江苏城华元路澄星路地块营销企划报告(178页)

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1、相城华元路澄星路地块相城华元路澄星路地块营销企划报告营销企划报告谨呈谨呈 江苏恒达城建开发集团江苏恒达城建开发集团UPCS 优派克思优派克思2011.01.202本次汇报总纲本次汇报总纲市场分析市场分析产品建议产品建议基地资源分析基地资源分析项目投资背景分析项目投资背景分析排布优化建议排布优化建议SWOTSWOT分析分析风格优化建议风格优化建议项目分析项目分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析项目整体营销策略项目整体营销策略项目定价及总价值项目定价及总价值推案计划推案计划销售建议及执行销售建议及执行景观优化建议景观优化建议区域商业市场分析区域商业市场分析项目发展策略项目发展策略LOGO及案名及案

2、名VI设计及运用设计及运用推广运用推广运用企划表现企划表现客群定位客群定位项目定位项目定位项目定位项目定位3第一章第一章 市场分析市场分析项目投资背景分析区域住宅市场分析区域商业市场分析4项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策调控分析城市规划发展分析2010苏州市场分析2010区域市场分析2011首场土拍分析项目投资背景总结5新政分析政策信息：首付比例、贷款利率政策信息：首付比例、贷款利率国家出台楼市调控“新五条”，相对于4月份的政策，作出了新的调整和细化。这向市场释放了一个信号：政府将对当前楼市作连续性的调控。第二套 50%、1.1倍 利率第三套 暂停 9.299.29第一套 30%6新政

3、分析政策信息：房产税、限购令政策信息：房产税、限购令房产税征收试点加快推进，并将逐步扩大至全国，物业持有成本随之增加。苏州版限购令日前亦出炉，居民家庭在市区只能新购一套住房。 2011 2011 11.3 11.37新政分析政策信息：央行加息、利率上浮政策信息：央行加息、利率上浮央行三年来首次加息， 11月起房贷7折利率全面取消折。首付比例的提高和利率上浮，投资型需求的收益率将有所减少，在抵御通胀的同时也在一定程度上遏制了房价过快上涨。10.2010.2011.111.189.299.29新政后，各地纷纷跟进出台限购政策新政后，各地纷纷跟进出台限购政策房产政策城市城市出台日期出台日期截至日期截

4、至日期本市户籍家庭本市户籍家庭非本市户籍家庭非本市户籍家庭无房户可无房户可购买购买拥有一套拥有一套房可购买房可购买拥有拥有2 2套及套及以上房可购以上房可购买买无纳税、社无纳税、社保证明可购保证明可购买买有有1 1年纳税、年纳税、社保证明，社保证明，无房户可无房户可购买购买有有1 1年纳税、年纳税、社保证明，有社保证明，有1 1套房及以上套房及以上可购买可购买北京4月30日/1套1套1套1套1套1套深圳9月30日/2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买厦门9月30日/1套1套1套1套1套1套上海10月7日/1套1套1套1套1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买杭

5、州10月11日/1套1套1套1套1套1套南京10月12日/2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买温州10月12日12月31日1套1套1套禁止购买1套1套广州10月15日/1套1套1套禁止购买1套1套大连10月19日/1套1套1套1套1套1套苏州苏州1111月月3 3日日/ /1 1套套1 1套套1 1套套禁止购买禁止购买1 1套套1 1套套9苏州政府颁发相关政策调控市场秩序，维护房地产市苏州政府颁发相关政策调控市场秩序，维护房地产市场的稳定发展场的稳定发展颁发部门颁发部门时间时间名称名称具体内容具体内容苏州市契税所2010-1-1苏州契税优惠普通住宅为1% 其余按3%执行苏州市自2010年1月1

6、日起执行以下适用税率：个人购买自住和改善型普通住房，执行1%的适用税率；其余房地产权属转移契税，执行3%的适用税率。通知中所指“普通商品住房”应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。苏州2010-5-17苏州商品房预售一次不得低于3万方对于总体量不超出3万平米的，必须一次性申请预售。超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。苏州政府2010-11-3市政府批转关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的意见的通知市

7、区暂定本市以及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在市区新购一套住房（包括商品住房和存量住房）。另外，自2010年10月1日起，对个人购买90平米及以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按照1%税率征收契税。对个人购买90平米以上，144平米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按照1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，不论面积多大，都按照3%的税率征税。而使用公积金贷款购房的，若首套面积在90平米以内，首付至少20%，90平米以上的调整为首付至少30%。此外，通知还明确，首套房首付一律30%，二套房首付50%，利率上浮1.1倍。暂停第三套以上住房贷款。对不能提供一年以上

8、当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。苏州政策10严厉的调控政策必定造就住宅市场更长的调整周期，严厉的调控政策必定造就住宅市场更长的调整周期，但是政策对苏州市场的影响比较小但是政策对苏州市场的影响比较小房产政策影响新政的出台肯定会对市场产生一定的抑制作用，新政主要是对二套、三套进行限制，包括即日起每户家庭限购一套房，受这些政策影响最大的还是投资性购房者。但对于自住性购房者相对影响不会那么明显。新政造成的心理影响大于新政造成的心理影响大于成交影响成交影响“限购令限购令”其实不能从根本其实不能从根本上解决问题上解决问题其实限购令是不能从根本上解决问题的，限制购买，这本来是在房

9、源紧缺的时候应该采取的措施，但是目前的情况根本不是这样，所以国家这样的做法应该是“治标不治本”的，只能够在短时间内解决问题。“限购令限购令”主要打击主要打击投资客投资客“限购” 主要打击到了实力雄厚的投资客。一些实力雄厚的投资客本来想多囤些房子，但是现在被政策强制限制住了，这对他们来说影响是非常大的。新政的条款在打压投资的同时也打压到了很大一部分的刚需和改善型购房者，但这只是非常时期的非常手段。由于“国十条”后，整体房价还没有真正的下来，国家主要目的还没有达到，所以肯定会出台更加严厉的政策。由于二次调控比较严格，部分开发商将会受到影响，如果说“国十条”是在打击投机性购房的话，那二次调控更加关注

10、的就是房价。政府的调控政策在意料之政府的调控政策在意料之中中11项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策调控分析城市规划发展分析2010苏州市场分析2010区域市场分析2011首场土拍分析项目投资背景总结12农业农业生态生态居居中心商贸区中心商贸区制造制造物流物流西翼西翼东翼东翼即相城区的中心城区，由元和街道、黄桥街道和开发区组成；围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公路、南至永昌泾；以元和塘为全区发展主轴，定位为苏州北部新城中心，未来体现相城区形象的核心区域建成商务、休闲和高科技研发基地；由苏嘉杭高速公路以东的阳澄湖镇和太平街道区域组成 由望亭、东桥

11、、黄埭和北桥镇组成一主一副一主一副 一轴两翼一轴两翼相城区分区规划暨城乡协调规划相城区分区规划暨城乡协调规划(2006-2020)相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶水准均将走上一个新的台阶相城区规划分析13相城中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏相城中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能区域服务

12、功能相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目，西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。相城区规划分析14相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标提级、高端服务产业集聚的新地标中央商贸城规划结构：中央商贸城规划结构：“十字金带、活力中心、

13、水网方域”南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。中央商贸城功能结构：中央商贸城功能结构：中心商贸城共分五大功能区：商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区（包括活力特区、商务公园区、公园文化区）。通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共设施主导的设计理念，最大限度发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。相城区规划分析15交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，但本案处于交通辐射范围的边缘拓宽了区域的客源面，但

14、本案处于交通辐射范围的边缘铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。人民路、广济路的街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！ 相城区相城区平江新城平江新城交通规划16相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区，相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区， 距上海距上海85km85km，地处长江三角洲经济圈的中，地处长江三角洲经济圈的中心地带，区位优势得天独厚心地带，区位优势

15、得天独厚区域位置区域位置相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向；相城区被规划为未来的城市副中心，是城市发展的重要方向；相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，相城中央商贸区是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能具有重要的长三角区域服务功能区域规划区域规划轻轨轻轨2号线、号线、4号线、京沪高铁、主干道北延等等交通条件的改善加强了相城区和其他区域号线、京沪高铁、主干道北延等等交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，但本案处于交通辐射范围的边缘的无缝对接，拓宽了区

16、域的客源面，但本案处于交通辐射范围的边缘交通规划交通规划在区域配套的改造建设、轻轨、高铁效应的作用下，相城的区域在区域配套的改造建设、轻轨、高铁效应的作用下，相城的区域价值也将有所提升；本案不属于中心板块，但是紧靠区政府，可价值也将有所提升；本案不属于中心板块，但是紧靠区政府，可以借助区政府的辐射效应造势以借助区政府的辐射效应造势区域规划总结17项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策调控分析城市规划发展分析2010苏州市场分析2010区域市场分析2011首场土拍分析项目投资背景总结18总体分析20102010年苏州各区域住宅供销数据年苏州各区域住宅供销数据19供销分析20102010年苏州市

17、各区域住宅市场供销走势基本保持平衡年苏州市各区域住宅市场供销走势基本保持平衡，总体上来说房地产市场发展稳健，总体上来说房地产市场发展稳健2020102010年苏州市各区住宅供应量以园区最多，达到年苏州市各区住宅供应量以园区最多，达到197197万方，占比达到万方，占比达到35%35%，而相城区供应量最少，占比为，而相城区供应量最少，占比为11%11%供应分析20102010年苏州市住宅供应总量体为年苏州市住宅供应总量体为561561万方，其中园区的供应量最多，供应量为万方，其中园区的供应量最多，供应量为197197万方，占到全万方，占到全市的市的35%35%。其次是吴中区，供应量为。其次是吴中

18、区，供应量为145145万方，占到全市的万方，占到全市的26%26%。新区和中心城区供应量分别为。新区和中心城区供应量分别为7878万方和万方和7979万方，占比为万方，占比为14%14%。相城区由于大量土地未上市，供应量为。相城区由于大量土地未上市，供应量为6060万方，在全市各区的供应万方，在全市各区的供应量最少，占全市的量最少，占全市的11%11%。2120102010年苏州市住宅各区成交价格差别明显，园区最高年苏州市住宅各区成交价格差别明显，园区最高达到达到1330713307元元/ /平米，新区最低为平米，新区最低为81138113元元/ /平米，相城平米，相城区上涨速度较快达到区上

19、涨速度较快达到90989098元元/ /平米平米价格分析20102010年园区住宅依旧是苏州市场的领头羊，住宅价格最高，达到年园区住宅依旧是苏州市场的领头羊，住宅价格最高，达到1330713307元元/ /平米。新区由于在平米。新区由于在售住宅主要分布在浒关科技城板块，故成交均价全市最低为售住宅主要分布在浒关科技城板块，故成交均价全市最低为81138113元元/ /平米。相城区成交均价一平米。相城区成交均价一路上扬，全年成交均价为路上扬，全年成交均价为90989098元元/ /平米。中心城区和吴中区成交均价较为平稳。平米。中心城区和吴中区成交均价较为平稳。22苏州市各区住宅存量差别较大，吴中区

20、存量最大为苏州市各区住宅存量差别较大，吴中区存量最大为9595万方，占比万方，占比31%31%，园区其次为，园区其次为9090万方，占比为万方，占比为30%30%存量分析截止截止20102010年年1212月苏州市各区存量差别较大，吴中区存量最大为月苏州市各区存量差别较大，吴中区存量最大为9595万方，占全市的万方，占全市的31%31%。园。园区其次为区其次为9090万方，占全市的万方，占全市的30%30%。中心城区存量最小为。中心城区存量最小为3030万方，仅占全市的万方，仅占全市的10%10%。新区和相。新区和相城区存量分别为城区存量分别为4949万方和万方和4040万方，占比分别为万方，

21、占比分别为16%16%和和13%13%。23项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策调控分析城市规划发展分析2010苏州市场分析2010区域市场分析2011首场土拍分析项目投资背景总结242010年相城区住宅新增共计60.32万方，其中公寓新增53.18万方，占比为88%，别墅新增7.14万方,占比为12%；公寓新增主要项目有合景峰汇、融侨城、水韵花都等，别墅新增主要项目建邦唯园、81栋、康桥丽都等。20102010年相城区房产市场持续火热，住宅新增年相城区房产市场持续火热，住宅新增6060余万方，余万方，主要供应量体集中在中心板块主要供应量体集中在中心板块供应分析25 供应分析2010201

22、0年相城区住宅新增面积段中年相城区住宅新增面积段中100-110100-110平米和平米和130-130-144144平米的占比最大，均为平米的占比最大，均为18%18%2010年相城区住宅新增面积段占比最大的是100-110平米和130-144平米的，均占18%，其次是90-100平米的占17%。住宅数据包括别墅262010年相城区住宅销售共计67.62万方，其中公寓销售55.20万方，占比为82%，别墅销售12.42万方，占比为18%。公寓销售项目具有代表性的有合景峰汇、融侨城、水韵花都等，别墅销售比较好的项目有81栋、康桥丽都等。销售分析20102010年相城区住宅销售量总年相城区住宅销

23、售量总共共67.6267.62万方，其中公寓占万方，其中公寓占82%82%，别墅占，别墅占18%18%27销售分析20102010年相城区别墅贡献较大，而公寓中年相城区别墅贡献较大，而公寓中9013090130平米的平米的面积段销售量最多，面积段销售量最多，3 3房的销售普遍看好。房的销售普遍看好。住宅数据包括别墅160平米以上面积主要是来自别墅销售的贡献平米以上面积主要是来自别墅销售的贡献282010年相城区住宅成交均价为9098元/平米，整体呈现上升趋势；12月份成交均价为9040元/平米，较之年初上涨了13%。20102010年相城区住宅成交均价为年相城区住宅成交均价为90989098元

24、元/ /平米，价格总体平米，价格总体呈现上升趋势呈现上升趋势价格分析住宅数据包括别墅2920102010年底，相城区住宅房源存量还有年底，相城区住宅房源存量还有4040万方，未来市万方，未来市场去化压力较大场去化压力较大存量分析2010年，截止12月底，相城区住宅房源存量共计40.34万方，其中公寓存量29.44万方，占比为73%，别墅存量10.9万方，占比为27%。住宅数据包括别墅3020102010年相城区房产市场供销走势基本平衡，成交价格年相城区房产市场供销走势基本平衡，成交价格稳步上涨，市场发展良好稳步上涨，市场发展良好区域总结供应量体：供应量体：2010年相城区房产市场持续火热，住宅

25、新增60余万方，主要供应量体集中在中心板块，新增房源的面积段主要集中在100-110平米和130-144平米。成交量体：成交量体：2010年相城区住宅销售量总共67.62万方，其中公寓占82%，别墅占18%，公寓中以90-110平的房源最受市场 欢迎成交价格：成交价格：2010年相城区住宅成交均价为9098元/平米，价格总体呈现上升趋势，目前中心板块的公寓售价已突破万元关31项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策调控分析城市规划发展分析2010苏州市场分析2010区域市场分析2011首场土拍分析项目投资背景总结32 本次土拍共推出52幅土地，其中5幅土地流拍，7幅土地以底价成交，其余40幅土

26、地进入正常拍卖程序，此次拍卖分上午和下午两场。 本次土拍参拍企业较多，包括中海地产、隆威公司（保利）、绿峰房地产（朗诗）、中华企业、众朗投资（九龙仓）、亿城地产、吴中地产、中新置地、雅戈尔、朗地置业、永新置地、中梁置业、友谊合升、积水株式会社、富力、龙湖、碧桂园等近百家本外地名企参与现场拍卖。总体概况本次土拍共推出本次土拍共推出5252幅土地，有近百家本外地名企参与幅土地，有近百家本外地名企参与33总体分析从上图可以看出，拍卖涨幅50%以下的占到本次拍卖的地块数量的41%，涨幅在50%-100%的拍卖地块数量占26%，拍卖涨幅在100%-150%的拍卖地块数量占到31%，涨幅在150%以上的地

27、块数量占2%。本次拍卖总体涨幅比较高，出现这种情况是因为2010年受国家宏观调控的影响，楼市在很长一段时间内不景气，开发商不敢拿地，政府不愿低价推地，从而使得不少开发商出现了“刚性需求”，而当市场有所好转，这种僧多肉少的局面立刻有所体现，疯涨也在情理之中。由于市场的好转，本次拍卖总体涨幅较高，可见开发由于市场的好转，本次拍卖总体涨幅较高，可见开发商对未来苏州房产市场的发展依然看好。商对未来苏州房产市场的发展依然看好。34相城区分析地块位置地块位置编号编号面积面积（平米）（平米）用途用途出让年出让年限限容积率容积率成交价格成交价格（万元）（万元）竞得单位竞得单位成交楼面价成交楼面价( (元元/

28、/平平) )涨幅涨幅元和街道安元路南、御窑路西苏地2010-B-65号A地块29467批发零售和城镇住宅40 703.546500华恒置业4509104%广济路北延东、兴业路北苏地2010-B-66号A地块99262城镇住宅702.5157000积水住宅株式会社、苏州常成置业6327126%苏虞张西、兴业路北苏地2010-B-67号A地块77921城镇住宅702.0101000积水住宅株式会社、苏州常成置业6481116%渭塘镇珍珠湖路北、玉带路西苏地2010-B-68号9092批发零售和城镇住宅40 702.05455苏州市渭北置业发展有限公司30000%渭塘镇珍珠湖路东延北、翡翠路西苏地2

29、010-B-69号6305批发零售和商务金融402.53300雷维快个人209439%太平街道兴太路东、太平大街南苏地2010-B-70号9396批发零售和商务金融401.53800东桥花园269628%太平街道太平中学西侧苏地2010-B-71号A地块103598城镇住宅701.249000张福英个人3942110%太平街道中街东、济民塘南苏地2010-B-72号15421城镇住宅701.056050东桥花园356793.50%北桥街道苏虞张东、凤北荡公路北苏地2010-B-73号65315商服402.020500胡卫东等6位个人156930%相城区地块成交列表相城区地块成交列表35价格涨幅

30、分析本次相城区成交的土地中，只有1块以底价成交；其他成交土地中，4块土地成交价格涨幅在100%以上，最高达126%；1块土地成交价格涨幅在50-100%之间；3块土地成交价格涨幅在0-50%之间。受沪宁高铁和京沪高铁两大高铁的影响，相城区是苏州未来重点发展的区域之一。大家对相城区房地产市场的未来发展也明显充满信心。近两年相城区房地产市场快速发展，再加上两大高铁近两年相城区房地产市场快速发展，再加上两大高铁的影响，此次土地拍卖该区的成交价格涨幅较大的影响，此次土地拍卖该区的成交价格涨幅较大36从上图可以看出，相城区的成交楼面价主要集中在4000元以下区域，占到总成交量的67%，这主要由于本次相城

31、区所推地块集中在外围城郊区域，同时所推土地多为综合地块，容积率偏高，直接拉低了成交楼面积。但靠近市区的两宗土地成交楼面价分别为6327元和6481元，相信未来该两项目的住宅价格将明显在15000元以上，与苏州市区住宅价格基本同一水平。成交楼面价分析相城区所推土地多为综合地块，且以乡镇板块为主，相城区所推土地多为综合地块，且以乡镇板块为主，成交楼面价主要集中在成交楼面价主要集中在40004000元以下的区域元以下的区域37地块位置地块位置编号编号面积面积（平米）（平米）用途用途出让出让年限年限容积率容积率成交价格成交价格（万元）（万元）竞得单位竞得单位成交楼面价成交楼面价( (元元/ /平平)

32、)涨幅涨幅广济路北延东、兴业路北苏地2010-B-66号A地块99262城镇住宅702.5157000积水住宅株式会社、苏州常成置业6327126%苏虞张西、兴业路北苏地2010-B-67号A地块77921城镇住宅702.0101000积水住宅株式会社、苏州常成置业6481116%重点地块分析重点地块列表重点地块列表38总结分析66号A地块和67号A地块紧密相邻，分别相城区兴业路北、广济路北延东和苏虞张西，都属于活力岛板块。广济路北延以及在建中的轻轨四号线就在地块旁，几条南北主干道直接将该区域拉入市区怀抱。活力岛板块逐渐成为全市的热点区域，以春申湖西路为界的南板块规划已逐渐成熟，生活配套呈现出

33、高档次、多元化的趋势。本次取得该两地块的为日本企业积水株式会社，该会社成立于1960年8月，世界500强企业之一，主要从事住宅的生产和建设。今年5月，在上海世博会上设置的“最佳城市实践区”中，该社在日本唯一以城市名义参展的“大阪馆”中展出产品。日资企业的进入，相信为相城区的房地产市场发展增加更大的动力！虽然该地块的位置相对欠佳，但受区域中心板块的发虽然该地块的位置相对欠佳，但受区域中心板块的发展辐射影响，日资企业也进驻该区域，为相城区的房展辐射影响，日资企业也进驻该区域，为相城区的房地产市场发展增加了更大的动力地产市场发展增加了更大的动力39项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策调控分析城市

34、规划发展分析2010苏州市场分析2010区域市场分析2011首场土拍分析项目投资背景总结40市场发展概况总结市场发展概况总结严厉的调控政策在一定程度上限制了住宅市场的发展，但是苏严厉的调控政策在一定程度上限制了住宅市场的发展，但是苏州受政策调控的影响不大，相城区市场尤其火爆州受政策调控的影响不大，相城区市场尤其火爆启示启示1 1区域住宅市场供销走势一直保持稳定，成交价格稳步上涨，房区域住宅市场供销走势一直保持稳定，成交价格稳步上涨，房产市场发展保持平衡产市场发展保持平衡启示启示2 2启示启示4 4概况总结随着区域交通环境、配套设施的改善，品牌开发商的导入，区随着区域交通环境、配套设施的改善，品

35、牌开发商的导入，区域的市场形象得到显著的提升域的市场形象得到显著的提升启示启示3 3区域的综合价值得到提升，土地市场一片火热，地块溢价率区域的综合价值得到提升，土地市场一片火热，地块溢价率高，品牌开发商竞相入驻高，品牌开发商竞相入驻41区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域项目分布区域项目列表重点个案分析市场对比分析未来竞争土地市场分析总结42楼盘分布相城区的在售楼盘主要分布在中心商贸城周边相城区的在售楼盘主要分布在中心商贸城周边水韵花都水韵花都 合景峰汇国际合景峰汇国际融侨城融侨城水漾花城水漾花城欧风丽苑欧风丽苑香城花园香城花园中惠晨曦馨苑中惠晨曦馨苑华润橡树湾华润橡树湾本案地块本案地块43楼

36、盘列表项目项目开发商开发商建筑面积（平米）建筑面积（平米）物业类型物业类型户型面积户型面积 （平米）（平米）价格（元价格（元/ /平米）平米）优惠优惠水韵花都相城城建201136高层70-2061000099折融侨城融侨金辉350000高层/联排高层98-13611000总价优惠8万合景峰汇国际合景房产1000000高层/商铺/写字楼85-16014000（装修标准3000）无水漾花城恒基中国346000高层、别墅、商业78-17110500无欧风丽苑荣盛房产210000多层、小高层、高层96-14010000无中惠晨曦馨苑中惠房产180000多层、小高层、高层96-17610000待定香城花

37、园常发置业180000多层、高层63-10812000无橡树湾华润置地360000平层观邸、高层、小高层平层观邸210-390，小高层、高层120-180预计平层观邸30000，高层、小高层15000待定相城区中心板块的楼盘主要为小高层、高层产品，目相城区中心板块的楼盘主要为小高层、高层产品，目前均价已经过万前均价已经过万44融侨城融侨城以高层公寓为主，辅以部分联排别墅以高层公寓为主，辅以部分联排别墅项目概况项目概况：地址：相城元和街道阳澄湖西路966号占地： 158700平方米总建： 350000平方米容积率： 2.20物业类型：高层、联排开发商：融侨金辉集团物业公司：融侨金辉物业项目规划项

38、目规划：融侨城整个项目是由18栋高层和若干联排别墅组成，分四期开发。最新动态最新动态：2010年8月16日首次开盘推出一期45#、46#两栋高层，户型面积在98-137平米之间，均价10000元/米。2010年11月20日加推39#、42#两栋楼，共计216套房源，户型面积在98-137平米之间，均价11000元/米。二期二期三期三期四期四期一期一期个案分析45454646414142424444393945所推房源户型配比所推房源户型配比个案分析户型户型建筑面积建筑面积套数套数占比占比2室2厅1卫99158%2室2厅2卫97-13811359%3室2厅2卫132-1416233%合计/190

39、100%在售房源户型配比在售房源户型配比去化房源户型配比去化房源户型配比户型户型建筑面积建筑面积套数套数占比占比2室2厅1卫9927344%2室2厅2卫97-13831150%3室2厅2卫132-141346%合计/618100%已推套数已推套数去化套数去化套数存量套数存量套数月均去化月均去化去化率去化率80861819012376%项目去化较好的是两房的房源，开盘五个月，月均去项目去化较好的是两房的房源，开盘五个月，月均去化化123123套，产品去化率达到套，产品去化率达到76%76%户型户型建筑面积建筑面积套数套数占比占比2室2厅1卫9928836%2室2厅2卫97-13842452%3室

40、2厅2卫132-1419612%合计/808100%46A1户型户型2房房/2厅厅/2卫卫+挑高空中花园挑高空中花园 建筑面积约建筑面积约123平方米平方米A2户型户型2房房/2厅厅/1卫卫+空中花园空中花园 建筑面积约建筑面积约97平方米平方米A4户型户型2房房/2厅厅/1卫卫+挑高空中花园挑高空中花园 建筑面积约建筑面积约100平方米平方米1、南北通透，便于组织穿堂风；、南北通透，便于组织穿堂风；2、户型方正、实用，便于家具摆放，空间利用率高；、户型方正、实用，便于家具摆放，空间利用率高；3、动静分区合理，相互干扰小；、动静分区合理，相互干扰小；4、双层挑高空中花园，可根据需求变换为独立房

41、间，实得使用空间加大；、双层挑高空中花园，可根据需求变换为独立房间，实得使用空间加大；5、主要空间（客厅、主卧室）朝南，阳光充足；、主要空间（客厅、主卧室）朝南，阳光充足；6、厨房、卫生间、生活阳台等家务功能齐全，流线合理，保证居家便利；、厨房、卫生间、生活阳台等家务功能齐全，流线合理，保证居家便利；7、客厅外接南向宽景阳台，尽览室外美景；、客厅外接南向宽景阳台，尽览室外美景；8、双卫设计提升生活品质；、双卫设计提升生活品质；9、所有房间（包括卫生间）全明设计，确保自然通风采光，提升生活品质；、所有房间（包括卫生间）全明设计，确保自然通风采光，提升生活品质； 产品户型面积以产品户型面积以97-

42、13897-138平米的两房为主，高附加值、平米的两房为主，高附加值、可变换、可变换、 富想象空间富想象空间个案分析47个案分析合景峰汇国际合景峰汇国际集住宅和商业于一体的大型综合项目集住宅和商业于一体的大型综合项目项目概况项目概况：地址：相城人民路延伸段与阳澄湖西路交叉口占地： 350000平方米总建： 1000000平方米容积率; 2.20物业类型：住宅、写字楼、酒店开发商：苏州市合景房地产开发有限公司物业公司：广州宁骏项目规划项目规划：合景峰汇国际整个项目是由53栋高层、4栋写字楼和1栋五星级酒店构成。最新动态最新动态：2009年6月23日一期首次开盘，户型面积在85-130平米之间，均

43、价6600元/平米。现在在售五期房源，户型面积为108-160平米，精装均价14000元/米，毛坯均价11000元/米。一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期写字写字楼楼酒店酒店48个案分析所推房源户型配比所推房源户型配比在售房源户型配比在售房源户型配比去化房源户型配比去化房源户型配比户型户型建筑面积建筑面积套数套数占比占比3室2厅2卫91-1121819%3室2厅3卫130-1414647%2室2厅2卫151-1733334%合计/97100%户型户型建筑面积建筑面积套数套数占比占比2室2厅1卫85-9837514%2室2厅2卫91-112143254%3室2厅2卫130-14169326

44、%3室2厅3卫151-1731586%合计/2658100%户型户型建筑面积建筑面积套数套数占比占比2室2厅1卫85-9837515%2室2厅2卫91-112139955%3室2厅2卫130-14167526%3室2厅3卫151-1731124%合计/2561100%已推套数已推套数去化套数去化套数存量套数存量套数月均去化月均去化去化率去化率265825619713596%项目去化最好的是项目去化最好的是91-11291-112平米的两房房源，开盘一年平米的两房房源，开盘一年半，产品去化率达到半，产品去化率达到96%96%49全赠送全赠送赠送一半赠送一半D D户型：户型：3-2-23-2-2，

45、133133平米，赠送面积平米，赠送面积2828平米平米E E户型：户型：3-2-33-2-3，150150平米，赠送面积平米，赠送面积30.330.3平米平米除了合院、飘窗等实用性元素存在，赠送面积比较大，除了合院、飘窗等实用性元素存在，赠送面积比较大，性价比提高，舒适度也明显提升性价比提高，舒适度也明显提升个案分析50项目概况项目概况：地址：相城华元路与御窑路北交叉口占地： 134000平方米总建： 346000平方米容积率; 2.00物业类型：高层开发商：香港恒基兆业地产集团物业公司：君豪物业公司项目规划项目规划：水漾花城是恒基兆业在苏州推出的第一个住宅项目，恒基苏州项目还有两块地位于水

46、漾花城的西边，临近的一块用于住宅，另一块用于商业。水漾花城由21幢高层构成，分两期开发最新动态最新动态：2011年1月8日首次开盘,推出18#、20#、22#三栋楼，共计352套房源，面积为78-171平米，均价10500元/平米，当天销售250套，去化率71%。个案分析一期一期二期二期水漾花城水漾花城恒基兆业在苏州推出的首个住宅项目恒基兆业在苏州推出的首个住宅项目 511月8日，水漾花城于售楼处首次公开，推出18#、20#、22#三栋楼，共计352套房源，面积为78-171平米，均价10500元/平米，准时签约98折优惠。个案分析水漾花城水漾花城1 1月月8 8日当天推日当天推352352套

47、房源，均价套房源，均价1050010500元元/ /平平米，当天成交米，当天成交250250套，去化率为套，去化率为71%71%楼栋楼栋面积（平米）面积（平米）套数套数比例比例18#78-896017%20#79-898524%22#80-919025%合计23523566%66%18#121-1434513%20#123-143278%22#124-146309%合计10210230%30%18#167-17115154%4%合计合计352100%18202252个案分析2 2室室2 2厅厅1 1卫卫 8888平方米平方米3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 121121平方米平方米5 5室室2

48、2厅厅3 3卫卫 167167平方米平方米本次推出的户型以本次推出的户型以78-9178-91户型为主，从销售情况来看，户型为主，从销售情况来看，22#88-9122#88-91平方销售最好，平方销售最好，18#18#楼楼140-167140-167平方销售较平方销售较好好3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 143143平方米平方米53相城区中心板块的住宅产品主要为高层、小高层相城区中心板块的住宅产品主要为高层、小高层市场分析项目项目独栋独栋联排联排双拼双拼平层平层多层多层小高层小高层高层高层商铺商铺写字楼写字楼酒店酒店酒店式公寓酒店式公寓水韵花都水韵花都融侨城融侨城合景峰汇国际合景峰汇国际水漾花

49、城水漾花城欧风丽苑欧风丽苑中惠晨曦馨苑中惠晨曦馨苑香城花园香城花园橡树湾橡树湾54相城区中心板块的公寓产品面积段主要集中在相城区中心板块的公寓产品面积段主要集中在95-15095-150平米平米市场分析项目项目70709090110110130130150150170170190190200200250250300300水韵花都水韵花都融侨城融侨城合景峰汇国际合景峰汇国际水漾花城水漾花城欧风丽苑欧风丽苑中惠晨曦馨苑中惠晨曦馨苑香城花园香城花园橡树湾橡树湾55相城区中心板块的公寓产品总价范围在相城区中心板块的公寓产品总价范围在90-15090-150万之间万之间 市场分析项目项目6060万万90

50、90万万120120万万 150150万万 180180万万 210210万万 240240万万 270270万万 300300万万 500500万万 10001000万万水韵花都水韵花都融侨城融侨城合景峰汇国际合景峰汇国际水漾花城水漾花城欧风丽苑欧风丽苑中惠晨曦馨苑中惠晨曦馨苑香城花园香城花园橡树湾橡树湾56相城区中心板块的公寓产品主要为欧式风格相城区中心板块的公寓产品主要为欧式风格市场分析项目项目水韵花都水韵花都融侨城融侨城合景峰汇国际合景峰汇国际水漾花城水漾花城规划效果图规划效果图建筑风格建筑风格现代简约Art-deco风格欧式风格简欧风格外立面外立面面砖面砖涂料面砖57市场分析项目项目

51、康桥丽都康桥丽都欧风丽苑欧风丽苑中惠晨曦馨苑中惠晨曦馨苑香城花园香城花园规划效果图规划效果图建筑风格建筑风格欧式风格地中海风格现代中式现代中式外立面外立面涂料涂料涂料涂料相城区中心板块的公寓产品主要为欧式风格，传统的相城区中心板块的公寓产品主要为欧式风格，传统的中式风格比较少，逐渐不为市场认可中式风格比较少，逐渐不为市场认可58片区未开发项目多，住宅和商业都有，主要集中在中片区未开发项目多，住宅和商业都有，主要集中在中心商贸区及周边地带心商贸区及周边地带未来竞争分析编号编号地块坐落地块坐落基地面积基地面积( (平米平米) )容积率容积率用途用途出让年限出让年限( (年年) )楼面价楼面价( (

52、元元/ /米米) )成交单位成交单位成交时间成交时间苏地2007-B-16相城区齐门北大街西、阳澄湖西路北626501.5居住/商业70/404416雅戈尔2007-7-26苏地2007-B-69号相城区春申湖路北、城区中学西1号1132852.50 居住/商业70/402472 北京城开2007-12-28苏地2009-B-103 相城区御窑路西、朝阳河北478221.6城镇住宅用地706535张建平吴俊江个人2010-1-23苏地2009-B-104 相城区御窑路西、兴业路北770721.5城镇住宅用地703676华富置业2010-1-23苏地2010-B-13 元和街道万泾港北、纪元路南

53、(原陆慕中学)715362.0城镇住宅用地705207南山置业 2010-6-19苏地2010-B-14 元和街道安元路南、广济路北延东648191.6城镇住宅用地703953四城房产 2010-6-19苏地2010-B-65号A地块元和街道安元路南、御窑路西294673.5批发零售和城镇住宅用地40 704509华恒置业 2011-1-7苏地2010-B-66号A地块广济路北延东、兴业路北992622.5城镇住宅用地706327积水住宅/常成置业2011-1-8苏地2010-B-67号A地块相城区苏虞张西、兴业路北779212.0城镇住宅用地706481积水住宅/常成置业2011-1-959

54、市场分析总结市场分析总结市场分析总结相城区目前在售的项目比较多，且均集中于中央商贸区及周围；相城区目前在售的项目比较多，且均集中于中央商贸区及周围；随着区域环境的改善，这里吸引了不少品牌开发商的入驻，产品的品质也有所突随着区域环境的改善，这里吸引了不少品牌开发商的入驻，产品的品质也有所突破，目前区域中心板块的公寓价格已经过万；破，目前区域中心板块的公寓价格已经过万；相城区在售的公寓产品主要为高层、小高层，面积段主要集中在相城区在售的公寓产品主要为高层、小高层，面积段主要集中在95-15095-150平米，总平米，总价范围在价范围在90-15090-150万之间；万之间；相城区住宅项目建筑风格较

55、为多样，多为欧式风格建筑，也有少数现代中式风格；相城区住宅项目建筑风格较为多样，多为欧式风格建筑，也有少数现代中式风格；相城区未来土地供应量巨大，项目的联合开发既推动了板块价值的上升，也促使相城区未来土地供应量巨大，项目的联合开发既推动了板块价值的上升，也促使了市场的激烈竞争。了市场的激烈竞争。60区域商业市场分析区域商业市场分析区域商业格局现状区域商业发展趋势区域市场在售情况区域市场个案分析未来土地竞争分析区域市场总结分析61相城商业格局现状趋于起步晚，发展快，商业配套滞后；大型生活配套建趋于起步晚，发展快，商业配套滞后；大型生活配套建成，辅以社区底商，步行街及区域购物休闲商业体缺乏成，辅以

56、社区底商，步行街及区域购物休闲商业体缺乏中央商贸区中央商贸区（启动中）（启动中） 居住区（建居住区（建设成型）设成型）家乐福家乐福大润发大润发万达广场万达广场( (投投入使用入使用) )专业市专业市场场专业市专业市场场n专业市场： 小商品市场，建材市场等专业市场发达，已成为相城早期商业的代名词n中央商贸区：相城未来形象展示区，合景，恒基，四城等地产大鳄进驻，已拍商业建筑体量达150万方n万达广场：45万平城市综合体，25万方大型商业，集万达影城，万千百货，家乐福，大型KTV，游乐场等业态为一体n居住区：趋于成型，辅以社区底商62相城商业发展趋势中央商贸区中央商贸区（区域型向市（区域型向市级型过

57、渡）级型过渡） 商业区域化商业区域化家乐福家乐福大润发大润发商业区域化商业区域化中央商贸区将发展成为相城未来的区域商业中心，同时中央商贸区将发展成为相城未来的区域商业中心，同时 具备升级成为苏州第六大市级商业中心的潜质具备升级成为苏州第六大市级商业中心的潜质 n苏州五大市级商业中心： 观前商圈，石路商圈，南门商圈，湖东商圈，狮山商圈n商业区域化：相对市级商业中心而言，区域 商业功能得以细分，以满足固定片区消费者的日常需求为主，其商业消费群体主要来源于本区域n市级商业中心： 集商务办公，旅游，大型零售，百货，专卖，购物，餐饮，休闲娱乐为一体的综合体，消费跨区现象明显，消费的带动主要依托外区人群的

58、流入63楼盘分布相城区商业项目分布图相城区商业项目分布图亿象新天地亿象新天地本案地块本案地块环球奥食卡环球奥食卡德诚嘉元广场德诚嘉元广场合景峰汇国际合景峰汇国际康桥丽都康桥丽都64楼盘列表相城区楼盘列表相城区楼盘列表项目项目开发商开发商建筑面积建筑面积 （平米）（平米）物业类型物业类型户型面积户型面积 （平米）（平米）价格（元价格（元/ /平米）平米）优惠优惠最新动态最新动态康桥丽都社区商铺华恒置业214373小高层/高层/联排/双拼/酒店式公寓/商铺商铺60-100商铺18000-21000一次性97折 按揭98折在售商铺合景峰汇国际社区商铺合景房产1000000高层/商铺/写字楼40-50

59、020000无在售商铺环球奥食卡奥银房产19000商铺15-502500098折在售C馆和E馆德诚嘉元广场德诚房产75632酒店式公寓/写字楼/商铺商铺63-229商铺7000-30000无酒店式公寓、写字楼、商铺均已售罄亿象新天地华成房产18000酒店式公寓/商铺商铺15-60商铺10000-30000无一期、二期均已售罄65康桥丽都沿街商业（东区）：商铺产品面积较小，可康桥丽都沿街商业（东区）：商铺产品面积较小，可分割成两层，灵活度较大，性价比较高分割成两层，灵活度较大，性价比较高 商铺位置示意图商铺位置示意图沿街商业数据：沿街商业数据：商业面积（东地块）：13135平方米得房率：95%商

60、铺面积：30-185平米层高：6米，可自行分割为上下两层业态：餐饮受限售价：18000-21000元/平米典型个案分析66环球奥食卡城环球奥食卡城小面积分割，低总价入市，但商业体量小面积分割，低总价入市，但商业体量过大，周边消费人口难以支撑，经营存在困难；虽然连续过大，周边消费人口难以支撑，经营存在困难；虽然连续1010年包租，但包租回报率不稳定，存在投资风险年包租，但包租回报率不稳定，存在投资风险A A馆馆F F馆馆B B馆馆E E馆馆D D馆馆CC馆馆基本数据：基本数据：占地面积：75601平方米总建筑面积：191848平方米项目地址：相城华元路755号开发商：上海奥银房地产开发有限公司

61、项目介绍：项目介绍：由5栋4层，1栋22层组成，5栋商业定位不同主题；A馆为流行小商品广场（4F影城），B馆为侏罗纪美食广场；C馆为成人娱乐城；D馆为儿童职业体验馆；E馆为各国风情馆；F馆为摩登渡假酒店；配备有地下停车场销售状况：销售状况：2010年5月23日，A馆开始销售，主要面积为12-20平米，每层价格不同；1F 3.7万/平，2F 2.8万/平，3F 2.2万/平，4F 1.8万/平典型个案分析67楼层楼层均价均价面积面积 总价总价1F3.7万1215平米40万2F2.8万1520平米30万3F2.2万1520平米2528万4F1.8万1520平米2025万20102010年年5 5月

62、月2323日，环球奥食卡城推出日，环球奥食卡城推出A A馆销售，当天馆销售，当天去化去化30%30%，客源涵盖中小投资群体，主要为外地客户，客源涵盖中小投资群体，主要为外地客户A A馆销售价格馆销售价格销售方式分析：销售方式分析：全包租销售，全包租销售，1 12 2年年回报年年回报8 8直接总价抵扣；直接总价抵扣；3 35 5年固定回报率年固定回报率6 6分红（商场经营利润分红（商场经营利润3030按投资金额比例分配）；按投资金额比例分配）；6 61010年分红（商场经营利润年分红（商场经营利润6060按投资金额比例分配）。按投资金额比例分配）。1F1F时尚精品（流行服装、首饰、钟表、箱包、鞋

63、子、香水、化妆品）2F2F休闲精品（休闲装、运动装、日韩风、英伦风、牛仔裤）3F3F成衣精品（正装、通勤装、礼服定制、内衣、家具馆）4F4F横店影视城（浙江横店电影院线打造）业态定位业态定位典型个案分析68亿象新天地由沿街商铺和精装亿象新天地由沿街商铺和精装loftloft酒店公寓组成，商铺酒店公寓组成，商铺面积集中在面积集中在20-6020-60平米之间，易于控制总价，促进去化平米之间，易于控制总价，促进去化基本数据：基本数据：占地面积:11000平方米 总建筑面积:17890平方米 项目地址：人民路北延段与春申湖路交汇处开发商:苏州园区华成房产项目介绍：项目介绍：亿象新天地共5幢楼，是由沿

64、街商铺和精装酒店公寓组成，集餐饮、休闲、学习购物于一体的精品商业楼盘。商铺共计422套，面积范围：10-200平米，主要集中在20-60平米之间。商业总高3F，单层销售。销售状况：销售状况：2010年10月17日，一期商铺开盘，推出341套商铺，一楼价格20000-30000元/米，二楼价格15000元/米，三楼价格11000元/米；2010年11月28日，二期商铺、酒店式公寓开盘，推出81套商铺、153套酒店式公寓，商铺价格一楼10000-30000元/米，二楼20000元/米，酒店式公寓毛坯7000-8000元/米、精装修9000-10000元/米；目前，一期、二期全部售罄。典型个案分析6

65、9未来土地列表未来土地列表未来竞争分析编号编号地块坐落地块坐落基地面积基地面积( (平米平米) )用途用途出让年限出让年限( (年年) )楼面价楼面价( (元元/ /米米) )成交单位成交单位成交时间成交时间苏地2009-G-7元和街道采莲路西、古巷路南4681商务金融用地401436相城水务2009-5-22苏地2009-G-12阳澄湖西路南、人民路东9185商务金融用地和住宿餐饮用地401394林培坚2009-5-22苏地2009-B-24元和街道文陵路东、春申湖路北12703批发零售和商务金融用地40700中国浩远2009-8-5苏地2009-B-26元和街道小河东、嘉元路北9470批发

66、零售和商务金融用地402577元联置业2009-8-5苏地2009-B-57元和街道阳澄湖西路南、人民路西69354批发零售和商务金融用地401800 四城房产2009-11-5苏地2009-B-64阳澄湖镇城中路东（原湘城小学）3845批发零售和商务金融用地402941冯超、陆勤华2009-11-511060城镇住宅用地70苏地2009-B-106号 御窑路东、实验中学西（南）9135批发零售、商务金融用地4011950恒博盛元东2010-1-23苏地2010-B-15号元和街道春申湖路北、文陵路东12917批发零售和商务金融用地401455中惠房产2010-6-1970市场竞争总结市场竞争总结市场分析总结周边商业主要以专业市场为主，配套服务型商业基本以小区配套为主；在售的周边商业主要以专业市场为主，配套服务型商业基本以小区配套为主；在售的商业项目主要集中在中心板块，区域目前没有形成较为浓厚的商业氛围；商业项目主要集中在中心板块，区域目前没有形成较为浓厚的商业氛围；在售的社区商业项目以底商为主，面积大小不等，业态上限制餐饮；在售的社区商业项目以底商为主，面积大小不等，业态上限制餐饮；