最高可达30 年大多数贷款利率固 定510年，由长 期、固定利率储蓄 或发行固定利率债券筹资曰本股60%左右根据贷款期限而有 所不同，有可能达 3.72530年相对于长期优惠利 率而言，大多数贷 款利率可调整。住 宅金融公库提供约 40%的贷款,一年调 整两次，法国一般可向金融机构 申请最高可达80%贷款限颁标准是月 归还贷款额，一般 不超过净现金流量 的 35。/o15年贷款大多数是固定 利率.有些贷款在 利率上升到顶点时 可用可变利率意大利正常限额为50%1025年约一半的抵押贷款 是变动利率表3-1不同国家抵押贷款合约中经济变量

60、的比较Homing Financial Markets and TTie Wider Economy,由子我国的住房金融制度刚刚建立，住房金融体系还在摸索建立当中，住房金融的结构特征 上海交通大学MBA学位论文上海建行住房金曲业务的发展战略尚不明显。主要体现为以住房公积金制度为主体的混合发展模式但是我国的公积金制度与新加 坡不同，新加坡公积金利率与市场利率挂钩，其利差实行政府补貼。而我国的公积金制度实行封 闭式营运，“低进低出”割断了与资本市场的内在联系，限制了住宅资金来源，也制约了市场机 制在住宅资金S置中的作用12而以商业银行商业性贷款为形式的市场化运作模式将得到快速 发展，住房商业性融资

61、将成为我国住房金融结构中资金的主导来源本文主要对银行的住房金融 业务进行讨论和分析。四、我国现行住房贷款的种类和贷款办法我国目前的住房贷款主要包括住房公积金贷款和住房商业性贷款两种公积金贷款是由职工 按月缴交的公积金为资金来源商业性贷款是以银行信贷资金为来源，按照商业银行经营原则发 放的贷款，利率执行固定利率按年调整的办法。1. 可贷款额的计算-公积金贷款按照个人连续缴交的余额的倍数计算可贷款数额，并且最高不超过丨3万元，其 中基本公积金计算部分最高为10万元，补充公积金计算部分最高为3万元。贷款利率分5年（含 5年）以下，年利率3.89%; 5年以上，年利率4.12 %可贷款额可用下式表示：

62、Lg = LgI+Lg2公式 3-1Lgl=Mm YgllS, 100000 )公式 3-2Lg2=Min Yg2*2,30000 3公式 3-3其中 Lg ：公积金可贷款额；Lgl:基本公积金可贷款额；Yg:基本公积金个人帐户余额； Lg2:补充公积金可贷款额；Yg2:补充公积金个人帐户余额.商业性贷款贷款最商额为抵押物价值的80% (包括公积金贷款抵押部分)，其中二手房抵押 率最高为70%，境外人士贷款最高抵押率为60%,商业贷款一般控制每月还款额与收入比为40%。 贷款利率执行5年以下（含5年）4.02%, 5年以上4.2%,借款人可贷款额可用下式来表示：-nLs=Mm P*Rm-Lg,

63、8*40%*1-(1+1) /1)公式34其中，Ls:商业性可贷款额；P：购房评估价格；Rm ！最高抵押率；S:个人毎月收入：I ： 贷款利率；n:还款期限（月）.如果一个购房人购买了 60万元住房，个人公积金帐户余额为基本帐户6000元，补充帐户 20000元，则此借款人可获得公积金贷款Lg为11万元，其中Lgl为9万元，Lg2为3万元。 借款人另外可以申请不超过37万元的商业性贷款，条件是其月收入的40%足以偿付按可申请贷 款期睹和利率计算的月还款额。2. 月还款额的计算目前我国的住房贷款均执行等额还款法，包括等额本金还款法和等额本息还款法。等额本金 还款即将贷款金额在贷款还款期内平均分摊，利息则按月计算支付而等额本息还款法将还款期 内所有本息计算后按年金方式平均分摊到每一个月份，对借款人来说，等额本金还款法下前期的 还款压力比较大，比较适用当前收入高而未来预期不稳定的个人；而等额本息还款法在整个还款 期内还款数额相等，比较适合收入稳定的群体.两种还款方式可以由图3-1来进行比较：在等额本息还款方式下，月还款额以BE线