徽商御花园A区花园洋房定价方案

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1、精选优质文档-倾情为你奉上徽商御花园A区花园洋房定价方案1、 市场分析1、巢湖市房地产市场环境2014年巢湖房地产市场入夏以来，各家楼盘都进入了所谓的淡季。各大楼盘加推、开盘、优惠、应有尽有。7、8月巢湖楼市销量时涨时跌，多家楼盘销售业绩一般般，不过这也在开发商的意料之中。淡季买卖双方热情都有所降低，市场也开启了“暑期”节奏。市区个别项目却因频繁出击，深受购房者的青睐，心理防线也在房企主动优惠、特价等的诱惑下被打破，收效很不错。加上一些推新项目的“推波助澜”，7、8月整个市场还不至于太淡。刚性需求旺盛，楼市小户型极为“走俏”，也是目前商品住宅成交主力。2、购房机遇抢绝版市中心2012年“大湖名

2、城”战略初现，八百里巢湖实现了通江达海，3.4亿元用于7条连肥道路改造。结合接轨合肥的“十大工程”建设，政府欲借世界头脑打造巢湖，不用远行便可坐等发展。徽商御花园把握巢湖的价值洼地，瞅准最佳时机，重磅推出A区花园洋房，8栋多层市中心“高端、大气、上档期”舍我取谁。 2014年整个第二季度楼盘销售“举步维艰”，多项目成交集体缩水（半汤项目一个月多数成交1套左右，有的甚至月成交为零），整个市场似乎也处在“避暑”状态，巢湖新房成交不可避免一路下滑。3、2014年巢湖7、8月份网上成交数据2014年7月1日7月31日巢湖楼市成交套数排行榜楼盘名称成交套数成交面积成交均价成交金额华邦世家花园485324

3、.375172 .24万锦国际花园283284.134649 .92巢湖碧桂园212564.884892 .28徽商御花园182081.085546 .09力和裕景公寓楼18814.734233 .266东方曼哈顿131586.075513 .994天巢广场91133.364782 .938弘宇雍景湾6585.844822 .863中央领域5444.154745 .441东方新世界5697.433000 天龙华府4402.164899 .868天瑞凤鸣花园2173.865752 .255紫金华府2224.544454 .117绿源聚龙湾2174.53945 .775百合丽城1129.22342

4、1 .3534新巢国际1141.273674 .5514总计18319761.594594 .957月份巢湖市住宅成交均价4594元/2014年8月1日8月31日巢湖楼市成交套数排行榜楼盘名称成交套数成交面积成交均价成交金额万锦国际花园757024.514833 华邦世家花园311963.665053 巢湖碧桂园271555.484338 东方曼哈顿212196.895735 徽商御花园181406.65044 天瑞凤鸣花园111037.295830 中央领域7433.624732 天龙华府6615.885002 德胜中央城6698.165136 弘宇雍景湾5175.24528 .9力和裕景公

5、寓楼5220.34265 .5丽都国际花园4254.683067 .5绿源聚龙湾2179.844016 .5总计21817762.114737 8月份巢湖市住宅成交均价4737元/各家楼盘目前优惠明细：项目名称正常优惠当前优惠华邦世家总价减一万再享99折 1000抵12000优惠。按揭总价优惠5000元，99折，一次性总价优惠8000元，99折。老带新：老客户享2年物业费，新客户享1年物业费。万景国际按揭99折、一次性98折推出特价房源， 一口价94折 （4层、14层）1.2、订房即享优惠10000元.6.1-6.30，所有可售房源，定房即享10000元优惠，一次性付款98折，按揭99折 目前

6、优惠政策：按揭98折，一次性96折。老带新：老客户1000元购物卡，新客户房款优惠1000元。东方曼哈顿无预约客户开盘当天可额外享受8000元优惠！一次性付款优惠150元/。按揭付款优惠50元/，相亲会优惠5000元凤鸣花园无多层87，按揭尊享9.8折，107按揭尊享9.7折；花园式洋房按揭尊享9.6折；高层按揭9.5折雍景湾按揭98折、一次性97折现房100以上，案场优惠A:减24000元 B:赠送地面车位使用权 （车位使用年限与房屋土地使用年限一致，每月交20元/月管理费）付款方式优惠：A、一次性：99折扣B、按揭：无100以下，案场优惠A:减24000元 B:赠送地面车位使用权 付款方式

7、优惠：A、一次性：99折扣B、按揭：无期房：13#、18#1、户型：100以上，案场优惠：99折、付款方式优惠A：一次性98折B：按揭减99折2、户型：100以下，案场优惠：99折、付款方式优惠A：一次性98折B：按揭减99折4、 促销优惠政策分析市区楼盘销售自7月份以后进入平缓销售期，市区各家楼盘通过优惠活动吸引市场关注，全力去化剩余房源的销售。为即将到来的金9银10打下良好的基础。2、 定价策略1、 推售货量概况A区总共推售208套，户型面积为：81.54275.45，总面积为：29950.53平方米。2、 定价考虑因素及建议u 目前市区有花园洋房的2家小区分别是天瑞凤鸣花园和万景国际。天

8、瑞凤鸣花园小区花园洋房目前均价在5800元/（少量退台式洋房均价5900元/、普通多层价格为5700元/）。一层面积为150、负一层面积为90，二层为135，三层为131，四层为126，五层为116、阁楼面积为74和65，以四层126估算价格为5900元/X126=元。从一期到现在二期销售业绩来看去化率不到30%。由此推断价格偏高。万景国际小区花园洋房从去年7月20日开始销售到现在总共货量只有5栋，面积去化率也是30%不到，销售均价在5800元/u A1、A5位于整个A区最南边，南面有中国农村商业银行和圩墩菜市场，夏天的时候气味比较大，对于居住而言不及A2、A6、A3、A7、A4、A8，相对比

9、优势较差，而且A1、A5是普通多层；u 根据目前巢湖市场花园洋房销售业绩和徽商御花园独特的地理优势推算，建议徽商御花园A区花园洋房均价在6300元/，A1、A5价格建议在5800元/，后期6栋依据A4和A8、A2和A6、A3和A7的先后顺序依次增加价格。逐步提升到6635元/左右。后期可根据实际情况逐步调整价格。u 价格调整顺序为A2、A6价格均价为6350元/左右，A2、A6由于东边户和西边户地理优势突出，因此价格要比中间户型高，A2栋东边户和A6栋西边户正好面对小区中央景观带，所以A2栋东边户和A6栋西边户地理位置要比A2栋西边户和A6栋东边话更加优势，在同层价格上要高于其他位置。u A4

10、栋和A8栋位于A区最北面，地理位置劣于A2和A6，均价可以考虑6400元/，A4栋东边户和A8栋西边户紧邻中央景观带，因此价格要高于此栋楼层其他位置，A8栋的3单元01户型紧邻西边户02户型，南面正对中央景观带，因此地理位置也不容忽视，由于不是边户，所以价格可以稍低于边户02户型价格。其他同层位置依次低于边户价格。A4栋西边户和A8栋东边户由于也是边户，但是地理位置没A4栋东边户和A8栋西边户位置优越，价格考虑可以稍低于A4栋东边户和A8栋西边户的价格。u 最后的A3和A7栋是整个A区地理位置最好的。是A区花园洋房楼王，均价可以考虑6635元/左右。由上面A2和A6、A4和A8栋地理位置分析，

11、同理A3栋东边户要比西边户位置优越。A7栋西边户要比东边户位置优越，考虑到A3和A7是楼王，A3东边户和A7西边户价格可根据市场行情，逐步增加价格为整个A区最高单价。价格定价顺序由高到低依次为，A3东边户和A7西边户价格最高，A3西边户和A7东边户价格次之，A3和A7中间户型价格最低。u 此次8栋花园洋房均带有电梯，所以价格按照楼层由低到高的顺序，考虑为逐步增加价格，顶楼和顶楼复式的价格为最高。A1和A5的顶楼为81小面积和133，小面积为刚需户型，价格考虑为6300元/，133为改善住房，又有电梯和露台设计，因此价格可以考虑为6200元/。纵观整个A区价格定位，顶楼价格高于其他楼层价格，边户价格高于中间户型价格。紧邻中央景观带边户高于同栋相反边户价格，中间户价格次之。楼栋价格由低到高的顺序为。A1和A5最低，同时也为整个A区花园洋房开盘奠定良好的基础，A2和A6、A4和A8地理位置比A1和A5优越，但是没有A3和A7更加优势，所以价格在A1和A5栋、A3和A7栋中间。A3和A7由于独特的位置优势，价格考虑最高。3、 价格表详见附件南京合富2014年8月27日专心-专注-专业