酒店项目可行性研究报告

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1、编号： 本科毕业设计（论文）XX酒店可行性研究Xinci Hotel Feasibility Study下属学院 专 业 班 级 学 号 姓 名 指导教师 职称 完成日期 201 2 年 4 月 25 日诚 信 承 诺我谨在此承诺：本人所写的毕业论文XX酒店可行性研究均系本人独立完成，没有抄袭行为，凡涉及其他作者的观点和材料，均作了注释，若有不实，后果由本人承担。 承诺人（签名）： 年 月 日摘要【摘要】房地产可行性研究是对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，它对优化决策，提高投资效益有着重大意义。酒店作为房地产项目的一种，需要运用可行性研究进行分析.本文将对杭州湾新区XX酒店有关的市

2、场、资源、工程技术、经济等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理以及在项目建成后对其经济效益进行科学预测和评价，帮助开发商明确项目获利能力，识别风险，做到科学、理性投资。【关键词】XX酒店；杭州湾新区；可行性Xinci Hotel Feasibility Study【ABSTRACT】The real estate feasibility study is a comprehensive technical and economic analysis and appraisal of the scientific method of the propos

3、ed project, its optimal decision-making, and improve investment efficiency is of great significance. Hotel as a kind of real estate projects, this article will consider about markets, resources, engineering, economic and other aspects of Xinci features hotel .We use a comprehensive analysis, demonst

4、ration and evaluation after the completion of the project, in order to determine whether the project is technically feasible, economic is reasonable. A scientific prediction and evaluation can help the developers to clear the project profitability, identify risks, and make a scientific, rational inv

5、estment.【KEYWORDS】Features Hotel；Hangzhou Bay New Zone；Feasibility Study目录1项目总论51.1项目概况51.2地块现状与建设条件分析5 1.2.1地块区位5 1.2.2地块概况6 1.2.3建设条件61.3项目建设意义71.4项目规划设计方案72市场分析102.1中国旅游及酒店行业市场分析10 2.2宁波市经济及旅游市场分析11 2.3XX酒店经济环境分析13 2.3.1新区投资环境13 2.3.2区位优势13 2.3.3慈溪星级酒店宾馆经营状况及评价14 2.3.4市场预测16 2.3.5项目SWOT分析16 2.3.6

6、价格和宣传策略173项目投资及资金筹措183.1 投资估算及资金使用情况183.2 项目实施计划193.3 资金筹措及还款计划204 经营测算224.1 经济效益评估22 4.1.1 收入估算22 4.1.2 成本估算224.2 酒店前15年经营情况预测235 投资评价246 结论与建议26参考文献27致谢29附录30附表1投资估算表：30附表2前6年投资计划与资金筹措表：30附表3损益表：31附表4营业收入税金及附加估算表：32附表5借款还本付息表：33附表6资金来源于运用表：34附表7全部资金现金流量表：35附表8自有资金现金流量表：36III1. 项目总论1.1 项目概况项目名称：XX酒

7、店项目性质：拟建项目总投资：12701.71万元项目规模：总建筑面积约18500项目地址：杭州湾新区兴慈一路东，滨海一路南。1.2 地块现状与建设条件分析1.2.1地块区位地块位于杭州湾新区管委会旁,恒元大酒店西面，距慈溪市中心约20公里。新区着眼于未来的可持续发展，以引进先进技术、资金密集型项目以及附加价值高的第三产业项目为目标,旨在建设一个同时拥有居住、休闲旅游、商务办公功能的新型小城。随着新区的逐步开发，这里将成为同时拥有世界顶级工厂、高档住宅以及一流度假酒店的湿地公园。杭州湾新区的整体规划面积为145平方公里，其中40平方公里为西部国际商务休闲城、65公里为中部先进制造业聚集区、剩下的

8、40平方公里为东部预留发展区。地块所在的西部区块位于杭州湾大桥南端通道两侧，通道东侧建设物流、后勤、办公、职教、金融等现代服务业，通道西侧建建设高档别墅、星级酒店、高尔夫球场、湿地公园等休闲娱乐、旅游区。因此，在本地块拟建三星级特色酒店是符合新区规划要求的。中部工业区块以发展先进制造业为主，总规划面积65平方公里，已开发35平方公里。东部预留发展区块以发展高附加价值的第三产业为目标，提供商务、休闲等综合服务，定位为新区的经济、文化、行政中心。杭州湾新区作为宁波向北接轨上海的第一站，“桥头堡”的区位优势对海内外客商有着极大的吸引力。同时在新区政策的扶持下，已逐步形成以汽车、家电、化纤、医疗器械、

9、新能源、环保、生物医药、食品以及现代服务业为主的产业园区。经过前几年的着力开发，中部工业区块引进的内、外资项目已超过247个，总投资超340亿元。规划实施情况：杭州湾新区累计投入50多亿元用于基础设施建设，中部工业区块已完成35平方公里的市政基础设施建设，电厂、自来水厂、污水处理厂都已投入使用，光纤网络也已接通。待开发地块基本为熟地，有利于新项目的建设投资。目前的开发重点为西部国际高端商务休闲区，正在建设的项目有职业技术学校、科技孵化中心等公共平台，服务配套设施的完善将为入驻企业创造更好的发展条件。1.2.2地块概况地块主入口在地块东侧，与广场路相连；紧急出入口在地块西侧，与兴慈一路相连；人行

10、出入口在地块北侧，与滨海一路相连。地块交通便利，紧邻杭州湾新区管委会，周边企业众多，商业服务配套设施齐全，具有巨大的商业价值和开发潜力。1.2.3建设条件（1）地块为熟地，水、电、气、光纤、道路均已接通，土地平整已完成，能直接进行建设。（2）为便于施工材料的组织，大部份材料就近采购，保证及时供货并运至现场。1.3 项目建设意义根据国际高端商务休闲区的规划要求，新区内高档别墅、高尔夫球场、湿地公园等休闲、娱乐、旅游区正在逐步形成整体效应，酒店作为重要的配套设施之一，有着提升整体规模和功能优势的作用。目前新区内已有五星级大酒店恒元大酒店与一些经济性旅馆，但为了满足新区内中端商务、旅游客在住宿、餐饮

11、方面日益丰富的要求以及新区内政府机关的日常活动需要，一座规模适度，又具有地方特色的三星级酒店是完全有必要的。XX酒店的建设不仅能为开发公司带来可观的利润，还能创造就业岗位,同时更好地服务新区。1.4项目规划设计方案1.4.1设计依据城市道路设计规范 CJJ37-900城市居住区规划设计规范 GB50180-93公共建筑节能设计标准 DB33/1036-2007 旅馆建筑设计规范 JGJ 62-90 民用建筑设计通则 GB50352-2005 饮食建筑设计规范 4JGJ64-89宁波市城市规划管理技术规定项目用地规划指标、其他有关国家及地方的现行规程、规范及标准（略）。1.4.2项目规划拟建酒店

12、按三星级标准建设，将由特色酒店和海鲜广场两部分组成，建筑风格以现代风格为主，总工期为240日，用地面积14762，总建筑面积18500，其中地下建筑面积3500，地上建筑面积15000。酒店的建筑结构形式采用框架结构，地下一层，地上六层，首层层高4.7米，其余5层层高4.2米，建筑高度25.7米；海鲜广场，采用钢结构型式，局部两层，最大建筑高度12米。设机动车停车位150辆，非机动车位300辆。项目具体建设要求：建筑外部自然景观与周边环境保持和谐；内部装饰与外观相适应；功能上集商务、会议、休闲及娱乐为一体。其中特色酒店部分七层，功能层四层；地下一层为酒店辅助用房、设备工具间、设备管理间以及地下

13、停车库；地面一层大厅要求简约大方，设便利店、餐厅（同时提供中餐以及商务套餐）以及酒吧；二层入口开放空间为公共休息空间，可以欣赏到酒店附近的自然景观，核心功能区包括2个大包厢、10个的中包厢以及5个会议室；三层则定位为健身娱乐层，设乒乓球室、台球室以及棋牌室，与此同时，三层还用于会议和酒店办公；四至六层为135间功能设施完善的客房。入住客人均能免费享用康乐设施。而海鲜广场部分，外观立面设计要求简洁大方，色彩明快，风格鲜明，建筑形式与酒店统一和谐，与环境相互协调。其中地面一层，局部二层，让顾客在享受海鲜大餐的同时能够感受到海洋的温度和气息。总的来说，酒店将以特色餐厅、特色客房、特色休闲、特色装饰风

14、格来确立自身“特色”，围绕商务与休闲的主题，构建完整的服务体系。1.4.3预计机构设置和人员配备本项目预计设置前厅部、客房部、餐饮部、保安部、康乐部、医疗室、总经理办公室、财务部、工程部以及人力资源部，各部门由总经理统筹。根据酒店135间客房及海鲜广场餐位情况，拟定员工编制如下：部门所需人数总办4前厅6客房15餐饮25保安2康乐15医疗1财务5工程3人力资源2小计781.4.4酒店主要产品的目标市场杭州湾跨海大桥的建立使得宁波与上海一桥相通，而本项目所在的杭州湾新区位于杭州湾跨海大桥南端。因此，本项目将直接受益于沪甬两地乃至长江三角区域经济的快速持续增长。与此同时，新区交通网络发达，周边旅游胜

15、地众多，每年都有来自海内外的会议、商务、旅游、休闲度假客。依据这些条件，结合本项目自身特色客源定位如下：由于本项目离慈溪市中心20公里左右，短期内吸引市区客户有一定困难。因此现阶段1-3年，特色酒店将以会议，商务客为主，旅游休闲为辅。长远来看，随着新区环境的逐渐繁荣，基础设施的不断完善，酒店将努力发挥特有的地理区位优势，以休闲度假客为主，兼顾会议、商务。未来客户群中，休闲度假客人将占所有客人的45%，商务、会议客人占40%，旅游团客人占15%，整体定位于商务旅游酒店。由于新区内企业众多，商务行政活动频繁；长江三角经济区内各地方经济活动的紧密联系，会议市场将持续繁荣，因此周边的企事业单位成为特色

16、酒店需要努力争取的目标客户群。此外，酒店需要打响本土品牌，充分发挥海鲜广场这一特色,增强客人在饮食文化方面的体验。针对不同客人的品味与需求，不仅要在服务上下足功夫，还要完善酒店的设施功能，如为商务客提供固定式保险箱。同时强化网络预订，拓展客源。开业初期，通过接待一些业务往来商旅，磨合产品和服务，定位自身的服务特色，增加人气，提高认知度。总而言之，为了成为能让人记得住的酒店，不能仅仅解决客户在吃住方面的问题，还要让客人有一种地方生活和文化的体验。结合所处商圈的市场条件，强化酒店特色，促进客房、餐饮的销售。2市场分析2.1中国旅游及酒店行业市场分析2.1.1旅游业分析在过去的几十年里，我国国民经济

17、始终保持高速发展的状态，但这是一种粗放型的经济发展模式，阻碍着我国进入中等发达国家的行列。于是在2011年，中央下定决心调整经济结构，明确可持续发展的道路，将GDP增长目标下调为8%，实际增长为9.2%。今年三月份，温家宝总理在政府工作报告中提出2012年GDP预期增长目标为7.5%，而十二五规划顶的年GDP增长目标位7%。本人认为：GDP目标的下调不仅体现了中央在经济改革方面的决心，同时意味着我国未来经济增长将逐步趋于平稳。我国整体经济虽开始有所放缓，但旅游住宿市场却依旧保持景气。在过去的2011年1-12月，我国接待入境游人数106552337人次，同比增长11.84%，其中接待外国人59

18、205897人次，香港同胞29001926人次，澳门同胞4312905人次，台湾同胞1403169人次。其中浙江省接待7736908人次，同比增长13%。国际旅游外汇收入合计5968204万美元，其中广东省旅游外汇收入1390619万美元，同比增长12.30%，位列全国第一，而浙江省旅游外汇收入454.173万美元，同比增长15.56%，位列全国第5位。国家旅游局旅游统计数据R而国内旅游方面，2011年1-12月，约有26亿人次，同比增长12%；国内旅游收入约为1.9万亿元，同比增长21%；旅游总收入预计同比增长18%。中国旅游研究院指出，2011年国内旅游业发展方式初现转型迹象。市场需求方面

19、，政策刺激进入常态化发展阶段；产业发展方面，规模扩张走向内涵增长阶段；区域旅游发展格局方面，虽然继续呈东部地区主导的非均衡格局，但中西部入境旅游发展与东部地区的差距呈现缩小态势。预计2012年，我国旅游业将保持在高位平稳运行的状态。中国旅游经济蓝皮书M2.2.2酒店行业分析国家旅游局2011年第四季度全国星级饭店统计公报R旅游业的高速发展直接促进了酒店业的快速成长。截止2011年底，经营情况数据通过省级旅游行政管理部门审核的星级酒店共12889家。除669家停业外，12220家完成了第四季度经营数据的填报，其中一星级214家、二星级3591家、三星级5635家、四星级2172家、五星级608家

20、。全国12220家星级酒店第四季度的营业收入总计为657.59亿，餐饮收入占总收入的46.04%，为302.72亿；客房收入占总收入的40.83%，为268.49亿。三星级酒店营业收入为189.21亿，餐饮收入占总收入的47.97%，客房收入占总收入的39.68%。全国第四季度星级饭店平均房价为322.21元/间夜，平均出租率为62.04%，每间可供出租客房收入为199.90元/间夜，每间客房平摊营业收入为41850元/间。三星级酒店平均房价为222.15元/间，平均出租率为61.65%。每间可供出租客房收入为136.96元/间夜，每间客房平摊营业收入为29448.63元/间。与2011年第三

21、季度相比，全国星级酒店除平均出租率下降外，其余各项指标上升，而西部地区平均房价、平均出租率、每间可供出租客房收入和每间客房平摊营业收入四项指标均下降；全国星级酒店四项指标与去年同期相比，各项经营指标均上升。2011年我国酒店行业经营状况良好，而投资者们对酒店行业的未来也充满着信心。我们看到，拥有着雄厚的资金以及先进管理经验的知名外资品牌已开始向二三线城市进军；而商务酒店、经济连锁酒店也开始加快开张速度，抢占市场，以赢得先机。因此，从长远来看，XX酒店的建设是符合经济潮流的，投资潜力巨大。2.2宁波市经济及旅游市场分析2.2.1宁波市经济概况及经济环境关于宁波市2011年国民经济和社会发展计划执

22、行情况N宁波简称“甬”，是海内外闻名的经济文化名城。宁波市统计局在2011年宁波市经济社会发展情况中指出：2011年宁波生产总值为6010.5亿元，相比去年，同比增长10%。第一产业农林牧渔业增加值255.8亿元，增长4%，粮食产量88.7万吨；第二产业工业为3335.4亿元，增长10%，规模以上工业总产值11848.2亿元，增长17.9%，产销率98%，重工业和大企业继续领先发展；第三产业服务业实现增加值2419.4亿元，增长10.7%，港口、金融等服务业重点行业发展势头良好，其中住宿业为30.4亿元，增长9.0%，餐饮业为154.1亿元，增长18.1%。市区居民人均可支配收入34058元，

23、比上年增长12.9%；农村居民人均纯收入16518元，增长15.8%。虽然2011年物价水平保持在历史高位，但居民购买力还是有所增长的。正因为收入有了稳步的提高，进一步扩大内需、促进消费才能变成现实。2012年宁波市将安排537个重点工程项目，总投资达11000亿元，这样大手笔的投资为宁波经济的可持续发展提供了强大的动力。这些项目的完工将有效地促进我市交通网络的升级、港口功能的完善、城市化的发展、产业结构的升级、智能城市的建立、生态市的创建以及人民生活质量的提高。总而言之，宁波经济的繁荣富强直接促进了居民收入的提高，而居民收入的提高，也使得居民在旅游住宿时有了更多的选择。正因为如此，我相信经济

24、型酒店的价格优势将变得模糊，而三星级酒店将赢得更多的机会和关注。2.2.2宁波市旅游业发展状况2011宁波旅游统计R在2011年第四季度国家旅游局公布的数据中，宁波每间客房平摊营业收入位居全国50个重点旅游城市中的第9位。2011年宁波具体客房出租情况见下表：表2-1：2011年宁波旅游统计数据：月份客房出租率（%）同比增长（%）平均房价（元/间）同比增长（%）156.34-0.27301.141.2252.320.65310.012.6360.621.13305.040.4463.15-0.54321.459.12561.585.12304.693.35661.01-0.49323.38.2

25、9763.92.49332.967.34862.521.43320.714.62958.05-0.49322.093.111063.831.59336.443.381162.643.35326.54.111258.773.14312.05-4.942011年累计客房出租率为60.23%，同比增长1.2%，累计平均房价为324.62元，同比增长4.97%。全市累计接待入境旅游者1074157人次，同比增长12.84，其中外国人608899人次，同比增长12.98%，港澳台同胞465258人次；外汇收入65534.05万美元，同比增长10.96%；旅游景区接待4337.81万人次，同比增长10.3

26、2；总门票收入为74001.16万元，同比增长13.36%。旅游经济的快速、稳定发展为全市经济增长、结构升级、内需扩大、民生提高做出了积极的贡献。2011年上半年宁波市就拟定投资245.12亿元,用于建设56个旅游项目，其中包括6个省级旅游重点项目。在56个项目中，目前已竣工的有4个，2个高端休闲旅游项目宁海湾游艇项目和东钱湖游艇项目也已实质性启动，这些项目的建成将极大的丰富宁波市的旅游产品，提升宁波的旅游结构层次，促进项目所在的经济发展和当地的就业，有着很强的经济效益及社会效益。表2-2：2011年12月宁波旅游住宿设施按星级汇总情况：星级累计客房出租率（%）同比增长（%）累计平均房价（元/

27、间）同比增长（%）全市平均60.231.04324.624.97五星60.429.83560.95-3.07四星58.32-0.03386.24-1.98三星60.77-2.61240.344.25二星62.94-1.39158.543.93一星78.2513.47141.481.64通过分析宁波经济、旅游方面的数据，我们知道由于日益频繁的高规格会展活动的举行，前来旅游和进行商务洽谈的高端客人络绎不绝，高星级酒店因此拥有了更大的市场。与此同时，普通居民已进入大规模休闲度假消费阶段，虽然居民收入水平有所提高，但就目前而言，他们更愿意接受清洁、廉价、提供基本服务的实惠酒店，这就为经济型酒店带来了巨

28、大的需求空间。而处于中间层的三星级酒店却成了“高不成，低不就”，发展空间日益缩小。因此，不断强化自身特色，提高竞争力成了三星级酒店的出路之一，这也正是本项目之所以致力于打造特色酒店这一品牌的重要原因。2.3XX酒店经济环境分析2.3.1新区投资环境杭州湾新区位于中国东南沿海中部的宁波市，通过跨海大桥与上海相连；位于宁波市下辖的慈溪市的北部，世界最长跨海大桥杭州湾大桥的南岸。举世瞩目的杭州湾跨海大桥建成通车后，为新区创造了良好的交通物流条件，杭州湾新区已成为上海、杭州、宁波三大中心城市的重要结点区域。在两小时的车程范围内，有两个国际级的深水良港上海港和宁波港、四个国际机场，物流可以方便地覆盖到长

29、三角主要工业城市，在长三角经济圈中优势十分明显。2.3.2区位优势交通物流优势：杭州湾跨海大桥的建成为杭州湾新区创造了良好的物流条件，新区已成为宁波、上海、杭州三大中心城市的重要结点区域，物流覆盖长三角经济圈的主要工业城市。两小时的车程足以到达两个国际级的深水良港上海港和宁波港以及四个国际机场。 有力的城市支撑:工业新城的发展过程必须依托现有城市的支持，由于地理位置的原因，新区在工业配套、生活配套、人才引进等方面可以方便地依靠宁波市和所在地慈溪市现有的有利条件。宁波市距新区约50公里，有高速公路连接，交通非常便捷。新区所在的慈溪市在中国2000多个同类县级城市中排名第3，经济发达，各项生活、教

30、育、医疗设施完善。 良好的创业氛围:慈溪作为一座创业城，中小型企业众多，经济活力旺盛。杭州湾新区内的工业主要以家电制造业为主，工业量虽只占慈溪市工业总量的四分之一，却创造了全市近30%的GDP。 工业配套优势:杭州湾新区同时拥有钢铁、化工、电子、机械、服装、塑料、汽配等特色块状产业。区域内产业配套设施齐全，产业链相对完整，上下游企业较为集中，联动效应非常明显，利于企业降低成本。 人才资源优势和其它资源:鉴于杭州湾新区的特殊地理位置和产业发展程度，宁波、上海、杭州的人才流，资金流和物流都将聚集于此。 政府的扶持政策:政府投入巨资致力把杭州湾新区打造成为一个杭州湾新城，大力扶持节能环保产业，鼓励外

31、商前来当地投资。园区作为浙江省和慈溪市重点建设的区域之一，得到了省市区政府在政策方面的大力扶持。总而言之，随着杭州湾新区的不断开发，配套设施的不断完善，商业氛围的日益成熟，我们看好XX酒店未来的运营环境，坚信项目的区位优势会变得日益明显。2.3.3慈溪市星级酒店宾馆经营状况及评价 今年二月份慈溪接待入境旅游者2622人次，同比增长12.34%，累计接待4779人次。本月客房出租率为63.89%，同比增长2.63%，累计客房出租率64.44%，同比增长0.44%。慈溪酒店行业现状良好，酒店数量相对于慈溪商务、旅游及其他活动的需求来说，发展空间巨大，利于新建酒店的运营。慈溪目前有五星级酒店四家：雷

32、迪森广场酒店、达蓬山大酒店、恒元大酒店、杭州湾大酒店；四星级酒店五家：慈溪国际酒店、新锦天大酒店、波斯曼国际酒店、中益商务酒店、沈师桥大酒店；三星级及以下合计53家。近期经营情况见下表：表2-3：2012年2月份旅游住宿设施平均房价情况星级本月平均房价（元/间）同比增长（%）累计平均房价（元/间）同比增长（%）全市平均287.831.63279.151.87五星605.410.82606.0315.51四星418.80.22412.15-1.27三星248.543.78243.968.39二星及以下154.56-12.97158.49-2.57表2-4：2012年2月份旅游住宿设施客房出租率情

33、况星级本月客房出租率（%）同比增长（%）累计客房出租率（%）同比增长（%）全市平均63.121.3962.240.12五星46.96-4.6547.91-15.76四星68.444.7668.793.74三星68.57-4.5671.65-3.7二星及以下69.010.9268.44-2.8表2-5:2012年2月份旅游住宿设施客房出租率排名前五位 名次星级一二三四五四、五星级中益商务酒店国际大酒店沈师桥大酒店杭州湾大酒店达蓬山大酒店三星级天地花苑酒店欧莱酒店香苑大酒店天地家苑酒店慈溪大酒店一、二星及东方大酒店新天地宾馆新天渡宾馆金沙地酒店万润宾馆表2-6：2012年2月份旅游住宿设施客房出租

34、率排名前二位概况星级饭店名称地址客房数 间（套）四星中益商务酒店青少年宫北路100号358四星国际大酒店慈溪新城大道625号205三星天地花苑酒店慈溪浒山镇三北大街2085号80余间三星欧莱酒店青少年宫北路96号122二星东方大酒店慈溪环城南路436号70二星新天地宾馆慈溪105县道80余间2.3.4市场预测2.3.4.1价格预测依据2.3.3中的数据，杭州湾新区滨海七号特色酒店平均房价参照三星级酒店市场客房出租率和平均房价，房价设为250元/间，正常运营期出租率设为60%；餐饮价格根据市场一般情况，人均消费假定为120元/人次；会议价格根据市场一般情况及本酒店会议室规格，假定为600元/次；

35、康乐服务价格根据市场一般情况，人均消费假定为200元/人次。2.3.4.2客源预测（1）商务、会议客源：自2001年至今，新区累计投资超过410亿元，引进工业项目259个，其中包括美国库柏、韩国SK以及日本岛津的投资项目。众多的企业在此聚集，商务及会议活动势必频繁，而本项目建设的出发点之一便是服务这些商务活动。（2）旅游客源：已在3.3.3慈溪市星酒店宾馆行业经营状况及评价中做了相关分析。（3）政府机关客源：杭州湾新区管委会等政府机关的商务、文化交流活动。2.3.5项目SWOT分析优势分析（1）具有自身特色的餐饮、休闲娱乐服务，提供咖啡、商务套餐；（2）现阶段，慈溪三星级酒店基本上硬件设施老化

36、，软件上人员流动性大，管理效率低，做为一家新酒店，存在软硬件方面的明显优势。（3）紧邻杭州湾新区管委会，在政府部门的业务开展上拥有资源优势，在同等条件下更容易获得政府部门的业务倾斜。（4）新区建设的不断深入有利于特色酒店的经营。（5）特色酒店偏重于商务客，受旅游淡旺季影响相对较少。劣势分析（1）与经济型酒店相比，“三星”有相应吃、住、会议室等相关附属设施标准，成本较高。（2）对高端客户的吸引程度不如恒元大酒店。（3）地理位置相对其他三星酒店，离城区较远，吸引城区客人较难。机会分析（1）经济环境向好，同时地区经济水平高于国内其他地区。（2）周边旅游资源丰富，随着人文、历史的传播，会带来更多的休闲

37、旅游客。（3）本项目为杭州湾新区内第一家三星级特色酒店，第二家星级酒店（第一家为五星级酒店恒元大酒店），项目有机会抢占新区中端市场份额。威胁分析（1）越来越多的民营资本与国际资本进入宾馆业，新区内将进驻一些高服务质量的连锁酒店与拥有国际品牌优势以及先进管理能力的高星级酒店，本项目将受到两者的双重冲击。2.3.6价格和宣传策略项目定价策略开业初期，加强与周边企业的商务与会议的促销，在保证服务质量的同时，体现一定的价格优势。同时发挥自身优势，争取政府机关相关业务，签订长期协议。打好网络营销这张牌，在宣传促销的同时提高自身品牌认知度。后期根据市场行情及酒店实际运营情况，灵活运用各种营销手段，努力强化

38、酒店特色，增强盈利能力。项目宣传策略（1）通过当地美食节目报道酒店的特色佳肴、客房情况，提高酒店在当地认知度；（2）与一些旅游网站合作，加强线上推广与销售；（3）设计推出啤酒节、海鲜会、新区斗地主大赛等活动，在提高酒店收入的同时，加强区域影响力。（4）参与一些公益活动，提高酒店的社会公众形象；（5）分析客户需求，将酒店产品组合销售，通过新意吸引客源；- 37 -3项目投资及资金筹措3.1 投资估算及资金使用情况3.1.1估算编制依据（1）星级酒店造价指标（2）工程经济学（第二版）（3）酒店建筑造价概算参考指标（4）建设期利息根据资金来源及投资使用计划估算。（5）慈溪市基准地价表3.1.2 估算

39、编制范围估算总投资范围包括土地取得费用、工程建设费用、安装工程费用、装饰工程费用、道路、绿化、电气、给排水、运营费用及其他费用。3.1.3估算编制方法总建筑面积约18500平方米，各费用按以下标准进行计算（见投资估算表）：1. 土地取得费用：根据慈溪市2010年基准地价表及周边地块成交价格估算，按1905元/平米计算，用地面积14762，共2812万元。2. 工程建设费用：包括土建工程、安装工程、装饰工程、道路、绿化、电气、给排水、消防及其他设备工程费用，依据酒店建筑造价概算参考指标及星级酒店造价指标进行估算，其中：（1） 结构工程造价取1000元/平米；（2） 水电、喷晒、消防造价取300元

40、/平米；（3） 机电设备工程造价取1000元/平米；（4） 屋面及外装修取500元/平米；（5） 室内一般装修取270元/平米；（6） 室内高级装修取1300元/平米；六项合计4370元/平米，工程建设费用为8084.5万元。3. 基本预备费：考虑到项目实施中可能发生难以预料的支出，因此基本预备费按工程费用的8%计，共646.76万元；4. 其他费用：包括勘察、设计等费用，实际依据合同而定，暂按工程费用的10%计，共808.45万元；5. 开业周转流动资金定为50万元。表3-1：综合以上1-5项，总造价为12701.71万元，其具体构成及所占比例如下：费用名称投资额(万元)所占总投资比例(%)

41、土地取得费用281222.67工程建设费用8084.565.19基本预备费用646.765.22周转资金500.40其他费用808.456.52投资合计12401.713.2 项目实施计划2013年2月底：完成项目的施工图设计、审查。2013年3月底：施工前期的准备工作，打桩施工全面完工。2013年9月底：完成项目的全部土建工程施工。2013年11月底：完成全部装修工程。2014年12月底：工程竣工验收，项目全面投入使用。2014年1月：开展酒店开业各项筹备工作，包括人员招聘与培训，物资采购，销售推广等工作，预计2014年5月1日正式开业。项目实施横道图：序号计划内容2013年2014年123

42、45678910111212341施工图设计、审查2施工前期的准备工作，打桩施工3全部土建工程施工4全部装修工程5工程竣工验收，项目全面投入使用6开业各项筹备3.3 资金筹措及还款计划3.3.1资金来源本项目建设投资12401.71万元，自筹5000万元，其余7500万元通过银行借贷方法解决，年利率7.0%。3.3.2资金使用计划 1.2013年12月底前，使用自有资金5000万元，用于支付工程进度款，设备采购等费用。 2. 2014年1-4月，需资金7500.万元，用于支付工程进度款，设备采购等费用及开业物资采购及开业周转流动资金等。3.3.3借款偿还计划本项目建设期为一年，当全面投入使用后

43、，预计8.58年还清银行贷款（见借款还本付息表）。4 经营测算参照慈溪市多家三星级酒店客房、餐饮、会议及康乐设施价格，综合考虑杭州湾新区的旅游市场及商业环境，对XX酒店的经营进行测算。4.1 经济效益评估正常年份，慈溪市三星级酒店的平均入住率为60%。因此，假定本特色酒店第一年入住率为50%，每个月的收益基本稳定,由于前四个月为准备阶段,则第一年实际经营8个月,第二年开始达到行业一般水平，即60%的入住率。考虑到酒店行业前景向好,假定本项目从第二年开始毛利润每年递增10%。4.1.1 收入估算营业收入预计分为五部分：1. 客房收入：本项目共有客房135间，根据慈溪酒店市场平均客房出租率及房价信

44、息，假定特色酒店平均房价为250元/间，出租率为60%，则客房年收入为135*0.6*250*365=739.125万元2. 餐饮收入：综合考虑酒店餐厅及海鲜广场，根据照餐饮行业的收费标准及当地的消费情况，按每天接待200人次计算，暂定人均消费120元，则餐饮收入为200*100*365=876万元。3. 商务会议收入：酒店共有中型会议室8间，假定每天接待商务会议6次，每次收入为600元，则商务会议收入为6*600*365=131.4万元4. 休闲娱乐收入：包括棋牌、酒吧及包厢，按每天接待90人次计算，假定人均消费200元，则休闲娱乐收入为90*200*365=657万元5. 便利店收入：假定

45、便利店每天盈利500元，则收入为500*365=18.25万元合计年收入=739.125+876+131.4+657+18.25=2421.78万元4.1.2 成本估算总成本为1191.845万元，主要由以下 部分组成：1. 直接营业成本支出219.716万元。2. 职工工资合计288.5万元部门所需人数年人均工资（万元）合计总办4624前厅63.521客房153.552.5餐饮253.587.5保安23.57康乐153.552.5医疗144财务5420工程3412人力资源248小计78288.53. 市场销售推广费用121.089万元，预占营业收入的5%4. 日常维修保养费用24.14万元，

46、预占营业收入的1%5. 管理费用48.26万元，预占营业收入的2%6. 营业管理部门其他费用168.98万元,预占营业收入的7%7. 其他资本性支出327.16万元，其中：A固定资产折旧，按照投资预算和资产类别测算：序号项目金额（万元）资产类别折旧年限（年）每年应摊费用及折旧（万元）1土建、安装工程3330房产4083.252装修2904.5房产4072.61253设备1850设备15123.33合计8084.5279.1925B.开业准备费用300万元，按15年摊销,每年20万元C.房产税为27.972万元，按预计房产原值3330万元的70%和税率1.2%计算 8.利息支出按每年实际情况计算

47、(详见借款还本付息表)4.2 酒店前15年经营情况预测详见附录全部资金现金流量表5 投资评价5.1 财务盈利能力分析通过对全部资金现金流量表和自有资金现金流量表（见附录）财务盈利能力指标的计算，得到以下数据：全部资金部分：1. 本项目财务内部收益率为9.06%2. 财务净现值为1569.70万元（年利率为7%）3. 动态投资回收期为14.15年4. 总投资利润率为12.07%，开发商投资利润率为31.39%自有资金部分：1. 财务内部收益率为27.12%2. 财务净现值为11260.42万元（年利率7%）3. 动态投资回收期为7.85年以上数据显示：本特色酒店在投资回报率方面超过社会资本的平均

48、报酬率。同时考虑上项目土地、资产的增值以及15年以后的继续经营，因此，本项目在财务上可行。5.2 清偿能力分析根据项目分析所假定的条件，在特色酒店全面投入使用后，以每年的收入来偿还借款本金及利息，项目长期借款还款期（不含建设期）为8.58年。（详见附录还款付息情况见借款还本付息计算表）5.3 不确定分析本项目各项效益指标计算期为15年，而实际经营期远远超过15年，因此实际收益应高于目前所估算的数据。考虑到项目资产残值，土地增值，以及通过管理挖潜而产生的管理费用减少等问题，经济技术指标会进一步有所提高。5.4财务敏感性分析表5-1：敏感性分析表由敏感性分析表可知，总投资及营业收入对本项目利润率影

49、响较大。项目能够抵抗由总成本上涨5%带来的不利影响，存在一定风险，但收益与风险同在。当经营收入增长时，利润率明显提高。5.5财务评价结论以上财务评价结果中，总投资收益率高于项目的资金成本率，再考虑到15年后的继续经营收益，土地增值，项目残值。投资回收期、借款偿还均满足预计要求，财务上可行。6 结论与建议在市场前景向好的背景下，预计在明年五月正式运营以后，本项目将与恒元大酒店及其他经济型旅馆一同起到完善新区商务、旅游住宿服务的功能。本酒店将努力提高自身竞争优势，强化酒店经营特色，除为投资者带来预期的回报外，还要更好地服务新区，促进当地经济文化发展，为慈溪的繁荣做贡献，充分发挥项目的经济效益与社会

50、效益。综上所述，杭州湾新区XX酒店可行。鉴于三星级酒店市场现状、敏感性分析所预见的风险以及建设运营期间不可预知的因素，本人希望项目营业者能够牢记刺猬理念，明确三点：1.酒店能在什么方面成为最优秀的；2.是什么驱动酒店的引擎。3.怎样的经营方式让酒店充满激情。最终，能够在客户中建立良好的声誉，不断提高营业收入和入住率，成为一家服务一流的酒店。参考文献1 MacquarieReport For China Real Estate In Sep. 2009EB/OL. http:/www.prlog.org/10214085-report-of-chinese-real-estate-industr

51、y-2009.html,2009-04-08/2011-11-01.2 Gould，F.E.,N.E.Joyce.Construction Project ManagementM. Beijing:China Architecture & Building Press，2004：69-78.3 李工有.中国房地产发展与投资实务M.天津：天津科技翻译出版社，1992:7-14.4 中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南M.北京：中国电力出版社，2003:9-12. 5 宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究J.基建优化，2006，（02）：57-59.6 陈光，庄玉良.商业地产项目前期策

52、划研究J.企业管理，2009，(05):65-66. 7 谭靖.商业地产项目定位的决策研究J. 商业文化（上半月），2011，（04）：134-135.8 何继志.房地产项目可行性研究报告编制及评估要点J.中国工程咨询，2003，（08）：47-49.9 李光华，司静波，李思敏.投资项目可行性研究的可信度研究J.现代商业,2011，(02)：42-43.10 王新红.项目可行性研究对策研究J.现代经济信息，2009，（03）：144-145.11 赵红，王培武.浅析建设项目可行性研究的内容与作用J.中小企业管理与科技，2009，（4）：144.12 姚毅，赵伟卓. 浅谈工程建设项目可行性研究J

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