美的置业宁波梅山岛项目报告40p

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1、 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼美的置业宁波梅山岛项目报告2012.3 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼目录第一部分 区域价值解读第二部分 市场形势解读第三部分 市场竞争解读第四部分 客户来源解读 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼第二部分 市场形势解读 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼宏观形势：限贷、限购、税费等方面政策导向持续从严，并在利率上调作用下，房地产市场

2、面临非常时期 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼宏观形势：中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼NO1NO2NO3NO5NO4银行信贷政策将会有所放松，但房地产行业惠及有限房产税有望从试点城市扩展到其他城市政策相对稳定，但绝不会松动调控从“定量”向“定向”转变，可能力促刚需入市政府会为开发商降价创造稳定、安全的外部环境未来政策：尝试从制度上根本解决问题的办法，避免房地产泡沫破灭对经济社会造成冲击，同时使房地产进入相对稳

3、定的发展状态 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼全国市场：商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市1-11月住宅销售面积增速为7.5%较1-10月下降2.5个百分点，同比下降10.4%1-11月住宅销售金额增速分别13.7%,较1-10月下降3.6个百分点，同比下降12%。 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼重点城市：成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入盘整周期 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市

4、江南路前程厦6楼宁波市场：受整体市场价格下跌预期影响，成交量价增幅放缓；市场步入观望期2011年宁波市四区住宅供求比创历史最低水平，仅为32%；成交量跌入冰点。n2011年宁波市四区住宅供应量为272万方，成交面积较为88万方，较10年减少61万方，为近七年市场运营最低点，成交签约率仅为32%，环比10年下降40%，创历史最低水平。n受政策影响整体市场呈现量价齐跌现象，市场观望氛围浓烈。2011年北仑住宅市场全年呈低位下行运营态势，成交量仅36.41万方。n2011北仑住宅成交缩量明显：全年仅成交36.41万方。至年末连续三月成交量较为1,5万方；n受成交缩量影响，整体均价走势受个盘放量影响较

5、大，但价格基本处于8500-9000/平方米运行。 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼市场趋势淡市到来，形势严峻n 房地产市场面临非常时期。中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归。n 商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市。n 成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入下跌盘整周期n 成交量价增幅放缓；市场步入观望期 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼第三部分 市场竞争解读别墅竞争高层竞争 营运城市空间 引航城

6、市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼2011年宁波别墅全年销售总计294套，成交9.38万方，总销19.25亿元，成交均价2.05万元/。2011年宁波别墅市场由于受到限购政策的影响每月成交量下滑趋势明显。 2011年宁波别墅成交量主要集中在鄞州区，北仑区仅成交32套别墅，成交面积7218，均价12417元/ 。市场表现：宁波别墅成交量受限购政策影响明显，2011年仅成交9.38万方，同比2010年下滑64% 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼市场格局：宁波别墅以地段和资源导向为主，可分为城市别墅、城郊别

7、墅、山水别墅和远郊别墅四大类卡纳湖谷钱湖悦府九唐比华利二期华丰白石仙枰地块广博钱湖御景湾韩岭地块雅戈尔香湖湾君园和庄长岛花园九龙湖畔万科云鹭湾维拉小镇华城花园雅戈尔御玺园风格璟院梁祝地块罗曼风情盛世天城龙溪谷亚隆它山郡它山谷地在售未售城郊别墅城市别墅山水别墅远郊别墅山水别墅富邦荪湖地块新海景花园雅戈尔东海府龙湖滟澜海岸 世茂.海滨花园远郊别墅高端别墅：以城市和山水别墅为主，集合地段、资源和产品的千万级别墅，分布在东钱湖、江北和鄞州中心城郊别墅：资源较弱，但距市中心近，地段优势明显，区域认可度较高；远郊别墅：拥有一定的资源，以山水资源为主；城郊别墅凯旋门荣安公馆别墅维拉公馆嘉里别墅 营运城市空间

8、 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼城市别墅山水别墅城郊别墅远郊别墅属性第一居所介于第一和第二居所第一居所第二居所布局区域核心区东钱湖、九龙湖北部、鄞州乡镇北仑、鄞州五乡镇与核心区域车程10分钟内45分钟内30分钟内2小时内主流产品联排、类独栋独栋、类独栋、联排联排、类独栋独栋、类独栋、联排代表楼盘长岛花园、御玺园、新海景比华利、卡纳湖谷，九唐，柏悦别墅塘家湾、维拉小镇、君园和庄龙溪谷、海滨花园总价1500万以上1500万以上400-1000万300-800万以上接受度不形成竞争资源竞争同总价竞争同资源、总价竞争市场格局：宁波别墅产品种类丰富，但是从消

9、费上看地段导向依然明显的，资源型消费已经逐渐成熟，范围仅局限在市四区 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼市场格局：宁波别墅建筑风格上涵盖中式、英式、法式、地中海、西班牙、托斯卡纳等多种风格，尤其是欧陆风最为盛行 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼资源级别案名别墅产品类型别墅开盘时间产品面积总价范围（万元）别墅销售状态城市别墅新海景花园联排2010-12-5400-800预计1500-4000共86套，签约26套长岛花园联排2010-12-14415-6001500-3000共131套

10、，签约103套雅戈尔御玺园类独栋2010-11-136002000-4000共72套，签约67套山水别墅卡纳湖谷联排、双拼一期2008-8-16二期2010-4-17500-10001300-2000共311套，签约254套钱湖悦府独栋预计2012年上半年500-8001200-3000共62套，未开盘九龙湖畔独栋、联排2009-11-13独栋500-1200联排200-400独栋1200-2000联排500-800共241套，签约50套九唐独栋2011-10-12400-6002500一期62套，签约5套城郊别墅风格璟院类独栋2010-11-21300-400主力1000-1200共68套，

11、签约62套盛世天城联排2010-4-26300-430800-1200共92套，签约76套维拉小镇联排、独栋2010-6-21300-470400-1000一期283套，签约271套二期320套未开盘华城花园联排未定250-350预计600-10007幢别墅未售雅戈尔东海府联排预计2012-6300-370800-1200共175套，未售华润中海.凯旋门联排2011-11-29246-270600-700共76套，签约32套市场格局：城市别墅与山水别墅具有较强的投资与收藏价值，去化速度明显快于其他类型的别墅 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦

12、6楼别墅区同区域项目位于北仑春晓，具有一定的海景资源优势，但过度依赖海资源以及未来的规划，缺乏强势产品点，导致楼盘的形象不高世茂.海滨花园别墅区 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼同区域项目 依托龙湖地产的品牌优势、海岸线和七星级酒店、国际游艇俱乐部、山地高尔夫等顶级配套集聚，致力打造未来“中国东部富人港”龙湖.滟澜海岸 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼同资源项目位于远郊地段的旅游度假区内，千万级的资源型别墅，依托九龙湖度假资源，山湖优势丰富，产品价值好，但同时总价较高九龙湖畔 营

13、运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼同资源项目位于象山松兰山海滨旅游度假区内 ，依托绿城品牌及高品质形象、旅游度假资源，具有较强的投资及收藏价值绿城玫瑰园 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼第三部分 市场竞争解读别墅竞争高层竞争 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼镇海板块北仑板块小港新姚江板块均价16000-20000单位：元江北新区均价12000-15000高新区均价15000-18000鄞州中心区均价17000-20000大城西

14、板块均价11000-13000东钱湖别墅均价20000-30000以上姜山板块均价10000-12000北仑商品房价格10000-12000东部新城均价18000-20000小港商品房价7000-9000镇海板块均价10000-13000整体市场格局：市场由中心城区向外拓展，北仑作为主城区价格补充板块，市场相对独立、市区外溢客户被镇海、小港截流 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼区域市场格局：北仑主城市场由五大板块构成,在国家级保税港区的推动下春晓和梅山两大新型板块即将崛起，成为热点区域老城区板块核心区板块春晓板块梅山板块钱塘江路以西板块

15、：高新及工业板块为主，新盘少核心区板块：以中提升项目区域、北仑新中心、热点区域老城区板块：新大路是传统商业街、未来开发以此路西向为主春晓板块：以滨海新城和港口功能为主导的新型板块梅山板块：以保税港区为主要推动力钱塘江路以西板块派舍提香黄金海岸世贸世界湾黄山豪庭天伦名苑四季桂花城在售东方港城ART蓝山待售售罄花香维也纳宁波凯旋门海天云桥利时北仑老城区板块核心区板块钱塘江以西板块新隆华府里仁花园四期锦绣千丈开投拿铁城华丰幸福湾荣安花园龙湖.滟澜岸 世茂.滨江花园 京华茗苑3期 北仑市区 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼板块项目名称总建面积（

16、万方）占地面积（万方）建筑形态开盘时间总套数 主力面积（）最新推量目前售价（元/）去化率春晓世茂.海滨花园8060联排、小高层、高层2010-12-193000住宅61-139别墅220-5801390（住宅1286套、别墅104套）住宅7800别墅15000住宅75%别墅50老城区四季桂花园四期1.320.65多层、高层、小高层2011-9-2596138961100085%老城区新隆华府二期3.552.262小高层2011-1-633776-1303371040050%核心区天伦名苑4.972高层2011-9-14238115-2072381200025%核心区京华茗苑3期1510.7多层

17、、高层2010-12-838499-130384700065%核心区花香维也纳6.854.37多层、小高层2011-12-370668-91二期400800045%核心区世茂世界湾二期68.3423.4高层、多层2010-8-29250076-90、140-1609811200075%核心区华润中海.凯旋门189别墅、高层2011-12-171540别墅246-270 高层110-140192套高层1200065%区域市场格局： 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼龙湖.滟澜岸 （住宅总建60万方，一期1396户）世茂.海滨花园 （住宅总建

18、50万方，3000户）梅山岛一期居住地块 （总建11万方，1020户）梅山岛美的项目 （总建26万方）市场供应：北仑区潜在供应250万方以上，以品牌开发为主。相比11年36.4万方成交量、本案销售期项目面临市场供应压力 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼重点竞争项目拆迁安置房，楼盘形象及产品品质不高，将以一个普通楼盘亮相梅山岛一期居住地块规模占地6.71万方总建11.31万方，开盘时间预计2012年下半年开发商宁波梅山岛投资开发公司产品600套住宅、423套公寓、1.01万方商业核心卖点精装修旅游地产 营运城市空间 引航城市地产TEL:0

19、574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼项目建筑面积429451平方米，分为A、B、C三个地块开发，A、B地块分别由双拼和联排别墅，小高层和高层组成，C地块是酒店式公寓以及五星级酒店。A1地块一期A2地块二期B3地块B4地块C地块重点竞争项目多度依赖海资源以及未来的规划，缺乏强势产品亮点，导致引爆点不足；在市场上仅仅体现出一个普通远郊楼盘的形象.世茂.海滨花园规模占地60万方、总建80万方开盘时间2010年12月19日产品联排、小高层、高层价格住宅7800元/平米、联排15000/平米销售套数住宅75%、别墅50核心卖点滨海资源、开发商品牌、适中的价格 营运城市空间 引航城市地产

20、TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼重点竞争项目产品形象不高，普通住宅以刚需为主，以较低的价格来实现量的突破世茂.海滨花园 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼重点竞争项目七星级酒店、国际游艇俱乐部、山地高尔夫等顶级配套集聚，形象成一个超大规模的高品质、高形象楼盘龙湖.滟澜海岸 规模占地50万方，总建91万方开盘时间预计2012-6产品别墅、高层、酒店核心卖点开发商品牌、海滨资源、高端配套 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼规模占地6.2万方总建14万方开盘

21、时间2011年11月5日产品10幢高层，1个集中式商业广场价格住宅13000元/平米、商铺25000/平米销售套数24套核心卖点网新品牌、核心区位、品质在售一期/354套竞争项目 网新与仑江联合品牌开发、定位高端，产品品质突出，因其住宅价格定位及其泰山路噪音问题致销售面临困境ART蓝山 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼规模占地25万方、总建90万方、容积率2产品5幢33层、8幢5层洋房销售套数未开盘核心卖点国企、核心区位、规模竞争项目 宁波港国企背景、具有教育、会所、商业等资源、规模品质大盘，首批以中大户型产品为主东方港城一期待售/80

22、0套 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼 竞争总结及机会寻找整体市场形势严峻，潜在供应量巨大且一线品牌云集，竞争压力凸显，但是北仑供应以高容积高层中大户型为主，低密度产品较为稀缺区域升值潜力+山体资源+滨海资源+适中总价是突出竞争重围的最大利器 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼第三部分 客户来源解读别墅客户高层客户 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼备注：北仑年均常住人口增加量为2.3万人。以上数据来源北仑区第六次人口普查项目

23、周边人口基数少，根本无法支撑周边近150万方的住宅供应量，因此吸引北仑城区客户、宁波大市客户和外来客户是本项目成功的关键春晓镇约2万人柴桥街道约4万人白峰镇4万人梅山岛1.5万人常住人口61万户籍人口36万常住外来人口28万本地原住居民外来中高端管理者外来务工人员刚性需求改善型需求投资型需求自住需求刚性需求 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼就近置业，以适中的总价抓以区域升值潜力及旅游度假资源吸以大桥效应及高品质形象引以大桥效应及高品质形象引在项目营销中应强调区域升值潜力、旅游度假资源、高端产品品质及形象，以求吸引北仑城区客户、宁波大市客

24、户和外地客户 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼类别 香湖湾华润中海.凯旋门世茂.海滨花园白沙湾对应客户属性有一定经济实力，露富，个性鲜明经济实力强，追求别墅生活方式追求滨海生活追求度假场景购房目的 50%自住80%自住50%自住度假，投资，收藏购房关键因素假日休闲、第二居所第一居所假日休闲、第二居所收藏、长期投资影响购买行为正面因素开发商品牌、产品的特性、户型设计 升值空间开发商品牌、价格适中、产品品质开发商品牌、滨海景观开发商品牌、物业服务、海资源影响购买行为反面因素间距、庭院面积、私密性差缺乏景观资源距离远、区域不成熟距离太远客户来

25、源鄞州、江东，各占58、27北仑、鄞州、江东各占32%、28%和20%北仑、鄞州各占45%、32%温州、象山、少量宁波年龄 30-45岁为主30-50岁为主35-45为主40-50为主学历大专、本科以上大专以上大专以上认知途径介绍、现场介绍、现场介绍、户外介绍、杂志、绿城老客户职位 私营业主私营业主、公务员私营业主私营业主、隐形富商别墅客户：以自住购房为主，主要来自北仑、鄞州和江东，年龄层次以35-45岁居多，职业以私营业主为主 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼1、项目周边片区客户，如梅山、春晓等地（私营企主业、大企业高层）2、北仑城区

26、客户（公司老板、股东、大学老师、律师、医生） 3、鄞州东部各镇私营业主（东吴、邱隘、梅虚、五乡、下应）1、全宁波市追求生活的品位阶层为主2、镇海片区私营业主（老城区、经济技术开发区）3、象山、舟山等区域私营业主（大桥效应）1、外来客户，如杭州、上海、温州等地（与宁波有业务来往，向往 海景房，度假需求导向）先期客户中后期客户补充客户别墅目标客户组成 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼120平米以上购买客户群体客户组成：北仑客户为主客层结构：n区域换房客（改善型）n公务员及事业单位中高层n大企业中高层本项目无120以下户型客户组成：大北仑客户

27、客层n区域刚需（婚房）n区域换房客（改善型）n北仑园区外籍人士n公务员及事业单位中高层n大企业中高层客户组成：新碶、大碶客户为主客层结构：n城镇化建设促进的改善型n大碶范围内的私营业主n区域刚需（婚房）客户组成：大北仑客户客层结构：n区域刚需（婚房）n区域换房客n公务员及事业单位员工n大企业中高层120平米以下购买客户群体客户组成：北仑客户为主，部份大市范围投资客。客层结构：n区域刚需（婚房）n北仑大企业员工n受世茂品牌吸引的投资客客户组成：新碶、大碶客户为主客层结构：n工业区员工n区域刚需（婚房）客户组成：大北仑客户客层结构：n区域刚需（婚房）n受低价房源吸引的投资客 世茂世界湾派舍提香金城

28、国际花园凯旋宫 里仁花园区域客户： 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼高层住宅购买客户群体客户组成：春晓区域客户为主，部分大榭、大碶客户客层结构：n区域刚需（婚房）n区域换房客（改善型）n为父母养老买房n受低价吸引的北仑城区投资客户别墅购买客户群体客户组成：北仑大区域客户，以春晓，大谢和舟山客户为主客层结构：n私营海产、小型加工业主n春晓区域大型企业中高层员工世茂海滨花园春晓客户： 营运城市空间 引航城市地产TEL:0574-27906086 地址:宁波市江南路前程厦6楼1、以梅山本地和春晓、柴桥和白峰等周边片区首次及改善置业群体2、工作在北仑市区的外来务工人员3、鄞州东部各镇的置业群体4、其他区域，宁波市区、大桥效应的舟山、象山为主高层目标客户组成