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1、长沙未来 5 年、10 年、15 年的房子买哪里？2035 的总规最终结果究竟怎么样， 咱们并不知道， 但下 面这个规划图（空间布局） ，大概率是最终版本。此前说过， 这个规划涉及未来 18 年，引领长沙城市建设，也指导我们 买房。将 18年拆成三个区间，我们来看看未来 5 年、10年、 15 年买哪些地方比较好。 1“中央核”向东推进的部分主要 为万家丽路两侧上一篇文章中，我们分析了“中央核”的四 条边界位置，发现北、西、南三面仍旧是二环为界，但是东 面向前推进到了京珠高速（横向部分北面增加星沙联络线， 南面部分增加劳动路） 。东部增加的这部分，其实就是万家 丽路两侧。在去年的文章中我们就说
2、过，万家丽路作为南北 大动脉，叠加了高架、地铁、快速公交等交通要件，两侧也 已经非常繁荣，理应等同市中心区域对待。重点说下万家丽 路。万家丽路始建于 2001 年，全长 30 多公里，北至长沙县 湘龙街道（现在已到安沙境内） ，南到天心区暮云板块。将 月湖马栏山、马王堆、火星镇、天际岭隧道、环保科技园串 联起来，是长沙仅次于芙蓉路的一条南北大动脉。北端还会 延伸， 可以与湘阴接起来。 万家丽立体交通如下： 高架： 目前市内唯一的高速高架桥， 2015 年下半年开通， 全长 16.6 公里，限速 80 码，北起福元路南至湘府路。地铁 5 号 线：位于万家丽路地下的地铁五号线，于 2015 年全面
3、开工， 进展快于预期，估计 2020 年投入使用。（芙蓉路反而没有完 全重叠的地铁线。 ） BRT 快速公交：在高架桥桥下也将 设立 BRT 快速公交专用道。 （上面的站名有变化。 ）万家丽两 侧进入“中央核” ，那要买市区的房子，不必死守着东二环 为界，而是只要京珠高速西侧的房子都是相对保险的。这里 有一个大利好的小片区，即星沙片区的湘龙街道，基本上整 个街道都划进“中央核”了，不要小觑这一片，如果某一天 切给开福区，学制变为市区学制，这一片就完全与旧有的市 区抹平。 2 中央核里面最大的空白片区是苏托垸其实开福区 的苏托垸与湘龙街道是紧密连接的中央核里面，还有最大的 一块空白地苏托垸，看图
4、：如果规则地以星沙联络线为 界，湘龙街道的北面部分被切割出去了，估计避免行政区划 被切割，“中央核”的东北角落会沿着捞刀河走一段。抛开 行政区的束缚，其实图片中红色所示区域就是“中央核”的 北片，空白片。这里有一部分已经明确规划，但是一直没怎 么实施。片区的功能定位为：集生态保育与都市活力于一体 的复合型湿地公园社区、发展国际体育休闲与都市生态旅游 的绿色产业集聚区、探索主城周边农村居民就地市民化的 “两型”示范区。诸位看到，这片大面积是绿地和水面，前 面捞刀河环绕，北面又有靠山，风水好地。目前片区里面， 只有深业一个大盘在此，多种业态，颇显孤独，价格也不大 卖得起。据说今年将有一个金辉的盘开
5、工，具体在哪位置还 不知道。 3 高铁板块四易其名现在带入黄兴子板块定位为副 中心未来发展可期上一篇中，我们还提到了副中心的变化。 对星沙来说，如果副中心地位没有了，是有弊的，不过未来 承担了更大的“大门户”责任，区域相当大，那长期前景看 好。最大的黑马板块是黄兴，定位副中心。这里完全是白纸 上画图，过个五年看，这里很可能是变化最大的一片区域。 目前，湘江新区是热点，高铁会展板块是次热点。高铁会展 板块，其实发展一直一般，从早先的体育新城到武广新城， 到高铁新城，到现在的“高铁会展新城” ，名字换了好几个， 此前的三次其实发展都一般，第四次则扩大了地域范围，纳 入了黄兴这一片， 我们私下期待，
6、 这一次总该发展起来了吧。 原来的雨花片区，最大的弊端是有几条天堑：京珠高速武广 高铁沪昆高铁长沙大道浏阳河这些线路把这一片切成了很 多小板块，难以好好利用。但现在加入的黄兴片区，位于浏 阳河以东，土地平整，拆迁容易，没有什么天堑，发展的先 决条件比较好。未来给予副中心的地位，理应前景看好。不 过，目前这一带新房可不多，只有不知名的一两个楼盘，完 全没进入人们的视野。况且，短期的配套难以跟上。图上是 位于黄兴的武广新都汇，名字中还带有“武广”二字，意味 着是耕耘多年的老盘。 大家仔细回想下， 脑海中没有 “武广” 二字多少年了。 4 空间布局中，西端位置基本确定市区与宁 乡之间的大段空白将无法
7、填补起来本文开头的这个规划图出来后，我们在讨论城区的边界位置在哪里，也就是四个方 向的：大临港大科创大文旅大门户往外的边界位置在哪里。 做了一些大致分析，不一定准确，与大家探讨。西面的边界 位置大概就是黄桥大道位置，也就是梅溪湖二期、岳麓大学 城西核、高铁西片区等板块的西侧位置。从边界位置再往西 就是“莲花美丽乡村”了。河西的北面、南面的板块都也出 现了，未来可能并不会有大的新板块出现，全列一下：大王 山含浦（含浦以西不会再有）梅溪湖二期大学城西核高铁西 望城区府如还有新片区，也将只有这些片区之间的空余位 置，比如滨江与金星北之间的几公里江岸线，比如尚未开发 完的洋湖以南地段。这些已经提出的片
8、区，未来三五年必然 是发展重点， 配套会逐渐上来。 既然西面的界限基本确定了， 那意味着与宁乡之间还有很大的距离，所以宁乡要完全融入 长沙颇有难度。南北两个方向的边界，也基本是现在已经确 定的片区，南面到暮云，北面到丁字镇差不多。 （东北角会 有个安沙算是全新片区。 ）所以，未来五年重点还是这些已 经提出的片区，建设资金有限，要把这些片区发展好已经不 容易。5 长远看，发展空间在东部“大门户”所辖范围非常 广泛现在我们来看大东部。在图片上，我标出了松雅湖的位 置，在大门户中，这个位置是最最西边，紧贴着中央核，而 大门户的东部边界到了哪里呢？我们琢磨着，应该是把黄花 机场都包括进来了。稍微描一下
9、，不一定对：这个区域相当 大，目前有星沙、人民东等相对成熟的片区，另外机场附近 的黄花有些建设，然后这中间都是空白。看上面这个图，北 面和东北面是山岭，有阻隔，无法越过山岭去发展，红线以 内的范围，则比较平坦， 开发条件比较好。（顺带说一下，“山 区 1 ”这个里面是出大人物的地方。 ）片区中虽然已有临港这 个概念，但主要集中在南部，不足以覆盖整个大门户，所以 未来究竟发展什么还不知道。留下蓝图，未来 18 年，由后 人来大展宏图。大门户，就是 10 年以后可以重点看看的片 区。可以肯定的是， 10年以后 李白楼语堂 公众号不会还 在写房子， 究竟东大门户会发展成啥样， 本号不再负责揣度。 从
10、过往经验看，梅溪湖一期与金星北都发展差不多十年，终 成现在模样，要在空白地方绘图，还真需要大把的钱来砸。 目前看，长沙是比较缺资金的，争国中，也是希望国家资源 有所倾斜。可以肯定的是，如果有大把的雪花银子飘下来， 长沙有广阔的空间接受这些银两。 6 四个功能分区理应是 “大 科创”更有前景前面也有文章提到过， 长沙目前人口不到 800 万（其中长沙城区 400 多万），18年后规划 1200 万，估计浏 阳宁乡增加较少，增量主要会在市区，则意味着市区人口解 接近翻倍。那除了现有已经发展的区域人口密度加大之外， 主要还是靠新片区承载新人口。上一篇文章中有读者点评： 可不可以片区分解：黄兴武广东片
11、区 80 万人，天心南城文 旅城 50 万人，坪塘大王山 30 万人，梅溪湖二期高新区 50 万人，金星北月亮岛 30 万人，开福区北部临港 30 万人，再 加中央核心区待开发和空置率 100 万人，星沙设区再增加 30 万人。即使忽略望城，未来 400 万人轻轻松松容纳。这种预 测有一定意义，数量不一定准确，比例也许差不多，其中大 门户的东部可能估计有点少，毕竟面积很大，需要大量人口 来填满。以长沙整体为单位的时候，需要与武汉、成都、郑 州等进行 PK ，吸引更多的人流。而长沙内部各个片区之间， 其实也在 PK ，看谁能吸引更多的人流，更多更高质量的人 流。中央核是很稳妥的区域， 不缺接盘人
12、， 所以不列入考虑， 我们只看看四个方向的定位：大门户大临港大科教大文旅其 中西面科教的定位，会占优势一些，也就说未来在这片的买 房人，理应是相对的高收入群体。综合前面的理由来看，未 来几年的片区发展重点，应该还是在湘江新区定位科教的片 区。白居易先生说： 你这好像是在推荐梅溪湖和麓谷。 是的， 只要“大科创”是正儿八经科创，放开胆子争抢互联网、人 工智能等先机， 出来几家头部企业， 梅溪湖和麓谷的确不错。 如果名为“大科创” ，实际只是小打闹，那也只是普通 片区了。梅溪湖的几个盘，仍旧受关注，比如振业城，去年 一直没动静，今年不知道是否会开。这盘位于梅溪湖北岸、 地铁不远、与文化艺术中心为邻
13、、商业配套齐全，是值得关 注。友情消息顺带说下，在振业城一期 2 栋有家“旅小鱼教 育心理咨询有限公司” ，将举办一个“让爱流动深度沟通 亲密关系”的私享会，朋友主导，近期报名中，大家可以点 击末尾的“阅读原文”了解详细情况。有时候在买房等大事 上，夫妻沟通并不顺畅，一个说买，一个说等，一个看多， 一个看空，以致调和不到一块，所以听听亲密关系的课挺有 好处。以上这一段算是友情广告。对了，南部“大文旅” ， 颇有点奇怪，河西的大王山做文旅，这是 OK 的，已经发展 相对成熟的省府片区 + 暮云片区，会发展什么样的文旅呢？ 7 未来 15 呢？未来 15 年呢？怎么没说了？以我的眼光，哪能 看到 15 年以后！即便能看到，对当下诸位的购房也没有实 际意义。 我觉得大家当下买房， 还是抓成熟 or 半成熟的片区 比较好， 避免入住后长时间配套上不来， 毕竟购房资格有限， 而各片区之间的差别还不算太大。另外，片区固然要看，但 把握大方向就好，不能陷入到片区选择当中不能自拔（长沙 不是只有某一个片区独步天下） ，更重要的还是把握性价比 较高的楼盘，先图个上班近、或者上学方便。比如，您在大 门户里面的机场上班，绝对不主张您买梅溪湖二期。如果在 麓谷上班，也没必要去蹭黄兴副中心的热点。
长沙未来5年10年15年的房子买哪里
