物业管理员培训教材

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1、物业管理员培训教材学习目标1熟悉房屋日常养护管理的主要内容。2能够组织有关人员对房屋进行日常养护。基本操作房屋日常养护计划的实施按照物业管理企业制定的房屋日常养护年度工作计划及房屋维修养护管理制度，组织相关工种人员对地基基础、楼地面、门窗、楼梯、走廊、阳台、屋面、通风道及装饰工程进行日常养护，并指导做好相应的检查记录，一个阶段的日常养护工作完成以后，物业管理员要整理归纳房屋日常养护工作记录。物业管理员要按规定及时向业务主管汇报房屋日常养护情况，尤其是对检查过程中发现的工程隐患，要做出书面重点汇报，这样有利于及时维修、确保房屋的完好。 二、房屋各组成部分的日常养护 (一)地基基础的养护 1.检查

2、有无超载现象 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地表面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增大而产生附加沉降。因此，要对日常使用情况进行检查监督，防止不合理超载现象的发生。 2防止地基浸水 地基浸水会使地基础产生不利的工作条件。因此，对于地基基础附近的用水设施，如绿化、士下水管、暖气管道等，要注意检查工作情况，防止漏水。同时，要对房屋四周排水设施，如排水沟、散水等进行检查，不使地基附近出现积水现象。 3.防止基础受损 勒脚位于基础顶面，起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落将影响到基础的、受力状态，也会因防水失效

3、而产生雨水浸入基础的现象。要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量进入，如还不能满足要求，则要增加基他保温措施，以防冷空气进入引起基础冻害。 (二)楼地面的养护 1、经常用水房间楼地面的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内外长时间积水而渗入楼板，致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用。 2避免内受潮与虫害 由于混凝土防潮有限，在紧接土壤

4、的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮现象。这是造成室内期湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变质失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，所以必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保护室内有良好的通风等。建筑虫害通常出现在较难发现的隐蔽性部位，应做好预防工作。 控制与消除装饰材料的副作用，如化学粘仓型!塑料、化纤织物危害人身心健康机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。 。 (三)装饰工程的养护 1裱糊工程的养护 (1)发现壁

5、纸翘边、起泡应及时修理。客户平时要经常掸除上边的浮土灰尘。 (2)壁纸上不要钉钉子，更不要在壁纸上乱涂乱画。 (3)搬抬家具物品注意保护壁纸以免碰破。 (4)室内门窗在下雨天注意关好，平时多开窗通风，防止室内潮湿壁纸。 (5)要注意防火防水。 2饰面工程的养护 (1)检查饰面各部位，如发现有缝应及时修补，对墙面凸起部分、块料面层角的裂缝或破碎部分也要详细检查，发现问题及时处理。 (2)检查窗台、腰线等突出部分的稳固情况，注意饰面的破损、脱落、裂缝。 (3)在使用过程中，饰面上必须打孔洞时应由专业人员操作。 (4)严禁硬物碰撞饰面，搬抬重物和家具经过饰面时，要对饰面进行保护。 (5)对室内釉面砖

6、进行擦洗不应用强酸强碱，应用淡肥皂水或清水擦洗，以免损坏灰缝和釉面。 (6)大理石板对有色液体易吸收，又不易擦掉，在使用中注意不要把有色液体弄到大理石饰面上，以防污染。 (7)饰面应定期进行清洗以保持清洁。 ， 3花饰安装工程的养护 (1)花饰工程要定期检查。 (2)注意检查空鼓、螺丝和螺栓的紧固情况，有松动的螺母应及时拧紧，。缺少的螺母应补上。 (3)检查花饰的稳固情况，砌筑的花饰有凸出平面的应及时修整或拆砌。 (4)对花饰污染严重的要定期清洗，裂缝掉角的应及时修补。 (Igt)门窗的养护 ， 1宣传养护制度 客户进住时要书面向其进行宣传，内容包括门窗使用须知，并配合口头讲解。维修时对损坏的

7、原因有针对性地向客户说明，同时对门窗其他部位养护方法进行宣传。客户在使 用过程中的保护，是门窗养护的重要环节，是延长门窗使用寿命的重要措施。 2经常清洁检查，发现问题及时处理 。 门窗构造比较复杂，、。应经常清洁，防止积垢而影响正常使用如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其他部分造成破坏或发生意外。 3定期更换易损部件 。 。 一!对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位要经常采取相应润滑措施；如有残垢，、还要定期消除，以减少直接损耗，避免间接损失。北方地区冬季气温低、风力大、沙尘多，外门窗易受损坏。所以，应做好养护工作。如采用外

8、封闭式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积尘。长期不用的外门，也要加以封闭卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。 5加强窗台与暖气的使用管理 禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与温度的控制，使门窗处于良好的温湿度坏境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。 (五)楼梯、走廊、阳台的养护 1楼梯、走廊、阳台的养护措施 由于楼梯、走廊、门厅这些部位的特殊作用，它们在结构设计上都属于加强的部位，一般在结构上不会低于楼房主体结构本身。但是，如果不加强维护管理也同样要大大降低这些设施的使用寿命，增加不必要的维修费用。因此，每次进行房屋检查时，都必须把楼梯等部位作

9、为重点，不放过任何一点隐患。由于楼梯、门厅、过道等绝大部分共用部位都在客户的房间外面，往往被客户忽视，出现一些小的损坏也无人申报维修，日积月累，就会造成严重的损坏。每年房屋联检时，要对楼梯等部位重点进行安全检查。对楼梯梁、平台梁及其与墙砌体的局部承压结合部位、过道板等更要特别注意。各种混凝土构件有轻微剥落、破损的，应及时修补。 2强化阳台的养护 阳台是容易产生安全隐患的部分，对阳台的养护管理要给予格外重视-检查阳台首先要检查阳台的使用状况是否符合要求，有无严重的超载现象：阳台的平台与房屋，墙譬结合的牢固程度，有无裂缝：如发现阳台的状况不良，要及时采取措施。 (六)屋面工程的养护 1定期清扫，保

10、证各种设施处于有效状态 一般非上人屋面每季度清扫1次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物的生长，遇有积水或大量积雪时，应及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施，如落水口，以及防水关键部位如大型或体形较复杂建筑的变形缝。 2定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 。 定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行检查并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患：对正常损坏要详细记录损坏程度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。 3严格执行维修制度 ， -在定期检查、养护的同时，根据里屋综合工作状况，进行全面的少修中修

11、掌大修可以保证萁整体七：调性，延长萁垂体使用寿命，尽可能在长时期内获得更高的经济效益。 4-如疆麈商使用的管理 。 在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。上人屋面在使用中要防止污染、腐蚀等常见的不良现象，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告赢等，首先要保证不影响原有功能(包括上入屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求。(七)通风道的养护 在房屋使用过程中，对通风道要定期进行检查和保养，发现问题及时解决。 (1)要逐层逐户对每一根通风道使用情况、有无裂缝、破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确使用通风道的行为要及时制止，发现损坏要认真记录、及时修复。 (2)在楼顶通风

12、道风帽处测通风道的通风状况并用铅丝悬挂大铅锤放入通风道，检查通风道是否畅通。 (3)通风道发现小的裂缝可用素水泥浆填补，较大的裂缝可用l：l水泥砂浆填补。严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。 此外，非常重要的是物业管理员应大力加强对客户进行宣传教育，提高客户的认识，从而保证正确使用和爱护房屋的通风道。 相关知识房屋日常养护的类型 房屋日常养护可分为零星养护和计划养护两种类型。 (一)零星养护 房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修，包括： (1)屋面筑漏(补漏)、修补屋面、修补泛水、屋脊等。 (2)钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。 (3)修补楼地面面层，

13、抽换个别棱木等。 (4)修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。 (5)拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。 (6)抽换个别檩条，接换个别木梁、木柱、修补大楼等。 (7)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。 (8)下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 (9)房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。 零星养护的特点是修理范围广、项目零星分散、时间急、要求及时，具有经常性的服务性质。 (二)计划养护 要管好房子，不能等到问题出现后再采取补救措施，要制定大、中、小修三级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命，这就是房屋的计划养护。例如，房屋的纱窗每3年左右就应该刷

14、一遍铅油保养。这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。物业管理企业应根据具体楼宇所选用的设备、材料型号的质量来推算其使用年限。另外，还要做好季节性的预防保养工作。例如，防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。二、房屋日常养护的原则 对不同类型的房屋制定不同的养护维修标准；因地制宜，合理修缮：定期检查，及时维护：加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；、最有效合理地使用、最大限度地发挥房屋的有效使用功能。三、房屋日常养护的考核标准 (一)定额指标 小修养护工人的劳动效率要100达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额，达到小修养护工程定额的指标，是完成

15、小修养护工作量、搞好日常服务的保证。 (二)经费指标 小修养护部位费用主要通过收取物业管理服务费筹集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收入中弥补。 (三)服务指标 1走访查房率 一般要求物业管理员每月对管区内的客户要走访查房50以1，每季对物业管理区域内的客户逐户走访查房一遍。 2养护计划率 物业管理员应按每月编制的日常养护计划表依次组织施工。考虑到日常养护中对急修项目需及时处理，因此在一般情况下养护计划率要求达到80以上。遇特殊情况或特殊季节，物业管理公司可统一调整养护计划率。 3养护及时率 房屋养护及时率是指当月完成的日常养护次数占当月全部报修中的户次数的百分率。四、房屋的安全要求 确

16、保房屋正常使用和住用安全，是房屋维修日常服务的首要指标。建设部颁布的房地产经营、维修管理行业经济技术指标规定，必须确保住用安全，杜绝塌房死亡事故；保证安全生产，杜绝重大伤亡事故。在安全生产中要注意以下几个方面： (1)严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。 (2)注意工具和用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具和用具。 (3)按规定使用施工结构部件的材料，如利用旧料时，要特别注意性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。第三节房屋日常维修管理学习目标1掌握房屋日常维修管理的主要内容。2能够组织有关人员对房屋进行日常维修。房屋维修项目的收集 房屋维修日常服务的小修项目，主要通过

17、物业管理员的走访查房和业主或客户的随时报修两个渠道来收集。基本操作二、房屋维修任务的落实 物业管理员根据房屋维修的计划表和随时发生的急修项目开列维修单a维修人员凭维修单领取材料，根据维修单开列的工程地点、项目内容进行施工。物业管理员应每天到旋工现场，解决施工中出现的问题，检查当天任务的完成情况，安排次日的维修养护工作。三、房屋维修管理的实施 (1)自用部位和自用设备的损坏，由业主自行报修：共用部位和共用设备设施的损坏，由业主或业主委员会成员报修。 (2)业主报修可采用电话报修和直接报修的方式。 (3)物业管理企业接待人员对业主的报修应予登记，报修接待应为一年365天全天接待。 (4)节假日和夜

18、间实行水电急修值班制度。 (5)物业管理单位接到报修后，应在规定时间内派维修人员上门查勘或修理 (6)报修项目修理完工后，由报修人验收，并在报修单上签字。 (7)维修工作结束后，物业管理公司应及时做好回访工作，查验修理质量和效果a (8)业主报修项目分为急修项目和一般项目。对急修项目，物业管理企业应在接到报修后24小时内修理：一般项目，应在接到报修后72小时内修理。一、房屋日常维修项目(一)急修项目(1)房屋结构性损坏而发生危险的排险解危。 （2)因室内线路故障而引起的停电和漏电。(3)因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和水龙头严重漏水。(4)水泥楼板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶

19、梯等各种扶手栏杆松动、损坏。(5)其他属于急修的项目。(二)一般维修项目(1)各类钢、木门窗损坏。(2)水、电设备零件损坏。(3)屋面渗漏水。(4)污水管，落水管堵塞。(5)其他属于小修的项目。二、影响房屋耐久性的因素 影响房屋耐久性的因素有自然因素和人为因素两种。 (一)自然因素 1气候条件 房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气中有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。 2生物虫害 主要是虫类(如白蚁等)、菌类(如霉菌)的作用，使建筑物构件的新面减少、强度降低。 3地质情

20、况 这主要指由地基本质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。 4突发灾害 主要是突发性的天灾人祸，如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等造成的损坏。 (二)人为因素 1使用不当 由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及生产设备、生活日用品承载的大小、摩擦、撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。此外，还有由王周围设施的影响而造成房屋损坏的，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。 2设计和施工质量的低劣 房屋在建筑或修缮时，由于设计不当，施工质量差，或者用料不符合要求等，影响

21、了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。 3保养不善 有的房屋和设备，由于没有适时地采取预防保养措施或者修理不够及时，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破坏或倒塌事故。 三、房屋日常维修的特点 (1)由于日常维修是对原有房屋构造、部件、装饰布局的更新与修复，通过维修过程掌握了原建筑的特色，通过实践、观察、研究、总结，可以改进旧房的结构与装饰。 (2)房屋日常维修工程项目小，零星分散，用料品种、规格多，新料、旧料都使用。 (3)房屋日常维修往往人少工种多，可以培养“工多技、一专多能”，同时操作往往是在业主或使用人监督下进行的，这也有利于维修人员素质的提高。第四节房屋室内装饰装修管理第五章房屋

22、附属设备设施维修养护管理第一节 房屋附属设备设施使用管理1掌握房屋附属设备设施的构成、分类和使用知识。2能够进行房屋设备设施的使用管理。一、给排水系统的使用管理 1落实给水、用水使用管理制度 (1)要有专人负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 (2)工程部应尽力保证随时向业主供水，在确实需要临时停水时，应事先通知业主，停水后必须采取临时供水办法，向业主供水。 (3)水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏水现象，应立即组织抢修。 (4)随时进行节约用水的宣传。 2水泵房的使用管理 (1)水泵房地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由机电班负责监控，定期保养、维修、清洁，定期记录。

23、(2)水泵房内机电设备由机电班人员负责，由值班人员操作，无关人员不得进入泵房。 (3)经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。 (4)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 (5)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。 (6)每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设旋表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。 (7)水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。 (8)水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管

24、，水泵房管理员不得私自配钥匙。 (9)水池须有盖并加锁，钥匙由水管员保管。 (10)水管员按规定定期进行水质检查化验，化验结果交办公室存档。 (11)接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人交代，并查看给排水设备设施运行记录表，检查工具、物品是否齐全。 (12)有下列情况之一者不准交班： 上一班运行情况未交代清楚。 记录不规范、不完整、不清晰。 水泵房不干净，不符合卫生标准。 接班人未能准时到岗。 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。 (13)水泵房管理员应将给排水设备设施进行记录表于每月月初，交水泵房组长检查，整理成册后存档。 3二次供水设施的使用

25、管理 (1)二次供水管理由水泵房管理员专职负责。水泵房管理员应持有经卫生防疫站认可的健康证。 (2)每个水池(箱)应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池(箱)周围及顶盖应清洁、干净。 (3)水池(箱)应定期清洗、消毒。 (4)水池(箱)进行清洗消毒水池(箱)时应提前两天通知使有关用水部门和客户做好储水准备。 (5)送检水样应用干净的矿泉水瓶从水池(箱)中部提取500ral水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。 【6)水样当天送至当地卫生防疫站进行检测。 (7)如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池(箱)直至合格为止 (8)水池(箱)清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清

26、晰地把情况记录在水池(箱)清洗消毒记录表内，并于每次物业管理区域内全部水池(箱)清洗消毒工作结束后3天内由有关负责入把记录整理成册交主管部门存档，保存期为两年。二、供电系统的使用管理1停电应预先告示，以防止发生意外事故。2对临时施工及客户装修要有用电管理措施。3发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源。4落实配电室的使用管理制度。、(1)非值班人员不准进入机房，若需要进入下方可进入机房。(2)机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品。须经有关负责人同意，并在值班人员陪同机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班打扫一次机房的卫生.每周清洁一次机房内和设备设施卫生。（3）对机房应当随时上锁.钥匙应由值班

27、电工保管，值班电工不得私自配钥匙。 (4)室内照明通风保持良好，室内温度控制在摄氏40以下，相对湿度控制在70%- 75，墙上配挂温度计及温度计。 (5)供电回路操作开关的标志要明显 (6)接班人员应准时到岗接班。停电拉闸要持标志牌，检修停电，更应挂牌明示。 (7)接班人员应认真听取交班人员交代查工具、物品是否齐全。并查看“配电设备设施运行记录表”，以检 (8)有下列情况之一者不准交接班： 上一班运行情况未交代清楚。 记录不规范、不完整、不清晰。 机房不干净，不符合卫生要求。 4接班人未能准时到岗5章此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。 (9)有关负责人在每月月初将上一个月“供配电设备

28、设施”供配电设备设施运行记录表“存档保存期为两年。三、电梯设备的使用管理 1建立24小时运行制，即白天连续运行，夜间值班运行，或24小时连续运行。 2严密监视和掌握电梯的运行动态，及时做好电梯运行的调度.管理工作3制定服务规范：服务公约.乘梯须知.司机.维修工岗位职责和电梯服务标志. 4物业管理企业应设置专门的电梯管理队伍，由主管工程帅负责.对所管电梯运行维修进行集中专业化管理.这有利于提高服务水平和经济效益.、5电梯运行人员和维修人员要持证上岗，电梯的故障修必须由劳动部门审查认可的单位和人员承担.。 6电梯操作员应每天填写电梯运行记录表，每月月初整理归纳一次。 ?+1、薯奏妻墓?窖；：；i：

29、i笑署名，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员的7落实电梯机房的管理制度.非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经有关负责人同意， 并在值班人员陪同下方可进入机房.机房内严禁存放易燃.易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。 (3)每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花板.门窗设备设施表面无积尘.无锈鉵.无油渍.无污垢，油漆完好.整洁光亮. (4)机房应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活。 (5)机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管t管理员不得私自配钥匙. 8落实交接班管理制度 (1)接班人员应准时来接班。 (2)接班人员应认真听取交班人员交代，检查工具是否齐全。(

30、3)有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚。接班人未到岗。事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班进行a四、空调系统的使用管理 1空调系统的设备运行由空调组负责，主管工程师进行监督。 2每班当值人员按规定巡查空调机组和末端设备，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管工程师批准，不得擅自更改运行参数。 3按空调运行时间表准时启停空调系统。 4在不影响空调正常运行的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。 (1)非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。 (2)中央空调机房内严禁存放易燃、易爆或

31、危险物品。 (3)中央空调机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。 (5)每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施。 (6)中央空调机房内应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活。 6交接班要求 (2)接班人员应认真听取交班人员交代、并查看中央空调运行记录表，检查工具、物 (3)有下列情况之一者不准交接班： 上一班运行情况未交代清楚。 记录不规范、。不清晰、不完整。 中央空调机房不干净，没有达到卫生标准。 接班人员未能准时到岗。 5事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助够。 对于中内空调的运行情况，值班管理员应及时、完整、规范、清晰地

32、记录在中央空调运行记录表内，并于每月月初由有关负责人把上一个月的记录整理成册后交主管部门存五、供暖系统的使用管理1供热准备阶段的管理(1)配备和培训司炉供热人员。(2)检查供热设备“三修”(翻修、大修、维修)竣工情况。(3)新接管工程验收。(4)系统上水。(5)燃料储备。2供热运行阶段的管理(1)按时点火。 -(2)稳定供热秩序。(3)贯彻各项规章制度和操作规程。(4)确保安全运行。3非供热期的管理(1)落实年度供热设备“三修”工程计划的资金、材料和工力的安排。(2)实施年度计划。(3)做好供热收费工作。一、房屋附属设备设施的分类及使用知识 (一)给排水系统 1构成 房屋给排水系统是指房屋建筑

33、内部附属设备中的生活用水、设备用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放的工程设施的总称。房屋给排水系统包括： (1)房屋的供水设备。它可以划分为供水箱、供水泵、小水表、供水管网4个方面。但按用途划分，基本上可分为生活用水、生产用水和消防用水3种。 这3种给水系统，有些并不一定需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外给水系统情况，考虑技术、经济和安全条件，将其相互组成不同的共用系统，如生产、生活、消防共用给水系统，生活、消防共用给水系统等。 (2)房屋的排水设备。这是指房屋设备中用来排除生活污水和屋面雨雪水的部分，它包括括水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外捧水管道等。但是根据接纳污(废)水

34、性质，建筑物中的排水道可分为生活污水管道、工业废水管道、室内雨水管道。 (3)房屋的卫生设备。这是指房屋建筑内部附属设备的卫生部分，包括浴缸、水盆、小便器、抽水马桶、面盆等。 (4)房屋的热水供应设备。这是指房屋建筑内部附属设备中的热水供应部分，包括沐浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减压阀等。 (5)房屋的消防设备。这是指房屋建筑内部附属设备中的消防装置部分，包括消防水池或水箱、消火栓、水枪、灭火瓶、消防龙头、消防泵等。 2使用知识 (1)限水、停水要提前发出通知，并积极协助客户安排好用水计划。 (2)对使用期限已到或残旧设备，应及时更换，防止事故发生。 (3)业主如

35、需对设计安装的供排水管道变动时，应向管理部门提出申请，经同意后方可施工。 (4)业主不得有意破坏水表等计量仪器及共用管道。 (5)电、水表要保持铅封的完好，私自移动或私自开封的按供电部门、自来水公司有关规定处理。 (6)业主要按月及时交纳水费，不得拖欠。 (7)共用水路出现故障，要及时通知物业管理企业进行修理，不得擅自维修。 (二)电器工程系统 l，构成 (1)房屋的供电设备。这是指房屋建筑附属设备中的供电部分，包括铁盒子、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、照明器等。 (2)房屋的弱电设备。这是指房屋建筑附属设备中的弱电设备部分，包括广播设备、通信及网络设备、消防

36、报警设备、电视监控设备、闭路共用天线电视系统设备。 (3)房屋的电梯设备。这是指房屋建筑内部附属设备中的载运人或物品的一种升降机，是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。 电梯可做如下分类： 按使用性质分：客梯；货梯；客、货两用梯。 按速度分：高速梯，速度在2米，秒以上(甲类)：快速梯，速度在15米，秒以上(乙类)；低速梯，速度在1 O米秒以上(丙类)。目前大部分住宅客梯选用的速度为l米秒，少数超高层住宅选用1525米，秒。 按拖动方式分：交流双速电动机拖动；直流电动机拖动。最先进的交流调速方式是调频调压式均为交流机拖动。 按控制方式分：信号控制：集选控制：微机程序

37、控制。 2电梯使用知识 (1)轿厢的载重量不能超过额定载重量。 (2)乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。 (3)不允许装运易燃、易爆的危险物品。 (4)严禁在层门开启情况下，揿按检修按钮来开动电梯做一般行驶。 (5)电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。 (6)不允许利用轿顶安全窗及轿厢安全门的升启来装运长物件。 (7)切勿让儿童单独搭乘或进入电梯。 (8)发生火警或发现有水渗入电梯时，应停用电梯并立即采取相应措施。 (9)电梯内求救铃、风扇等必须保持正常工作状态。 (10)因维修、保养而正常停用电梯时，应在一楼挂牌告示 (三)供暖、供冷、通风系统 1构成 (1)室内供暖设备。这是指房屋设备

38、中用来供暖的部分，它包括锅炉壁炉、鼓风机、散热器、循环泵等设备。室内供暖系统有各种各样的型式，按所用带热体(热媒)不同，可分为热水供暖系统、蒸汽供暖系统和电供暖系统。一般民用建筑大多采用热水供暖系统。 (2)室内供冷设备。这是指房屋建筑设备中可以使空气流动、给房屋使用者带来凉爽感觉的部分，它包括制冷机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、循环泵等设备。 (3)室内通风设备。这是指房屋建筑内部附属设备中的通风部分，它包括通风机、排风管道及一些净化除尘设备等。 2使用知识 (1)按规定交纳取暖和空调费，防止到期不交或拖延交纳取暖和空调费等不良行为。 (2)捡查房间的密封性能，加强保温措施。客户不在家时应

39、关闭窗户。 (3)客户家庭装修需变动散热器位置型号时，要取得有关人员的现场认可，否则视违约行为，客户应承担由此造成的一切后果。 (四)煤气设备系统 房屋的燃气设备，包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 (五)房屋防雷装置 一般建筑物的防雷设施有针式和带式两大类，避雷针又可分为单支、双支、多支保护等几种形式。避雷设施一般由接闪器(避雷针、避雷带)、引下线和接地线3个部分组成。接闪器、引下线、接地线等各种防雷部分都要按照有关规范的具体要求装置，才能防止雷击的危害。二、房屋附属设备设施使用管理制度 房屋附属设备设施的使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制

40、。 房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备，如给排水、供电、燃气、电梯设备：季节性使用设备，如供暖供冷设备；紧急性情况下使用的设备，如消防、自动报警设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度，如正常的供水用水制度、配供电制度、高层综合商贸楼多部电梯的运行时间安排等。 安全管理在房屋设备管理中占有很重要的位置。国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，如电梯、锅炉、消防设备，并要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗a为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定。第二节房屋附属设备设施日常养护管理1掌握房屋附属设备设施的日常养护知识。2能够组织

41、有关人员对房屋附属设备设施进行日常养护。一、水暖系统的日常养护管理 物业管理公司负责物业管理区域内的计划养护、零星报修和改善添装任务：对于小水表的安装，凡属旧房按幢装表，新公房按户装表，其水管、人工由管理单位负责，水表的供应和修理由自来水公司办理：零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位规定期限及时修理，人为损坏则要由使用者负责修理。 (一)给水及供暖系统的日常养护 (1)室内给水系统的养护是十分重要的。对给水管道应进行定期检查维护，一般规定半年进行次。查看管道表面有无锈蚀现象，若有锈蚀脱皮现象应及时维修，若管道锈蚀严重，可考虑更换新管道。 (2)室内给水系统中的阀件也应进行定期检查维修，检查阀

42、杆是否灵活好用，使用是否正常，发现问题应及时修好。 (3)对给水系统管道的保温层也应进行维护和检查，检查明露在外部分的保温层、隔气层有无被碰坏或自然脱落现象，如有损坏应及时修补。 (4)对室外给水和消防给水管道的养护要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重堆放物品，不允许大量放置对水质有严重污染的化学品、剧毒品，防止对管道和水管腐蚀和污染。要经常巡回检查埋设管道的地面上部覆土是否被挖削或雨水冲刷而减薄，发现情况及时处理。室外给水和消防给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、水泵结合井等阀体和井室，管理部门要定期检查并做记录。阀件要定期试水和转动杆件处加润滑油，保持开关灵活。 。 (5)消防器材如消火

43、栓、水枪、水龙带，要保持完好状态。室外用消防器材必须保存在有明显标志的专用消防器材箱内，箱体应防雨雪，防碰撞，有门且易开启，经常巡检箱内器材并定时擦洗。水龙带要保持干燥无损。要定期检查容器内灭火剂是否失效，瓶、罐体定时保养。要放置在明显的地方，并做标志，标志和使用说明不得随意移动。对消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象。消防泵也应采取定期试泵的措施。 (6)特别要注意室外热水管沟易进雨水浸泡管道，致使保温层脱落，管道锈蚀，水温降低。地沟、井盖、沟盖的防水应完好，阀门的养护必须列入日常巡检、维修计划之内。 (7)按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行

44、两次全面检查、维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻工作。 (二)排水系统的日常养护 (1)排水管道的养护是延长排水管道的使用寿命必不可少的工作。排水管道，特别是生活排水管道，由于粪便污水极易使排水管道内壁结上尿垢，久不清除，管道内径缩小，流水不畅，易把污物挂住，致使排水系统堵塞。为了保证排水管道的畅通，必须做好排水管道的养护工作。为此，在日常使用中要定期对排水管道进行除垢清理工作，防止生成污垢，一般是用管道疏通机清垢，再用专用管垢清除剂清洗。 (2)排水设备的养护主要是指卫生器具和室内排水系统中的其他设备如地漏、检查口、清扫口等的养护，对于这些设备的养护主要从外观上进行检查，发现问题及

45、时解决。如发现地漏在使用过程中其扣碗或算子被拿掉，就应复原以防污物进入排水系统，造成管道堵塞。对于检查口和清扫口要经常养护，发现有口盖污损，螺栓、螺帽锈蚀应及时更换或修理。 (三)水泵机组的日常养护 (1)水泵的养护。生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，检查压盖盘根处是否有漏水成线，清洁水泵外表，若有脱漆或锈蚀严重，要铲漆、刷油。 (2)控制柜的养护。维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物：检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的

46、号码管是否清晰，有否脱落。在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净：中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确：信号灯、指示灯是否指示正常；运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。 (3)电机的养护。外观检查应整洁、接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。 (4)相关阀门、管道及附件的养护。闸阀密封胶垫是否漏水，止回阀的养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的养护应检查密

47、封胶垫、连杆、连杆插销。 一 (四)水池、水箱的日常养护 水池、水箱的日常养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：-(1)首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。 + (2)泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2小时以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。(3)用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。(4)打开照明设备进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于3遍。(5)清洗完毕后，排除污水，喷洒消毒药水。(6)关闭泄水阀，注入清水。二、供电系统的日常养护管理 (1)观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流

48、的变化情况、高峰用电时的电流数值、三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。 (2)，核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合。、（3)配电藉固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各阐具的接头有无松动，操停是否灵活。(4)导线绝缘是否良好，各类绝缘导线是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘包布有无失效，接头之间是否绝缘。 (5)金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。 (6)各种电器具(如灯头、开关、插座等)是否牢固。 (7)各种地极的接地电阻是否符合规定，接地螺栓有无松动，导线有无伤痕和腐蚀。 (8)特殊房间(如潮湿、高温、易燃、易爆等场所)应按照有

49、关规定重点进行检查维护。 三、电梯设备的日常养护管理 (1)对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。 (2)电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作如清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查。 一 (3)电梯的维修、更新应由有相应资质的专业单位承担。 (4)运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养厂的专业人员负责，随叫随到进行抢修。 (5)按规定对电梯各部位进行检查、清洁、润滑，着重对各安全装置效能进行检查，对电梯进行保养时可以将一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对物业管理区域内所有电梯分项目进行保养。 （6)每年对物业管理区域内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理调辖和测试

50、。四、空调设备的日常养护管理 空调设备设施的养护主要是对冷水机组、冷却风机盘管、水泵机组、冷冻水、冷却水及凝结水路及风道、阀类、控制柜等的日常养护。 (一)冷水机组的养护 冷水机组是把整个制冷系统中的压缩机、冷凝器、蒸发器、节流阀等设备以及电气控制设备组装在一起，提供冷冻水的设备。对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器每革年由翻冷空调的维修组进行一次浯洁养护。通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。 (二)冷却塔的养护 制冷空调维修组一般每半年须对冷却塔进行一次清洁保养。(三)风机盘管的养护 ， 制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一次空气过滤网，排除

51、盘管内的空气，检查风机转动是否灵活。对于带动风机的电机，用500V摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于o5MQ，检查电容是香变形，如是则应更换同规格电容，检查各接线头是否牢固，清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物，同时用盐酸溶液清洗盘管内壁的污垢，然后拧紧所有的紧固件，清洁风机盘管的外壳。 (四)水管道的保养 。 制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝和水管路进行一次保养，检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损。尤其是检查管路中阀件部位、保温层应重点检查。 (五)阀类、仪表、检测器件的养护 维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀，应检查是

52、否泄漏：检查阀门的开关是否灵活等。五、锅炉房的日常养护管理 (一)锅炉的检查 1定期检查 定期检查锅炉是一项预防发生事故的重要措施。检查出毛病后，应及时地解决和处理，对于终年运行的锅炉，每3个月进行一次清洗检查，每年要进行一次炉内外和附件的彻底检查。对于仅供取暖用的锅炉，一般在停火后进行清洗检查，每年生火前再做一次检查。 2超水压试验 锅炉已连续使用6年或锅炉已停运1年以上者，再次使用时；锅炉经过移装或改装者：锅炉的受压部件进行更新或挖补，或经过较大的电焊修理者；水管锅炉的水冷壁管和沸水管的更换总数超过了一半以上者都应进行超水压试验。 (二)锅炉的保养 锅炉的保养分为湿式和干式两种。无论采用哪

53、一种保养方法，均需在锅炉的水垢和烟灰清理干净后进行。 1湿式保养 这种保养适用于停用时间不超过一个月的锅炉。把锅炉充满水，排除锅炉内所有的空气，以防氧、二氧化碳气加速锅炉的腐蚀。为使锅炉内壁能形成碱性保护膜，应向炉内投入一定量的纯碱或火碱，严寒地区不适宜采用湿式保养。 2干式保养 采用干式保养时，需先用微火将锅炉烘干，然后在锅筒中放入干燥剂，把可能进入空气的孔洞、各个阀门均密封好，以保证锅炉始终处于干燥状态，每隔23个月，必须对锅炉检查一次，若干燥剂已失效时，一应进行更换。对于需长时间保养的锅炉可在炉体外涂一层樟丹，炉体内部涂一层防腐油，以增强锅炉的抗腐蚀能力。六、通信设备的养护管理完好的设备

54、是优质服务的基础，良好的保养是延长设备寿命和安全运行的保证。通信部门的管理人员和操作人员要非常重视设备管理工作，要按照有关的制度要求，认真做好客户程控交换机的养护管理。 (一)客户程控交换机机房的工作制度 (1)机房内应有人进行24小时值班值班人员应认真做好当班记录，并做好交接班工作。 (2)严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度a (3)严禁与机房无关的人员进入机房，非本专业人员严禁操作、使用机房内的有关设备。 (4)严格遵循程控交换机机房的各项操作规程，按时完成周期检测，做好日常维护工作，确保程控交换机的正常运行。 (5)未经同意，不得随意修改各类管理数据a (6)注意安全，避免发生人为故障

55、。不得随意拆卸机器、设备零件，如遇较大故障，应及时逐级汇报。 (二)客户程控交换机机房的环境卫生制度 (1)机房环境应保持在最佳条件下，即温度在20。C25。C，绝对湿度在6189H20m相对湿度在2070范围之内。 (2)严格控制机房内的极限条件，限温度在10C40C，绝对湿度在2259H20，一。相对湿度在2080范围之内。 (3)机房的防尘要求为每年积尘应限制在小于lOgm二的范围以内。 (4)防静电地板要每天吸尘，绝对不能用扫帚清除a七、房屋附属设备设施日常养护的巡视检查巡视检查在房屋附属设备设施日常养护工作中是一个重要环节，即能在巡视检查中及时发现设备设施运行、使用中存在的问题，予以

56、及时处理。又能预防设备设施运行中可能发生的问题。一般物业管理企业制定有巡视检查路线、日常巡视检查计划、巡视检查制度巡视检查工作程序等。在巡视检查中要尽量避免遗漏项目，特别是重要设备设施，巡视检查路线要结合所服务项目具体情况设置。八、养护记录表的填写 在完成房屋附属设备设施养护工作以后，要及时准确地填写养护记录表格，每月应将养护记录表格收集、整理，交主管部门备案。 养护记录表如表5-2所示。一、房屋附属设备设施日常养护的含义 房屋设备的日常养护，是指物业管理企业主管部门和房产管理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、煤气公司等单位及有关人员对房屋建筑内部的附属设备所进行的常规性的养护、添装、管理

57、、修理和改善工作。二、房屋附属设备设施日常养护的要求 (1)设备日常保养是以设备操作人为主，主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。 (2)操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置，正常后方可投入使用 (3)操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，及时调整坚固松动的机件。 (4)下班前或停机前，一般须留一定时间对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑、切断电源。 (5)专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作

58、人员日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除。 。第三节房屋附属设备日常维修管理1熟悉房屋附属设备的日常维修知识。2能够组织有关人员对房屋附属设备设施进行日常维修。一、房屋附属设备设施日常维修程序 1项目收集 客户向管理处报修，值班人员要立即填写客户报修记录表或共用设施设备报修记录表，再填写客户家庭维修单或共用设备设施维修单。 2任务落实 值班人员通知维修班组前来领单，维修班组长指派维修人员去维修地点，维修工应严格执行服务公约，上门维修时，应先出示工作牌。查看现场后，按规定标准报价，经客户同意后进行维修。维修单要一式三份，维修部门、客户、公司财务处各保留一份。图

59、52为房屋附属设备设施日常维修流程图。 3。费用结算 管理员一般于每月月底将当月的维修费用统计在收费表内，财务部门依据收费标准向业主收取服务费用，并将共用设备设施维修费用统计表存档备案。二、给排水系统安全操作程序和常见故障处理 (一)安全操作程序 1注意启动水泵前的检查 在启动水泵前，检查水泵的进、出水闸阀是否已经打开，水泵机组是否有空气，电压表、信号灯等仪表指示是否正常，水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。 2，按规范启动水泵 。 打开水泵控制柜的电源开关，将转换开关置于“手动”位置。启动水泵的启动按钮，水泵启动时，注意观察启动电流。如果一次不能启动成功，可以再启动两次，每次应间隔3、分钟，如果3次均未启动成功，应停下来查找原因。若一切正常，按水泵“停止”按钮，则水泵停止。、然后将水泵开关置于自动位置，则水泵自