【商业地产DOC】当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告87页

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1、当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 I前言前言受湖北佳辉置业有限公司委托，对当代光谷智慧城沿街高层项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行调查分析的基础上完成本报告。本报告的研究目的在于：为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。武汉学林置业顾问有限公司2005.11.25当代光谷智慧城

2、沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 II目目 录录前言前言.I I第一部分第一部分 总总 论论.6 6一、项目背景.61、项目名称.62、项目区位.63、项目现状.74、承办单位概况.75、已具备的主要开发建设条件.8二、项目可行性研究报告编制依据.8三、项目主要结论.91、项目名称建议.92、项目目标顾客群定位.93、项目产品定位.94. 项目规划建设方案.95、项目价格定位.106、项目投入总资金和主要经济效果.10四、项目建设存在的主要问题和实施建议.121. 项目建设存在的主要问题.122、项目的实施建议.12第二部分第二部分 项目的市场态势分析项目的市场态势分析.1414一、武汉

3、房地产市场分析.141、经济背景.142、政策背景.153、武汉市房地产市场特点分析.164、武汉房地产市场趋势预测分析.17二、项目供需圈区域房地产市场态势分析.191、光谷片区概况.192.光谷片区区域房地产市场分析.20三、光谷片区区域重点竞争项目分析.221、主要竞争物业分布概况.222、主要竞争物业价格分析.233、主要竞争物业调查结果.244、主要竞争项目的高层物业分析.27当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 III5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议.346、物业调查分析结论.36第三部分第三部分 项目所在区域楼面地价分析项目所在区域楼面地

4、价分析.3737一、武汉市房地产市场土地供应状况分析.37二、项目所在片区楼面地价分析.381、邻近地块转让案例数据.382、区域楼面地价分析.383、住宅物业和商业物业地价分摊.38第四部分第四部分 项目开发经营机会分析项目开发经营机会分析.3939一、项目 SWOT 分析.39二、 “NMN” （现状对策目标）矩阵分析.40第五部分第五部分 项目定位项目定位.4141一、项目开发经营理念和策略.41二、项目定位.421、物业定位中档精品高层物业.422、项目命名.423、目标客户群定位.434、户型定位.445、价格定位.45第六部分第六部分 物业发展建议物业发展建议.4949一、物业开发

5、方案构思.49二、项目规划方案建议.501.规划设计方案技术经济指标.502、户型设计建议.513、建筑及外立面风格.51三、项目建设方案建议.521、项目建设期.522、空间组织和建筑布局.523、人防和消防设计.524、管理系统.535、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购.53四、项目环境景观方案建议.54第七部分第七部分 环境影响评价环境影响评价.5555当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 IV一、项目实施过程中的环境影响与对策.551.项目实施过程中的环境影响.552、项目实施过程中的环境影响对策.55二、项目建成后的环境影响及对策.56第八部分第八部分 项目组织

6、建议项目组织建议.5757一、组织机构配置.57二、项目任务组织.571、项目实施的原则.572、工程招投标.583、营销工作的组织.604、物业管理工作的组织.60三、项目实施进度.601、项目建设开发周期.602、项目实施进度安排.613、项目实施进度表.61第九部分第九部分 投资估算投资估算.6363一、建设投资估算.631、投资估算范围.632、投资估算编制依据.633、投资估算说明.64二、项目投入总资金及分年投入计划.65第十部分第十部分 融资方案融资方案.6767一、项目资金来源.671、项目资本金筹措.672、项目债务资金筹措.67二、融资方案分析.681、资金来源可靠性分析.

7、682、融资结构分析.683、融资成本分析.684、融资风险分析.69第十一部分第十一部分 财务评价财务评价.7171一、财务评价基础数据与参数选取.711、财务价格.712、利率.71当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 V3、项目计算期选取.714、财务基准收益率（ic）设定.71二、营业收入与成本费用估算.721、销售收入估算.722、租赁收入估算.723、销售成本费用估算.724、所得税的估算.72三、财务评价报表.73四、盈利能力分析.731、财务内部收益率.732、财务净现值.733、投资回收期.734、投资回报率.74五、偿债能力分析.74六、不确定性分析.74七

8、、财务评价结论.74第十二部分第十二部分 社会影响评价社会影响评价.7575一、社会影响分析.75二、互适性分析.76三、社会风险分析.77第十三部分第十三部分 风险分析风险分析.7979一、风险等级划分.79二、风险因素的识别和评估.79三、风险规避对策分析.811、政策风险对策.812、市场风险对策.813、工程风险对策.814、资金来源风险对策.825、社会风险对策.82第十四部分第十四部分 研究结论和建议研究结论和建议.8383一、项目开发建设与经济效果结论.83二、该项目具有良好的经济效益和社会效益.84三、项目实施建议.84附图、附表附图、附表.8787 当代光谷智慧城高层项目可行

9、性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告6第一部分第一部分 总总 论论一、项目背景一、项目背景1 1、项目名称、项目名称项目暂定名称：当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目。2 2、项目区位、项目区位当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目位于“武汉中国光谷”中央商务区内，系当代光谷智慧城三期。东隔保利花园为关山大道，西至 717 研究所，南临雄楚大道（民院路与关山一路中段），北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷步行街。其地理位置优越，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园。该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，

10、外路客运、市内公共交通系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告73 3、项目现状、项目现状当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目，是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智慧城社区的一部分，现状为临时绿地。 经开发区主管部门同意，由武汉当代物业发展公司将该项目的开发经营收益权有偿转让给湖北佳辉置业有限公司从事开发、建设、经营，并签订了相关书面协议。同时，经开发区主管部门同意，对于在这块临街土地上建设 11 层、11 层、15层三栋小高层（含底商

11、）的住宅的原规划进行修改，修改后规划为建设 17 层、17层、25 层三栋高层（含底商）的住宅。本项目地块本项目地块（东湖开发区雄楚大街 1019 号） 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告8由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让，因此本项目建设的各项手续皆以当代光谷智慧城的名义办理，本项目是在当代光谷智慧城的名下进行开发和经营。4 4、承办单位概况、承办单位概况湖北佳湖北佳辉辉置置业业有限公司已取得有限公司已取得项项目地目地块块的开的开发经营发经营收益收益权权。 。武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过收购湖北佳辉置业有限公司股

12、权合作开发的方式对本项目进行投资开发。项项目的目的实际实际承承办单办单位位应应是收是收购购股股权权事宜完成后事宜完成后组组建的新的建的新的经济实经济实体。体。5 5、已具备的主要开发建设条件、已具备的主要开发建设条件（1）已签订本项目地块开发经营收益权转让书面协议。（2）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已经完成项目的正式规划和规划报批及公示工作。（3）本项目的主要开发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。（4）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。（5）本项目为当代光谷智慧城小区组成部分，小区业主已入住，为近成熟社区，项目品质和市场认同度均较高。（6）项目市场调查和营销筹划工作已经在

13、进行并已取得阶段性成果。二、项目可行性研究报告编制依据二、项目可行性研究报告编制依据国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策； 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告9武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；武汉市及东湖高新技术开发区 2000、2001、2002、2003、2004 年国民经济和社会发展统计公报；武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000 年-2020 年）；武汉市规划局东湖开发区分局规划方案；国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版)(1993 年)

14、；建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205 号)；国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)；城市房屋拆迁管理条例；城镇土地估价规程；武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。三、项目主要结论三、项目主要结论1 1、项目名称建议、项目名称建议延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知，项目建议为： 当代光谷智慧城三期当代光谷智慧城三期 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告102 2、项目目标顾客群定位、项目目标顾客群定位本本项项目的目目的目标顾标顾客群客群为项为项目供需圈区域范目供需圈区域范围围内核内核动动

15、力研究所、力研究所、华华中科技大中科技大学、中国地学、中国地质质大学、大学、长长江江职业职业学校、民族大学、学校、民族大学、电电大、大、职职大等研究人大等研究人员员和教和教师师、学、学校行政人校行政人员员；开；开发发区各区各类类公司公司员员工；物工；物业业周周边边居民。居民。3 3、项目产品定位、项目产品定位中档精品住宅中档精品住宅当代光谷智慧城当代光谷智慧城项项目的品牌延目的品牌延续续对现对现有物有物业业的互的互补补性、差异性、引性、差异性、引导导性性（户型、降噪、保温、防尘、外立面）4.4. 项目规划建设方案项目规划建设方案项项目共三目共三栋栋高高层层建筑，建筑，总总建筑面建筑面积为积为

16、33000 平方米，其中住宅平方米，其中住宅 29000 万平方万平方米，商米，商业业 4000 平方米，平方米，总户总户数数为为 246 户户，容，容积积率率为为 4.13。 。本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。项目拟规划开发 17 层板式两栋，25 层蝶型一栋共三栋高层住宅。商业部分为高层之间连通一体的两层裙楼。结合高层深基础开挖和人防建设需要，做一层地下室，平时可作为停车位使用和设施设备用房。项目计划按照总体规划和布局一体化实施，总建设期为 2 年。其中前期准备为 6 个月，主体工程自开工建设至竣工交付使用为 1 年零 2 个月，开工半年后可开始商品房正式预售，现房

17、销售期为 4 个月。具体项目总体控制性规划指标见下表（表 1-1） 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告11表表 1-1 项项目目总总体体规规划指划指标标项 目数 量单 位用地面积12亩建筑占地面积2760平方米总建筑面积（不含地下室）33000平方米其中 住宅：29000 商业：4000平方米地下室建筑面积5580平方米总户数246户地下停车位102（地上 7）个人防建面2760平方米容积率4.13 建筑覆盖率34.50%绿地率45.00%5 5、项目价格定位、项目价格定位住宅部分全程均价住宅部分全程均价 3100 元元/M2， ，总总价控制在价控制在 1

18、550 万元之万元之间间，主力，主力户户型型为为110M2左右的三房两左右的三房两厅厅两两卫卫， ，总总价在价在 34 万左右，最低首付款在万左右，最低首付款在 10 万左右，最低万左右，最低月供款在月供款在 1000 元元/月左右。月左右。商商业业部分全程均价部分全程均价 7000 元元/M2。 。6 6、项目投入总资金和、项目投入总资金和主要经济效果主要经济效果在在 2 年的开年的开发发建建设经营设经营期内：期内：项项目投入目投入总资总资金金为为 9627.42 万元；万元；其中自有其中自有资资金金为为 3372.67 万元；万元；税前税前净净利利润为润为 2208.56 万元；万元；税后

19、税后净净利利润为润为 1542.56 万元；万元；自有自有资资金税前投金税前投资资回回报报率率为为 65.48%； ；自有自有资资金税后投金税后投资资回回报报率率为为 45.74%。 。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告12表表 1-2 项项目投入目投入总资总资金和主要技金和主要技术经济术经济指指标标表表序序号号项项 目目单位单位数量数量备注备注主要经济结果和数据主要经济结果和数据一项目投入总资金万元9627.421建设投资（不含建设期利息）万元9505.022建设期利息万元122.40其中自有资金万元3372.67二销售收入万元13320.00项目总销

20、售收入三销售成本万元599.40项目总销售成本四销售税金万元884.62项目总销售税金五销售利润万元11835.98项目总销售利润开发利润万元2208.56项目总利润六所得税万元666.00七税后利润万元1542.56经经 济济 评评 价价 指指 标标一项目财务内部收益率%38.80%基准收益率 Ic=10%税后项目财务内部收益率%27.80%基准收益率 Ic=10%二资本金收益率31.62%税前资本金收益率45.81%三财务净现值（税后）万元884.62财务净现值（税前）万元1443.50五税后投资回收期年1.83税前投资回收期年1.78四税前投资回报率22.94%税后投资回报率16.02%

21、六税前自有资金投资回报率65.48%税后自有资金投资回报率45.74%七借款偿还期年1.68八单位建筑面积投资2917.40不含地下层建筑面积单位建筑面积投资2784.10含地下层建筑面积九单位建筑面积工程造价1553.35不含地下层建筑面积单位建筑面积工程造价1328.68含地下层建筑面积 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告13四、项目建设存在的主要问题和实施建议四、项目建设存在的主要问题和实施建议1.1. 项目建设存在的主要问题项目建设存在的主要问题本项目建设存在的主要问题有：（1）项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中， ，项项目工期目

22、工期尚不能最后确定。尚不能最后确定。（2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素不确定因素较较多，多，要规避其风险。（3）项目开发的主体是高层住宅，其市其市场认场认同、市同、市场场消化速度和能力会消化速度和能力会对项对项目构成重大影响。目构成重大影响。（4）存在较强的市场竞争压力，项项目的目的竞竞争争优势优势和和竞竞争力争力还还需要多方面需要多方面营营造。造。2 2、项目的实施建议、项目的实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：（1）研究并充分利用研究并充分利用当代智慧城小区已经形成的人文生态高建筑质量优物业管理的市市场传场传播效播效应应，充分利用，充分利用

23、现现有有业业主主进进行行链链式式营销营销，提前，提前积积累客累客户户量。量。（2）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落落实项实项目开工建目开工建设设的各的各项项手手续续，确保，确保项项目能尽快开工建目能尽快开工建设设。 。（3）周边同类物业同质化现象相当严重，实实行差异化行差异化战战略，略，营造项目特色与特质，大大强化项目竞争力。（4）降临街噪音、节能保温，并美化外立面，使之成为雄楚大道上亮亮丽丽一景。一景。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告14（5）以客以客户显户显而易而易见见的性价比的性价比优势优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心

24、设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（6）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴，以确保以确保项项目工程目工程质质量。量。（7）资金运作中，可以考虑此项目和民院路项目拉开开发时序，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低降低资资本金需要量。本金需要量。（8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取可采取请请意向客意向客户户参与施工管理与参与施工管理与监监督、参与督、参与选择选择物物业业管理公司等管理公司等事事项项， ，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。（9）由于项目对原规划的修改变动较大，对北侧相邻的已入住

25、业主产生一定影响，提前做好这些业主的工作，规规避避项项目的社会目的社会风险风险。 。（10）尽管尽管项项目目规规模不大，仍模不大，仍须须精心于每一个精心于每一个细节细节，作，作为树为树立企立企业业品牌的良好品牌的良好开端。开端。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告15第二部分第二部分 项目的市场态势分析项目的市场态势分析一、武汉房地产市场一、武汉房地产市场分析分析1 1、经济背景、经济背景（ （1）武）武汉经济发汉经济发展，作展，作为华为华中腹地最大的商中腹地最大的商贸贸中心、交通枢中心、交通枢纽纽， ，长长期期处处于没有于没有中央政策重点扶持中央政策重点

26、扶持“自生自自生自长长”状状态态， ，发发展展缓缓慢。慢。东部沿海城市开发、沿边城市边贸为主导产业的快速发展、振兴东北老工业基地、西部大开发等中央政策都使武汉处于这些重大发展战略的边缘经济带。因而，武汉经济的总量水平与发展速度都相对较低。GDP、人均 GDP、人均可支配收入等主要经济指标在 19 个副省级城市中排名各在 13、14 位，与重庆、乌鲁木齐等城市同居下游。（ （2）最近几年，在下列政策）最近几年，在下列政策强强力推力推动动下，武下，武汉经济汉经济蓄蓄积积能量，速度加快。能量，速度加快。武汉市 2000 年以来 GDP 和城镇居民可支配收入增长状况见下表。GDP（亿元）人均 GDP（

27、元）城镇居民可支配收入（元）20001206.8416206.006760.6820011347.8017882.007035.0520021492.7419560.007820.2820031662.1821460.008524.5220041954.6524871.489564.052005 年 110 月1853.289115.58湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”的决策及相关政策实施。东1风汽车、中铁十一局、中建八局、清江集团等一大批大型企业总部迁驻武汉，为 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告16武汉经济注入活力，增加了城市税源和发展后劲。

28、以武汉为中心的“8+1”城市圈的互动、专业分工，建立了武汉经济辐射与带2动的宽广平台。确定武汉建设现代制造业中心的战略方向3长期以来，武汉经济发展战略定位于“两通起飞”、 “科技立市”、 “跨越式发展”等方向，而对国家重点老工业基地城市拥有的制造业资源的再开发利用重视不够。在确立建设现代制造业中心的发展战略之后，武钢、武船、武锅、汽发等大型国企的改制和技术改造升级加快了步伐，东风汽车等制造企业移迁武汉，使武汉的制造业成为武汉经济发展的强有力支柱。本田汽车、日产汽车、海尔、TCL 等家大型企业生产基地落户武汉，为武汉经济夯实了基础。（ （3） ）2005 年全国人大提出年全国人大提出“中部崛起中

29、部崛起”战战略，略， “给给政策、政策、给项给项目、目、给资给资金金”三三给给政政策的逐步到位，将使武策的逐步到位，将使武汉经济汉经济在未来在未来 510 年真正年真正实现实现“跨越式跨越式发发展展”，武，武汉经济汉经济总总量、速度将大幅提升，量、速度将大幅提升，结结构将构将进进一步一步优优化，人民生活水平也将随之提高。化，人民生活水平也将随之提高。武钢扩建与产量翻番（由现在 800 万吨/年到 2010 年为 2000 万吨/年）、国家投资 200 亿的重化工项目的建设投产、光电子产业发展的加速，本田和日产汽车、海尔、TCL 全面投产，使武汉经济 GDP 在 5 年左右时间翻一番成为显然可见

30、的前景。（ （4）武）武汉汉教育、科技力量雄厚，教育教育、科技力量雄厚，教育经济经济、科技、科技经济释经济释放出极大能量，教育放出极大能量，教育带带动经济动经济，科技，科技产业产业、文化、文化产业产业将加速将加速发发展。展。（ （5）和）和记记黄埔、世黄埔、世贸贸、瑞安、新世界等、瑞安、新世界等财团财团入市巨入市巨额额投投资资商用物商用物业业，将，将为为武武汉汉 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告17招商外招商外资资、 、经济经济走向世界注入走向世界注入强强大的推大的推动动力。力。2 2、政策背景、政策背景（ （1）全国房地）全国房地产产市市场场从从 19

31、94 年市年市场场周期高峰周期高峰顶顶端端下滑，到下滑，到 1998 年年负负增增长长达达到谷底，到到谷底，到 2000 年开始年开始进进入快速上升期，地价、房价一路攀升。入快速上升期，地价、房价一路攀升。（ （2）房价上）房价上涨涨速度速度过过快、房地快、房地产产投投资资增增长过长过快、占用土地量增快、占用土地量增长过长过快，引起中快，引起中央高度重央高度重视视。 。从 2004 年开始，中央从用地管制、土地供应方式、投资、贷款规模与贷款条件、利息、开发商项目资本金比例、开发项目预售条件等方面加强宏观调控。尤其是 2005 年以来，在商品住宅领域抑制投资、遏制投机的政策措施出台后，全国房地产

32、市场逐步进入稳定、规范的发展期。有些过热城市显著降温，投机风被刹住。（ （3）中央政策的目）中央政策的目标标是是坚坚定不移地定不移地实现实现房地房地产业产业健康（健康（规规范）、范）、稳稳定（逐步、定（逐步、协协调调）、持）、持续续（科学）（科学）发发展主要政策已基本落展主要政策已基本落实实， ，调调控目控目标标正在逐步正在逐步实现实现。 。这些政策已经沉淀为房地产的基本政策措施，其全体部分不会发生实质性变化。（ （4） ）该轮对该轮对房地房地产产市市场场的宏的宏观调观调控，在控，在总总体上，体上，对对武武汉汉影响不是很大，反而促影响不是很大，反而促使武使武汉汉房地房地产产市市场进场进入入规规

33、范、范、稳稳步上步上扬态势扬态势。 。3 3、武汉市房地产市场特点分析、武汉市房地产市场特点分析房地产市场极具地区性。武汉，作为房地产界所称“内地二级城市”，房地产市场自有区别于北京、上海、沿海城市，也区别于西安、重庆、沈阳等内地城市的特点。这些特点主要是：（ （1）城市）城市规规模大，模大，发发展空展空间间大，迴旋余地大。大，迴旋余地大。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告18武汉市 800 万人口的住房消费量，长期在每年 500 万平方米左右徘徊，每年人均增量为 0.6 平方米左右，低于全国平均水平。因此，它也积累了后发的消费量，留下了后发发展余地和空

34、间。（ （2）最近三年，地价、房价上升速度）最近三年，地价、房价上升速度较较快，但价格水平不高，逐步达到全国城快，但价格水平不高，逐步达到全国城市商品住宅价格平均水平。市商品住宅价格平均水平。2002 年，武汉市商品房平均楼面地价在 600 元/m2左右，2005 年三季度达到 1300 元/m2以上 ，翻了一番。武汉市商品住宅 2005 年前三季度平均价格为 3400 元/m2左右。仅比全国商品住宅平均价格略高 100 元/m2左右。武汉市商品住宅平均价格上涨的主要原因可归纳为三点：城市环境、居住环境、建筑品质的提升。“现在的住宅区与 5 年前的住宅区的品质不可比”，这是武汉房地产界开发商、

35、市民、政府一致的共识。强制性节能措施，将使房屋建造成本提高 100 元/M2 左右。城市环境改善与土地供应政策的改变带来的地价上升。实际楼面地价三年来上升 700 元/M2左右。需求增加、供不应求引发房价上升。武汉市旧城改造计划每年拆迁 300 万 M2危旧房，带来的刚性需求至少是400 万 M2。同时，武汉市停止了经济适用房的供应。最近，在宏观调控下，武汉市政府安排经济适用房，强调旧城改造的计划性、节奏性，以促进房地产市场稳定，健康发展，避免大起之后的大落。（ （3）武）武汉汉市房地市房地产产市市场场周期周期处处于高峰期的上升于高峰期的上升阶阶段。段。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当

36、代光谷智慧城高层项目可行性研究报告19从上海、北京、广州、深圳等城市的市场轨迹看，房地产市场周期高峰期应当有三个拐点，如下图：A 点进入市场高峰期；B 点达到市场高峰期；C 点市场高峰期结束点。武汉市房地产市场周期处于 A 点到 B 点的上升通道时，遇到了中央政策宏观调控，因而必将延长高峰运行期。（ （4）市中心区房价上升）市中心区房价上升较较快，郊区房价相快，郊区房价相对稳对稳定。定。（ （5）大企）大企业业、大、大盘盘、名、名盘盘占据市占据市场场主主导导地位地位，引导房地产市场走向。和记黄埔、世贸、瑞安等港财团入市，万科、金地、保利、顺驰、大华后续项目开发，武汉地产集团 10 年达到销售

37、100 亿元/年规划的实施，将使武汉房地产市场形成大企业、大盘、名盘主导地位，引领市场走向的格局，中小企业可取追随策略。4 4、武汉房地产市场趋势预测分析、武汉房地产市场趋势预测分析（ （1） ）根据房地产市场周期演化的一般趋势，武武汉汉房地房地产产市市场场需求与供需求与供给给将持将持续续、 、稳稳定上升定上升 23 年。年。如果如果“中部崛起中部崛起”战战略在略在“给给政策、政策、给项给项目、目、给资给资金金”三三给给方面能方面能够够落落实实，武，武汉汉 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告20房地房地产产市市场场将随之持将随之持续续上升。上升。（ （2）

38、性能价格比成）性能价格比成为购为购房者房者购买购买决策的核心价决策的核心价值值取向。取向。因而，有明因而，有明显显缺陷（配套、缺陷（配套、环环境、境、户户型、景型、景观观、物、物业业管理等）的楼管理等）的楼盘盘将被迫降价。将被迫降价。（ （3） ）级级差地租的差地租的级级差将拉大，拉大特殊差将拉大，拉大特殊优优良良环环境地段和一般区域的房价差。境地段和一般区域的房价差。（ （4）不同区位商品住宅平均价格在）不同区位商品住宅平均价格在 35 年的年的预预期期为为： ：内环线内内环中环之间中环以外2005 年4000 元/M231003500 元/M22500 元/M2预期5000 元/M2400

39、0 元/M23000 元/M2全市商品住宅均价在 40004300 元/M2之间。总体上，房价将稳步、小幅上涨。（ （5）武）武汉汉市高收入人群聚居区同市高收入人群聚居区同时时具有具有环环境、地段、配套境、地段、配套诸诸方面的方面的优势优势，商品，商品住宅价格将住宅价格将坚坚挺或挺或领涨领涨。 。这些高收入人群聚居区有：汉口： 汉正街、江汉路一带区域 1 建设大道金融一条街区域 2汉阳： 钟家村大桥局区域 1 沌口经济技术开发区政府周边区域 2武昌： 水果湖府前经济区域 1光谷高校科技区域光谷高校科技区域 2 高收入人群聚居区以高收入人群聚居区以强强大的大的购买购买力支撑房价力支撑房价坚坚挺或

40、挺或领涨领涨。 。（ （6） ）“品品质质特色特色”将成将成为为房地房地产产产产品开品开发发成功的关成功的关键键，以特色、差异化去，以特色、差异化去满满足特定客足特定客户户群的特殊要求成群的特殊要求成为为适适销对销对路路产产品，将成品，将成为为开开发发商商寻寻求市求市场场机会的关机会的关 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告21键键点。点。（ （7）由于城市的）由于城市的发发展、土地展、土地资资源的源的紧紧缺，高缺，高层层建筑将越来越成建筑将越来越成为为楼市主楼市主导产导产品。品。（ （8） ）“资资金金为为王王”总总体上保体上保证证开开发项发项目目资资金金

41、链链的的连续连续将成将成为为开开发发企企业业的生命的生命线线。 。19931995 年的房地产市场高峰期，在武汉市一级主干道边留下了 164 栋高层烂尾楼，其原因都是资金链断折。在房地产市场进入稳定增长期后，在国家确保金融安全背景下，开发商的资金实力和资金运作能力，就成为企业生命线。二、二、项目供需圈区域房地产市场态势分析项目供需圈区域房地产市场态势分析1 1、光谷、光谷区域概况区域概况光谷区域的范围大致从鲁巷以东到森林公园延至中环线以西，从东湖以南到汤逊湖以北，约 35 平方公里。2003 年，中央批准在东湖高新技术开发区建设国家光电子产业基地，是谓武汉中国光谷。武汉市政府多年连续投入巨额资

42、金优化光谷区域景观环境，改善投资环境，大规模“筑巢引凤”，建设面向世界的现代光电子产业工业园区，经过多年努力，光谷区域已经成为国内一流的宜居、宜工、宜研区域。（ （1）自然）自然环环境境优优美、交通美、交通发发达，景达，景观绚丽观绚丽而又大气。而又大气。浩渺的东湖、南湖、汤逊湖，环绕着郁郁葱葱的雷达山、喻家山、马鞍山，林木花卉敷边而又宽阔的珞瑜东路、关山大道、光谷大道、南湖大道，高校等单位绿色出墙的别致景色，使光谷区域成为武汉乃至全国最为优美的景观区域。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告22（ （2）高校科研机构密集、高技）高校科研机构密集、高技术术密集

43、、高文化素密集、高文化素质质人群密集、高收入人群密集、高收入阶层阶层密集密集区域。区域。这里有 18 所知名高校，56 所科研机构、数千家光电子、能源、工厂、生物、医药等类企业以及金融、法律等服务机构。（ （3）以光）以光电电子子为为核心的教育核心的教育经济经济、科技、科技经济经济、文化、文化经济经济、商、商贸经济贸经济、服、服务经济务经济已有一定基已有一定基础础，正在蓄，正在蓄势势待待发发，迎来招商引，迎来招商引资资快速快速发发展高峰期。展高峰期。2003 年，光谷区域 GDP200 亿元，2004 年达到 280 亿元。2005 年，中国武汉光谷光电子国际博览会上签约 58 亿元人民币。按

44、照规划，未来 10 年，该区域将新增人口 15 万人，常住人口 30 万人，大学生 20 余万。（ （4）光谷区域商）光谷区域商务务中心逐步形成。中心逐步形成。鲁鲁巷广巷广场场商商务务中心的地位已中心的地位已经经确立，将成确立，将成为为向民院路、向民院路、鲁鲁磨路、卓豹路、珞瑜磨路、卓豹路、珞瑜东东路、步行街延伸形成光谷区域的商路、步行街延伸形成光谷区域的商务务繁繁华华中心。中心。2.2.光谷片区区域房地产市场分析光谷片区区域房地产市场分析(1)供供给总给总量大，量大，释释放有放有节节奏。奏。据不完全统计，光谷片区区域目前在售、在建、已报规划批准的商品住宅总量约为 600 万 m2，写字楼物业

45、 65 万 m2，商贸物业 15 万 m2左右。目前在光谷区域的常住居民约为 10 万人，如此大的商品住宅供应量易造成供给大于需求的局面。对此，开发商尤其是大盘普遍采取“小量释放”策略，一般地，各楼盘分期开发销售量在 100200 个居住单元之间。使特定时期的市场供给量适应需求量。(2)在空在空间间格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度与楼格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度与楼盘销盘销售售态势态势相相关性很关性很强强。 。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告23一般来说：以鲁巷广场为中心，向四周延伸，距离由近到远，销售成本由低到高。以珞瑜东路为基准

46、线，由北向南，销售成本由低到高，实际入住率由高到低。汤逊湖一带楼盘实际入住率只有 15%左右。大单位(高校、研究院所、企业)附近的楼盘以这些单位的客户为主要支撑购买人群。(3)大大盘盘引引领领市市场场走向，走向，竞竞争激烈，各求特色。争激烈，各求特色。万科、当代、保利、南益、长城、宏宇、鑫国等开发商以大盘的规模、风格、价格引领光谷区域房地产市场走向。各开发项目之间竞争激烈，促使各项目以特色取胜。万科的“产业化、工业化”模式，当代的“品质优先”、南益的“高成本、高品质”理念体现在各自的项目上，其市场表现各异。即使如此，在总体上说，同质化竞争的现象仍然相当突出。(4)高收入人群密集支撑高收入人群密

47、集支撑该该区域房价在区域房价在 3000-3500 元元/m2。 。该区域高等学校、科研单位、科技企业、民营企业，积聚着武汉市的一批高收入人群。该区域商品住宅价格从 3 年前的 20002500 元/m2，随武汉市房地产市场大趋势走到现在的 30003500 元/m2。尽管人们一般认为该区域距离中南商务圈、徐东商务圈、汉口诸商务圈距离较远，但房价仍然不低。预计该区域房价会在该价位稳下来相当一般时间。(5)客客户户普遍成熟度高，投普遍成熟度高，投资资意意识识和和维权维权意意识强识强。 。光谷区域房地产市场客户文化素质高，懂专业、懂法规、懂产品比别的人多，购房时重视品质、追求生活品味、购买决策谨慎

48、稳重。汉口售楼成交，一个客房 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告24平均接待三次，即可签订合同；光谷区域一个客房平均接待六次才能签订合同。光谷区域高收入人群聚集，寻求投资渠道者比例高，出于对房地产保值增值特性的认知，购房投资成为主要投资方式。光谷区域高知人群维权意识相当强，购房者要求参与与监督预购房屋建设和物业管理公司的选择。对于开发商行为、建筑工程质量、物业管理到位程度要求较高。通俗一点说：“很挑剔”。（ （6）客）客户户不大相信广告宣不大相信广告宣传传， ，较为较为相信朋友的相信朋友的传传介，更看重自己的介，更看重自己的实际观实际观察。察。（ （7）物

49、）物业类业类型由多型由多层转层转化化为为商商层层占主占主导导地位。地位。人们对于高层楼宇的三大劣势成本高、建筑使用率低、物业管理费高的认识，已逐步转化为高层有电梯方便、高处可视自然景观和人文景观良好而无价、高处自然通风污染少的认知，正在适应建筑高层时代的来临。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告25三、光谷片区区域重点竞争项目分析三、光谷片区区域重点竞争项目分析1、主要竞争物业分布概况、主要竞争物业分布概况 本本 案案洪福家园洪福家园紫菘紫菘枫林上城枫林上城名都花园名都花园枫桥泊枫桥泊岸岸学雅芳邻学雅芳邻卧龙卧龙剑桥春天剑桥春天光谷商务中心光谷商务中心狮城

50、狮城风华新都风华新都光谷国际光谷国际巴黎豪庭巴黎豪庭现代现代森林花园森林花园宇峰家园宇峰家园陆景苑陆景苑汉盛汉盛关关山春晓山春晓汉盛汉盛关山春关山春晓晓金地金地阳光城阳光城保利花园保利花园江南家园江南家园 2期期柒零社区柒零社区 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告262、主要竞争物业价格分析、主要竞争物业价格分析 3100 元/3100 元/3500 元/3300 元/3250 元/3100 元/2580 元/3300 元/3100 元/汉盛汉盛关山春关山春晓晓3200 元/3800 元/2900 元/2900 元/3300 元/3100 元/3100 元

51、/3338 元/武昌核心区武昌核心区武昌核心区均价3300-3800鲁巷核心区鲁巷核心区鲁巷核心区均价3100-3800光谷核心区光谷核心区光谷核心区均价2900-3300本本 案案 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告273 3、主要竞争物业调查结果、主要竞争物业调查结果楼盘名称楼盘名称开发商开发商地理位置地理位置项目规模项目规模容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式物业形态物业形态总户数总户数停车位停车位均价均价销售速度销售速度光谷商务中心光谷商务中心湖北东盛房地产有限公司鲁磨路和珞瑜路的交叉口占地51.133 亩；建面约30.3 万4.335%高层（

52、在建）大型购物中心、写字楼、高层住宅1900（一期800）（写字楼）4800；（住宅）3680 起租售部筹建阶段，即将开始客户登记卧龙卧龙剑桥春天剑桥春天武汉卧龙房地产开发有限公司 东湖高新技术开发区珞瑜路叶麻店占地 180亩；建面约 25 万2.0835%多层、小高层住宅、商业、办公1216 户3250 元/销售速度一般巴黎豪庭巴黎豪庭南益置业（武汉）有限公司珞瑜路与关山二路交汇处占地 178亩；建面共 30 万2.4040%小高层，高层（筹建）高尚住宅2362 户2100 个3338 元/2005 年 11 月 6日开盘，当日170 套售出现代现代森林花园森林花园湖北现代城市建设发展集团有

53、限公司洪山马鞍山森林公园对面占地 135亩；建面约 27 万2.039%小高层,多层,叠加别墅普通住宅1320 户700 个3300 元/销售速度一般，推出 300 套 4 个月销售一半柒零社区柒零社区武汉市洪华房地产开发有限公司 洪山民院路当代学生公寓南面占地 42 亩；建面约 5万1.835%多层普通住宅428 户210 个3100 元/销售一般江南家园江南家园 2 期期武汉佳境房地产开发有限责任公司洪山民院路武汉科技学院旁共占地204 亩；二期建面约 11.7 万1.4545%多层 小高层普通住宅768 户（一期1200 户）3100 元/销售较好 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当

54、代光谷智慧城高层项目可行性研究报告28楼盘名称楼盘名称开发商开发商地理位置地理位置项目规模项目规模容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式物业形态物业形态总户数总户数停车位停车位均价均价销售速度销售速度保利花园二期保利花园二期保利（武汉）房地产开发有限公司洪山关山一路 74 号共占地235 亩；二期建面约 11.7 万（总 36 万）2.242%高层，小高层，多层普通住宅3000 户1960 个2900 元/（近期下调，前期为 3100元/）于 2005-8 开盘仅推出一栋，待售金地金地阳光城阳光城 武汉市洪华房地产开发公司 洪山民族大道与新竹路交汇处占地 210亩；建面约 14 万（共 23

55、.2万）1.6641 %多层、庭院洋房普通住宅1100 户330 个3200 元/于 2005-11-5 开盘陆景苑二期陆景苑二期湖北海陆景置业发展有限公司洪山关山二路与楚雄大道交汇处占地 120亩；建面约 9.8 万 1.5133 %多层、小高层住宅646 户调价中（11 月 16号前均价3000 元/）全现房，销售一般光谷国际光谷国际 武汉政和实业有限公司光谷华光大道珞瑜路路口占地 37.7亩；建面约 10 万3.98高层（30层）住宅、商业、办公1080 户3100 元/2005-6 月底开盘，底层 13 为中商超市，销售缓慢汉盛汉盛关山春晓关山春晓二期二期武汉汉盛地产有限公司洪山关山一

56、路特一号占地172.5 亩；建面约1.5736%多层、小高层普通住宅1328 户740 个2900 元/2005-9-10 开盘，销售一般 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告2918 万名都花园名都花园 3期期枫桥泊岸枫桥泊岸武汉城投房地产开发公司洪山雄楚大街 450 号占地共1000 亩，三期建面约 9 万1.1342%小高层普通住宅总套数4000 户3500 元/2005-4-2 开盘，销售较好楼盘名称楼盘名称开发商开发商地理位置地理位置项目规模项目规模容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式物业形态物业形态总户数总户数停车位停车位均价均价销售速度销售

57、速度紫菘紫菘枫林上城枫林上城二期二期武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司洪山雄楚大街与民院路交汇处东侧占地约 70亩，建面约 8 万3.1949%高层，小高层普通住宅500 户360 个3100 元/2005.11.19 二期开盘，一期 6 万方售罄学雅芳邻二期学雅芳邻二期武汉市洪华房地产开发有限公司 洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面占地约 85亩，建面约 16 万2.6740%小高层，高层住宅楼、办公、超市、临街商铺835 户300 个3300 元/2005-6-8 二期开盘，销售缓慢狮城狮城风华新都风华新都 武汉洪发物业发展有限公司武昌洪山区珞师路 447号占地 150亩；建面约 16 万1

58、.630%小高层普通住宅700 户3300 元/2005-7-17 开盘，销售缓慢洪福家园洪福家园 武汉洪顺房地产开发有限公司洪山东湖新技术开发区雄楚大街156 号占地 30 亩；建面约 10万540%高层、小高层商住楼700 户3100 元/2005 年 1 月开盘，销售缓慢宇峰家园宇峰家园湖北宇峰房地产开发公司洪山关山二路 19 号占地约 35亩，建面约 4 万1.543%多层、小高层普通住宅432 户2580 元/2004-10-1 开盘，销售缓慢当代国际花园当代国际花园武汉当代科技产业集团洪山关山二路与城市中占地 825亩；建面1.1045%小高层、多层、花园洋住宅及办公楼3030 户

59、3100 个3500 元/2005.11.19 开盘，销售一般 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告30股份有限公司环线交汇处约 59.4 万房光谷光谷坐标城坐标城湖北长城建设实业有限公司 关山大道与南湖南路交汇处占地 437亩；建面约 40 万1.343%多层、小高层、高层居住、商业一体化3600 户3600 个3500 元/于 2005-11-19 开盘，销售一般楼盘名称楼盘名称开发商开发商地理位置地理位置项目规模项目规模容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式物业形态物业形态总户数总户数停车位停车位均价均价销售速度销售速度万科万科城市花园城市花园武汉万

60、科房地产开发有限公司洪山东湖高新技术开发区关山一路南端占地约540 亩；建面约 39万0.9740%多层、小高层 普通住宅700 户3800 元/厨卫装修交房，2005-6-19 开盘，销售一般4、主要竞争项目的高层物业分析主要竞争项目的高层物业分析序序号号楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置楼层楼层栋数栋数价格价格营销推广主题营销推广主题主力户型主力户型销售进度销售进度1光谷商务光谷商务中心中心鲁巷广场西北角2 栋 25 层（裙楼15 层为底商，625 层为写字楼、住宅）写字楼 4800 元/；住宅 3680 元/起（层差40 元/） ；均价 4300 元/；商铺整体招租住宅住宅“入住景观住宅，

61、品味入住景观住宅，品味梦想人生梦想人生” ；商铺；商铺“拥有黄拥有黄金店铺，三代生活无忧金店铺，三代生活无忧” ；写字；写字楼楼“投资高级写字楼，身份投资高级写字楼，身份地位都显赫地位都显赫”客户登记阶段2巴黎豪庭巴黎豪庭原鼓风机厂厂址2005.11.26 只推出7、8、9 号楼，都是 11 层小高层；高层还在筹建阶段，规划 28 层住宅 3200 元/起价，3338 元/均价（底商未做）“东湖光谷、生活大师、大众豪东湖光谷、生活大师、大众豪庭庭”1*1：55.4、55.342*2：96.8、96.023*2：130137（主力户型）4*2：1401552005.11.6 开盘，推出 170

62、套，已发出 400 张 VIP卡客户当天购房90 套，销售速度 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告31一般3保利花园保利花园原湖北电机厂厂址18 层住宅 2900 元/均价；底商 12000 元/（面积6080）“原生态原生态新人文新人文数字化数字化”2*2：7992 （83左右主力户型）3*2：117143 （120左右主力户型）4*2：152 60左右4光谷国际光谷国际华中科技大学东校区南侧3 层底商裙楼和 2栋 27 层的塔楼住宅均价 3100 元/；整体招商（13 楼） ，中商已签合同“缔造光谷精神堡垒缔造光谷精神堡垒；创新科技创新科技孵化基地；构

63、筑城市生态物业；孵化基地；构筑城市生态物业；多维空间建筑集群多维空间建筑集群”1*1：54、722*2：81、92（面积在80左右主力户型，可办公可居住）小户型销售较好5学雅芳邻二期学雅芳邻二期洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面三栋小高层，七栋高层，一栋高层综合楼组成，点式、条式布置；共 6 万方商铺，已售罄住宅 3300 元/均价；底商 7000 元/，面积60100“人居商业人居商业”多功能多功能小户型 6580销售速度较慢6洪福家园洪福家园长江职业学院东侧2 栋高层 21 层住宅 3100 元/，层差40 元/；整体招商（13 楼） ，未定“光谷腹地、新加坡风情、十万光谷腹地、新加坡风情、

64、十万平方米小高层社区平方米小高层社区” ；“五福盈五福盈门门有福盈门、有禄盈门、有有福盈门、有禄盈门、有寿盈门、有财盈门、有喜盈门寿盈门、有财盈门、有喜盈门”三房二厅，面积在 138左右70%左右14 层以上滞销7紫菘紫菘枫林枫林上城二期上城二期717 研究所对面18 层；16 层；32 层住宅 3100 元/均价；整体招商（7500共三层，未定）“公园上、庭院中、至高生活公园上、庭院中、至高生活”1*1：482*2：1083*2：134160（140左右主力户型）复式：188刚开盘8光谷光谷坐标城坐标城关山大道与南湖南6 栋高层；共有 15万的商业区住宅 3500 元/均价；4#，5#楼商业

65、内街，价“4C 打造光谷核心区打造光谷核心区” （ CLD中心居住区、中心居住区、CCD中心商业中心商业2*2： 93刚开盘 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告32路交汇处格未出区、区、CBD中心商务区、中心商务区、CRD中心休闲区）中心休闲区） ；“核心之城、核心之城、皇者之城、空间之城、居住之城、皇者之城、空间之城、居住之城、思想之城思想之城”3*2：1304*2：133 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告33a、光谷商、光谷商务务中心中心 配套设施裙楼的商场超市、金融机构（底商“家乐福”中标，中国农业银行整体购置

66、三层）； 区域环境鲁巷广场，科研中心，高校聚集地； 交通动线市内近 20 余条公交线路直达武汉三镇； 主要顾客群项目住宅目标顾客群定位于光谷区域内以及其辐射区域内的教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主等。 综合评价优点：地理位置佳，交通较为方便，使得目标顾客群的区域范围更广；周边自然环境良好，近山望水，适宜于居住；各种设施配套完善，商业氛围逐渐形成，有很大升值空间；该项目供应产品的综合性强，有商场超市、金融机构、办公、居住等，填补了一定的市场空白；近一年该区域的写字楼市场形势发展良好，可借势运作；缺点：该项目开发总体规模较大，总建面约 20 万方，市场消化速度和能力会对项目构成重大影响；价格远高于该区域同类物业，难被认可。b、巴黎豪庭、巴黎豪庭 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告34 配套设施住宅底商配套； 区域环境周边生活设施配套成熟；与规划待建的轻轨站点及中德医院比邻；区域人文氛围浓郁，自然环境良好； 交通动线近 10 余条公交线路途径，武昌区内可达性较高； 主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资者等。 综合评价优点：项目