泰州·华润国际社区营销策略报告

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1、泰州泰州华润国际社区华润国际社区2012012 2年营销策略报告年营销策略报告20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/目录 contents20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 住宅市场情况介绍住宅市场情况介绍20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整体市场分

2、析整体市场分析- -宏观政策宏观政策时间时间政策概要政策概要政策详情政策详情2011-1-14存款准备金率一次：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-2-18二次：从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-3-18三次：中国人民银行18日晚间决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-4-17四次：将从4月21日起上调金融机构人民币存款准备金率（下称存准率）0.5个百分点。2011-5-12五次：12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融

3、机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率升至21%2011-6-14六次：从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-11-30中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011-2-9利率一次：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2011-4-5二次：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-7-6三次：央行昨晚宣布，自2011

4、年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-2-26限贷国务院推新国八条 二套房首付提至6成，利率1.1倍，停止发放第三套房贷款。2011-2-1限购上海、北京、南京、苏州、无锡等城市相继出台“限购令”。2011-8-17住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准 2011-1-27房产税上海市和重庆市人民政府自1月28日起实行房产税2011-7-18保障房国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史日前表示，要把保障民生放在突出位置，加大保障性住房用地供应。国土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房

5、地产开发。2011-9-28国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求健全退出机制，同时尽快明确2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。2011年政策频出，三次上调利率、六次上调存款准备金率、限贷、限购、房产税等政策，从金融手段、行政手段对房地产进行了全面调控，使得各房地产公司资金链吃紧、销售业绩下滑，进入了房地产的“寒冬”，调控初见成效，一线城市降价潮已显现，二线城市后续跟进。2011年年底存款准备金率三年以来首次下调，2012年预计仍会有几次下调，明年中央将实行稳健的货币政策和积极的财政政策，稳定经济增长。2012年房产调控:坚持房地产调控政

6、策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。明年的房地产又是一个寒冷的“冬天”。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整体市场分析整体市场分析- -商品住宅商品住宅从近三年来泰州市区商品住宅成交量价变化来看，成交量在09年达到最高点，当年成交总面积183.8万方，同比前一年上涨192%，预计2011年成交量在110-120万方，从2010年开始泰州市场成交量以20%的量缩减；从价格上来看，市区成交均价保持稳定上扬，今年截止10月份，商品住宅成交价格达到5919元/平米，均价

7、由3700元/平米上涨超过63% 。泰州市区商品住宅呈现量跌价升的趋势，成交量从09年开始逐年缩量，主要由于近两年的房地产市场调控持续，使得成交量缩水。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整体市场分析整体市场分析- -商品住宅商品住宅从成交额、成交面积来看，城南、城东项目占了大部分，尤其是前十项目城南就占4个席位，可以看出城南项目竞争激烈。我司项目在市场低迷的下半年入市成交金额占据第五、成交面积占据第六，尤其是成交金额与前面项目差距很小，预计明年我司项目能成为市场的标杆项目。成交

8、额排名成交额排名1-101-10月月项目名称区域成交金额美好上郡城中区26856泰州碧桂园东区23948同济家园南区23058景瑞荣御蓝湾南区22605华润国际社区南区20897龙锦华庭高港区18740世茂河滨花园南区13775凤城颐园东区13632水岸帝景高港区13476城市之光西区9494成交面积排名1-11月项目名称区域成交面积美好易居城城东60137泰州碧桂园东区51842龙锦华庭高港区38322同济家园南区35008水岸帝景高港区29429华润国际社区南区29417美好上郡城中区27616景瑞荣御蓝湾南区27157凤城颐园东区26871世茂河滨花园南区24111项目排名数据：无万达项

9、目排名，万达今年成交额5.5亿元20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/今年以来，受政策调控影响，市场需求明显缩水，商品住宅成交量较去年第四季度一直维持在比较低的水平，今年传统楼市的“金九银十”更是落了空，成交量在9月份跌至谷底，环比下跌23%，同比下降46.58%；成交均价为6124元/，环比下降8.18%，同比上升18.09%；成交均价在上半年基本平稳，围绕5500元/平米上下波动，继7月份均价明显上涨，8月份达到今年以来最高均价，为6669元/平米，环比上涨7.29%，下半年的

10、整体均价保持在6400元/平米左右。整体市场分析整体市场分析- -商品住宅商品住宅20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/泰州市区商品住宅月度供求走势图：今年以来，泰州市区商品住宅市场在7月和10月有2次集中供应，对应的，成交量在7月份也达到顶峰，7月份共去化99432.6平米，环比上涨255%，其后，8月、9月份成交量依然稳步下跌，10月份虽然有大量供应，但由于下半年市场整体低迷，未能扭转“金九银十”大势已去的局面，10、11月份供求比更是达到2.49、2.67，去化情况很不乐观，

11、会导致明年库存压力大。整体市场分析整体市场分析- -商品住宅商品住宅20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/今年4-10月，泰州市区商品住宅成交结构比较集中，144平米以下产品为成交主力，其中120-144平米改善型产品居成交首位，去化115943.74平米，折合864套，占比30%，其次为100-120平米中户型产品，去化65423.22平米，占比17%，80-90平米刚需产品也去化较多，去化683套，占比21%，另200平米以上别墅产品也因单位面积较大，去化量占有一定比例。整体市

12、场分析整体市场分析- -商品住宅商品住宅20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域市场分析区域市场分析区域成交面积成交套数城北9458.0385城东148474.31078城南136728.951188城西44712.43430城中42765.12396今年4-10月，海陵区城东居区域成交量首位，共去化148474.3平米，占比39%，其中，泰州碧桂园，凤城颐园和江南一品为城东成交主力，城南则为成交套数首位，成交1188套，占比37%，其中华润国际社区、同济家园、荣御蓝湾、世茂河滨

13、花园占据城南成交主力。今年以来，城东和城南供应量普遍较高，且由于这两个区域地理位置优势明显，对顾客吸引较大，因此成交量普遍较高。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域市场分析区域市场分析/ /城北、城西城北、城西今年4-10月，城北成交结构比较集中，主要集中于80-90平米刚需产品和100-120平米中户型产品，100-120平米段去化3003.64平米，折合27套，均占到区域总去化的32%，80-90平米段去化2388.42平米，占比25%，120-144平米段改善型产品也占

14、据一定市场份额。城西的成交结构也比较集中，且主要集中于常规面积段，80-90平米刚需产品为区域成交主力，去化14471.74平米，168套，分别占比32%和39%，此外100-120平米中户型产品以及120-144平米改善型产品也去化较多，去化面积相当，其余面积段也有少量成交。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域市场分析区域市场分析/ /城东、城南、城中城东、城南、城中城东的成交结构分布也比较集中，120-144平米改善型产品和200平米以上别墅产品成交较多，其中，120-1

15、44平米段去化46627.78平米，折合349套，分别占比31%和32%，200平米以上产品去化42797.97平米，占比29%。城南的成交结构也比较集中，120-144平米段居成交结构首位，去化45815.22平米，折合338套，分别占比34%和28%，此外80-90及100-120平米段去化面积相当，但80-90平米产品去化套数较多。城中的成交结构也比较集中，120-144平米改善型产品为成交主力，去化11414.95平米，折合83套，分别占比27%和21%，其次为90-100平米产品，144-160平米产品也成交较多，主要来自于项目美好上郡在该面积段的成交，城中小面积产品也去化较多，主要

16、来源于华辰尊园的供应。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达广场美好上郡世茂河滨恒景国际花园同济家园东润第一城华润国际社区华润国际社区世茂河滨花园世茂河滨花园报价报价68006800恒景国际恒景国际多层多层88008800万达广场住宅9000美好上郡均价10500美好易居城高层/5500荣御蓝湾景瑞荣御蓝湾景瑞荣御蓝湾高层高层/7000/7000同济家园同济家园/ /多层多层75007500东润第一城东润第一城/ /小高小高65006500大华锦绣华城大华锦绣华城大华锦绣华城高

17、层高层/5500/5500竞品分析竞品分析-竞品分布图竞品分布图20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞品分析竞品分析同济家园同济家园同济家园推出的房源主要面积分两类，90平米不到的两房和130平米以上的三房，今年主力成交均为该两类产品，80-90平米以及130平米以上大房型由于供应量更多，成交比重最大。面积段 成交量成交套数40-506241550-6018503580-90868697110-120524446120-130796162130-140825463140-1501

18、41010150-1607815分面积段成交分析分面积段成交分析项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-3020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞品分析竞品分析景瑞蓝湾景瑞蓝湾项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-30该项目今年推出的产品分为叠加别墅和高层，高层推出产品，85平米、115平米、121平米、138平米、150平米；叠加则是180-210平米。产品上市后除121平米、150平米外其他产品均得到市场良好去化。面积段 成交量成交套数8

19、0-90496759110-120173716130-140804259180-1909355190-200451623200-210613130分面积段成交分析分面积段成交分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞品分析竞品分析美好上郡美好上郡项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-30项目今年有三次集中供应，以130平米以上大户型为主，在这种结构性明确的供应下，项目今年主力成交也集中在130-150平米的大中户型，90平米以下的小房型基本为前期的库存，去化力

20、度不大。项目下半年成交情况较好，9月份其新推景观楼王38#楼，因此9、10月份成交情况较好。面积段成交量成交套数40-50221550-60161360-7070-809871280-90577790-100311031100-1107077110-120149513130-140736251140-150924562150-160160-170264216200以上 7993分面积段成交分析分面积段成交分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/竞品分析竞品分析世茂河滨花园世茂河滨

21、花园项目成交数据时间段：2011-03-10至2011-10-30世茂河滨花园经过2010年的强销，在今年上半年整体去化放缓，部分户型保持显著成交，1-6月主要成交结构集中在130-140平米和160-170平米。面积段 成交量成交套数80-90193523110-120604053120-1301211130-14011158140-150312422160-170738146分面积段成交分析分面积段成交分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（备注：本表时间截点为2011年1

22、2月10日，数据来源网上备案情况）竞品组动态竞品组动态库存库存本月竞品项目存量明细表：项目产品类型面积段库存面积库存套数库存面积合计库存套数合计库存总计美好上郡公寓80以下3575.314942313.5435342313.54平米353套 80-1009553.45102100-120745.157120-14414652104144-1608621.1759160-1805166.4632世茂河滨花园公寓80-1001485.721520335.9913120335.99平米131套 100-120110.021120-1443599.3926144-1604192.6328160-180

23、963154180-2001317.237东润第一城公寓80-10011423.2411822014.4320226987.83平米220套 100-1203220.9431120-1445703.9443144-160782.085160-180884.235别墅180-2001708.5294973.418200-300209.561300以上3055.328项目产品类型面积段库存面积库存套数库存面积合计库存套数合计库存总计恒景国际花园公寓80以下1970.9434226073.239330960.35平米73套 80-1001970.9422100-120229.582120-14417

24、25.9713144-160463.293160-1801617.110180-200180.951别墅200-2504887.15224887.1522同济家园公寓80以下3606.958061854.2755061584.27平米550套 80-1007719.0989100-12012627.89111120-14427142.99201144-16010757.3569荣御蓝湾公寓80-1003112.353716104.9313128538.03平米194套 100-1201149.8110120-1441377.3543144-180514.839别墅180-2008543.034

25、412433.163200以上3890.0719大华锦绣华城公寓80以下475.0369259.69919259.69平米91套 80-1004126.9247100-1202385.5821120-1442272.1617库存较为集中的面积段80-100、120-144，可以看出面积段与我公司项目重叠，此面积段竞争的强度较大。120-144的库存积压较大，竞品项目具有总价、现房、物业形态等优势，会影响明年大三房的去化，大三房去化是明年的难点。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/

26、项目名称项目名称20122012年年上市量预估上市量预估备注备注20122012年预计上市量年预计上市量8686平米平米119119平米平米142142平米平米175175平米平米推量推量套数套数推量推量套数套数推量推量套数套数推量推量套数套数世茂河滨花园70000小高层房源1254412817664128252001601440096美好上郡20000预计为最后2栋高层3867331078192易居城200000小高层、高层全面积段产品（预测）同济家园0多层、小高层为主景瑞荣御蓝湾50000小高层、叠加别墅939610886407299367225200120东润第一城0余房在售，后期无推量

27、恒景国际20000小高层，多层86001007200608000602012年竞品上市的物业形态大部分属于小高层或者多层，且推量的面积段也类似，我司的高层处于较为不利局面。竞品组动态竞品组动态20122012上市上市20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/252套120套512套景瑞荣御蓝湾2012年销售指标3.5亿；2012年可售房源：上半年主要目前为去化库存房源194套，下半年9月份新增3栋高层252套房源及120套叠加房源。存量房源中高层房源面积段为120-160，新增高层房源

28、面积段为80-140。项目名称物业形态存量物业形态增量景瑞荣御蓝湾套数面积套数面积高层13116100高层25227720叠加6312433叠加12025200项目名称物业形态存量物业形态增量世茂河滨套数面积套数面积高层13120336高层41970000世茂河滨花园2012年销售指标3亿；2012年可售房源：上半年主要目前为去化9#、11#、12#库存房源131套及加推10#62套，下半年新增13#、14#、15#、16#共计352套；存量房源中高层房源面积段为150-175，新增高层房源面积段为90-175。竞品组动态竞品组动态20122012上市上市20122012房地产营销策划大全房地

29、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目名称物业形态存量物业形态增量大华套数面积套数面积小高层919259小高层45050000大华锦绣2012年销售指标2亿；2012年可售房源：上半年主要加推5#、6#200套，下半年新增7#、8#、9#共计250套；新增小高层房源面积段为80-135。450套项目名称物业形态存量物业形态增量恒景国际套数面积套数面积小高层、多层39326073小高层20020000恒景国际花园2012年销售指标未确定，2011年销售指标2.5亿，预计2012年约3亿元；2012年可售房源：上半年主

30、要目前为去化300套库存房源，下半年新增二期部分楼栋；存量房源中小高层房源面积段为45-90、多层房源80-140，预计新增小高层、多层房源面积段为80-150。200套竞品组动态竞品组动态20122012上市上市20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/同济家园2012年销售指标按其去化目标估计3亿；2012年可售房源：上半年主要目前为去化库存房源500套。存量房源中高层房源面积段为40-150，多层房源面积段为110-140。项目名称物业形态存量物业形态增量同济家园套数面积套数面积

31、多层30030000多层00高层20023000高层00竞品组动态竞品组动态20122012上市上市20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/泰州市场整体较平稳，市场容量较小，泰州市场整体较平稳，市场容量较小，20092009年到年到20112011年呈现价升量跌的趋势，成交量逐年缩量。年呈现价升量跌的趋势，成交量逐年缩量。20112011年下半年下半年，市场持续低迷，成交情况不容乐观。年，市场持续低迷，成交情况不容乐观。预计明年泰州市场不排除以价换量，在此市场情况下，价格策略尤为预计

32、明年泰州市场不排除以价换量，在此市场情况下，价格策略尤为重要，我司提前预估，提前做好价格调整以抢占市场先机。重要，我司提前预估，提前做好价格调整以抢占市场先机。城南区域成交占海陵区城南区域成交占海陵区30%30%，随着城市化进程加快，城南区域的土地供应也较大，作为项目最为密集的海陵区，随着城市化进程加快，城南区域的土地供应也较大，作为项目最为密集的海陵区城南，明年去化压力将有可能更大，城南，明年去化压力将有可能更大，合理调整我司项目的推盘节奏，尽量避开竞品项目推盘。合理调整我司项目的推盘节奏，尽量避开竞品项目推盘。竞品项目存量以及竞品项目存量以及20122012年预估新上市量均较大，下半年竞品

33、项目集中上市，竞品项目成交以年预估新上市量均较大，下半年竞品项目集中上市，竞品项目成交以80-10080-100平米和平米和130-130-160160平米为主，平米为主，80-10080-100平米成交以城南项目为主，平米成交以城南项目为主，130-160130-160平米的成交以城中为主。我司项目目前的状况是中平米的成交以城中为主。我司项目目前的状况是中小户型需要和周边竞品争夺客户，大户型与城中、城东项目争抢客户。小户型需要和周边竞品争夺客户，大户型与城中、城东项目争抢客户。20122012年竞品上市量预测，产品的面积段与我公司项目重叠，同时大部分竞品项目在售房源为多层、小高层，泰年竞品上

34、市量预测，产品的面积段与我公司项目重叠，同时大部分竞品项目在售房源为多层、小高层，泰州市场对高层的产品形态抗性远大于多层和小高层，我司的高层产品去化压力较大。州市场对高层的产品形态抗性远大于多层和小高层，我司的高层产品去化压力较大。20122012年产品优化提升产品的竞争力年产品优化提升产品的竞争力，竞品项目也在提升产品力，我司明年上市楼栋中，竞品项目也在提升产品力，我司明年上市楼栋中142142的四房，能一定程的四房，能一定程度上弥补物业形态上的不利局面。度上弥补物业形态上的不利局面。住宅市场住宅市场20122012年预测年预测20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市

35、！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/8-11月海陵区高层成交面积约为283477平米，我司占比10.40%。项目自身下半年新开盘，所占比例略偏高，按目前美好上郡顺销项目，美好上郡项目目前成交金额排名第一，其成交面积所占海陵区份额5.5%。明年整体市场上半年销售形势较为严峻，假设明年泰州市场成交量与今年持平110万平米，按美好上郡目前所占比例5.5%推算，项目目前签约均价7500元推算，约为约为4.544.54亿亿；按区域竞品来看：最好的世茂季度去化12000平米，全年推算约约3.63.6亿；亿；结合明年市场实际情况和各项目业绩，结合明年市场实

36、际情况和各项目业绩，5 5亿已是市场的极限。亿已是市场的极限。数据来源泰州市网上备案项目名称成交面积成交面积占海陵区比例成交面积占市区比例华润国际社区（8-11月）29740.6610.40%9.30%美好上郡（3-11月）28434.445.50%4.70%住宅市场住宅市场20122012年预测年预测20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 商业市场情况介绍商业市场情况介绍20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免

37、费更新，淘宝店铺：http:/http:/泰州商业市场研究泰州商业市场研究泰州市市区2011.01-2011.10商业月度价量走势泰州市2011年度商业产品走势较2010年下半年去化量明显减弱，在2月份达到最低点，当月仅成交商业产品5286平米，一方面由于春节期间成交低迷，另一方面在今年上半年愈发严厉的宏观调控政策影响，商业产品跟随住宅类商品一起受到买家观望心态的明显抑制；泰州市区商业2011年成交量情况较稳定，成交价格浮动较大，主要由于区域供应的原因导致价格的变化9月份放量但成交均价明显下降，主要由于城西区域天达佳园、高港的金港国际集中供应。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大

38、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目均价面宽进深层高主力面积段层数产权年限万达广场300004.2米12-15米一层4.5、二层3.980-90100-130150-160240年美好上郡220004-4.5米10-12米一层4.2、二层3.360-100240年恒景国际190004.35米10米一层4.5、二层3.580-100240年同济家园150004.1米10米一层4.2、二层3.680-100240年泰州商业市场研究泰州商业市场研究泰州市商业项目统计表泰州目前区域万达广场商业有集中放量，且体量较大，自身有成熟的商业

39、规划，位于济川路与青年路交汇处，周边配套较成熟，成交均价在30000左右；美好上郡、恒景国际、同济家园都以小区外围的沿街商铺为主，为辅助性生活配套，成交均价15000-20000左右；目前几个项目主力面积段主要集中在80-100平米左右，成交总价主要集中在200万左右，商铺面宽4.2-4.5米，进深10-12米，层高一层4.2-4.5米、二层3.3-3.9米。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/重点项目分析重点项目分析万达商铺共计400多套，可售商业面积约8万方；商铺主力面积段为

40、80-90、100-130、150-160、200-300；商铺总价200万起，均价3-3.5万，一次性优惠95折，按揭优惠98折；商铺结构为两层，面宽4.5米，进深12-15米，定价采用两层均价，不分层定价。万达广场凭借其优势的自身商业配套万千百货、万达影院、希尔顿酒店及写字楼，配合以成熟的商业规划步行街、酒吧街，同时外部拥有济川路成熟的商业配套氛围乐天玛特超市、好易家建材超市等，因此价格高于同区域的商铺价格。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大

41、全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 2011年成交客户分析客户区域客户区域1、居住地为海陵区为主；2、城中和高港区客户占比较高；3、周边区域和其他区域客户较少。购房动机购房动机1、改善型需求为主，部分为投资；2

42、、城市化进程推动（拆迁征地等因素3、年轻群体购房刚性需求。客户年龄客户年龄本案成交客户主要集中在30-50岁，年轻人群置业多为其父母出资。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 2012年目标客户分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/户型户型面积面积年龄年龄区域区域目的目的职业职业 两房两房878720302030岁岁6060岁以上岁以上市区市区周边县市周边县市结婚

43、用房结婚用房工薪阶层、拆迁户、私工薪阶层、拆迁户、私营业主、周边进城客户营业主、周边进城客户 小三房小三房 116 11630453045岁岁市区市区周边县市周边县市首次改善首次改善自助兼投资自助兼投资拆迁拆迁私营业主、中高级管理私营业主、中高级管理及专业技术人员、普通及专业技术人员、普通公务员、拆迁户公务员、拆迁户三、四房三、四房14214235503550岁岁海陵、高海陵、高港区为主港区为主高端改善高端改善私营业主、企业高管、私营业主、企业高管、高层公务员、周边暴发高层公务员、周边暴发户户楼王楼王17517540604060岁岁海陵、高海陵、高港区为主港区为主终极置业终极置业追求舒适性追求

44、舒适性大型私营业主、政府领大型私营业主、政府领导、企业高管导、企业高管 2012年目标客户细分20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/合计（未签约）：合计（未签约）：面积面积8841 8841 金额金额74267426万万均价均价84008400元元/ / 9 96 6合计（未签约）：合计（未签约）：面积面积14913 14913 金

45、额金额1244312443万万均价均价83448344元元/ / 8 8合计（未签约）：合计（未签约）：面积面积12547 12547 金额金额99719971万万均价均价79477947元元/ / 7 7合计（未签约）：合计（未签约）：面积面积20316 20316 金额金额1617316173万万均价均价79617961元元/ / 2011 2011年推出货量总面积为年推出货量总面积为85819 85819 ，剩余未签约面积，剩余未签约面积56617 56617 ，为总量的，为总量的66%66%，未签约金额为未签约金额为4601346013万万，年度剩余货量均价为，年度剩余货量均价为812

46、78127元元/ / 。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值两房22719825978390130114358352万 上述图标中可以看出，从上述图标中可以看出，从1010月底开始两房房源受到市场的影响和冲击较大，投资客户基本已不再出手，月底开始两房房源受到市场的影响和冲击较大，投资客户基本已不再出手，在泰州市场自住客户对两房的需求很小，现在两房去化速度基本为在泰州市场自住客户对两房的需求很小，现在两房去化速度基本为8 8套套/

47、 /月左右。月左右。 如果市场环境继续下去的话，两房将会成为去化的一个难点，剩余两房的货量按照现在的市场环境来说，如果市场环境继续下去的话，两房将会成为去化的一个难点，剩余两房的货量按照现在的市场环境来说，预计需要预计需要1010个月左右的销售周期，因此，在个月左右的销售周期，因此，在1212年上半年政策市场还不明朗的情况下建议少量推出年上半年政策市场还不明朗的情况下建议少量推出5#5#楼的两房楼的两房房源。房源。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/总套数总面积去化套数去化面积剩

48、余套数剩余面积剩余货值小三房2312683910014247109125929834万 从数据来看，小三房的去化比较平稳，没有受到市场太大的影响，小三房成交的客户主要以自住型客户从数据来看，小三房的去化比较平稳，没有受到市场太大的影响，小三房成交的客户主要以自住型客户为主，随着市场的变暖，刚性需求会逐步的释放，为主，随着市场的变暖，刚性需求会逐步的释放，1212年小三房的成交量会有所增加。年小三房的成交量会有所增加。 按照现有的货量，小三房的销售周期预计在按照现有的货量，小三房的销售周期预计在8 8个月左右，可以根据明年的市场情况合理的加推，小三房房个月左右，可以根据明年的市场情况合理的加推，

49、小三房房源剩余源剩余40%40%的即明年的即明年5 5月份的时候，建议加推月份的时候，建议加推5#5#的小三房房源。的小三房房源。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值大三房165233656186621041470311047万 由于大平层的推出，对大三房的去化产生了一定的影响，同时，市场的疲软也使得改善型刚需停下了购由于大平层的推出，对大三房的去化产生了一定的影响，同时，市场的疲软也使得改善型刚需停下了购房的计划，大三房的去化

50、速度在接下来的房的计划，大三房的去化速度在接下来的3 3、4 4个月的时间内不会有所改善。个月的时间内不会有所改善。 按照现有的货量，大三房的去化将会比两房更慢，建议明年按照现有的货量，大三房的去化将会比两房更慢，建议明年5 5月份的时候，月份的时候，5#5#楼的大三房不做加推。楼的大三房不做加推。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值四房901578871226831456112129万 大平层房源在大平层房源在D D地块里属于

51、稀缺房源，推出至今已去化将近地块里属于稀缺房源，推出至今已去化将近10%10%，由于货值在存货里占了将近，由于货值在存货里占了将近27%27%（1.21.2亿元），产品的优势非常明显，建议在亿元），产品的优势非常明显，建议在1212年的销售中不急于快速去化，保留优势房源可做利润的提升。年的销售中不急于快速去化，保留优势房源可做利润的提升。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品类型产品类型推出总套数推出总套数去化套数去化套数剩余套数剩余套数开盘后月均去化开盘后月均去化月均去化货值

52、月均去化货值销售周期销售周期两房两房22722797971301307.77.7550550万万1515个月个月小三房小三房2312311001001311318.38.3750750万万1313个月个月大三房大三房16516561611041046.36.3730730万万1515个月个月四房四房90907 783833 3440440万万1818个月个月合计合计71371326526544844825.325.324702470万万 1111年下半年市场惨淡，开盘后的月均去化速度缓慢，年下半年市场惨淡，开盘后的月均去化速度缓慢，1212年的楼市状况还不明了，根据各方面的信息来看，年的楼市状

53、况还不明了，根据各方面的信息来看，预计政府会延续预计政府会延续1111年的房地产严控政策，因此，希望公司在价格策略上做出相应的调整，否则销售将会面临年的房地产严控政策，因此，希望公司在价格策略上做出相应的调整，否则销售将会面临严峻的考验。严峻的考验。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/住宅合计：面积住宅合计：面积667066670

54、6左右左右预计售价：约预计售价：约4.74.7亿元（亿元（70007000元元/ / ）商铺：面积商铺：面积50005000左右左右预计售价：预计售价：2000020000元元/ /总销金额：约总销金额：约1 1亿元亿元534商业20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 2012 2012年新增住宅货量总面积年新增住宅货量总面积6670666706左右，预计按照左右，预计按照7 7000000元元/ / 的均价来计算，的均价来计算，总销金额为总销金额为4.74.7亿元左右。亿元左右。

55、 D3 D3商铺部分预计总建面积商铺部分预计总建面积50005000左右，总销售金额为左右，总销售金额为1 1亿元左右。亿元左右。 存量面积存量面积56617 56617 ，金额为，金额为4.64.6亿元亿元 存量及新增货源共计存量及新增货源共计1313.2.2万平方米左右，万平方米左右，1212年可售总货值约年可售总货值约1010.3.3亿亿 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上

56、市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6-9号楼续销5号楼两房、小三房加推5-9号楼续销3、4、5和商业号楼续销5号楼大三房3、4号楼加推商业开盘20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/上半年主销产品为3、5、7、8号楼的116 （畅销产品），并结合其它产品的销售，货

57、源总值在2.5亿元左右，。销售思路销售思路下半年主销产品为4号楼的142 （差异化稀缺产品），货源总值在1.3亿元左右。全年销售6、9号楼，优势产品，价格提升，利用价格来挤压其他产品的快速去化，预计销售0.2亿元。年底用商铺产品来保障销售指标的完成，总货值在1亿元左右。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2012年的销售将会分为4个阶段第一阶段（1-4月份）：市场博弈期，销售速度将会延续今年四季度的情况，参照11年四季度的月均销售量，预计明年第一阶段的月均销量为2300万元/月，

58、合计9200万，占到存量的21%。按照11年四季度的月平均销售，各房型之间的去化为：两房400万/月，占比17%；小三房900万/月，占比39%；大三房400万/月，占比17%；四房600万/月，占比27%。总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值4个月后剩余货值两房22719825.751119674.3911610151.368352万6752万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万6234万大三房16523365.14709955.399513409.7511047万9447万四房9015788.2371226.468314561.

59、7712129万9729万20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第二阶段（5-8月份）：市场回暖期，在价格不变的基础上销量开始逐月提升，预计可以达到每月20%的增幅，分别为5月份2760万/月；6月份3312万/月；7月份3974万/月；8月份4768万/月，合计1.48亿元。按照之前的销售比例为：5月份，两房470万/月；小三房1000万/月；大三房470万/月；四房820万/月 6月份，两房560万/月；小三房1300万/月；大三房560万/月；四房892万/月 7月份，两房6

60、80万/月；小三房1550万/月；大三房680万/月；四房1064万/月 8月份，两房810万/月；小三房1860万/月；大三房810万/月；四房1288万/月从下表中可以得知，5月份小三房房源必须补充，两房可以少量加推，大三房基本不需要增加总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值8个月后剩余货值5月份补充5#楼货量合计两房22719825.751119674.3911610151.368352万4232万一个单元33套：1987万6219万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万524万全部：8038万8652万大三房16523365.1

61、4709955.399513409.7511047万6927万06927万四房9015788.2371226.468314561.7712129万5665万05665万20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第三阶段（9、10月份）：市场上升期，在价格不变的基础上销量开始快速提升，预计可以达到每月30%的增幅，分别为9月份6200万/月；10月份8100万/月，合计1.43亿元。销售比例为：9月份，两房1050万/月；小三房2400万/月；大三房1050万/月；四房1700万/月 1

62、0月份，两房1380万/月；小三房3150万/月；大三房1380万/月；四房2190万/月从下表中可以得知，9月份5#楼剩余两房和大三房都需要加推，同时3号的小三房也需要推出，4号楼全部推出3、4号楼价格未定总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值10个月后剩余货值8月份补充货量合计两房22719825.751119674.3911610151.368352万4084万3、5#各一个单元66套5000万9084万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万3571万3#楼约9000万12571万大三房16523365.14709955.3995

63、13409.7511047万4497万5#一个单元33套：3788万8285万小四房132约18744/4#楼推出一半66套7500万7500万四房9015788.2371226.468314561.7712129万1775万01775万20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第四阶段（11、12月份）：D3商业开盘，商铺货值1亿需要售罄，住宅销量会有所下降，估计将会只有2000万/月销量。20122012年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8

64、8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月6-9号楼续销月均销量为2300万元/月，合计9200万，占到存量的21%。5月份小三房房源必须补充，两房可以少量加推，大三房基本不需要增加，结合存量房地去化，月均销量为3700万，合计1.48亿元。5号楼两房、小三房加推市场上升期，在价格不变的基础上销量开始快速提升，预计销售1.43亿元。3、4号楼加推D3商业销售D3商业开盘，商铺货值1亿，住宅2000万/月合计（万元）150020002500320025006000500023001120030001000020002012年销售指标为：5 5亿元亿元3 推广执行方案2 推广主题1 营销

65、推广策略4 营销费用预算20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 1 1、营销推广费用较少、营销推广费用较少20122012年项目营销推广面临的主要难点：年项目营销推广面临的主要难点： 2 2、上半年无重要节点，需要在市场制造声势、上半年无重要节点，需要在市场制造声势 3 3、新房源开盘需增加大量来访客户、新房源开盘需增加大量来访客户 4 4、如何增加客户对项目信心，促进成交、如何增加客户对项目信心，促进成交关于营销策略的制定，需符合以下几个方向针对2012年面临的营销推广难点，制定

66、的营销推广策略方向为： 难点一：营销推广费用较少难点一：营销推广费用较少线上主推形象，提升品牌和项目形象。线上主推形象，提升品牌和项目形象。重点执行线下推广，通过线下推广，让客户充分体验产品品质，直接促进成交。重点执行线下推广，通过线下推广，让客户充分体验产品品质，直接促进成交。开展多渠道形式拓展客户，进行资源整合，与其他企业、单位、社区合作，挖掘其目标客户开展多渠道形式拓展客户，进行资源整合，与其他企业、单位、社区合作，挖掘其目标客户。根据销售进度，实行集中式推广，使媒体效果在短期内爆发，达到较大的效果，避免持续性广告投根据销售进度，实行集中式推广，使媒体效果在短期内爆发，达到较大的效果，避免持续性广告投放。放。根据项目节奏，在开盘前进行集中推广。阶段一为根据项目节奏，在开盘前进行集中推广。阶段一为4 4、5 5月份，阶段二为月份，阶段二为7 7、8 8月份，第三阶段为月份，第三阶段为1010、1111月份。月份。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 难点二：上半年无重