成都市御园房地产项目可行性研究报告(DOC 34页)

《成都市御园房地产项目可行性研究报告(DOC 34页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市御园房地产项目可行性研究报告(DOC 34页)（34页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、四川XX房地产开发有限公司之XX御园项目可行性研究报告第一章 概论1、1 项目背景12 项目概况13 可行性研究依据和范围第二章 项目建设业主简介第三章 市场分析31 宏观环境分析32 房地产市场环境分析33 住宅地产市场概况第四章 项目区域分析41区域地理概况42项目周边道路现状分析五章 项目定位51 项目SWOT分析5、2 项目核心竞争力分析53 目标市场分析54 目标客户定位55 形象定位56 功能和业态定位57 价格定位第六章 项目规划61 规划条件62 规划定位的基本思路63 主要技术经济指标第七章 项目管理第八章 项目实施计划第九章 财务分析与评价91 分析的原则和依据92 基础数

2、据说明93 投资估算94 投资计划与资金筹措95 盈利能力分析96 清偿能力分析97 盈亏平衡分析98 财务评价第十章 风险分析第十一章 竞争项目概况附件：1、 市场调查表2、项目现金流量表（全部投资）3、国有土地使用证4、建设用地规划许可证5、建设项目选址意见书6、规划条件通知书7、放线交接单第一章 概论11 项目背景本项目地处成都市金牛区西安街道，位于成都西区，一环路以内.项目地块南面紧邻西府花园,北侧紧邻花牌坊街，东西两侧为部分旧宅.根据我司对成都市房地产板块的划分可知，本项目地处西区,属于骡马市板块边缘，该板块正是成都市政府近期重点开发培植的新骡马市商圈,具体包括成都罗马国际金贸中心、

3、太平洋百货、铂金城及百盛公司。项目所属板块规划定位为以金融、办公、信息、及高档住宅小区为主；目前该板块开发的最大特点为住宅区档次高、分布集中，所处地位又在西面,从而更加确立成都“富人区”的形象。其区域主要特征如下：（1）、从发展阶段上看，近期新项目西锦国际及曦城项目为代表，花牌坊物业的开发已经迈入产品细分的阶段。（2）、从现有开发及花牌坊区域地块条件上看，近期花牌坊板块房地产开发土地将极为稀少,可开发地块都在二环以外.（3）、从开发档次上看，目前花牌坊板块正在成都人印象中的富人区。（4）、从产品上看，面对市场竞争，花牌坊板块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可

4、能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。12 项目概况1、 项目名称：XX御园；2、 项目选址：金牛区王家巷；3、 建设单位：四川XX房地产开发有限公司；4、 占地面积：10976.68；5、 实施计划：2007年9月-2008年3月：设计、报建；2008年4月-2008年7月：基础及地下部分建设，取得政府令；2008年8月-2009年5月：08年9月开始预售，09年5月主体封项；2009年6月-2010年1月：内外装、整改以及竣工验收；2010年2月：交房。6、项目总投资20000万，其中土地成本5620万（公司现有资产，按330.6万/亩 计算），工

5、程费用8574万。7、资金筹措：自有资金投入7000万元，占总投资的35%，银行贷款8000万元，销售收入投入5000万元。8、经济效益：1、3 可行性研究依据和范围编制依据：1、 国家相关政策；2、 国有土地使用证；3、 建设用地规划许可证；4、 宗地放线交接单；5、 规划设计条件通知书；6、 项目前期市场调查报告。编制范围：本可行性研究报告研究范围包括与项目有关的国家产业发展政策、市场现状及预测、项目自身条件、项目规划设计要点、项目定位和运作、项目营销思路、项目实施进度、项目投资估算及经济效益评价、社会效益评价。第二章 项目建设业主简介本项目由四川XX房地产开发有限公司开发的商住项目.四川

6、XX房地产开发有限公司是一家以房地产开发为主的民营企业。四川XX房地产开发公司十分注意强化自身管理结构，通过战略调整，公司已经初步形成了以资本为基本联结纽带的企业架构。公司设有股东会、董事会、监事会、员工委员会，公司采用直线职能制的公司管理模式，由公司董事会负责组建公司经营管理班子。 “为您想得更多，为您做得更好”的经营理念，公司成立以来，成功开发了XX花苑的房地产项目，享有较高的市场美誉度和较强的品牌影响力。以良好的经营业绩和独特的企业文化赢得了业界、客户的广泛认可。在2004年和2005年的中国住交会上，“XX北极星”楼盘被评为最有价值楼盘奖,总经理陈剑荣获“中国房地产十大新锐人物”。 第

7、三章 市场分析31 宏观环境分析成都市面积12390平方公里，总人口1103.4万，其中市区人口497.15万。93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一.改革开放20多年来，成都经济发展迅速，社会全面进步，人民生活极大改善，成都市综合实力显著增强。全市城镇单位在岗职工平均工资为22564元。城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。农村居民人均纯收入4905元，增长9.4%，成都经济实现稳步增长势头. 成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力

8、十强”、“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”等称号。以上说明，成都市的经济经过多年的发展, 目前正处在一个较高速度的发展阶段,深厚的文化底蕴和独具的风土人情彰显着这座历史文化名城的恒久魅力，孕育了“和谐包容，智慧诚信，务实创新”的城市精神，日新月异的城市建设更添了一份迷人的现代气息。32 房地产市场环境分析政府的连续几道政策，使得全国各地的房价迅速得到控制。目前来看，市场处于胶着状态。即卖家咬住价格不放松，买家期待价格的后续下降。但总体市场的价格并没有下降或下降有限。首先是开发商，成熟的开发商往往并不会在单个项目上追求过高的利润，尤其是大型的开发商，越来越重视资金流量的控制，希望通过快速的资

9、金流转来提高资金利用率。但就市场上目前在售项目来说，要么是销售到中期，要么是新开项目。对于销售到中期的项目，因前期已经销售一部分，后期如果降价，给前期业主没办法交代，企业品牌也会受到很大影响。对于新开项目，大多是通过拍卖获取的土地，成本压力较大，降价没有空间。于是，开发商在追求资金快速流转与降价切实难行的矛盾中徘徊。 其次是消费者，这是整个房地产参与主体中最为弱势的群体。房地产永远具有两重属性，即功能属性和投资属性。受政府政策与舆论导向的影响，新进入投资者锐减，原有投资者则由需求方转达为供应方。而对自用需求，绝大多数需求者认为未来房地产价格不可能上涨，下降的可能性较大。这就使得消费者的观望情绪

10、较为浓厚。在久盼不下的情况下，犹豫不决的市场特征非常明显。在买方期望下降而开发商难以下降的情况下，当前房地产市场的价格仍然相对稳定，但成交量一直较为低迷，市场处于“胶着”状态。这种状态沿续下去，无外乎三个结果，一是大多数开发商开始下调价格，则房价会进入下降通道，消费者更加持币观望，会使房地产整个行业“硬着陆”，几年之内难以复苏，目前来看这种可能性较小。二是市场彻底恢复，房价开始继续上涨。但就市场总量来看，全国范围近期有一个土地集中放量的过程，近期市场供应量较大，供过于求的局面短期难以改变，因此这种结果也难以出现。三是大多数开发商坚持了当前价格水平，不作大的变化，则消费者观望一段时间后会恢复信心

11、，由犹豫转向购买，成交量缓慢回升，目前来看，这种倾向较为明显。总体来说，市场会在目前的价格的基础上略微下调，并在缺乏交易量的情况下，前行并稳步回升。这种状况至少会待续到明年中期成都市商业历史时间相对较短，其经济特色主要为休闲娱乐经济。一些全球知名商家陆续进入成都，在一定程度上促进了成都市的商业繁荣；但同时也加剧了城市商业市场的竞争。综上所述，从事房产项目运作，必须作好前期市场定位，准确把握目标市场，在产品功能诉求上争取实现差异化、精细化、标准化。这样才能在激烈的竞争中脱颖而出。33 住宅地产市场概况2007年全年,成都市新开住宅楼盘419个,新增供应面积1881.66.其中,主城区新增楼盘23

12、9个,新增供应面积1075.13万,占到总体供应量的57.17%;城东和城西继续担当购房者首选区域的角色；受国家宏观调控的影响，大多数楼盘在推出产品的时候均比较谨慎，即便是规模不大，也采取分期分批次甚至是分单元推出的模式，从而造就了不少“开盘售罄”的楼市新闻；在开盘时间的选择上开发商更是小心翼翼，在消费者持币观望的同时，开发商也捂盘观望，拉锯战由此展开。 城西和城东作为成熟社区聚集的两个区域，仍然是成都新盘供应的热点区域，从价格供应来看，主城区楼盘整体均价接近于8000元/平方米，郊区的价格在5500元/平方米左右；户型:70100平方米成为需求主力2007年全市商品房住宅项目户型供应面积为7

13、0100平方米为主,各楼盘的销售主力产品同样以70100平方米的套2套3户型为主. 主力购房群体最需要的也是70100平方米的套2套3户型.第四章 项目区域分析41 区域地理概况根据我司对成都市房地产板块的划分可知，本项目地处西区,属于骡马市板块边缘. 其区域主要特征如下：（1）、从发展阶段上看，近期新项目西锦国际及曦城项目为代表，花牌坊物业的开发已经迈入产品细分的阶段。（2）、从现有开发及花牌坊区域地块条件上看，近期花牌坊板块房地产开发土地将极为稀少,可开发地块都在二环以外.（3）、从开发档次上看，目前花牌坊板块正在成都人印象中的富人区。（4）、从产品上看，面对市场竞争，花牌坊板块市场的细分

14、已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。42项目周边道路现状分析本项目紧邻花牌坊街, 花牌坊街一条双向八车道,并划分单独非机动车道的主干道,其连接着二环,一环,和人民路，由此路辐射出纵横交错的交通体系，很大程度上保证本区域内的交通环境。交通条件：区域内公共交通较为便捷，公交线路数量充足；途径项目周边的公交线路总计11条，其中主要的公交站点均集中于花牌坊干道沿线，如:可至五桂桥地区的4路（五桂桥-茶店子）；可至市中心地区的62线（九眼桥-金沙总站）；可到达火车北站的34线（火车北站-火车北站）；可

15、至城南的93线（九里堤-紫荆南路）等，便于区域内居民到达成都市区的各个主要地区。除上述普通市区线路外，更有位于火车北站及金沙长途运输枢纽站，可提供跨县乃至跨省的长途车业务；为区域内居民出行提供了极大的便利。但同时值得注意的一个现象是，部分公交线路在运营高峰时段较拥堵，可能会对交通出行带来一定影响。通过我司实地观测调研得知，从本项目步行公交车站上客集中点仅需二至三分钟左右，而从项目至成都国际机场实际距离约为30公里左右，至春熙路商业圈实际距离约为6公里左右，交通出行十分方便。生活配套：本区域内商业分布的特点为：“东高西低”，即以骡马市商圈为界，其东侧商业配套设施的数量及品质均优于其西面地区，这主

16、要是由于骡马市商圈已经历百年，商业底蕴深厚。项目区域由于主干道路幅较宽，车流量远大于人流量，又处于骡马市商圈末端，从一定程度上影响其沿线的商业氛围。干道沿线配套数量较为零散，无法形成集中的规模大型商业群。但干道部分已逐渐形成了较大规模的特色商业，如枫桥晓月美食休闲广场等，商业氛围相对浓厚。干道沿线随着几个新楼盘建立后，配套发展了大规模的商业项目，如引入百佳，好又多大型超市，个别住宅小区附带大规模商业步行街，如新城市广场，离本项目仅十分钟左右的步行距离。1、商业网点由于区域内交通干道，路幅宽，车流量极大，从一定程度上影响了沿线商业氛围的形成，导致区域内商业大型设施数量较少。区域内商业设施形态主要

17、以中小型沿街商铺为主，经营的业种趋于单一，主要以经营日常消费类商业为主，如食品、服装等，档次趋于大众化，充分迎合了附近居民中层次的消费需要。区域内商业设施分布平均，基于道路原因无法形成商圈效应，商业基本分布在干道沿线；另外，大型商业圈骡马市与玉带桥汇合地有着完整的商业配套设施，其后期更有着大量新增商业设施出现，包括大型的购物中心、娱乐总汇等。区域内其余路段商业网点数量较为分散。由于本项目与上述百年商圈步行距离控制在15分钟之内，以及其商业设施的辐射范围均包括本项目，可有效弥补本项目附近大型商业设施缺乏的不足。2、餐饮及休闲娱乐场所该区域内餐饮类商业设施较多，主要集中于八宝街及西大街两侧，另外在

18、西月城路干道两侧也有较多餐饮设施，区域内餐饮设施多以走大众路线的川派火锅店及汤煲店为主，这非常符合成都本地居民喜辣、喜食火锅的饮食习惯；其中较知名的是位于西大街上的川江号子火锅,及位于通锦桥路上的南粥北面等，另外在八宝街沿线铺有适量经营中式餐饮的中高档酒楼、酒家，主要经营各地方口味的餐饮，但由于档次及价位相对较高，故食客数量相对稀少。西大街还配备一些休闲餐饮及各国的美食,丰富居民饮食文化.该区域内休闲娱乐设施较多，据我司实地调查后得知，所经营业种主要分为三类：美容保健类、休闲茶坊类及大型娱乐城；其中以美容保健类设施数量最多，仅在干道沿线就有不下10家左右。美容保健机构发展蓬勃，应是成都居民的日

19、常生活消费习惯所致。大型娱乐设施分布在青龙街，三洞桥路等较繁华的地段，其余路段设有适量的休闲茶坊，辅有公众网吧、休闲浴场及桑拿中心等，但场所分布较散。步行距离适当，居民日常娱乐需要都能得到方便的解决.3、教育文化机构本次市调区域内的教育机构数量较多，基础教育与高等教育机构数量相当。据我司实地了解，主要有成都市政建院，树德中学、成都电子机械高等专科学院，实验外国语学校，金牛实验中学，十八中学，以及西南交通大学，西南财经大学等西南知名学府。高等教育设施可有效提升区域的人文品质，但从实用性而言，基础教育设施则为住宅区的必须配套设施。区域内的住宅小区多数配套幼儿园设施，可满足居民中学龄前儿童的就近教育

20、需要。小学及中学均为就近入学，因此中、小学的配套数量和质量也可有效增加住宅项目的卖点。就本项目附近配套的中小学数量及质量而言，已可基本满足居民子女的就近入学需要。4、社会医疗设施本区域内医疗设施较多，均为正规的大型医疗机构，这很大程度上可以保证本项目小区住户的求医保健问题。换言之，可能对本项目的销售产生一定有利影响。此外，区域内药店数量也较多，主要大道上都有大型药房，因此能保障居民保健购药的需求。社会医疗设施附表：道路名称主要医疗、医药设施青龙街第三人民医院一环路西门皮肤病专科石灰街金牛区第二人民医院5、金融、邮电机构区域内金融场所分布相对集中，在西月城街沿线集中大量银行，道路沿线企事业单位相

21、对较多，如市建设局、军区质监所,四川电力等；由此带动了不少相关金融配套设施，如：中国农业银行、中国工商银行、上海建设银行、中国银行、招商银行等，几大知名银行均坐落于此。另外中国电信及中国联通的营业厅也位于此处。上述金融机构与本项目所在地距离较近，基本可照顾到本项目居民今后对此方面的需求。该区域内其他金融设施也齐全，如邮政局、证券交易所等。区域环境综述 项目所在区域为成都市重点发展成熟区域，区域内的商业配套、学校、均配备齐全。 道路路况上佳，交通体系完整，但项目临近干道道路功能设置欠考，影响本项目交通出入动线的布置。 交通便利，公交线路众多，出行方便。 商业网点分布平均，部分路段已是百年商业街及

22、有些路段渐渐形成美食街概念。商业设施数量可满足周边居民日常生活需要。现阶段娱乐、医疗、文教等相关设施仍较齐全，几年后还有较大改善。 区域内绿化覆盖率中等，生态环境一般，通过政府规划筹建，将来生态环境可赋予本项目相当的产品附加值。 随着高新区的规划和市府招商成功。产业的发展不仅能带来大量居住需求，也可吸引其他区域的人士进入该区域发展。产业发展的进程及程度将直接影响区域内居住物业市场的表现。五章 项目定位51 项目SWOT分析1、项目优势本项目的优势在于地处内环线市中心，商业口岸价值和居住价值认可度高，也是城市中心越来越稀缺的纯居社区，这是我们的项目的核心点。一直以来，成都楼市由地段而折射出来的物

23、业差异日渐明显，市中心住宅价格一再攀升。本项目的地段优势分析：1.1项目位于人们传统意识的“南富西贵”的西部，有着先天的地理优势。1.2紧邻成都骡马市商圈。1.3地处西大街交通网络前面，上可至成渝，下可到茶店子车站，北上一环，南过天府广场，交通网络无一不至。1.4毗邻好又多、家乐福、百佳、摩尔百盛、苏宁、国美、博美，成熟购物环境1.5医疗教育配套环境完善：市三医院、儿童妇幼保健院、电子高专、树德中学、永陵博物馆。1.6极高的商圈品牌认可度，强大的市场辐射力；1.7本案在打造内部优美环境的同时，从园林景观方面增加项目的可观景面，增强项目的景观建设。1.8经过长时间的市场摸底，开发公司及合作单位不

24、断对区域市场作详细调研，对项目有了深入的认识，保证了项目运作成功的先决条件。1.9户型设计优势：户型设计定位明确，合理、实用，功能性与舒适性兼顾很好适合大部份外来定居人员和一次置业的工薪阶层。2、项目劣势2.1项目规模在现阶段略显不足。项目占地面积不到20亩，想在目前众多的大规模小区中脱颖而出，则规模较小，难以形成较大的规模优势，以目前其他竞争项目动辄上百亩的开发规模来看，本项目的规模相比略显较小，难以形成超级大盘的规模和品牌优势。2.2开发公司知名度及品牌度不大的影响。目前的大多数购房者比较看重开发商的实力和品牌，并且稳定的跟随开发公司所开发的楼盘。而“XX”是第一次在成都开发项目，扩大知名

25、度和建立公司品牌尚需一个过程，因此对项目销售不会起到一定的促进作用。2.3在上班高峰时期，有一段道路较拥堵，不过通过道路改造，会解决这一问题的。2.4 小区内绿化面积有限，如果做绿化就难以实现其他健康类配套设施；3、发展机会31土地市场在三环路以内匮乏的机会。目前成都开发的商品房已经跨越三环路，在三环路以内土地已经相当匮乏，而本项目位内环线，在地域上相对于其他项目有更大的市场机会。32项目周边新建高档楼盘共同打造区域市场的机会。在项目半径一公里以内，目前在建的高端项目较多，众多项目共同打造和塑造区域高端市场，为本项目赢得市场提供有利机会。33新公司、新形象，客户没有既成观念，可以任意发挥以获得

26、客户的认同。34受政策影响，本案开盘时市场的总体价格会有波动。目前，价格已成了消费者最敏感、关注度排名第一的购买左右因素，按照消费者心理学分析，消费者在持币观望的同时，无论其购房目的是用于投资还是自住，都会倾向于均价偏低的项目，以降低投入风险。与本案的竞争楼盘的价位比较，本案在这一点上有很大机会。35有效营造销售气氛，准确把握购买心理的机会。从房地产销售角度来看，要实现最终的销售目标，就必须要营造出一个良好的销售气氛和销售环境，并准确地把握客户的购买心理才能实现销售。从项目销售中心外观设计及内部设施的配置来看，项目将会营造出良好的销售氛围，激发消费者购买欲望。 4、潜在威胁由于政府加大对房地产

27、宏观调控，2008年的楼盘价格走势尚无法完全准确预测，市场未来的走势也会受到多种无法预测的因素的影响而变化，消费者会更加理性的消费。同时，本项目区域周边在售楼盘较多，市场竞争相当激烈。另外，政策因素导致投资者将加大投资风险，投资者如受政策因素的影响后，会更加谨慎的选择项目投资 。5、基本对策建议5.1 根据项目地块特点，合理进行规划布局，力争打造最适合居住的纯居社区,吸引大量自住型客户购买。5.2 通过项目“纯居”的产品形态与市中心商住并存的产品形态的差异化定位，成为成都内环线最具居住优势的楼盘。5.3 通过项目合理的开发步骤，实现项目快速滚动开发，减少前期投入资金。5.4 通过项目的个性化设

28、计，打造耳目一新的建筑风格及多元化的建筑功能，力求在成都形成与众不同的纯居建筑亮点。52 项目核心竞争力分析本项目的核心竞争力的挖掘，通过对项目地块的价值的分析，要努力克服不利因素的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉所购买的住宅商品是超值的，满足他们对住宅的深层次的渴求，充分挖掘项目的价值。本案在产品设计、配套规划、区域环境改造前景、市政交通方面与其他竞争项目相比，占据了“面面俱到，面面优先”的优势，对于普通购房者来说，生活的超级便捷、丰富的生态资源、实用至上的房型这几大优势兼具的项目是他们理想中的选择。俗话说：合适的产品卖给合适的人。本案自产品设计伊

29、始就已经有了明确的消费对像定位，因此，当本案在上述几方面都具备的时候，消费者唯一关心的就只有价格了。最适合自己的产品人人都喜欢，但并非人人都消费得起。所以，本案在定价方面不一定要参照其他项目的价格基础，只要在确定了目标消费群后，本案的价格能在其承受范围内，相信本案的销售压力会远远小于其他竞争项目。53 目标市场分析受传统区域“南富西贵”观念的影响，区域特性吸引了众多置业者首选西南方向楼盘。但成都房地产市场日新月异，各区域都在积极打出独特的居住特色来吸引目标客户。因此，只有充分把握市场方向，深入了解区域特性及项目自身要素，扬长避短，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。我们将本项目的目标客户，划分

30、为自营者和投资者两大类型：1.1自营者（自用者）。这部分客户具备较高的学历和素质，从事行业大都属于技术性行业、公务员、白领阶层等高收入人群，且在行业中拥有一定职务，属于中高层管理人员，他们重视居家的环境和未来发展，希望能够给自己选择一个舒适的居家环境，能够放松在工作中疲惫的身心，同时也将购房当作一项投资，希望能够在未来看到收益。1.2投资者A、专业收租投资者这部分客户经济基础较好，一般拥有多套投资性物业，以“滚雪球”方式积累财富。他们有强烈的投资意识和精明的投资理念，在投资前，往往比较谨慎，会对周边可比的现有商业行情详细了解。他们对新购商业物业，首先考虑租金水平，同时也会较多考虑变现能力，做好

31、短期内收益受损时的变现解套。B、私营企业老板这类客户结构复杂，但其共性心理是“背靠大树好乘凉”。一般个体私营企业原始积累达到一定程度后，在生意上所需的流动资金不大，有较多的余钱。但他们对其他投资不熟悉，不愿盲目冒险，所以当翘脚老板是他们的主流想法。C、国企及大公司高层这类人早已满足了基本生活水平，对自己生活所需的物质配套已没有什么可补充了。但并不意味着他们没有危机感，对未来的许多不可预知的因素，他们一般多会产生一种原始性的防御方式：购买不动产来保值和增值。同时他们的投资多具有长期性，并且一次性付款者较多。D、部分政府官员该类客户一般不愿张扬，他们的投资资金主要来源于隐性收子孙后来留下一笔传世家

32、业。他们投资商业，对资金的安全性特别谨慎，看重开发商的实力和运营商的运作能力。但他们专业知识相对较少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，从众心理比较突出。在付款上，一次性付款者较多。E、专业炒家这部分客户是专业炒家，熟悉市场和交易环节，懂得如何从口岸、地段、定位、规划和价格来分析商业的潜力，判断较准。这部分客户有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地产和建筑行业内的专业人士，还会有外地投资者甚至江浙人，最大的来源是荷花池一批老商家，往往以商会的形式成团队运做，具有明显的群体效应和连带效应，并且动用的资金往往很大。54 目标客户定位A他们普遍生于70年代。不再为方向迷茫，不再为生存忧虑，他

33、们的事业正值海阔天空，他们的未来清晰可见，他们有相对稳固的积累，他们在步步为营的上升，他们对现状并不满足，对繁华名利保持长足的渴望，他们在不断的追逐更高的话语权和更高层面的社会认知度。B他们的特点。他们有小资的情调，有小资没有的财力与实力，他们有中产的姿态，有中产群体没有的激情与斗志。他们热爱城市，城市中有他们奋斗的轨迹和成熟的历程；他们迷恋城市，城市中的流光溢彩与物欲横流是他们生活的乐趣。他们主动追逐生活的品质感。C他们需要一个尊贵的市中心居所，他们需要一个能为“生活加冕”的地方。55 形象定位1、整体形象：城市中心静景庭院2、定位解析：“城市中心” 市中心绝版区域，纯粹品质生活社区。实现中

34、心居住价值。项目区域价值的肯定，作为成都城西内环线的稀缺土地资源，本案更可借这样一个极大的优势，提高市场的认可度和接受度。“静景庭院”项目是繁华市中心不可多得的“纯居社区”。是现代欧式、简约、挺拔、时尚、大气的市中心标志性建筑；阔绰两房，奢适三房是市场的主流，市中心至尊家园；绝对皇家园林，培育一域真正的奢华舒适的景观园林。方方面面，造就XX御园区域内的品质生活标榜。56 功能和业态定位主楼：住宅地下：负一层：停车场、设备房57 价格定位住宅：整体均价8000元/（清水房），面积80140；地下室：地下一层车库：9000，252个车位，租金200元/月/个，售价100000元/个第六章 项目规划

35、61 规划条件规划净用地面积：10976.68；用地性质：商住用地；容积率：不大于5.0；建筑密度：不大于24.9%；建筑高度：不大于100米；绿地率：大于25%， 62 规划定位的基本思路1、总体布局主体建筑顺应地形，沿街布置，其中1号楼由A、B、C、D座4个单元组合而成，2号楼由A座及B座组合而成。1、2号楼之间间距为13米，建筑层数根据退界要求分别为17F、17F、16F、16F、20F和31F，采用周边布置的方式不仅满足了规划要求，同时使大部分的住宅获得了良好的日照、通风、采光及视野、景观、私密性要求；在2号楼南边临街转角处还自然的形成了集中绿地，北边形成了小区的集中绿地（中心花园）。

36、紧临2号楼设有小型3F的独立商业服务用房，其中1、2F为店铺，3F为物管用房。2、平面布局本工程由1号楼及2号楼组成，1号楼由A、B、C、D座4个单元组成，层数分别为17F、17F、16F、16F；2号楼由A、B座及3F小商铺组成，层数分别为20F和31F。住宅单体设计充分体现其特点，都具有合量的空间尺度和功能关系。3、建筑特色建筑物的设计强调几何形和大空间，磅礴的气势奠定了整体秩序。绿化园林空间细腻的手法和小巧的尺度丰富了设计的层次，并起到了把建筑物结合成为有机整体的作用。重视第五立面（屋顶）的设计，使之在功能和景观上成为本地的唯一性。住宅造型设计上通过巧妙安排采光面和遮阳板，使得造型生动细

37、腻，富于时代气息而且融浓浓的人情于其中，实现了花园式家园的居住理想。在立面造型风格上采用简洁、明快、精细的实用主义风格，在明朗中不失亲切，水平的线条，大面积明净的玻璃窗以及疏密有致的韵律，体现出现代主义的简洁。精彩园林设计，精心的景观安排，使得每一扇窗户都成为一个景框，就在你的举手投足之间，将风景融入生活。1） 建筑外观1、外墙体，分户墙为200厚页岩空心砖，内隔墙为200厚加气砼砖，厨房、卫生间为120厚页岩实心砖。2、水泥混合砂浆面，表面不作乳胶漆面层，用于（卫生间、厨房以外的）的所有内墙面。3、釉面砖饰面，用于所有卫生间及厨房。4、外墙面饰面为外墙涂料。2）建筑景观建筑景观的运用往往是通

38、过各种建筑符号来实现，本案充分考虑自然、生态与住宅氛围的有效融合，其目的是在于对本案的再度升级，这是立足于项目的区域特点和市场长期发展需要的，同时也是为了提升项目的商业价值. 3）剖面设计住宅层高2.9米或3米，均为平层设计，建筑室内外高差为0.5米，建筑总高度最高为98米，地下车库层高为3.900米，顶板上覆土0.8米。63 主要技术经济指标总建筑面积：63678.14；基底面积：2676.93；容积率：5.0；建筑密度：24.9%；建筑高度：98M，地上建筑面积:54678.14 住宅53850.14 商业552 物管276地下室：建筑面积9000；第七章 项目管理基本原则1、按照现代企业

39、管理制度及经营机制组建有限责任公司，健全和完善法人治理机构，规范公司组织和行为，确保公司、股东的合法权益不受损害。2、遵循民主决策，权威管理的原则，实行董事会领导下的总经理负责制。3、公司的股权结构为：自然人占100%，如融资需要，在适当的时候可进行股权转让进行融资。第八章 项目实施计划2007年9月-2008年3月：设计、报建；2008年4月-2008年7月：基础及地下部分建设，取得政府令；2008年8月-2009年5月：08年9月开始预售，09年5月主体封项；2009年6月-2010年1月：内外装、整改以及竣工验收；2010年2月：交房。第九章 财务分析与评价91 分析的原则和依据1、遵循

40、重要性、谨慎性原则；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、项目规划及实施计划；92 基础数据说明1、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号名 称单 位数 量备 注1总占地面积亩16.52地上建筑面积平米54678其中：商业平米5521-2层，每层276 配套平米276第3层，每层276 公寓平米7380共16层，每层32003地下建筑面积平米90001层4建筑基底面积26765容积率5.06建筑密度24.9%8绿地率25%3、项目计算期2年。4、有关税费率税 种税 率备 注营业税5%城市维护建设税7%营业税的7%计教育附加费3%营业税的3%计土地增值税30%累进税率，30-60%，所得税

41、33%93 投资估算项目总投资20000万元，其中土地成本5620万（公司现有资产，按330.6万/亩 计算），工程费用8574万。项目成本测算序号项目工程量单价总投资(万元)成本比例估算说明1土地费用万元/亩5620.00 43.00%Z1.1土地出让费用16.500 平方米0.00 5455.00 41.75%1.2土地契税万元3.00%165.00 1.25%2前期设计、勘察费178.15 0.63%Z2.1设计费元/平方米116.39 0.51%2.1.1工程设计费63678 平方米16.00 101.89 0.51%2.1.2景观设计费5000 平方米9.00 4.50 0.02%2

42、.1.3装修设计费平方米2.1.4人防设计费0 平方米10.00 0.05%2.2地质勘察费平方米元/平方米4.30 0.02%2.3三通一平工程费平方米元/平方米38.52 0.19%2.31临时供电平方米1.00 7.70 0.04%2.32临时供水10977 平方米1.50 1.65 0.01%2.33临时道路费0 平方米2.00 0.00 0.00%2.34场地平整费10977 平方米2.00 2.20 0.01%2.35接管0.50 0.00%2.36迁水表造价结标书1.48 0.01%2.37移箱变11.00 2.38移电缆4.00 2.39树木砍伐10.00 2.4临时设施费18

43、.95 0.09%2.41临时办公设施费平方米5.00 0.02%2.42临时围墙工程费363 米100.00 3.63 0.02%2.43其他前期费用10977 1.00 1.10 0.01%2.51房产测绘6.62 2.52环境评估2.60 3开发前期报件费元/平方米789.61 3.45%Z3.1基础设施配套费63678 平方米124789.61 3.95%文物勘探发掘费工程定额测定费工程质量监督费房屋白蚁防治费3.2新型建材基金63678 平方米0.00 0.00 3.3异地绿化建设费63678 平方米0.00 0.00 3.4散装水泥基金63678 平方米0.00 0.00 4配套设

44、施费248.76 1.24%Z4.1区外供电费300米80024.00 0.12%4.2区外供上水费4.3区外供下水费4.4区外道路建设费0.00 4.5区内配电所3276 千瓦10032.76 0.16%4.6会所建设费0平方米25000.00 0.00%4.7配套小学平方米0.00 4.8配套中学平方米0.00 4.9配套幼儿平方米0.00 4.10 公交车站个0.00 4.11 物管用房768平方米2500192.00 5 基础设施费平方米1503.69 7.51%Z5.1 区内供电工程千瓦510.00 2.55%5.11 配电房工程费3276 千瓦2400450.00 2.25%5.1

45、2 发电机工程费229 千瓦110060.00 0.30%5.2 自来水工程费63678平方米1063.68 0.32%5.3 供气工程费546户3750204.75 1.02%5.4 排水工程费63678平方米1595.52 0.48%5.5 区内道路工程费1141 平方米30034.23 0.17%混凝土5.6 弱电工程费63678平方米1595.52 0.48%5.61 数据通信系统费5.62 有线电视工程费546户2009.88 5.63 红外线防盗系统5.64 背景音乐工程费5.7 环境景观工程费5000 平方米200100.00 0.50%5.71 硬景工程费5.72 软景工程费5

46、.73 环境安装工程5.74 雕塑及导视系统5.80 电梯13台400.00 2.00%6 建安及装修工程8574.50 42.85%Z6.1 建安工程费6.11 多层住宅0平方米0.00 6.12 花园洋房6.13 独立别墅6.14 联排别墅6.15 小高层住宅6.16 高层住宅53850平方米12006462.02 32.29%6.17 群楼商业828平方米1600132.48 0.66%6.18 地下车库9000平方米22001980.00 9.90%6.2 装修工程6.21 普通装修6.22 精装修6.23 豪华装修7 工程其他成本135.00 0.67%Z7.1 工程监理费63678

47、 平方米1063.68 0.32%7.2 工程审计费63678 平方米1063.68 0.32%7.3 工程技术咨询费7.4 施工图设计审查费63678 平方米1.27.64 0.04%项目开发成本17049.71 85.21%Z8 开发间接费用2959.69 14.79%8.1 公司管理费17473 万元3.00%524.00 2.62%8.2 销售费用32800 万元2.00%656.00 3.28%8.3 财务费用7667 万元10%766.72 3.83%8.4 不可预见费63678平方米150955.17 4.77%8.5 售楼部费用平方米57.80 0.29%项目总成本20009.

48、40 100.00%销售收入9产品型态销售面积单位销售均价元/平米销售收入9.1 独立别墅平方米9.2 联排别墅平方米9.3 花园洋房平方米9.4 多层住宅0平方米0.00 9.5 小高层住宅平方米00.00 9.6 高层住宅53850平方米800043080 9.7 底层二层商业房502平方米10000502.00 9.8 底层物管50平方米0.00 9.9 三层物管276平方米0.00 9.10 地下车库150个1000001500.00 9.11 其他用房平方米销售收入合计45082 10税收土地增值额扣除项目金额10.1营业税及附加45082 万元5.75%2592 Z10.2土地增值

49、税22480 万元30%6744 22480 20009 10.3企业所得税15736 万元33%5193 税收合计14529 94 投资计划与资金筹措项目总投资20000万元，资金筹措主要来源2个方面，自有资金投入约7000万（含土地），占总投入的35%；银行贷款8000万，2007年11月贷款8000万，期限2年，贷款利率按7%计算；销售收入投入5000万元。投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设经营期 2007年 2008年 2009年 2010年1项目总投资20000 6688 4165 8631 516 1.1建设开发投资20000 6688 4165 8631 516

50、其中：土地费用5620 5620 设计费178178 报建费790 790 工程费10326 30986712 516 管理费用524 100 200 224 营销费用656 525 131 财务费用767 767 其他费用1139 342 797 2资金筹措20000 6688 4165 8631516 2.1自有资金7000 6688 3122.2银行贷款8000 385341472.3销售收入再投入5000 4484 51695 盈利能力分析项目其余均可对外销售，若项目销售85%，则项目总销售收入为38319.8万元（现金）。项目上缴税金14529万元，其中：营业税：2592万，土地增值

51、税6744万，企业所得税5193万。项目利润总额15736.6万，税后净利润10543.6万，投资利润率78.65%，投资净利润率52.69%，静态回收期2年；财务净现值NPV为5319万元，内部收益率42%，远远大于行业基准收益率15%，项目具有极强盈利能力。（详细现金流分析见附表）销售收入估算表序号项 目 金额备注一商业裙楼销售面积（平米）24820 一层28000元/平米，二层17000元/平米三层7500元/平米，四层4500元/平米销售均价(元/平米）14250 销售收入（万元）35369 二地下商场销售面积（平米）8500 地下一层与地铁连接，以零售为主销售均价(元/平米）1200

52、0 销售收入（万元）10200 三仓储销售面积（平米）9860 销售价格(元/平米）3600销售收入（万元）3550 四公寓销售面积（平米）43520 销售价格(元/平米）3600销售收入（万元）15667 四销售收入合计64785 预计损益表单位：万元序号项 目 金额一收入45082 三营业税金及附加2592 四土地增值税6744 五建设开发成本20009.4 六利润总额15736.6 七所得税5193八税后利润10543.6 投资净利润率=净利润/总投资=52.69%投资利润率=利润总额/总投资=78.65%土地增值税计算表单位：万元序号项 目金 额说 明1销售收入45082 2扣除项目金

53、额20009 2.1土地费用5620 按330.6万/亩计算2.2开发成本8574.5 2.3开发费用2267 （2.1+2.2)*10%2.4营业税金及附加2592 2.5其他扣除项目4534 （2.1+2.2)*20%3增值额22480 4增值率40.6%第3项/第2项5适用税率30%小于50%，适用税率为30%6土地增值税6744 96 清偿能力分析项目利润总额17652万，投资利润率42.72%，通过现金流量分析发现，由于项目土地（10990万元）为项目公司项目资产，已完成投资，没有现金流出，因此项目从2007年1月开始现金流量便开始为正，至2007年11月项目的净现金流量累计达到23

54、428万元，因此项目具有较强的偿债能力。97 盈亏平衡分析如果销售价格不变，项目销售率达到58%，即销售面积达到59160时，项目即可实现盈亏平衡，如果销售面积不变（85%），盈亏平衡的销售均价分别为商业裙楼8265元/，地下商业为6960元/，公寓为2080元/。因此，项目具有较强的抗风险能力。98 财务评价通过财务分析发现：项目投资利润率42.72%，投资净利润率28.62%，财务净现值NPV为5319万元，内部收益率42%；项目净现金流累计高达23428万元；项目只需实现58%的销售便可实现盈亏平衡，因此本项目具有极强的盈利能力、偿债能力和投风险能力，财务评价可行。第十章 风险分析1、 市场风险2007年全国房价疯涨，据国家统计局的数据，去年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。珠三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。成都也不例外，据成都市房管局发布的报告称，去年1-7月成都市五城区商品房成交