论防范房地产开发商欺诈行为的法律对策(共8页)

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1、精选优质文档-倾情为你奉上论防范房地产开发商欺诈行为的法律对策张武 曾文革，(重庆大学法学院，重庆)摘要：随着我国房地产业的高速发展，房地产纠纷日益增多，而房地产开发商的欺诈行为是导致房地产纠纷不断增长的重要原因。首先分析房地产开发商欺诈行为的表现形式和生成原因，然后针对房地产开发商的欺诈行为提出相应的法律对策，以期加强对商品房购买者的法律保护。关键词：房地产开发商；欺诈行为；商品房买卖；法律对策中图分类号：DF521 文章编号：10067329(2007)04-0136-04随着我国住宅商品化政策的推行，购买商品房已成为大多数城镇居民解决住房问题的重要方式。但由于我国房地产市场发展不够成熟，

2、商品房交易不十分规范，因此购房者在商品房买卖中遭遇房地产开发商欺诈行为的现象屡屡发生。甚至有人把房地产开发商的欺诈称为“房地产黑洞”，意为被骗者防不胜防，不能自拔n。中国消费者协会认为“房屋质量(包括附属设施)投诉，近几年明显增加，而且解决这类消费者权益纠纷的难度较大”2。因此，分析研究房地产开发商欺诈行为的表现形式和生成原因，提出防范房地产开发商欺诈行为的法律对策以保护商品房购买者的权益十分必要。1 房地产开发商欺诈行为及其表现形式房地产开发商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。目前，我国房产开发商主要有专营企业、兼营企业和项目公司三类引。“欺诈行为”是指当事人一方故意制造虚假或

3、歪曲的事实，或者故意隐匿事实真相，使表意人陷入错误而做出意思表示的行为。房地产开发商的欺诈行为是指开发商利用资金、身份、信息、人员各方面的优势地位，通过广告、宣传、告知等手段，故意向交易相对人即购房者隐瞒商品房用地、规划、面积、设施、权属等方面的真实情况，诱使购房者与其建立交易关系，订立商品房买卖合同的欺诈行为4。在现实生活中，房地产开发商的欺诈行为有多种表现形式，依商品房交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可主要分为以下几种：11虚假广告宣传误导购房者这主要是指开发商在媒体及售楼宣传品中虚构商品房的环境条件、道路条件、其他规划条件等，诱使购房者与开发商进行交易。虚假广告是一种有悖于诚实信用的行

4、为，虚假广告对其界定比较困难，对此，我国相关的行政规章和司法解释作出了规定。建设部商品房销售管理办法第15条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。12无证或缺证开发并隐瞒购

5、房者根据城市房地产管理法第44条和城市房地产开发经营管理条例第23的规定，开发商售房时必须具有以下许可证件：建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、建设用地规划许可证和商品房预售许可证。开发商如果没有依法取得开发工程所需的各种许可证件且没有如实告知购房者，在合同约定的期限内又不能补办相关手续，这就违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，构成了对购房者的欺诈。13一房多卖并隐瞒购房者这是指开发商将商品房出售给特定购房者后，又再次或多次将该房售卖给其他购房者的行为。在该行为实施过程中，开发商既向前手购房者隐瞒将该房再售予他人的事实，又向后手购房者隐瞒了商品房

6、已售予他人的事实，应构成欺诈。2 房地产开发商欺诈行为的生成原因房地产开发商欺诈行为的生成原因有多种，与房地产行业本身特点相关联的主要有以下几种：21房地产行业的诚信经营理念尚未普遍形成中国房地产行业起步较晚，到20世纪80年代之后，房地产业才重新在经济生活中出现，并逐步发展成国民经济生活中的主要部门5。但在这一过程中，由于相应的法律制度不健全，一些房地产开发商的行为没有受到应有的约束，以追求企业利益最大化为目标，而不兼顾社会公众利益，并且没有因此受到国家相关法律法规的制裁。房地产开发商实施欺诈行为的成本过小，难以形成诚信经营的理念，因而开发商就不断出现严重违反诚信原则的欺诈行为。22现行法律

7、规制之不足目前，我国已有一些调整房地产行业的法律规范，如土地管理法、城市房地产管理法、合同法、品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。但商品房交易的法律规定仍不全面和具体，还没有真正建立起商品房交易中的信息公开披露制度、商品房交易面积的公正测评制度、不良经营开发商的市场强制退出制度等。特别是对如何有效地防范房地产开发商的欺诈行为，在法律上仍然存在着缺陷。23政府职能部门监管不力在房地产开发实践中，商品房交易存在着开发商与购房者主体地位实质的不平等性。相对于开发商，购房者处于弱势地位。同时，商品房交易是否公平关系着社会公共利益。因此，政府职能部门应对

8、开发商依法进行及时、全面的监管，对其欺诈行为给予必要的行政处罚。但近年来，房地产行政主管部门对商品房交易活动明显监管不力4。3防范房地产开发商欺诈行为的法律对策措施商品房交易主要作为平等主体间的民事法律行为，适用民法的规定，同时也适用房地产行政管理法及刑法的相关规定。现行商品房交易法律制度在程序和实体两方面存在着不健全和不完善，急需有针对性地予以修正和补充，以便从法律制度上防范房地产开发商的各种欺诈行为。31适用消费者权益保护法第49条我国消费者权益保护法(以下简称消法)第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其赔偿受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品

9、的价格或者接受服务的费用的一倍。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任。在商品房买卖过程中，就房地产开发商欺诈行为是否适用消法第49条的问题，在理论和司法实务上都存在争议。笔者认为，房地产开发商的欺诈行为应该适用消法第49条即惩罚性赔偿制度。首先，商品房是商品。商品房是经过了人的加工物，是为了进行交换而生产出来的产品，因此，没有理由认为商品房不是商品6。其次，房地产开发商是经营者，商品房购买者是消费者。购房者购买商品房的目的主要是为了居住，而不是用来作为生产经营的场所，商品房购买者是消费者；同时，房地产开发商是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，在性质上房地产开

10、发商应是经营者。再次，适用该制度符合消法保护消费者弱者利益的立法精神。随着社会经济的发展，消费者与生产者、销售者日渐分离，以及社会化商品生产条件下的经济垄断的产生发展，客观上消费者已逐渐成为市场交易中的弱者8。因此，制止房地产开发商的欺诈行为，对购房者给予消法的特殊保护，符合消法的立法精神。应当注意的是，在房地产交易过程中有的开发企业与购房者发生的纠纷只是基于一般的履行合同的瑕疵，并不存在欺诈的故意。对于这类行为，笔者认为房地产开发企业只应当承担一般的违约责任，而不采取双倍赔偿的办法。32完善商品房买卖合同违约责任条款目前，在商品房交易实务中使用的是统一的格式合同，但涉及到违约责任方面的内容则

11、早已被开发商填满。开发商拒绝与购房者商讨关于违约责任的约定事项，购房者若想买卖成交，其唯一的选择就是接受开发商单方确定的双方违约责任承担方式和比例等不平等条件。这种不平等条件不仅包括买卖双方在违约责任约定方面形式上的不平等，还有隐含的不平等条件。例如在有的商品房买卖合同中，购房者逾期付款向开发商按日支付万分之二的违约金；开发商逾期交房向购房者按日支付万分之一的违约金。在现实中开发商违约责任承担已兑现的案例少之又少，而延迟付款的购房者承担违约责任的例子则司空见惯7。在商品房买卖合同中已明显地呈现出了“卖方市场”的特质，这是一种极不正常的交易规则8。笔者认为，在商品房买卖当中对于双方违约责任的约定

12、必须始终保持平等的状态，这种平等状态相关平衡机制的引入将会有效地维护处于弱势地位购房者的实体权利，当务之急应由建设部在统一制定的商品房买卖合同中，就同一种违约行为明确规定买卖双方应承担同等的违约责任。33构建和完善房地产市场信息披露制度目前，由于我国房地产市场缺乏强制披露的规范与制度，同时，房地产领域供求双方的实力对比悬殊，因而房地产市场信息不透明、不对称的问题较为突出。开发商掌控着土地价格、待开发土地面积、商品房销售价格、销售进度以及市政规划等对购买行为具有决定性影响的核心信息，购房者则处于绝对的劣势凹。因此，建立完善房地产市场信息披露制度已经成为保障购房者合法权益的重要任务。对于房地产信息

13、披露制度的构建应该包含政府和房地产企业两个层面：1)政府职能部门应该推行并不断完善房地产信息披露制度，改变信息系统内容少、信息量不足、数据准确度不够高的现状。具体来说，工商行政管理部门不仅应依法向社会公开开发商的工商登记信息，而且应强制建立开发商的诚信经营数据库，向社会公开各开发商诚信经营的信息；土地、房产、建设、规划等相关部门应通过各种方式向社会公开商品房开发项目的土地使用权属、发放销售许可证、建设许可证、项目规划、抵押登记等各方面信息，改变现有商品房交易中，开发商、购房者或社会公众对商品房信息了解严重不均衡状况。2)房地产开发商应该按照房地产主管部门的要求，披露各个楼盘相关房屋质量信息、开

14、发面积及进度信息、房屋环境信息、重要供应商及经销商信息。在销售中，要实时地披露房屋的交易量、交易金额、剩余存量以及物业公司方面的信息，提高整个房屋交易过程的透明度，使得购房者能够通过所了解的信息对房屋的价值做出合理的判断，从而做出较为准确的购房决策。同时房地产开发商披露商品房信息的行为应纳入政府主管部门对其是否诚信经营的考核之中。34完善商品房交易定金担保法律制度在商品房交易过程中，由于房地产开发商订立合同时的优势地位，再加上其收受定金的便利条件，其往往在与购房者签订房屋买卖合同时约定一些不平等条款，而不考虑购房者的意愿。特别在房屋设计变更的处理、小区公共环境变更的处理、购房面积差异的处理、房

15、屋交付时间的约定、房产证办理时间的约定及违约责任等方面，如果购房者提出了与开发商不同的意见，开发商就认为是购房者拒绝与其签订房屋买卖合同而不予退还所收取的定金。由于开发商已经实际收取了定金，而且认购书中也没有明确的定金退还条款，因此购房者在主张退回订金时并不一定会得到法院的支持，极大地损害了购房者的合法权益。笔者认为，为了保护购房者的合法权益，房地产主管部门应对含有定金条款的认购书进行统一规范，要求开发商在认购书中明确写明，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立时，开发商应当将定金返还购房者。35建立、健全商品房交易市场监管制度房地产主管部门应当加强对商品房交易市场的监管，依法

16、及时查处各种欺诈行为。具体应从以下方面开展工作：1)严格执行土地使用权、项目规划建设、商品房预售、商品房抵押登记、商品房办证的各项法律制度，对不具备法定条件的开发商，不予办理相关的证照手续，以防止不合格的开发商违规、违法进入商品房交易市场而实施欺诈行为。2)进行监管制度和监管方式创新，主动介入商品房交易市场，查处虚假广告、无证开发等行为，防范和处理开发商在房地产交易中的欺诈行为。3)严厉查处各类商品房交易欺诈案件。既重视及时查处，以防危害、损失扩大，又重视罚当其责，真正发挥阻却效力。欺诈行为情节严重，构成犯罪的，应当及时移交司法机关处理。总之，追求交易双方利益平衡是国家适度干预的目标之一。然而，在商品房买卖中，开发商与购房者之间永远是强者和弱者的利益之争，是实际实力悬殊的双方利益冲突，具有天然的利益失衡倾向103。因此，针对房地产开发商的欺诈行为，除了在全社会营造、建设一种诚信的经营环境之外，更为重要的是采取民商法和经济法等一系列综合法律对策来防范、治理房地产开发商的欺诈行为，以加强对购房者权益的法律保护。参考文献：1中国消费者报编辑部房地产黑洞全方位扫描一商品房销售“七大黑幕”(N)中国消费者报，2004一0212中国消费者协会保护消费者权益案例选编z北京：中国工商出版社，1998专心-专注-专业