复习房地产开发与经营

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1、蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄

2、蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂

3、螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂

4、螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃

5、螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁

6、袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁

7、袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂

8、羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀

9、羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁

10、羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁

11、肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿

12、蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀

13、蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀

14、螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈

15、螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿

16、袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇

17、袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇

18、袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈

19、羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆

20、羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇

21、羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇

22、蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅

23、蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆

24、螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆

25、蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄

26、螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁蒂螁膁蒇蒁袃羄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅薈螇膈蒃薇袀羀荿薇羂膆芅薆螂罿芁薅

27、袄芄膇薄羆肇蒆薃蚆芃莂薂螈肅芈蚁袀芁膄蚁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿袅肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羁芇螄蚃膇膃螃螆羀薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀蒄螆芀芆蒃衿肃膂蒃肁袆薁 复习房地产经营与管理第一章1.房地产涵义 房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离部分，以及附带的各种权利。 2.房地产特点1）不可移动性2）独一无二性3）寿命长久性4）数量有限性5）用途多样性6）相互影响性7）易受限制性8）价值昂贵性9）难以变现性10）保值增值性3.房地产开发涵义 房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及

28、空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。4.房地产开发的特点1）开发成本高，投资量大 2）开发建设期长，投资周转慢 3）市场具有地区性和分散性 4）需求具有稳定性 5）涉及面广，综合性强5.房地产开发分类1)开发项目所在的位置城市新区房地产开发 旧城区房地产开发 2)开发的规模 零星地段的房地产开发 成片小区开发 3)开发项目的使用功能 居住房地产工业房地产商业房地产办公用房地产旅馆用房地产餐饮用房地产娱乐用房地产特殊用途房地产4)开发的深度土地开发房屋开发 5)开发的方式 定向开发联合开发合作开发单独开发 6.房地产开发对城市建设的作用1)推动城市规划的实施与完善

29、 2)有利于减少投资成本3)为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体4)为城市政府财政提供资金来源5)为城市大型基础设施建设提供融资途径7.房地产开发的程序可行性研究阶段 开发项目的前期工作阶段 开发项目的建设实施阶段 房屋营销和服务阶段8.开发项目的前期工作阶段主要工作1）开发项目立项 2）申请建设用地规划许可证3）申请土地开发使用权 4）领取 房地产开发项目手册5）拆迁安置6）筹集开发资金7）项目规划设计与报建.企业制度企业的产权归属形态、组织和管理形式，其内涵包括产权制度、责任制度和组织管理制度。10.房地产企业.资质等级注册资金，专业管理人员，开发经历11.现代企业制度的特

30、征，公司制企业的组织结构名称和机构功能12.房地产开发的法律体系 立法层次划分 第三章1.房地产开发项目可行性研究的概念 在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建设成功的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。2.房地产开发项目可行性研究的作用为投资决策提供依据；为资金筹措的依据；为编制设计的依据；为有关部门签订协议、合同的依据；为申请建设执照的依据。3.房地产开发项目可行性研究的阶段划分1)机会研究机会研究所占有的资料是粗略估计，投资估算误差一般要求在30以内。2)初步可行性研究初步可行性研究中，应提出初步选用

31、方案和工程项目概算，误差一般要求在20 左右。3)详细可行性研究投资估算误差要求在10以内。详细可行性研究的成果为可行性研究报告。4)项目评价4.房地产开发项目可行性研究的工作程序1) 项目筹划 2) 市场调查与分析3）优化和选择开发方案 4）方案评价 5）编制研究报告 5.房地产开发投资的影响因素分析1)内部影响因素： 资金能力（自有资金、融资能力）；经营管理能力（资质、经验、潜力）；知名度；信誉。2)外部因素：宏观因素： 人口； 经济；政策法规；信息；社会文化 微观因素：地段位置与技术因素；基础设施与公共设施；邻里影响；规划控制6.市场调查的实施步骤明确目标 制订研究计划 组织实施计划 分

32、析和处理信息 提出研究报告 7.市场细分概念8.房地产开发项目费用测算的种类1)投资估算2)设计概算3)施工图预算4)工程结算5)竣工决算9.房地产开发项目费用测算的作用1)为筹集开发资金提供依据2)作为研究工程造价合理性的手段3)作为选择最优设计方案的重要控制条件4)作为项目建设实施过程中投资控制的依据10.房地产开发项目总投资的构成1)土地费用2)前期工程费 规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 所发生的费用支出 3)建筑安装工程费建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用，即从项目的土建施工到项目竣工间发生的建造费用 4)基础设施费小区内道

33、路、排水、排污、排洪、供水、供电、供气、通讯、照明、环卫等市政工程费和园林、绿化工程费。 5)公共配套设施费小区内不能有偿转让的公共服务和生活配套设施发生的支出。 6)开发企业的经营管理费7)其他代收费用8)建设期贷款利息 9)税费11.项目的总投资估算12.房地产开发项目的财务评价指标及其计算评价静态指标:投资利润率,投资回收期动态指标:净现值,内部收益率,动态投资回收期13.敏感性分析概念和分析步骤分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。分析步骤14.房地产开发项目的主要风险因素含义 市场风险经营风险利率风险政策风险15.房地产开发投资的风险防范的方法风险回避

34、风险转移风险控制第四章1.开发用地的涵义 通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 2.城市土地区位城市中不同地段（地点）上的土地，长期受自然情况、经济、社会、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。4.按照土地利用的性质和功能划分城市土地居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿地 5.土地使用权出让含义国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 6. 土地使用权出让

35、的方式招标涵义、程序、特点拍卖涵义、程序、特点挂牌涵义、程序、特点7.土地使用权转让含义拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将其使用权转移给他人的行为。8.以出让方式取得的土地使用权的转让条件属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 9.农地征用的涵义为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权利并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。10. 开发建设中的农地征用特点1)有一定的强制性 2）妥善安置被征用单位及人员的生产和生活 3）土地所有权性质发生转移 11.开发建设

36、中的农地征用补偿的构成1)土地补偿费2)地上附着物补偿费 3)青苗补偿费4)安置补助费5)临时建设用地补偿费 6)税、费第五章1.房屋拆迁补偿对象和形式1）房屋补偿对象：房屋所有权人（自然人、法人或其他社会机构 ）具备合法手续的房屋及其附属物才对所有人进行补偿 2） 房屋拆迁补偿的形式：货币补偿和房屋产权调换（实物补偿）2.房屋拆迁安置对象形式和地点1）房屋拆迁安置的对象： 被拆迁人或者房屋承租人。2）房屋拆迁安置的形式：一次性安置和临时过渡安置 3）房屋拆迁安置的地点：原地安置和易地安置 第六章1.房地产开发资金总额的构成1)自有资金 资本金 资本溢价2)借入资金 长期借款 流动资金借款 短

37、期借款 2.房地产开发资金筹集的渠道（资金来源划分）自有资金 国内债务资金 国外债务资金3.房地产开发资金资金筹集方式吸收投资（合资、合作等） 发行股票 发行债券 向银行借款4.长期资金筹集筹集使用期在1 年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产等所需的资金。 5.短期资金筹集筹集使用期在1 年以内的、在房地产开发日常经营活动中占用流动资产上的资金。 6.直接筹集资金及其形式开发企业不经过金融机构，直接向投资者（资金供给者）进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。 债券、股票、短期融资券 。7.间接筹集资金及其形式开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资，其主要形式为银行借款。8.

38、资金成本企业为筹集和使用资金所必须付出的费用。 9.资金成本构成筹资费用 使用费用 10.资本结构企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。 11.财务风险由开发企业筹资决策而引起的风险，它主要有两层含义：一是指企业所有者（股东）收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。 12.财务杠杆在企业或项目长期资金总额保持不变的条件下，企业从营业利润中支付的债务成本是固定的，当营业利润增多或减少时，单位营业利润所负担的债务成本就会相应地减少或增大，从而给企业资产或项目投资带来额外的收益或损失。 13.银行借款

39、房地产开发企业为进行房地产开发经营活动、向国家专业银行和其他金融机构借人资金的行为。 14.银行借款程序1）提出借款申请 2）银行审核申请程序3) 签订借款合同 4) 企业取得借款 15.银行短期和长期借款的优缺点长期借款：l 优点 借款筹资较快。与发行各种证券筹资相比，银行长期借款一般所需时间较短，可以迅速获得资金 借款成本较低。利用长期借款筹资，由于利息可在税前支付，故可减少企业实际负担的利息费用，同时借款利率一般低于债券利率l 缺点 由于周期长，数量较大，因而风险较大 限制条款较多 借款规模受国家宏观经济形势和金融政策影响较大 短期借款：l 优点 银行资金充足，实力雄厚，能随时为企业或项

40、目提供比较多的短期贷款。对于季节性和临时性的资金需求，采用银行短期借款尤为方便 银行短期借款具有较好的弹性，可在资金需要增加时借入，在资金需要减少时还款。l 缺点 资金成本高，与商业信用、短期融资券相比，采用银行短期借款成本比较高 限制较多。银行要对借款企业的财务经营进行详细调查后才能决定是否贷款，同时要求借款企业必须把负债率、流动比率等维持在一定范围之内。贷款发放后，对借款企业执行借款合同情况及借款人的资信情况进行跟踪调查和检查。 16.发行债券为筹集资金而发行的，承诺按期向债权人支付利息和偿还本金的一种有价证券。 17.发行债券特点代表一种债权债务关系 ；债券具有分配上的优先权 ；债券持有

41、人只是企业的债权人；企业债券可以转让、抵押和继承。 18.企业债券筹资的优缺点优点l 资金成本低。与股票相比较而言，发行债券的发行成本较少，债券利息在税前支付，这样有一部分利息实际上由国家负担了l 具有保障控制权。债券持有人无权参与发行企业的经营管理决策，发行债券筹资，企业的所有者不会损失其对企业的控制权l 可发挥财务杠杆的作用。缺点l 财务风险高 债券有固定的到期日，并需定期支付利息，要承担按期还本、付息的义务。在企业或项目经营不景气时，也必须向债券持有人付息还本，这无疑会给企业或项目造成更大的财务困难l 限制条件严格 发行债券的限制条件比银行借款都要多而且严格l 筹资数量限额 根据国家有关

42、规定，企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值19. 股票的特点从法律上讲，股票持有人即股东与股票的权利和义务是不可分离的，股票转让就是股东权利和义务的转移，股票转让后，股东就失去了相应的权利和义务股票是财产所有权证书，而不是债权债务凭证。20. 股票的优缺点优点l 对于普通股筹资来说，没有固定的利息负担，公司可根据盈利状况、财务经营状况和公司发展需要，灵活地分配股利；对于优先股筹资来说，股利的支付既固定但又有一定的灵活性，对其固定股利的支付并不构成公司的法定义务。因此股票筹资相对于债券筹资，具有更大的财务灵活性和较小的财务风险l 股本没有固定的到期日，无需偿还本金，是公司的永久性

43、资本，除非公司清算时才予偿还。这对保证公司对资金的最低需要，促进公司长期持续稳定经营具有重要意义l 股票筹资能增强公司的信用，为利用更多的债务筹资提供强有力支持 缺点l 筹资成本较高，一般高于债券筹资的成本l 当发售新股票，增加新股东时，可能会分散公司的控制权；另一方面新股东对公司积累的盈余具有分享权，这会降低普通股的每股净收益，同时发行新股票可能被投资者视为消极的信号，从而导致股票价格的下跌，影响公司的市场价值和发展潜力第七章1.城市规划的含义城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。2.城市规划的层次体系城

44、市总体规划，城市分区规划，控制性详细规划，修建性详细规划。3.确定居住区布局结构和道路系统 居住区布局机构：住宅组团，居住小区，居住区。居住区居住小区住宅组团户数(户)100001500020004000300700人口(人)300005000070001500010003000用地规模(ha)50 -100 12 -35 2-3 道路系统：居住区级道路，居住小区级道路，住宅组团道路。道路宽度：不小于20米，不小于16米，4-6米4.住宅选型低层住宅、多层住宅和高层住宅 ；点式住宅；条式住宅；错层式住宅 ；跃层式住宅，复式住宅；退台式住宅；花园别墅 ；综合性商住楼 5.住宅的布置周边式布置 ；

45、行列式布置；混合式布置 ；散点式布置 ；自由式布置6.居住区和居住小区公共建筑的公建比居住区和居住小区公共建筑的公建比分别是居住面积和.7.选择设计单位依据 1)设计资格2)设计等级3)设计范围8.影响外墙周长系数的主要因素建筑物的平面形状、进深和面宽。9.平面系数、辅助面积系数、结构面积系数计算居住面积平面系数 100建筑面积 辅助面积辅助面积系数 100 居住面积 结构面积结构面积系数 100 建筑面积 10.规划指标容积率定义和的主要作用）在规划方面，容积率用来控制土地的使用强度，通过容积率控制，从而达到保护城市环境质量，并保证基础设施的合理运行的目的）容积率作为计算土地价格的依据之一，

46、即土地的价格随着容积率的增加而增加，以达到调节开发企业的开发行为的目的）容积率是开发企业用来进行开发效益分析的主要依据 11. 规划指标建筑密度定义和的主要作用）直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度,是规划管理部门用来控制建筑基地面积，保证空地率的重要的规划控制指标）建筑密度与容积率、平均建筑层数而有关）当容积率一定时，平均层数越少，则建筑密度越高。提高建筑密度则减少了空地，降低了建筑环境质量12.开发项目规划设计方案评价的特点1)评价主体的多元性2)评价目标的多样性 3)评价值的不确定性 13.住宅建筑设计方案评价的指标体系 建筑的适用性，安全性，经济性和艺术性四方面构成指标体

47、系14.小区开发规划设计方案评价的指标体系 1)小区用地面积指标 (居住用地，公建用地，道路用地，绿化用地)2)小区的主要技术经济指标 3)综合评价指标 (社会，经济，环境和工程技术 )第八章1.工程招标和工程投标的概念开发企业通过传播媒介发布招标公告，公开招请承包企业参加投标竞争，凡符合规定条件的承包企业都可以自愿参加投标。开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发出邀请函，邀请他们参加某项工程任务的投标竞争。 2.房地产开发工程招标方式1)公开招标2邀请招标3. .工程招标投标的作用）开发企业可以从参加投标的承包企业中选择最理想的承包者，有利于保证工程质量和工期，有利于降低造价)招标投标的

48、原则是鼓励竞争，防止垄断。“多家竞争、共同发展”的格局，能促进建设业的繁荣兴旺和健康发展3)招标投标可以促进承包企业提高管理水平和技术水准，也有利于工程各项评价指标的优化，从而取得良好的社会、经济效益。 4.开发工程监理招标的分类1)全过程监理招标 2)设计监理招标 3)施工监理招标 5.施工招标文件招标公告或招标通知书；投标须知；投标书文本或编制要求；中标通知书；合同条款和合同文本；工程综合说明；附件。6.施工招标标底的编制方法）施工图预算为基础编制标底）工程概算为基础编制标底）扩大综合定额为基础编制标底）平方米造价包干为基础编制标底7.编制标底需要考虑的其他因素） 工期提前因素）质量优良因

49、素）招标工程范围和自然地理条件因素 8. 施工招标标底文件包括哪一些 1)招标工程综合说明 2)招标工程一览表 3)标底价格 4)标底价格中所含各项费用的说明 9.选择承包企业的标准 1）标价）工期）信誉）质量 第十章.房地产价格构成土地的取得成本，土地和房屋的开发成本，管理费用，财务费用，销售费用，销售税金和开发商的利润.商品房价格构成商品房价格=成本+利润+税金+楼位差价+层次差价+朝向差价+质量差价+政府规费.商品房基准价格的计算.出租、出售、营业的定义出租是指房地产开发企业作为出租人将其投资开发的房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出售是指开发企业将其投资开发的项目

50、或商品房转让或销售给需求者，以求获得项目收益的行为。开发酒店、商场、旅游、娱乐类收益性房地产，开发企业可采取直接经营收益性房地产的方式，即营业方式来回收投资，并赚取利润。.商品房预售和销售的概念开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。开发企业将建设好的房屋出售给承购人，由承购人支付房价款的行为。. 商品房预售的条件 已交出让金，取得土地使用权证书。 持有建设工程规划许可证和施工许可证。 投入资金达到工程建设总投资25%，确定施工进度和竣工交付日期。 办理预售登记，取得预售许可证。.商品房销售的形式商品房预售和商品房现售.房地产收益获取的方式销售，出租和经营.

51、按揭含义，涉及哪几方的利益，按揭期间房地产产权的关系如何 “按揭”特指“购房抵押贷款”；涉及三方“按揭”特指“购房抵押贷款”；涉及三方利益：买方（按揭人），开发企业和银行等金融机构（按揭权人）；按揭期间，房屋所有权及相应的土地使用权归按揭权人；利益：买方（按揭人），开发企业和银行等金融机构（按揭权人）；按揭期间，房屋所有权及相应的土地使用权归按揭权人；按揭人在此期间有房屋使用权。按揭期终，按揭双方清算债务完毕。由按揭人取回房屋所有权及相应的土地使用权，按揭人购房过程结束。10.按揭付款方式的计算（等额还本付息） 蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螅袁膈蒁螅肄蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃袀膂芃蚂衿

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62、芆芄薀肇羆蒀蒆蚃肈节莂蚂芁蒈螀蚁羀莁蚆蚁肃薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螅袁膈蒁螅肄蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃袀膂芃蚂衿袂葿薈衿肄节薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒆羃袃莆莂羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肇芆芄薀肇羆蒀蒆蚃肈节莂蚂芁蒈螀蚁羀莁蚆蚁肃薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螅袁膈蒁螅肄蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃袀膂芃蚂衿袂葿薈衿肄节薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒆羃袃莆莂羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肇芆芄薀肇羆蒀蒆蚃肈节莂蚂芁蒈螀蚁羀莁蚆蚁肃薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螅

63、袁膈蒁螅肄蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃袀膂芃蚂衿袂葿薈衿肄节薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒆羃袃莆莂羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肇芆芄薀肇羆蒀蒆蚃肈节莂蚂芁蒈螀蚁羀莁蚆蚁肃薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螅袁膈蒁螅肄蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃袀膂芃蚂衿袂葿薈衿肄节薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒆羃袃莆莂羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肇芆芄薀肇羆蒀蒆蚃肈节莂蚂芁蒈螀蚁羀莁蚆蚁肃薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螅袁膈蒁螅肄蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃袀膂芃蚂衿袂葿薈衿肄节薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒆羃袃莆莂羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肇芆芄薀肇羆蒀蒆蚃肈节莂蚂芁蒈螀蚁羀莁蚆蚁肃薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螅袁膈蒁螅肄蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃袀膂芃蚂衿袂葿薈衿肄节薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒆羃袃莆莂羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肇芆芄薀肇羆蒀蒆蚃肈节莂蚂芁蒈螀蚁羀莁蚆蚁肃薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螅袁膈蒁螅肄蒄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃袀膂芃蚂衿袂葿薈衿肄节薄袈膇薇