昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告(38页）

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1、地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告 二五年七月二日目 录1.0 前言2.0 总论3.0 宏观经济与政策面分析4.0 项目环境分析5.0 开发地块分析6.0 市场调研分析7.0 昆明房地产业竞争态势比较分析8.0 客户分析9.0 市场定位思考10.0 风险分析11.0 结论和建议 第一章 前言1.1项目名称：昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区。项目拟定名为“春城绿谷”。1.2项目建设单位：昆明同升科技开发有限公司（以下简称开发公司）。1.3项目委托依据:根据开发有限公司的委托，本项目组对昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区开

2、发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本项目组进行该项研究的主要依据是：1.3.1由开发公司提供的昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区项目建议书(以下简称项目建议书)；1.3.2昆明市官渡区国土管理局批准的用地规划；1.3.3官渡区大板桥镇提供的，并由昆明市规划局批准的昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区规划。1.4范围和限制:根据开发公司的委托，我项目组主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在25%30%。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料数据处理

3、定性、定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。从2005年5月底开始，项目组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到大板桥镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、滇中地区经济发展趋势、昆明地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。第二章 总论2.1项目概况根据开发公司提供的项目建议书，昆明大板桥镇花箐旅游休闲度假区开发项目，位于昆明市官渡区大板桥镇总体规划中的花箐旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为2500亩，计划分两期开发:第一

4、期开发以休闲旅游、生态观光农业、居住项目为主,用地约1300亩。建筑容积率0.3,建筑密度15%，绿化率50%,建筑限高以低层为主,局部公建不超过15m,属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与花箐自然风貌相协调，预计投资3亿元。第二期开发以旅游度假物业为主,用地约1200亩。整个开发项目定位于“昆明地区规模较大、环境优美、管理先进、档次较高、配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的高级休闲度假区”。拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区、高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用花箐优美的自然景观、丰富的历史人文资源建设健康度假医院

5、、四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为5.5亿元左右，预计在2006年动工，2010年竣工。2.2对开发项目总的评价通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量、定性分析，我们认为:2.2.1我国宏观经济形势在今后5年内，仍将继续以78%的速度持续、稳定增长，我国的旅游业和房地产业也将同步稳定增长；2.2.2国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民（私）营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的5年中，本项目将成为昆明

6、地区唯一具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势；2.2.3昆明市是西南地区经济最发达、开放度最高、人民生活最富裕的城市之一，2002年人均国内生产总值已接近1790美元,低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。另外，在昆明市20公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中，能以2500亩巨幅面积，并建在山水森林之中的首推花箐度假区，而且项目又位于昆明航空新城附近，实不可多得。只要规划合理、定位正确、价位适当，随着现代新昆明城市建设的快速推进，周边地区（大板桥航空新城、呈贡新区、横山工业区）的建设完善，民营经济和外商投资企业的加速发展，该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势，

7、并取得较高的投资回报。2.2.4另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进昆明市现代城市建设、改善投资环境，特别是对于加快官渡区大板桥镇的农村城市化、以及对于昆明航空新城旅游休闲项目的开发也具有重要的意义。2.3根据以上总体评价，我们认为花箐旅游休闲度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进一步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进一步完善。在以后的进一步论证中建议注意：2.3.1由于该项目规模较大,而市场需求目前还有一个逐步拓展的过程

8、,本案低密度高档住宅的市场销售也将会有一个从启动到热销的过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。2.3.2研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点，否则将会影响市场销售。2.3.3 花箐地块具有许多优势，但以坡地为主。在项目建设过程应注意保护环境，因地制宜，减少开挖，防止水土流失。这是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。第三章 宏观经济与政策面分析3.1我国宏观经济将持续、快速、稳定发展旅游业和房地产业与国民经济有着密切的关系。一方面，国民经济发展趋势决

9、定着旅游业和房地产业发展的速度，另一方面，旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。“九五”以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长.，并呈现良好的发展势头。2004年，全国GDP达到值136515亿元，比上年增长9.5%。国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展，2004年，房地产开发投资绝对数达13158亿元,比上年增长28.1%，快于全社会固定资产投资增长16%的比例；2004年入境旅游人数9790万人次，国际旅游外汇收入205亿美元；国内旅游人数8.8亿人次，国内旅游收入3900亿元。对于我国

10、国民经济的发展趋势,根据不久前召开的中央经济工作会议精神、权威政府部门及许多著名学者、专家的预测，今后5年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度，理由是：3.1.1这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之一。十六大报告指出：“本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平”。3.1.2制度与政策环境将更加有利于经济增长,特别是民私营经济将进一步加速发展；3.1.3积极和稳健的宏观政策（包括积极的财政政策、稳定的货币政策等）将保持连续性，这是经济适

11、度快速增长的保证；3.1.4入世的积极效应将会进一步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲（其出口额已占全国出口总额的50%以上）；3.1.5一些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车、旅游、住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国制造业和相关服务业的快速增长。3.1.6我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。当然，在国民经济发展中，也存在着一些困难，如固定资产投资继

12、续保持高速增长会有一定难度；今后两年还会继续面临通货紧缩的压力；全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的：中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。以上分析表明，未来5年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为旅游业的发展，住宅的建设、开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩大内需的新增长点，旅游业和住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。3.2国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括:继续努力保持房地产业

13、持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题。3.2.1继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来,一些中央高层领导一再强调要防止房地产过热,但是并未否定加快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在中央经济工作会议上明确指出:“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。” 这一论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行“一刀切”的强劲的收缩政策。3.2.2

14、加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收、金融、行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等不同程度的过热、虚热和结构性问题，以防止出现较严重的风险。为此将逐步出台一些相关调控政策。3.3上述政策走向对本项目的影响我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性：一方面，它将制约本项目中的别墅型住宅的开发；另一方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是：3.3.1经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，

15、但未充分估计市场对别墅住宅的需求。据预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。今后国内住宅开发消费市场将形成三级：第一级：经济适用房和廉租房。目标客户：低收入家庭；土地供给方式：无偿划拨土地；开发单位：国有独资房地产公司。市场特点：国有垄断，价低，销售好，收益微利。第二级：多层、小高层、高层商住楼目标客户：公务员、效益好的企事业单位、中等收入家庭；土地供给方式：招拍挂获得；开发单位：一般性房地产公司。市场特点：公司和项目众多，市场竞争激烈，同质性强。收益较强，但风险较大。第三级：别墅、高档公寓。目标客户：外商、私

16、企老板、高收入家庭；土地供给方式：招拍挂获得；开发单位：大型房地产公司。市场特点：项目高端，市场竞争较激烈，同质性不强。收益大，但风险一般。3.3.2本项目的创意是“旅游休闲度假区开发项目”，较好地回避了禁令“红线”，禁令对项目的影响程度将大为降低。3.3.3由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的“含金量”将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当一批别墅开发的竞争对手。第四章 项目环境分析4.1昆明国民经济概况4.1.1云南省省会昆明是一个有着得天独厚优势的城市，地处低纬度高原，气候宜人、区位优越、素以“春城”闻名于世。集云南省政治、经济、文化中心为一体，在整

17、个云南经济地位独一无二。现已发展成为主城面积180平方公里，人口245万人的大型城市。是全国首批其10个重点旅游城之一。2003年，昆明市国民经济快速增长，实现近五年来首次两位数增长，综合实力继续增强。全年实现生产总值(GDP)812亿元，比上年增长10.3。人均生产总值达16308元，比上年增长8.8。三次产业共同推动经济发展。第一产业完成增加值59.07亿元，增长4.3；第二产业完成增加值376.66亿元，增长11.0；第三产业完成增加值376.27亿元，增长10.6。一、二、三产业增加值比重为7.346.446.3。生产总值占全省的33.0，拉动全省经济增长3.2个百分点，对全省经济增长

18、的贡献率达36.8。4.1.2 农业和农村经济2003年昆明市进一步强化农业基础地位，采取强有力的措施，增加农业投入，突出重点，分类指导，努力调整农业结构，以花卉、蔬菜生产为主的特色产业保持持续增长，畜牧业继续稳步发展。全市农业和农村经济继续稳定发展，全年实现农业增加值59.07亿元，比上年增长4.3。2003年植树造林工作取得新进展，退耕还林成效显著。全年完成造林面积31.46万亩，比上年减少25.0；零星植树1344万株，增长29.2；新增育苗面积96公顷，减少28.9；年末实有封山育林面积234.09万亩，其中当年新增面积17.25万亩；四旁义务植树1597.85万株。截止年末，全市农业

19、有效灌溉面积达137.77千公顷；拥有机械总动力2.27亿瓦特，比上年增长3.7；全年农用化肥施用量(折纯)144597吨，增长3.2；农村用电量71463万千瓦小时，增长7.3。4.1.3 工业和建筑业工业生产快速增长，经济跃上新台阶。2003年，全市完成工业增加值294.5亿元，比上年增长10.1。规模以上工业企业实现增加值214.9亿元，增长10.9；实现销售收入559.6亿元，增长17.3，实现利税122.5亿元，增长30.0；产销衔接状况继续改善，产品销售率99.05；综合经济效益指数达146.4，比上年同期提高17.8个百分点。工业经济效益创历史新高，工业结构进一步得到调整，技术含

20、量高、附加值大的高新技术产业快速发展。2003年昆明市支柱产业和重点企业发挥重要的支撑作用。昆明市烟草、医药、化工、机电、电力、冶金六大支柱产业的工业增加值均保持了快速增长，共创造了工业增加值19074亿元，占规模以上工业增加值的887，同比增长125，快于全市工业平均增速24个百分点。大中型企业仍是昆明市工业经济的骨干力量，特别是昆明卷烟厂产值首次突破100亿元大关，改写了昆明市无百亿元产值企业的历史。在固定资产投资快速增长的带动下，全市建筑业总产值达到215亿元，比上年增长7.8。实现增加值82.12亿元，比上年增长15.1。4.1.4固定资产投资在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内

21、需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度，全年全社会固定资产投资总额达360亿元，比上年增长23.3，超过1998年迎接世博会投资高峰的水平。按管理渠道划分，基本建设投资124亿元，增长18.1；更新改造投资70.4亿元，增长16.7；房地产开发投资68亿元；其他投资19亿元；农村集体、农村私人、工矿区私人建房及个私经济投资78.6亿元。2003年昆明市商品房需求旺盛，房地产开发后劲较强。去年，昆明商品房市场一直较热，商品房销售均保持两位数的增长幅度。10月份举办的昆明房交会吸引了大量外地购房者，进一步推动了昆明 商品房市场。112月，昆明市房地产开发企业商

22、品房销售面积2835万平方米，销售金额628亿元，分别比去年同期增长222和248。由于商品房市场较热，加之中国东盟自由贸易区的建立，现代新昆明的建设，使昆明的发展步伐加快，房地产商对昆明房地产开发预期看好，信心增强。112月，房地产新开工面积达到2957万平方米，同比增长498，房地产开发后劲较足。4.1.5交通运输和邮电通信业交通运输、邮电通信业保持较好的发展势头。全市各种运输工具运输量完成情况如下：2003年全年完成货运周转量154.61亿吨公里，铁路完成105.62亿吨公里，公路完成47.51亿吨公里，航空完成1.48亿吨公里；旅客周转量95.80亿人公里，铁路完成15.67亿人公里，

23、公路完成38.97亿人公里，航空完成41.16亿人公里。邮电通信事业快速发展，服务领域不断拓展。2003年，全市邮电业务总量54亿元。年末全市固定电话交换机总容量216.98万门。4.1.6国内贸易2003年，消费品市场继续保持增长态势。全年实现社会消费品零售总额328.4亿元，比上年增长12.1。按所有制结构看：公有制经济实现72.5亿元，占全市比重的22.1；非公有制经济实现255.9亿元，占全市比重的77.9，其中个体经济占全市比重的56.5。随着经济结构调整步伐的加快，流通体制改革不断深化，非公有制经济迅速发展。2003年部分商品呈现热销态势，从限额以上批发、零售贸易企业销售情况看，通

24、讯产品以手机较为畅销，比去年同期增长12.9倍；电视机、音响、摄像机、影碟机等家电产品的销量均好于去年，分别比去年增长0.9倍、1.0倍、3.0倍、0.8倍；计算机、轿车销售继续升高，同比增长81.6、1.1倍；人民生活水平逐步提高，消费品市场的发展前景看好。4.1.7对外经济贸易及旅游2003年，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续巩固，新的出口市场得到开拓。全年新批外商投资企业57户，实际利用外资5148万美元，比上年增长39.0。全年海关进出口总额17.8亿美元，比上年增长20.1，其中出口10.1亿美元，比上年增长12.4

25、；进口7.7亿美元，比上年增长31.8。旅游业受非典影响，有所回落。全年共接待海内外游客1592万人次，其中国内游客1549万人次，旅游收入109.0亿元；海外游客43万人次，旅游外汇收入1.13亿美元。旅游总收入118.5亿元。4.1.8财政、金融财政收入增长较快。全年财政总收入完成135.1亿元，比上年增长12.8。地方财政收入完成62.9亿元，比上年增长11.8；地方财政支出80.7亿元，比上年增长5.9。金融机构存贷款余额持续稳定增长，金融业务扩大。2003年末，金融机构存款余额1770.26亿元，比年初增长19.3，其中：企业存款714.05亿元，储蓄存款708.53亿元，分别增长1

26、8.4和18.7。金融机构贷款余额1261.24亿元，比年初增长18.8。4.1.9科技、教育、文化和卫生体育全面实施科教兴市和可持续发展战略。积极推进科技交流，产学研合作进一步密切。组织实施科技计划项目56项，一批先进实用技术得到推广应用。市级应用型科研机构转制工作稳步推进。以实施素质教育为核心，“两基”成果继续巩固和加强，教育事业在改革调整中稳步发展。普通高等院校在校学生13.56万人，比上年增长24.4；普通中等专业学校在校学生7.4万人，比上年增长15.6；普通中学在校学生24.69万人，比上年增长1.7；普通小学在校学生42.75万人，比上年增长1.3。文化事业蓬勃发展。文艺创作又出

27、精品，小河淌水等文艺精品获得多项全国大奖。卫生事业健康发展。制定并实施了昆明市突发公共卫生事件应急办法，城乡医疗卫生服务和药品监管得到加强。4.1.10人口、人民生活、环境保护和社会保障年末全市总人口(户籍人口)达500.8万人，比上年末增加5.99万人，增长1.2，自然增长率为6.9。城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查，城镇居民人均可支配收入达7979元，增长8.1。农民人均纯收入达2581元，增长5.7。提高了城市居民最低生活保障标准。对口帮扶，部门挂钩，异地开发等扶贫工作取得新成绩。环境保护事业不断发展。积极推进创建“国家环保模范城市”活动，加强滇池流域水污染防治工作。环保投资不断增

28、加，全市环保投资指数达2.7。社会保障体系建设继续加强。各类保险覆盖面进一步扩大。全面落实“两个确保”工作。城镇登记失业率控制在3.3以内。4.2现代新昆明建设特大型城市的构想4.2.1现代新昆明的定位：(1)在云南全省的定位：保持昆明市作为云南政治、经济和文化中心的“中心地位”，作为全省经济发展中重要的增长极发动机。(2)在全国的定位：中国西南地区重要的商贸、旅游中心之一；西部大开发的带动型城市；中国最适宜人居住、西部投资环境最佳的城市之一。(3)在参与经济全球化进程中的定位：建成中国面向东南亚、南亚的现代开放城市。我国与东南亚、南亚重要的贸易、金融、旅游、进出口加工中心和交通信息枢纽。4.

29、2.2新昆明未来15年的发展目标按照新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的578万发展到800万人，城镇人口由245万发展到650万人，城镇化率由52提高到81。其中，主城区从现在的180万平方公里发展到“一湖四环”现代新昆明城市区的460万平方公里，城市空间得到较大扩展，生态环境得到明显改善；同时由于城市经济的聚集效应和规模效应得到充分发挥，以及昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展壮大，经计量经济学专家预测，昆明主城区GDP将达到4034亿元，全市GDP将达到4860亿元，比2002年翻2.96番，人均GDP达7

30、340美元。迅速扩大的城市化建设对昆明经济有什么样的拉动？多大规模的拉动？我们通过对比北京、上海的发展来看：总体经济比较对比项目北 京上 海国内生产总值3130亿元5408.76亿元与上年相比10.210.9非公有经济比重46.531.9非公有经济增长速度25.923.9第一二三产业增长速度5 8.8 11.43 12.1 10第三产业占总值比率61351固定资产投资1814.3亿元2158.41亿元住宅投资586.7亿元562.73亿元城镇居民人均可支配收入12463.92元13250元与上年相比增长15.511.5人均居住面积18.2平方米13.1平方米增加值0.5806平方米人口比较对比

31、项目北 京上 海总人口1381.9万人1673.77万人城镇人口1071.6万人未公布城镇人口比重77.5未公布家庭户数417.6万户529.91万户家庭人口占总人口比重87.988.34平均家庭人口2.9人2.8人文化程度（高等教育与中等教育人数比）232.8 ：319.9万人17.5 ：24.1179.5 ：337.67万人11.4 ：23.8114岁的人口比重187.8万人 13.6204.2万人 12.21564岁的人口比重1078.6万人 78.01277.1万人 76.3外来流动人口未公布387.11万人通过上述分析我们可以看到，2020年的新昆明无论在GDP的总量，还是在总人口数

32、和城镇化率方面都与2002年的北京比较相似。4.2.3新昆明的建设构想新昆明的建设将围绕“一湖四环”、“一湖四片”来开展。“一湖四环”，指环湖公路，环湖截污，环湖生态，环湖新城。环湖新城，即以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城区。规划人口450万人，用地220平方公里。北城区即目前的昆明主城。主要功能：我省重要的金融商贸旅游服务和行政中心，城市主要居住区。规模：规划人口控制在220万人，用地约220平方公里。近期内，在发展滇池盆地东城等新城区的同时，北城(主城)将继续保持作为全省第三产业发展和行政中心的活力，并进一步提升昆明作为我国中西部现代化大都市的形象，突出深厚历史文化内涵和山水交融

33、的特色。东城，即呈贡新城区，按接近大城市规模进行总体规划。主要功能：昆明市域城镇体系新城区，滇池盆地主要城市，将建成我省的主要铁路口岸、现代城市物流中心、高校园区、科技工业园区和以花卉产业为特色的生物产业基地。规模：规划人口约100万人左右，规划用地约107平方公里。南城，即晋城新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口约75万人左右，规划用地约80平方公里。西城，由昆阳、海口构成，为市域城镇体系中的中等城市。主要功能：综合工业城市。城市规划：规划人口约60万人，规划用地约60平方公里。以规划建设“一湖四片”为龙头，促进安宁、嵩明、宜良三个卫星城市和其他县城及小城镇的建设发展。三个卫星

34、城市的功能分别为：安宁是科技工业城，嵩明拟考虑为国际航空港经济区，宜良是现代农业和新兴旅游度假城。其他县城将建成各具产业特色的现代化城市。这样，就在全市21万多平方公里的范围内，形成一个以“一湖四片”为核心，以卫星城市、县城、小城镇、相环绕，良性互动，协调发展的昆明市域城镇体系。4.2.4新昆明建设将优先重点启动呈贡新城区呈贡新城是昆明市推动现代新昆明战略实施的重要着力点和建设主战场，全市上下都在不遗余力地推进新城建设。按照城市规划蓝图，呈贡新城将划分为八大片区，规划面积为107平方公里，规划人口为100万。其中，斗南片区规划控制用地16.87平方公里，规划人口15万；乌龙片区规划控制用地13

35、.74平方公里，规划人口10万；大渔片区规划控制用地13.87平方公里，规划人口10万；大冲片区规划面积18.45平方公里，人口5万；洛阳片区面积15.7平方公里，规划人口5万；吴家营片区是呈贡新城的中心片区，也是新城的行政中心，同时也是文化及商务中心，面积13.87平方公里，人口10万；雨花片区是新城的高校片区，控制范围43.15平方公里，人口20万；环湖湿地片区总面积为8.1平方公里，作为新城重要的湿地生态区，将严格控制开发项目。今年以来，昆明市明显加快了新城的开发建设力度，将用力争一流的气魄，把呈贡新城打造成国内独具特色的山水园林城市。4.3昆明新机场建设昆明新国际机场是国家民航总局“十

36、一五”期间惟一批准新建的干线机场，其定位为“我国面向东南亚、南亚国际中转枢纽机场”。机场选址在昆明市官渡区大板桥镇。昆明空港经济区将定位为中国面向东南亚、南亚的新型工业区，中国面向东南亚、南亚的客流和物流枢纽，云南省重要的高端产业发展区，现代新昆明的新城区。据初步估算，空港每年将有万人次以上的人流量。昆明空港经济区将重点发展十大产业，这十大产业为：一、建筑、建材业。围绕机场建设项目工程，机场周边地区的道路建设，空港经济区的市政设施和房地产建设。二、房地产业。发展航空新城居住商品房、休闲度假别墅等。三、东盟风情博览村。发展东南亚国家的风情建筑、工艺特产、特色餐饮、特色文化、保健休闲、旅游超市等。

37、四、教育园区。发展中、高级职业培训，少数民族产品制作技艺、技能和文化表演等培训，以及相关的物流专业培训。五、现代农业及农产品交易。主要发展花卉种植及新品种开发，绿色蔬菜、鲜果以及鲜活水产品，农副产品集散交易等。六、民族医药及健康产业。发展民族药物的开发，民族药物的前期简单加工，开发民族健康保健药物等。七、现代休闲度假产业。主要发展综合休闲度假、集团机构休闲度假，运动休闲和专业化商品展示等。八、电子产品加工业。发展电子元器件、医疗保健电子产品、电子玩具等。九、五金加工业。主要发展农业机械、工业，标准零配件和金属工艺品等。十、仓储物流产业。发展机场建设、空港经济区建设所需物资的储运、简单加工，农产

38、品、工业产品仓储、航空保税业和与航运有关的商务服务业等。 配套设施：优先保证路水电气昆明市已经确立了市场化运作的开发思路。为此，市国土资源部门和市土地投资公司已组织力量对空港专用高速公路、供排水、供电、通信、燃气等工程项目进行了可行性研究，为国际国内资本进入提供了基础条件。以空港专用高速公路建设开发为例，按照国际国内空港建设的经验，在空港与城市间有一定距离的情况下，空港与城市间一般都会设计快速交通方式进行连接。有的城市选用快速列车系统，有的是高速公路，还有的是两者兼备。这些快速交通系统每年有固定的车流量，会形成相对稳定的经济收益，因而成为一些投资人看好的项目。4.4昆明主城畅通工程方案主要内容

39、4.4.1建立现代交通管理系统建设以智能交通技术为支撑的现代交通管理系统。硬件上建立基于（智能交通）技术的交通管理系统（现代交通指挥中心，各种交通诱导和信息系统等）；软件上实施交通需求管理对策、完善政策法规体系。 4.4.2三大交通圈构想昆明城市交通发展战略目标：建立三大交通圈，即15分钟主城交通圈、45分钟环滇城市群交通圈、60分钟大昆明交通圈（主城内快速路平均行使车速按5060公里小时计；主城外高速公路按8090公里小时计）。15分钟主城交通圈：从主城进入高快路网，15分钟内可到达主城边缘，范围东至大石坝，西至碧鸡关，南至王家营（东城北缘），北至松华坝。45分钟环滇城市群交通圈：从主城进入

40、高快路网，45分钟贯通环湖城市群，抵达东城、南城、西城，以及安宁、富民和昆明新机场。60分钟大昆明交通圈：从主城进入高快路网，60分钟内可到达新昆明周边的次级城市（嵩明、宜良）和禄劝、石林、寻甸、澄江等县城。4.4.3“16375”主城路网系统建成主城路网系统，实施“16375”工程形成“一枢纽、六出口、三个环路、七联通、五通道”的骨干大路网构架，同时完善中心区主、次干道和支路体系。一枢纽：“”字形高速过境交通枢纽，由昆玉公路、昆曲公路、北绕城线、安晋公路和南绕城线形成的“”字形高速公路，实现大区域交通的快速过境、转向和与城市交通系统的衔接。线路全长213公里，双向六车道高速公路。六出口：建设

41、昆玉高速、昆石高速、昆安高速、昆禄高速、昆曲高速和机场高速六大出入口，实现对外和大区域交通的快速出入。规划为68车道高速公路。三个环路：在外围城区新建主城三环路，近期分离城市交通与过境交通，中远期作为主城外围主干环路和片区之间的交通走廊；三环全长约50公里，双向68车道，城市一级主干道。全面改造提升二环路，形成主城快速内环路，其首要功能是快速迂回和分流穿城交通，其次是主城与对外交通高速系统进行联结的枢纽环路；二环全长265公里，6至8车道快速路，采用高标准立交和进出匝道，全环无红灯；同时形成6至10个慢速车道。一环规划为内核主干环路，对几个重要的交叉口实施环向或放射向的高跨或下穿，提高环线通行

42、能力，疏解穿越市中心的交通；一环全长14公里，4至6车道。七联通：建设七条快速联络干线（昆石高速公路、人民东路延长线、昆曲高速公路、昆禄公路、昆畹公路、昆安公路、春城路延长线），将二环、三环和大“”字高速系统联结成一个高效整体路网。“七联通”全长共63公里，68车道城市快速路或高速公路。五通道：形成5条连续交通的放射主干道（东郊路、官南路、滇池路、昆畹路、龙泉路），联通一环和二环快速系统，并向外通达周边大路网，形成一体化系统。规划为46车道主干道，采取路中封闭或局部高架。中心区主次干道和支路系统：在继续完善主干道的基础上，重点整治和建设次干道、支路系统，达到国家规范对路网的技术要求，形成合理结

43、构，提升中心区路网容量和通行效率。3.4.4 地铁、轻轨、公交专用道三管齐下轨道交通和系统。实施都市区“一环两轴”轨道交通工程，主城区“十字双线”轨道交通工程和“方格状”快速工程。一环：利用和改造昆明铁路枢纽中的南环线，形成环滇池都市区内连接东城、南城、西城、北城（即“一湖四片”地区）的快速轨道交通系统。商业营运速度5080公里小时，运力3万人次小时。环湖轨道交通线全长130余公里，目前仅有40公里未建设联通。两轴：利用国铁成昆线，建设主城至昆明新机场的轨道交通线（东北轴线），线路全长46公里，商业营运速度5080公里小时，运力3万人次小时；利用现有米轨，建设主城至呈贡新城（东城）的客运城铁线

44、（东南轴线），线路全长32公里，商业营运速度3050公里小时，运力153万人次小时。十字：主城区的“十”字形地铁系统，全长33公里。南北线：银河片区至南市区，16公里；东西线：铁路西站至铁路东站，17公里。商业营运速度3060公里小时，运力58万人次小时。双线：主城区高架轻轨西线和东线，全长28公里。西线，普吉中心区海埂旅游度假区，18公里；东线，世博园中心区机场，10公里。商业营运速度3050公里小时，运力2万人次小时。：建成全长73公里的方格放射状公交专用道，服务主城并放射至东城。提升形成系统后，运力可达152万人次小时，营运速度达2035公里小时或更高，相当于轻轨的运力和服务水平。4.4

45、.5 三项改造工程有望年内开工计划今年内尽快开工改造二环城市快速系统、新建近日公园东风路下穿工程和东三环工程。发挥二环快速环路功能现状：二环系统效率低下，迫切需要改造。现有二环路在设计及建设时所采用的技术标准较低，近几年来交通量剧增，交通服务水平迅速下降，特别是东二环、西二环已严重超负荷运转，二环已不能发挥快速环路应有的功能。意义：二环快速系统工程建成后，将形成昆明快速路网核心枢纽环。在昆明主城骨干路网规划中，二环路具有重要的地位和作用，通过立交和匝道联结二环周边和一环区域地面路网系统，向外通过条快速交通走廊联结城市三环并通达外围高速公路网，是昆明快速交通系统建设中最重要和最关键的路环。将显著

46、疏解核心区交通。根据国内快速环路建设的经验，在主城核心区外围形成一条快速大容量的交通走廊后，通过实现绕行时间明显短于穿城时间，能把城区主干道上的穿城交通吸引分流到二环快速通过，进而大大减少核心区的交通负荷。可明显提升出入城交通效率。大量二环外区域到核心区的往返交通，可通过二环系统快速迂回到目的地附近，再进入地面路网系统，既可提高交通效率，又可避免长时间、长距离占用地面路网。解决方案：昆明市交通综合整治指挥部委托广州市市政设计院（该单位设计了国内最成功的广州内环快速路），在市有关部门的配合下，开展了昆明二环快速系统的初步规划设计，提出了以下两个方案。8666车道方案：快速系统东二环车道，南、西、

47、北二环采用车道，工程重点放在保证良好的封闭性和尽量实现立交的高标准（如福海等关键性立交）。工程总拆迁建筑面积413万平方米，投资框算42亿元，其中直接工程费252亿元，其他工程费和拆迁费167亿元。全线车道方案：二环快速系统改造为全线车道，工程总拆迁建筑面积：123万平方米，投资框算57亿元，其中直接工程费334亿元，其他工程费用和拆迁费236亿元。4.4.6 近日公园路段人车分流东风路近日公园段下穿工程将连通“文明街片区正义路威远街片区金马碧鸡广场东西寺塔片区”，形成昆明市最大的中心商业、休闲步行街区，强化和丰富昆明市传统中轴线，提高城市品位。近日公园路段下穿后，将实现人车分流，实现交通和商

48、业双赢。4.4.7 东三环建成城市一级主干东三环是城市三环路的重要组成部分，连接人民东路延长线、昆石公路、东城中干道等城市高快速道路，其建设有利于完善主城干道路网系统，促进城市和交通向外疏解和发展；东三环建成后，将分离东二环的过境交通使东二环不再承载过境交通功能，成为专职的城市交通快速环路；为主城外围北、东、南片区之间提供便捷的交通走廊（不穿越中心区）。据了解，东三环起于白云路世博圆盘，止于石安公路朱家村，城市一级主干道，全长93公里，道路宽度50米，设计车速60公里小时，8车道城市一级主干道，工程总投资估算约10亿元。4.5项目所在地官渡区的发展构想官渡区在新昆明的建设中要建设昆明“浦东”。

49、官渡区位于滇池东岸，是昆明市承东启西、贯通南北的交通枢纽。昆明国际航空港、昆明火车客货站坐落境内；贵昆、成昆、昆河铁路和昆洛、石安等主要公路干线越境而过；昆明市二环路东、南、北段及春城路等10余条城市主干道纵横交错，官渡区作为全市乃至全省重要的科研、教育和工业基地，荟萃了数十所科研院所和大中专院校；相对集中分布了冶金、电子、机械、烟草、建筑、化工等一大批大中型企业。改革开放以来，官渡区紧紧抓住经济发展的良好机遇，充分发挥和利用得天独厚的区位、科技、交通、信息、人才优势，走以农业为基础，乡镇企业为支柱，市场为导向，第三产业为龙头，依托城市，服务城市，富裕农村的经济发展路子，把一个传统的城郊农业区

50、建设成了以二、三产业为主体，城乡兼容的新城区，成为全省经济发展最具活力的地区之一。被列为云南省县（区）农村经济实力百强乡镇行列。由1981年仅有的8273万元，到2003年突破百亿元大关，20多年间平均增长速度在25以上，与改革开放前年平均的增长速度相比，提高了近22个百分点，全区提前九年实现了生产总值比1980年翻三番的目标，提前三年率先进入小康。到2003年底，第一产业增加值由4859万元增加到10.6亿元，年均增长约17；第二产业增加值由1999万元增加到33亿元，年均增长27；第三产业增加值由1415万元增加到56.4亿元，年均增长33，全区经济持续快速增长，整体经济实力明显增强。区划

51、调整以后，官渡又成了“现代新昆明”的“桥头堡”：“昆明”东移，官渡居首。官渡位居主城与东城之间，在“一湖四片”这个环带中，在城区、城郊、郊区之间，官渡不仅将起到牵线搭桥的作用，更蕴含着“神龙”首尾的巨大爆发力。两大战略打造昆明精品城区推进城市化战略。昆明市官渡区将用建设管理城市的理念谋划全区各项工作，按照高起点规划、高标准建设、高质量经营、高水平管理的要求，提高城市建成区的运行质量，推进南部地区尽快城市化、东部地区加快城市化，努力打造现代新昆明精品城区。实施工业强区战略。按照新型工业化的要求，着力推进工业东移，提升改造传统工业，大力培育新型工业，积极发展都市型工业，注重发展技术与劳动密集型产业

52、，整合中小企业，扶持骨干企业，引导全区工业向园区化、集群化方向发展，建立具有官渡特色的工业体系。三大片区昂首齐发展主城中心区：以区划调整后昆明市官渡区的城市建城区为主体，含关上、金马、太和、东站4个街道办事处以及福海、前卫保留部分。以改造城市形象、完善城市功能、美化人居环境为目标，大力推进交通环境整治、旧城旧村改造、绿化亮化美化等工程，提高经营城市水平，依托昆明国际会展中心、昆明火车南站、昆明国际机场等，积极发展会展、广告及与中心城区相适应的中介服务、金融、信息、咨询、城市物流业等产业，改造提升传统商贸区，将其建成辐射力强、环境优美、城市经济发达的现代中心区。南部新城区：包括以小板桥、官渡、矣

53、六、六甲4个乡镇。该区域是现代新昆明建设规划主城与东城的结合部，是近期昆明城市拓展的重点地区。官渡将加快这个区的城市化发展，将其逐步建设成为环境优美、布局科学、设施先行、功能完善、适应投资创业和生活居住的城市新区。东部工业区包括阿拉、大板桥、小哨3个乡镇：根据昆明国际空港概念性规划，将规划大板桥115.07平方公里，定位为综合工业区和高端产业研发区。空港建成后，年客流量将达到3000万人次，成为中国第六大国际枢纽机场。立足于高起点、高标准、新理念，以新兴工业城市的标准进行规划建设，加强道路、水、电为重点的基础设施建设，加大宣传包装力度，大力引进工业项目，形成在新型工业为核心竞争力、城市与山水融

54、为一体的现代化工业城。第五章 开发地块分析花箐旅游休闲度假区的地理位置，位于云南省昆明市官渡区的大板桥镇，大板桥镇地处昆明市市区的东北部，东接宜良县，南邻呈贡县，西与双龙乡、金马镇、阿拉乡交界，北连小哨乡。南北长20.4 公里，东西宽21.8公里，总面积263平方公里。大板桥镇镇政府距离昆明市中心（三市街）18km，。大板桥镇的地理位置处在昆明主城、呈贡新城区和昆明新机场的几何中心。花箐旅游休闲度假区地块位于大板桥镇的北侧，其东侧为规划的昆明航空新城。5.1地域交通状况：荡口镇对外交通主要通过公路与无锡、苏州和常熟联系。公路等级为二级公路。在无锡市境内道路状况较好，与无锡市联系的锡甘路设计车速

55、可达到60km/h。在苏州境内，与无锡接壤的部分道路路况较差，设计车速只有40km/h左右。因此根据现状道路状况，由鹅湖度假区至无锡、苏州和常熟的行车时间大约在半个小时以内。5.1.1航空港:无锡硕放机场距荡口镇12km，现有至北京、广东、福建、山东的四个国内航班。荡口镇距上海虹桥机场130km。规划的无锡新机场距荡口镇9km，有关无锡新机场的建设问题，江苏省政府已开始进行前期调研工作。5.1.2铁路:沪宁铁路的无锡站、苏州站至荡口的火车时间均在半个小时以内。拟建中的京沪高速铁路将在2004年启动建设。5.1.3高速公路:沪宁高速公路的硕放出入口距荡口镇8.5km。规划中的无锡东干线为一级公路

56、标准，设计车速80km/小时，在荡口镇西侧通过，距鹅湖度假区6km，计划在今年开工建设。在苏州境内规划的苏州至张家港的一级公路也将在近期进行建设，距荡口镇7km。通过以上对荡口镇地域交通的分析，可以看出:鹅湖度假区现状的对外交通至主要客源地无锡、苏州、常熟三市的车行时间均在半小时以内，这是居住地至工作地较好的车行距离，客户是可以接受的。在近二、三年内随着大交通工程的建设和镇区道路等级的提高，出行时间将会缩短八分钟左右，也就是出行时间将会在20分钟左右，这是十分理想的出行时间。（参见附件3 鹅湖度假村交通示意图）5.2 地区规划建设情况荡口镇属无锡市锡山区的中心镇，距无锡市中心城边缘12km。规

57、划拟将甘露镇与荡口镇合并，重点建设荡口镇。市区与荡口镇联系的锡甘路改造、城市供电、供水均由无锡市区统一建设。因此，荡口镇的建设不是按一般农村乡镇标准进行建设，而是按照市区特大城市的统一规划、统一标准进行建设，以有利于荡口镇的城市化进程。现在荡口镇总体规划编制已基本完成，经专家论证即将报无锡市人民政府审批。按照该总体规划确定的原则，荡口镇是江苏省历史文化名镇。无锡市旅游局已将该镇列为江南历史文化名镇旅游景点之一。今年，荡口镇人民政府已按总体规划布局进行道路和基础设施建设，在鹅湖度假区西侧的滨湖大道将作为重点工程进行建设，该路向北可接通常熟，向南可连接苏州，为鹅湖度假区地块的开发建设创造了良好的外

58、部建设条件。5.3 用地现状分析本项目地块位于荡口镇区以东鹅真荡畔，距镇区中心1km，按规划该用地性质为旅游休闲居住用地。该用地现状由鱼池（河流）、村民居住用地和农田三部分组成。鱼池（河流）约占总用地的38，村民居住用地占20，农田占42。平均标高4.5m（吴淞高程系），地势较低。根据现状用地所处的位置及地形、地貌状况分析，该地是进行旅游休闲和低层别墅居住建筑整体开发建设的优良地块，湖滨别墅有良好的临水景观，可提高别墅的商业价值。地块内部的鱼池河网可进行整理，扩大水面，使每幢别墅都有临水的景观可借，这种地形可以规划建设具有水环境特色的高尚别墅区。环湖（河）地段结合50M20M绿化带应进行防洪堤

59、岸的建设。防洪堤岸应按最高洪水位5.6M标准（吴淞高程）来确定堤岸标高（5.6M1.2M）。这样，湖边堤岸较高，故内部别墅标高也应相应抬高，所以，内部用地应进行整治河流和鱼池,并适当扩大水面，以趋土石方平衡，这在今后规划设计方案阶段必须加以注意。另外，在雨季，当鹅真湖水位较高时，该地块需进行机械排水。5.4 地块开发建设资源分析5.4.1 地块自然资源。鹅湖度假区千亩以上的土地在历史文化名镇和鹅真荡畔，实不可多得：众所周知，无锡适宜建高尚别墅区的土地以五里湖畔、大浮、十八湾和马山地区为佳，然而上述地区受城市规划控制和国家宏观政策导向，在近期均难以审批一块近千亩建别墅的土地。在无锡市20km半径

60、之内的其他适宜建别墅的地块中，处在湖泊之滨的已首推鹅湖度假区。且不说该地批租的价格较廉，就目前国家在宏观上严格控制别墅区的大政策而言，鹅湖度假区的这块土地就显得特别宝贵，因此适时地发挥这块土地的市场作用，就显得特别紧迫。水资源:水是鹅湖度假区地块特有的珍贵资源。地块东和东南部的鹅真荡是江南地区特有的秀美小湖泊，该荡连通望虞河，北接长江，南连太湖。是太湖调节水量的重要通道，因其活水、水体污染较小，水质在级以上，具有良好的生态环境。地块内部的河道和鱼池也为创造一个独具特色的度假区而具有得天独厚的水环境。5.4.2人文资源荡口镇是江苏省历史文化名镇，是无锡地区文物古迹最多、保存最好、最有古镇开发价值

61、的乡镇。早在晋代,荡口就形成了集镇，明代华氏家族迁徙至此后，荡口逐步发展成为一个江南闻名的商埠。这里，历代名人辈出，古代曾出进士37人，近代科学、文化名人更是灿若群星，荡口还是“锡绣”的发源地。现在，义盛河两侧，北仑河沿岸及人民路老街地区均保留了大量的历史名人故居和具有典型江南水乡特色建筑风貌的街区。全镇现有县级以上文保单位10多处，其中义庄文化和华氏古建筑群可以与无锡地区著名的惠山古祠堂群相媲美。这些具有特色的历史文化街区，使荡口镇具有丰富的历史文化底蕴。鉴于此，最近经过东南大学专家论证，无锡有关部门已经决定，推荐荡口镇申报“全国历史文化名镇”，申报材料即将上报江苏省建设厅，经审定后统一上报

62、国家建设部。鹅湖度假区建在这样富有丰富历史文化氛围的环境中,既会给荡口镇的人文景观增添新的一页，也将大大提高鹅湖度假区的文化价值，并带动该区物业的商业价值有较大幅度的升值。5.4.3交通资源以上地域大交通的分析表明，鹅湖度假区不仅与荡口镇镇区中心有便捷的道路交通联系，而且与无锡、苏州、常熟三市均有较好的快速道路联系，随着镇区的滨湖大道、无锡市域内的东干线、苏州市域的西干线以及锡甘路改造的相继建设，将会大大缩短度假区与三市的空间距离，方便度假区客流的出行。5.4.4 建设资源供水:根据无锡市规划，2003年无锡市太湖水厂将对荡口镇供应自来水。在污水处理方面，锡山区已经计划在荡口镇建设一个区域性污水处理厂。供电:根据荡口镇总体规划，该镇将形成以110KV变电所为中心，以380KV变电所为辅，自成体系的10KV供电网。供气:鹅湖度假区邻近梅村热电厂,该厂已经允诺愿意为度假区24小时提供供热、供冷，其蒸汽管道将铺至项目地块的规划红线处。建设软环境:无锡市、锡山区、荡口镇三级政府都已将城镇建设列入重要的议事日程，放到了重要位置，配备了强有力的领导班子，把城市建设列入了率先基本实现现代化的重要战略部署。各级政府都将城市基础设施的建设、环境建设以及住宅建设等作为城市各项建设的重点。因此，鹅湖度假区处在这样的建设环境中，将得到地方各级政