各大卖场店铺的选址要求

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1、各大卖场店铺的选址要求兴万家 超市一、社区购物中心商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在 10 分钟以内的范围为核心商圈， 所需 10-30 分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的 现有及潜在人口总数，要求在 15-20 万人，且周边人口具有一定的增长趋势物业要求：面积在 10000-20000 平方米之间，楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米X 8米为宜，物业纵深以30-50米为佳二、社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在 20 分种以内的商圈范围，商圈 内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在 5-8 万人，且周边人口 具

2、有一定的增长趋势物业要求：面积在 2000-6000平方米之间， 以单层面积不少于 2000平方米， 楼层数不超过两层为最佳，层高以 5 米为宜净高不低于 3。2 米，柱间距以 8 米 *8 米为宜，物业纵深要求以 30-40米为佳 北京物美 超市、便利店和便利超市1、立地：临交通主动线，可视性佳（ 50 米以外易见），无进店障碍2、商圈：流动人口量 4000人次天 -8000人次/天3、物业：面积 80平方米 -500 平方米，地上一层布局方正为佳二、综合超市1、立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现2、商圈：以半径 1。2 公里的商圈中有 2 万户居发为宜。3、物业：单层面积 150

3、0平方米 -6000平方米以上，不超过 2层，以一层为 佳，卖场以方形最好。三、大卖场1、立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出2、商圈：以 3公里为半径，内有居民 30 万人3、物业：单层面积 8000平方米-30000平方米以上，层高 5米，柱距 8 米，以 一层最佳，不超过二层，可停车 300 辆 沃尔玛 超市一、对商圈的要求1、在项目 1.5 公里范围内人口达到 10 万以上为佳， 2 公里范围内常住人口 可达到 12-15 万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流， 山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地

4、平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出 停车场5、核心商圈内（距项目 1.5 公里）无经营面积超过 5000 平方米的同类业态 为佳二、对物业的要求1、物业纵深在 50 米以上为佳，原则上不能低于 40 米，临街面不低于 70 米2、层高不低于 5 米，对于期楼的层高要求不低于 6 米净高在 4.5 米以上（空 调排风口至地板的距离）3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在 1000KG/平方米以上4、柱距间要求 9米以上，原则上不能低于 8米5、正门至少提供 2 个主出入口，免费外立面广告至少 3个6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖

5、向交通连接7、商场要求有一定面积的广场三、对停车场的要求1、至少提供 300 个以上地上或地下的顾客免费停车位2、必须为供应商提供 20 个以上的免费货车停车位3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地， 40 尺货柜车转弯半径 18米四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电 量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求， 备用电源应满足应急照明， 收 银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低 压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱2、配备完善的给排水系统，提供独

6、立给排水接驳口并安装独立水表，给水 系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求， 储水满足市政府停水一 天的商场用水需求3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24 度正负度标准4、物业租赁期限一般为 20年或20年以上，不低于 15年并提供一定的免租 欧尚大买场 选址标准：A、单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9X 9米，承载量8001000千克/平方米B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口 C、2.53公里内常住人口达到25 30 万 铭可达 超市 基本要求指标1 、区域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗） 、福建、长沙、 重庆、广州。2、面积：主力

7、店 3000M2-5000M2，社区店 1000 m2 -1500 m23、位置：繁华商圈（优先）及可培养的市场4、租金：根据项目商谈5、管理费：根据项目商谈6、装修期：主力店 90 天，社区店 60 天7、免租期： 3个月 1 年8、营业时间： 9：00AM 10：00PM工程建筑要求指标1、楼层净高： 3.8 米以上2、结构： 500KG/M23、电力：主力店 300KW ，社区店 100KW4、水：无特别要求5、空调：中央空调6、消防：提供合格的批文7、支柱跨度： 6 米 8 米8、商业停车场： 200300 个车位9、签约年限：繁华商圈 8 年，可培养市场 10 年 百联集团 大买场

8、选址标准：B、单层面积4000平方米以上开店计划：3家左右 人人乐商业集团 大买场 选址标准：A、单层面积4000平方米以上，四层以内B、 社区人口密集区，交通便利开店计划：23家 易初莲花 大买场 选址标准：总面积 2 万平方米左右，社区密集区，交通便利 新一佳 大买场 选址标准：A、成都市方圆300公里内的县区城市，社区居民密集区或一类商圈B、总面积 4000平方米以上不等， 4.5米以上的层高 易初莲花建筑标准指导要求area10000M2)Small ( Sales编号内容 较大的店 较小的店 业主意见米；深度宜为120250米;地块面积宜为25000sq.m以上.2 柱距专用独立建筑

9、： 钢筋混凝土结构，柱网距离为10.8mx10.8m;若钢结构，柱网距离至少为 10.8mx10.8m.若Lotus店租用下层，业主在上层，单层店的柱网距离应保持在10.8mx10.8m；若Lotus租用多层，柱网距离应保持在 8.4x8.4m （见附件图号 1）3 楼层层高平顶建筑：卖场净高不小于 5.3M5.5M，后仓净高不小于6.8M，不大于7.5M.斜顶建筑：边部梁下净高 4.54.8米，顶部梁下净高6 米.后仓净高不小于 6.8M. （附件图号 2）4 墙 外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。尽量减少使 用玻璃幕墙5 楼板荷载卖场800kg/平方米，后仓与冷库10001200kg

10、平方米；钢筋砼地面（200厚C30内配12 150双向双层，卖场区及出租区耐磨 粉3kg/叭 后仓区耐磨粉5kg加,平整度要求为6m 2mm）钢筋砼楼面（70厚C30 内配6 150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/川，后仓区耐磨粉5kg/，平整度要求为6m 2mm）地板表面：仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨,卖场及出租区内铺 PVC 地板，办公区及设备用房铺瓷砖 , 生鲜加工间铺瓷砖。6 卸货区考虑 2 或 3 辆 40 呎 35 吨集卡和 4 辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径 15 米，斜坡道坡度参见 （附件图号 3）7 停车面积（数量）400600车位（上海，北京，广州）1

11、50300车位（上海，北京，广州以外）每个车位约需22平方米6001000自行车位8 货梯两层： 2 部 5 吨货梯三层：2 部 5 吨货梯，1 部 3吨货梯。如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。自动人行步道11o。二层：2部，三层：46部。（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）9 供水 200（小店） 250（大店）吨 /天10 供气通常320m3/h （不包括空调用气）11 排水配有化粪池、 隔油池、排油烟装置等，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收12 消防满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责） ，要求设置煤气报警与联

12、动装置13 空调通风管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。温度 要求：夏天2 4度；冬天18度。14 电话 100对通局电缆到交换机房，并开通 36门直线,2条数据线,其中中继线 1 6条,交换机容量 128门15 环保符合国家及当地标准， 并能最终通过当地验收 （由业主负责）16 绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求， 并能最终通过当地验收17 店招 Signage 免费广告牌位置分配：高炮占用 2 个位置；门头占用 2 个位置。业主负责所有审核及执照申请（参见附件：概念设计立面图）18 出租区域7,000 m2 (

13、max)4,000 m2 (max)19 后 仓上海、北京、广州： 8001,000m2 其它地 方：1,0001,200m220 噪音General 45dB(A) 1meter radium; utilityarea75dB（A） 1 meter radium（max）21 供电方式及变压器2of2500KVAdry transformers 干式变压器,10/0.4kv Dyn11 50hz 双电源双回路供电2 of 1250KVA dry transformers干式变压器,10/0.4kv Dyn11 50hz双电源双回路供电22 发电机容量1000kw 油罐容量可持续 1.5天或

14、6吨，业主需提供油罐位置800kw 油罐容量可持续 1.5天或 6吨业主需提供油罐位置23 室外场地 重载路面（承重 35 吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工24 人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求， 并能最终通过当地验收25建设用地规划文件须由业主负责在租赁协议签约前提供备注：要求业主提供当地水、电、气、汽的价格 仓储式超市建筑要求1、建筑面积： 1000020000 平方米，最好一层，最高两层；建筑净高 5 米以上，进深最少 60 米；柱距 8.7 米左右；2、地面荷载： 1500公斤 /平方米，面层为耐磨硬化剂地面；3、用电荷载：2X 800KVA

15、,双回路用电；4、照明 : 照度不小于 600lux；5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主 ,日用水量 40吨；6、冬季采暖 :18 摄氏度 20 摄氏度；7、夏季制冷: 24摄氏度 26摄氏度；8、通讯: 一条 DDN 数据专线积 20 门电话 （应有一条中继线 ）；9、收货区:应有8个左右火车停车位 ,可满足 40尺集装箱卸货及转弯 半径的要求；10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；11、停车场：机动车停车位不少于 300 个，自行车位不少于 400 个9 供水200(（小店）250 （大店）吨/天10供气通常320m3/h （不包括空调用气）11排水配有化粪池、 隔油池、 排油烟

16、装置等，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收12消防满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责） ，要求设置煤气报警与联动装置13 空调通风 管道式分体空调（ 60KW ）还是中央式空调要根据 当地情况确定。卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。温度 要求：夏天2 4度；冬天18度。14 电话100对通局电缆到交换机房，并开通 36 门直线,2 条数据线,其中中继线 16条,交换机容量 128 门15 环保符合国家及当地标准， 并能最终通过当地验收 （由业主负责）16 绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求， 并能最终通过当地验收17

17、店招 Signage 免费广告牌位置分配：高炮占用 2 个位置；门头占用 2 个位置。业主负责所有审核及执照申请（参见附件：概念设计立面图）18 出租区域7,000 m2 (max)4,000 m2 (max)19 后 仓上海、北京、广州： 8001,000m2 其它地 方：1,0001,200m220 噪音General 45dB(A) 1meter radium; utilityarea75dB(A) 1 meter radium(max)21 供电方式及变压器2of2500KVAdry transformers 干式变压器,10/0.4kv Dyn11 50hz 双电源双回路供电2 of

18、 1250KVA dry transformers干式变压器,10/0.4kv Dyn11 50hz双电源双回路供电22发电机容量1000kw 油罐容量可持续 1.5天或 6 吨，业主需提供油罐位置 800kw 油罐容量可持续 1.5 天或 6吨业主需提供油罐位置23 室外场地 重载路面（承重 35 吨）、停车场、绿化树种、景 观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工24 人防要求 符合国家及当地标准及易初莲花的要求， 并能最终 通过当地验收25 建设用地规划文件 须由业主负责在租赁协议签约前提供 备注：要求业主提供当地水、电、气、汽的价格。 仓储式超市建筑要求1、建筑面积： 10000200

19、00 平方米，最好一层，最高两层；建筑净高 5 米以上，进深最少 60 米；柱距 8.7 米左右；2、地面荷载： 1500公斤 /平方米，面层为耐磨硬化剂地面；3、用电荷载：2X 800KVA,双回路用电；4、照明 : 照度不小于 600lux；5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主 ,日用水量 40吨；6、冬季采暖 :18 摄氏度 20 摄氏度；7、夏季制冷: 24摄氏度 26摄氏度；8、通讯: 一条 DDN 数据专线积 20 门电话 （应有一条中继线 ）；9、收货区:应有8个左右火车停车位 ,可满足 40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；11、停车场

20、：机动车停车位不少于 300 个，自行车位不少于 400 个。 大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准标准大致如下：一、面积要求：1、占地面积：约 20000 平方米；2、卖场面积：单层约 10000平方米,如达不到 , 单层不低于 5000平方米 ,总经营面积 10000-15000均可；3、停车场面积：提供约 10000 平方米获 200 个地上专用免费车位；4、房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；5、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为 7：4，柱距 8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；6、层高：净高不低于 3.54 米；7、地面：

21、铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；8、内墙：白墙耍如娇气；9、照明：配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸） ；10、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯 （不超过 12 度的）；11、货梯和卸货区：两部 3吨以上的货梯， 地面一层不少于 500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；12、标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。二、房屋及场地的建筑配置要求： 甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件：1、按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和买场地的建造工程；2、房屋建筑主体结构坚实

22、、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保护法的规定和设计要求，施工质量达到优良；3、照明系统的安装、卫生间的建造等；4、房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给 14001600 千伏安（不含空调用电）5、房屋配备给水供应 150 吨/日，完成全部给、排水系统及设施；6、配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室7、范围场地室内设计温度：夏季 27 摄氏度、冬季 1618 摄氏度，完成可 以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等；8、房屋已配备独立的水、电、天然气计量表；9、房屋中已配

23、备可不少于 40 条电话之嫌；10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等；改造11、取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、 工程验收合格证书；12、按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用；13、完成各类室外管线工程；14、完成路灯和绿化等室外工程；15、取得室外工程验收合格证书。 铜锣湾广场（ CMALL 摩尔）选址标准：1、一、二、三类城市；2、城市人口 60 万以上；3、城市年 GDP 在 500 亿元人民币以上；4、项目建筑面积：65000川以上；5、合作期限： 2025 年；6、交通便利，在交通要道交汇处，有大岭大量停车位；7、技术制

24、表另行提供。 铜锣湾百货店选址标准：1、地理位置：城市的核心商圈商业中心内或商业新区，附近又超市、饮 食、娱乐等商业项目配套，交通便利；2、 面积：20000 m2 2-45000 m2 2 以上；3、单层面积：6000 m 2以上；4、合作期限： 18-25年；5、标准层咼：首层层咼不低于 5.5 m,层以上层咼不低于5 m;6、楼板承重：不低于 450kg/m；7、柱距：不小于8 mx8 m；8、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等；9、停车为： 200个以上。 国美电器 3C 店3C 店类型规划、商业街店 临街商铺（一层）。 处于市级商圈、区级商圈。二、店中店 在具有较大商

25、流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。 处于市级商圈、区级商圈。三、社区店 位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口 10 万人左右（一层）。四、特定市场店 手机、 IT 一条街（一层）。市级手机、 IT 一条街。五、交通枢纽店 位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。3C 店规模要求一、小型店：3050平米。二、中型店：80120平米、160240平米。三、大型店：260320平米。四、旗舰店： 400平米左右。原则上小型店只经营 3C 商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选 择和音像共同经营。商业街店和店中店及交

26、通枢纽店以开设小型店和中型店为 主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。 五星电器选址标准：A、总面积30006000平方米左右不等B、地段较为成熟，有一定的竞争力 永乐电器选址标准：A、总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于 3米B、交通便利，有足量停车位 苏宁电器连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张， 在全国不同地区和级别的城市均需要符合 开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：市场类别要求 开店区位店面规模副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上区域商圈4000 平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区人口 50 万以

27、上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上县级市场 江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市 （百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县 核心商圈核心位置 3000平米以上苏宁电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权 区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积： 3000平方米以上 楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼 广场：物业距街道的距离在 6 米以上，有开阔的停车场地和门前广场 设施：合格并正常使用的消防系统、 合格并正常使用的供水供电系统， 空调 系统、扶梯和货梯（两层以上）铜锣湾百货店选址标准： 2007-08-14

28、17:24铜锣湾百货店选址标准：1、商圈基本要求1）、城市的商业中心、规划中大型商业地块：参照物主要有大中型超市、 购物中心、大卖场、专卖店、银行、干洗店、冲印店等服务设施。凡上述类型的 设施集中的地段可作为考虑的备选点；2）、交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，使得顾客便利通达店址；3）、城市人口： 40 万以上2、物业基本要求1）、项目建筑面积：单层店面积：15,000卅以上（首层）；多层店面积：20,000 m2 30,000 m2（每层面积：4,000卅以上）；2）、楼高三层以上，首层层高 5m,二层以上层高4.5m；3）、楼板承重： 450kg/m；4）、柱距

29、：8m x 8m；5）、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；6）、广场面积：门前广场面积至少 1,000叭7）、中庭面积：中庭面积（包含电梯井）至少500叭8）停车位：100 个/10000 m20铜锣湾广场 （C MALL） 选址标准：1 、商圈基本要求：1）、大型商业地块：属于城市现有的和规划的大型商业地块；2）、交通便利性：临近城市主干道，道路通达物业所在地点的数量多、级别高，使得顾客可便利通达店址；3）、城市人口： 80 万以上2、物业基本要求1）、项目建筑面积：30,000川以上;2）、楼高三层以上，首层层高 5m,二层以上层高4.5m；3）楼板承重：450kg/卅；4

30、）、柱距：8m x 8m；5）、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；6）、广场面积：门前广场面积至少 1,000 m2;7）、中庭面积：中庭面积（包含电梯井）至少500 m；8）、停车位： 100 个/10000 m。百度首页 | 百度空间 | 登录 商业地产营销策划思想库长期致力长三角地产营 销（商业地产、复合地产、时尚地产）理论研究和操盘实践 主页博客相册 |个人 档案 |好友查看文章各商业业态的选址要求 2007-08-14 17:21 商业店面选址要求目录：、经济型酒店、咖啡店、超市四、火锅店五、普通餐厅连锁快餐厅六、面馆七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店八、酒吧、茶餐

31、厅等九、电器卖场十、国美电器KFC 麦当劳十二、便利店、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。2、建筑要求：独栋，周边有停车场。3、面积租期：建筑面积 30006000 平方米，基本年限 10 年以上。4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：层高 4 米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少 10 个以上。3、面积和租期要求：一般在 30050

32、0 平米之间。房租控制在 4.5 元-5.5 元/平米/天，租房年限 5年以上，一般至少 7到 9年三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内 的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在 10 分钟以内的范围为 核心商圈，所需 10-30 分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人 口为主体的现有及潜在人口总数，要求在 15-20 万人，且周边人口具有一定的增 长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在 20 分种以内的商圈范围，商圈 内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5-8 万人，且周边人口具有一定的增长

33、趋势。物业要求：2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米X 8米为宜，物业纵深以30-50米为佳；3、面积和租期：便利店面积 80120平方米、标准超市面积 8002000平方 米、社区店面积 20005000平方米、大型卖场面积 500020000平方米；购买用房面积一般为 10000-20000平方米。4、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于 5 万人的居住区域或社区型、区域型、都 市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同 餐厅。楼上商铺亦可。3、面积和租期：

34、150500平方米，租期至少 2 年。五、普通餐厅、快餐连锁等。1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务 区域或繁华街市附近， 或其他有知名度的街市； 大众餐厅以家庭、 个人消费为主， 一般选址在社区型或便利型商业街市。 而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处， 如 繁华商业街市、 车站、空港码头， 以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特 别繁华的社区型街市。2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于 4.5 米。配套设施： 电力不少于 20 千瓦/100 平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有 污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但

35、忌分布数个楼 面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、 布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅， 但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。3、面积和租期：一般要求不得少于三年， 面积快餐店要求 200500 平方米；大众型餐厅 80200 平方米，商务型餐厅 15010000平方米。六、面馆1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、 和面、切面等工序在工厂里完成。 面馆以切面半成品加工成商品， 大大缩短了生 产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过 10 人次的区域。2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求： 80200平方米。 2

36、年以上。七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街 （ 客流需满足目标顾客群特征 ）；知名度高的店铺附近 （如：麦当劳、肯德基附近 ）；大规模住宅区附近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3 米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。3、面积和租期：租期至少一年。面积 15平方米到 80平方米。一般 40 平米 到 80 平方米为最佳。八、茶坊、酒吧1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的 轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同

37、。该业态是以文化、情调、特色，以 及舒适和愉悦来吸引消费者的， 其选址往往是高雅路段， 具有清净、优雅的环境， 消费对象具有一定的消费能力和文化修养。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求， 但对建筑结构形 式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于 2.8 米，电力按每 100平 方米 10 千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。3、面积、租期要求： 50400平方米。 2年以上。九、电器连锁（苏宁、五星等）1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50 万以

38、上，具有一定的购买能力商业中心； 县级市场江苏、 浙江、广东等地的县级市， 内陆省份发展较快的县级市（百强县优先） ，副省级以上城市的较发达的郊区县 核心商圈。2、建筑要求：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过 四楼，县级市场楼层不超过三楼； 物业距街道的距离在 6 米以上， 有开阔的停车 场地和门前广场； 有正常使用的消防系统、 合格并正常使用的供水供电系统， 空 调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈 5000平米以上；区域商圈 4000 平米以上；大型社区 3000平米以上；地级城市市区人口 50 万以上，具有一定

39、的购买能力商业中心 3000 平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置 3000平米以上。租期 10 年以上十、国美电器1、商圈要求：1）商业街店 临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店 在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店 位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口 10 万人左右（一层）。4）特定市场店 手机、 IT 一条街（一层）。市级手机、 IT 一条街。5）交通枢纽店 位于地铁、机场、车

40、站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。3C 店规模要求2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼非店中店要有开阔的停车场地和门前广场； 使用的消防系统、 合格并正常使 用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积租期要求：1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。四、旗舰店：400平米左右。4、开店原则：小型店只经营 3C 商品，中型店和大型店根据店址所处商圈 特点可选择和音像共同经营。 商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中 型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以

41、开设中型店和大型店为主。十一、KFC、麦当劳1 、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持2、建筑要求： 1 ）楼板到梁底高度，不得低于 3 米。；2）楼板承重：乙方厨 房区楼板负荷为450kg加，餐厅区活荷载为250kg加；3）供电：甲方提供空调 及 200KW 的用电量，并提供一条 1 85铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表； 4）供水：甲方提供 25 吨水 /天，供水管径 为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5 kg/cm 2,并具有相应的用水指标；5）排水：甲 方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于 6 英寸； 6）隔油池：在餐厅附近 区域

42、应提供适宜位置， 供餐厅制作隔油池， 该位置将不导致争议或影响相邻关系； 7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置， 该位置将不导致争议或相邻关系。 排烟管道的截面积 为500mmx 700mm； 8）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早 8： 00 至晚 11： 00，其制 冷量厨房应不小于450卡加/小时，用餐区应不小于 350卡/ m2/小时。餐厅温度 冬天应不低于 15度，夏天不高于 25度，春秋季应在 20-25度之间。（如 KFC 自 设甲方提供室外机位置） ；10）设备总重：冷库、排油

43、烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重 3 吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；11）卸货车位：甲方提供临时卸货车位； 12）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装 修。13）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；14）电话：甲方提供两条电话线路。3、面积租期：首层， 350平方米(使用面积)，门面 12米。租期要求 10年 以上至少。十二、便利店连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同， 它在进入某个目标 市场之前先划分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。1商圈划分商圈的划分不是以服务半径为原则， 而是以便利性为原则， 即以住宅小区为 商

44、圈的重心， 根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。 商圈确定后， 便要根 据既定的选址原则， 在商圈范围内寻找合适的铺面， 然后再根据已确定的铺面位 置和面积，决定该商圈内的便利店数量。2.选址的原则(1) 居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考 虑居民出入小区的路线。(2) 面积限制在 50200 平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范 围，既不会因面积太大而导致投入 （例如便利店的设备和装修等 ）和费用 （例如租金与人工费用等 ）太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。（3）便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼 层间高度保

45、证在 3 米以上。（4）足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。1150米半径内居民不少于 1 万人，其中 200米半径内不少于 2000户；2、位于社区商业中心街道（动线上） 。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；3、与超市、商厦、饭店、 24 小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较 强的品牌门店和公共场所相邻；4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于 6 米；5、门窗可改装为落地式大玻璃结构；6、店铺产权清晰且至少可使（租）用 6 年；7、有正常排水排污通讯五台空调主机位

46、；8、店前空地不少于店内经营面积， 可停放 20 辆以上自行车及摩托车。 店前或附近 50米内可停放 2 辆以上小汽车；9、店面、店侧及店前可发布（安装） 30 平方米以上的广告牌；10、社区居民文明素质较高，治安状况良好；11、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。从以上 12 个条件可以看出，连锁店的选址不但考虑到了人流数量，比如规定半径内的居民数量， 还考虑到了有效人流， 比如规定最好在超市、 学校等音像文化消费者集中的地方开店。 它还考虑到了交通、 治安、宣传、朝向等各个

47、细节， 这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类：1 住宅的种类：分为单身住宅 ,普通小区住宅 （分大、中型 ）,公寓 （分电梯大楼、 普通公寓 ）,高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住 宅区则不太适合。2 住户的构成。便利店的客户群以 10 至 30 岁的青壮年为主，单身男女尤其 重要。如以职业类别来看， 司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员， 都是比较理想的对象。圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种：中小型企业（ 内部没有餐厅 ）,中大型医院 ,大学、专科院校及高中职校 ,24 小时工

48、作的大、中型工厂 （三班制 ）,消 防队、警察局、市政府 ,公园及广场 ,车站附近 ,大型集中住宅区。商圈未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加,新设车站的计划 ,学校的建设计划 ,马路新设、 增设及拓宽计划 ,小区住宅的兴建计划 ,商圈内的竞争 性。商圈内的竞争性，指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先 确定是否还有设店的空间。家乐福选址实例分析 2007-08-14 17:13一个“空降兵”每次家乐福进入一个新的地方，都只派 1 个人来开拓市场。进台湾家 乐福只派了 1个人，到中国内地也只派了 1个人。”9月 11日，家乐福的企划行 销部总监罗定中用这句令记者吃惊不已的

49、话做他的开场白。罗解释说，这第一个人就是这个地区的总经理，他所做的第一件事就是 招一位本地人做他的助理。 然后， 这位空投到市场上的光杆总经理， 和他惟一的 员工做的第一件事， 就是开始市场调查。 他们会仔细地去调查当时其它商店里的 有哪些本地的商品出售，哪些产品的流通量很大，然后再去与各类供应商谈判， 决定哪些商品会在将来家乐福店里出现。 一个庞大无比的采购链， 完完全全从零 开始搭建。这种进入市场的方式粗看难以理解， 但却是家乐福在世界各地开店的标 准操作手法。 这样做背后的逻辑是， 一个国家的生活形态与另一个国家生活形态 经常是大大不同的。 在法国超市到处可见的奶酪， 在中国很难找到供应

50、商； 在台 湾十分热销的槟榔， 可能在上海一个都卖不掉。 所以，国外家乐福成熟有效的供 应链，对于以食品为主的本地家乐福来说其实意义不大。 最简单有效的方法， 就 是了解当地，从当地组织采购本地人熟悉的产品。1995 年进入中国市场后， 短时间内家乐福便在相距甚远的北京、 上海和 深圳三地开出了大卖场， 就是因为他们各自独立地发展出自己的供应商网络。 根 据家乐福自己的统计， 从中国本地购买的商品占了商场里所有商品的 95以上， 仅 2000 年采购金额就达 15 亿美元。除了已有的上海、广东、浙江、福建、及胶 东半岛等各地的采购网络， 家乐福还会在今年年底分别在中国的北京、 天津、大 连、青

51、岛、武汉、宁波、厦门、广州及深圳开设区域化采购网络。十字路口的商圈这个“空降兵”的落点注定是十字路口，因为 Carrefour 的法文意思就是十字路口， 而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准所有的路都开在了路口， 巨大的招牌 500 米开外都可以看得一清二楚。 而一个投 资几千万的店， 当然不会是拍脑袋想出的店址， 其背后精密和复杂的计算， 常令 行业外的人士大吃一惊。根据经典的零售学理论， 一个大卖场的选址需要经过几个方面的详细测 算：第一就是商圈内的人口消费能力。中国目前并没有现有的资料（ GIS 人 口地理系统） 可资利用，所以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面 的数据。有

52、一种做法是以某个原点出发，测算 5 分钟的步行距离会到什么地方， 然后是 10 分钟步行会到什么地方， 最后是 15 分钟会到什么地方。 根据中国的本 地特色，还需要测算以自行车出发的小片、 中片和大片半径， 最后是以车行速度 来测算小片、 中片和大片各覆盖了什么区域。 如果有自然的分隔线， 如一条铁路 线，或是另一个街区有一个竞争对手， 商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。 （参见上图）然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小 区的详尽的人口规模和特征的调查， 计算不同区域内人口的数量和密度、 年龄分 布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还

53、会更 细致一些， 根据这些小区的远近程度和居民可支配收入， 再划定重要销售区域和 普通销售区域。第二，就是需要研究这片区域内的城市交通和周边的商圈的竞争情况。如果一个未来的店址周围有许多的公交车， 或是道路宽敞， 交通方便。 那么销售 辐射的半径就可以大为放大。 上海的大卖场都非常聪明， 例如家乐福古北店周围 的公交线路不多，家乐福就干脆自己租用公交车定点在一些固定的小区间穿行， 方便这些离得较远的小区居民上门一次性购齐一周的生活用品。当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压， 所以家乐福也会将 未来所有的竞争对手计算进去。 传统的商圈分析中， 需要计算所有竞争对手的销 售情况，产品线组成

54、和单位面积销售额等情况， 然后将这些估计的数字从总的区 域潜力中减去， 未来的销售潜力就产生了。 但是这样做并没有考虑到不同对手的 竞争实力， 所以有些商店在开业前索性把其它商店的短板摸个透彻， 以打分的方 法发现他们的不足之处， 比如环境是否清洁， 哪类产品的价格比较高， 生鲜产品 的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。 家乐福自 己的一份资料指出，顾客中有 60的顾客在 34 岁以下，70是女性，然后有 28 的人走路， 45通过公共汽车而来。 所以很明显， 大卖场可以依据这些目标顾客 的信息来微调自己的

55、商品线。 能体现家乐福用心的是， 家乐福在上海的每家店都 有小小的不同。 在虹桥门店， 因为周围的高收入群体和外国侨民比较多， 其中外 国侨民占到了家乐福消费群体的 40，所以虹桥店里的外国商品特别多，如各 类葡萄酒， 各类泥肠，奶酪和橄槛油等， 而这都是家乐福为了这些特殊的消费群 体特意从国外进口的。 南方商场的家乐福因为周围的居住小区比较分散， 干脆开 了一个迷你 SHOPPINGMALL ，在商场里开了一家电影院和麦当劳， 增加自己吸 引较远处的人群的力度。青岛的家乐福做得更到位，因为有15的顾客是韩国人，干脆就做了许多韩文招牌。高流转率与大采购超市零售业的一个误区是， 总以为大批量采购

56、压低成 本是大卖场修理其它小超市的法宝，但是这其实只是“果”而非“因” 。商品的 高流通性才是大卖场真正的法宝。 相对而言， 大卖场的净利率非常低， 一般来说 只有 2 4，但是大卖场获利不是靠毛利高而是靠周转快。而大批量采购只是 所有商场商品高速流转的集中体现而已。 而体现高流转率的具体支撑手段， 就是 实行品类管理( CategoryManagemen)t ，优化商品结构。根据沃尔玛与宝洁的一 次合作，品类管理的效果是销售额上升 325，库存下降 46，周转速度提高 11。而家乐福也完全有同样的管理哲学。据罗介绍，家乐福选择商品的第一 项要求就是要有高流转性。 比如， 如果一个商品上了货架

57、走得不好， 家乐福就会 把它 30 厘米的货架展示缩小到 20 厘米。如果销售数字还是上不去， 陈列空间再 缩小 10 厘米。如果没有任何起色，那么宝贵的货架就会让出来给其它的商品。 家乐福这些方面的管理工作全部由电脑来完成，由 POS 机实时收集上来的数据 进行统一的汇总和分析， 对每一个产品的实际销售情况， 单位销售量和毛利率进 行严密的监控。 这样做， 使得家乐福的商品结构得到充分的优化， 完全面向顾客 的需求，减少了很多资金的搁置和占用。涉及具体营运的管理，罗特意用“ Re tailisDetail ”这句简洁无比的英语 来解释。举生鲜食品为例， 流运的每一个过程点都要加一个控制点，

58、从农田里采 摘上来，放在车上，放在冷库里，放到商场货架上，全都要加以整理剔除和品质 控制。然后生鲜食品放在货架上被第一批顾客采购了以后，还要进一步的整理。所有的这一切， 都需要对一些细节进行特别的关注。 家乐福在这方面发展出一套 非常复杂的程序和规则。 例如说食品进油锅的时候油温是多少度， 切开后肉类保 鲜的温度是多少度， 多少时间必须要进行一次清理货架， 商品的贴标签和商品新 鲜度的管理，全都有详详细细的规定，用制度以确保自己“新鲜和质量”的卖点 不会走样变形。 为了使制度能够被不折不扣的执行， 员工的培训也完全是从顾客 的角度出发的， 让他们把自己当成消费者来进行采购， 结果当他们看到乱成

59、一团 的蔬菜，自己也不愿意买，终于对管理制度有了深刻的理解。这个从一个空降兵开始出发的事业， 现在已经变成了 15 个城市里 27个 商场，转眼间将家乐福的旗帜插上中国各个消费中心城市的制高点。 沃尔玛经典 的“以速度抢占市场”哲学( SPEEDTOMAR KET )，被家乐福抢了先机。家乐福的选址基本要求 2007-08-14 17:12 徒步圈，指步行可忍受的商圈半径， 单程以 15 分钟为限。自行车圈，指自行车方便可及的范围，单程不超过 10 公里。机动车圈，指开车或乘车能及的范围，单程为 30 分钟左右。主要指标的基本建筑要求：楼层层高卖场净高不小于 5.5 米，后仓净高不小于 9 米

60、柱距要求柱网开间10X 10米楼板载荷卖场 800公斤/平方米，后仓 1 200公斤/平方米卸货区考虑 2或3辆 35吨集卡和 3辆小卡车满载重量及回车空间停车位500700 个汽车位 8001000个自行车位货梯2 部 5 吨货梯发电机容量24003200KVA建筑物长宽比例10：7 或 10：6建筑占地面积15000平方米以上土地性质商业用地消防符合国家及当地标准并能通过验收其他要求供水、供气、通讯设施、空调到位一、地理位置要求：1、交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）2、人口密度相对集中，3、两条马路交叉口，其一为主干道4、具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求 600 个以上的停车位二、建筑物要求：1、建筑占地面积 15000 平米以上2、最多不超过两层3、总建筑面积 2万-4 万4、转租租户由家乐福负责管理5、建筑物长宽比例： 10：7 或 10：6三、停车场要求：至少 600个机动车停车位，非机动车 2000 平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。它对工程建设比较严格的要