某商业大卖场市场研究报告

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1、成都商业大卖场研究报告 成都XX房地产顾问有限公司 二零零七年三月目 录第一部分、研究背景2（一）中国零售业总体状况研究2（二）、四川零售业总体状况研究3第二部分、成都连锁商业发展分析5（一） 成都近两年连锁商业发展现状5（二） 成都连锁商业发展预测6第三部分、各外资大型综合超市研究7（一）来蓉投资部分外资超市简介7（二）成都外资大型综合超市品牌研究16（三）成都外资超市门店研究24（四）成都外资零售品牌对比研究34（五）成都分区域外资零售品牌对比研究36第四部分、项目发展研究38（一）项目基本情况38（二）项目所在区域特征分析38（三）项目招商建议39附录：成都各大卖场消费者调查报告42第一

2、部分、研究背景（一）中国零售业总体状况研究自中国零售业在2004年底对外资开放之后，面对资源共享、市场共有的全新的国际化环境，众多国际知名零售业巨头纷纷大举进入并高位抢滩中国零售业市场。根据调查，近两年来，中国零售行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；零售业的经营继续呈现全面上升的态势。尤其是从06年开始，劳动力市场的良好状况以及居民收入的增长，持续推高了中国的家庭消费。据统计，06年我国消费品零售市场总量稳定增长，全年社会消费品零售总额达到76410亿元，比05年增长13.7%。根据万事达卡国际预测，到2020年，全国的零售总额将会达到20万亿元人民币，是当前消费品零售额的近3倍，由此可

3、以看出，我国零售业还有巨大的发展空间和潜力。巨大的发展潜力以及全面开放的市场吸引了众多国际零售巨头登陆中国。据统计，目前中国的流通领域共有约300多家外资企业，分店2200多家，总投资30亿美元，其中绝大部分为新型流通业态（我国零售业态分为百货店、超市、大型超市、专业店、专卖店、购物中心、便利店、折扣店、仓储会员店等17种形式），分布在国内30多个城市，主要集中在上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、成都等经济发达的省会城市和经济中心城市。尤其是在04年中国零售业开放后，跨国集团更是加大了在中国的圈地进程，调查显示，2004年底至今，仅沃尔玛、家乐福的新增门店数量占其目前门店总数的比例就超过三分

4、之一。麦肯锡公司的有关分析则更是认为：在未来35年内，中国零售业60%的市场将由35家世界级零售巨头掌握，30%的市场将由中国国家级零售巨头把持，剩下10%才掌握在国内地区性零售商手中。总体而言，中国未来的零售行业供给将呈现以下的发展趋势：零售业态更趋多样化并逐步走向规范化；新型零售业态将保持高速增长；国有资本逐渐从零售业中退出，与此同时外资会迅速进入零售业领域；中西部地区消费增势将与东部地区相当，但东西部市场绝对规模的差距短期内将难有显著改观。（二）、四川零售业总体状况研究06年，国家实行稳健的货币财政政策，四川经济仍保持平稳健康发展。全省消费品市场销售活跃，国内需求特别是消费需求在国民经济

5、中的地位有所提高，消费对国民经济增长的贡献开始增强，消费市场保持平稳较快增长。据统计，2006年，四川社会消费品零售总额达3421.6亿元，同比增长14.8%，增速比05年加快0.8个百分点，为近10年来最高。在城市消费品市场继续扩大的同时，农村市场也趋于活跃。城市化发展进程的不断推进和商业基础设施投入的不断加大，使得城市消费品市场范围逐渐扩大，发展加快。而农村消费品市场，随着政府系列惠农政策的落实，农业产业结构的调整，农民收入得到提高，购买力有所增强。2006年，四川城市市场消费品零售额增长15.1%，占全部零售总额的48.3%，对全省社会消费品零售额增长的贡献率为49.3%，拉动全省消费品

6、市场增长7.3个百分点；农村市场增长14.5%，占全部零售总额的51.7%，对全省社会消费品零售额增长的贡献率为50.7%，拉动全省消费品市场增长7.5个百分点。就消费结构而言，06年伴随居民收入增加，生活质量不断提高，居民消费结构正继续升级，消费方式已从生存型向享受发展型转变。表现在:一、恩格尔系数有所下降，食品类消费支出比重继续下降。2006年限额以上批发零售业食品、饮料、烟酒类零售67.2亿元，增长15.3%，低于同期各类商品零售平均增速11.8个百分点，占各种商品零售类值的11.5%，同比降低了1.8个百分点。二、现代生活用品（以汽车、家用电器、化妆和金银珠宝等为代表）销售快速增长，在

7、消费品零售额中比重明显上升。06年，四川限额以上批发零售业汽车零售额112.3亿元，增长41.6%，占到商品零售类值19.4%，比上年提高2个百分点；家用电器零售额46.4亿元，增长35.7%，占商品零售类值10.9%，比上年提高0.7个百分点。 第二部分、成都连锁商业发展分析（一） 成都近两年连锁商业发展现状2005年是成都连锁商业发展的重要一年，连锁商业发展加速，网点布局加快。据统计，05年成都全市内资、外资、合资大型商贸连锁企业超过50家，连锁经营网点超过2000个。全年知名连锁企业共新增连锁店200家以上，销售额占全市社会消费品零售总额的23%。另外，2005年成都市零售店的发展也是亮

8、点频现，其中一个明显趋势就是业态组合形成“集合商圈”，即多个零售店的商圈互相重叠，发挥集团优势，相互之间的格局组合可以多层次地满足消费者的需求，发挥“集合商圈”的效力，使各自的利益增加，实现“1加1大于2”的目的。进入到06年，成都连锁商业发展增速有所放缓，但仍保持适度增长。统计显示，2006年成都市社会消费品零售总额突破千亿元大关，全市内资、外资、合资大型商贸连锁企业超过60家，连锁经营网点2000多个。全年知名连锁企业共新增连锁店100家以上，销售额则占到全市社会消费品零售总额的四分之一左右。另外，06年的连锁商业发展也呈现出新的特点，即家电连锁并购不断，以国美、苏宁为代表的大型家电连锁店

9、行业巨头的竞争日趋激烈；大型外资零售企业开始快速扩张，成都原有零售格局遭遇变革，以沃尔玛、家乐福、易初莲花、百佳、伊藤洋华堂等为代表的外资连锁企业向成都市场发起了第二轮冲击。同时，国家零售商与供货商进货交易管理办法的出台又促使连锁企业创新盈利模式，代表“大众消费时代”的超市发展和代表“个性消费时代”的专卖连锁店发展成为去年连锁业发展的两大主题。（二） 成都连锁商业发展预测1、 外资加速进入，城市副中心成抢滩重点面对一线城市相对饱和的情况，部分连锁企业将开拓经济条件、市场发展前景较好的成都周边二、三级城市或城市副中心，家电连锁尤为突出，部分大卖场也将加入此行动，如06年家乐福签约温江珠江国际等。

10、2、 社区商业受青睐，业态发展更趋多元在中心商业区竞争惨烈、项目锐减的状况下，连锁企业的拓展将出现新的发展趋势，成都新型社区商业中心将有可能更受连锁企业的青睐，伊藤洋华堂双楠店良好的经营业绩对此则有所证明。另外，大型零售企业，尤其是外资零售巨头在业态的选择方面，主要专注大卖场等主力业态的发展。根据统计，05年在百家快速消费品零售企业中，以大卖场为主的10家外资企业店铺数为475家，只占总店数的1.6，但实现销售额937亿元，占总销售额的23。在保持其优势业态竞争力的同时，家居建材商店、折扣店也成为扩张的重点。预计未来几年，便利店、折扣店等新兴零售业态将会是成都连锁商业发展的重点。如体育用品专业

11、店、办公用品专业店、高端超市、生鲜超市、个人护理用品店等。第三部分、各外资大型综合超市研究（一）来蓉投资部分外资超市简介成都部分外资大型综合超市简介超市名称简介来源地进入中国时间沃尔玛全球零售业老大，06年营业额全球第一，是最大竞争对手的近三倍，距今已拥有150年历史。美国1996.8家乐福全球第二大零售业巨头，是欧洲最大的零售集团。法国1995麦德龙成立于1964年，全球第四大零售业集团，也是欧洲最大的采购商德国1996伊藤洋华堂是日本伊藤洋华堂集团下属品牌，以零售业为主，世界500强企业之一。日本1997易初莲花是世界500强企业泰国正大集团下属子公司，于97年开始在中国上海投资第一家门店

12、。泰国1997.6百佳李嘉诚旗下的零售商店，是全香港最具规模的超级市场连锁店，拥有超过二百家分店。中国香港1984欧尚一个源自法国的家族式企业，世界500强、全球十大零售商之一，全球拥有超过800家超市和600家便利店。法国19991、家乐福 在华投资情况1995年以“大卖场”形式进入中国，并在此后因地制宜地发展连锁超市的家乐福。仅2005年上半年，在华即实现销售102亿人民币，目前大卖场已经达到70家。2004年销售额为162亿元，大卖场数量64家，冠军生鲜超市8家，折扣店200多家，名列中国连锁百强第5。2003年的单店销量3.27亿元，2004年为2.6亿元，超出沃尔玛1倍多。家乐福中国

13、内地年度开店量市场影响据CTR市场研究2005年的调查结果显示；家乐福在全国15个主要城市范围内市场占有率达到4.7%，渗透率超过46.2%，这意味着在这些城市中有将近一半的家庭在一年内曾经光临过家乐福。赢利模式家乐福模式可以概括为三点：一是因地制宜的单店管理；二是从上游供应商寻求利润；三是出租店面，做二房东。通常一家企业想进入家乐福的渠道，大致需要交纳6大门类的费用，包括特色促销活动、店内旺销位置优先进入权、进入商店的特权、良好营销环境的优先进入权、节假日、开发市场份额等。有人推算，各项进场费用最高可达供货商在家乐福卖场实现营业额的36%左右。根据中国连锁经营协会信息中心的分析，与其他跨国连

14、锁零售企业相比，家乐福的策略更加本土化。合作伙伴家乐福主要采取的是与当地企业合作的策略。目前家乐福在中国内地有32个合作伙伴，31个合资公司，且保持高度灵活性。家乐福门店98%的生鲜产品由本地采购；杂货、日用品的60%也在当地完成。管理模式目前家乐福在中国共设立四个大区的高级执行委员会，总部分设北京、上海、广州、成都，四个大区掌握着80%的决策权。并设有5个培训中心，采取的是“分散式管理”。单店较独立，店长拥有包括人事和投资等重大权力。店面增加后则变成了区域负责制，四个大区都有负责采购的部门。商品类别家乐福的商品大致分三类：赚取利润的(如某些进口商品)、赚取销量的(如周转快的商品)和获得费用的

15、，大概比例是1：4：5。杂货部较大，约占50%60%的总销量，生鲜部也很受家乐福重视。今年全国开店计划2007年至2008年期间，家乐福计划在中国再开约20家门店。目标则是郊区、农村和二、三线城市。2、沃尔玛在华投资情况沃尔玛于1996年8月在深圳开设了中国第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，目前已在36个城市共开设了73家分店，包括购物广场、山姆会员商店和社区店三种业态，至今在华的总投资额达17亿元人民币，员工总数超过3,6000人。沃尔玛中国内地年度开店数市场影响每年在中国有高达上百亿美元的采购额，市场影响巨大。同时自进入中国就积极开展社区服务和慈善公益活动，截止目前，十年累计向各种慈善公

16、益事业捐献了超过2550万元的物品和资金，社会影响力巨大。06年获得由中国连锁经营协会颁发的“中国零售业最佳雇主”。赢利模式经对沃尔玛财务状况的分析发现，在沃尔玛的总资产周转率是同行企业的数倍的同时,其经营费用和销售额的比率却仅是同行企业的一半，可见，沃尔玛赢利模式的核心竞争力在于通过快速高效的供应链管理来降低运作成本，从而保证利润的实现。合作伙伴目前，沃尔玛中国销售的产品中本地产品达到95%以上，与近2万家供应商建立了合作关系。沃尔玛一贯视供应商为合作伙伴，与供应商共同发展。2006年，在快速消费品研究中心组织的2006年度供应商满意度调查报告中，沃尔玛被供应商评为“满意的连锁企业”。此外，

17、沃尔玛每年直接采购中国商品出口金额约为90亿美元，估计间接采购金额也超过90亿美元。管理模式企业内部实行精细化管理,将工作的每一环节进行细分,制定统一的标准,使其标准化，同时强大的物流配送体系管理是沃尔玛的杀手锏。商品类别以日用商品为主，并伴有一些如珠宝首饰类的特色商品服务，另外注重创建自有品牌，以避免与其他零售商商品的同质性，如“惠宜”牌洗涤用品、饮料、日化用品等。今年全国开店计划沃尔玛目前在中国的扩张计划准备采取并购大型零售企业的方式，今年2月，沃尔玛开始并购好又多，先期支付约5亿美元从而收购其35%的股权，据预测，沃尔玛将在未来3年内把好又多的101家门店全数纳入麾下，总共耗资约10亿美

18、元。3、麦德龙在华投资情况麦德龙是世界第一的现购自运制商业集团，于1995年来到中国并与上海锦江集团合作，建立了锦江麦德龙现购自运有限公司。并于1996年在上海开设了第一家商场，06年中国业务发展迅速，销售额提高了24，达到近10亿欧元。并在一年中在中国新开六家门店，现在共拥有33家店铺，并计划继续扩大规模。市场影响麦德龙是第一家获得中国政府批准在中国多个主要城市建立连锁商场的合资企业，麦德龙的到来填补了中国在仓储业态上的空白，企业实行会员制，主要针对企事业单位大宗购物。赢利模式麦德龙与传统的经销商盈利模式有很大不同，主要表现在：第一、通过规模赚钱。第二、委托专业公司对沉淀资金理财，麦德龙的账

19、期是45天或者60天，因此专门委托一个公司理财(主要针对账期沉淀下来的资金)。第三、自有小商品产品的巨大利润。自有产品分两类，即品牌产品和非品牌产品。两者之间价格相差百分之四五十。消费者购买时不会太多考虑品牌，选择麦德龙自有品牌的几率相当大。第四、地产运作获取利润。麦德龙总部首先同地方政府谈判并获得土地，然后再租给当地的麦德龙店，可见，麦德龙还是一个地产商，通过向门店出租仓库、营运场所获得收益。管理模式总部设在上海，2002年在中国北部、东部、南部和中部共建立了四个销售区域。目标是尽可能接近顾客与供应商，寻求在中国进一步发展。麦德龙通过其全国性分销系统将当地产品投入国内市场的同时吸引着各地顾客

20、。同时麦德龙国际分销系统将中国商品推向国际市场。选址特征 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。在避免了市中心及市区的交通拥挤的同时，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势，商圈的辐射半径通常为公里。商品种类麦德龙商品种类中食品占，非食品占。食品类商品以时令果蔬、鲜肉、鲜鱼、奶制品、冷冻品、罐头、粮食制品、饮料、甜点为主，品种相对稳定。非食品领域的商品则按季节和顾客需要定期调整，包括日常生活用品、办公用品，还包括小型机械工具类产品。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少有单件摆设展

21、示的商品。中国开店计划到目前为止，麦德龙在中国开设了33家商场。预计在未来的3到5年内麦德龙在中国的商场将达到40家。4、伊藤洋华堂在华投资情况伊藤洋华堂集团创立于1920年，经过80多年的发展，现拥有60多家公司，零售业是其主要领域，业态包括便利店、大型综合超市、百货店、专业店和折扣店。伊藤洋华堂是伊藤洋华堂集团旗下著名品牌店，以大型综合超市为主，在日本有近200家店铺，年销售额近300亿美元。中国第一家门店于1997年11月首先在成都开业，目前仅在成都与北京市场拥有约10家分店。目标客户主要以中产阶层的消费群体为主。经营特征 注重细节，20世纪80年代提出并逐步完善“单品管理模式”，即是将

22、商品管理的重点和基础直接放在所经营的每一个具体的商品项目上，对各类商品按质量、款式、尺码、型号等的不同进行分类，通过这种商品品种的细分化来明确顾客的需求差异，在经营过程中随时掌握每一种单品的销售动向和趋势，不断调整商品结构，精确地确定进货的品种和数量，最大限度地为顾客提供他们所需要的商品。通过单品管理，伊藤洋华堂可以准确把握一天中不同时间段、不同天气以及受其他因素影响，消费者需求会发生怎样的变化。然后，伊藤洋华堂就可以明确对消费者需求的假设，并以此为基础调整商品组合、改变商品展示形式、开发新产品。最后，伊藤洋华堂会利用实际的销售数据对这些变化的效果再次进行检验。通过假设-采取行动-检验的循环，

23、从而准确把握顾客不断变化的需求。 开店计划计划未来两年，在成都地区一年开一家店，07年将在城东开设新店。北京地区也是逐年稳步推进。5、易初莲花在华投资情况易初莲花是世界财富500强企业正大集团子公司。在过去的10年中，自1997.6.23其第一家商店在上海浦东开张以来，易初莲花已在中国开了近80家购物中心。在上海、北京、广州、成都等城市分别成立了华东、华北、华南、西南地区的大区总部。商品种类目前，在易初莲花购物中心有超过30000种商品，95%的商品是从当地采购。商品几乎涵盖所有种类，生鲜，食品，保健品，饮料和酒类，日用洗化用品，家用品（五金，汽配，体育用品，玩具），家用电器，服装鞋类等。经营

24、特征 购物中心空间大，平均每家店的面积在12,000-20,000平方米 强调家庭的一次性购物中心 提供顾客质优价廉的商品，提倡天天低价 强调建设生鲜加强型超市，历来都以新鲜、高品质的生鲜产品而闻名 开店计划计划在未来二到三年中在中国发展到家店。6、百佳超市内地投资情况作为香港最具规模的超级市场连锁店，在香港、澳门、中国大陆已拥有超过二百家分店。百佳至今在内地已拥有39家分店，遍布广东珠江三角洲地区、西南、中部地区、长江三角洲地区及北京等地，其中广东地区就占了34家店。经营特征具备商品种类丰富、质量卫生管理严格、超值的价格和优质、快捷的顾客服务以及舒适的购物环境等特征。市场影响目前，百佳的影响

25、力还主要集中于华南地区，但随着以上海为中心和以成都为中心的旗舰店的相继开设，标志着百佳正全力东扩和西进。开店计划百佳计划到2008年，在全国开100家店。除了巩固现在广东珠三角的地盘之外，目标还针对华中和西南，北京和上海，以超大型店为主，平均每个店投资5000万元。 7、欧尚在华投资情况法国欧尚集团成立于 1961 年 , 是以经营大型综合超市为主的国际商业集团,是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团，2002年的营业总额达 260 多亿美元 , 财富杂志 2002 年全球 500强排名中列第 162 位。目前, 欧尚集团已在中国开设了近15家分店,在中国的总投资额已超过 8 亿元人民币,

26、分布在上海、北京、杭州、成都等各大城市。经营特征提倡“以空间换时间”， 在投资建设大卖场时 ,会同时建设相应面积的停车场 ,满足顾客的需求，另外营造宽敞、明亮的购物环境以求给顾客留下深刻印象，商品以零售为主 , 其商品的60% 为食品 ,食品当中 又有50% 为生鲜冷冻产品。市场影响目前欧尚的主要影响还集中在长江三角洲一带，包括开设第一家中国店的上海以及杭州、苏州、无锡、宁波等东部城市。 欧尚不主张盲目的扩张 ,在华扩张追求脚踏实地，希望每开一家大型综合超市都能见到切切实实的效益 ,以最低价销售商品 , 并争取达到单位经营面积的最高营业额。开店计划欧尚希望在未来的2-3年内优先在中国东部地区发

27、展, 同时也推进在中国北部、中部和西部的发展。但从历史来看，在过去的7年中，欧尚仅在中国开店13家，其发展计划要远落后于家乐福、沃尔玛的扩张计划，欧尚追求的是做强不一定做大的发展思路。（二）成都外资大型综合超市品牌研究1、对成都各大卖场的知晓率 消费者对成都各大卖场知晓率相对比较平均，家乐福、人人乐、好又多、欧尚、伊藤5家店处在第一集团，而沃尔玛、百佳等的知晓率稍稍落后。市民对易初莲花的知晓最低。2、消费者最常逛的三个主要卖场 消费者在最常逛的卖场中，家乐福、好又多、人人乐所占比例相对比较高也较为平均，都超过了20%，是三个被消费者主要消费的场所，其次为伊藤与百佳。综合超市业态的店铺中，易初莲

28、花与沃尔玛较为落后。3、最常逛的一个卖场 在消费者的普遍情况中家乐福是最常逛的卖场，占受访比例的三成。而百佳、易初莲花与沃尔玛、麦德龙的受欢迎程度较低。4、消费者最常逛的一家卖场的原因 卖场所在地理位置的优势离家或离公司近是消费者常常去逛的首要原因，其次在对质量，价格和品种的齐全上也是相对关注很高的，对服务态度和环境也是有所要求，另外还存在部分其他影响消费者选择的次要原因。5、消费者心中认为最好的商场1）、购物环境和气氛最好的 在购物环境和气氛好的选择中近四成消费者选择家乐福，其次近两成消费者认为是伊藤洋华堂，15%和11%的消费者认为是好又多和人人乐，其他卖场的比例相对更少。2）、卖场卫生状

29、况最好的 卖场卫生状况消费者心中认为最好的是好又多卖场，有23%的人选择，其次家乐福和伊藤洋华堂近随其后，分别占20%和19%，人人乐13%，欧尚11%，其他的卖场被消费者认知卫生状况好的相对很少。3）、卖场货品最齐全的 3成的消费者认为家乐福是所有卖场中货品最齐全的，其次24%的消费者认为好又多的货品齐全，18%的消费者认为人人乐的货品齐全，15%的消费者认为伊藤洋华堂的货品齐全。百佳、欧尚、易初莲花、麦德龙被认为商品种类较少，相对于前面消费者选逛频率来看，二者有很大相同。因此，我们认为消费者对各大商场的商品种类评价是建立在顾客对商场的了解基础之上，而并不是一定说明各大商场的商品种类一定存在

30、很大差距。4）、促销活动的多样化最好的 由图可以看出，在消费者心中绝大多数人认为家乐福的在促销方面是做的比较全面与多样的，其次为人人乐与好又多。其余的6家商家比较平均，所占比例不超过4%。结合前面的分析，我们认为促销活动多样性印象也是建立在一定消费者对各大商家的了解程度上。但伊藤例外，消费者常逛指数较高，但顾客仍然认为其促销活动不够多样。5）、商品价格相对便宜的 占30%的消费者认为好又多的商品价格是相对最便宜的，其次是23%的家乐福和20%的人人乐被消费者认为商品价格较便宜。6）、卖场分区最合理的 如图可以看出针对卖场分区的合理性来看，相对比较平均，以家乐福22%的认同率为首，伊藤洋华堂20

31、%，人人乐和好又多分别都为16%的被认同率。7）、知名度最高的 可以看出，家乐福在消费者人群中知名度是最高的，其次是伊藤洋华堂。8）、服务员态度最好的 29%的消费者认为伊藤洋华堂的服务态度是最好的，而家乐福、好又多和人人乐在服务态度上的比较是相对较平均的9）、停车位最充足的 在停车位的准备上，人人乐有近三成的消费者认为其停车位是准备最充足的。10）、交通最便利的 家乐福和人人乐一共近半数的消费者认为其在交通便利上是一致的，各占26%，伊藤洋华堂占18%，好又多占15%，其余几家的认同点都不超过10%。小结：通过对成都地区九家不同的零售品牌的调查，从消费者对品牌的认知度、商场购物环境、购物原因

32、、商品种类、人员素质、停车环境等十几个指标分析，我们发现，诸多指标存在着很大的一致性与关联性，因此我们可以认为，消费者对众多零售品牌的评价都是建立在他对该品牌的认识与了解程度上的。（四）成都外资超市门店研究本研究是基于对家乐福、沃尔玛、麦德龙、伊藤洋华堂、易初莲花、百佳五大零售集团在成都的10家分店的调查之上。他们分别是八宝街家乐福、双桥子家乐福、光华家乐福、九里堤沃尔玛、SM广场沃尔玛、麦德龙、伊藤双楠店、一环路易初莲花、新城市广场百佳、玉双路百佳店。成都外资超市调查门店分布图家乐福 沃尔玛 百佳 伊藤洋华堂 易初莲花 麦德龙 欧尚1、 日平均人流量商场名称日平均人流量（人次）八宝街家乐福4

33、5000双桥子家乐福50000光华家乐福50000九里堤沃尔玛50000SM广场沃尔玛15000麦德龙5000伊藤双楠店40000一环路易初莲花20000新城市广场百佳40000玉双路百佳48000同善路欧尚注：日均人流量通过时间测试的方法得出针对日平均人流量，人流量最少的为麦德龙，这在于其仓储式的会员大卖场形式，另外，除新开不久的SM广场沃尔玛人流量在日平均15000人次以及一环路易初莲花的日平均人流量较少外，其他卖场的日平均人流量都在40000-50000人次之间。2、 目标客户群特征商场名称目标客户群特征八宝家乐福各种企业人士及周边住户，学生，白领，职员，家庭主妇，离退休人员双桥子家乐福

34、一般的居民户，各种层次的人群均有光华家乐福周边住户（包括学生，家庭主妇，职员，离退休人员），旁边写字楼的员工九里堤沃尔玛各种人群均有SM广场沃尔玛一般的居民户，各种层次的人群均有，团体购物麦德龙周边住户，附近写字楼人员，中医附院的职员都会去那里购物伊藤双楠店分经常逛和实际购物两部分，经常逛的36岁以上，平均年龄31.82，女性72.5%，已婚为主，占63.1学历高中以下53.7，大学占44.4，职业主要是一般职员，个体户，家庭主妇，个人平均月收入1303元，家庭平均年收入5.08万元；实际购物，40岁以下，学历高中以下，企业一般职员，家庭主妇，离退休人员，个人月收入1500以下，家庭年收入3万

35、以下一环路易初莲花各种企业人士及周边住户，学生，白领，职员，家庭主妇，离退休人员新城市广场百佳团体购物，工人，下岗工人，白领都有，职员，家庭主妇玉双路百佳企业人士及周边住户，学生，白领，家庭主妇，离退休人员同善路欧尚以周边诸多的住宅小区住户为主，如黄忠、石人小区等可见，除麦德龙的客户多为各企事业单位职员外，其余商场购物人群并无明显差异，多由周边住户以及随机顾客群组成。3、 经营辅射范围商场名称经营辅射范围八宝家乐福各城区的人都有，主要以商场附近的人群居多双桥子家乐福以附近5公里为主光华家乐福以附近8公里以内的区域为主，区域外也有相当一部份九里堤沃尔玛以附近7-8公里范围的为主SM广场沃尔玛以附

36、近7-8公里范围的为主麦德龙以附近8公里以内的区域为主，区域外也有相当一部份伊藤双楠店60%双楠片区，16%光华金沙，4.5%浆洗街高升桥片区，3.5%大石路，3.5%西门车站一环路易初莲花周边3-5公里，新二村，铁路新村，沙湾，二环路新城市广场百佳五城区消费者都有，以周边消费者为主玉双路百佳以附近4公里左右为主同善路欧尚以附近住宅小区为主要辐射范围就辐射范围而言，易初莲花与百佳的辐射半径不及家乐福、麦德龙与沃尔玛几家。而伊藤双楠店主要覆盖范围还是以双楠片区为主，是一个典型的社区性门店。4、 经营面积商场名称经营面积（平米）八宝家乐福8000双桥子家乐福13200光华家乐福20000九里堤沃尔

37、玛20000SM广场沃尔玛13525麦德龙12000伊藤双楠店8226.5一环路易初莲花21000新城市广场百佳16000玉双路百佳15000同善街欧尚8300可见，成都的大型综合超市经营面积几乎都在10000平米以上，其中以家乐福光华店以及去年才进驻成都的九里堤沃尔玛和易初莲花经营面积最大，这三家店经营面积均超过20000平米，这与这几家零售企业的四川发展战略以及成都门店位置交通便利，人流量巨大等因素有关。5、 营业额商场名称年营业额（亿）日营业额（万元/天）日平均人流量（人次）八宝家乐福3.8亿/年104.1145000双桥子家乐福3亿/年82.1950000光华家乐福2.6亿/年71.2

38、350000九里堤沃尔玛2亿/年54.7950000SM广场沃尔玛1.8亿/年49.3215000麦德龙2.8亿/年76.715000伊藤双楠店7亿/年191.7840000一环路易初莲花1.5亿/年41.1020000新城市广场百佳2.4亿/年65.7540000玉双路百佳2亿/年 54.7948000同善路欧尚2.6亿/年 71.23经过走访调研，我们得到了成都各零售商家门店的营业额。可以看出，伊藤洋华堂双楠店的年营业额位居上述10家门店首位，这主要得益于其百货兼容零售的多元零售业态以及城南强大的消费能力。八宝家乐福则以年3.8亿元营业额排名第二，日营业额超过100万元，这与其地处成熟的骡

39、马市商圈是密不可分的。一环路易初莲花的年营业额在所调查门店中排名最低，日营业额仅为40万元左右。6、 承租能力商场名称承租能力八宝家乐福38元/平米/月双桥子家乐福20-25元/平米/月光华家乐福25-30元/平米/月九里堤沃尔玛15-25元/平米/月SM广场沃尔玛新店还在免租期间伊藤双楠店30多元/平米/月一环路易初莲花还在免租期间，承受能力在24-25元/平米/月新城市广场百佳25元/平米/月玉双路百佳30元/平米/月同善路欧尚25-30元/平米/月关于租金水平，根据调查发现，成都市区的租金价格水平一般集中在20-35元之间，但也有个例，如八宝家乐福店就达到了38元/平米/月，这主要是受店

40、铺地址、总营业面积、所处楼层等因素综合影响。调查还发现，成都各房产开发商为吸引各大型零售商入驻，还为零售商提供有一定的免租期间。7、 合作商家商场名称跟随商家八宝家乐福肯德基 双桥子家乐福新华文轩书店，国美，麦当劳光华家乐福麦当劳，永真眼镜九里堤沃尔玛肯德基SM广场沃尔玛肯德基，国美，屈臣氏麦德龙无伊藤双楠店肯德基一环路易初莲花肯德基，麦当劳，中国民生银行 新城市广场百佳新华书店，国美，麦当劳，锐步玉双路百佳麦当劳,圣梦同善路欧尚肯德基，六和豆浆调查发现，各大型综合超市一旦入住某商业地产之后，由于其强大的品牌影响力往往会带动另外一些大型商家跟进，如肯德基，麦当劳等连锁餐饮店以及某些百货类连锁店

41、的加入，从而带动周遍商圈的形成与发展。8、 与开发商的合作形式商场名称与开发商的合作形式八宝家乐福租赁双桥子家乐福租赁光华家乐福租赁九里堤沃尔玛由开发商修建，商场租赁SM广场沃尔玛租赁麦德龙租赁伊藤双楠店租赁一环路易初莲花租赁新城市广场百佳租赁玉双路百佳租赁同善路欧尚租赁调查发现，各外资零售企业在成都均与地产开发商有合作，合作形式一般都是租赁形式，这种合作方式在中国其他地区也是最为常见的，这主要与连锁商家的外资性质有关，为避免政治风险，不愿在外国持有固定资产。9、 对周边物业价值的提升程度商场名称对周边物业价值的提升程度八宝街家乐福对周边房价、物业费、租金都有所提高双桥子家乐福有一定的影响，购

42、物更加方便，周边的住宅更好卖光华家乐福超市方便了周围的住户，出租房子的住户更是因为附近有超市而大大提高他们的房子价格，写字楼也会因为附近的更多便利而容易出租九里堤沃尔玛对周边房价有影响，房价有所升高，因为这个地段的各方面配套设施都还不是十分到位，沃尔玛这个大型购物超市的出现对周围的住户是一个十分好的事情，使他们的日常生活用品在使用上有了保障。SM广场沃尔玛对周边房价有影响，租房子更贵，商品价格也有所提高麦德龙有一定的影响，对附近的居民和周围的写字间都有直接或是间接的影响，也是消费者参考购买住房的一个条件伊藤双楠店南边是一个成熟社区，各方面硬件设施都是比较好比较完善的，开了一个伊藤店，使周围的上

43、班族及住户多了一个购物的选择，无形中提升了这个片区的商业价值。一环路易初莲花因为这里的开发程度还不够，人气不够聚集，还没有形成一个比较有名的购物地点，也就对周围的环境不会构成什么影响。新城市广场百佳这个地段本来房价就高，因此不可能因为百佳在这里开店有什么大的影响。只是因为有百佳的出现，使这里的人流量变的更大，看起来更繁华，热闹。成为一个有人气的地点。玉双路百佳影响不大同善路欧尚对周边房价有一定影响，租房子更贵有上表可见，大型的外资连锁超市所在地普遍都对周边一定区域的房屋销售价格、租赁价格、甚至物业价格有所抬高。同时也提高了房屋出租率、房屋出售周期等指标。但同时也可发现，在成都地区，进入较早，更

44、成熟的连锁品牌，如家乐福、伊藤等，对周边区域的影响力更加明显。10、品牌对消费者的号召力商场名称品牌对消费者的号召力八宝家乐福进入成都早，历史悠久，口碑不错，老顾客多双桥子家乐福光华家乐福九里堤沃尔玛全球最大零售巨头，但因去年才进入成都市场，知名度不及家乐福。SM广场沃尔玛麦德龙仓储类超市，进入成都已有几年时间，口碑较好，尤其对于一些企事业单位的大宗采购来讲。伊藤双楠店知名连锁店，商品品质有保证，深得消费者的信赖一环路易初莲花价格便宜，促销频繁，比较吸引顾客新城市广场百佳经营范围广，口岸好,交通方便，能提供免费停车服务、退货、上门服务，具备一定号召力玉双路百佳同善路欧尚全球著名零售商，口岸好,

45、交通方便，对周边各小区有吸引通过对随机顾客的采访发现，成都各外资零售商家对顾客号召力主要受到来蓉时间长短、品牌知名度、口岸条件等因素的影响。调研发现，家乐福目前在成都地区的号召力是最大的。10、 同业竞争力商场名称同业竞争力八宝家乐福购物环境好,过道宽敞,设施齐全如消防等双桥子家乐福提供各种优惠活动多，品牌知名度高光华家乐福欧洲第一、世界第二的零售巨头，在成都发展的情况一直很好,消费者也比较为认同,所以还是很有竞争力九里堤沃尔玛服务态度好，购物环境好，商品价格合理，产品质量上乘，而且有专线车，但在网上有很多沃尔玛的负面信息，这对他的竞争力肯定有一定的影响SM广场沃尔玛竞争力很大，市场都有竞争，

46、各个商家推出各种促销，优惠活动来吸引顾客。麦德龙是仓储超市, 货品齐全伊藤双楠店目前成都店都发展很好，在消费者心中具有一定的品牌形象，这是企业一大优势一环路易初莲花集团背景，有实力新城市广场百佳排场大，购物环境舒适，干净玉双路百佳超过两万种商品，以生鲜产品为主打，90%以上的商品都将在本地采购。卖场设置“国际化超市”引进摩登生活，精选500种来自美国、英国、法国、意大利、韩国等地的进口商品、异国口味和风情。囊括了食品、个人护理、家用百货、纺织品等类别的百佳自有品牌 同善路欧尚以零售为主 , 其商品的60% 为食品 ,食品当中 50% 为生鲜冷冻产品 , 为消费者提供廉价商品和优质服务。把自选、

47、廉价和所有服务聚集在同一建筑物作为其经营特色,实现单位面积最高营业率和商品最低价销售的有机统一。其经销商品多达数万种,具有广泛的国际营销网络、一流的管理水平和科学的经营机制。以上仅是各外资品牌门店在成都各自具备的竞争优势，就品牌本身而言，各外资集团都有自己的核心竞争力与优势。家乐福凭借其因地制宜的单店管理、从上游供应商寻求利润的盈利模式，从而具备以低价商品吸引顾客的竞争力。沃尔玛则是通过优化供应链，降低运营成本，精细化的管理方式来参与竞争。麦德龙则是采取有别于普通零售商的仓库式会员管理模式来竞争，针对的消费者不同于传统零售商。伊藤洋华堂则注重细节，独特的单品管理以及超市加百货的组合使其获得成功

48、。易初莲花服务理念则是成为家庭的一站式采购中心，同时重视生鲜类部门。百佳则凭借其在华南良好的基础，集团雄厚的实力，以及多元的零售业态迅速展开其东扩西进战略。11、 在成都的开店计划品牌名称计划开店家乐福 3-4家（成都），考虑部分二级城市沃尔玛成都市区及二级城市，预计07年会在城东成仁路口开设一家新店麦德龙 成都市场2-3家以上伊藤洋华堂 成都计划每年新增1家，合适项目均可洽谈，暂不考虑其他地域。预计07、08年会在城东SM广场对面（首创楼盘）以及成仁路口（万达商业广场）开设两家新店易初莲花准备在成都开6-8家，人口密集，交通方便百佳超市 成都市区项目为主同善路欧尚开设新店速度不快，求稳通过访

49、谈得知各外资零售店在成都的开店计划，各商家都对成都市场表现出浓厚的兴趣，都有准备未来继续开设新店的计划，但同时，由于成都市区的竞争会日益激烈，各商家正开始有序地向成都郊县以及周边的二、三级城市迈进。由此可见未来一段时间内，各零售巨头在以成都为中心的西南地区的抢滩行动将会日益频繁，但各大零售巨头在成都的开店计划都是被各家总部纳入到整个中国区域的范围来考虑的，且多是做为长期的一个打算，而并没有制定未来具体的年限区间。12、 各分店在蓉开店时间商场名称开店时间八宝家乐福1999.9.30新城市广场百佳2005.10.1一环路易初莲花2005.1伊藤双楠店2005光华家乐福2003.9.8麦德龙200

50、2.9九里堤沃尔玛2006.9.28SM广场沃尔玛2006.10.31双桥子家乐福2005.5玉双路百佳2005同善路欧尚2003.11从表中看出，家乐福是早在上个世纪90年代即进入成都市场的外资大型综合超市，截止目前已经有8年时间，伊藤也是较早进入成都市场的外资零售企业，早在1997年就在成都春熙路开设了中国第一家分店。因此，这两个企业在成都具备悠久的历史，顾客群基础较好。相比之下，另一世界零售巨头沃尔玛进入成都市场的时间则要晚的多，去年第一家成都分店才正式开门营业。13、 经营稳定性与持续性商场名称经营稳定性与持续性八宝家乐福稳定性好,持续性强,营业额高,稳定双桥子家乐福经营比较稳定，波动

51、不大光华家乐福发展势头一直很好九里堤沃尔玛营业稳定，销售额在不断增长，还是有发展前景SM广场沃尔玛是零售业巨头,知名度大,经营一直都很稳定麦德龙仓储式超市，相对于其他超市有自己的独特性，较稳定伊藤双楠店一直都比较好，口碑好，发展势头也比较好一环路易初莲花目前本地的经营状况成上升趋势，有持续发展的潜力新城市广场百佳持续发展，营业额在不断上升玉双路百佳从开店到现在很少出现顾客投诉电话和退货现象同善路欧尚地处成熟的住宅社区，经营比较稳定，波动不大（四）成都外资零售品牌对比研究本部分首先将从各外资零售超市在成都的品牌知名度、门店地址选择、竞争优势、商业业态、目前在蓉布局情况等几方面进行对比；然后再从调

52、研获得的多项定量数据指标进行对比。通过从不同角度的对比分析，以期找到最适合本项目商业的合作伙伴。各品牌定性对比品牌名称商业业态门店选址要求竞争优势目前在蓉数量在蓉布局家乐福大型综合超市十分依赖公交系统，商业中心、住宅区、交通要道、十字路口。低成本商品价格、在蓉良好的历史基础、良好的口岸5家内环、城东、城西、城南伊藤以百货为主兼营超市市级商业中心，或具备一定购买能力的社区。精细化的商品管理、在蓉良好的历史口碑、多样化的商业组合业态2家内环春熙商圈、西南双楠区沃尔玛大型综合超市商业中心、住宅区、交通要道、十字路口等。强大的供应链管理、低成本管理、高效资金周转率2家成都西北、东北方向易初莲花大型综合

53、超市商业中心、住宅区、交通要道、十字路口等集团强大实力、特色化的生鲜部门、商品丰富的种类1家城北一、二环间百佳大型综合超市商业中心、住宅区、交通要道、十字路口等低价、优质快捷的顾客服务、舒适的购物环境、严格的质量把关2家内环骡马市商圈、东北一环方麦德龙仓储商店城乡结合部或交通要道， 以追求廉价的土地租金，降低成本。低成本土地价格、高效的商品流通率、丰富的商品种类1家城西二环路口欧尚大型综合超市成熟的生活片区，交通要道、十字路口等以零售为主 , 其商品的60% 为食品 ,食品当中 50% 为生鲜冷冻产品 , 为消费者提供廉价商品和优质服务1家城西羊西线同善路口各品牌影响因素定量对比名称知晓率购物

54、环境卫生商品种类促销价格分区态度停车位交通综合得分排名家乐福0.1160.380.20.30.430.230.220.230.250.260.2621伊藤0.1140.180.190.150.040.030.20.290.060.180.1432欧尚0.1150.050.110.020.0200.070.050.020.050.0513麦德龙0.1070.040.050.020.030.030.070.030.070.010.0464沃尔玛0.1080.050.050.060.020.010.040.020.030.020.0415易初莲花0.1010.040.010.020.010.070.

55、080.020.020.010.0386百佳0.10800.030.010.040.05000.060.060.0367根据市场调查所得数据，我们分别选取品牌知晓率、购物环境、卫生条件、服务员态度等共10项指标，分别赋予0.1的权重，经过计算得到综合得分和排名。很明显，家乐福在上述6家超市当中的总分最高，远远高于其他品牌，成都市场的综合影响力最大。而百佳由于在购物环境、分区合理性、服务态度三项因素上没有得分，因此导致其综合排名最差。 小结： 通过定性、定量两方面的对比，我们发现，家乐福和伊藤在成都的综合影响力要远远高于其他外资品牌的超市。这同他们早在上世纪90年代就在成都市场的捷足先登是密不可

56、分的。而处于最末三位的沃尔玛、易初莲花、百佳，都是于近一两年才登陆蓉城的，所以其市场影响还有限。但这并不意味着这三家综合超市在成都的前景就一定堪忧，相反，从这三个零售品牌制定的未来在成都雄心勃勃的新店发展计划来看，有可能使成都的零售格局产生变化，由以前的单极市场发展为多极并存的市场格局。（五）成都分区域外资零售品牌对比研究从成都目前的外资零售商门店分布图上可以清晰地看到目前成都外资零售企业的区域分布情况，根据所调查的10家门店，西北区域包括有八宝家乐福、九里堤沃尔玛、麦德龙、欧尚、一环路易初莲花、新城市广场百佳共6家门店。西南区域包括光华家乐福、伊藤双楠店两家门店。而城东区域包括双桥子家乐福、

57、SM广场沃尔玛、玉双路百佳三家。我们选取年营业额这一关键指标对这三个区域的门店进行一个综合对比，得到各区域最终排名，以期对本项目的招商有所参考。所在区域商场名称年营业额（亿/年）排名西北区域八宝家乐福3.81麦德龙2.82欧尚2.63新城市广场百佳2.44九里堤沃尔玛25一环路易初莲花1.56城东区域双桥子家乐福31玉双路百佳22SM广场沃尔玛1.83西南区域伊藤双楠店71光华家乐福2.62从表中可以看出，在所调查的成都市西北区域的6家门店中，八宝街家乐福店以年营业额3.8亿元位列首位，紧随其后的是麦德龙，一环路易初莲花排在最末位。城东区域以双桥子家乐福年营业额最高，达到3亿。西南区域则是双楠

58、伊藤洋华堂更胜一筹。成都市区各大外资现有超市分布图项目位置 家乐福 沃尔玛 百佳 伊藤洋华堂 易初莲花 麦德龙 欧尚 项目位置第四部分、项目发展研究（一）项目基本情况项目地址：成都青羊区城西光华大道与青羊大道的交会处，介于二、三环之间项目性质：商业地产开发商： 博瑞地产（二）项目所在区域特征分析1、区位优势： 政府未来规划有利于光华商圈的发展并成熟根据了解，青羊区政府致力于大力发展现代商贸业，提出以打造骡马商圈和金沙光华商圈为重点，促进传统商业向现代商业转型。目前金沙光华商圈区域已建成商业商务面积30多万平方米，正在建设中的达50多万平方米。 项目位于二、三环内，交通便利。从成都圈层结构来看，

59、光华圈层虽不处在成都核心圈层，但仍属于城市中间圈层。而且该区域交通便利，公交系统发达。具备稳定的顾客群数量。毗邻西南财经大学、省委党校、行政干部学院等高校，周边遍布博瑞都市花园、水木光华、成都花园、杜甫花园、中华花园等诸多大型中高档住宅小区，据估计，目前该区域高尚居住人口超过3万人，有高达5万人校园经济人群，再加上流动人口，总消费人群超过10万，拥有强大的购买潜力。2、区位劣势： 本案周边几公里区域内，已具备麦德龙、家乐福这样的大型综合超市。沃尔玛也与大地新光华合作，将于近期入驻。对于项目以后的综合超市类商业环境更加残酷。 目前周边配套还不够成熟，目前还未能形成一个有效的商业配套体系，像零售、餐饮、休闲、娱乐、购物、美容等等商业配套还有所欠缺。3、区位机会： 作为中高档社区的集中区域，光华商圈将逐步成熟。各类商家将在未来逐步进驻光华，据了解，仁和春天将会在光华村开一个5万平方米的新店，瞄准该区域高端人群。王府井百货也在为扩张开店进行积极选址，光华商圈很可能是考虑的重要对象。同时，重庆孔亮鳝鱼火锅、豪庭轩等大型餐饮企业也已选址光华，