某房地产开发可行性研究报告

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1、I目目录录第一章第一章 总总 论论.1第一节 项目基本情况及承办单位.1第二节 可行性研究报告编制的依据和范围.4第三节 主要技术经济指标.5第五节 研究结论.6第六节、问题与建议 .7第二章第二章 项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性.8第一节 项目提出的背景.8第二节 项目建设的必要性.9第三节 项目建设的可行性.11第三章第三章 市场分析及销售策略市场分析及销售策略.13第一节 重庆房地产发展趋势.13第二节 云阳县房地产市场分析.13第二节 销售策略和方案.16第四章第四章 建设规模及主要建设内容建设规模及主要建设内容.18第一节 确定规模的依据.18第二节 确定规

2、模的原则.18第三节 建设规模.18第四节 主要建设内容.19第五章第五章 建设地点与建设条件建设地点与建设条件.20第一节 项目区概况.20第二节 建设地址.22第三节 建设条件.23第六章第六章 总体规划方案总体规划方案.28第一节 规划依据及指导思想.28第二节 总体规划方案.29第七章第七章 工程设计方案工程设计方案.32II第一节 主要设计依据和原则.32第二节 建筑设计方案.32第三节 结构设计方案.34第四节 给排水设计方案.36第五节 采暖通风与空气调节.39第六节 供电及电信设计方案.40第七节 燃气设计.43第八节 管线铺设方案.44第八章第八章 环境保护与节能环境保护与节

3、能.45第一节 环境保护.45第二节 节能设计.49第三节 项目耗能指标.56第九章第九章 劳动安全与消防劳动安全与消防.57第一节 劳动安全卫生.57第二节 消防设施.58第十章第十章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.61第十一章第十一章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标.65第一节 项目施工进度.65第二节 招投标管理.66第十二章第十二章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.69第一节 投资估算依据.69第二节 项目建设投资估算.71第三节 资金来源与使用.73第十三章第十三章 财务评价财务评价.74第一节 财务评价依据.74第二节 财务评价的主要内容.76第三节

4、销售收入、销售税金及附加及成本费用.76第四节 不确定性分析.81第十四章第十四章 社会评价社会评价.85III第十五章第十五章 风险分析风险分析.87第一节 风险因素识别.87第二节 风险评估与分析.88第三节 风险防范对策.89第十六章第十六章结论与建议结论与建议.91第一节 结论.91第二节 建议.91附件：附件：1、建设项目区位图及位置图；2、项目投入资金汇总表附表 121；3、建设工程费用估算表附表 122；4、设备购置及安装工程费估算表附表 123；5、工程建设其他费用估算表附表 124；6、贷款偿还计划表附表 125；7、总收入估算表附表 131；8、税金估算表附表 132；9、

5、损益及利润分配估算表附表 133；10、财务现金流量表附表 134；11、敏感性分析图表附表 135。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-1-第一章第一章 总总 论论第一节第一节 项目基本情况及承办单位项目基本情况及承办单位一、项目基本情况一、项目基本情况（一）项目名称绿森碧水蓝天房地产开发项目（二）建设地点云阳县滨江小区张飞大酒店东侧（三）项目承办单位重庆绿森实业有限公司（四）项目性质：新建（五）建设规模及主要建设内容项目总用地面积65198.33平方米，建设商业用房和住宅用房68868.6平方米（38栋），建停车位512个（16531.40平方米）。

6、（六）项目总投资及资金来源本项目总投资为 25000.00 万元，其中建设工程费 9522.92 万元，设备购置及安装工程费 2452.78 万元，工程建设其他费用 12057.36 万元，工程预备费 480.66 万元，建设期利息 486.28 万元。资金来源为：业主自筹资金 20000.00 万元，占总投资的 80%；申请银行贷款 5000.00 万元，占总投资的 20%。资金筹措表资金筹措表 单位:万元项项 目目金金 额额结构比率结构比率自筹资金20000.0080.0%银行借款5000.0020.0%合合 计计25000.0025000.00100%100%（七）主要经济指标 绿森碧水

7、蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-2-项目销售收入为42441.50万元，营业税金及附加2291.87万元，土地增值税2002.18万元，所得税为1729.31万元；税后投资回收期1.87年，税后投资利润率39.20%，税后内部收益率60.64%，税后财务净现值5792.25万元。（八）建设工期项目建设周期为18个月（2011年7月2012年12月）。二、项目承办单位二、项目承办单位（一）项目建设单位简介（一）项目建设单位简介重庆绿森实业有限公司于 2007 年 6 月 7 日在云阳县工商行政管理局注册成立，注册资本 2888 万元人民币。公司主要从事房地产开发

8、、物业管理、生产经营高分子材料新型套装门等。公司下设董事长、总经理、办公室、财务科、工程项目部、材料科等科室，在册员工 78 人，其中具有专业技术职称的有 27 人。自公司成立三年以来，相继开发建设了“福泰花苑综合楼”、“川江皮革厂宿舍”、“开县兴达食品公司宿舍大楼”等等房地产项目。2007 年正式申报叁级房地产开发资质， 并于 2008 年9 月 10 日通过重庆市建设委员会的叁级房地产开发资质认证。同年通过云阳县国土房管局公开拍卖竞标，我公司取得了云阳县滨江小区绿森名都项目 CR-1、CR-2 的土地开发权。该宗土地共占地 17722.33 平方米,建设面积约 105000 平方米， 20

9、08 年 8 月 8 日正式开工，一期工程于 2010年 9 月交房给业主。二期工程于 2009 年 6 月 18 日投入建设，主体工程于 2010 年 6 月完工，现正积极办理二期交房。公司自成立以来，在建设过程中严格遵守重庆市城市房地产开发经营管理条例及国家有关法律法规，安全施工、文明施工，诚信建设，争创一流工程。把为用户提供人性化的优良宜居的住宿空间作为企业的责任任。把重庆市市委“五个重庆”的精神作为企业发展的宏观方向。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-3-积极加强企业内部管理和自身建设。三年多来，陆续解决了 400 多名农民工、下岗工人的就业问

10、题。公司于 2008 年度荣获云阳县建委颁发的“先进企业”荣誉奖牌。2009 年荣获云阳县企业联合会、县商业联合会评选的“云阳县十大明星企业”。云阳县县委县府授予“十佳工业企业”“十强工商企业”奖牌。2009 年、2010 年连续两年被评为“十优企业”及“十大纳税大户”。绿森名都项目荣获重庆市建委授予“市级文明工地”和“云阳县惠农工程示范基地”称号。公司高分子材料新型套装门高分子纳米技术荣获国家科技创新三等奖。（二）法人代表简介（二）法人代表简介潘有高，男，重庆市云阳县建全乡人，工程师，1969 年 6 月 21 日生。1987 年四川运输 48 队驾校毕业；1988 年至 1991 年,山东

11、青岛市外运公司工作；1962 年至 1995 年,中日合资青岛天鹅集团公司工作；1996 年至1998 年,山东福泰地产公司工作；1999 年在广东顺德中洋化工厂工作；2000 年至 2007 年相继在三峡库区各县从事房地产开发和市政工程建设，在此期间参加了新制国际企业管理 MBA 学习；现任重庆绿森实业有限公司董事长兼总经理。该同志具有很强的领导能力和组织协调能力，具有很强烈的社会责任感、事业心和忘我的敬业精神，尤其是在运用科学发展观驾驭现代市场经济、策划运作产业项目、应对各种复杂局面等方面都积累了丰富的实战经验和方法。他带领公司一班人精心运作和耕耘，为加快云阳经济社会发展做出了显著成绩，得

12、到了社会各界人士的广泛好评和大力支持。（三）可行性研究报告编制单位（三）可行性研究报告编制单位编制单位名称：达华工程管理（集团）有限公司工程咨询资格证书编号：工咨甲 10120070039 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-4-资格等级：甲级发证机关：国家发展和改革委员会第二节第二节 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据和范围和范围一、本可研报告编制的主要依据一、本可研报告编制的主要依据1、承办单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同2、重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要3、现行有关技术规范、规定4、云阳县人民政府云阳府20092

13、85 号关于青龙街道滨江小区张飞大酒店东侧，国有建设用地使用权出让方案的批复5、云阳县发展和改革委员会投资项目登记备案核准证6、云阳县规划局项目选址意见书7、建设单位提供的有关基础资料二、本可研报告研究的范围二、本可研报告研究的范围本报告主要研究项目建设的必要性和可行性；其编制范围：对项目的建设条件、建设规模、建设内容、技术方案及实施计划进行分析，围绕市场形势、环境保护、组织管理、经济评价综合研究项目的经济效益、社会效益、移民效益及环境效益。1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场分析与营销策略3、建设规模及主要建设内容4、建设地点和建设条件5、总体规划6、工程技术方案7、节能与环境保护 绿森

14、碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-5-6、劳动安全与消防7、项目组织机构与人员配置8、项目实施进度与招投标9、投资估算和资金筹措10、财务评价11、社会效益评价12、结论与建议第三节第三节 主要技术经济指标主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标见表 1-1主要技术经济指标表：表 1-1 主要数据及技术经济指标序号指标名称单位数量备注1项目占地面积m65198.33合 97.80 亩2建筑占地面积m16970.793绿地面积m26855.004工程总建筑面积m85400.00计入容积的为 68868.6平方米4.1住宅建筑面积m59709.23 4.2商业建

15、筑面积m5306.80 4.3酒店m3337.78 4.4其它用房m514.79 4.5地下车库m16531.40 停车位 512 个5居住户（套）数户（套）4646居住人数人14667建筑密度%26.03 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-6-8容积率1.069绿地率41.210总投资万元25000.0011总销售收入万元42441.5012总成本万元26061.0413税金及附加万元4294.0214所得税万元1729.3115税前利润万元11528.7316税后净利润万元9799.4217盈余公积万元979.94按 10%计18基准收益率%12无风

16、险报酬率+风险报酬率19投资利润率%46.11税前20投资利润率%39.20税后21投资内部收益率%70.69税前22投资内部收益率%60.64税后23财务净现值万元7414.30i=12%,税前24财务净现值万元5792.25i=12%,税后25建设期限月182011.72012.1226银行借款偿还期年327项目投资回收期年1.82税前/含建设期28项目投资回收期年1.87税后/含建设期29盈亏平衡点%69.07保本销售收入 29315.68万元第五节第五节 研究结论研究结论 本项目的建设，为云阳县貌建设及扩大内需都起到积极推动作用，本项目建设力求“以人为本”，使现代化生活与自然和谐同一，

17、达到天 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-7-人合一的境界，追求生态与艺术并重，在不增加造价的前提下，不断深化设计整体理念，注重生态的环境建筑设计，创作不脱离时代，但有前瞻性的建筑。因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。第六节、问题与建议第六节、问题与建议（一）问题本项目为重庆绿森实业有限公司开发，项目总用地面积65198.33m2，建设商业用房和住宅用房 68868.6m2，建停车位 512 个。工程量较大，商场如战场，时间意味着效益。需加强项目建设力度，争取早日完工。（二）建议本项目必须严格按照经过审定的重庆市云阳县城市总体规划进行设计、施

18、工。对本项目和后续工程的衔接部位和接点要明确交待清楚，要制订与施工现场实际相吻合的科学的、合理的、详细的施工设计方案，尽量避免重复建设，如开挖、填埋等的返工，造成人力、物力和资源的浪费。综上所述，本项目的建设是必要的和可行的，建议批复实施。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-8-第二章第二章 项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性第一节第一节 项目项目提出的背景提出的背景一、云阳县地理概况一、云阳县地理概况云阳县位于重庆市东部，三峡库区腹心地带，地理坐标介于东经1082410914、北纬 30353126之间。东邻奉节县，南连湖北省利川

19、市，西接万州区、开县，北靠开县、巫溪县。南北长99.5 公里，东西宽 70.2 公里，幅员面积 3649 平方公里。长江自西向东横贯全境，境内流程 68 公里。县城临江，自古为商旅必经之途，现已成为三峡库区经济带的重要组成部分。二、新县城概况二、新县城概况云阳县新县城是老城沿长江整体西迁 30 多公里，依托一江（长江）、一河（澎溪河）、一半岛，依山傍水而建，经 10 年建设，赢得了“三峡移民看云阳”的美誉，一座崭新的“中国移民新城”像出水芙蓉一般，绽开在三峡库区中心。在重庆市区县城市的发展规划中，已将云阳列为重庆市十大城市之一。为实现该战略目标，云阳新县城远期规划占地面积将达到 60 平方公里

20、，为老县城的 30 倍；新县城目前建成区规模已达到 12 平方公里，城市人口达 18 万多人，加上流动人口共 25 万左右，一座环境优美的现代化生态旅游城市已初具规模。新县城南临长江，西临澎溪河，环绕凌空屹立的磐石城，地势开阔，用地完整，发展空间大。是云阳县水陆交通枢纽和政治、文化、经济中心，是万里长江一颗璀灿的明珠。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-9-第二节第二节 项目建设的必要性项目建设的必要性一、是移民搬迁安置的需要一、是移民搬迁安置的需要云阳县在三峡工程淹没迁建，无论是淹没土地和动迁人口都在三峡库区淹没总量的七分之一以上，是三峡库区最大的移民

21、县。云阳新县城由云阳镇、云安镇和双江镇三个移民大镇联合组建，迁入人口 10 万之巨，移民安置任务重；户藉制度改革以后，大批农民进城谋发展，增加了云阳新城人口荷载，加剧了安居矛盾。该项目的开发，可增大移民安置容量、缓解安置矛盾。是十分必要的。二、是改善城市人居环境，提高生活质量和居住文化的需要二、是改善城市人居环境，提高生活质量和居住文化的需要改革开放 20 多年，云阳人中的一部份靠勤劳和智慧，经商办企业、外出务工等，先富了起来，他们对居住条件从单一的居住需求，变成了多功能需求；从简单的生理需求，延伸到了对居室文化艺术的心理追求。而绿森碧水蓝天座落在长江之滨的花园小区，坐北朝南，背山面水，可享花

22、草环合之清幽，览高峡平湖之盛景；外观造型典雅，室内布局合理，充分体现了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念。完全可以适应先富起来这部份人的住房市场需求。三、是打造云阳三、是打造云阳“中国移民新城中国移民新城”品牌的需要品牌的需要云阳县人民政府抓住三峡移民迁建的机遇，大打“移民” 牌，确立了打造“中国移民新城”的品牌意识，为此，以大手笔的气魄兴建了长江第一梯(万步登云梯)、长江第一滨江花园、长江第一路(沿江大道)等工程。然而，只有掩映在绿树红花之中的绿森碧水蓝天小区辟落，才能向世人展示三峡移民“搬得走，安得稳，能致富”的中国特有的移民文 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管

23、理（集团）有限公司-10-化，才能与上述几个长江第一工程相呼应。有益于塑造“中国移民新城”的形象。四、是缓解住房压力、促进商业发展的需要四、是缓解住房压力、促进商业发展的需要云阳县的房地产处于刚刚起步阶段，住房需求日益增大。随着经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求增加，从而营造了对商业地产的市场需求。近年来，云阳县城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，从而会带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求。作为云阳县这样的县城，人们对住宅的投资仅仅是满足自身的居住需求，而随着人们对房地产认识的加深，商业地产将是人们投资的热点，也是给人们带来

24、长久利益的投资方式。从云阳县目前的市场来看，还没有集中的商业中心，商业地产还有很大的市场容量，本项目建成后将促进云阳县新县城的商业发展。五、保护环境、保护耕地，改善投资环境的需要五、保护环境、保护耕地，改善投资环境的需要本项目在闲置土地上兴建，不占用耕地，该项目建设统一规划，节约土地，节约资源，做到入住户资源共享，公益事业共享，处处体现花香鸟语生态田家景色。本项目建设将逐步完善全县投资环境，加大招商引资力度，筑巢引凤将又吸引一大批企业入住云阳。也大大改善了云阳县人民的居住环境，人们的生活质量及品位显著提升，助推了县域经济的发展进步，更加提升了城市品位和形象，一座高标准花园式小区犹如一张城市“名

25、片”，将云阳县打扮得风姿绰约、分外迷人，成为装点城市形象、展现城市品位的一道靓丽风景线。六、带动城乡经济发展的需要六、带动城乡经济发展的需要 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-11-近几年来云阳县发展迅速，保持着良好的上升势头，但与重庆其他区县相比经济相对落后，城区人口规模偏小。房地产行业是中国国民经济支柱产业之一，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。由于政策推动和居民消费层次的逐步提高，住房消费已成为首选最大的潜在消费项目。房地产开发还带动建材、装饰、运输、金融、保险、服务、文化等多个行业相关联动，为社会提供数以万计个就业岗位。房地产开发将成为拉动

26、云阳县社会整体消费需求的重要动力。因此，该项目建设是完全必要的。第三节第三节 项目建设的可行性项目建设的可行性一、该项目建设条件成熟一、该项目建设条件成熟滨江小区规划设计已经完成，滨江路、沿江大道、各种管网等正在施工，近期竣工投入使用，施工供水供电条件、项目建设的外部环境已经具备，项目用地已完成场平。二、该项目建设方案合理二、该项目建设方案合理从市场看，房地产业已进入一种“质”的发展，这个“质”不是一种单纯的建筑质量，设计质量等，而是一种创意组合后的质量，这个质量才是它的总体概念；通过透过小区，建筑单体表象化背后的人文文化内涵才是不动产个性发展的体现，客户需要的是能安居享受的家，而不是简单的房

27、子。该项目是集居住、商务文化、市民休闲为一体的综合区。是一个生态的、标志性的、多种配套设施齐全，环境优良的新城景观滨江小区。该项目建设方案合理，符合市场所需。三、区位优势明显三、区位优势明显 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-12-本项目位于重庆市云阳县沿江大道，地块东侧为货运码头，地块南面为长江，西边为一在建的五星级酒店，北面为沿江大道，与巴蜀胜景张飞庙隔江相望，西面与市民中心广场，市民中心文化区和滨江公园紧紧相连，距青龙嘴码头约 3000 米，距长江大桥约 500 米，紧邻实验小学、初三中、云阳中学，该项目区位优势明显。项目周边条件成熟，交通便利，为

28、项目开发提供了有利的保障。五、建设资金有保障五、建设资金有保障该项目总投资 25000.00 万元，其中业主自筹资金 20000.00 万元，占总投资的 80%；申请银行贷款 5000.00 万元，占总投资的 20%。重庆绿森实业有限公司具有雄厚的资金实力，经过多方面、多渠道努力，项目建设资金可以落实。项目建设资金有保障。综上所述，该项目的开发，市场有保障，建设条件成熟，技术合理，资金有保证，是可行的。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-13-第三章第三章 市场分析及销售策略市场分析及销售策略第一节第一节 重庆房地产发展趋势重庆房地产发展趋势随着直辖效应

29、的发挥，旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中央商务区建设的启动，加之城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加，未来几年，重庆的房地产开发投资规模将呈逐年上升的趋势。今后几年，我市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持稳步增长的势头。目前，重庆城镇化水平只有 36.3%，低于全国平均水平。根据我市城镇化建设总体规划，到 2015 年，重庆市城镇化率预计将达到 50%，接近全国先进地区水平。每年约 70 万农民转为城市人口，其中 20 万进入主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加，这必将成为我市房地产业持续发

30、展的强大动力。第二节第二节 云阳县房地产市场分析云阳县房地产市场分析一、产业政策拉动经济增长一、产业政策拉动经济增长“十一五”以来云阳县房地产业进入平稳发展的阶段，随着宏观调控力度逐步加强，市场经济机制的作用越来越大，房地产市场正朝着规范、有序、健康的方向发展。近两年房地产开发一直是云阳县投资重点之一，对启动内需，拉动经济增长，起到了一定的作用。由于政策推动和居民消费层次的提高，住房消费已成为云阳县较大的潜在消费项目。市场基本实现了供求平衡。环境优美的小区陆续建成，对改变城市面貌，拉动经济增长，改善居民生活居住条件将起到了重要的作用。 二、人民购房需求增长二、人民购房需求增长 绿森碧水蓝天房地

31、产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-14-云阳县房价增长与经济发展和人均收入的增长相比，是适度的，这些都说明云阳县房地产市场是健康、良性发展的。目前由于政策推动和居民消费层次的逐步提高，住房消费已成为首选最大的潜在消费项目。因而，房地产的市场还有相当大的发展空间。随着云阳县居民储蓄余额的逐渐增长以及房改措施的不断完善和力度加大，群众住宅商品化意思不断加强，有国家、金融等优惠政策的支持，群众有比较强烈的购房欲望，商品房作为新的消费热点需求已经形成。“十二五”期间，云阳县房地产朝着规范、健康、有序的方向发展，近几年来，住房消费倾向主要有二种：即“安置型”与“舒适性”。“安置型

32、”目前住房困难，收入相对较低，有强烈的购房意向，但受家庭收入所限，主要消费倾向为二房同时对水、电、智能化等配套装置有了更高要求。三、市场供应现状三、市场供应现状A、云阳新县城自 1992 年 10 月选址奠基，95 年开始大规模建设以来，动工建设房屋面积 180 万 m2。随着三期移民拆迁工作的加快，住房安置落后于拆迁任务，已建住房不能满足市民搬迁住房的需要，特别是新县城这种状况尤为突出，致使市场住房炒卖价格远远高于正常市场价的 30%，出现求大于供的卖方市场局面。B、改革开放三十年来，人们经济收入不断增加，迫切需要改善原比较差的住房条件，购买住房是人们大宗消费的首选，也为云阳县房产开发带来了

33、活力。C、一部分人富裕后手里的资金急需寻求新的投资方向，而购置房产既增值，风险又小，因而成为市民投资选择重点。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-15-从云阳房产供应市场分析，在较长一段时间内，房产供应尚不能满足市场需求。因此，在旺盛市场需求的拉动下，房地产开发投资增长，供给结构保持合理状态；商品住宅消费结构平衡，带动供给结构进一步改善；另一方面住房消费信贷继续增长，金融对房地产市场的支持得到继续发挥。四、销售价格现状四、销售价格现状云阳县房产销售价格看好，特别在新县城房价一直居高不下，毛坯砖混结构住房平均售价 3500 元/m2，毛坯框架结构住房平均售

34、价 4000 元/m2，稍加装饰后售价在 50006000 元/m2。商业门面销售价格更高，约1500025000 元/m2。房价结构与居民住房消费结构基本相符，房价攀高为房产开发带来较丰厚的利润。五、市场需求预测五、市场需求预测云阳县是一个近 130 万人口的山区农业大县，城镇人口约占总人口的 12%，是房产市场的主要需求者。云阳新县城淹没搬迁规划人口，2005年为 7 万人，而目前实际人口已超 13 万人，随着城市化进程的加快，原规划已不适应形势发展的需要，因此正在进行修编，修编后的规划人口近期 15 万人，中期 30 万人，远期 50 万人(主城区 30 万)，至 2020 年将成为大城

35、市。根据城市人口发展速度，以及云阳县城搬迁后，新城人民群众居住条件得以改善的现状，预测云阳新城居住用房需求量，每人居住用房 40m2住宅计算，云阳新城需建设的居住用房近期达 500 万 m2，中期需增 700 万 m2，远期需增 800 万 m2。三峡水库建成后，农村耕地面积缩小，农业劳动力必须向非农业转移；随着国家加快小集镇建设工作的 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-16-进程和对山区县退耕还林工作的逐步落实，一批有一定经济基础的农业人口弃农经商或弃农务工进入城市和集镇，又为城市房产业发展提供了拓展空间。“农转非”按照 1.5%的速度估算，非农业人口

36、每年约有 1.8万人进入新县城及各小集镇。估计城市房产业每年需为 8000 人，提供约30 万 m2的居住用房。城镇人口的增长，也为城市商业用房、工业用房、仓储用房和公共建筑用房提供了需求市场，按照规划估算，上述几项用房近期达 100 万 m2，中期需增 80 万 m2，远期需增 120 万 m2。巨大的建设规模需求，需要有实力的房地产开发企业去有序的组织实施。第二节第二节 销售策略和方案销售策略和方案一、项目市场定位一、项目市场定位1、品质：随着经济的发展和人民生活水平的提高，居民的住房观念和住宅市场需求正在发生变化，对中高品质住宅的需求量在不断增大，云阳县住宅销售形势较好。重庆绿森实业有限

37、公司将利用自身优势把该项目打造成中高品质住宅小区和商业用房。2、结构：云阳县的实际情况来看，云阳县的房地产处以刚刚起步阶段，供应结构与需求结构有一定的脱节，这种供需脱节也是造成该县商品房预售价格阶段性下降的一个重要原因。本项目地处长江北岸的滨江花园，区位优势明显。人民生活水平的提高营造了对商业地产的市场需求，商业地产将是人们投资的热点，从云阳县目前的市场来看，该区域没有集中的商业中心，所以商业地产有很大的市场容量。重庆绿森实业有限公司抓住良好的时机，在加上本案得天独厚的地理位置，为销售成功提供了有力保证。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-17-3、价格

38、：以上市场分析和区域环境以及项目区周边房地产开发状况，本项目定位于中高档商品住宅，住宅预售平均价格为 5000 元/，商业用房预售平均价格为 16000 元/，停车位预售平均价格为 80000 元/个，力求做到居住环境与人文的统一，创造第一人居环境典范的底价位中高品位的商品房和商业用房。二、销售对象定位二、销售对象定位云阳县是中国儒家思想的发源地，人们的生活方式比较传统，日常工作起居较有规律，家庭是人们重要的生活场所。近年来云阳县城市化进程不断加快，发展水平逐年提高， 经济社会建设更趋和谐，全县上下科学发展、加快发展的思路目标清晰，政策更加完备。各项社会事业全面进步，城镇居民收入稳定增长， “

39、十一五”末，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入预计分别达 13440 元、4500 元，比“十五”末分别增加 5938 元、2277 元。随着云阳县居民经济收入稳步提高，消费者住房理念由“居住型”向“舒适型”过渡，人性化、生态化和智能化的小区受到青睐。党政、机关人员现住房多数为集资房，教育、卫生经济效益较好的事业单位虽多数职工已有住房，但近几年才参加工作的新职工只能是过渡用房，将面临购房。在外打工人员约有 30 万人，这些人经济收入较高，特别是外出的压面工和拆房工，也是潜在的购买人群。本项目将按照市场需求调整市场需求结构，开发建设满足在外打工人口住房需求的普通商品房，增加中高价位、大中套型

40、普通商品房供应，保持市场供应基本平衡、结构基本合理，满足不同收入层次人群合理的住房需求。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-18-第四章第四章 建设规模及主要建设内容建设规模及主要建设内容第一节第一节 确定规模的依据确定规模的依据1、根据云阳县新县城修建性详细规划和建成 30 万人口主城区城市发展规划。2、房产市场幅射范围内人口增长，经济发展速度及消费水平。3、民用建筑设计通则 (JGJ3787)和 建筑设计规范(JGJ4888)。4、项目建设的用地红线图。第二节第二节 确定规模的原则确定规模的原则1、在满足设计经济技术指标的前提下，充分利用土地面积的原

41、则。2、既要满足高起点，现代化，适应市场需求和市场竞争，又要尽量减少投资，提高项目的综合效益的原则。3、方便居住、消费人流的通行和消防疏散安全的原则。4、与沿江路风景绿地相协调的原则。第三节第三节 建设建设规模规模项目总用地面积65198.33平方米，建设商业用房和住宅用房68868.6平方米（38栋），建停车位512个（16531.40平方米）。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-19-第四节第四节 主要建设内容主要建设内容本项目工程共 38 栋楼，建筑类别为三类，耐火等级为一级，建筑合理使用年限 50 年，主要建设内容包括多层、高层住宅楼及配套用房，

42、商业用房及相应的附属设施。主要建筑指标详见下表 41。表 41 主要建筑指标一览表序号名 称数量建筑面积（m2）备 注1项目占地面积m65198.332建筑占地面积m16970.793工程总建筑面积m85400.003.1住宅建筑面积m59709.23 3.2商业建筑面积m5306.80 3.3酒店m3337.78 3.4其它用房m514.79 3.5地下车库m16531.40 停车位 512个4居住户（套）数户（套）4645居住人数人14666建筑密度%26.037容积率1.068绿地率41.2 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-20-第五章第五章 建

43、设地点与建设条件建设地点与建设条件第一节第一节 项目区概况项目区概况（一）地理环境1）地质构造云阳县地处四川盆地东部边缘的丘陵向山地过渡带。受华莹山-方斗山弧形褶皱体系和大巴山断褶皱带控制，地质构造以褶皱为主，断裂规模很小。褶皱形态以宽平的屉形向斜和狭窄的高背斜相间排列，组成隔档式。主要背、向斜从北向南依次排列为：牛角洞背斜、沙沱向斜、马槽背斜、渠马河向斜、云安硐村背斜、万县复向斜、黄莲峡背斜、赶场向斜、七曜山背斜。断层主要分布在上述背斜的轴部及其两翼。此外，龙角、双江、故陵、硐村等地亦有断层。云阳境内地层可分为：二迭系地层，属古生代地层，距今约 2.85亿年；三迭系地层，属中生代地层，距今约

44、 2.6 亿年；侏罗系地层，属中生代地层，距今约 1.95 亿年；第四系地层，属新生代地层，距今约7600 万年。 2）地形地貌云阳属喀斯特地貌，长江由西向东中分县境。地形近似以东南西北为顶点的菱形，南、北高，中部底，由南、北向中间倾斜。岭谷地貌明显,以山地为主，兼有谷、丘，山高、谷深、坡陡，群山巍峨，呈现出“一山二岭一槽”、“一山三岭两槽”或“一山一岭、岭谷交错”的地貌特征。境内海拔最高 1809 米（云峰山野猪槽包），最低 165 米（长江出境处），海拔高低悬殊 1670 米。（二）气候云阳地处亚热带季风气候区，日照充足，夏季炎热，冬季暖和，多伏旱多秋雨，立体气候显著。1）日照 绿森碧水蓝

45、天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-21-云阳境内日照时数较长，光能、风能资源比较充足，能满足各种农作物生长期光合作用的需要。19932000 年，年平均日照时数 1367.6小时，最多年 1626.6 小时，最少年 1171.5 小时。年均日照率 31%，最多年 37%，最少年 26%，全年日照最多时段在 410 月，其中 7、8 两月日照时数最长。20012004 年，年均日照时数 1497.3 小时，最多年 15420.0 小时，最少年 1451.4 小时。年均日照率 34%，年最多日照率 35%，年最少33%。月均日照时数最多的是 7 月，261.3 小时，

46、月均日照率高达 61%；月均日照时数最少是 12 月，只有 28.4 小时，月均日照率仅为 9%。2）气温据县气象局统计，云阳 19932000 年均气温 18.4。其中最高年均 19.1，最低年均 17.7。8 月最热，月均气温 28.6；1 月最冷，月均气温 7.8；年温差 20.8。年极端最高气温 42.9，出现在1994 年 8 月 5 日；极端最低气温出现在 1998 年 1 月 21 日，为-0.6。立体气候特征显著 云阳气温随海拔高度不同而变化。地处河谷海拔较低的云阳镇年均气温 19，地处海拔 1050 米的大阳气象站，年均气温 13.6，两地年均气温相差达 5.0以上。3）降水

47、云阳雨量充沛，但各地各年各月各季之间分布不均，差异很大。19932000 年，年均降水量 1104.3 毫米。20012004 年，平均降小量1165.8 毫米，最多年达 1499.5 毫米，出现在 2003 年。月最多降水量达321.5 毫米，出现在 2003 年 9 月；月最少降水量不到 10 毫米。夏季占全年降水量的 40.0%，春季占 25.4%，秋季占 22.4%，冬季仅占 3.4%。由于地形、地势和大气环流的影响，云阳降水最多的地区多在大山系的南侧，中部河谷地区降雨量较少。地处大山南侧的大阳，年均降水量达 1586.5 毫米，而地处中部河谷地区的红狮，年均降水量只有 937.8毫米

48、，两地相差 648.7 毫米。云阳降雨强度夏季最大，冬季最小。2001 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-22-年 7 月 1 日至 15 日，连续三次暴雨降水达 419.7 毫米。特别是 7 月 1日至 5 日的强降雨达 354.1 毫米，为云阳气象记录中所少有。（三）社会事业 “十一五”期间，科技对全县经济增长的贡献率达到 40.2%，比“十五”末提高了 10.2 个百分点。五年共筹集教育资金 4.5 亿元，建成校舍 73 万平方米，排除中小学危房 17.4 万平方米，顺利通过市政府“两基”评估验收，35 所移民迁建学校和 6 个教育单位如期搬迁，云

49、安中学成功改制为民办公助的外国语实验学校。卫生事业完成投资 7500万元，县人民医院、县中医院等 15 家卫生单位实现整体搬迁，城乡医疗条件明显改善，农村初级卫生保健达标，突发公共卫生事件应急机制逐步完善。文化体制改革进展顺利，文化事业不断发展。建成渝东一流的体育场。广播电视人口覆盖率达 98%，比“十五”末提高 3 个百分点。移动电话新增 7.5 万户，固定电话新增 12.6 万门，电话普及率达到23.9%，超计划 15.7 个百分点。养老、失业、医疗等社会保险覆盖面不断扩大，社会保障体系逐步完善。（四）经济概况 “十一五”期间，完成地区生产总值 332 亿元，年均增长 14%，五年翻了一番

50、；完成固定资产投资 340 亿元，年均增长 30%；完成地方财政收入 15.6 亿元，年均增长 38.3%，五年翻了两番；社会消费品零售总额达 152 亿元，年均增长 18.5%；三次产业结构由“十五”末的32：33：35 调整为 24.4：32.6：43；“十一五”末，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入预计分别达 13440 元、4500 元，比“十五”末分别增加 5938 元、2277 元。 第二节第二节 建设地址建设地址（一）选址原则 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-23-1）项目区内无滑坡、泥石流、断层、构造破碎带等地质灾害；2）项目区内无

51、污染源，适宜桥梁支座项目建设；3）项目地址与交通网络相连，交通便捷；4）项目区内的水、电、通讯、道路等基础设施完善。（二）建设地址项目拟建设在云阳县滨江小区张飞大酒店东侧，位于重庆市云阳县沿江大道，地块东侧为货运码头，地块南面为长江，西边为一在建的五星级酒店，北面为沿江大道，通过水陆交通可以通达国内任何省市和地区，交通十分便利。项目周边条件成熟，交通便利，为项目开发提供了有利的保障。第三节第三节 建设条件建设条件（一）场地概况1、地形地貌项目拟选在云阳县滨江小区张飞大酒店东侧，该区属川东平行岭谷构造侵蚀低山丘陵地貌。拟建场地地质情况较好，地形坡度不大，高程 205.00215.00m，相对高程

52、 10m。2、地质构造项目用地所在区域，位于四川盆地川东平行褶皱带区，由侏罗系砂岩与泥岩不等厚相互组成；属平行岭谷地貌，山高坡陡，沟壑纵横，地形复杂，地貌类型多样，主要有河谷池、浅丘平坝、深低山等地貌单元组成。项目用地在区域地质构造上，位于走向北东的云阳向斜东南翼，岩层走向由北向南，倾向 352，倾角 5-8，区内无断层通过；根据长江三峡工程沿岸城市水文地质灾害调查报告记载，项目区无滑坡、 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-24-泥石流、地震等地质灾害；地质构造简单，结构稳定，项目建设诱发、加剧地质灾害的可能性小、损失小、危险性小。3、工程地质该区所处部

53、位为万县复向斜核部、黄柏溪向斜北西翼。拟建场地内出露地层有第四系全新统溪沟淤积物及侏罗系中统上沙溪庙组，第四系全新统溪沟淤积物：上部为黑色、黑褐色、紫褐色、黄褐色不均匀的粉质粘土，厚 0.89.10m，下部为卵石土，灰色灰褐色、杂色，主要由砂泥与卵石组成，卵石约占 1025%，主要为粉细砂岩，形状大小均不规则。分选磨园均差。侏罗系中统上沙溪庙组：地层岩性主要为泥岩间夹砂岩。4、水文地质该区地下水类型主要为第四系松散岩类孔隙水和基岩网状风化裂隙水。松散岩类孔隙水：一类是冲积层，其上部为粘土，粉质粘土，基本不含水；下部为粉土，细砂、卵石，其特点是松散、含水性微弱。补给源主要是崩滑堆积物中的孔隙水、

54、排水沟的生活水、大气降水补给。另一类是崩滑堆积物中的孔隙水，组成物资主要是含块碎石粉质粘土，由于崩滑堆积物分布于斜坡地带，接受大气降水、滑坡体上的地表水补给，沿内部孔隙或基岩面径流，于冲沟低洼处排泄或沿基岩裂隙下渗。基岩网状风化裂隙水：该类地下水赋存于上沙溪庙组砂岩、泥岩风化裂隙中，地下水富集受岩性、构造和地貌的控制。泥岩风化裂隙发育浅，较深部位成相对隔水层，砂岩又多呈现陡坎，含水层被切割，连续性差，砂泥岩上下叠置，含水层暴露面受到极大限制，接受大气降水补给条件差。地下水贫乏，水文地质条件简单。5、地震情况根据国家地震局（1990 年）中国地震烈度区划图 1：400 万，基本烈度为 VI 度，

55、该工程项目设计应按 6 级地震设防。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-25-（二）气象资料万州气象站位置：东经 10824，北纬 3046，海拔 186.7m。1) 气温年平均气温18.1 月平均最高气温22.8 月平均最低气温14.7 极端最高气温42.1 极端最低气温-3.7 2) 降雨量历年平均降雨量 1189.0mm最大年降雨量1754.3mm最小年降雨量756.7mm最大日降雨量 237.1mm最大小时降雨量 58.6mm3) 降雪量 最大积雪厚度 50mm4) 湿度历年平均相对湿度 81%年最小相对湿度 9%5) 气压历年平均气压 99.2

56、5KPa6) 风向及风速全年主导风向 C.N.最大风速 33.3m/s年平均风速0.7m/s7) 特殊气象常年平均霜日 15.5d 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-26-常年平均日照对数 1462.6h常年平均雷暴日 48.5d（三）城镇规划及社会条件云阳县是三峡库区山区移民搬迁大县，全县总人口约 130 万，三峡工程蓄水至 175m 时，最终需动迁人口 16.37 万，由于三峡移民和工矿企业搬迁，以及产业结构调整，云阳县就业问题已成为当前社会的主要矛盾。为缓解库区就业压力和社会矛盾，国家出台了一系列发展，扶持库区产业政策，并每年拨付大量资金用于支持高

57、兴产业和劳动密集形创业创新发展。云阳县政府就是利用这一政策优势，引入具有发展前途和可安置大量移民工和下岗人员的企业入驻园区，为提高县域经济创造条件。（四）公用设施条件建设地址位于云阳县滨江小区张飞大酒店东侧，公用配套系统较完善，可满足施工、生活需要。在生产、生活、医疗、运输等方面，都具有良好的城市依托条件。（五）交通运输条件项目拟建设地点面临主要公路干道，陆路运输道路且与云（阳）双（江）公路、云（阳）利（川）公路、云（阳）开（县）公路及渝宜（昌）高速公路连接，道路运输条件极为方便。园区面临长江岸边，拟建有货运码头，水路运输可沿江上、下航行至长江沿岸各地。（六） 防洪、排涝、防潮设施条件建设用地

58、所处的位置周边城市沟网成渠，地势平坦开阔，呈 5-8%斜坡地形；没有高坡、低洼之地，不存在洪涝灾害，只要完善建设场地排水沟网设施，即可满足防洪排涝要求。云阳县的气候属亚热带季风性湿 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-27-润气候，大陆性季风气候典型；只要保持室内通风，即可达到防潮要求。（七） 环境保护条件项目建设均按国家有关标准设计施工，严格执行建设项目“三同时”原则，生产、生活的废水、废气等经环保处理设施处理后，达国家污水、废气综合排放标准等环保要求；因此，建设项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。（八）施工条件该工程建

59、筑材料运输、人员进出可通过沿江大道及周围的支路。施工用电、用水来自于云阳新县城现有供电、供水设施，工程区排水设施较完善，排水通畅，工程场地和地基稳定性较好，不需对地基进行特殊处理。该工程施工条件较好。综上所述，本建设场地的地质、能源、交通和通讯等基础设施完善，建设条件优越。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-28-第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第一节第一节 规划依据及指导思想规划依据及指导思想、本项目主要规划依据、本项目主要规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法及实施细则3、城市居住区规划设计规范4、城市居住区规划设计规范(20

60、02 年版)【GB50180-93】5、云阳县城市总体（2005-2020）规划6、有关法律法规、技术规范及标准二、规划指导思想及原则二、规划指导思想及原则本项目本着“一切为用户着想”的指导思想、体观对人的关怀，力求建成一个功能合理、公共设施配套，室内优雅，室外环境优美，建筑新颖，交通便捷的地标性社区服务中心。设计原则为：1、人本原则充分考虑城镇人民的生活方式，以人为本，创造出一种符合当地居民生活习惯的新型小区。2、自然原则贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，力求塑造一个集生活、休闲、娱乐等功能多元化发展的综合功能小区。3、经济原则作为社区服务中心，道路、建

61、筑等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量。4、融合原则讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、建筑与绿化环境的融合。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-29-第二节第二节 总体规划方案总体规划方案根据项目场址地形地貌特点及规划要求，按照项目设计指导思想和原则，合理布置商场区、住宅区；根据服务人群需要布置商场入口、办公入口、住宅入口，并配有多处临时停车场；根据通行需要合理设置消防通道、车行道和人行道。项目集约利用土地，建筑物布置遵守相关规定，满足环保、消防、节能等方面要求合理布置，对项目进行总平面布置。本规划从本地居民的传统习惯和生活需要出发，综

62、合考虑功能布局的合理性、空间形态的美观性，以及与周边风光的融合性，以人为核心，最大程度地关怀居民的各种健身需求和购物需求，尊重居民生活习俗，运用现代规划设计手法，创造功能完善、结构清晰、布局合理、道路通畅、配套齐全、具有鲜明特色的居住小区和商业服务中心。一、用地布局规划一、用地布局规划根据该地块的地理区位、周边环境、城市配套及地块拍卖地价等诸要素，经设计单位与开发建设单位及相关部门的综合分析和研究，确定将该地区打造成云阳县商住小区新风范，创造舒适、宜人的商业、居住空间。二、空间结构二、空间结构总体布局体现了创造人文居住环境，提升城市形象的构想。注重内部环境的塑造，基地中心地带开挖人工湖，打造内

63、部水体景观，在西南角设置有运动场地，积极提高小区品质，形成建筑与绿色相间的城市街道景观，减轻城市中心区建筑过密的压力，营造舒适生态的城市氛围。二、道路交通规划二、道路交通规划1、道路设计原则： 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-30-统一性原则：遵循合理组织交通原则进行路网规划。合理分区，坚持与观景设计相统一的原则进行路网规划。便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达，以车流为主适度的曲折，达到减速限速、提高环境的完整性。经济性原则：结合景观处理，尽量减少土方工程。舒适性原则：道路与环境相结合。曲折幽静，对景生情，营造停留空间。2、交通道路：本工程共设一个

64、出入口，该出入口位于项目北侧的城市道路上，小区内部设有 4 米宽应急消防车道，车道沿小区周边布置。未设置车道的建筑设有人行便道与行车道路连接。场地内的车行道布置，能满足车辆进出和消防扑救的要求。本项目地下车库集中设于中心绿地下面，在北面小区出入口附近设有两个出入口。人流自住宅南面和北面步行出入口出入。车辆出口按照车流要求设计。各种出入口设置均能满足不同人群出入要求，实现商业人群与住宅人群的合理分流。三、绿地景观规划三、绿地景观规划景观设计采用自由式软质景观设计手法，除道路外部分以绿化、景观水体为主，点、线、面的结合设置水池、假山、喷泉、叠水、广场、雕塑、花池、踏步、小品等，根据景观视线分析设置

65、对景小品。植物配置上采用多样化、多季化的手法，使之一年四季均有良好的绿化观赏效果，以期达到自然景观与人文景观的最佳效果。市民广场采用生态休闲广场景观的处理手法，提升可参与性。本项目规划将环境和道路、入口、建筑等紧密的结合起来，沿景观步行道设置一系列的小品景观，从而形成景观节点。由此，以 “景观节点景观步行道”形成“点线”的景观系统，营造绿意葱葱，错落 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-31-有致，步移景异的花园式空间。使居民感受高尚、优雅的生活情趣是环境设计的最终目的，设计中尽量增加绿化面积，并以景观绿带构成由公共到私密的景观系统，达到人工与自然和谐共融

66、的风景。四、设备管线布局四、设备管线布局依据规范要求，设备线管总平面设计统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，并力求适应维修和改扩建的需要；同时，明设管道应排列整齐，并应根据不同用途以不同颜色分别标明。给排水、热力等管道沿区内道路依次布置并保留有检查井，并采用直埋方式，埋深不小 0.8m。五、竖向设计五、竖向设计本项目以尽量减少土方工程为原则，使场地与城市周边道路衔接合理，使建筑有良好的视觉形象。并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地内平整设计后最大高差为 1.5 米，道路最大纵坡为 4.76%，最小纵坡为 0.5%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。别墅部分由于临江布置，故所有别墅均在朝向长江一方设有露台。六、六、配套设施配套设施本工程配套设施完备。临街设有商业网点，消防控制中心，在小区内部靠湖附近还设有中心会所，在地块西北侧设有一座面积约 3337.78 m2的经济型酒店。 绿森碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司-32-第七章第七章 工程设计方案工程设计方案第一节第一节 主要设计依据和原则主要设计依据和原则一一、设设计计依