【商业地产PPT】万科运河东1号传播策划广告代理合同青铜骑士

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1、第第 1 1 页页 共共 117117 页页万科运河万科运河东东 1 号花园号花园传传播策划广告代理播策划广告代理服服务务合同合同合同编号：甲方：东莞市万科房地产有限公司地址：东莞市东升大厦 11 楼电话：0769-22306868传真：0769-22303989乙方：深圳市青铜骑士广告有限公司地址：深圳市红荔西路 7002 号第一世界广场 B 座 23EF电话：0755-82968488传真：0755-82968565甲乙双方经协商一致，就“万科运河东 1 号花园”房地产项目宣传推广事宜，达成如下合同条款,以资双方共同遵守执行。一、一、甲方委托乙方为甲方委托乙方为“万科运河东 1 号花园”房

2、地产项目（以下简称本项目）传播策划广房地产项目（以下简称本项目）传播策划广告总代理，乙方向甲方提供本项目的全程广告代理服务。告总代理，乙方向甲方提供本项目的全程广告代理服务。二、二、服务范围：服务范围：1、 市场调研（特指二手资料收集、分析，定量、定性等市场研究将由第三方完成） ；2、项目理解及概念提升；3、 广告策略及创意构想；4、 项目品牌识别系统建立与设计；5、 媒体广告设计实施；6、 公关活动计划；7、 公共资源的整合：应甲方要求介绍第三方专业公司；8、 项目全程跟进服务；9、 项目全程宣传实施：提议、筹划、设计展览及交易会，包括应甲方的要求聘请及监控第三方工作；10、 第三方工作监控

3、：对甲方或乙方直接委托的第三方提供的广告设计、制作、发布、活动组织等服务进行监控。服务范围不包括媒体发布代理。第第 2 2 页页 共共 117117 页页服务范围详细内容见附件一。服务期限：服务期为服务期限：服务期为 1010 个月，从个月，从 20082008 年年 1 1 月月 1 1 日起至日起至 20082008 年年 1010 月月 3131 日止。经双方日止。经双方书面确认但在服务期届满后仍未完成的服务，在服务完成后书面确认但在服务期届满后仍未完成的服务，在服务完成后 1515 个工作日内结清费用。个工作日内结清费用。三、三、收费标准：收费标准：1、 全面广告策划服务费：双方协议每

4、月服务费用为人民币陆万圆整（￥60,000.00￥60,000.00 元）元） ，用于整合策略制定、客户服务、媒介分析服务、广告创意设计服务、市场研究支援服务及广告培训服务；按合同期限，乙方合计收取捌个月总服务费为人民币陆拾万圆整（人民币陆拾万圆整（￥60,0000.00￥60,0000.00 元）元） ，2、 服务考核制度：服务考核制度：根据甲乙双方共同制定的广告代理服务考核制度，实施奖惩制度，未能达到服务考核合格标准的，甲方有权按考核制度规定扣减乙方代理服务费额度。（具体参见附件二（具体参见附件二关于广告代理服务考核制度协议关于广告代理服务考核制度协议 ）3、 在合同期间，如乙方因该项工作

5、需要到东莞东莞以外的地方出差，乙方应出具书面差旅费预估，交甲方确认生效。甲方以实报实销的方式在收到乙方请款通知后一周内向乙方支付差旅费。4、 第三方费用：包括专业的市场调研（定量、定性） 、广告片拍摄、平面拍摄、租图、菲林、打稿、制作、印刷等。5、凡涉及第三方的费用，须经甲方认可，由甲方支付相应款项。6、本同约定期结束后，在 2008 年度内涉及合作延续的，以双方协商的收费标准为准，但每月的代理服务费最高不得超过人民币陆万圆整（￥60,000.00￥60,000.00 元）元） ；四、四、付款方式付款方式1、甲乙双方签订全面代理协议之后，代理服务费用按月支付，即：自 2008 年 2 月至20

6、08 年 11 月，甲方每月 17 号前支付上月乙方的代理服备费用陆万元（人民币陆万元整）；2、每月代理服务费支付前，乙方需向甲方提供以下物品作为支付的凭证：21 上月度为甲方制作的广告出品电子版本（包括 JPG 文件及正稿文件、实物或实景展示照片），刻制成光碟提供；22 合法税务发票；23 具体支付时间：支付时间支付时间支付金额支付金额备注备注2008 年 2 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格2008 年 3 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格2008 年 4 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格2008 年 5 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核

7、及格2008 年 6 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格2008 年 7 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格2008 年 8 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格第第 3 3 页页 共共 117117 页页2008 年 9 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格2008 年 10 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格2008 年 11 月 17 日人民币 6 万元整代理服务考核及格总计人民币 60 万元整代理服务考核及格五、五、代理服务团队架构：代理服务团队架构：1、根据多项目代理服务的要求，经双方协商，乙方应成立东莞万科事业部，按以下架构要

8、求指派专人、专职为甲方提供广告代理服务，约定服务团队架构如下：2、事业部团队人员架构如有调整，乙方必须书面通知甲方，并在甲方回复同意意见后执行；3、乙方必须保证相关人员在合同期内的稳定和持续，除非该人员离开乙方公司或经甲方同意，否则将被视为违约，乙方需承担合事违约责任；六、六、双方权利义务双方权利义务（一）甲方的权利义务：1、合同服务期内，甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类项目资料和相关的批文，并应对上述资料的真实性和合法性负责。2、甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案、设计稿等书面文件及时以书面形式提出修改意见和建议，乙方据此进行修改、调整，直至甲方书面同意方可定稿。3、甲方应指定

9、一位代表与乙方沟通，甲方意见经甲方代表签署后生效。4、若因甲方资料提供、定稿后再次修改等原因造成乙方的工作延误，乙方不承担相关责任。报纸广告定版确认后，甲方要求改版、更改发布日期所造成的改版、撤版费用由甲方承担。5、甲方应按照本合同规定及时付款，以保证项目的正常运行。 6、甲方在提出各种正式建议与意见时，应采用包括电子邮件和传真在内的书面方式。（二）乙方的权利义务：1、乙方承接甲方广告全面代理业务，应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量创作总监策略总监设计总监美术指导撰文指导客户经理设计师策略文案AE创作平台创作平台第第 4 4 页页 共共 117117 页页完成甲方项目的各项策划、设计、制作

10、、宣传和代理业务，并为甲方的资料和推广计划保密。2、乙方应主动提前向甲方索要工作所需的相关资料，并按甲方确认之正稿进行输出、制作、发布等业务，若乙方工作结果与甲方确认之正稿不一致，乙方应赔偿甲方的直接经济损失。 3、乙方所有策划方案及相关建议方案以书面形式向甲方汇报。4、乙方需与甲方保持紧密联系，每周与甲方交流二次（保持每周一次例会，地点为东莞，其他交流方式以电话、邮件、传真及来深圳会议等形式进行。如有其他必要，双方另行商议解决） 。5、若甲方付款逾期达二个月以上（含二个月） ，乙方有权暂停设计、制作、发布代理等实质性活动，直至甲方付款为止。6、如因甲方未按本合同规定的时间付款而导致撤版或罚款

11、等经济损失，由甲方承担。7、乙方就广告和宣传物的出版、发布、制作、展览等事宜，如涉及著作权及肖像权、名誉权等人身权，乙方应与美工师、摄影师、模特儿、演员等人身权或著作权权利人签署使用许可合同，并保证乙方的工作或作品不侵犯任何第三方的知识产权或人身权等其他在先权利。否则，由乙方负责处理相关法律纠纷并承担全部法律责任。如甲方因此受到任何损失，由乙方赔偿甲方受到的全部损失。8、合作期结束后，乙方仍需完成甲方在合作期内提出的本合同服务内容以内的工作任务。9、双方合作期间，乙方不得从事东莞市莞城区、南城区、东城区与本项目具有竞争性质的房地产项目的营销策划工作，甲方书面同意的除外。10、 乙方不得将本合同

12、中的全部或部分工作委托他人，甲方书面同意的除外。11、 经甲方书面同意乙方转委托第三方完成的服务或产品，乙方承担连带责任。12、 乙方对甲方的付款需支付深圳市税务局认可的深圳市本地发票。13、 乙方应保证附件所列工作人员的稳定性，若乙方服务组核心人员（详见附件二）因合理流动离开本服务小组，乙方应提前 15 个工作日以书面形式通知甲方，并及时补充经甲方认可的人员，否则甲方有权选择扣减服务费或者解除合同，扣款费用由甲方确定。14、 在合同规定服务期内，甲方视实际需要，可要求乙方派驻工作小组（23 人，包括平面设计、文案）驻东莞工作，费用由乙方自行承担。七、七、知识产权及人身权：知识产权及人身权：1

13、、 乙方依据本合同完成之作品或甲方确认之设计稿件的版权归甲方所有。乙方应将上述资料存入光盘提供给甲方保存。未经征得甲方的书面同意，乙方不得将上述作品用于本合同约定之外的事项。2、 如乙方完成的作品涉及他人的著作权、肖像权或其他权利，由乙方负责办理取得权利人的许可等相关法律手续，如发生购买费用将由甲方支付。3、 乙方保证根据本合同所完成的创意概念、广告、文案、活动等作品不违反国家有关第第 5 5 页页 共共 117117 页页的法规，并不侵犯任何第三人的版权、商标权、肖像权、名誉权等在先权利，否则，由乙方负责处理相关法律纠纷并承担全部法律责任。如甲方因此受到任何损失，由乙方赔偿甲方受到的全部损失

14、。八、八、保密保密1、 乙方对于为履行本合同规定义务所得知的甲方的一切业务信息和资料及乙方提供的创意、设计等相关资料均属甲方商业秘密，乙方应严守机密。2、 乙方只能向为履行本合同规定义务需要知悉此类信息资料的单位或个人进行披露。乙方应告知获得此信息资料的各方予以保密并采取相应保密手段。如乙方或乙方员工泄露甲方的商业秘密致使甲方受到损失的，由乙方承担赔偿责任。3、 未经甲方事先书面同意，乙方不得向与履行本合同无关的任何第三方披露甲方商业秘密。4、 乙方不得向第三方提供类似或雷同于本项目的创意、设计。九、九、不可抗力不可抗力本合同有效期间内因自然灾害及因国家法律政策变更等人力不可抗拒的因素，造成本

15、合同及其补充协议内容部分或全部不能履行，双方在不可抗力事件影响范围内互不承担违约责任。但应在四十八小时内，将相关事件、可能引发后果等情况以书面形式通知另一方，并采取必要的措施尽量减少损失，在事件发生后的十五天内，受不可抗力事件影响的一方应向另一方提交有关权威部门的证明，及本合同（包括补充协议）约定义务与责任不能履行或需要延期的报告。十、十、合同终止合同终止如发生下列情况之一，本合同可以变更或解除：1、双方协商一致同意变更或解除合同；2、另一方违反合同，以致严重影响订立合同时所期望的经济效益；3、另一方在约定期限内没有履行合同，在被允许延迟履行的合理期限内仍未履行合同；在合同有效期内任一方解除本

16、合同须提前 15 天书面通知对方。在本合同终止之日起5 天内，甲方须支付乙方在合同终止前经双方签字确认的所有已完成的服务费用，未完成的服务在服务完成后 15 个工作日内结清费用。十一、十一、 违约责任违约责任1、 甲方应按本合同约定按时支付款项，并承担相应的责任。2、 乙方须在双方确认的时间内完成甲方所需的代理服务内容，如乙方未按时提供服务，甲方有权要求乙方减收服务费用、赔偿损失直至解除本合同，但因甲方造成的除外。第第 6 6 页页 共共 117117 页页3、 如乙方发布的广告内容与甲方确认的广告不符，或在广告发布过程中出现遗漏，乙方应在甲方提出书面更正通知后 1 天内负责及时更正重新发布，

17、甲方有权要求乙方减收服务费用、赔偿损失直至解除本合同。4、 如乙方不能正确履行本合同第七条规定保密义务，乙方应赔偿损失。视其情况，甲方有权解除本合同。5、 乙方擅自转委托的，甲方有权解除本合同。6、 若因乙方原因单方面终止合同（除本合同第八条、第九条第 2、3 款，第十条第 1款约定的情形外），甲方有权要求乙方双倍赔偿甲方已付服务费用。7、 若因甲方原因单方面终止合同（除本合同第八条、第九条第 2、3 款，第十条第2、3、4、5 款约定的情形外），乙方有权要求甲方双倍赔偿乙方到本合同终止前应收取的服务费用。十二、十二、 争议解决争议解决对于因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方协商解决。如协

18、商解决不成的，任何一方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼。十三、十三、 其他其他1、 本合同【附件一：服务内容】 、 【附件二：工作小组人员名单】 、以及在履行本合同过程中，双方认可的报价、建议书、工作任务书、协议等均为合同附件；合同附件为本合同不可分割的组成部份，与本合同具有同等法律效力。2、 本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效，至服务期满之日终止。3、 在服务期届满前 30 天双方协商决定是否续约。如需续约，由双方另行签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。4、 甲、乙方发送的通知凡涉及双方权利、义务的，应以书面形式通知。合同中所列甲、乙方的地址即为各方的收件地址。如若地址有更改，

19、须自变更之日起一周内以书面形式通知对方。凡按各方最后地址送达的通知或其他有关文件均视为有效送达。5、 本合同中未尽事宜，经甲、乙双方协商另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。6、 本合同一式肆份，甲方乙方各执贰份，具有同等法律效力。甲甲 方：方： 东莞市万科房地产有限公司东莞市万科房地产有限公司乙乙 方：方： 深圳市青铜骑士广告有限公司深圳市青铜骑士广告有限公司地地 址：址： 东莞市东升大厦东莞市东升大厦 1111 楼楼地地 址：址： 深圳市红荔西路 7002 号第一世界广场 B 座 23EF法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：第第 7 7 页页 共共 117117

20、页页（或）委托代理人：（或）委托代理人：（或）委托代理人：（或）委托代理人：签签 章：章：签签 章：章：签署日期签署日期年年 月月 日日签署日期签署日期 年年 月月 日日【附件一：服务内容附件一：服务内容】一、主要服务项目：一、主要服务项目：1、项目广告整合传播策略；2、四大媒介（电视、报纸、电台、杂志）及其它传播媒介之媒介策略、媒介计划、媒介购买代理、媒介品控；3、广告策略、创意及设计制作；4、促销、公关策略与计划；5、提供最新的项目市场资讯与广告资讯；6、项目小组成员定期与客户进行市场考察。二、服务项目细分：二、服务项目细分：1、广告市场调查与分析：广告营销环境分析、广告竞争对手分析、广告

21、目标客户群分析；2、广告定位：a 市场定位：物业市场定位、消费群体定位；b 功能定位：项目功能定位、自身功能定位；c 形象定位：项目形象定位、目标客户群形象定位；3、广告策略及创意构想；4、传播与媒介策略的制定： a 传播策略遵循的原则；b 传播与媒介覆盖策略目标；c 分阶段传播策略的制定；d 媒介炒作计划的制定、实施、监控及调整；第第 8 8 页页 共共 117117 页页5、促销活动策略及工具选择；6、公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划） ；7、阶段策略的制定，进入市场的时机与姿态；调整与控制策略；分阶段目标制定；分阶段战术安排；8、广告传播阶段性策略与组合：a 筹备期广告宣

22、传策略b 试销期广告宣传策略c 引销期广告宣传策略d 强销期广告宣传策略e 促销期广告宣传策略9、项目识别系统建立与设计：基础系统设计：标志标准字体标准色象征图形与吉祥物标准组合应用系统设计：展示系统设计地盘形象设计项目围墙现场广告牌现场包装导示牌立柱挂旗条幅销售形象展示：销售形象展示售楼处内部形象概念提示及指导销售中心背景牌及接待部分外卖场展示：展销会展场设计气球大气球竖幅招示布看楼车事务用品系统：工作证（卡）设计便笺、笔纸杯手提袋工作人员工作牌购房协议书封套导示系统设计：样板间户型牌功能牌设计概念介绍售楼处区位标示牌功能批示牌户外广告类：车体广告候车亭现场导示牌路牌广告10、本项目全程宣传

23、物料实施（宣传品设计）：a 售楼书设计（含单张、折页等）b 售楼处展板设计c 其它宣传品的设计（包括但不限于招商手册的设计）d 售楼书、招商手册（含单张、折页等）菲林的制作(乙方承担 100P 以内的费用,超出部分由甲方承担)（注：超出部分的菲林费用由甲方承担，收费标准：四色菲林打稿110 元/P，单色菲林打稿 50 元/P，专色打稿为 180 元/P）11、媒体广告实施：第第 9 9 页页 共共 117117 页页A 创意类a 报纸广告创意、正稿制作b 电视广告创意，脚本撰写(此项工作乙方只负责提供纲要和方向,不负责具体撰写)（不含制作费用）B 媒体选择与代理发布12、软文撰写。(此项工作乙

24、方只负责提供纲要和方向,不负责具体撰写)第第 1010 页页 共共 117117 页页【附件二：青铜骑士项目组名单附件二：青铜骑士项目组名单】关于广告代理服务考核制度协议关于广告代理服务考核制度协议前言 1方案流程设计 2宏观环境分析 3微观环境分析 10项目定位 47项目 SWOT 分析 目 录第第 1111 页页 共共 117117 页页 96第第 1212 页页 共共 117117 页页我司为创世纪项目已经服务有 4 个月时间，此前我司已经向贵司提交了大本的市场定位分析及项目开发建议。目前，项目的商铺划分及上部住宅的定位已经基本确定，相关的文案以及设计也已确定，项目的总体定位已经基本明确

25、。因此，我司在本方案中将首先针对发生微妙变化的行业环境进行分析，以为本项目寻找新的市场机会和突破口，另外，对前一阶段工作的结果进行总结，在文字上明确并精练的提炼出本项目的市场定位。前 言第第 1313 页页 共共 117117 页页方案流程宏观环境分析微观环境分析项目SWOT分析 项目定位项目劣势项目优势项目威胁点项目机会点第第 1414 页页 共共 117117 页页自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增速有所减缓，速有所减缓，由 2 月份的 66.6%、3

26、月份的 59%到 4月份 53.4%，回落到 5 月份的 49.3%。从 3 月到 5 月月均回落 5.8 个百分点。宏观环境分析第第 1515 页页 共共 117117 页页今年 1-5 月，武汉市商品房销售额 50.76亿元，增长 41.4%，增速比 1-4 月回落 3.5 个百分点；商品房销售面积 182.92 万，增长 21.7%，增速比 1-4 月回落 1 个百分点。5 月份本是销售的旺季，销售月份本是销售的旺季，销售增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。楼市回暖现象不影响，使销售旺季减淡，旺季推迟

27、。楼市回暖现象不明显。明显。宏观环境分析第第 1616 页页 共共 117117 页页7 月份，武汉市土地拍卖市场出现了自 2001 年以来的首次冷淡现象，6 宗地块仅拍卖出不到 10 亩的两块小地块，土地市场上持币观望的开发商增多，尽，土地市场上持币观望的开发商增多，尽管，武汉市房地产市场发展得比较健康，但仍然受到了宏观政策因素的影响，外地众多想进入武汉市场的外地众多想进入武汉市场的开发商变得更加谨慎起来。开发商变得更加谨慎起来。宏观环境分析第第 1717 页页 共共 117117 页页和记黄浦加入江汉路步行街，给周边目前在售的商业项目带来了一定的商业机遇。汉正街商业项目的扎堆开发，给老商圈

28、带来了新一轮的复兴，汉正街龙王庙广场、汉正街第一大道美奇国际儿童乐园等各类地段较为核心的专业市场纷纷出现，使各商圈之间的商业竞争加剧。宏观环境分析第第 1818 页页 共共 117117 页页小户型及商住型楼盘受市场整体的影响，价格上涨较为谨慎，销售情况与往年同期相比，也较为冷淡，这表明，大部分在售小户型经历太长的销售周期，积累期加开盘期超过 1 年的小户楼盘不在少数。购房者与投资者在新政的影响下持币观望的人群逐步增多。宏观环境分析第第 1919 页页 共共 117117 页页市场虽然比较冷清，但是不少核心地段的烂尾楼重新启动入市给市场带来一定的竞争压力。住宅项目延缓上市时间，而商业项目逆风而

29、上，销售状况冷热不均，核心地段代表性商业项目销售普遍较好，而位置较为普通的商业项目，销售十分缓慢。宏观环境分析第第 2020 页页 共共 117117 页页限制短线投资政策的出台，使投资观望者进一步增多。新政的出台，使期待房价下跌人群增多。购房需求得到一定程度抑制。旧城改造力度较大及土地供给量大，导致新政对武汉市的影响最小。 宏观环境分析第第 2121 页页 共共 117117 页页1 1、项目概况：、项目概况：本项目位于解放大道与万松园路交汇处，南临解放大道；东临万松园路；西面与汉口饭店相邻。本项目所处地段核心、配套完善、商业氛围浓厚、商务环境比较成熟，外部条件十分过硬，这为底部商业及上部建

30、筑的开发提供了十分强大的外部支撑。微观环境分析第第 2222 页页 共共 117117 页页项目主要经济技术指标：项目主要经济技术指标：总用地面积：9619总建筑面积：76850（不含地下）商业建筑面积：21250（15 层）酒店式公寓建筑面积：55600地下建筑面积：12899容积率：8.0停车位：室外 31 个，地下 393 个，共 424 个绿化率：18.5%建筑总高度：99.5 米微观环境分析第第 2323 页页 共共 117117 页页项项 目目周边配套内容周边配套内容道路配套道路配套南临解放大道，南临解放大道，汉口中心城区五条干道之一，交通繁忙，东临万松园路，东临万松园路，两条道路

31、商业氛围十分浓厚，项目南面紧邻刚刚新建的地下人行通道入口南面紧邻刚刚新建的地下人行通道入口。人行、车行均十分方便。人行、车行均十分方便。交通配套交通配套项目紧邻万松园路、解放大道中山公园交通站点，十多条公交线路经过本项目，通往武汉三镇，交通交通十分便利。十分便利。商业配套商业配套武汉广场、武汉世贸广场、SOGO 崇光百货、新世界百货、武汉商场、万松园国际名品一条街，涵盖中涵盖中低档、中档、中高档各种档次的商业项目，商业氛围十分浓厚。低档、中档、中高档各种档次的商业项目，商业氛围十分浓厚。金融配套金融配套建设大道金融一条街，有工商银行、招商银行、建设银行、中国信合等银行密布，同时各商场底层均引进

32、方便客户的银行机构，为商圈消费型客户及企业用户提供了强大的金融支撑。为商圈消费型客户及企业用户提供了强大的金融支撑。商务配套商务配套周边现存多个四星级以上的大酒店，包括华美达天禄酒店、长江大酒店、亚洲大酒店等吸引着大量的人气，经营状况普遍较好，对商务人士的吸引力大大增加。对商务人士的吸引力大大增加。 休闲配套休闲配套中山公园、武汉展览馆、武广健身馆、武广保龄球馆等休闲配套分布于项目周边，为本项目上部业主为本项目上部业主及企业员工提供充足的休闲场所。及企业员工提供充足的休闲场所。医疗配套医疗配套在两个三级甲等医院的中间，东边是华中科技大学附属协和医院、西边是华中科技大学附属同济医院，为本项目业主

33、提供了较大的方便。为本项目业主提供了较大的方便。教育配套教育配套教育资源丰富，周围分布着滑坡路小学、万松园小学、武汉 68 中、武汉 69 中、武汉市外语学校、华中科技大学附属同济医学院等等。对于有意居住于武广商圈的人群来说，无疑增添不少吸引力。对于有意居住于武广商圈的人群来说，无疑增添不少吸引力。微观环境分析第第 2424 页页 共共 117117 页页3、竞争环境分析：、竞争环境分析：本项目由下部裙楼及上部建筑共同组成，因此，在进行竞争环境分析时，结合地块所处的地段及自身条件，分别从商业物业和住宅类物业进行分别的分析。微观环境分析第第 2525 页页 共共 117117 页页商业物业：商业

34、物业：在早期提交给贵司的方案中，我司对武广商圈内的现有商业项目进行分析，提炼出走差异化商业路线的思路，并从产品设计、业态分布、商业档次上进行适合市场的定位，减轻项目后期经营的竞争压力。而目前项目面临的竞争压力主要来自于销售，尤其是各个商圈之间在售商铺对投资型客户、经营型客户资源的竞争。因此，主要选举目前武广商圈、汉正街商圈、江汉路商圈内在售或待租的新型商业项目进行分析。微观环境分析第第 2626 页页 共共 117117 页页1 1、竞争楼盘基本资料（一）、竞争楼盘基本资料（一）楼盘名称楼盘名称开发商开发商项目地址项目地址建筑形态建筑形态主力面积主力面积（）备注备注新世界中心新世界中心香港新世

35、界集团航空路口1-6 层商业裙楼及少量步行街未定宝丰时代宝丰时代武汉怡佳房地产开发有限公司解放大道宝丰路路口1-4 层商业群楼整层整体招租阳光阳光新天地新天地新天地房地产开发有限公司新华路中段，民生大厦对面1-3 层商业群楼3870目前未出华立华立新华时代新华时代武汉华立置业发展有限公司新华路马场角车站1-2 层商业群楼90150项目未出同馨花园同馨花园武汉江华房地产开发有限公司解放大道蓝天宾馆对面1-3 层商业群楼13 层整体招租东一时区东一时区美好愿景房地产开发有限公司新华路 129 号1-2 层群楼60-300售磬业主出租美奇儿童城美奇儿童城湖北地龙集团中山大道与民意四路交汇1-7 层群

36、楼最小标准铺面为10 租售结合龙王庙龙王庙商业广场商业广场武汉市盛唐房地产发展有限公司汉口沿河大道1 号地下一层地上二层27-8070%租30%售汉正街汉正街第一大道第一大道武汉市龙腾置业有限公司多福路与汉正街交汇处地下一层地上四层20-12075%租25%售E.GO数码国际数码国际武汉市三和工程置业有限公司前进路电脑城与江汉路步行街交汇处1-2 层群楼售微观环境分析第第 2727 页页 共共 117117 页页楼盘名称楼盘名称开发规模开发规模销售现状销售现状均价、均价、 （元（元/）新世界中心新世界中心商场 36545步行街 2000 多目前暂停销售预计今年 10 月开盘未 定宝丰时代宝丰时

37、代14 层群楼每层 800 平方刚刚入市整体均价 7000一层均价 15000阳光阳光新天地新天地用地 5313建面 3773280%价格未定华立华立新华时代新华时代社区临街底商满布共 2 层未销售 10 月未销售 10 月价格出来同馨花园同馨花园1-3 层群楼 7800整体招租租金：70 东一时区东一时区1-2 楼群楼业主招租租金：35-50，2 层目前在售 5600 元/美奇儿童城美奇儿童城1-7 层每层 60001、2、3、6、7 售4 层、5 层出租一层：20000，三层：100001 层租 150，4、5 层租 90龙王庙商业广场龙王庙商业广场27056060%一层：30000-50

38、000二层、20000总体均价 30000汉正街第一大道汉正街第一大道商业 50 万红宝石座销售 95%左右封盘金座已经销售完毕蓝宝石在售一层均价 28000，拍卖均价42000，泛首层均价 21000 元/E.GO 数码国际数码国际1-2 层共 20000临街一层 30000临街二层 20000微观环境分析第第 2828 页页 共共 117117 页页重点项目点评：重点项目点评：【新世界中心新世界中心】该项目占地 3.7 万，建面 27 万，其中商业由两部分组成，一部分为建面 36545的室内商场，共 6 层，另一部分为建面 2000的国际风情步行街区。上部建筑定位比较复杂，有四星级酒店、居

39、家型公寓、写字楼等。微观环境分析第第 2929 页页 共共 117117 页页新世界中心的商场不对外销售，由新世界百货包租。后期将由新世界百货进行统一招商、统一经营、统一管理，目前项目招商工作正在进行。其国际风情步行街区也由新世界百货实行统一管理，是否销售还尚未最后确定，但不排除其正常运转后再行销售的可能。微观环境分析第第 3030 页页 共共 117117 页页新世界中心百货商场是新世界百货商场在华中地区的旗舰店，商场定位十分高端，这一点与创世纪广场相似。集购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能于一体，是一个综合性较强的高端百货商场。聚集世界精品和名牌产品、中西食府和各类娱乐设施。项目为新世界中国

40、地产有限公司所开发，商业由新世界百货统一管理， “新世界”享有的品牌知名度在武汉乃至全国都是较高的，这对其招商工作的展开是非常有利的，形成与本项目的竞争主要体现在对经营户的竞争上。微观环境分析第第 3131 页页 共共 117117 页页该项目虽然位于交通便利的航空路与武胜路交汇处，但由于处于航空路路口地段，立交桥交结点，交通十分繁忙，周边公交站点与该项目保持较远距离、车流大而人流少，对人流的吸引力和聚集力，与武广商圈的核心地段相比要差很多，这也是该项目作为商业项目开发的一大硬伤。该项目停工多年，工程进度一直十分缓慢，目前仍未入市，另外新世界集团虽然给人声势较大，但其实际操作较为成功的项目却仅

41、有常青花园一个，其他项目如新华家园、梦湖香郡均操作多年，进展均十分缓慢，这让其积累的声誉打了一定的折扣。微观环境分析第第 3232 页页 共共 117117 页页【汉正街第一大道汉正街第一大道】项目规模：项目规模：项目总占地 424 亩，总建面 80 万，商业营业面积 50 万，宾馆、写字楼 25 万。其中，一期规划用地 72247，建面 198658，主要为 6 栋地面建筑，前 4 栋为 4 层高商铺，后两栋 30 层高的临江建筑为公寓式酒店。地下 6 米建有 2 万的商铺，其余 3 万用作停车场、安置通风送气管道、消防设施和仓储使用。微观环境分析第第 3333 页页 共共 117117 页

42、页项目规划：项目规划：项目 4 栋 4 层高商铺设双首层商铺，分内、外街。内街经下沉式广场下地下一层，泛首层商铺下楼梯距地面 1.8 米，层高 3.2 米；内街经环形坡道可直接上首层，首层商铺上楼梯距地 1.4 米，层高 4.6米。微观环境分析第第 3434 页页 共共 117117 页页商铺形式及面积分布：商铺形式及面积分布：外街全为一托二复式结构，面积 100左右，一层层高 3.3 米，二层层高 2.7米。首层和三层层高 4.6 米，二层层高 3.6 米。一期近3000 套店铺，一、二层全部出售，三、四层为出租，三、四层为出租，面积从面积从 2020 到到 120120不等。不等。经营与管

43、理模式：经营与管理模式：实行统一管理运营。店铺实店铺实行行 24 小时循环经营小时循环经营。即深夜至凌晨进出大宗货物；凌晨至中午批发经营；下午以零售为主；晚上为灯光夜市。微观环境分析第第 3535 页页 共共 117117 页页商业功能及业态分布：商业功能及业态分布：该项目分为商贸商务区、购物旅游区、商业服务区、文化休闲区和滨水观光区五大功能区。总体规划为“五纵四横”交通网络格局，融合商务、商业、旅游、观光、餐饮、文化、休闲、娱乐等功能于一体，成为与国际接轨的全国性物流中心、信息中心、展示中心以及文明、繁荣、发达的现代化商贸旅游区。靠近沿河大道和五彩正巷的蓝宝石座为箱包区蓝宝石座为箱包区；靠近

44、汉正街和大水巷的金座为女装区的金座为女装区；靠近汉正街和五彩正巷的银座为男装区。银座为男装区。微观环境分析第第 3636 页页 共共 117117 页页项目目标客户群及销售上的竞争力分析：项目目标客户群及销售上的竞争力分析：该项目主要的购买群以在汉正街从事多年经营活动的大中型商户及相当一部分来自于武汉市乃至辐射全国的投资型购买客户为主，如温州投资客等。由于项目位于汉正街核心腹地，它本身已经拥有一批来自于汉正街的大中型成功商户作支撑，另外，汉正街商圈在全国知名，其稀缺的地段，较高的商业价值，是目前在售商铺中（不包括本项目）最具震撼力和吸引力的。 微观环境分析第第 3737 页页 共共 11711

45、7 页页项目目标消费群及招商上的竞争力分析：项目目标消费群及招商上的竞争力分析：项目采取批零监营的模式，在某种程度上容易形成品牌混杂、档次不一的局面，对高端人群吸引力较低，目标消费群主要以闲暇时间较多、喜欢物美价廉的中低层次的消费人群为主，与创世纪的高端定位基本不形成竞争。另外，其招商资源也比较充足，汉正街有着众多不同地方、不同档次的商户资源，对于规模超大的该项目来说，是资源优势，但其市场竞争力与武广商圈是不能比的。微观环境分析第第 3838 页页 共共 117117 页页【龙王庙商贸广场龙王庙商贸广场】项目用地面积为 62404，总建筑面积约为270560，地上建筑面积约为 176783、地

46、下建筑面积约为 93777，项目建筑覆盖率是 65%。项目共分三期开发，一期于 2004 年 10 月 18 日开工，目前在售，预计一期交付时间为 2005 年 12 月，开业时间约为 2005 年 12 月。一期总建筑面积是9437.25，地上建筑面积是 3800，下沉式广场的建筑面积约 625，容积率是 0.66。一期共有 228 个铺位，得房率为 50%以上。微观环境分析第第 3939 页页 共共 117117 页页项目一期建筑高度为 17 米，共有 2 层，第一层层高为 7.8 米，第二层层高为 5.8 米，工艺品城层高为 4.8 米，一期配有停车场面积 6000 余。项目二期、三期一

47、层层高 5.1 米、二层层高 5.1 米，三层层高 5.1 米，四层层高 5.1（8.4）米，五层高8.4 米，地下一层层高为 5.1 米。二期交付时间为2006 年 12 月 ，三期交付时间约为 2007 年 12 月。微观环境分析第第 4040 页页 共共 117117 页页项目在操作模式、目标客户群、目标消费群上与汉正街第一大道有相似之处，但是由于汉正街第一大道同时推出，面临市场竞争压力来自于销售与招商两个方面。对创世纪造成的竞争冲击也仅来自于销售上的，尤其是对投资型客户的竞争。微观环境分析第第 4141 页页 共共 117117 页页竞争环境分析总结：竞争环境分析总结：商业项目之间的竞

48、争已经上升为商圈之间的竞争，汉正街、武广、江汉路武汉三大商圈之间的竞争，实质上是复兴的传统商圈、新兴的核心商圈之间的竞争，尤其是用于销售的项目，突出体现在对投资型客户的争夺上。在售的商业项目与目前只租不售的商业项目之间的竞争，虽不存在销售上的竞争压力，但是在招商上面却面临着争夺商家的竞争压力。微观环境分析第第 4242 页页 共共 117117 页页汉正街正在开发的商业项目，龙王庙商贸广场、汉正街第一大道，开发规模大，周期长，早先开发的商业部分必须能够较好的投入经营与运作，若早期开发部分不能很好的经营与运作，则很容易给项目后期的销售造成很大的阻力。在对外的宣传口径上均以租多卖少，便于统一经营管

49、理的口号来吸引想进入项目的经营户，实际操作上则采取十分灵活的尺度。微观环境分析第第 4343 页页 共共 117117 页页在商圈的档次上有很大的差别，因此商圈之间的竞争的，主要在于销售，而不在于招商。而商圈内部商业项目之间的竞争，既有招商上的竞争、又有销售上的竞争压力。由于本项目为武广商圈之内唯一可卖的商业项目，因此基本上没有来自于商圈之内的竞争压力。微观环境分析第第 4444 页页 共共 117117 页页在地段上武广商圈和汉正街商圈的知名度在省内外都是相当高的，所不同的是武广商圈的档次和总体形象要远远强于汉正街和江汉路。在商铺总价上，商铺总价从 50 多万到今 400 万均有分布，价格跨

50、度较为广泛，但不管是价格范围均有实力人群买单。首层商铺均价采取常规手段销售，最高均价拍卖均价 42000 元/。微观环境分析第第 4545 页页 共共 117117 页页商住楼竞争环境分析商住楼竞争环境分析目前整个住宅市场新盘数量相对较少，尤其是新入市的项目较少，而前期参照的一部分商住型楼盘及小户型楼盘，已经基本销售完毕，研究价值不大，而武广商圈内及其周边区域的在售商住型及写字楼物业并不多，因此，主要选择了武广商圈内及周边区域内在售的几个楼盘进行重点的研究和分析。微观环境分析第第 4646 页页 共共 117117 页页竞争楼盘基本资料一竞争楼盘基本资料一楼盘楼盘名称名称开发商开发商项目地址项

51、目地址建筑形态建筑形态主力主力户型户型主力面积主力面积（）特色配套特色配套新世界中心新世界中心新世界中国地产有限公司武汉市解放大道 634 号高层无阳光阳光新天新天地地新天地房地产开发有限公司新华路中段，民生大厦对面高层1*138-70商业氛围浓厚，底 3 层商铺提供全面的商务配套宝丰时代宝丰时代武汉怡佳房地产开发有限公司解放大道宝丰路路口高层3*2*2110-150位于宝丰路路口有比较完善的外部配套华立华立新华时代新华时代武汉华立置业发展有限公司新华路马场角车站小高层高层3*2*290150正对菱角湖广场宝利金国际宝利金国际武汉世纪华宇置业有限公司汉口花楼街198 号高层1*11*230-6

52、5与万达商业广场、步行街相邻，外部商业配套完善楚天星座楚天星座武汉金华实业有限公司汉口青年路与万松园交汇处高层1*126-65位于万松园路与青年路交汇处，外部配套比较完善景江华庭景江华庭武汉荆江房地产开发有限公司六渡桥高层2*240-80享有六度桥商圈完善的商业配套微观环境分析第第 4747 页页 共共 117117 页页楼盘名称楼盘名称开发规模开发规模销售现状销售现状均价（元均价（元/）主打形象主打形象物物 管管（元（元/）新世界中心新世界中心写字楼 71940中心公寓 7 万多，酒店万多国际风情街未售未定中心实力 合众连横出类拔萃未定宝丰时代宝丰时代占地 2414.24建面 2504360

53、%4500商务旗舰创富胜地2.0阳光阳光新天地新天地5313地面积37732筑面积80%5500华立华立新华时代新华时代80000 筑面积未销售 10 月未销售 10 月价格出来杭州风情待定宝利金国际宝利金国际地面积 7139.43103648.694700中坚地标繁华尽览1.6楚天星座楚天星座建筑面积 451922005 年 6 月 26 日开盘 30%5500(精)1景江华庭景江华庭占地 8000建面 59000大户型剩余较多4300（精装修）微观环境分析第第 4848 页页 共共 117117 页页【新世界中心新世界中心】新世界中心上部建筑的物业类别比较丰富，有 7 万多的写字楼物业、7

54、 万多的板式公寓物业，以及 4 万多的五星级酒店。其中，写字楼物业、公寓楼物业是新世界拥有产权的物业。而其五星级的酒店因为是占了原武汉饭店的地，并没有产权，只有 20 年使用权，20 年后新世界将会将其还给武汉饭店使用。微观环境分析第第 4949 页页 共共 117117 页页新世界中心的写字楼只租不卖。新世界中心的公寓有 7 万多，其中 1 万多将作为产权式酒店销售出去，具体的操作方式尚未确定，6 万左右的公寓将作为住宅加以出售。其五星级的酒店只有使用权和收益权，不能出售。所有物业的租售价格均未确定。微观环境分析第第 5050 页页 共共 117117 页页新世界中心目前的工程已经完成 80

55、%左右，这在一定程度上可以显示出开发商的资金实力，增加人们对该项目的信任度。另外，其商铺、写字楼目前只出租，不销售的模式，不仅显示了开发商的实力，也在某种程度上可以保证项目的档次和品质。这一点是其招租和部分物业销售中，比较有竞争力的因素。新世界中心的上部物业仅有其公寓（包含住宅与产权式酒店）可以出售，而且其入市的时间也预订为今年 10 月份，这与本项目的销售进度是基本相交叉的，势必会造成一些竞争，尤其是上部的酒店式公寓和住宅物业造成的竞争。微观环境分析第第 5151 页页 共共 117117 页页【阳光阳光新天地新天地】该项目居新华路中段，地理位置优越。周边金融中心、信息中心、文化娱乐中心、休

56、闲广场等配套设施齐全，交通便利。该楼盘由商业、酒店公寓、商务公寓三大物业形态构成，共 29 层，其中 1-3 层为餐饮、娱乐、休闲商业服务中心；4-17 层为纯投资型酒店公寓，由星级酒店管理公司统一经营与管理；18-29 层为商务公寓，面积可自由组合，随意分割，可供客户随意选择。微观环境分析第第 5252 页页 共共 117117 页页4-17 层酒店公寓统一精装修，配备统一家具家电，18-29 层商务公寓为毛坯房交房。首层和四层分设豪华大堂，同时设有空中花园等绿化景观。销售情况：目前 1-3 层未对外销售，租售价格并不确定，4-17 层的酒店公寓面积为 35-70，上半年已全部销售完。18-

57、29 层为商务公寓，4 月份开盘销售，购买面积 70起，目前均价 5500 元/，销售 90%，现仅剩 5500 元/以上的高层单位尚未售出，项目前两年的物业管理费为 3 元/月，相对较高。微观环境分析第第 5353 页页 共共 117117 页页操作方式：该项目的酒店公寓由武汉新宜天地酒店管理有限公司统一经营管理，对购买酒店公寓的客户实行六年包租，7%的年返租率，在包租期间，其购买客户每月有一天的免费居住期，即一年12 天的免费居住。这种方式对于投资客户来说具有很大的吸引力，因此项目一经推出就受到投资者的追捧，销售状况良好。微观环境分析第第 5454 页页 共共 117117 页页这表明了在

58、目前消费者越来越理性的情况下，如果单纯强调地段的升值潜力，而不能从实际上保证其收益，则未必能够取得成功，但是如若像阳光新天地这样引进酒店经营，极大的保证了投资者的收益，则一定会取得胜利。商务公寓采取投资和自用两种操作方式 ，但是仍以投资为主。微观环境分析第第 5555 页页 共共 117117 页页宝丰时代宝丰时代该项目位于宝丰路路口，正对桥口体育休闲广场，所处地段较为核心，周边商业、商务、生活配套十分齐全，中百仓储、武汉美食一条街等与项目仅仅相邻，为项目提供了较好的外部支撑。该项目规模较小，总共也只有 2 万多的体量,总的开发体量不大。4-28 层为商住楼，三梯六户的内廊式布局。各户型仅有一

59、面或两面采光。微观环境分析第第 5656 页页 共共 117117 页页户型面积分布于 90-150之间，以居家的方式加以布局，但可以根据情况将厨房管道封闭或改为卫生间上下水。项目定位于商住楼，商务与居住混杂，使项目整体档次并不高，但平均价格仅有 4500 元/，地段也较为核心，仍然吸引了不少的企业用户在此置业。微观环境分析第第 5757 页页 共共 117117 页页【竞争环境分析总结竞争环境分析总结】小户型楼盘销售速度大大减慢，尤其是没有特别卖点的小户型楼盘消化速度大大减慢。新开小户型楼盘大大减少，市场竞争压力大大降低。微观环境分析第第 5858 页页 共共 117117 页页三、项目定位

60、三、项目定位本项目由下部商业裙楼和上部塔楼组成，其中商业部分面积占据 2 万多方的体量，上部塔楼也有5 万多方，二者的总价值基本相当，因此，在对本项目进行定位时分别从下部商业裙楼和上部塔楼出发。项目定位第第 5959 页页 共共 117117 页页商业物业定位商业物业定位由于在与贵司合作的前 4 个月中，我司对本地现存典型竞争商业物业及上海、广州等地的特色商业物业进行了比较细致的考察，借鉴了其设计中的亮点，业态分布及商铺划分的微妙之处，并与贵司基本确立了本项目的商业形式、商业档次、商业特色、商业功能、商业业态、商铺面积、经营模式定位等诸个细节上的定位。下面将就这些已经达成共识的定位进行文字性的

61、确定。并从市场的角度出发用竞争楼盘对比法，从市场的角度确定本项目的价格定位。项目定位第第 6060 页页 共共 117117 页页1 1、商业形式定位：、商业形式定位：室内集中式商业，通过条形中庭创造均好性强的室内购物环境。项目定位第第 6161 页页 共共 117117 页页2 2、商业档次定位：定位于高档。、商业档次定位：定位于高档。原因有二：第一、武广商圈商业项目众多，各类商业项目档次涵盖中档、中高挡、中低档，目标消费群与其他商圈人群相比，总体消费层次要高；第二、其他商业项目已经做得比较成熟，走低端路线不适合于本项目，走中档路线，竞争必然激烈，从差异化角度来说本项目定位于高档，有利于充分

62、利用客户资源，规避无谓竞争。项目定位第第 6262 页页 共共 117117 页页3 3、商业功能定位：、商业功能定位：购物功能为本项目主要的功能，另外，餐饮、休闲、娱乐也占据相当体量。通过餐饮、娱乐、休闲既能完善商场功能，又能吸引消费人群，延长其消费时间，带动对主要功能的消费。项目定位第第 6363 页页 共共 117117 页页4 4、商业业态定位及分布：、商业业态定位及分布：本项目的业态上以服饰为主，以休闲、娱乐类的业态为辅，并配以利润率或消费频次较高的业态，如化妆品、各类特色餐饮等。在前面的 4 个月工作中，已经基本确立了本项目的具体业态，下面将各楼层业态分布提炼如下：项目定位第第 6

63、464 页页 共共 117117 页页第一层商铺业态分布如下：第一层商铺业态分布如下：底层铺面商业价高，而且各个位置的商铺价值差距也大，因此，为充分实现各区域商铺的价值，在业态的分布上，也显得比较具有综合性，其中，临街铺面商业价值最高，因此以实力较强的特色品牌店、旗舰店、体验店等大面积特色铺面吸引人气和提升档次；而中庭及入口处的商铺商业价值居于其次，因此以金银首饰、名牌钟表、品牌化妆品、男女配饰等利润率高的业态为主；其他部位商铺则以展示品牌及销售为目的的品牌服饰店为主，涵盖服装、鞋帽、箱包、手袋等。项目定位第第 6565 页页 共共 117117 页页第二层商铺业态分布如下：第二层商铺业态分布

64、如下：国际品牌女装专区，涵盖国际品牌女士服装配饰、时装精品，国际品牌时尚女装、休闲女装，国际品牌商务女装等。第三层商铺业态分布如下：第三层商铺业态分布如下：国内品牌女装专区，涵盖品牌时尚、休闲服装；品牌时装配饰，国内品牌时尚女装、休闲女装，国内品牌商务女装等。项目定位第第 6666 页页 共共 117117 页页第四层商铺业态分布如下：第四层商铺业态分布如下：国际、国内品牌休闲男装；国际、国内品牌商务男装、男士正装；时尚男装、休闲男装；作为运动、休闲品牌服装专区。项目定位第第 6767 页页 共共 117117 页页第五层商铺业态分布如下：第五层商铺业态分布如下：由于第五楼商铺楼层较高，在销售

65、上和业态的分布上均不能与 1-4 层楼商业的业态及划分方式相比。第五层楼商铺在业态必须与 1-4 楼有所差异，并形成整个商业的特色，区别于传统的商业形态。因此，建议以娱乐、休闲餐饮为主，业态以咖啡厅、西餐厅、特色餐饮、古董鉴赏厅、高档酒吧、贝乐园等为主，使购物、娱乐、休闲互动等高品位娱乐休闲场所。项目定位第第 6868 页页 共共 117117 页页5 5、商业特色定位：、商业特色定位：主题特色是商业整体形象识别的核心本质。在日趋激烈的商业竞争环境中，只有那些形象鲜明、具有强烈人格魅力的商业项目才能脱颖而出，成为市场的领导者。主题特色是商业项目培育、稳定和扩大市场资源的坚强保障，也是商业项目租

66、金增值和商品附加值提升的支持基础。因此，我司对本项目特色定位提出以下建议：项目定位第第 6969 页页 共共 117117 页页营造情景式购物环境，通过娱乐、休闲等形式带动零售。年轻、时尚、浪漫化的消费环境，通过流行的休闲、娱乐方式带动一类人群在此聚集消费，找到市场的突破口。打造国际、国内品牌购物中心，特色性消费场所。项目定位第第 7070 页页 共共 117117 页页6 6、经营形式定位、经营形式定位建议本项目在经营形态上实现对传统零售业的突破将“休闲消费”融入传统零售，带动零售，通过休闲创造直接的收益，并吸引充足的人气，从而全面带动购物消费，打造“休闲娱乐”为主题的商业格局。项目定位第第 7171 页页 共共 117117 页页7 7、商铺面积定位、商铺面积定位商铺面积划分的作用主要有三：第一、通过面积，使其总价控制在合适的范围内，众多的投资者均购买得起，第二、通过面积差异，拉开总价差距，使其有利于商业价值低的商铺先销售出去，而高价值商铺的销售贯穿全过程，而能带动其他商铺的销售。第三、合理的商铺面积划分有利于商家的经营，有利于充分的吸纳室内外人流。项目定位第第 7272 页页 共