淮安万达项目市调报告 (NXPowerLite)

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1、1淮安水渡口新区淮安水渡口新区项项目市目市调报调报告告 南京金色彼岸房地南京金色彼岸房地产产策划策划营销营销代理有限公司代理有限公司 2008 年年 3 月月 31 日日2第一章、第一章、项项目投目投资资背景背景.5第一第一节节、城市概况及特征、城市概况及特征.51、地理位置 .52、历史沿革.63、人口与行政辖区.64、自然概况.65、 城市交通.76、行政区划.77、城市特点.78、名城保护与发展规划.89、人口密度.8第二第二节节、城市、城市总总体体经济经济和区域和区域经济经济运行特征运行特征.91、经济总量.92、经济结构.123、经济活跃情况.164、财政情况.175、居民生活.18

2、第三第三节节、人口及城市化、人口及城市化进进程程.201、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快.2032、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 .21第四第四节节、城市整体、城市整体发发展展规规划划.221、城市性质.222、城市规模.223、城市建设用地规模.224、城市发展格局.225、2010 年城市人口与城区规划建议规划表.236、城市发展方向.23第二章、淮安房地第二章、淮安房地产产市市场场研究研究.26第一第一节节、淮安房地、淮安房地产产市市场发场发展情况展情况.261、2007 年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发

3、展较快，开发投资增长迅速.262、商品房历年供求关系 .283、淮安各区域板块物业分类 .304、住宅、底商都发展现状及未来趋势预测.32第二第二节节、淮安住宅及底商市、淮安住宅及底商市场场分析分析.3341、淮安各板块 07 年供给销售情况 .332、各板块住宅、底商价格走势分析.393、淮安商品房面积分布 .40第三章、区域市第三章、区域市场场研究研究.42第一第一节节、各板、各板块块住宅市住宅市场场研究研究.421、各板块概况 .422、区域市场典型项目.433、竞争个案研究（典型住宅、底商）.564、竞争项目市场总结 .71第二第二节节、淮安市区商、淮安市区商业业市市场场整体情况研究整

4、体情况研究.721、总体概况.722、市场格局.723、商业金融业规划与目标.734、针对性商业环境分析.735、分析总结.935第三第三节节、淮安土地市、淮安土地市场场情况情况.941、07 年土地市场供应情况.942、2008 年淮安挂牌出让计划.943、2007 年开工、竣工、销售及 2008 年淮安开发计划 .954、2008 年商业及住宅用地的开发计划.95第四第四节节 淮安未来供需情况淮安未来供需情况.961、人口规模.962、供应量的推导.963、实际需求面积的推导.964、结论.96第四章第四章 客客户调户调研分析研分析 .97第一第一节节 调调研背景研背景.97调研过程 .9

5、7第二第二节节 住宅潜在住宅潜在购购房者需求分析房者需求分析.981、调查对象的基本情况.9862、对住宅的潜在购房者需求分析.993、住宅潜在购房者需求分析总结.110第三第三节节 商商铺铺潜在潜在购购房者分析房者分析.1111、调查对象的基本情况.1113、商铺潜在购房者总结分析.118第四第四节节 商商铺经营铺经营者分析者分析.1191、调查对象的基本情况.1192、对潜在商铺经营者的需求分析.1223、商铺经营者调研分析总结.127第五章、第五章、项项目前期定位目前期定位.128第一第一节节、 、项项目分析目分析.1281、项目地块概况.1282、项目地块周边未来发展规划及对本案的影响

6、.1293、项目周边交通情况及对本案的影响.1304、竞争项目对本案影响及对策.1307第二第二节节、 、项项目目 SWOT 分析分析.1311、住宅物业 SWOT 分析及开发策略 .1312、底商物业 SWOT 分析及开发策略 .135第三第三节节、 、项项目定位目定位.1391、客群定位.1392、产品定位.1413、住宅市场定位.1464、价格体系定位.149第一章、第一章、项项目投目投资资背景背景第一第一节节、 、城市概况及特征城市概况及特征1地理位置地理位置淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离 132 公里，南

7、北最大直线距离 150 公里，面积 10072 平方公里。目前市区建成区面积 89 平方公里。淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏北灌溉总渠、8淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前，淮安正按照“南北交汇中心和未来苏北重要的重大的经济中心”的战略定位高速发展。评评析：析：与其他兄弟城市相比，淮安与其他兄弟城市相比，淮安处处在在苏苏北地区的中心腹地；北地区的中心腹地；距离中心城市距离距离中心城市距离较远较远； ；2、 、历历史沿革史沿革 上古属淮夷，春秋属吴，吴亡属越，战国时属楚。秦代始置淮阴县，

8、汉武帝元狩六年(前 117)分置射阳县。三国时属魏，曾为广陵郡治。东晋义熙七年(411)，分广陵郡于此置山阳郡，同时建山阳县。隋始称楚州，唐天宝年间曾一度改称淮阴郡。南宋绍定元年(1228)改称淮安郡、淮安县，不久复升为淮安州。元为淮安路，明清为淮安府。自三国魏始，山阳县一直为州、郡、路、府治所。民国 3 年(1914)撤淮安府，改山阳县为淮安县。1945 年城区建立淮城市，属两淮市，1949 年后仍属淮安县。1987 年 12 月，经国务院批准撤销淮安县建淮安市。淮安长期是郡，州，路，府的治所，成为江淮流域一个经久不衰的政治，文化中心。 3、人口与行政、人口与行政辖辖区区2003 年全市户籍

9、总人口 519.92 万人，其中非农业人口 141.20 万，淮安市区人口 80 万。居民多为汉族，还有回、苗、彝、满等 19 个少数民族。94、自然概况、自然概况境内地形较平坦，地势由西北向东南略呈倾斜，海拔 38 米。京杭大运河纵贯南北，苏北灌溉总渠横穿东西，全市分成三大自然区域，即运西片、运东的渠北片和渠南片。境内河流纵横，水面近 2 万公顷，主要有市河、涧河、溪河等，多呈东西走向，西承淮河和大运河之水，东泄射阳湖汇入黄海。淮安属北亚热带向暖温带过渡地区，气候深受海洋影响，具有四季分明、温暖湿润、季风显著的特点。日照充足，全年达 2281 小时。年平均气温 14.1，极端最高气温 37.

10、6，最低气温20.4，年平均降雨量 945.3 毫米。5、 、 城市交通城市交通对对外交通：外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络道路交通：道路交通：淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约 8.5 小时和 3.5 小时 2.5 小时；南京到淮安的宁淮高速公路目前已通车，南京到淮安的车距仅需不到 2 小时，宿淮、淮盐公路均已通车；江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车；水路交通：水路交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错

11、；铁铁路交通：路交通：“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段 2 条铁路正线；“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位。106、行政区划、行政区划淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、经济开发区、楚州 5 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖 4 县。此外，江苏省淮安经济开发区计划单列，计单独列统。至 2004 年末，全市有 116 个乡镇，其中 24 个乡、92 个镇；另有 13 个街道办事处。评评析：析：城市下城市下辖辖区域广区域广阔阔，作，作为为区域中心城市，淮安市地区域中心城市，淮安市地处辖处辖区几何中心位置

12、，区几何中心位置，这为这为整个城市的整个城市的优势资优势资源向淮安市区集聚提供了可能。源向淮安市区集聚提供了可能。7、城市特点、城市特点淮安自古为南北交通咽喉、军事重镇、历代郡县州府的治所，名人荟萃，文物古迹丰富，古城风貌独特，1986 年被国务院列为国家历史文化名城。古城结构独特，晋以前筑有老城，宋在老城外北部增筑新城，明又筑联城，将新老二城联成一体。是我国唯一的由三座城相连的古城。城区有萧湖、勺湖、万柳池(月湖)等湖泊，占城市面积的 20%。一条文渠贯串三城，湖泊和居民街巷，形成一个完整的城市水系。镇淮楼雄踞老城中心，以此对称展开的棋盘式的 32 条街，76 条巷，40 余座桥，基本保持明

13、清风貌。淮安历来为鱼米之乡，是淮盐管理和转输之地，地下盐矿藏量达 2500 亿吨。8、名城保、名城保护护与与发发展展规规划划淮安市 1992 年制定了淮安市城市总体规划，现有政府措施以此总体规划为核心原则。规划要求保护老城的格局与风貌，保护新城、老城、联城独特的城市构造。具体保护范围是“一点、二线、三条自然风光带和四个片”。11“一点”即周恩来纪念馆和故居；“二线”即镇淮楼漕运总督部院遗址明清府衙所连的旧城中轴线和城西北文通塔城中镇淮楼城东南龙光阁城北周恩来纪念馆四点构成的空中视通线；“三带”即三联古城轮廓带、文渠沿河居民带和古运河风景带；“四片”即河下古镇、运南闸群、三湖胜景和城中景观。在老

14、城区内不再安排工厂建设，控制建筑物的高度、体量和密度，建筑风格要与古城风貌相协调。治理文渠水系，保持水乡气息。淮安市城市建设总体目标是：发展成为以轻工业为特色的现代化小城市。9、人口密度、人口密度市域面积广阔，人口密度相对较小江苏省各市域面积及人口密度0200040006000800010000120001400016000镇 江 市常 州 市无 锡 市泰 州 市南 京 市扬 州 市连云港市南 通 市苏 州 市宿 迁 市淮 安 市徐 州 市盐 城 市0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00土地面积(平方公里)人口密度（人/平方公里） 资料来源于淮安统

15、计局12第二第二节节、城市、城市总总体体经济经济和区域和区域经济经济运行特征运行特征1、 、经济总经济总量量1.1 国民生国民生产总值产总值呈快速增呈快速增长态势长态势1.1.1 2007 年全市年全市实现实现地区生地区生产总值产总值 765.23 亿亿元，比上年增元，比上年增长长 15.2。这说这说明淮安明淮安经济发经济发展速度展速度较较快，根据国快，根据国际经验际经验，其房地，其房地产产市市场进场进入入飞飞速速发发展展阶阶段。段。淮安历年GDP及同比增幅420.64500.97561.81651.06765.2315.20%14.90%12.20%13.90%14.30%010020030

16、04005006007008009002003年2004年2005年2006年2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP(亿元)GDP增长率宏宏观经济观经济增增长长小于小于 4%4-5%5-8%大于大于 8%10-15%房地房地产业发产业发展展状况状况萎萎缩缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳稳定定发发展展高速高速发发展展飞飞速速发发展展13 （资料来源于淮安统计局）1.1.2 2007 年全市人均年全市人均 GDP15425 元（按常住人口元（按常住人口计计算），同比增算），同比增长长 17.2%。按照国。按照国际际研究城市房地

17、研究城市房地产发产发展的展的标标准房地准房地产进产进入快速入快速发发展期展期.淮安历年人均GDP及增幅8108959711036131551542511.60%13.10%16.00%19.20%17.20%0200040006000800010000120001400016000180002003年2004年2005年2006年2007年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均GDP(元)人均GDP增长率发发展期展期启启动动期期快速快速发发展期展期平平稳发稳发展展阶阶段段减减缓发缓发展展阶阶段段人均 GDP（美元）800-10001000-40004000-8

18、0008000 以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主 改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型 14（资料来源于淮安统计局）2、 、经济结经济结构构2.1 产业结产业结构演构演变趋势变趋势来看，来看，经济结经济结构构进进一步一步优优化，一化，一产产比重在逐比重在逐渐渐降低，二降低，二产产、三、三产产比重增加比重增加趋势趋势明明显显。 。2007 年全市第一产业增加值 123.78 亿元，增长 5.0；第二产业增加值 305.23 亿元，增长 19.2；第三产业增加值 222.05 亿元，增长15

19、.5。三次产业结构由 2005 年的 21.0:45.5:33.5 变为 17.0：48.1：34.8。工业壮大为城市发展奠定坚实基础，第三产业的发展为城市经济不断注入活力。15淮安历年产业结构图28.10%22.30%21.00%19.00%17.10%46.50%47.10%45.50%46.90%48.10%30.40%30.60%33.50%34.10%34.80%0%20%40%60%80%100%2003年2004年2005年2006年2007年一产比例二产比例三产比例（资料来源于淮安统计局）2.2 固定固定资产资产投投资额资额快速增快速增长长，近两年来全市固定，近两年来全市固定资

20、产资产投投资资增幅大增。增幅大增。2007 年全市完成 500 万元以上项目固定资产投资 610 亿元，比 2006 年增长 79.71%。16淮安市全社会固定资产投资状况229.6275.69330.73353.7461079.71%58.87%55.03%54.58%54.33%01002003004005006007002003年 2004年2005年2006年2007年 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%固定资产投资额（亿元）固定资产投资额/GDP（资料来源于淮安统计局）2.3 淮安市社会消淮安市社会消

21、费费品零售品零售总额总额的的总总量量较较低，反映出城市商低，反映出城市商业经济业经济的不的不发发达及居民消达及居民消费费意意识识的保守；从市区和全市的社会消的保守；从市区和全市的社会消费费品品总额总额的比的比较较来看，来看，市区的居民消市区的居民消费总额费总额上不具上不具备传统备传统区域中心消区域中心消费费的的优势优势，增幅平，增幅平稳稳。 。17淮安消费品零售总额及增长情况139.32156.36198.62230.15269.488.97102.76123.71171.3146.511.90%14.00%16%16.10%16%14.90%17.10%16.90%14.50%12.30%0

22、501001502002503002003年 2004年2005年2006年2007年 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%全市消费品零售总额(亿元）市区消费品零售总额(亿元）全市同比增长率市区同比增长率（资料来源于淮安统计局）2.4 城市外向型城市外向型经济发经济发展速度减展速度减缓缓，在制，在制约约其其经济发经济发展速度的同展速度的同时时也降低了也降低了经济经济运行运行过过程中的外部程中的外部风险风险，但出口能力差，但出口能力差，对对于拉于拉动动国民国民经济经济所起所起作用比作用比较较微弱微弱.18淮安历年进出口贸易

23、情况及增长率3.766.426.8210.2314.532.70%70.70%6.30%49.90%41.60%02468101214162003年 2004年2005年2006年2007年 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%进出口总额（亿美元）增长率（资料来源于淮安统计局）3、 、经济经济活活跃跃情况情况存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃。19淮安历年存贷关系301.99359.99430.75515.13589.98228.62256.41281.343

24、40.49396.3223.30%19.20%18.90%19.60%15.40%21.20%17.70%17.00%21%19.10%01002003004005006007002003年 2004年2005年2006年2007年 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%金融机构存款金额(亿元）金融机构贷款金额（亿元）金融机构存款金额增长率金融机构贷款金额增长率（资料来源于淮安统计局）4、 、财财政情况政情况财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障。20淮安历年地方财政收支情况24.4929.3834.9947.2351.438.4139.6

25、149.5472.783.101020304050607080902003年 2004年2005年2006年2007年 地方财政收入（亿元）地方财政支出（亿元） （资料来源于淮安统计局）5、居民生活、居民生活5.1 城市居民人均可支配收入与消城市居民人均可支配收入与消费费支出比支出比值值呈呈现趋现趋小化小化趋势趋势，比，比较较两者增两者增长长率，消率，消费费性支出的增性支出的增长长出出现现略微下滑。略微下滑。21可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费意识较为保守。 淮安城市居民历年收支情况77968209911510

26、447121645544570463897077821371.10%69.50%70.10%67.70%67.51%0500010000150002003年 2004年2005年2006年2007年 64.00%66.00%68.00%70.00%72.00%城市居民人均可支配收入（元）城市居民消费性支出（元）消费支出/可支配收入 历年人均可支配收入与消费支出的增长比例8.60%15.10%10.20%14.30%15.50%14.90%12.70%12.10%10.10%12.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2003年2004年2005年

27、2006年2007年人均可支配收入同比增长人均消费性支出增长率（资料来源于淮安统计局）225.2 在城市在城市经济发经济发展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳稳步提高；但消步提高；但消费费支出与可支配收入比例持支出与可支配收入比例持续续下滑，城市整体消下滑，城市整体消费费水平增水平增长长与收入水平并未形成正比。与收入水平并未形成正比。淮安人均GDP和居民收支状况8108959711036131551542577968209911510447121645544570463897077821371.10%69.50%70.10%67.70%

28、67.51%0200040006000800010000120001400016000180002003年 2004年2005年2006年2007年 0100020003000400050006000700080009000人均GDP（元）城市居民人均可支配收入（元）城市居民消费性支出（元）消费支出/可支配收入 （资料来源于淮安统计局）23第三第三节节、人口及城市化、人口及城市化进进程程1、人口、人口总总量增量增长较为缓长较为缓慢，非慢，非农业农业人口增人口增长长速度速度明明显显加快加快2007 年末全市户籍总人口 538.36 万人，比上年增加 6.36 万人，增长 9.0；城市化水平为 3

29、9.1%（按常住人口计算），比 2006 年提高 0.7 个百分点。淮安历年人口情况519.92524.06527.77532.77538.36184.31193.9 197.91204.58208.670.40%0.80%0.70%0.90%0.80%4.56%5.20%2.07%3.37%3.31%020040060003年 04年 05年 06年 07年0.00%2.00%4.00%6.00%户籍人口非农业人口户籍人口增长率非农业人口增长率 淮安历年城市化率35.50%37.00%37.50%38.40%39.10%33.00%34.00%35.00%36.00%37.00%38.00%

30、39.00%40.00%2003年 2004年2005年2006年2007年 城市化率 （资料来源于淮安统计局）242、城市化、城市化进进程有所放程有所放缓缓，淮安开始，淮安开始进进入高速入高速发发展期展期，但相，但相对对于江于江苏苏其他城市城市化其他城市城市化进进程程还还是是较较慢慢不同不同发发展展阶阶段城市化特征段城市化特征发发展次序展次序第一第一阶阶段段第二第二阶阶段段第三第三阶阶段段第四第四阶阶段段发发展展阶阶段段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市城市发发展特征展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓

31、慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。25第四第四节节、城市整体、城市整体发发展展规规划划1、城市性、城市性质质国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心城市。2、城市、城市规规模模中期（2010 年）100 万人，远期（2020 年）120 万人。3、城市建、城市建设设用地用地规规模模2010 年建成区面积达到 120 平方公里

32、，全市城镇人口达到 250 万，城市化水平达到 45；规划远期（2020 年）城市建设用地约 140 平方公里，全市城镇人口达到 300 万，城市化水平为 55%；远景城市人口 180 万人，城市建设用地规模为 200 平方公里。4、城市、城市发发展格局展格局总总体上形成体上形成 “一个高速圈、两大一个高速圈、两大组团组团、三条、三条轴线轴线、四水穿城、四水穿城” 城市城市发发展格局。展格局。一个高速圈：由一个高速圈：由环绕环绕淮安城的京沪、宁淮安城的京沪、宁连连及徐淮及徐淮盐盐高速公路高速公路组组成的一个高速公路圈。成的一个高速公路圈。26两大两大组团组团：指中心城区包括主城区：指中心城区包

33、括主城区组团组团和古城和古城组团组团两个两个组团组团，两，两组团组团以生以生态绿态绿地相地相连连。 。三条三条轴线轴线：工：工业产业轴业产业轴、文化商、文化商务轴务轴、生活休、生活休闲轴闲轴。 。四水穿城：指四水穿城：指贯贯穿城市的穿城市的盐盐河、古黄河、里运河、大运河。河、古黄河、里运河、大运河。5、 、2010 年城市人口与城区年城市人口与城区规规划建划建议规议规划表划表2010 年城市人口与城区年城市人口与城区规规划建划建议规议规划表划表中心城区（含楚州区）中心城区（含楚州区）主城区主城区楚州城区楚州城区年年份份城市人口规模（万人）建成区用地规模（千平方米）城市人口规模（万人）建成区用地

34、规模（千平方米）城市人口规模（万人）建成区用地规模（千平方米）2002787559.55818.517200380776159.51917.52004827962.56119.5182005858265632019201010010075752525202012011490903034（资料来源于淮安规划局）276、城市、城市发发展方向展方向城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向成主要向东东、向南方向、向南方向发发展，主城区和楚州区逐展，主城区和楚州区逐渐渐融融为为一体的城市一

35、体的城市发发展格局展格局。主城区近期主要向主城区近期主要向东发东发展，以水渡口广展，以水渡口广场为场为重点，城区重点，城区东扩东扩、中心、中心东东移，建成高移，建成高标标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸贸、文化、休、文化、休闲闲娱乐娱乐中心。重点建中心。重点建设设水渡口中心区、水渡口中心区、钵钵池山公园及周池山公园及周边边地区、江地区、江苏苏淮安淮安经济经济开开发发区及相区及相应应的生活居住区；中的生活居住区；中远远期主要向南期主要向南发发展。展。楚州区向东北发展，重点发展旅游业及配套的服务业，形成传统与现代、人文与自然交相辉映的历史文化名城特

36、色。淮阴区向东扩展，建成医疗、教育和仓储、货运中心。 城市背景研究小城市背景研究小结结 作作为为江江苏苏省省苏苏北地区的中心腹地，区域交通条件不北地区的中心腹地，区域交通条件不够够完善，以完善，以陆陆地交通地交通为为主，目前随着各主，目前随着各项项建建设设的推的推进进，淮安城市，淮安城市进进一步一步发发展的条件已展的条件已经经具具备备； ；随着城市随着城市“东进东进南延南延”的的发发展展趋势趋势，淮安将重点，淮安将重点发发展城展城东东南片区，一个南片区，一个崭崭新的新的“三淮一体三淮一体”的都市的都市发发展框架逐展框架逐渐渐形成。形成。产业结产业结构正在不断构正在不断优优化中，近年来第三化中，

37、近年来第三产业产业不断不断发发展，展，为为城市城市经济发经济发展注入活力，展注入活力， 同同时时第二第二产业产业的壮大的壮大为为城市城市发发展奠定展奠定坚实坚实基基础础。 。固定固定资产资产保持持保持持续续增加，而增幅下降，城市增加，而增幅下降，城市经济发经济发展展趋趋向理性；向理性；城市居民收入增加，生活水平不断提高。近年来，淮安生城市居民收入增加，生活水平不断提高。近年来，淮安生产总值产总值均以两位数的速度增均以两位数的速度增长长。随着人均。随着人均经济经济收入的不断增收入的不断增长长，居民的潜在，居民的潜在购买购买力很力很28大，需求旺盛，住宅大，需求旺盛，住宅产业产业将将处处于快速增于

38、快速增长长期；期；城市化城市化进进程将程将扩扩大城市面大城市面积积，同，同时带动时带动大量流大量流动动人口涌入市区，城市住房需求将会人口涌入市区，城市住房需求将会进进一步一步扩扩大；大；3031第二章、淮安房地第二章、淮安房地产产市市场场研究研究第一第一节节、淮安房地、淮安房地产产市市场场发发展情况展情况1 2007 年淮安固定年淮安固定资产资产投投资资呈快速增呈快速增长趋势长趋势，房地，房地产业发产业发展展较较快，开快，开发发投投资资增增长长迅速迅速 淮淮安安市市历历年年房房地地产产市市场场投投资资21.5434.5943.36113.8966.3538.30%60.60%25.10%71.

39、65%53.35%0501001502003年2004年2005年2006年20070%50%100%房地产开发投资（亿元）同比增长（%）房房地地产产开开发发投投资资/ /固固定定资资产产投投资资（% %）16.6812.5513.1124.618.761101002003年2004年2005年2006年2007年2003年2004年2005年2006年2007年资料来源于淮安房产局32从历年淮安房地产投资额来看，商品房开发投资趋较快增长态势，07 年投资额高达 113.89 亿元；淮安全市 GDP 近年来维持平稳的增长趋势，相对于 GDP 平稳增长来说，05 年房地产开发投资增幅受政策影响较

40、大，0607 年又呈快速增长态势，但就整体房地产市场而言，其起点较低，在国民经济中所占比例也较低，对国民经济的推动作用也未完全挖掘。按房地产市场指标与国民经济协调关系指标体系，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重的正常范围在 22%28%。淮安房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重目前处于正常水平，说明淮安房地产在对其国民经济的拉动作用逐渐变重，另一方面也说明淮安房地产市场获得足够的重视。宏宏观经济观经济增增长长小于小于 4%4-5%5-8%大于大于 8%10-15%房地房地产业发产业发展展状况状况萎萎缩缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳稳定定发发展展高速高速发发展展飞飞速速发发展展宏宏

41、观经济观经济增增长长小于小于 4%4-5%5-8%大于大于 8%10-15%房地房地产业发产业发展展状况状况萎萎缩缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳稳定定发发展展高速高速发发展展飞飞速速发发展展宏宏观经济观经济增增长长小于小于 4%4-5%5-8%大于大于 8%10-15%房地房地产业发产业发展展状况状况萎萎缩缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳稳定定发发展展高速高速发发展展飞飞速速发发展展宏宏观经济观经济增增长长小于小于 4%4-5%5-8%大于大于 8%10-15%房地房地产业发产业发展展状况状况萎萎缩缩停滞甚至倒退停滞甚至倒退稳稳定定发发展展高速高速发发展展飞飞速速发发展展332 商品房商品房历历年供

42、求年供求关系关系淮淮安安市市历历年年施施工工、竣竣工工及及销销售售面面积积241.37284.98309.8599.73549.22166.71108.55106.63174.16198.89274.56149.7292.37229.64190.3901002003004005006007002003年2004年2005年2006年2007年房地产施工面积房地产竣工面积房地产销售面积资料来源于淮安房产局商品房商品房2003 年年2004 年年2005 年年2006 年年2007 年年施工面施工面积积（万（万） ）24137284983098059973549.22同比增幅（）同比增幅（）787

43、18078719359-8.4竣工面竣工面积积（万（万） ）14970166711903922964292.37同比增幅（）同比增幅（）108811361420206227.31销销售面售面积积（万（万） ）10855106631741619889274.56同比增幅（）同比增幅（）1083-1.776333142038.0534淮淮安安历历年年房房地地产产供供销销情情况况149.7166.71190.39229.64292.37108.55106.63274.56198.89174.1672.5163.96%91.48%86.61%93.91%01002003004002003年2004年2

44、005年2006年2007年房地产竣工面积房地产销售面积销售/竣工（%）资料来源于淮安房产局受“新政”的影响下,淮安房地产市场影响不大， 06 年房地产市场回暖，总体商品房销售速度落后于商品房竣工面积，供略大于求商品房施工面积增幅速度较快；2003-2006 年，商品房竣工面积平稳增长、07 年略有减少；2007 年商品房销售面积增幅波动较大，受大势影响波动明显；历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除 2003、2004 年皆在 0.6-0.8 之间，商品房供大于求现象明显；05 年到 07 年供需比逐渐趋于平缓。353 淮安各区域板淮安各区域板块块物物业业分分类类淮安房地产遍布全市，但主

45、要集中在清浦区、清河区、经济开发区三个区，市区范围为清浦区、清河区、经济开发区、淮阴区、楚州区。这里我们将要重点研究的是清河区板块、清浦区板块以及开发区板块。363.1 物物业类业类型分型分类类a.清河区清河区：辖区面积50平方公里，总人口30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心，该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。b.清浦区清浦区：淮安的

46、核心区域之一，总面结296平方公里，人口31万。是全市工业企业最集中区域，规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。c.开开发发区区：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如香格里拉、比佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等，其物业类型主要以普通

47、多层为主、少量的小高层； d.淮阴区：淮阴区：全区辖 21 个镇，85 万人口，是一大批大中专院校的集中地，但离淮安市主城区距离较远，因此本区域楼盘价格较低，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。e.楚州区楚州区: 原县级淮安市，辖27个乡镇，120万人口，目前在售楼盘较少，只有12个，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。373.2 物物业业档次分档次分类类高档物高档物业业： ：主要集中在清河区、清浦区、开发区中端物中端物业业： ：主要集中在淮阴区低端物低端物业业： ：主要集中在楚州区及各个县区3.3 近期住宅、底商市近期住宅、底商市场场都主要特征都主要特征就淮安整个市场而已，住

48、宅市场去化较为理想，供求关系区域平衡，淮安各楼盘底商，除了市中心项目去化良好外，其余均不是很理想。4 住宅、底商都住宅、底商都发发展展现现状及未来状及未来趋势预测趋势预测不少购房者将 90120 平方米的中户型作为首选。还有总价的原因，一般来说，首次置业者多为购买中户型人士，而二次置业者多购买大户型，调查显示，三房两厅是需求最大的户型，所占比例为 44.8%。除三房两厅外，两房两厅、两房一厅也各有 20%和 12%的市场需求。如果把三者作为中户型来统计的话，则其所占比例高达近 80%，目前此类房源市场消化良好；淮安底商市场一直处于不稳不火都类型，主要原因为面积过大，总价过高，小区入住率较低，生

49、意经营较为惨淡，再加上淮安投资实力较弱，且淮安的租金较低，因此大多数都经营者选择租，而放弃购房。38随着经济的发展，城市居民收入增加，城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩大；小区入住率都提高，势必对小区生活配套要求都增加，这也将带动底商市场的发展。第二第二节节、淮安住宅及底商市、淮安住宅及底商市场场分析分析1淮安各板淮安各板块块 07 年供年供给销给销售情况售情况39淮安各板块供给情况（万）157.7363.13100.5227.0044.2773.7042.7873.4981.6332.3863.0140.520204060801001201401

50、60180中心区域开发区淮阴区楚州区开工量竣工量批准预售量资料来源于淮安房产局清河区、清浦区、淮阴区在淮安销售量占重要的地位，这与政府发展规划方向相吻合。2007 年年 1-12 月底淮安各板月底淮安各板块块住宅市住宅市场场情况情况402007年1-12月底淮安各板块住宅市场情况（万平方米）157.7363.1327100.5244.2773.773.4942.7881.6332.3840.5263.0137.1715.7541.937.1875.3227.8435.545.47020406080100120140160180清河区、清浦区经济开发区楚州区淮阴区开工量竣工量批准预售量住宅可售量

51、实际销售量注：资料来自淮安市房管局内部资料 2008 年年 1-2 月住宅市月住宅市场场情况情况2008年1-2月住宅市场情况（万平方米）13.3110.055.857.0517.9603.223.515.4312.674.8211.6721.2815.728.314.5611.15.84.957.210510152025清河区、清浦区经济开发区楚州区淮阴区开工量竣工量批准预售量住宅可售量实际销售量注：资料来自淮安市房管局内部资料412007 年淮安年淮安购购房者房者对对象比例表象比例表2007年1-12月份淮安市区商品房购房对象比例(%)8789.393.6393.3591.9894.079

52、2.4588.4891.0193.3991.5887.261310.76.736.658.025.937.5511.528.996.618.4212.740%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%十二月十一月十月九月八月七月六月五月四月三月二月一月本地外地注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料） 2007 年淮安市区房地产市场中，在购买房屋的人群中，淮安本地居民所占的比例为 92%，非本市居民所占比例为 8%。42 2007 年淮安事情年淮安事情 1-12 月份房地月份房地产产市市场场消消费结费结构构注2007年淮安市区1-12月份房地产市场消费结构（按用途分类%）72

53、.7985.2178.976.4679.7669.283.5575.5674.0870.7178.2274.4318.327.9911.7813.2313.228.846.877.67.0416.3314.514.614.061.31.913.662.021.990.621.060.390.60.310.154.635.517.46.66519.978.9615.7818.4912.366.9810.810%20%40%60%80%100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月住宅商业办公其他其他4.635.517.46.66519.978.96 15.78 18.49 12.

54、366.98 10.81办公4.061.31.913.662.021.990.621.060.390.60.310.15商业 18.32 7.9911.78 13.23 13.22 8.846.877.67.04 16.3314.5 14.61住宅 72.79 85.2178.9 76.46 79.76 69.283.55 75.56 74.08 70.71 78.22 74.431月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月43： 资料来自淮安市房产管理局（内部资料）2007 年市区商品住宅预售许可面积 197。32 万平方米，成交面积 166。42 万平方米。供销比例 1.19：1

55、。 清河区，商品住宅供销比为 1.34：1，同比上升 15%；商业用房供销比为 1.37：1，同比下降 51%；办公用房供销比为 0.39：1，同比下降 85%。44 清浦区，商品住宅供销比为 0.91：1，同比下降 1%；商业用房供销比为 1.87：1，同比下降 34%；办公用房供销比为 0.4：1，同比下降 81%。 开发区，商品住宅供销比为 1.05：1，同比下降 11%；商业用房供销比为 1.28：1，同比上升 18%；办公用房供销比为 6：1，2006 年开发区办公用房预售面积为 0。 淮阴区，商品住宅供销比为 1.14：1，商业用房供销比为 2.4：1，办公用房供销比为 0.31：

56、1。楚州区，商品住宅供销比为 1.43：1，商业用房供销比为 1.47：1，办公用房预售和销售面积都为 0。2007年淮安市区新建商品住宅供销数据图（万平方米）46.1328.1644.450.7527.9335.4338.7926.8830.7434.390102030405060清河区清浦区开发区淮阴区楚州区供应量销售量注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）452007年淮安市区新建商业用房供销量数据图（万平方米）4.635.187.656.1510.537.172.561.282.773.37024681012清河区清浦区开发区淮阴区楚州区供应量销售量注：资料来自淮安市房产管理局（内部

57、资料）2007年淮安市区新建办公用房供销量数据图(万平方米)10.532.777.177.654.635.186.151.282.563.37024681012清河区清浦区开发区淮阴区楚州区供应量销售量 46注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）2各板各板块块住宅、底商价格走住宅、底商价格走势势分析分析 注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）淮安市07年各物业价格分布图3161383336002980289033634114385032503126382143284214331605986897882575673546801000200030004000500060007000800090

58、0010000淮阴区清河区清浦区经济开发区楚州区多层 均价(元/M2)小高层 均价(元/M2)高层 均价(元/M2)底商 均价（元/M2)淮阴区淮阴区清河区清河区清浦区清浦区经济经济开开发发区区楚州区楚州区多层均价均价(元元/M2)31613833360029802890小高层均价均价(元元/M2)33634114385032503126高层均价均价(元元/M2)3821432842143316/底商均价（元均价（元/M2)5986897882575673546847注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）受宏观调控的影响，2007 年淮安市场房价出现升中有降的局面，但总体上还是上涨的。与年初

59、相比，上涨了 17.7。因其位置和经济繁荣的差异，不同行政区其价格有一定的差距。3淮安商品房面淮安商品房面积积分布分布 2007 年年 1-12 月份淮安市区月份淮安市区预预售商品住宅面售商品住宅面积积段分段分类类2007年1-12月份淮安市区预售商品住宅面积段分类25.50%17.40%18.50%16.50%15.30%12.10%19.40%14.70%15.70%13.20%14.10%18%65.30%74.10%70%74.20%80.80%82.50%75.60%76.10%77.10%75.60%79.80%76.40%9.20% 8.50%11.50% 9.20%3.90%

60、5.40%5%9.20%7.20%11.10%6.10% 5.60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月144以上90-14490以下 注：资料来自淮安市房管局内部资料2007 年新年新预预售售许许可商品住宅平均每套房屋面可商品住宅平均每套房屋面积积表表482007年1-12月新预售许可商品住宅平均每套房屋面积表(平方米)121123121120117120122126121130123119110115120125130135一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月系列1 注：资料来自淮安市房管局

61、内部资料从图上可以看出，2007 年房屋的单套面积总体来说是在 120 平方米左右徘徊，每套新建住宅平均面积的变化相对较小，10 月份单套住宅平均面积达到 130 平方米，是由于淮海第一城的大面积户型所占比重较大。4907年淮安市各区住宅面积分布图0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%60以下609090120120144144以上中心城区开发区淮阴区楚州区注：资料来自淮安市房管局内部资料中户型成为近期主流户型是大势所趋，是购房者综合自己的经济实力、家庭人口构成等情况下的必然选择。 据调查，不少购房者将 90120 平方米的中户型作为首选。还有

62、总价的原因，一般来说，首次置业者多为购买中户型人士，而二次置业者多购买大户型。 据调查显示，三房两厅是需求最大的户型，所占比例为 44.8%。除三房两厅外，两房两厅、两房一厅也各有 20%和 12%的市场需求。如果把三者作为中户型来统计的话，则其所占比例高达近 80%。50第三章、区域市第三章、区域市场场研究研究第一第一节节、各板、各板块块住宅市住宅市场场研究研究1 各板各板块块概况概况a.清河区清河区：辖区面积50平方公里，总人口30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心，该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医

63、院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。b.清浦区清浦区：淮安的核心区域之一，总面结296平方公里，人口31万。是全市工业企业最集中区域，规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。c.开开发发区

64、区：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如香格里拉、比佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层； d.淮阴区：淮阴区：全区辖 21 个镇，85 万人口，是一大批大中专院校的集中地，但离淮安市主城区距离较远，因此本区域楼盘价格较低，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。51e.楚州区楚州区: 原县级淮安市，辖27个乡镇，120万人口，目前在售楼盘较少，只有12个，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。2、区域市、区域市场场典型典型项项目目52A、清河区、清河区竞

65、竞争楼争楼盘调盘调研情况研情况项项目名称目名称地址地址物物业类业类型型建筑建筑类类型型占地占地总总建建容容积积率率中天花园中天花园建康西路 158 号住宅,商业小高层,高层907121800001.8中鑫中鑫上城上城健康东路住宅,商业高层12877680004.8盛和名都盛和名都健康东路 27 号住宅,商业多层,高层36468691161.89康城明珠花园康城明珠花园健康东路 34 号住宅多层,高层7939917 万2.2中天虹中天虹桥桥花园花园淮海北路 149 号住宅,商业高层8893552715.4永和家园永和家园淮海西路 268 号住宅多层500009200018上海花园上海花园青年路

66、8 号住宅，商业多层2210038691.71.75金鼎金鼎 御庭御庭淮海西路 127 号住宅多层 小高层10000900009.0淮海第一城淮海第一城淮海路 126 号住宅多层 高层1931404200002.2永和家园永和家园淮海西路 268 号住宅多层500009200018清河嘉园清河嘉园北京东路 199 号住宅多层 高层49693900001.853产产品构成品构成项项目名称目名称产产品构成品构成中天花园中天花园先阶段推出住宅 595720,小高层,高层,面积 94-189,主推 113-162 m 三室二厅中鑫中鑫上城上城住宅 54500 ,商业 13500，高层,主推 50-80 m的酒店式公寓，底部 1-5 层为商业用房盛和名都盛和名都住宅 595720,商业 9543.2，多层,高层,面积为 120-135的三室二厅和 90-100的二室一厅构成康城明珠康城明珠住宅 155000,商业 7300，多层,高层,面积为 89-94 的 2 房 2 厅,123-135的三室二厅和 143 的四室 2 厅构成中天虹中天虹桥桥花园花园住宅 41855,商业 6367，高层,A