关于承接大项目发展村居租赁经济的调查与思考

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1、关于承接大项目发展村居租赁经济的调查与思考党工委委员、管委会副主任 xxx按照区党工委关于开展“找问题、寻对策、理思路、抓落实”大调研活动的要求，牵头负责关于承接大项目发展租赁经济课题的调研工作。为保证这次调研活动落到实处，专门组成了联合调研组，先后深入区内大项目以及村居进行了走访调研，先后2次组织企业负责人、村居党支部书记以及相关部门负责人参加的座谈会，就承接大项目发展租赁型经济进行讨论交流，并结合我区实际研究工作对策提出建议，在此基础上撰写形成如下调查报告。具体如下：一、我区承接大项目发展租赁经济的基本情况大项目建设决定一个地区的发展潜力，尤其是大项目的持续建设和投产，能不断发挥和显现集聚

2、效应、带动效应和提升效应，是推动经济又好又快发展的最直接、最强劲的引擎。近年来，我区非常重视大项目的招引和建设工作，先后有森博浆纸、威亚发动机、凌云海集团等120多个大项目落户我区，其中投资过5亿元的项目20多个，投资过20亿元的项目100多个；目前全区规模以上工业企业110家，其中年销售收入过1亿元的企业48家，过30亿元企业3家，过50亿元企业2家，初步培育了森博浆纸、威亚发动机、凌云海糖厂、新良油脂、邦基三维油脂、青啤公司、金马集团、洁晶集团等一批骨干企业，初步形成了汽车发动机零部件、海洋装备制造、浆纸及印刷包装、粮油食品加工四大临港大工业集群和以现代物流为主体的“4+1”临港产业体系，

3、为全区实现科学发展提供了雄厚的工业基础。2011年,我区在建71个重点项目中,有14个项目列入市级大项目进行督查包联,计划总投资543.6亿元。对村居来说，与大项目相毗邻是一种良好的发展机遇，更是难得的发展优势。大项目是经济发展助推器，大项目建成投产需要一批中小型产业链项目服务配套，对村居经济发展起到了强烈的刺激和拉动作用。当前，围绕大项目发展租赁经济是村居经济发展的重要方式，有力的推动了村居经济的快速发展。主要表现在以下三个方面：一是建设标准厂房租赁。大项目征地村居充分利用村居预留地政策，围绕发展大项目上下游配套产业，建设标准化厂房承租给大项目配套的中小企业，每年从中赚取一定租赁费用。目前，

4、全区先后有24个村居已建成标准厂房21.5万平方米，全部租赁给中小企业，年租金可达2000多万元。仅仅围绕威亚发动机项目，先后有大韩家村、管家村、王母宫村、大岭二村等村居建设标准厂房，成功招引裕罗科技、现晟模具、丰国电子等一批发动机配套产业。二是建设商业设施租赁。充分发挥城区驻地、邻近大项目的优势，围绕大项目办公、生活等发展现代服务业，“城中村”、“城郊村”纷纷加快旧村改造步伐，通过拆迁改造规划建设现代化的商业设施、写字楼、住宅楼，大力发展商贸服务经济。目前，先后有大董家村、宋家湖村、小董家村、北李居委、刘家寨等5个村居基本完成旧村改造步伐，规划建设商业设施30万平方米，年可实现租金3000多

5、万元。并逐步形成全区新的商业中心。北李居委利用大连路南侧商用地成功对外招商，规划建设城市综合体，建成后每年可赚取租赁费400万元，而且可以打造成名副其实的大连路商业中心。金家沟村充分发挥港口物流园相毗邻优势，建设商业设施1.8万平方米，一次性租赁给鑫邦钢材项目，年赚取租金210万元。三是推行预留地租赁。在大项目周围村居，积极将村居预留地融入大项目发展框架之中，直接将村居预留地租给大项目使用，实现了“零成本、高收入”的目标。北京路街道山后二村紧紧抓住保税物流园区建设的良好机遇，提前谋划村居预留地，将村居预留地纳入港口物流园大规划之列，实现了村居发展融入到港口物流园的大发展中，初步将120亩预留地

6、直接出租给日照港使用，年租金可达96万元。二、我区承接大项目发展租赁经济存在的问题及原因虽然，围绕服务大项目、承接大项目，村居租赁经济得到快速发展，为推进落实民生工程提供了物质保证。但与先进发达地区相比，在承接大项目发展租赁经济方面，我区仍存在一些问题和不足，主要表现在以下三个方面：一是租赁经济规模普遍较小。依托大项目优势，部分村居利用预留地建设了标准厂房租给中小企业，但是标准厂房规模较小、面积不大、设计不够高档，多数村居标准厂房都在10000平方米以内，甚至存在3000平方米左右的厂房，只能满足小企业的生产需要，导致租赁经济规模较小、收益较少。同时，受土地政策影响，在建设标准厂房方面，村居分

7、别是“单打独斗”，难以实现规模化发展。二是租赁经济发展层次不高。围绕大项目发展租赁经济，多数村居只是建设标准厂房、商业沿街等基础设施进行出租，没有真正融入大项目产业链中来，普遍存在资金投入较大、回收资金时限较长的缺点，收回成本要在10年左右，致使租赁经济停留在低档次阶段。三是租赁经济发展方向不够明确。虽然村居能够认识到大项目是自身发展优势，但是围绕大项目发展村居经济的方向不明确，到底发展什么、如何发展已经成为摆在村居面前发展租赁经济的难题，由于缺少强有力的指导和规划，导致村居承接大项目发展租赁经济在一定程度上存在无序发展的现象。分析存在问题的原因主要有以下四个方面原因：一是对租赁经济发展的指导

8、不强。承接大项目发展租赁经济的范围非常宽泛，贯穿于大项目建设、生产、销售、后勤发展的每个环节，可以是服务于大项目的生产环节，也可以是服务于大项目仓储物流，因此需要对大项目的上下游产业、销售仓储等方面进行梳理，提前做好承接大项目的产业发展规划，科学指导有关村居有目标的发展租赁经济，避免村居之间的产业重复，努力提高租赁经济实效。二是村居发展租赁经济环境欠佳。受到国家调控政策的制约，村居发展租赁经济空间明显不足，村居预留地指标落实不到位；缺少统筹规划，村居租赁经济工业园没有详细编制和规划。资金受限，普遍缺少启动资金，如北京路街道王母宫村为建设标准厂房，需要欠外债200多万元，严重影响了村居租赁经济的

9、发展。三是产业集群没有最终形成。森博木浆、威亚发动机等一批大项目虽然已经顺利投产，但是仍处在企业发展的起步阶段，大项目上下游配套项目较少，产业集群化没有实现，整体带动能力不强，村居难以承接这些大项目发展配套产业，也就难以融入到大项目产业链中来。同时，为提高生产效益，大项目往往采取减少环节或通过市场竞争的方式来降低生产成本，而村居赚取得利润正是大项目可以节约的费用，所以一些大项目不愿意支持和带动村居经济发展。四是村居基层组织建设仍需加强。通过能人回请、教育培训等方式，促使农村干部队伍的整体素质有所提升。但是，在加快村居经济发展工作上，大部分村居干部依然是发展意识较差、发展能力较弱，农村中依然缺少

10、经济型、创业型能人，村居发展思路不清晰、发展目标不明确，极大的限制了村居经济的快速发展。三、关于做好大项目带动村居经济发展的几点建议从我区科学发展的历程来看，大项目投资大、效益好，可以直接推动全区发展；同时大项目也是产业集群的核心，围绕大项目可以招引培育相关配套产业，直接为村居发展创造条件和机遇，成为村居发展租赁经济的巨大优势。为此，承接大项目发展、围绕大项目发展将是村居经济发展的重要方向，只有充分利用好大项目这个优势，才能推动村居经济健康发展。一是正确引导，为大项目建设创造良好环境。一方面，积极倡导“服务项目就是发展自己”的工作理念，进一步加大对农村干部群众服务意识的教育，引导村居从服务中寻

11、求发展路子，引导群众从服务中寻求致富商机，真正让村居树立“围绕大项目服务、承接大项目发展”的发展观念，不断提高村居服务项目的主观能动性，真心实意地为项目建设排忧解难，为大项目建设创造良好环境，促使大项目顺利建成投产。同时，深入组织开展村企“双向承诺”活动，建立村居与项目之间双向承诺服务机制，督促村居和项目履行好自身服务责任，真正做到相互服务、共同发展，努力构建和谐村企关系。二是科学规划，为村居发展租赁经济提供明确方向。承接大项目发展租赁经济，必须全面了解大项目建设和发展情况，精心制定租赁经济发展规划。一方面，要围绕大项目生产发展厂房租赁业。要按照产业集群的目标，整合村居发展预留地，推行集中预留

12、、集中招商、共同受益的方式，分别规划设立大项目产业配套园区，集中建设标准化厂房，同时将中小项目招引安置到产业配套园区内，最大限度的提升租赁效益。另一方面，要围绕大项目发展现代服务业。大项目的落户生产，势必要积聚大量的人流、物流。当前，要加大“北商住”工作进度，全面加快“城中村”、“城郊村”拆迁改造步伐，引导村居规划建设职工公寓楼、写字楼、商务楼、城市综合体等现代化的商业设施，大力发展楼宇经济、物业经济，逐步形成大项目现代商业服务圈，满足大项目生产生活需求。三是政策倾斜，为村居发展租赁经济提供政策支持。进一步制定出台支持村居经济发展的优惠政策，主要是“两个倾斜”：一是资金扶持优先向村居倾斜。设立

13、村居经济发展扶持资金，将在协调贷款、担保、贴息、贴保费、科技资金扶持等方面予以支持，努力解决村居经济发展的资金瓶颈。二是项目安置优先向村居倾斜。继续强化“抓大不放小”的招商思路，将中小项目全部安置村级工业园内，努力解决村居经济发展的项目瓶颈。四是产业集群，为村居经济发展提供载体和平台。大项目是汇集生产要素的重要载体，一个大项目就是一个新产业。随着大项目建设步伐的加快，要进一步完善“4+1”临港产业体系，围绕产业集聚分门别类的开展调查研究，修订完善威亚发动机、临港物流、浆纸制造和印刷包装、粮油食品、海洋装备等产业集群规划，切实增强大项目承载能力，搭建发展平台，彰显大项目聚集效应，为村居发展租赁经

14、济提供载体和平台。同时，制定出台政策让大项目优先将上下游产业交给村居发展，逐步形成良性机制引导大项目将配套产业交给村居发展，努力培植大项目产业链，促使村居经济发展逐步走上健康轨道。五是培养能人，为村居经济发展提供人才保证。要针对当前村居干部发展能力较弱的实际，进一步制定完善村居干部培训规划，通过异地培训、专题培训、挂职学习等灵活有效的培训方式，加大农村干部经济发展知识的学习，不断提高村居干部的发展能力和素质。同时，进一步加强农村基层组织建设，根据村居发展需要，随时调整发展无能、驾驭能力差的村居班子，并及时将在外创业有成、素质高能力强的优秀党员回请回村担任干部，为村居经济发展提供坚实的人才保证。

15、四、村居承接大项目发展租赁经济的主要努力方向驻地、临港、大项目是我区村居发展租赁经济的主要优势，如何充分发挥利用好自身优势，直接决定着村居经济发展的成效。根据调研情况，结合开发区发展目标和思路，村居发展租赁经济要着重在楼宇租赁、仓储租赁、产业租赁等方面下功夫，努力提高租赁经济的规模和档次，全力加快村居经济发展步伐。一是要全力加快旧村改造步伐，大力发展以商贸租赁为主的楼宇经济。楼宇经济作为城市现代服务业的一种代表性业态，也是城市集约经济的体现，又是其它现代服务业发展的载体和平台。在发达地区，楼宇经济已成为一种非常成熟的经济形态,一幢商务楼宇内产生的年度税收能够达到一个亿、几个亿、甚至十几个亿。当

16、前,我区所辖2个街道86个村居基本在城区规划范围，特别是在204国道以东的村居就有62个。由于全区旧村改造工作起步较晚，启动推进旧村改造的仅有北京路街道北李居委、大董家村、宋家湖村、小董家村、成家村以及奎山街道刘家寨村、东高家村、朱家村等8个村居，基本没有形成现代城市的商务经济圈。2011年，新一届党工委、管委会按照市区一体化发展要求，明确提出了“北商住”的发展战略，并制定完善了“北商住”详细规划，为发展城市商务经济提供了政策保证。在下步工作中，建议将“城中村”改造作为一项重要任务来抓，制定明确的旧村改造工作计划，集中利用23年左右的时间，基本完成天津路以北10多个村居的拆迁改造工作，引导村居

17、建设具有现代城市特色的写字楼、城市综合体以及沿街等商业设施，全部作为集体设施只出租不出售，不仅可以让村居每年赚取巨大的租赁收入，保证村居民生工程需要，而且还可以保证集体资产保值升值，同时又可以大幅度的提升城市建设水平，最终实现建设城市中心商务区的目标。二是要充分发挥港口优势，大力发展以仓储租赁为主的现代物流经济。仓储物流业既是经济社会发展的产物，也是促进经济社会快速发展的助推器，更是搞活城乡流通、扩大城乡就业的主要渠道。当前，党工委、管委会确定了“千亿级的汽车城、千亿级的海工城、千亿级的食品城和500亿级的浆纸城”重点产业集群发展战略，势必要求仓储物流业的快速发展。与先进地区相比，我区的仓储物

18、流业发展相对较慢，仍不能全面满足现代物流业的发展需要。为带动村居经济的快速发展，建议党工委、管委会将仓储物流业的发展放到基层村居，对村居发展预留地进行集中预留、集中招商、集中建设、成片开发，按照规划设计规模化、配套建设现代化、园区发展产业化的目标要求，引导村居建设发展仓储业为主的现代化标准厂房，实现以仓储业为龙头，促物流、带商饮，形成仓储、物流、商业、旅馆、饮食、公寓、文化、娱乐等产业一条龙，努力培植全市最大的仓储物流基地，实现村居租赁经济的规模化、集约化发展。三是要紧紧围绕浆纸产业集群化发展，引导村居发展以厂房租赁为主的印刷包装产业。制浆造纸工业是国民经济的基础产业之一，与社会经济发展和人民生活息息相关，是国际公认的“永不衰竭”的产业。随着森博浆纸项目一期、二期的顺利投产，三期项目已经签约，我区已成为国内重要的造纸基地。当前，我区规模较大的印刷包装企业只有金宝包装、八方纸业、环宇包装等几家，下游企业配套明显滞后，没有形成印刷包装产业聚集区。建议党工委、管委会规划建设印刷包装产业片区，引导村居充分发挥临港以及龙头企业优势，积极争取森博项目的支持，依托村居预留地建设适合印刷包装的厂房设施，大力发展相对集中的印刷包装产业，逐步衍生或吸引更多相关企业集聚，使龙头企业的生产链条向产业的上游和下游延伸，向小企业延伸，催生一批中小企业。- 10 -