王志纲工作室：梅江南总体思路纲要

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1、天津滨海公司梅江南板块总体策划报告天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室2002年6月20日梅江南的核心理念梅江南是城区，不是社区。梅江南的总开发商是城区开发商，不是社区开发商。梅江南是天津整个城市的梅江南，不只是梅江南业主的梅江南。梅江南比天津市任何一个房地产大盘都肩负着更高、更大、更深远的使命。l 思路决定出路，从社区开发意识向城区开发意识的质的提升，是梅江南板块的根本出路之所在。l 滨海公司作为梅江南总体开发商，与社区开发商的区别在于：不仅要重视梅江南内部业主的需求，更要重视整个天津广大市民的需求；如休闲人群、旅游度假人群、教育人群等的多元需求。l 在梅江南的总体规划上，不要局限

2、于传统的社区规划理念，要充分重视城区级公共空间与公共设施（即“大的公共开放空间”）的营造，着力于城市级或城区级的休闲中心、旅游中心、健康养生中心、商业中心、文化中心、教育中心，尤其是标志性的建筑、广场等城区核心意象的强化（这些城市与城区级的公建，并不是社区级公建的简单放大）。要使整个梅江南板块有很强的整体性和开放性，以大的公共开放空间聚集人气，带旺地块，提升区域土地价值。l 社区开发追求的往往是大而全、小而全，追求封闭式的管理，形成高品质的私密空间与半私密空间，这无疑是正确的。然而，城区地区性的尺度更为宏观，不仅要关照小的空间，更重要的是追求整体性的大空间的合理性与对人居的贡献。纵观中国房地产

3、开发典型的区域板块，如广州的华南板块、杭州的蒋村板块、北京的望京板块等，都存在一个非常深刻的问题，这就是板块中的每一个楼盘（社区）都很好，但整个区域板块的整体性并不如人意，尤其是大的开放空间（城区级的开放空间，而不是社区级的开放空间）的营造不到位，甚至总体规划与管理严重不足，自说自话，各自为政。这一现象，是中国社区开发难以突破的瓶颈之一。l 如果梅江南是天津郊区或远郊区的项目，至少目前不必如此强调其作为城区应有的地位与作用。正是由梅江南在市区内，而且在外环线以内，就更要强调其作为城区的地位与作用。不然，对天津城市整体来说是不合理的，对梅江南来说也是缺乏可持续的发展动力的。第一部分：梅江南开发模

4、式总结一、 梅江南的历史由来与现状梅江南位于天津市南段，规划用地近240公顷。整个片区由梅江南板块（3300亩）、卫南洼风景区（6000亩）以及王兰庄（3300亩）三部分组成，总占地面积12600亩。距离友谊路中央金融区5公里，距市中心地段10公里以内，无论对外交通和基础设施都完善便捷。同时，它位于天津市主导方向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁净区域，西临天津市内规划面积最大的消闲、避暑、旅游胜地“卫南洼自然风景区”，地理、自然环境优越，还处于大学城教育圈与经济开发区工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹克中心体育圈交叉的核心地带。1998年以前的梅江南，50%以上是杂草丛生的烂泥

5、塘和一个个的水坑。提到梅江南，不能不提起友谊路延长线，也就是现在的友谊南路。梅江南的发展与友谊南路紧密的联系在一起，在市政府的大力支持下，友谊路延长线工程成为国家增量项目、天津市重点工程。工程从调研到立项，一直受到中央及天津市委、市政府的高度重视。国家计委、建设部领导及市委、市政府各部门主要领导，都曾亲自到现场考察工作，做出重要指示。在市政府的支持下，梅江南开始实现一个城市的梦想。2001年1月天津市建委正式下达了梅江南居住区的开发计划。2000年春节之后，天津松江置业发展有限公司组织了若干国内外专家，对梅江南居住区进行了论证，同时办理了征地和规划的有关手续。2000年10月，天津置业发展有限

6、公司组织了美国泛亚易道、大地（天津）建筑设计公司、中国城市规划设计研究院等 12家国内外专业公司进行规划竞标，邀请了清华大学、同济大学知名教授及国内外著名建筑师、规划专家为评委，在天津市喜来登大酒店进行了第一轮评选，美国泛亚易道、大地（天津）建筑设计公司、中国城市规划设计研究院的方案获得前三名。经过对各自方案的深化，2001年1月，经市规划局进行了第二轮规划方案评审美国泛亚易道在新都市主义指导下以新城镇的建设模式对梅江南进行了居住区控制规划经众多专家评审最后评定美国泛亚易道的设计方案为梅江南居住区控制性方案。2001年，滨海公司通过修改机场道路得到双林居住区的地，后来换成了王兰庄的地。2002

7、年5月1日天津春季房展上，顺驰开发的2#、3#地以“蓝湾半岛”的形象首次向社会推出，取得了比较好的反响，至此，作为新区发展的一种全新的模式梅江南模式开始浮出水面，并取得了初步的成果。梅江南现阶段取得的成功，是应该肯定的。它代表了社会内在的客观需求和发展趋势，和城市发展大趋势是一致的。但是，我们也应该清醒的认识到：梅江南模式的成功，是和很多的偶然因素的促成分不开的，我们在梅江南的运作中，还只是“摸着石头过河”。如何把偶然转化为必然，从“摸着石头过河”转变为有意识的、规范的企业运作模式，是现阶段梅江南主要的关键性的问题。为此，我们对梅江南开发模式进行了理论总结，以期对梅江南本身、滨海公司其他项目（

8、张贵庄项目乃至海河项目），使公司走上可持续的良性发展之路积累经验。二、 梅江南模式的内涵与意义（一）对城市发展来说，梅江南是天津市城市建设、城市经营与城市营销的重要生力军1、梅江南“以路换地”模式有力加速了天津市城市建设进程亚洲城市普遍地少人多，土地批租收入是获取城区建资金的来源，城市基础设施的超前发展又不断制造出新的房地产供求热点。但是在天津，这一良性循环关系未能充分建立，批租土地不足开发用地的20%，批租年收入不足2亿元，和同类城市相比，房地产业对经济增长的推动作用还未充分显现。这就限制了城市基础建设的资金投入，反过来因为基础建设的滞后，房地产业不能形成更多的亮点，这成为一个不能破解的悖论

9、。l 天津步入城市高速发展期，原有城市开发模式制约城市快速发展天津目前已经到了一个城市高速发展的阶段。在中国加入WTO、2008年夏季奥运会的举办、大北京战略规划的实施等诸多因素的推动下，天津城市的发展将实现由量变向质变的转化。按照天津市十五规划，在十五期间中，天津市国内生产总值年均增长10%以上，人均国内生产总值2005年达到28000元（按2000年价格），远远超过全国7%的经济增长水平。与天津市经济高速发展趋势与进程相比，城市市政、基础设施的建设与开发明显滞后，天津市近十年城市发展明显滞后于上海市、北京市、广州市城市发展进程。在天津市城市过程中，开发资金投入不足的问题突显出来，一方面，由

10、于天津市过去几年中，经济发展相对缓慢，天津市政府财政收入有限；另一方面，国家政府对于天津市的投资倾向不明显。在城市建设资金来源方面，一方面是城市投入资金的严峻不足，直接影响城市的发展；一方面是资金的限制和浪费。需要寻求资金的渠道，去完善城市的基础设施建设。按照一般的统计惯例，城市每增加一个人，投入就增加5060万，如果天津按照现在城市化水平，每年提高百分之一，每年大约增加六万人口，如果纯粹政府投入，每年要200多个亿，现在天津已经到了还债的高峰，没有钱再进行更大的资金投入，所以政府财政根本解决不了这些问题。如果放慢发展，就会影响天津市的城市环境与城市形象，进一步影响天津市经济总体发展速度。因此

11、，天津市城市发展的资金来源必须通过多种渠道，探索城市发展，走可持续发展的道路。l 梅江南“以路换地”模式带动了周边区域发展，加速了天津市城市建设和城市化进程由滨海公司投入资金建设道路和桥梁，政府用道路两边的土地使用权抵偿滨海公司基础设施建设的投资，这种商业的运作模式称作“道路换土地”的商业模式。这种模式很大程度上填补了政府基础设施投资不足的缺陷，直接带动了城区地块的升值，进一步吸引了后期投资的跟进。98年6月，开始友谊路及梅江南前期规划研究，国家批了4.3亿造价，国家贷款2亿多，其余要求天津市政府配套，滨海公司以“以路换地”的模式投资建设了友谊南路，友谊南路高起点、高标准的建设极大程度上改善了

12、沿线的交通条件，沿线地块快速升值，一改原有的落后局面，成为天津市的高尚居住区。沿线的梅江区域成为众多房地产开发商追捧的热点，顺弛置业、红勘等多家知名房地产开发商对梅江区域进行投资，梅江区域在短短的两年中迅速崛起，成为天津市的高尚居住区。沿线的梅江南区域也迅速升温，众多房地产开发商对其表现出浓厚的兴趣，未来也必将成为天津市的高尚居住区。天津目前中心城区外环绿化带以内，即有零零星星的城乡结合部土地76块，居住着12.67万农业人口，环内76个自然村占地1821公顷。天津的城市化进程尚任重而道远。梅江南的模式为天津的城市化进程进行了非常有益的探索。滨海公司通过友谊南路和相关市政配套的投资建设，吸引了

13、众多专业房地产开发商进行投资建设，实现了天津市城市建设的加速发展，推进了天津的城市化进程。2、梅江南是天津城市经营和城市营销的领头羊天津的城市经营，尤其是城市营销，相对落后。除了滨海新区以外，缺少象深圳的福田中心区、上海的浦东、北京的中央商务区等城市经营的亮点。不利于提升天津的城市形象和城市品牌，不利于增强城市的吸引力，不利于改善城市的投资环境。在城市文化层面，市民缺乏城市认知程度低，表现为不太自信、缺少激情，一定程度上表现为整个城市缺乏活力。滨海公司通过友谊南路和相关市政配套的投资建设，极大程度提升了该区域土地价值，成为众多专业房地产开发企业追捧的热点。实现了：l 城市土地的升值友谊南路沿线

14、土地成交价格一路攀升l 城市环境的升值未来梅江南必将成为天津市的环境优美、适合人居的地区l 城市形象的升值梅江南是21世纪天津居住新形象标志性项目，城市新名片通过梅江南的高起点、高标准规划建设，使梅江南成为21世纪天津居住新形象标志性项目，城市新名片。用“住在天津”来进行城市营销，将天津市相对与北京弱势转变为优势：气候比北京好、湿度大、水面多、价格便宜、交通方便、生活心态平和、过日子舒服、有文化品位，儒雅，文化浸淫深、文化教育发达等优势得到充分彰显，成为天津城市的独特个性。有利于提升天津的城市形象和城市品牌，有利于增强城市的吸引力，有利于改善城市的投资环境。在城市文化层面，有利于改善有利于提升

15、天津市民的城市自豪感，使城市更加充满活力。3、 梅江南催生天津市“中央生活区（CLD）”的形成与发展在我国城市发展水平比较高的大城市，以居住生活为主题的城市功能中央生活区（CLD）如北京亚运村、广州华南板块等已经成为新兴的城市功能区的重要组成部分，承载多元化的生活方式，是所在城市最适合人居的区域，是城市发展到一定阶段，伴随着城市扩张城市功能分化而形成的，代表着所在城市的城市发展水平。伴随天津市的城市扩张，天津城市功能区正在分化，八里台周边形成了以高等教育为主题城市功能区；和平路和滨江道地区的传统商业区得到进一步强化形成中心商业区（CCD）；改造完善解放北路金融区，建成与环渤海地区经济中心和北方

16、重要经济中心相匹配的区域金融中心；在天津宾馆地区规划建设新的市级行政中心；结合中心城区仓储用地调整，建设唐家口、南仓和西站西3处大型物资批发交易中心；开发区形成了以制造业为主题的城市功能区开发区；由小白楼、南京路、解放北路金融区及南站地区组成的中心商务区（CBD）浮出水面，而作为以高尚居住为主题的中央生活区却一直没有出现，天津市的高尚居住仍然分散在城市的不同区域，很难形成聚合效应，天津市中央居住区已经到了呼之欲出的时候了。在新会展中心、奥运中心、大学城和西青经济技术开发区簇拥下，以梅江南为核心，结合天津市区最大的休闲中心卫兰洼风景区、梅江居住区、王兰庄居住区所形成的中央生活区（CLD）将浮出水

17、面。梅江南是居住与生活功能区，是中央生活区（CLD）主题性功能的依托，占地面积3300亩，其中湖面面积达到50万平方米，环境优美，宽阔的友谊南路直通市中心，交通便捷，同时，新会展中心、奥运中心、大学城和西青经济技术开发区会以及卫兰洼风景区将对周边区域产生很强的拉动作用，形成维系高尚生活的区域社会综合生态，使以梅江南为核心结合卫兰洼风景区、梅江居住区、王兰庄居住区区域承载多元化的生活方式，该区域必将成为天津市的中央生活区（CLD）。梅江南粘合了卫兰洼风景区、梅江居住区、王兰庄居住区、新会展中心、奥运中心、大学城和西青经济技术开发区，将周边本来关联较弱的功能板块有机的形成了一个整体，使之与梅江南一

18、起有机结合为一个整体南部新城，也是天津市的泛中央生活区（CLD）。天津市中央居住区（CLD）的形成加速了南部新城的形成与发展，完善了天津市城市功能；中央居住区必将成为天津房地产开发热点，其泛地产操作模式必将引领天津市进入大盘时代；极大程度上改善了天津人居环境、提高了生活质量；中央居住区将成为21世纪天津的城市新形象。小结：梅江南开发模式是城市运营商主导型的城市经营模式，以城市经营与城市营销为着眼点，用“以路换地”模式有力加速了天津市城市建设进程，成为天津市的城市经营和城市营销的领头羊，同时催生了天津市中央生活区（CLD）。以建筑商与政府主管部门结合共同开发一个城区的模式，实现了房地产开发同政府

19、行为的有机融合，为中国城市建设和房地产开发开创新纪元，具有划时代意义。（二）对房地产行业说，滨海公司梅江南模式带动了天津市房地产业的升级1、天津市房地产业发展水平与领先地区的差距观中国的房地产市场，我们不难发现，发育得最成熟的是广州、深圳、上海等发达城市。这些城市经历了近十几年的发展和摸索，领先形成了比较成型的市场竞争机制。我们可以从这些城市经验中总结出房地产市场发展的几个阶段：市场发育程度短缺市场 供求平衡、相对饱和 过剩市场（全面短缺、结构性短缺） （结构性过剩、全面过剩）产品提升阶段地段 家居 环境 服务管理 文化生活方式买家认识阶段认地段 认家居 认环境 认服务管理 认品牌竞争层面提升

20、资源（土地） 销售 设计 资源整合 全方位竞争（企业竞争）企业状态提升项目公司 专业公司 管理公司 全能冠军追求境界提升看得见摸得着 看得见摸不着 看不见摸不着但感受得到天津 广州注：蓝色虚线代表天津市房地产市场目前所处的阶段； 红色虚线代表广州市房地产市场目前所处的阶段；从上表我们大致可判断，目前广州的房地产市场正处于一个基本成熟的层次，而天津与广州相比较，则在各个层面都表现为明显的滞后，天津市房地产市场基本上与相对领先地区广州市1998年极其相似。1、 梅江南的贡献：缩小了天津市房地产业与领先地区的差距（1）梅江南模式导入泛地产理念，引领天津市进入大盘时代中国房地产发展大势表现为：正步入泛

21、地产时代。广东、上海、浙江等房地产领先的地区，部分楼盘已经采用泛地产思想引领该区域进入了泛地产时代和大盘时代，而天津，大盘仍然是安居大盘，大盘操作仍然停留在大盘小做的状况，大盘被分成几十个小盘，用操作小盘的思路来解决大盘问题，缺乏主题概念，尚未导入泛地产理念。梅江南导入泛地产理念，以发散的思维方式，跳出房地产行业之外，整合资源，即将狭义的房地产与旅游业、体育产业、教育、养生行业、商业等产业融合起来，营造新的文化与生活方式，形成各种“产业房地产”。在梅江南运作过程中，体现着政府在城市规划与建设方面心有余而力不足的意图，体现着作为现代城市的天津市的居民比较前卫的生活方式与理想的城市模型的以及人居形

22、态的追求，必将引领天津进入大盘时代。（2）滨海公司从梅江南项目开始，成为城市（区）开发商，成为天津新造城运动的领导者一场“新造城运动”伴随着中国轰轰烈烈的城市化运动正在中国各大城市展开。从北京亚运村开始，自北向南势不可挡，上海的浦东、广州的珠江新城、华南板块、深圳的福田新城市中心，杭州的东部新区、重庆的北部新城、成都的人民南路沿线、杭州天都城几乎每一座城市都有“新造城运动”的痕迹，其背景，是泛地产时代的到来和住宅产品更新换代的加速；其成果，是一座座由若干标志性社区构成的新城；其内涵，在于引发了城市发展和住宅产业发展同时面临一场革命。在中国轰轰烈烈的新造城运动中，可归纳为以下五种模式：l 华侨城

23、模式华侨城于80年代末开始在深圳西南的深圳湾开发主题公园，先后投资18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园，形成面积近5平方公里、富有良好景观和生态环境的文化旅游度假区，带动了周边房地产的大幅升值。在此基础上，华侨城凭借低廉的土地储备成本优势进军房地产领域，以获取高额的投资回报。据悉，华侨城前期主题公园的投资已悉数收回，而房地产项目盈利能力远远高于行业平均水平(预计净利率超过30%)。由于华侨城模式具有占压资金量大、投资回收期长、项目风险高的特点，目前选择华侨城模式的主要是一些资金实力雄厚的企业，如宋城集团。而且华侨城是特殊历史时期（邓小平南巡）的产物，具有历史局限

24、性，不可复制。l 浦东模式国家区域政策倾斜的重心由广东转移到上海，催生了浦东开发模式。浦东模式主要是靠外来资金启动，政府在定好规划之后的重要工作就是卖地。浦东模式别的城市很难模仿，因为上海的知名度、号召力和影响力鲜有城市可比。l 华南板块模式华南板块是由民营房地产开发商自发投资开发，政府因势利导，随之补位，推波助澜，是市场极端主导型的城市经营，表现为政府缺位，整个板块的总体规划相对滞后，各社区仍各自为政，公建雷同，小区之间开放性不足。l 西安高科模式西安高新模式则是在无意中由原来的工业区开发变成了西安新区，而西安高新开发区内的两家房地产商也成了西安市的最大开发商。l 天津市开发区模式天津开发区

25、模式是一种典型的工业区开发模式，从工业区开发建设的角度看天津开发区模式是非常成功的，因为在那么多的开发区中，天津开发区的效益排在第二位，但这种模式的最大弊端是，目前只是一个纯粹的制造业中心，尚未形成一个以制造业为主导的综合性城区，到了晚上，就成了一座死城。相比较以上五种城区开发模式，滨海公司梅江南模式具有很强的创新性。梅江南模式具体表现为：以“以路换地”的模式获取土地，从城市经营与城市营销着眼，根据天津市政府确定的城市发展战略和城市功能区域布局，充分考虑到城市功能区发展的相关性，开发的过程中确保天津市城市利益、项目开发商利益、企业自身利益、以及整个区域的利益相结合与相统一的原则，从事城市空间尺

26、度上的投资与开发型，是一种政企合作城市开发商主导的城区开发模式。较以上城区开发模式，梅江南所具有的进步意义表现为：l 梅江南模式是一种政企合作的模式，弥补了政府城市建设资金不足的缺陷，走出了政府引导，市场推动加速城市化进程的道路l 在操作过程中有效的确保了天津市城市利益、项目开发商利益、企业自身利益、以及整个区域等诸多方面利益的均衡发展l 从城市经营与城市营销着眼，打造了天津的新名片，带动了整个区域发展，成为天津市城市营销的重要力量。滨海公司通过梅江南项目介入城市开发领域，对梅江南模式进行进一步总结完善，必将成为天津市新造城运动的领导者。（3）增强了土地市场的透明度，规范了天津市房地产发展秩序

27、，为众多房地产开发商创造了良好的投资环境和发展空间，有利于吸引域外房地产资金的介入小结：天津市房地产业发展水平与领先地区的存在很大的差距，滨海公司梅江南模式导入泛地产理念，引领天津市步入大盘时代，实现了天津市房地产业从卖环境到卖生活方式的飞跃，直接带动了天津市房地产业的升级。滨海公司从梅江南项目开始，成为城市（区）开发商，成为天津新造城运动的领导者。通过城区开发，增强了土地市场的透明度，规范了天津市房地产发展秩序，为众多房地产开发商创造了良好的投资环境和发展空间。（三）对广大市民来说，梅江南是天津新人居模式的领导者1、随着城市化进程和社会各层面由追求量到追求质的转变，旧的人居模式被打破，催生2

28、1世纪新人居模式，引导市场潮流。随着中国社会开始从小康步入到后小康，在社会各个层面都发生深刻的变化：u 从传统消费观念到现代消费观念的转变；u 从重视生活水平的提高向重视生活质量的提高转变；u 从满足需求向创造需求、开拓市场转变；u 从追求物质产品向同时追求服务消费转变；u 从满足基本生存需求到追求人的发展的转变；u 中国国内市场向国际市场的特征转变；u 居民消费从排浪式向多层次、高级排浪和多层次结合转变等。这种社会层面由追求量到追求质成为了一个方向，也就给21世纪新人居模式（后小康模式）指出了方向。1）21世纪新人居模式的两条原则：u 以人为本是成为21世纪新人居模式的目标和境界 传统的人居

29、主要是围绕着传统的“衣食住行”的物质条件改善而进行的，主要考虑是“物”。而现代消费观着眼点是围绕着人的全面发展的需要，通过人类可持续发展满足需要，主要考虑的是“人”，并在这个基础上考虑为人所用“物”。这个转变有深刻的意义，是其他转变的基础。由实用、模仿式消费转向个性化消费成为一种趋势。这一点将在今后的服装及住房消费中突出表现出来。新的“以人为本“不仅包括为人服务，还包括人与自然共生的大的人本观念。这都是21世纪新人居模式的重要原则。u 资源合理利用是21世纪新人居模式的出发点21世纪新人居模式的出发点首先是城市人居模式，是整个城市功能合理、外部环境合理；其次才是项目、楼盘、住宅、户型的合理。不

30、应该重复早期粗放型房地产那种破坏资源的开发模式，而是各种资源的合理利用和和谐平衡。自然资源、社会资源、环境资源、人文资源的合理利用，是21世纪新人居模式的出发点。2）21世纪新人居模式的八大特色（八大理念）u 规划理念：以宏观的城市设计为指导的总体规划理念在社区的总体规划上，不仅要考虑社区内部规划的科学性，还要考虑到社区与整个城市的关系，要按照城市的尺度来考虑社区或区域的总体规划。这包含两方面的内容：其一是在总体规划理念上要从整个城市的尺度上出发，使社区或区域的规划与城市总体规划和城市的发展趋势保持一致，保证居住社区的环境与城市大环境相互协调。其二是在社区规划设计中要导入新都市主义理念，注重人

31、同社区乃至整个城市的和谐关系。在郊区要有城区的便利性；在市区拥有郊区的优美环境。u 人文理念：传承区域文化底蕴与城市历史文脉的人文理念不同地区的住宅应有多样住宅，以适应不同地区不同文化、不同自然条件、不同习俗等条件。在文化方面，不是简单的克隆；不要简单的拿来主义；简单的欧陆化；而应该立足于本地的特色文化，“中学为体，西学为用”，有批判的继承和拿来，“兼收并蓄、融会贯通”。在自然条件方面，应立足于当地的建材、树种和地质水文特征。创造出有鲜明本土特色的人居模式，强化本土的自豪感与归属感。u 发展理念：注重社区造血功能，可持续成长的发展理念新时期的人居模式，不仅仅关注住户的身心健康，创造一个良好的舒

32、适的生活空间，尽可能地减少住户的无效时间，让住户充分享受人生。更关注人们的工作情况，注重社区的造造血机能，注重其他产业的空间，使人们在安居的同时，也能乐业。不仅是居住的空间，也是发展空间，成长的空间。使得社区不在是一个大卧城，而是一个可以自我循环、自我成长的新型生活空间。u 社区文化理念：注重邻里关系、多元沟通的社区文化理念在邻里关系的营造上，一方面要保证必要的私密性，如：房间的窗户不能离人行道太近，避免近距离窗户对窗户，门对门等，另一方面鼓励人们增加交往。注重沟通空间、公共空间的营造，增强邻里关系，营造一个具有中国特色的具有人情味的文化氛围。在社区的文化氛围方面，一方面注重社区的归属感，营造

33、社区的精神中心。另一方面也注重多元文化和多层次人群的协调和统一，使得多种文化能够并存，并且使得老人、儿童都能各得其所。u 建筑理念：注重多样性、满足个性需求的新建筑理念新的时期，在时间和经济上提供人们更多的业务爱好和休闲方式，这也会影响住宅要求、住宅类型的多样化，如生态住宅、健康住宅等； 在建筑形式上，注重多种建筑形式的结合；在户型设计观念上，更加理性和实用。住宅的多样化还体现在住宅消费者对住宅设计的参与上，部分住宅可以试行饮食业的“先点菜单后炒菜”的建造方式，先建几种类型样板房，根据下订金的订单来决定各种类型的比例，并根据意见来修改设计。u 环保理念：重视绿色、生态的新建材的环保理念在建材的

34、选择上，注重环保、绿色以及节能的原则，构建“绿色住宅”。绿色住宅是一项全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，如：使用高科技环保型建材 、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源 、对小区垃圾实行无公害处理等。另外重视采用新技术、新材料、新设备和新工艺。为人们创造更愉悦、更健康、更舒适的住宅产品。 u 景观理念：更加尊重自然、注重生态的景观理念在新的景观理念中，包含两个层面的含义：一方面是景观要“以人为本”。在植被的选择，立体绿化的考虑以及各种空间的营造上，都要以人为核心，有宜人的尺度；另一方面更要突出人与自然和谐共生的关系，营造“绿色生态社区”。注重生态保护和环境

35、保护；尽量保护原生态和湿地系统。在舒适居住的同时，创造可成长的、持续性的生态环境系统，也包括建材、设计都要十分注重生态模式。 u 技术理念：顺应现代信息社会的智能化技术理念智能化系统主要有三方面的内容：安全防范系统、信息管理系统和信息网络系统。新时期对信息的要求不仅要适应家庭通讯和电脑上网要求，还应为在家中工作创造条件，使得在家中办公成为可能。信息在住宅中的运用还包括了智能住宅的方向，家庭中安全、煤气自动检测水电、气等自动抄表等均可用电子信息手段来达到。另外随着科技发展的日新月异以及互联网的普及，卫视和高清晰度电视节目和音乐节目的传送，DVD数码家庭影院的普及，网上购物的兴起等等，会相当大程度

36、上改变人们的生活方式，同时改变我们的住宅设计。未来的新型人居形态也应该发展信息化、智能化住宅，为住户营造全新的生活观念和生活方式。2、天津市目前的人居模式的现状水平不高，滞后于城市发展。天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心，城市规模和经济实力在我国都占有很重要的地位。但天津市的人居环境却不容乐观，与其城市地位并不相称。一方面在城市形象和城市建设上，近几年已经明显滞后于同等规模的北京、上海和广州等城市。另一方面，天津市居住水平同天津的产业水平以及经济实力并不相称，人居水平还有很大的提升空间。天津市目前的人居模式可以概括为：整体水平不高，与21世纪的新人居模式有比较大的差距。不仅与其他同等

37、规模城市北京、上海、广州相比，已经明显滞后，也与天津现在的城市发展水平不符。具体表现在：1） 在大的片区和区域开发和总体规划中，两极分化比较严重。一方面是大量的经济适用房社区。是政府大量的安居工程，如华苑、丽苑。社区规模巨大，但都是巨大的卧城，产业布局和生活配套的质量和档次都不高，导致人居环境不好。另一方面，新的大型社区开发中，开发商各自为政现象比较严重，如：梅江板块。这种状况导致各个小区内环境优美，配套齐全，但整个区域的大型公共配套和环境很差。学校、医院等生活必需配套质量不高。也同样导致人居环境水平难以提升。2） 在景观上，只限于欣赏景观，还没有上升到人与自然和谐共处。优美的景观大多只限于广

38、告宣传上，还没有与真正的生活方式结合起来，在“以人为本”的方面还做的并不到位。更没有上升到人与自然的和谐共生的层面。多数社区只是满足了人们对住房的基本需求，有一部分已经开始注重环境、景观的营造。但是对于人们追求生活品位和居住文化的要求，还没有得到满足。对人性的关注尤其是人的社会性需求的关注较少。生活质量还有很大的提升空间。3） 生活形态比较单一，不能满足人们多样化、个性化的需求。4）邻里关系、和谐交流空间的营造缺乏重视。天津市目前的人居水平还不是很高，还有很大的提升空间，随着WTO、奥运的刺激，天津的经济发会有较快的增长，而人居和环境状况也正处于从量变到质变的前夜。3、梅江南是天津21世纪人居

39、模式的里程碑梅江南模式导入新都市主义理念，在新的人居模式开发上做了宝贵的探索，同时也是新都市主义在新城区开发中的全新尝试，是21世纪天津新人居模式的标志性项目。概括起来，主要有以下特点：1）以城市设计主导的规划理念以城市设计主导的人居社区模式，更加注重社区与城市的关系，更加注重人居的人性化需求，注重城市公共建筑与居住社区的关系。它是一种全新的、回归整体的社区生活模式。这种城市尺度下的社区开发模式，为以后社区的成长留有很大的空间，是一种可持续性的城市功能区的开发模式。以城市设计为主导的社区开发模式，完全突破了传统的以房地产开发商和单个社区为主导的模式，更加注重开放空间的营造；在公共空间以及大型城

40、市公建配套的投入上更多；能够更好的营造整体的社区和区域生活水平。以城市设计为主导的社区开发模式，更关注人的社会性的需求,更加关注对身份、品位和文化需求的满足。这种开发方式，就有效的改善了传统社区开发中开发商自各为政的现象，有效的保障区域的整体生活质量。有效规避原来的光有房地产楼盘的规划与设计没有城市观念；细部可以，整体不行的状况。比如，在梅江南，大面积的湖面、成片的生态岛、社区中心和各种广场等开放空间，为社区构筑了重要的开放空间。对提升整体的人居环境至关重要。在不同的时期、不同的地域、不同的社会经济发展水平下，人们通过不同方式创造出来与其生活环境相适应的，丰富多彩的居住形式。住宅区的建设一般来

41、说，经历了三个发展阶段，即：建筑主导、规划主导和城市设计主导阶段。建筑主导阶段更多关注的是住宅建筑本身，住宅建设极少重视建筑之间、建筑与环境之间的关系；规划主导阶段，重点关注的是一种功能配置，具有一种显而易见的功能主义倾向，极少重视环境的价值；第三阶段是城市设计主导阶段，随着人们价值观、生活方式以及需求的变化，人们更加注重人性化的要求，更加重视环境的表达，更加注重建筑环境之间的有机衔接。（2）全新实践新都市主义的人居模式“新都市主义”寻求重新整合现代生活的诸种要素（如家居、工作、购物、休闲等），并引入、重现或最大限度地保存原有自然因素，试图在更大的开放性区域空间范围内以交通线相联，再造一个紧凑

42、、便于行人的邻里社区，以求人类生态和自然生态的和谐共存并呈交互性发展。新都市主义的核心内涵应包括两方面的内容，一是旧城区城市规划和住宅建设对自然生态的引入、保护、存留，二是郊区住宅区建设对人类（人文）生态的引入、保护、存留。这正是新都市主义在中国内地城市规划设计和住宅建设的两种实践倾向。新都市主义在中国：新都市主义理论中，郊区住宅的自然生态和环境质量与城区住宅的配套设施和人文环境是可以二者兼得的。新都市主义的一个重要内容是对“住宅郊区化”运动的深化或修订。其最突出的表现是，位于郊区的住宅项目都非常庞大，必须建设若干配套基础设施，有的项目都提出了“造镇运动”的口号。如广州的祈福新村、华南新城，都

43、是占地100万平方米以上、远离市中心区的住宅区，没有较为充分的教育、医疗和文化配套设施等是无法吸引到买家的。而随着几个同等大项目在广州番禺南村的落户，这里将会出现一个人口达50万的大型居住区，正是一个新都市的雏形。在北京，华润置地，将在北京大兴建设一个占地100万平方米的住宅区“翡翠城”。同时，北上拓展的金地集团也在北京南城造一个“格林小镇”。新都市主义的另一个发展方向是在旧城开发中融入郊区自然生态的内涵。与国外较充裕的资金、城市空间和社区环境相比，中国内地新都市主义者改造旧城的选择显得要困难得多。这方面，广州的淘金华庭、汇景新城，长春的“星宇名家”和“太阳现代居”，北京的亮马名居等都做出了努

44、力。在天津，新都市主义的理念已经被导入，但是，仅仅只是作为概念被炒作，真正用来指导规划的社区还没有出现。而梅江南是对新都市主义的全新实践，在梅江南，大面积的湖面、成片的生态岛、社区中心和各种广场等开放空间生态、这些都是梅江南的突出优势，也是符合新都市主义的核心思想的。概括起来，梅江南有以下突出的优势：n 自然环境好。大面积的湖面。自然、优美；更有成熟感和社区感。n 社区配套好。新都市主义的社区设计更为强调社区性、强调社区功能多样化，各种大面积的公共空间，城市公共广场等，都是其他社区所不能具备的。n 人性化的居住空间。在设计之初就已经考虑人际交往的需求，并且讲求空间的可防卫性，强调环境的可识别性

45、，采用朴实实用的景观技术以及多样化的活动空间组合。营造出一种人性化的大区域氛围。梅江南以它的独特区位优势和独有的景观优势，加上新都市主义的规划理念，将会成为21世纪天津新人居模式的代表。（3）生态化的全新休闲人居模式随着天津的城市发展，郊区化将成为一种趋势，作为拥有将近一千万人口的特大型城市，其发展潜力是巨大的。但目前。天津人的郊区化生活方式还没有形成，还仅限于市区和政府安居工程的郊区组团，整体的人居水平并没有太大改观。平时的休闲方式也比较单一。梅江南将提供给天津人一个全新的生活方式生态休闲居家方式。它既可以享受都市生活便利，又有拥有自然的生态居住环境。这种生活方式有以下主要特点：n 生活在风

46、景里。上万平米的天然湖面、原生的水鸟、天然的芦苇荡。都为生活提供了无与伦比的景观。同时，卫南洼风景区也提供了更丰富的景观资源。n 生活在便利中。便捷的友谊南路与市区直接连通，10分钟步行半径的生活配套设置，以及周边大型的城市公共建筑如：天津国际展览中心、新市政府、大学城等，都为便利的生活提供了有利的保障。而且，独一无二的城市开发思路。也造就了郊区生活中城市要素的完备性。是真正人性的、便利的生活方式。n 生活在舒适中。梅江南的开发模式从一开始就从城市角度出发,它不仅构筑了区内良好的生活舒适度,还关注区域与城市的整体关系。从一开始就考虑大型城市公共建筑的配比。避免了传统社区开发中社区内部功能齐全、

47、环境良好；社区外部配套和环境比较差的状况。梅江南不仅满足日常居住和经常性的需求，更重要的是它关注人的社会性的交流需求。真正构筑舒适的人性化的生活空间。小结：梅江南模式的开发，标志着天津的人居状况已经进入到一个全新的境界，已经从追求环境的感性和单纯阶段，上升到追求文化品位和文化需求的理性综合阶段，代表着天津新世纪的居住新形象。梅江南是天津21世纪人居模式的里程碑。（四）对众多国有企业来说，滨海公司梅江南模式探索出一条国有企业的可持续性发展的道路，对于广大国有企业的发展具很有借鉴意义1、敏锐地抓住稍纵即逝的市场时机，从“以路换地”到做一级半市场，滨海公司靠突破与创新，走出一条新兴国有企业超常规发展

48、之路。滨海公司作为市政局所属的一家国有企业，有条件依靠资源优势获取城市基础设施建设项目，而类似为城市修建道路的基础设施建设又能提升路两边土地的价值，从这个意义上说，滨海公司在一定程度上起着加速天津市城市扩张的作用，是政府战略的忠实执行者，正是因为拥有这一特殊的政府资源优势，才得以借助基础设施建设过程中动态资金的占用，成功转换，获得了大量的土地资源，形成“以路换地”的运营模式。而滨海公司也通过梅江南地块的成功操作实践，逐步转向做一级半土地市场。土地产权依然归政府，但土地的规划、策划、包装、经营却完全是商业化运作的。这种城市土地开发和经营的根本变化除了使城市土地价值最大化以外，也让滨海公司从中找到

49、了一条企业发展之路。正是以“道路换土地”这一滨海模式的突破与创新，使滨海公司超越了传统市政项目公司之间、大型房地产公司之间激烈的竞争，并迅速崛起，成为天津市的大地产商和城区开发商。短短的几年之内，滨海公司的资产就从最初的20万元快速增长到11个亿。土地储备达到16000多亩，企业形态也由单一的市政工程公司发展为相关多元化的股份制公司。2、成功实现企业转型，通过战略创新，成为天津最具实力与代表性的城市（城区）开发商。所谓城市开发商就是从事城市空间尺度上的投资与开发型企业。根据政府确定的城市发展战略和城市功能区域布局，利用自身的各种社会资源优势和对城市功能区域尺度进行开发的能力，对掌握或委托开发的

50、大量、完整、成片的城市土地资源进行投资与开发。并从这些投资与开发的行为中获取自身的利益。通过资源整合和战略创新，滨海公司摆脱了传统的市政基础建设和房地产企业的局限于项目开发的观念，立足于从城市空间和功能的角度，为城市与区域经济的发展创造条件。引导和吸引投资与开发企业（如房地产开发商、城市基础设施开发商、零售商等）共同参与城市功能区内的项目开发，创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大市场的过程中求得天津城市和企业自身的发展。作为城市开发商，滨海公司很好地保持着同政府、企业、老百姓三者利益的均衡关系。对政府，滨海公司起到了对天津整体经济的推拉作用和对城市功能的完善优化作用；对项目开发商（如像万科、

51、顺驰这样的房地产开发商），滨海公司突现的是合作的价值，为项目开发商创造良好的投资环境。使之共同参与滨海公司主导的城市功能区域开发，共同获利；对老百姓，滨海公司强调的是良好的服务质量，满足天津人民的工作、居住、生活品质提高的需求；作为城市开发商，更重要的作用在于它的示范意义。在政府职能转型，政企分开过程当中，很多国有企业都面临着类似的问题，滨海公司的成功经验对类似国有企业有很强的启发性。从他们自身的行业出发，介入城市经营与城市营销，将有一大批主题城市（城区）开发商浮出水面；如旅游主题城市（城区）开发商、交通主题城市（城区）开发商、电业主题城市（城区）开发商等等。3、在资源、资产、资金的运作中呈现

52、良性，为向资本的转化打好基础。逐步探索“资源资产资金资本资源”的良性循环商业运作模式。从上面的流程可以看出，滨海公司现阶段的业务链主要分三个步骤，第一步是资源的获得；第二步是土地的获得（资源变资产），第三步是土地的出让（资产变资金）。以上这三个步骤的运作已基本完成，总体上获得了市场的认同。为向资本的转化打下良好的基础。当资金转化成资本以后，企业进入资本运作领域，就可以用资本的有效运作去获取更高、更新、更广泛的资源，使企业成功进入下一个良性循环的阶段。这种成功商业模式在同类型的国有企业中是非常有借鉴意义的4、摈弃企业办社会的传统思路 ，搭建大的企业平台，对资源进行全方位整合。21世纪是整合的世纪

53、。任何大而全小而全、企业办社会、自给自足、“肥水不留外人田”的观念已不能适应社会和企业的高速发展需求。整合代表着企业开放的胸怀；整合代表着企业进取的决心；整合代表着企业国际化的视野；从梅江南项目开始，滨海公司拉开了全面整合的序幕，上到关系企业发展的政府各职能部门、专业房地产开发商等社会资源；下到服务项目的协作资源。如大手笔地整合了顺驰、浩天等大型房地产公司和天津日报的房地产专刊，聘国内外知名的专家王志纲、乔全生、孙成仁等组成企业的战略顾问委员会。整合王志纲工作室、泛亚易道、Roma公司、中原物业、深圳尚美佳广告等国内外顶尖专业机构共同协作。实践证明了作为城市（城区）开发商，认清形势、理性定位、

54、有效地整合资源对滨海公司的成功转型起到了非常大的作用。5、不停留在单一的地产经营层面，追求多元化经营，不断地向行业纵深挖掘潜力，确立长期的战略意识，长短兼济，形成完善的产业链，实现企业的可持续发展；滨海公司的产业发展要经历以下四个阶段：市政项目阶段地产开发阶段相关多元化阶段城市开发阶段高速公路建设梅江南规划生物、科技、顺弛张贵庄规划从上面来看，梅江南项目属于地产开发阶段，是处于整个环节的最重要的中间节点上。梅江南经过了一系列的运作以后，基本上赢得了市场的认同，也为企业的发展奠定了一定的基础，或者说挖到了第一桶金。从地产经营的层面上来说是比较成功的。但是，滨海公司并没有满足于停留在这个层面上，在

55、市场经济的大环境下逐步培养的忧患意识促使企业的决策者们把目光投向更远的未来。事实上，在我们总结梅江南模式及所带来的影响的时候，滨海公司早已超越了梅江南的土地经营阶段，迈向了与地产经营相关的多元化发展阶段，并把目光瞄向了城市（城区）开发阶段。滨海人认识到：土地经营只是一张皮，如果仅仅满足于在土地之上的基础设施建设和土地转让等短线操作，就不能实现土地的价值最大化，仍然属于粗放经营。而真正要实现土地价值最大化就需要不断地向行业纵深挖掘潜力，走多元化经营之路，也就是要在土地这张“皮”上长出“毛”来。派生出更多的产业；如公建、商业、教育、旅游、文化、休闲等；这是一种产业链的可持续发展的模式。也是目前在国

56、内外比较先进的泛地产理论的大胆探索和实践。这样做可以一方面把土地开发获得的资金投入到市政基础设施建设上来，在政府建设资金有限的情况下，完善自己的造血机能。另一方面培育新的经济增长点和利润源头，做长线项目，持久经营，当土地经营利好出尽以后企业仍然有可持续发展的动力。到那时再不断发展老的、培育新的，互相补充，互相促进。形成良性循环。 小结： 短短数年时间，滨海公司巧用国有企业的资源优势，通过经营思路的创新和对资源的整合，以小搏大，快速完成了由蝌蚪变青蛙的过程，实现了企业超常规的发展；并通过走相关多元开发的道路，培育完善的产业链，创造了企业的可持续发展动力，为滨海公司的后期发展奠定了良好的基础。而梅

57、江南也成为滨海企业在转型期的历史发展里程碑。“好的开始就是成功的一半”，我们有理由相信，滨海公司以梅江南为起点，不断地探索与完善、进取与更新，走出一条具有中国企业特色的发展之路。其创新的开发模式将对城市基础设施建设和房地产开发企业起到示范效应。从更大的意义上来说，作为转型期的国有企业，滨海公司探索出的这条在市场经济条件下国有企业经营之路，对整个天津乃至全国相关行业的国有企业都有着非常重要的借鉴意义。三、 梅江南模式的不足梅江南开发模式在天津是一个创举，乃至全国范围内也不多见，这种由资源-资产-资金-资本的模式，基本上是“摸着石头过河”所创新出来的。目前最多进行到第三阶段，万里长征第一步，任重而

58、道远，如果从战略上高度重视，可使这一绝版地块的开发价值最大化，市场收益尽力达到极致，“取乎其上，得乎其中，取乎其中，得乎其下”。由于梅江南模式并非事先预料设计好的，因此不可避免的有一些不足的地方，我们在总结其非凡的意义同时指出她的不足，让这种模式更加成熟，这样不仅能立足于本项目的成功，而且为接下来的张贵庄项目开发乃至滨海公司的中长期战略发展做战略铺垫！为我们对城市的经营增添更强的指导意义！1 梅江南总体概念策划相对滞后，必将导致宏观战略层面上出现一些问题。如： 在空间尺度上，更多的是社区尺度而非城区尺度。由于最初受实际情况与开发理念的局限性，当时更多的是站在3300亩的梅江南社区的尺度，侧重于

59、就项目论项目，没有将梅江南、王兰庄和卫南洼的作为一个整体板块放在天津城市宏观格局中进行概念定位与功能定位，也就是说，没有站在城市或城区的大尺度对梅江南进行总体定位。 在工作流程上，策划滞后规划。策划滞后，必然缺乏总体理念策略的指导，而规划更多关注的是技术层面与空间层面的问题。策划缺位，片面依赖规划，必然造成项目的内存不够丰富，泛地产内涵不足。 对项目的经营模式研究不够，如体现在公建物业方面，没有设计好哪些公建应由滨海公司自己开发，哪些应该合作开发，哪些自建自用，哪些建好交给政府，又如，在项目经营上目前所采取的两种合作模式（土地出让模式）均有较大的缺陷：一种是把土地出让给项目开发商，收益太低；另

60、一种通过提供土地，合作开发项目，则风险太大。 开发节奏上设计不完善，如每一阶段项目的开发量与所需公建规模难以平衡，将直接影响项目的品质。 在推广中利好出尽，没有形成整体形象。已显露被顺驰的“半岛蓝湾”掩盖和误导的迹象；另外，因为整个地块名字和位置的关系，在投入了巨额广告费以后，最先受益的可能是梅江居住区，也就等于拿钱替别人做了广告；2 梅江南功能定位过于静态和单一，从动态眼光来看，应该以居住为基础形成综合性大社区。 功能过于单一，定位为纯居住，没有充分考虑与周边的功能板块，如会展中心、大学城等的关联性。 动态变化考虑不充分。在中国加入WTO，北京成功申办奥运会这种国际背景中，随着“大北京”格局

61、的即将形成，新天津、大天津城市总体规模将急剧扩大，同时天津作为北方第一大港，更加具有外向性、国际化、流动性、开放性的城市特征。而10年后、20年后、30年后的梅江南所处的宏观社会环境与空间环境，将与现在有很大不同。静态的规划设计缺少弹性和预留管线不足，没有为梅江南的发展留出更大的空间。 梅江南目前3300亩内部各期组团（地块）相对同构化，前期利好出尽，后期营销缺乏素材，卖点不足，难以好戏连台。3 梅江南对新都市主义的演绎流于表面，多限于生态、环境等技术层面，缺乏对其实质内涵的挖掘。 在功能区规划上强调社区中心的精神归宿作用，布局上过于集中西部，东西有大湖相隔，交通联系上，对东部组团来讲步行尺度

62、不太人性化。 新都市主义在本案中过多表现在自然环境的营造上，对社区文化等方面的营造考虑不足。 本项目从总体看基本还是卧城，新城市主义所倡导的产业链和城区造血功能并未形成。4 梅江南企业理念与组织形态上，没有实现由项目开发商到城区开发商的彻底蜕变。 松江置业企业作为梅江南项目的操作机构，既做项目的总体开发（城市开发商）又做房地产项目开发，这种既做“裁判员”又做“运动员”的形式，容易产生角色错位。很难摆正城区开发商与项目开发商的位置。 松江置业的企业形态以房地产开发商为主，而不是一个城市开发商应有的组织结构。 目前操作方式中仍然是大盘小做，条块分割，各自为政，将难以控制各开发商的产品档次和总体质量

63、，将来一旦有开发商在价格上放水，就会象当年的梅江一样，使整个地块的形象下降，形成不良的影响。 松江置业企业开发梅江南项目的其中两块地，其目的是做出一种示范效应，这种示范作用不可避免受到市场竞争方面的冲击，特别是当其他分项目采取低价格策略时，将处于两难境地。5 梅江南单一的“以路换地”的商业模式对企业可持续发展有一定局限性。梅江南开发模式中首要条件是“道路换土地”，这种商业模式核心是政府的资源，同样的具有政府资源的企业，如地铁建设公司、公路建设公司是很容易模仿的。另外，随着土地资源市场化，未来政府可能会采用土地拍卖的政策获取资金，然后用拍卖土地资金投资基础设施。因此必须探索多条商业模式，灵活运用，把命运掌握在自己手中： 项目带动式的商业模式 品牌带动式的商业模式 政府与企业互动式的商业模式 “土地银行”的商业模式6 梅江南对外部专业资源的整合上，上中下游分工不明确，整合营销传播战略联盟尚未形成。泛地产理论中倡导资源的整合，而不是资源的“大杂烩”，在梅江南项目中由于企业内部组织整合不足，战略策划、营销策略、广告执行的上、中、下游工作流程组织与设计不到位，多头并进，易出现打乱仗的局面。只有建立一个互适应的合作关系的组织结构对项目分工统筹安排，才能发挥资源整合中“1+12”的能量。 明确各合作机构的上下游关系，。