某县县城核心区建设项目可研

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1、*县县城核心区建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目背景1、项目名称：*县县城核心区建设项目2、承办单位：*县城市建设投资开发有限责任公司*县城市建设投资开发有限责任公司是由*县政府授权，*县国有资产管理委员会出资的国有独资公司。公司成立于2002年3月份，注册资本10000万元，法人代表胡江川，公司办公地址位于*县城君山大道建设大厦。公司依据国家法律、法规和公司章程，在国家宏观政策指导下，在*县人民政府领导下，依法开展经营活动。公司经营宗旨：充分发挥市场机制作用，运用现代经营理念和手段，使企业不断发展壮大，为城市建设和社会发展作出贡献。公司经营范围：国有资产经营管理、土地开发整理和经营

2、、房地产开发、建设项目的代建、农村基础施设建设。公司注册资金10000万元，资本源为*县政府无偿划拨的部分市直行政事业单位的土地及房屋资产及公司自有土地。*县城市建设投资开发有限责任公司为国有独资公司，按照现代企业制度要求，设有董事会、监事会和经营管理班子。公司内部职能部门内设一室四部，即综合办公室、策划部、工程部、土地开发部、国有资产经营管理部。3、项目提出的理由与概述（1）项目基本情况项目位于*县城敦厚片区中心位置,东起富川路,西至凤凰路,北起庐陵大道,南至君山大道,总面积约为95公顷。区内有庐陵文化广场、影剧院、体育中心、实验小学、庐陵宾馆等公共配套服务设施，以及一些新建住宅小区。区域内

3、大量零星土地，分布零散，建设零乱，且涉及单位及民居众多，严重影响城市面貌。*县城市建设投资开发有限责任公司于2008年6月，委托规划设计单位编制完成*县城核心区城市规划。本项目范围：项目范围为*县城敦厚片区核心区范围：以庐陵大道、凤凰路、君山大道、富川路围合，用地总面积为95公顷。（2）项目实施目的根据*县委县政府统一部署，2008年提出对该区域范围用地进行重新整合，旧民居及厂房等单位用地进行土地整理和规划，并统一开发建设，把该区域建设成为*县城敦厚片区的核心区。4、项目主要内容（1）整理土地312亩，312亩整理土地上的住宅、非住宅拆迁安置；（2）东昌路建设(道路红线宽度20m、长800m)

4、；配套设施建设。二、可行性研究报告编制依据1、*市城市总体规划修编（2006-2020年）；2、*县城核心区城市规划（2008年）；3、*县国民经济和社会发展“十一五”规划；4、国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（2002年版）；5、国家发改委颁布的建设项目评价方法与参数；6、*省城市规划管理技术导则；7、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；8、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；9、城市道路设计规范（CJJ37-90）；10、其它有关文件及规范；11、关于印发2008年*县城房屋拆迁补偿标准（试行）的通知；12、吉县府办字2008175号关于印发龙湖南岸住宅示范小

5、区工作方案的通知；13、*县城投公司与本公司签订的可研编制协议。三、研究的范围及内容根据投资项目可行性研究指南所规定的内容和深度要求，进行可研报告编制，研究的主要内容包括：1、调查研究项目所在地区的社会经济、城市道路与交通、城市建设的现状和建设条件，综合分析项目建设的必要性和可行性；2、针对土地利用现状及项目规划要求，研究土地整理方案、住宅及非住宅的拆迁安置方案、东昌路的建设工程方案；3、分析*县城敦厚片区核心区社会经济和居住区、商业区的发展趋势，预测整理土地的未来售价；4、对项目进行环境分析；5、确定土地整理、工程建设阶段划分和进度计划安排；6、计算主要工程数量，进行投资估算及经济评价；7、

6、提出资金筹措方案；8、开展财务评价和社会效益分析；9、提出研究结论，对项目建设中可能存在的问题提出建议。四、项目概况1、项目建设内容及规模（1）整理土地312亩(详表11、表12)；（2）拆迁面积：住宅拆迁面积28600m2、非住宅拆迁面积34089 m2；（3）安置面积：33976 m2（含公建面积、住宅拆迁面积的90%按拆1 m2补1.2 m2进行就地安置）；（4）东昌路建设：道路红线宽度20m、长800m；（5）配套设施建设。*县县城核心区土地整理计划表表1一1用地编号占地面积（）现状权属单位A17264内部住宅较凌乱交通局、城管大队、财政局A212849民居待拆民居A323296民居、

7、大自然药业厂房、机修站大自然药业、县公路局A44453民居民居B11244苗圃建设局B21088办公用房残联B33471私房民居B411685旧房农机局B58377旧房房产局B625390粮食学校、车队粮食局B725096汽运公司交通局B813295民居民居C13949空地体育局C27589旧房蔬菜队C31439旧房科技局C46973农技推广中心农业局D17364空地集体土地D21719粮油公司空地粮食局D36152白僵菌厂林业局D412685空地、福利厂民政局D513880种子公司农业局D69286办公二建公司合计208544（312亩）注：以上资料由*县城投公司2009年4月6日提供。87

8、各类用地概念规划意见表表12用地编号占地面积(M2)权属单位用地性质现状土地整理意见概念规划意见A17264县交警大队,城管大队,财政局住宅内部住宅较凌乱整理沿街城管大队办公用房拆除建办公用房，其余规划多层住宅A212849待拆民居住宅民居旧民居安置规划住宅，多层结合小高层，沿街局部商业，现代风格A323296大自然药业,市公路段机修站住宅内含民居,大自然药业厂房及机修站厂房整理A44453待拆民居商业民居整理规划商业街B11244建设局住宅空地整理B1-B7整体规划多层住宅，沿广场西路设置商业街B21088残联住宅残联用房整理B33471待拆民居住宅私房整理B411685农机局住宅旧房整理B

9、58377房产局住宅旧房整理B625390粮食局住宅旧房整理B725096汽运公司住宅旧房整理B813295待拆民居商业民居整理沿广场西路设置庐陵风情商业街，其它民居保留C13949体育局宾馆空地整理建设10层宾馆C27589蔬菜队住宅旧房整理规划多层住宅，划归天旋星苑C31439科技局绿地旧房整理鉴于用地面积小，且旁边有市容用地，建议设置绿地C46973农业局住宅旧房整理划归体育场用地，建训练场地D17364私人住宅空地整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼D21719粮食局住宅旧房整理D36152林业局住宅旧房整理D412685民政局住宅旧房整理D513880农业局住宅旧房整理规划小

10、高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼D69286第二建筑工程公司住宅旧房整理注：资料来源*县城核心区城市规划（2008年）。用地编号占地面积(M2)权属单位用地性质现状土地整理意见概念规划意见A17264县交警大队,城管大队,财政局住宅内部住宅较凌乱整理沿街城管大队办公用房拆除建办公用房，内部规划多层住宅A212849待拆民居住宅民居旧民居安置规划住宅，多层结合小高层，沿街局部商业，现代风格A323296大自然药业,市公路段机修站住宅内含民居,大自然药业厂房及机修站厂房整理A44453待拆民居商业民居整理规划商业街B11244建设局住宅空地整理B1-B7整体规划多层住宅，沿广场西路设置商业街B2

11、1088残联住宅残联用房整理B33471待拆民居住宅私房整理B411685农机局住宅旧房整理B58377房产局住宅旧房整理B625390粮食局住宅旧房整理B725096汽运公司住宅旧房整理B813295待拆民居商业民居整理沿广场西路设置庐陵风情商业街，内部民居保留C13949体育局宾馆空地整理建设10层宾馆C27589蔬菜队住宅旧房整理规划多层住宅，划归天旋星苑C31439科技局绿地旧房整理鉴于用地面积小，且旁边有市容用地，建议设置绿地C46973农业局住宅旧房整理划归体育场用地，建训练场地D17364私人住宅空地整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼D21719粮食局住宅旧房整理D36

12、152林业局住宅旧房整理D412685民政局住宅旧房整理D513880农业局住宅旧房整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼D69286第二建筑工程公司住宅旧房整理用地编号占地面积(M2)权属单位用地性质现状土地整理意见概念规划意见A17264县交警大队,城管大队,财政局住宅内部住宅较凌乱整理沿街城管大队办公用房拆除建办公用房，内部规划多层住宅A212849待拆民居住宅民居旧民居安置规划住宅，多层结合小高层，沿街局部商业，现代风格A323296大自然药业,市公路段机修站住宅内含民居,大自然药业厂房及机修站厂房整理A44453待拆民居商业民居整理规划商业街B11244建设局住宅空地整理B1-

13、B7整体规划多层住宅，沿广场西路设置商业街B21088残联住宅残联用房整理B33471待拆民居住宅私房整理B411685农机局住宅旧房整理B58377房产局住宅旧房整理B625390粮食局住宅旧房整理B725096汽运公司住宅旧房整理B813295待拆民居商业民居整理沿广场西路设置庐陵风情商业街，内部民居保留C13949体育局宾馆空地整理建设10层宾馆C27589蔬菜队住宅旧房整理规划多层住宅，划归天旋星苑C31439科技局绿地旧房整理鉴于用地面积小，且旁边有市容用地，建议设置绿地C46973农业局住宅旧房整理划归体育场用地，建训练场地D17364私人住宅空地整理规划小高层、多层住宅，沿君山大

14、道建办公楼D21719粮食局住宅旧房整理D36152林业局住宅旧房整理D412685民政局住宅旧房整理D513880农业局住宅旧房整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼D69286第二建筑工程公司住宅旧房整理2、土地整理及开发期限本项目土地整理至2009年12月完成，整理土地上的拆迁安置计划2011年12月完成；本项目土地开发及出让分期进行，可出让土地总量为291.39亩，至2017年12月完成。计划每年开发及出让土地详见表13。土地出让计划表 表13项 目可出让面积（亩）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合 计出让 比例出让 比例出让 比例出让 比例出让 比例出让 比例出

15、让 比例出让 比例住宅227.041010101010%10%10%30100非住宅64.3510%10%10%10%10%10%10%301003、土地整理组织协调（1）实施机构和职责a、成立*县县城核心区工程土地整理工作领导小组，县政府县长杨丹任组长，常务副县长彭耀圣、副县长胡江川任副组长。土地整理工作领导小组成员单位由县城投公司、县国资办、县国土资源局、县规划建设局、县房管局、敦厚镇政府、县财政局、县公路局、县粮食局、县民政局、县农业局、县林业局、县科技局、县体育局、县农机局、县交通局、县城管局、县审计局、县司法局等组成，并明确成员单位工作职责。b、领导小组办公室设在县城投公司，公司经理

16、刘建国兼办公室主任，县国资办龙志坚、国土资源局罗通、规划建设局袁秋根、房管局曾桂生、城投公司朱生根为办公室副主任，具体工作人员从城投公司、县国资办、国土资源局、规划建设局、房管局等单位抽调，负责权属调查、制定每宗土地的具体整理方案和办理实质性土地整理工作。各成员单位要积极配合，主要领导亲自负责，安排一名副职和一名工作人员专门做好具体工作。（2）实施步骤：a、宣传动员阶段：2008年10月底前；b、土地资产申报和核实阶段：2008年11月15日至12月31日；c、制定具体整理方案阶段：2009年1月1日至5月30日；d、土地资产移交阶段：2009年6月1日至2009年10月30日；e、产权过户阶

17、段：2009年12月底前完成土地整理和土地权属办证工作。（3）各方协调、形成合力：县监察局、财政局、审计局对工作进行督促检查，确保各项基础性工作在2008年12月底前完成。4、工程建设期限计划东昌路建设2009年10月完成；配套设施建设分期进行，计划2010年12月完成。5、项目估算总投资估算总投资额为14790.68万元。其中：土地整理投资额为4680万元，东昌路及安置点建设投资额为3056.52万元，预备费为553.12万元，建设期银行贷款利息为3175.2万元。6、效益预测项目总投资14790.68万元，项目土地出让净收入18770.40万元，项目利润总额3979.72万元，总投资利润率

18、26.91%，盈亏平衡点78.8%，投资回收期为 7.3年，表明本项目在财务上可行。本项目社会效益、环境效益、经济效益极其显著。可进一步完善提升*县城敦厚片区核心区的品味和价值，有利于改善当地的人文环境使当地居民直接受益。五、项目规划建设目标：为了提升*县的城市形象和城市竞争力，改善投资环境，创造更优良的人居环境，促进经济和城市发展，在县委县政府的领导下，由县城投公司牵头，展开了*县城敦厚片区核心区的规划建设系列工作。*县城敦厚片区核心区范围以庐陵大道、凤凰路、君山大道和富川路围合。 本项目规划建设以俯览*县战略规划研究的视野，试图达到三方面目标：一是判断*县城敦厚片区核心区的发展阶段与水平，

19、正确评估其独特的资源禀赋、发展前景，恰当选择*县城敦厚片区核心区在全县未来发展的目标和定位，为该区域发展指明方向，保护和完善现有城市结构；二是提出一份有效反映城市“要素空间”关系的结构规划，侧重于构筑一个新的城市空间与产业经济、社会人口、基础设施和生态环境的合理框架，提高城市活动的空间载体在城市核心区内整合建设用地并拓展发展空间，协调区内的建筑风格，；三是寄望于发挥规划的媒介作用，强化城市发展战略与城市规划管理模式的统一关系，成为*县政府和社会各界的行动纲领，并使该地区成为*县规划典范，加快*县的城市建设，并对周边地区的规划起到指导性的作用。六、本项目资金筹措1、本项目估算总投资14790.6

20、8万元，*县城投公司负责土地整理、工程建设及管理、项目资金筹措；2、*县政府为本项目注入资金4700万元（已经投资1300万元完成对一期A地块中A2、A3的土地整理工作，工作内容包括整理土地58亩和2万平方米的拆迁、2.23万平方米的安置），向银行贷款资金1亿元。项目土地整理后，土地开发及出让分期进行。本项目归还银行贷款的资金来源：第一来源为通过本项目土地出让按计划归还银行贷款本息，第二来源为县财政预算兜底。七、项目研究结论与建议1、项目可行性研究结论（1）*县县城核心区建设项目，对完善*县城市总体规划、完善*县城核心区的建设发展具有极大的推动作用。项目的建设有利于改善城市功能，增强城市的承载

21、能力和聚集能力，提升城市品位和形象，做强做大做优做美城市，改善人居环境，使*县城核心区区位优势和资源优势转化为经济优势。项目的建设将极大的改善*县城核心区的各项建设条件，有利于*县城核心区积聚人气、促进核心区及周边的土地较快增值，将极大地促进城市经济发展、改善*县投资环境、创造城市就业机会。（2）*县县城核心区建设项目的改造建设，是提升城市综合竞争力、实现*县城市建设跨越式发展的需要；是贯彻实施*市城市总体规划、加快城市化进程的需要；是改善*县城核心区城市建设面貌、提高人民生活水平和生活质量的需要；是构建和完善*县城市大格局、促进各项城市基础设施发展的需要。（3）随着本项目的建设，将全面启动*

22、县城核心区的建设改造，对*县城核心区尽快构建和形成“四高”住宅生活区、庐陵风情商业步行街区、君山大道办公服务区的规划布局结构，对尽快形成*县城核心区的城市产业功能、城市形象功能，有巨大的推动作用。（4）本项目规模恰当、依据充分，道路建设及配套设施建设工程建设方案可行；本项目总投资估算合理，还款计划有充分保障。本项目建设既具有很好的社会、环境效益，也有良好的经济效益。（5）本项目基础工作扎实、组织协调得力、实施机构到位、职责分工明确，土地资产申报和核实工作已全面完成。（6）本项目社会效益、环境效益、经济效益极其显著。可进一步完善提升*县城核心区的品味和价值，有利于改善当地的人文环境使当地居民直接

23、受益。项目总投资14790.68万元，项目土地出让净收入18770.40万元，项目利润总额3979.72万元，总投资利润率26.91%，盈亏平衡点78.8%，投资回收期为 7.3年，表明本项目在财务上可行。从项目的经济分析结果看，具有较好的获利能力，经济效益良好。运作时只要管理措施、资金筹措到位，土地出让量和时机把握了气候，就能取得较好的投资回报。（7）本项目属*县重大城市建设项目。本项目所在地的社会经济状况好，用地条件良好，周边市政基础设施已到位，各项基本建设条件具备，法律条件充分，资金、技术条件及还款计划有充分保障，项目是完全可行的。本项目应尽早组织实施。2、项目有关建议（1）项目土地整理

24、及土地开发全过程中，须通过一切有效手段加强*县城核心区的包装、宣传和市场化运作。为了有利于本项目能够顺利成功实施并达到应有的效益，必须采取措施尽快培植和聚集人气，促使土地快速升值，增加土地购买者的投资信心，提高预期土地出让价格。建议聘请专业咨询公司参与项目策划、包装，使*县城核心区土地开发达到预期目标。（2）建议尽快制订*县城核心区土地开发、出让详细计划，使土地市场交易总量与实际需要相适应，同时加大政府调控土地市场的力度，使*县城核心区土地资源效益最大化。建议科学安排具体土地地块出让的时序，使土地出让资金既能保证项目建设资金和还款计划，又能保证合理的土地升值时间。（3）加快*县城核心区改造建设

25、步伐。鼓励房地产开发商到*县城核心区开发，鼓励有关单位、企业到核心区建设业务、办公用房，鼓励银行、电讯、保险、宾招等三产服务业开设营业点；同时完善城市核心区配套学校、医院、农贸市场、大型超市、文化娱乐设施、社会服务机构等设施建设。（4）在具体单项工程实施过程中，对*县城核心区控制性详规及工程建设方案要进一步优化，对建设标准和工程造价要严格控制，切实做到既适度超前又量力而行。（5）建议项目建设单位在项目实施的各阶段要科学运用经济财务分析手段、工程技术手段，以便更好地控制工程建设成本、追求更高的土地开发利润；努力探索出一条社会、环境、经济效益均好的规划、建设、管理、经营城市的可持续发展之路。（6）

26、本项目由于范围较大，涉及多专业、多工种，实施中有一定难度，建议把项目各项前期工作做细，防止失误。科学做好地下管线综合设计，道路建设与地下管线、绿化亮化建设应同步进行，并做好开工道路与预留道路的交叉口衔接、标高衔接、地下管线预留衔接。（7）土地整理、拆迁前应深入细致地做好项目涉及范围内群众动员及思想工作，掌握政策、宣传政策、积极落实政策，取得各级组织和居民的支持、配合，使土地整理、拆迁工作顺利有序进行。（8）为使本项目能顺利实施，建设单位要加大筹资力度。本项目经济效益良好，抗风险能力强，加上有*县城投公司以*县城市核心区全部土地储备作为资金后盾，银行定能对项目贷款持热情态度。第二章 项目规划*县

27、城市建设投资开发有限责任公司于2008年6月，委托规划设设计单位编制完成*县城核心区城市规划，现将*县城核心区城市规划扼要如下：第一节 项目背景为了提升*县的城市形象和城市竞争力，改善投资环境，创造更优良的人居环境，促进经济和城市发展，在县委县政府的领导下，由县城投公司牵头，展开了*县城核心区的规划建设系列工作。*县城核心区范围以庐陵大道、凤凰路、君山大道和富川路围合。本次控制性详细规划以俯览*县战略规划研究的视野，试图达到三方面目标：一是判断*县城核心区的发展阶段与水平，正确评估其独特的资源禀赋、发展前景，恰当选择*县城核心区在全县未来发展的目标和定位，为该区域发展指明方向，保护和完善现有城

28、市结构；二是提出一份有效反映城市“要素空间”关系的结构规划，侧重于构筑一个新的城市空间与产业经济、社会人口、基础设施和生态环境的合理框架，提高城市活动的空间载体在城市核心区内整合建设用地并拓展发展空间，协调区内的建筑风格，；三是寄望于发挥规划的媒介作用，强化城市发展战略与城市规划管理模式的统一关系，成为*县政府和社会各界的行动纲领，并使该地区成为*县城规划典范，加快*县的城市建设，并对周边地区的规划起到指导性的作用。第二节 总 则一、管理权限1、为贯彻县委县政府提高*县城形象和城市竞争力，改善投资环境，创造更优良的人居环境，促进经济和城市发展的要求，设计方以可持续发展为目的，提出规划管理及相关

29、的控制标准，根据中华人民共和国城乡规划法、城乡规划编制办法实施细则要求，制定本控制性详细规划文本。2、本规划适用于*县城核心区范围内各街坊、地块以及各类用地建设的规划管理工作，是下一层次详细规划编制、建筑和市政工程设计管理工作的依据，但不能作为工程项目施工的依据。3、*县城核心区控规的成果由文本、分图图册、说明书三部分组成，文本与控制性详细规划分图图册具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。4、文本和图册所涉及的指标应符合国家、*省及*县有关建筑技术规定。5、本实施细则经*县人民政府批准后执行。二、规划依据本规划遵守中华人民共和国城乡规划法确定的原则和条款，依照城乡规划编制办法编制，规划以

30、下列文件为依据：1、中华人民共和国城乡规划法2007年2、城市建设用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790） 3、城市规划编制办法实施细则4、*省城市规划管理技术导则5、城市道路交通规划设计规范（GB/5022095）6、城市居住区规划设计规范 （GB/5018093）7、其他相关法规、规范及相关会议纪要三、规划范围本次规划范围为*县城核心区范围：以庐陵大道凤凰路君山大道富川路围合，设计用地总面积为95公顷。四、现状概述1、地理位置*县位于*中部、吉泰盆地中心、赣江流域中游、井冈山的前沿地。县城位于县境中部敦厚镇盘龙岭。东起马甫，西止金家岭，南抵连山，北临禾水，城域面积约17平方公里。人口

31、43.92万人，其中城区人口2.1万。县城至*市12公里，现辖11镇8乡。2、核心区概况本规划范围位于*县城核心区，毗邻县政府，东起富川路，西至凤凰路，北起庐陵大道，南至君山大道，面积约为95公顷。区内有庐陵文化广场、庐陵宾馆、影剧院、学校、幼儿园、体育中心等13个企事业单位等，其余均为旧民居和新建住宅小区，本规划目的是对用地进行重新整合，对旧民居及厂房用地提出土地整理和规划的意见。按东昌路、赣江大道、金钟路三条东西向城市道路将规划用地自然分为A、B、C、D四地块，以方便识辨。3、土地利用现状目前，核心区内多为旧式民居和不少新建住宅小区，如吉天玑星苑、天旋星苑、望族名家、城中雅苑等数个住宅小区

32、，以及庐陵文化广场、庐陵宾馆、文化艺术中心、文化广场、体育场等诸多公共活动设施，以及大自然药业、公路机修站等旧厂房用地。本次规划设计主要是对用地进行重新整合，对旧民居及厂房用地提出土地整理和规划的意见，各类用地面积及整理、规划意见参见下表21。各类可供重新整合规划用地总面积为208544。各类用地面积及规划意见表21用地编号占地面积(M2)权属单位用地性质现状土地整理意见概念规划意见A17264县交警大队,城管大队,财政局住宅内部住宅较凌乱整理沿街城管大队办公用房拆除建办公用房，其余规划多层住宅A212849待拆民居住宅民居旧民居安置规划住宅，多层结合小高层，沿街局部商业，现代风格A32329

33、6大自然药业,市公路段机修站住宅内含民居,大自然药业厂房及机修站厂房整理A44453待拆民居商业民居整理规划商业街B11244建设局住宅空地整理B1-B7整体规划多层住宅，沿广场西路设置商业街B21088残联住宅残联用房整理B33471待拆民居住宅私房整理B411685农机局住宅旧房整理B58377房产局住宅旧房整理B625390粮食局住宅旧房整理B725096汽运公司住宅旧房整理B813295待拆民居商业民居整理沿广场西路设置庐陵风情商业街，其它民居保留C13949体育局宾馆空地整理建设10层宾馆C27589蔬菜队住宅旧房整理规划多层住宅，划归天旋星苑C31439科技局绿地旧房整理鉴于用地面

34、积小，且旁边有市容用地，建议设置绿地C46973农业局住宅旧房整理划归体育场用地，建训练场地D17364私人住宅空地整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼D21719粮食局住宅旧房整理D36152林业局住宅旧房整理D412685民政局住宅旧房整理D513880农业局住宅旧房整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼D69286第二建筑工程公司住宅旧房整理五、规划原则设计的内在理念充分考虑了*县城的总体规划，针对本次规划设计的主要内容为整合并整理可开发土地，规划建设新世纪的住宅小区。所以对于本次规划所新建住宅小区，我们提出建设成为达到“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“

35、四高”住宅小区的规划设计原则：贯彻“以人为本”的原则，以提高人居环境质量和建设生态型居住空间环境为目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。针对居住区服务对象，使每一个居民都能平等的享受居住区的公共服务设施和生态绿化环境，体现公平原则；贯彻“尊重自然与文化”的原则，充分利用城市绿带和自然景观，使人工环境和自然环境相协调。强调绿脉与居民活动的融合，最大限度的发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色空间融为一体。同时在建筑风格上充分体现赣式民居的风格和特点，体现居住区生态化规划设计的原则；贯彻“可持续发展”的原则，坚持居住区建设与社区建设的互相结合，通过社区的营运和管理，将可持续发展的指导思

36、想贯彻于规划设计、小区建设与管理中。设计具有弹性、灵活性和可操作性，适应商品经济的发展，做到经济效益、环境效益和社会效益统一。六、规划结构本次规划以*县城总规为依据，规划结构主要分为三个部分，即“四高”住宅生活区、庐陵风情商业步行街区、君山大道办公服务区。其中，核心部分为标准为“四高”的新型住宅小区，以三者的结合充分体现互补的概念。第三节 土地利用规划一、利用原则1、生态原则利用现有的生态条件创造良好的生态环境，实现可持续发展2、可操作原则提供合理、优化的用地布局和便于操作的土地细划方案，创造有个性的舒适宜人的城市空间，突出地区形象。3、整体协调原则注重与周边地区的协调统一，包括用地功能布局、

37、道路交通联系以及景观风貌等方面，使其成为城市的有机组成部分。二、用地功能与布局本次规划设计所需整合的地块大多在地块中轴线上，然而这条轴线并未作为一种连续的城市元素来实现，而是被龙湖和诸多地块所打断；但本次规划设计充分利用了这条虚轴，将北起交通局地块南至君山大道规划道路的办公区串联起来，此虚轴串联起东昌路两侧地块、城中雅苑、体育场、君山大道住宅办公区，将主要景观串联起来。虽然整个核心区的规划被分割为断续的区段，彼此相对独立，但此轴将各地块有机的串联组合起来，具有组织整个地块发展的作用，但这是一条不可见的虚轴。因此，以核心区城市设计深化为依据，总体用地功能布局调整主要体现为三大部分：住宅生活区主要

38、位于城市核心区，通过地块中轴线将小区中心景观串联起来；庐陵风情商业步行街区位于龙湖广场西路两侧，结合龙湖休闲美景，具有很高的商业价值；君山大道办公服务区位于君山大道北侧，有独立出入口，与住宅分开，与君山大道南侧办公建筑遥相呼应。三、用地分类1、本规划涉及土地使用性质分类和分类代号均采用国标城市用地分类与建设用地标准（GBJ137-90）的规定，划分至小类。2、规划区用地布局分为采用沿轴线的多中心与水体生态廊道相结合，居住用地位于核心城区中轴线，突出用地功能的整体连续性和对生态环境注重。主要的土地用途为：居住用地、行政办公用地、商业金融、文化娱乐用地、公共绿地。各类用地比重见下表22。规划用地平

39、衡表表2-2序号类别用地名称用地面积()比例(%)1R居住用地16420878.72C公共设施用地4289720.6C1行政办公用地6250.3C2商业金融用地3042114.6C3文化娱乐用地69733.3CR3商业办公用地48782.43G绿地14390.7G1公共绿地14390.74合计城市建设用地208544100第四节 道路交通规划一、规划策略 核心区是*县行政、文化娱乐、体育休闲、居住等职能的重要载体，在其道路系统规划中充分考虑以下主要的策略：1、主要大道的分段处理，强调景观联系及步行功能。2、适当调整地块的大小，为核心区的发展创造各种不同功能的可能。二、道路规划设计原则保留设计范

40、围内所有现状步行的道路，组织有序的车行人行系统，既要保证人车的适当分流，减少相互干扰，又要为创造城市步行系统的空间景观提供条件。结合用地规划，设置商业步行街，创造富有地域特色的环境空间。三、路网结构核心区对外联系主要通过庐陵大道、赣江大道、君山大道三条东西向道路和富川路、凤凰路两条南北向道路与外界联系，其中由于庐陵大道是*县通往市区的重要道路，政府办公机构、金融、商业均分布在庐陵大道两侧，宽43米。其余君山大道、赣江大道和富川路也是重要干道。核心区内还有其他次要道路如东昌路、金钟路、体育路以及体育场内的规划路，在规划路下方拟开一条路直通君山大道，形成十字路口。广场西路设计成为步行街，左右均为商

41、业店面，周边小区机动车由东昌路及赣江大道进入。步行街是龙湖南岸沿湖步行道的延续，提供市民购物休闲的好去处。四、道路规划实施细则1、所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5的停车位，专位专用。2、不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。3、区内公共活动场所和人行道应进行无障碍设计。4、鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，应满足以下要求：（1）醒目，行人可直穿;（2）每日通行时间至少为6：0022：00;（3）最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。5、可以考虑在以下情况在商业步行街设置人行通道或人行天桥;（1）能极大地改善步行的安全性与便捷性;（2）街坊之间联系较密切,而又被城

42、市主干道分隔;（3）在可能影响街道景观的地段;（4）与地下市政管网不发生矛盾。6、地下人行通道或人行天桥的设置应满足:（1）出入口应直接与街道的人流集中集散处相接（不应占用人行道空间）;（2）最小净宽度不小于5米;（3）全天候通行。第五节 公共配套设施规划一、公共服务设施的类型公共服务设施不仅是满足人们正常工作生活要求，对于塑造城市的景观也起重要作用。本次规划强调结合近远期规划建设,发展完善的、高质量的、有特色的公建设施，既满足使用要求，又体现*县的整体形象。二、居住区配套设施包括主要为中心区居住人口服务的公共配套设施，均应严格按照城市居住区规划设计规范（2002年版）执行，包括幼托、学校、物

43、业管理等社区服务设施，以及市政公用设施。第六节 绿地系统规划一、原则绿地系统规划设计着眼于创造一种新的“城市生态绿地系统”，其总体原则是把这一区段视为统一、整合的生态系统，并充分考虑了 “生态优先”原则，将主要设计概念体现为：基于广泛的多层次的绿化网络，设计一种综合生态景观。其内涵包括：最小化开发对基地地形的冲击。限制对地形的改造，尽量利用现有地形条件，而非将其作为制约。发展软质绿色景观：在城市设计中尽可能少用不透水的硬质地面以及吸热的材料。提供连续的绿色空间以鼓励自然生态廊道的发展，减少高强度城市开发的负面影响。创造包括水体和绿地区域在内的连片开放空间，以形成热量吸收器以及野生动植物的生活环

44、境。为景观开发和气候调节提供雨水保持系统。不仅新建小区内部需要设计景观，而且尽可能增加绿化，本规划在C3地块中就设计了近1500的休闲公园，使居民在附近也能享受美景，新建小区应以“家家见绿”为景观设计标准。这样才能真正提高生活质量。二、绿化系统主要构成要素滨湖景观带：河流湖泊重要性的体现，即作为野生动植物生存的廊道，也作为人类发展富有意味的场所。龙湖是个很好的景观场所，为*县城创造出独一无二的滨水景观。林荫道：作为与水体生态系统周边自然环境相对应的元素，林荫道的功能是将主要绿地联系为一体，同时联系交通枢纽和商业街、商业中心等各个发展地块。三、绿化系统规划构思1、利用各种不同的景观环境提供不同的

45、生存环境，将湿地、休闲公园、街道景观、滨湖景观等组合，形成一个综合的绿色网络。2、运用骨干树种,统一核心区绿化构架,突出绿化特点。3、运用植物树种的特色,直接或辅助塑造各街道和步行系统的性格特征。四、城市主干道绿化规划1、景观林荫道的主要绿化树种,选择多种热带树种,形成多层次的绿化景观。2、各主要道路的主要绿化树种,建议选择梧桐树，利用其整齐的树冠和形状漂亮的树叶等特点。3、保留道路的主要绿化树种，选择原有树种，以延续地域特色。五、城市人行系统绿化规划城市人行系统绿化由商业街绿化、步行道绿化、游憩绿化共同组成：1、商业街绿化以榕树为主要树种，发挥其成荫效果，辅以盆栽花卉及观赏性灌木补色，形成轻

46、松、愉快、惬意的购物环境。2、步行道的绿化设计采用以街坊为界，各街坊采用不同的主景树，形成特色。景观绿化设计部分参见城市设计景观导则相关内容。第七节 建设开发控制为贯彻城市设计的意图，依据编制地块开发控制的要求，地块细划综合考虑了土地开发的经济性、总体空间结构的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性。一、地块划分与性质控制1、本规划涉及土地使用性质分类和分类代号均采用国标城市用地分类与建设用地标准（GBJ137-90）的规定，划分至小类。2、本次规划中划定的地块界线，即代表实施中的用地红线。开发建设时，经由城市规划行政主管部门批准，也可根据实际情况，对区内各地块的用地界线进行调整、合并

47、及细分，但所涉及项目规模必须符合图则中提出的控制指标要求。3、在本次规划设计范围内，土地使用和开发建设宜成片进行。开发建设过程中，需在本次规划基础上编制相应的修建性详细规划，并经由城市规划行政主管部门批准后，方可进行建筑与场地环境设计。4、在开发建设过程中，地块的土地利用性质及用地规模必须符合文本和图册的规定。5、在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质及用地规模时，必须经规划和土地管理部门的批准。土地使用性质的变更应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，并有利于核心区地块的整体效益。6、土地使用性质的变更，宜在同类别范围内调整，并同时符合用地兼容及建筑相容性的规定，变更解释

48、文件应附在报批规划文件内（包括审批文件、变更说明及相应图纸）。二、用地建设强度控制1、本次规划所涉及的地块控制指标分为规定性和指导性两类：地块的用地性质、容积率、建筑密度等指标属于规定性指标，在建设实施过程中各项建设指标必须符合图册指标表中的规定；指导性指标是指各类可参照执行的控制指标。2、各地块详细控制指标参见相应分图图册。3、各地块建设除需满足本规划地块控制指标的要求外，还必须遵守相关法规、规范等规定。4、各地块用地面积不包括各级市政道路用地面积，地块控制指标中相应的建筑容积率、建筑密度均为净容积率与净建筑密度。三、建筑容量控制1、容积率指标为上限指标，地块内的容积率不得超过规划中规定的指

49、标。2、建筑密度指标为上限指标，地块内的建筑密度不得超过规划中规定的指标四、建筑高度控制地块内建筑地平面以上的高度不得超过规划中规定的建筑高度控制指标限定的高度。五、建筑间距与后退道路红线控制1、建筑间距的控制应同时满足消防、卫生、环境、工程管线埋设等方面的规范和要求，并应符合*省城市规划管理技术导则的相关要求。2、住宅建设间距应遵照*省城市规划管理技术导则的要求，其中住宅底层为商店或其他非居住用房时，住宅间距的计算，不得扣除底层高度，但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时可扣除底层裙房高度。3、多层住宅计算高度应加上底层2.2米的储藏空间高度（有2.2米的储藏空间高度时）。4、建筑退后道路红线

50、距离应满足消防、市政设施等要求，并符合表7-1的相关规定。5、建筑后退用地红线控制应符合消防、市政设施等要求，并应符合以下规定：（1）当用地红线与道路红线相接时，建筑后退距离从道路中心线开始计算，应同时满足表7-1与*省城市规划管理技术导则的有关要求。（2）当用地红线与其他地块用地红线相邻时，建筑后退红线距离退建筑间距的相关规定计算。（3）为创造大空间环境，规划用地内部建筑物的建筑间距允许合理调整。建筑后退道路红线距离表7-1建筑相邻道路等级建筑后退红线距离（米）主干道10次干道5支路5生态绿地10第三章 现状评价及建设条件第一节 区域社会经济现状一、*县概况1、概况*市位于*省中部，赣江中游

51、，北距省会南昌市221公里，南距赣州204公里。*县古称庐陵，秦（公元前221年）始建县，1914年改*县至今。1949年10月*解放后，置县城于*市，市县治同城，1979年10月县城迁至敦厚。*县位于吉泰盆地中心、赣江流域中游、井冈山的前沿地。全县国土面积2117平方公里，耕地面积3.97万公顷，谓之七山半水二分田，半分道路和庄园，现辖11镇8乡，2008年底*县全县总人口46万人，城镇人口为12.5万人，*县城人口为8万人。进入新世纪以来，*县坚持以科学发展观为统领，以构建和谐社会、加快富民兴县为主题，以大开放为主战略，大力推进工业化、城镇化和产业化进程，经济社会呈现又好又快发展的良好态势

52、，先后获得全国最具发展潜力中小城市百强县、全省经济发展综合先进县、全省统筹城乡发展先进县、全省招商引资先进县、全省工业崛起年度贡献奖、全省县级财政收入三年翻番奖、全省县域经济发展示范工作先进县等荣誉称号。2、地理位置*县位于*中部，地跨赣江两岸，界处于东经1142711530，北纬26382737之间，东邻青原区，南界泰和县，西连安福县，西北接井冈山，北边为吉州区、吉水县。*县城距*市中心城区12公里、井冈山机场30公里，距南昌市为230公里，距赣州市为180公里，距井冈山市茨坪为119公里，105国道、319国道穿境而过，赣粤高速公路*县入口处离县城仅5公里，京九铁路*南站（客、货两用）座落

53、城东建设区，县境所有出口路达到二级水泥（油）路标准。市高新技术开发区(18k)与县工业园依105国道相傍。*县是南面通往井冈山的必经之地，距以上海为中心的长江三角洲，以广州、深圳为中心的珠江三角洲，以厦门、泉州为中心的闽南经济圈和华中工商重地武汉等发达地区不到一天的路程，是“*市旅游休闲的后花园，井冈山红色旅游和庐陵文化游的前沿地”。*距南昌市230公里，乘火车只需2.5小时，距香港九龙730公里，乘火车仅需要8小时，往来便捷；赣江由南而北绕流全境，上溯赣洲，下连长江中下游各大中城市；距县城西郊30公里处的井冈山机场已开通至北京(长沙)、上海、深圳航线。全县基本形成以京九线及赣粤高速公路为主干

54、，承南接北、水陆空并进的立体交通网络，成为革命摇篮、旅游胜地井冈山的门户，是招商引资、兴办工业、承接沿海工业转移的风水宝地。目前*县城对外交通主要有京九铁路、吉井铁路、105国道、赣粤高速公路、吉永省级公路等，县城道路“三纵六横”的路网骨架系统已初步形成，同时，市中心城区外环路及绕城高速正在规划之中，这些对外交通建成后，县城与周边县市的联系将更加密切、方便、快捷、高效。3、气候特征本县地处中纬地带，属亚热带季风湿润气候，年平均气温18.3，1月均温6.1，7月均温29.6，极端最低温度-8，极端最高温度40.2。全年无霜期约277天，初霜期一般在11月下旬，终霜期一般在2月中旬。年平均降水量1

55、450毫米左右。36月雨水较多，约占全年降水量的58，易遭水灾；79月受季风影响，时有伏旱。倒春寒和寒露风等灾害性天气时有发生。全年主导向为北风，冬季最多风向为东北风，夏季最多风向为西南风，全年平均风速为2.4米/秒。4、*县城的区位*县城位于县境中部敦厚镇盘龙岭。东起马甫，西止金家岭，南抵连山，北临禾水，城域面积约17平方公里。*县城位于*市中部，是*市城市总体规划中的河南片区，是*市中心城市的一个次中心，是*县政治、经济、文化教育中心，市高新技术开发区、*深圳产业园位于县城东部。*县已成为*省重要电子信息产业基地。*县城建设定位为：*省重要电子信息产业基地，井冈山旅游的前沿地，*市休闲的后

56、花园，以发展高新技术产业为重点，普通工业为依托，第三产业发达，兼有区域性物质储运的新型工业城镇。规划至2010年城镇规划范围达24平方公里，人口规模达15万(含市高新区)。同时庐陵文化广场及龙湖的建成给县城注入了新的活力，美化了环境；供水、排水、绿化、电力电信等基础设施经过二十多年的建设已经比较完善。5、*县工业园*县工业园是在原乡镇工业区的基础上发展起来的，于2001年8月经县政府批准，正式挂牌成立*县工业园管委会办公室。该园坐落于县城南面，东面紧傍市高新技术开发区。1996年*市总体规划将*县城纳入市区统一规划，2003年*县在*市的战略规划中被列入了*中心城区，*市中心半小时经济圈覆盖了

57、*县工业园。随着电子信息企业的集聚发展，*县的电子信息产业已成为支柱产业，是*省重要电子信息产业基地。园区规划总面积10平方公里。整个园区分为县城工业园区、凤凰片区。按照“分期实施，逐步推进，滚动发展”的原则，确立了以县城工业园为中心点，不断拓展园区规模。目前，县城工业园区已建成3.5平方公里，园区基础设施建设累计投入资金3.9亿元，已合理规划出生产区、生活区、服务区和休闲区。区内路网四通八达，配套设施全部跟进，已实现美化、绿化和亮化工程。在产业布局上，与市高新技术产业开发区相衔接，共打一个品牌、共享资源，实现了企业向工业园区集中，人口向城市集中的双向发展之路。2006年底，为突破招商引资项目

58、入园工业用地不足的“瓶颈”，经专家论证，市委、市政府批准，县委、县政府决定启动工业园凤凰片区的开发建设。2008年大力推进了凤凰工业园区的基础设施建设，凤凰大道的绿化工程正在加紧进行，完成土方工程100余万方。凤凰B区的凤鸣大道正在抓紧施工建设，梧桐路、栖凤路和凤凰二路二期工程已完成招标工作，将于近期施工兴建，二期5000亩征地工作已全面展开。2008年，完成工业增加值205776万元，主营业务收入695625万元，工业上缴税金27584万元，园区从业人员23015人，新增就业人数5113人，新增规模以上企业38家，新增年销售收入超亿元以上企业4家，新增纳税2000万元企业3家；入园项目新增17个，其中在建企业6个、投产企业8个(投资5000万元以上的1