《房地产项目管理》课程设计(共23页)

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1、2、 精选优质文档-倾情为你奉上考勤成绩答辩成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目：建大花园三期项目管理规划课 程： 房地产项目管理院 （部）：管理工程学院专 业： 房地产经营管理班 级： 学生姓名： 学 号： 指导教师： 完成日期： 4、 专心-专注-专业一、项目概况（一）项目简介项目名称：建大花园（1）基本信息 地块占地面为51288.1，地势南高北低，规划容积率为3.5，实际容积率为3.76，绿化率为35%。地块住宅楼共12幢，地下建1.5层，面积为76932，其中车库61200，剩余为商业，为15732，配套公建为17550，建筑面积共。具体指标见下表：

2、表1-1项目用地指标地块规划用途住宅容积率3.76总用地面积51288.1建筑密度10%绿地率 35%建筑高度90m土地使用年限 70年车位要求1:0.81、 表1-2规划建设指标总建筑面积其中：住宅商业15732车库61200配套公建17550（占地上建筑面积10%）（2）小区建筑规划 现规划南北方向安置三排，由南向北楼的个数分别为5、3、4，共12幢。分别为命名为1号楼、2号楼、3号楼12号楼。其中中间的6号楼为楼王。（见小区简略规划图）景观方面以小区楼王南北两侧的绿化和雕塑为主线，配以大面积的绿地和特色植物；开放式的街角，各种休闲娱乐运动设施，雕塑小品。 小区楼座位置图（二)项目价格定位

3、2、 根据对济南的类似住宅价格的分析，加之对建大花园所处区位相似住宅的分析，通过市场比较法来粗略的估计本项目的价格。3、 得出结论如下：4、 1、项目可实现均价7568元/。5、 栋系数与均价表1-3楼号栋系数栋低均价（元/）1、2、3、40.9471145、71.04787161.0881738、9、10、11、121.01676892、相同楼座内部定价本案规定同一单元中最靠东的住户每平方米增加30元，最靠西的住户，每平方米增加10元，中间的住户按楼层算得的价格定价。（三）项目开发周期本项目计划分两期开发，总工期为1070天，具体为：一期：2013年2月10号至2014年7月15日二期：20

4、14年7月30日至2015年12月21日（四）项目销售计划及收入1、一期开发产品为8、9、10、11、12号楼，第一次开盘时间为2013年7月30日。2、二期开发产品为1至7号楼，开盘时间为2014年11月1日。3、销售收入估算：7568*+11000*15732+*1360=16亿注：7568为估计住宅价格；11000为估计商铺价格；为一个车位的价格。（五）市场分析1 客户市场分析 根据对于济南2012年一年的住宅类市场的分析，本项目所处的历下区的住宅需求比较大，并且周边的房地产项目比较多，项目区位形象已经深入人心，周边配套比较完善。 客户群比较充足经前期市场研究，开发的产品的主力客户为注重

5、教育的老师以及邻近的科技园的白领，开发完成后市场前景好。2 工程客户分析 本项目是中档住宅类高层，框架剪力墙结构，施工工艺比较简单，并且设计风格为简约中式，工程市场上比较常见。所以从方案设计、工程施工以及绿化等在现在的工程市场上都是可行的。3 策划公司的选择（1）可研和方案设计阶段 因为本项目比较小，所以不具备前期可研和方案设计的人员，因此要把此任务外包。可研和方案设计涉及两个问题，为了使项目达到最好的效果，可研和方案设计各找一家擅长的单位。 （2）营销策划阶段 项目最后的销售情况是开发是否成功的关键，因此要特别重视。根据对济南营销策划公司的调查，选取两个公司来做营销策划阶段的工作。策划比较强

6、势的公司来做策划阶段，营销比较强势的公司来做营销。2、 项目的开发管理流程（1） 项目立项阶段投资机会研究首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据选址意见书是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领项目选址意见书时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；项目立项批文是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领项目立项批文的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；6、7、8、1、

7、 申领项目选址意见书及项目立项批文9、10、11、12、到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；13、申请定点14、15、16、17、18、申请购置土地、办理土地产权手续到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等19、20、申领规划红线图、规划设计条件通知等文件提交建设用地规划设

8、计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商建设用地规划许可证21、22、申领建设用地规划许可证23、24、25、26、 通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计（二）项目前期准备阶段建设工程许可证是由规划管理部门审批颁发的；施工许可证是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；2、 在开工前办理。未经许可，不得擅自开工；27、选择勘探队伍和设计单位28、29、30、31、32、申领工程规划许可证和施工许可证33、通过招标选择承包商招标一般流程：拟定招标方式，准备文件 编制标底 向招标主管部门申请招标 发布招标通告 对承包企业的资格进

9、行预审 发送招标文件 招标工程交底与解答3、 4、 开标、评标、决标发出中标通知及签订合同使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。34、35、做好“七通一平”工作36、37、38、39、40、选择承包单位41、42、43、44、选择监理单位 通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）45、46、47、（三）项目建设阶段1、配合承包商做好各项工作2、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”3、及时提供以约定

10、数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。4、协助承包商做好接受验查工作5、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。5、 6、进行合同管理6、 7、有效地协调参与项目单位的关系。1、组织监理单位进行监理2、组织业主负责供应的材料、设备订货48、49、50、组织承包商进场51、到房地产市场管理部门申请；应具备条件：1、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；2、已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）3、已确定预售的监管机构和监管方案4、已制定房屋使用维修公约应提交的材料：1、开发商的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或

11、证件。2、工程施工进度计划。3、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。4、商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。52、53、54、加强开发项目工程管理与监控55、56、57、58、59、申领商品房预售许可证建设工程竣工验收应当具备下列条件：1. 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；2. 有完整的档案和施工管理资料；3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4. 有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；5. 有施工单位签署的工

12、程保修书。 不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验收。60、61、62、63、项目竣工验收64、65、66、应提交材料： 项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等67、68、69、70、71、72、73、74、(四）项目销售及售后服务阶段 新房竣工后3个月内申请办理所有权登记；登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件；向主管部门交验主要的证明文件及相关资料（如：项目批文、规划红线图、

13、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。办理竣工后的产权登记手续申请商品房预售许可证物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。与物业公司签订物业委托合同包括管理和服务两方面：管理：掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养；服务：以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求，及时提供各类服务，以方便用户；物业管理范围：1、治安消防服务2、环境卫生服务3、维修保养服务4、绿化养护服务5、家居服务开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料

14、：房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料提交相关材料75、与用户签订商品房销售合同或租赁合同76、 料 购买人应当自销售合同签订日起90天内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。做好物业管理工作77、78、三、项目开发管理组织模式(一）项目组织架构1、组织架构形式：项目型组织结构2、项目型组织结构优势：项目织建大灵活，便于操作，能灵活的对成本、进度和质量等方面进行控制；通途径十分简洁；项目经理负全责，可充分调动和挖掘出整个组织内部和外部的资源。3、本项目选择项目型组织结构的原因：因为本项目工程量相对来说比较小，采用这种组织结构更有效率

15、并且便于管理。结构简洁，涉及人员比较少。(4)建大花园三期项目由建大花园城建公司研发中心进行前期项目策划，建大花园项目部承担开发建设任务，并由其负责项目的整个实施工作。项目部实施组织结构如下：公司总经理建大花园项目部财务部工程部投资开发部营销策划部 4人 2人 1人 4人说明：建大花园项目部将于2013年2月15日之前组建完成，形成以项目部为核心、其他部门接受项目部业务调控的运作模式，公司各个部门对项目部的运作必须予以全力配合与支持。（二）项目实施工作流程公司总经理 控制建大花园项目经理监理部项目部工程部 配合与协调 配合与协调投资开发部营销策划部 配合与协调财务部 配合与协调 为协调各部门工

16、作，明确各自应承担的责任和义务，强化各部门的成本意识，根据建大花园的具体情况，提出建大花园项目的协调与控制措施。1、组织协调 为加强建大花园项目的管理，建大花园项目部、营销中心、经营管理公司专门负责具体实施和组织协调工作，其他部门如工程部、投资开发部、营销策划部财务部应按照项目部或本控制计划书的工作要求进行配合，并保证按时按质完成各自的相关任务。2、项目控制（1）控制内容资金使用控制：资金使用的控制是确保项目效益的根本，根据建大花园项目目前的进展情况及特殊性，在资金控制上，建议各职能部门根据本总控计划制定详细的控制执行计划，工程上严格按审定的概、预算控制。进度控制：进度控制应严格按建大花园项目

17、总控计划执行，各部门应在材料、设备供应、方案手续报批上与之配合，同步实施。质量控制：建大花园项目的质量控制应包含设计质量、工程质量、工作质量三个方面，公司各部门应尽职尽责，在提高自身工作质量的基础上，保证设计质量和工程质量。营销控制：营销控制是保证资金回笼，集团投资回收和效益的关键。因此，在营销工作中，必须严格按建大花园项目控制计划书和销售计划完成。（2）控制措施 公司对建大花园项目主要控制项目总投资、启动资金和税前利润等，同时，为确保计划目标的顺利实现，每3个月，总经理（或分管领导）对各部门进行指标考核。当分项考核指标超过计划指标时，各部门应立即查找原因，提出解决办法，并及时上报公司总经理和

18、分管领导，由项目经理决定是否召开协调会。当分项考核指标超过计划指标2%时，各部门应立即查找原因，及时上报公司总经理，召开协调会议，提出可行的解决办法。当考核指标超过计划指标5%以上时,各部门应立即上报公司总经理，由总经理召开协调会，提出解决办法。四、项目的结构分解与结构分解图 建大花园三期工程项目管理设计管理工程管理销售管理工程竣工验收及移交组建工程项目，管理人员进场编制可行性研究报告并办理相关审批（已完）收集有关工程资料，与业主、设计单位沟通办理项目建设前期各项手续组织进行现场准备根据工作进展，修正项目管理总计划组织专家对初步设计方案进行评审审查设计概算对施工图进行内审施工图送审审查设计变更

19、负责项目组织协调工作编制资金使用计划对项目质量、进度、成本进行管理对项目风险、沟通、采购进行管理对项目管理部人力资源进行管理审查材料设备进场计划进行市场调查，选择合适的销售和营销策划公司根据工期，进行进军市场的策划编制营销策划方案销售公司根据营销策划方案进行实施销售方案的调整销售结果的测定审查施工单位竣工资料参加工程项目预验收组织项目竣工验收及备案签订保修合同核查监理、施工移交的归档资料收集整理归档资料，移交委托人招标管理进入招标市场编制资格预审文件、备案组织专家评审编制招标文件、备案组织现场踏勘、标前会议组织开标、评标招标工作汇报项目前期准备工作五、项目管理目标（一）前期工作进度控制计划 为

20、了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。序号工作内容完成时间要求执行部门一前期手续1初步设计1月20日完成初步设计方案，1月25日办理完报建手续项目部、投资发部、营销策划部2施工图审查2月11日完成建施图，3月10日完成施工图工程部、投资开发部、营销策划部、财务部3临时施工许可证1月25日至2月15日工程部、投资开发部4施工许可证3月3日至3月10日工程部、投资开发部预售许可证3月11日至3月16日工程部、投资开发部、营销策划部、财务部二岗位安排1项目总监到岗1月1日工程部、投资开发部2监理工程师到岗2月1日（土建、安装、预算个

21、一名）工程部、投资开发部3现场办公室确定1月5日工程部、投资开发部三开工前准备1施工临时用水电1月4日至20日工程部、投资开发部2市政管网拆迁2月10日完成工程部、投资开发部3地质勘察单位确定1月22日进场工程部、投资开发部、财务部4环境评估及污水处理1月15日确定工程部、投资开发部、财务部5平基单位确定1月30日确定工程部、投资开发部、财务部6土建单位招标1月31日完成工程部、投资开发部、财务部监理单位招标1月31日完成工程部、投资开发部、财务部四销售前期准备1售楼部选址1月4日讨论 工程部、投资开发部、营销策划部2售楼部设计1月12日完成方案，1月25日完成结构和装修施工图设计工程部、投资

22、开发部、营销策划部3售楼部与围墙2月11日动工，25日完工工程部4销售面积测绘报告2月30日工程部、投资开发部、营销策划部5交房标准确定2月30日工程部、投资开发部、营销策划部（二）项目建设进度控制计划1、一期建设进度控制计划序号工作内容完成时间要求备注1场地平整2月10日至4月10日2基础工程2013年4月10日至2013年6月10日基础到0.002013年6月11日至2013年9月05日3住宅建筑主体2014年7月25日完工4住宅交付使用2014年10月25日2、二期建设进度控制计划序号工作内容完成时间要求备注1场地平整2014年7月30日至9月30日2基础工程2014年9月30日至201

23、4年11月30日基础到0.002014年12月01日至2015年2月01日3住宅建筑主体2015年12月21日完工4综合竣工2016年01月15日5住宅交付使用2106年04月15日6、 开发经营计划（1） 销售计划销售计划表6-1顺序时间推出产品备注第一次开盘（6月1日）2013年6月1日至2014年10月31日8、9、10、11、12号楼临世纪大道的住宅和商业以及车库第二次开盘（11月1日）2014年11月1日至2016年5月31日17号楼主打产品为楼王目标任务表6-2项目名称总计 2103201420152016下半年上半年下半年上半年下半年上半年住宅300002750040000300

24、003000018000商业15732500035003000200022320车库61200135001237516375900045005450合计（2） 开发计划开发进度表6-3项目名称总计2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年施工安排住宅150002500027500250004000043000商业1573250003500150035002000232车库6120020000150005000150006000200公建配套17550100030003550200030005000合计410004650037550455005100048432 项目进度

25、计划横道图（三）收入计划收入计划表6-4项目销售收入合计面积合计（平米）,车库（个）2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售收入312042741237212269042615914832住宅销售收入(万元）227042081230272227042270413622商铺（万元）1730515732550038503300220024550车库收入(万元）136001360300027503640200010001210（四）项目投资计划项目投资计划表6-5项目名称合计2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半

26、年上半年土地成本23079.6523079.65前期工程费2294.85348.50395.25319.18386.75433.50411.67建筑安装工程费52747.198010.299084.847336.268889.479964.029462.31基础设施费5399.64820.00930.00751.00910.001020.00968.64公共配套设施建设费6641.561008.601143.90923.731119.301254.601191.43管理费用2012.45305.61346.61279.90339.16380.15361.01财务费用2290.04327.153

27、27.15327.15327.15327.15327.15327.15销售费用4911.71745.91845.97683.15827.78927.84881.12开发期税费1777.36269.90306.11247.19299.53335.73318.83不可预见费2012.45305.61346.61279.90339.16380.15361.01其他费用404.9761.5069.7556.3368.2576.5072.65合计.8635282.7313796.2011203.7713506.5415099.6614355.82327.15（5） 融资计划项目融资计划表6-6 项目合计

28、2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一资金来源 45000 62408 1 经营活动产生的现金来源 0 31204 27412 37212 26904 26159 14832 1 销售收入 03120427412372122690426159148322 筹资活动产生的现金来源 45000 45000 31204 27412 37212 26904 26159 14832 2 自有资金35000 35000 31204 27412 37212 26904 26159 14832 2 银行借款10000 10000 0 二资金运用 35610 165

29、20 13636 16692 17493 16692 18714 1 开发成本投资 3528213796112031350615099143553273销售税金及附加1113 212 186 253 183 178 101 4 土地增值税4828 0 624 548 744 538 523 1850 5 所得税13553 0 1560 1371 1861 1345 1308 6108 6 借款本金偿还10000 0 10000 7 借款利息支付(财务费用)2290 327 327 327 327 327 327 327 三盈余资金73368 9390 14684 13776 20520 941

30、1 9467 -3881四累计盈余资金73368 9390 24074 37850 58371 67782 77249 73368 7、 控制体系控制体系表7-1序号工作内容执行部门一前期手续1初步设计项目部、投资发部、营销策划部2施工图审查工程部、投资开发部、营销策划部、财务部3临时施工许可证工程部、投资开发部4施工许可证工程部、投资开发部预售许可证工程部、投资开发部、营销策划部、财务部二岗位安排1项目总监到岗工程部、投资开发部2监理工程师到岗工程部、投资开发部3现场办公室确定工程部、投资开发部三开工前准备工程部、投资开发部1施工临时用水电工程部、投资开发部2市政管网拆迁工程部、投资开发部3

31、地质勘察单位确定工程部、投资开发部、财务部4环境评估及污水处理工程部、投资开发部、财务部5平基单位确定工程部、投资开发部、财务部6土建单位招标工程部、投资开发部、财务部7监理单位招标工程部、投资开发部、财务部四销售前期准备1售楼部选址工程部、投资开发部、营销策划部2售楼部设计工程部、投资开发部、营销策划部3售楼部与围墙工程部4销售面积测绘报告工程部、投资开发部、营销策划部5交房标准确定工程部、投资开发部、营销策划部8、 项目实施风险控制 建大花园项目是我公司在项目区域的开发的第三个项目，该项目的实施有前例可寻，但是仍旧存在着风险： 商业房地产开发的风险主要体现在四个方面：一是政策风险；二是财务

32、风险；三是经营管理风险；四是价格风险。本项目的政策风险和财务风险很小，着重考虑项目的经营管理风险和价格风险。 建大花园项目的总投资估算为5.6亿元，单方造价为2300元/，税前利润为9.5亿元，因此从整体上看项目抗风险能力较强。但是由于商业项目的特殊性，必须注意项目的风险管理和控制。 第一，从影响项目收益的几个关键因素看，价格是最敏感的因素，它不仅影响销售和招商周期，而且影响项目的回款速度、价格走势和客户心理。因此必须制定合理的销售价格和销售策略，特别是大门面销售难度较大，必须细分这部分目标市场，有针对性地策划推广，采取行之有效的销售方式，实现可持续销售。第二、销售环节是建大花园项目开发成败的关键一环，必须加强销售质量和进度的控制。 第三、加强组织保障，完善投资控制措施。建大花园项目采用总经理领导下的项目经理负责制，公司其他各部门予以大力配合、协助，切实解决项目实施中遇到的问题。对投资的控制采取限额包干、落实责任部门和相应的责任人，特别是工程费用、设计费用、策划推广费用、管理费用、销售费用等应重点控制。