石家庄阿尔卡迪亚三期商业定位报告

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1、阿尔卡迪亚三期商业定位报告本报告着力解决三大主要问题：通过竞争市场调研分析、强类比楼盘比较、项目产品SWOT分析、石家庄区域内商业地产的综合分析、项目现状及周边的商业沉淀分析、项目周边的居住人群分析、项目周边的潜力分析与交通远景分析、项目地块的特质分析与商业模式的可吻合性的有效分析、远期财务目标的分析、目标客户群锁定及其分析，来确定项目市场定位。根据项目定位，挖掘项目相关优势卖点，构筑项目价值链系统，形成鲜明的差异化市场形象，体现荣盛驾驭商业地产之不凡理念和生活方式营造能力。确立项目市场形象的塑造手法和卓有成效的项目招商与推广策略，将项目定位在桥东阿尔卡迪亚商圈的地标式建筑，让项目商业综合体成

2、为石家庄城市消费副中心、桥东区区域内的主题消费场所、本项目核心商圈的高品质高品位的生活中心，以提高阿尔卡迪亚项目和荣盛在石家庄品牌的知名度，在单位时间内迅速提升品牌的客户满意度和占有率，使目标客户对项目具有较高的认知度、追随度以及美誉度，形象的强势确立让项目成为一段时期内口碑传播的“母核”，以便增强对外区域客户的有效拦截，直到产品顺利招商与去化，从一般商业模式转化成典型的盈利模式，以便达到：居住，实现项目的价值目标；商务办公与产权酒店，创造预期的价值目标；商业，提升项目价值目标的理念高度。从而尽快资金回笼与顺利推进滚动开发的战略思想。第一部分：石家庄市经济与社会背景分析与市场调查研判一、石家庄

3、市商业发展状况概述（一）石家庄商业发展概况发展从上世纪末，石家庄商业领域主导性的变化更加延伸，超市、便利店等新型业态进入，一批大商场建立，国际连锁超市进驻，新型商业业态获得了快速发展。 进入21世纪，商业领域实现着更迅猛的发展。“万村千乡市场工程”、社区商业规范化、农产品批发市场标准化升级改造、企业连锁化、集团化的发展，都让石家庄的商业领域更丰富多彩。现如今，超过20多个商贸项目的实施，正在给石家庄商业的上档升级做准备，“三年大变样”工作的开展，让石家庄的商业基础越来越好。石家庄市区位和交通条件得天独厚，已初步成为华北地区重要的商品集散交易中心、购物消费中心、区域物流配送中心、商品博览会展中心

4、和商业信息资讯中心。商贸流通业规模实力不断增强，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。已形成中心商业区、二级商业中心、社区商业服务等多层次的发展格局。石家庄商业发展迅猛，从1978年，石家庄市社会消费品零售总额仅为8.97亿，2007年底，这个数字达到821.1亿元。本地培育了北人集团、珍极集团、新燕春、保龙仓等为代表的十大商贸集团，成为商贸经济发展的重要支撑。恒山板材市场、国大36524、北人集团等企业网上贸易和电子商务初具规模。天客隆、麦当劳、红星美凯龙、国美、大中、苏宁等一批外埠新兴业态企业广泛进驻，现购自运、仓储经营、会员制、专业店、复

5、合型购物中心等国内外先进经营理念和管理技术得到广泛应用。（二）石家庄商业发展愿景如今，旨在让石家庄商业上档升级的20多个商贸项目正在稳步实施。石家庄将通过打造万象天成商城、远洋城商业广场、联邦明珠广场、东尚时代广场等20多个商贸流通业重点项目，做大做强石家庄市商贸流通业。到20l0年，全市年成交额超亿元的市场将达到70个，并形成立足河北、面向华北、辐射全国的现代商贸流通业，将石家庄市打造成为名符其实的“华北重要商埠”。在南三条等大市场，商贸业态升级已经在悄然进行中。与此相适应，正定国际小商品市场正在加紧建设。拥有先天交通优势的石家庄，除了加快发展新型业态、规范发展现代服务业外，还在着力打造会展

6、经济平台，培育会展品牌，形成京津冀都市圈南部的会展中心，进而提高城市的知名度，拉动交通、旅游、商贸、餐饮、住宿、文化娱乐等相关行业共同兴旺发展，形成多赢局面。 二、石家庄商业表现特征综述与宏观利好（一）一环内商业经营混杂 城市形象有待提升石家庄是在铁路沿线的农村成长起来的城市，受历史、地理环境及本土人文观念的影响，各类需要通过流通环节的商品市场在铁路沿线及火车站周边扎根，造成目前市中心区一环内批发市场、专业市场及购物百货商场集中在一起，经营混杂，产品的档次、价格、质量参差不齐、购物环境嘈杂，消费层次不明显，这种混杂的商业格局严重制约城市商业的发展、城市现代化、都市化的推进进程缓慢，有碍城市形象

7、的提升。因此，专业市场在同时受到全国各地专业市场的冲击下，其商业辐射面逐渐缩小，专业批发市场的“退市进郊”便是时间上的问题了。（二）商业中心呈条状发展，百货零售业不呈区域性分布，商业格局由“点”趋向“线和面”中国大多数城市商业中心区往往都是沿城市干道或是道路交叉口形成最初的商业聚集形式，在平面形态上呈现出交叉口商店型、带状干道商业街两种布局形态，石家庄商业中心的繁华区域集中在中山路沿线一带，成条状发展状态。由于以中山路为轴心展开，使得商业中心缺少应有厚重感。目前，石家庄百货零售业不呈区域性分布，而是以“点”代替“线”或“面”，即：以北国商城、东方购物广场为主的传统百货购物场所替代了国内普遍的区

8、域性购物习惯，在需求层面上仅停留在购物环节上，同时这些购物场所对区域性商业的带动有限，就中山路沿线的沿街店面的局部旺市，是靠交通主干道以及商务办公楼、酒店林立遍布于中山路沿线而带动的，因此在有限的购物场所要解决近300万常住人口的购物需求，造成购物人流集中、密度大。这种状态显示，石家庄商业发展处于初级阶段，相对落后于其他内陆城市，随着城市化进程的发展，这种零售业态将被其他更高级、更细分、更人性化以及能满足全方位人本需求的商业物业形式替代，因此可以说石家庄真正意义上的都会型商圈还未形成。（三）现有商业选址多出现问题，中山路总体商业氛围被分段割裂，商业经营管理水平相对落后 诸如：“王府井”百货淡出

9、女人世界，退出石家庄商业市场，引起掀然大波，还有天客隆超市、韩城等多家商业关闭歇业，综上所述商业经营出现问题，其选址、地理位置、区位环境、经营管理等存在诸多原因，由于商业街事实上有着长度的极限，诸多原因导致中山路的繁华商业区不可能全线贯通的，目前事实上形成北国商圈和东购商圈两大商业聚集区，中间一些地带却成了黄金地段中的空白区，使得商业氛围出现断裂，这也为今后的商业发展提供了生存和发展的机会。（四）现代商业业态的支撑偏弱，传统百货业态依然占市场主导， 多业态组合日趋完善石家庄近年来商业在数量发展比较快，但与省会大都市的地位相比在先进的商业业态上发展不够。开业不久先天下就因原有建筑形态与商业性性业

10、态的不吻合不得不重新装修。2009年北国商城以100亿元的营业额高居石家庄零售业的龙头老大，东购也以近14亿元的业绩占据着零售商业市场的前列地位。人民百货改变传统百货的经营模式，提出shoppingmall的经营思路，重新进行定位、业态组合的调整、以及购物环境的改造后，呈现良好的营业业绩，甚至目前已超过东购的营业额。位居全国零售业第7的北国商业集团，在做好做旺北国商城的同时，顺大势所趋，开始迅速扩张，如“先天下”与“北国”联姻打造华北最大的shoppingmall，开始走铜锣湾百货集团的发展扩张之路-地产与商业结合，商业营业面积扩张到20多万平方米，其扩张发展的战略十分明显，即通过百货店、超市

11、为主力店，集购物、休闲、美食等多业态组合的商业形式，结合已有的品牌效应，达到再一次的飞跃，保持今后在石家庄的零售商业的领导地位。（五）主题式商业逐渐出现，现代流通呈现良好发展态势随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环 。传统的百货商场因环境恶劣、嘈杂拥挤、杂乱无序、需求单一、个性中庸等方面的影响

12、，在以体验式、多业态、全方位满足需求的新型购物中心还未出现的情况下，经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、主题商场将成为石家庄商业市场的必然。因此以年轻酷装及休闲服饰为经营主题的天元名品一期、二期项目能取得销售和经营双丰收，便是顺理成章的事。大经街的后期不断探索着适合石家庄本土特色的发展模式，达到售租两旺的局面将指日可待。石家庄市加快利用连锁经营、电子商务、现代物流等方式改造传统商业服务业，现代流通呈现出多行业、多业态、多形式、多元化发展的良好态势。围绕做大做强优势企业，培育形成了北人集团、珍极集团、新燕春、保龙仓等为代表的十大商贸集团，成为商贸经济发展的重要支撑。麦当劳、国美、苏宁、家世界

13、等一批外埠新兴业态企业广泛进驻，现购自运、仓储经营、会员制、专业店、复合型购物中心等国内外先进经营理念和管理技术得到广泛应用，将促进商业的全方位健康、快速发展。（六）商业设施与政府开放式主题场所相依附状布局，硬件与配套设施建设的相对滞后导致因商业发展带来的交通压力的增大石家庄政务中心（市委市府等四大班子的办公机构）、文化广场、人民公园等休闲娱乐场所与商业中心的空间布局相邻，加剧了人流车流的矛盾。诸多商业集中在中山路沿线，使得中山路交通与流通的矛盾加剧。作为石家庄的东西中轴大动脉，承载着巨大的交通压力，商业中心沿中山路自然布局，城客流与顾客流的重叠，使得矛盾更加突出。受级差地租的影响，现代商业中

14、心缺少与现代商场营业面积相适应的停车场，与未来家庭汽车时代到来的趋势不吻合，汽车保有量与商业停车位不相匹配的矛盾将进一步加剧。（七）国际一线品牌的入住受到相关阻力到目前为止，缺少国际一线商号品牌入住石家庄（注：除沃尔玛与金正签约不久外）如：麦德龙、家乐福等都还未进驻，同时省外企业在石家庄站住脚的商业企业不多。（八）滹太新区的打造将为石市商业、城市化进程、项目三期商业运作带来利好按照最新提出的石家庄市总体规划，滨河新区选择在滹沱河北岸，正定古城东侧地区，面积约135平方公里。新区规划不安排容易产生污染的重工业项目，而将突出打造总部经济、创新产业、现代物流、行政中心、职业教育等功能，构建科技含量较

15、高的全新城区。这里南临滹沱河，东接历史文化名城正定，以生态为保障，将建设一流的生活配套设施、商业服务设施、休闲游憩设施，构建宜居活力之城；以文化传承为内涵，通过主题公园、特色节点、亲水平台、濒水岸线等景观建设，提升城市品位，构建古新辉映、城河交融的文化新城。 规划中的滨河新区，位于滹沱河生态保护区以北，它和西边的正定古城、河道以南的省会主城区一起，构成了未来石家庄市的整体框架。而经过整治的滹沱河，以及河道两岸的生态环境保护区，也将成为飘荡在城区中央的一条碧波玉带，因此滹太新区的设立将成为下一阶段人口导入的主力区，因此本项目的地理位置的价值将进一步凸显。（九）轨道交通的规划将削弱传统商业中心的优

16、势，三期商业的区位价值提升5月初石家庄召开石家庄城市快速轨道交通线网规划(最终报告)评审会。省会未来计划修建6条轨道交通线，形成三主三辅，大放射、小方格的轨道交通线网。其中1、2、3号线形成轨道线网基本骨架，4、5、6号线为辅助填充线。解决中心城与外围组团、中心城内部的中长距离交通出行，支持滨河新区、正定和东部新区等重点地区的发展，为远景实施“一城三区三组团”的空间形态提供轨道交通支撑，在体现稳定性的同时又具备充分的灵活性，对石家庄多层次交通体系的形成乃至城市总体健康发展具有重要意义。2号线都市区南北向骨干线，北起正定新区，南至栾城。线路沿正无路经过正定古城北侧向西，沿旅游路跨过滹沱河。沿胜利

17、大街进入主城区，过北二环后，线路改为沿建设大街继续向南延伸，经建胜路，转至新客站，在新客站东广场贴近站房处通过，与东西向的3号线形成“T型”换乘站。然后沿胜利南街、107国道至现状城区边缘向东，至楼底向南至南三环。远景延伸至窦妪、栾城。2号线全长60.4公里，在南北三环的绿化隔离带以及正定和栾城设车场。2号线途径的站点与阿尔卡迪亚项目的距离相对较近，轨道交通的推进将缩小城区的时间换空间的距离，弱化区位的价值，正因为有了轨道交通的拉动，上海才会有徐家汇、五角场等新兴商业繁华区域的涌现，因此阿尔卡迪亚项目将会受到轨道交通带来的利好，该项目地段价值的提升将受惠于“地铁经济”。小结与研判：石家庄现有商

18、业整体形象可感力性较差、规模有限、经营档次有待提高（不但与一线城市差距明显以及与哈尔滨、青岛、沈阳、济南等二线城市的差距也较大）、停车等配套不足、购物环境差、经营管理水平较落后，在商业选址上多出现问题，也因此经营不理想，消费模式单一，仍停留在传统百货及超市的购物模式， 以体验式、一站式结合休闲、餐饮、娱乐的商业业态还停留在模仿的初级阶段，因此新型大型商业今后在石家庄将会不断涌现，滹太新区的设立，将大大加速石家庄整个城市化进程的步伐，城市人口的大量导入将城市人口有效整合，在此过程发生双向流动，为项目的商业综合体运营带来未来的人流与目标消费客源，项目的位置正扼守新老街区人流导入导出的要塞，为商业经

19、营带来财富聚集的条件，石家庄轨道交通的规划，为整个城区的板块之间拉近了距离，同时削弱了老城区及传统商业中心的区位价值，进一步提升了新的城市次中心的城市地位，新板块的商业价值得以凸显的同时，在规划设计上重点考量诸如商业配套、人性化、停车等便利性的城市与社区的辅助功能，为项目的地段价值与潜在附加值提供有力的支撑，为本项目的商业运作的成功提供有力保障。三、石家庄商业存在与发展形态的导向中心商业区:服务范围对象以区域以外消费者为主。使该区域成为石家庄区域经济圈第一流的现代化、多功能的商务活动中心。市级商业中心:指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心。形成对外

20、关联，具有经营特色的市级商业中心。市级商业副中心（亦即区域商业中心）：指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。规划培育、建设的三种主要形式为：沿街式、板块式、组团式专业商业街：指开展专业性、系列化商品和服务经营的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街。社区商业中心：指设置在居民居住区，以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。批发市场设置区域：指由城市规划定点，用于设置批发市场、物流配送中心等大型商业设施，体现商品集散综合功能的区域。四、石家庄现有典型商圈的分析（一）商

21、圈概况：东购-新百商圈：位于繁华的中山路段，交通便利（距火车站不足10分钟路程），易达性强。东购-新百商圈以东方城市购物广场和新百购物广场两大百货商场为主，集天元名品、国美电器、苏宁电器、国贸酒店及写字楼、乐仁堂药店、世纪大饭店、民族路步行街、尚品南花园步行街、KFC、McDonalds、华银大厦写字楼等多种综合商业业态共同构成。凭借其独特的地理优势和多年的历史沉淀形成石家庄位列首位的A级商圈。东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万。北国商圈：和东购新百商圈同为石家庄最早，也最具优势的核心商圈。以北国商城为主，还有北国超市、西美国际商务酒店、奥特莱斯名品、图书大厦、长安大厦

22、（含商业和写字楼）、新燕春集团（新燕春花园酒店、新燕春饭店）、必胜客、KFC、McDonalds 等。北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人，其中北国北国商城客流量为8万人，占整体的80%。怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀, 除传统百货等购物场所外, 以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。保龙仓槐底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目，其他餐饮、娱乐项目如湘君府、西美美世界等也引人关注。随着大石门饮食文化街的建成，使这里成为最具潜力和商业价值最高的区域。（二）主要商圈业态分析表东购-新百商圈业态商业名称规模档次消费群体经营情况

23、百货商场东购4.5万中高档辐射石家庄桥西中高收入者先进管理模式、一流商场、省会零售业龙头颐高数码广场3.8万中高档中等消费群业态转型，运转良好新百广场4万中高档桥西中高收入者按MALL模式升级、属省会三大巨头之一主题商场天元名品4万中低档年轻时尚群体经营状况良好专业市场福兴阁2万低档低收入及工薪阶层一度风靡省会、以低价取胜、而今仍有市场太和电子城4万中低档批发为主电子产品的集散地专卖店大中、国美、苏宁各约1万电器知名家用电器零售商李宁班尼路各约100时尚年轻群体名牌休闲服饰配套商业肯德基必胜客西式快餐连锁时尚饮食消费北国商圈业态商业名称规模档次消费人群经营情况百货商场北国商城6万中高档桥东中高

24、收入人群其品牌深入人心，定位明确，销售额属省会百货业之最奥特莱斯名品0.9万中档中等收入群体多以名品折扣为主，其经营品牌影响力较弱世贸名品1万高档高收入人群世贸皇冠酒店底商，构成高消费区，状况良好先天下12万高档高收入人群提升了省会形象，丰富了高端市场，满足了高端人群专业市场运动大本营2200中高档时尚休闲体育用品专营专卖店三信300中档工薪，白领消费本土品牌，定位准确，有固定的本土客户群体云水方舟3000中高档各消费层体育名品专卖店、餐饮店等，经营很好配套商业业态影乐宫1万中档工薪，白领省会知名娱乐场所聚集地，餐饮KTV酒吧影院等怀特商圈：业态商业名称规模档次消费人群经营情况百货商场怀特商城

25、10万中低档裕华中等收入运营状况一般怀特家居城11万中高档裕华中高收入200多个国内外家居知名品牌汇集于此。首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域的商业中心。怀特餐饮一条街6万中高档全市大清花饺子、湘君府、光明渔港、东来顺等，素有省会东南餐饮娱乐中心之称。专业市场怀特建材装饰城3万中高档区域人群经营状况良好由由海鲜副食城3万中等区域人群经营状况良好怀特花鸟市场1万中低档区域人群经营状况良好配套商业业态怀特大厦3万高档三星级涉外酒店（三）传统商圈发展中存在的问题1、北国商圈（1）业态组合不甚合理该商圈的功能比较完善，配套业态比较成熟，但是休闲娱乐设施所占的比例仍然显得有些不足。（2）交通状况差强人

26、意这一商圈的三大商场北国，新天地和西美地处两条交通要道中山东路与建设大街的交叉口，大约有15条公交路线汇集于此，使得人流，车流量极大，路口交通很不方便。（3）停车场严重不足。尽管北国商城有停车场，但停车位仅有200个左右，远远满足不了高端消费者停车的需要。（4）大型专业品牌卖场少。燕春饭店及有关建筑的底商一品牌连锁专卖店居多，但普遍规模偏小、经营品种偏少，影响了有效辐射的范围。（5）发展潜力受到影响。随着保龙仓远洋城项目的启动，一个新的大型销品茂会出现在北国商圈，因为休门村的改造升级，本区域发展的空间潜力有限。2、东购商圈（1）功能结构不合理。在商业街区网点功能构成中基本上以商业和餐饮业为主体

27、，据调查上述两业种占92.25%。而其他服务业仅占4.5%，文化娱乐业占3.25%，现代服务与文化休闲产业发展不足，导致商业中心功能结构不合理。这一区域客流量非常大，所以各种餐饮也应运而生，占据了较大的比例。但大部分是一些低档餐饮。快餐店经营情况较好，而与商业中心配套的大型上档次高端餐饮网点较少，规模型配套业态是本商业中心的市场稀缺点。（2）毗邻新华集贸市场的问题一个城市的商业中心是一个城市的脸面和窗口。大型集贸市场位居市中心本身是一个很大的问题。因为作为全国十大批发市场的新华集贸在经营中需要大进大出，势必导致交通人流的加剧，导致很多问题；经营商品的档次偏低批发市场以经营中低档商品为主和以商业

28、中心以经营中高档商品为主的矛盾；批发市场面对的经营业主与商业中心中高端客户的矛盾；批发市场对经营环境的低要求和现代商场对经环境的高要求的矛盾，导致了东购商圈的诸多矛盾。交通与流通的矛盾中山路交通流量是石家庄最大的地区，为了保证车流交管部门在道路中间设立隔离带。隔离带的设立在保证交通通畅的同时影响到了中山路两侧的客流，商业街两侧的客流不能分享。同时由于交通隔离带使得顾客的出行非常不方便，条状的商业中心缺少立体感（3）东购商圈两侧商业发展不均衡主要的卖场主要在北侧，东购、新百、天元名品等。南侧缺少大规模的卖场。原来的大丰炊事，中山电子等纷纷破产倒闭，人流不均。（4）交通状况欠佳据调查经过这一商圈的

29、公交线路有23条之多。由于处于市中心地带，很多人选择骑车来这一带购物，根据资料显示,石家庄公交出行量已不足自行车出行量的10%,，自行车的大量堆放，使得道路实际面积变窄，造成人潮拥挤，同时严重的影响了周边的环境。这一商圈的两大商场新百和东购虽然都有停车场，但是由于交通的混乱和中山路上隔离带的设置，加上毗邻新华集贸市场，汽车进出商场非常不便，严重影响了客流便利性。（5）立体化程度不够作为商业中心区，缺乏足够的支撑商业中心的现代业态业种，商业中心的立体化程度不够。3、区域市场新兴商住综合体项目（类hopsca）（1）已运营综合体金正缔景城金正缔景城由石家庄金正房地产开发有限公司总投资26亿元开发建

30、设，项目规划用地20.5万平方米，地上规划建筑面积66万平方米，其中商业部分29万平方米，住宅部分37万平方米。 占地312余亩，总建筑面积达66万平米，是一座气韵壮美的盛世欧洲城，共兴建包括25栋高层景观住宅、4栋酒店式商务公寓、1栋五星级酒店、1栋5A级智能写字楼、12万平方米零售卖场及体验式休闲娱乐集会、6万平方米欧洲风情商业走廊、6000平米超大爱琴海景、1万平方米示范小学、双语幼儿园在内的商业配套及公建设施，建成后可谓石家庄的“城中之城”和首屈一指的中央级生活区。 万象天成（WONDER MALL）（目前：百盛已经进驻）总占地40亩，总建筑面积16万平米，建筑总高度为99.7米，由三

31、座塔楼和一座裙楼组成，三个高层塔楼分别是一家五星级酒店、一栋5A智能化写字楼和一座高档精装商住公寓，负一、二层和商业裙房构成了约10万平米的精品购物中心，及购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，其余地下两层为车库。（目前商业综合体部分随着百盛、博纳影城、超市、快餐店的入驻已呈现出一定的商业氛围。）金世界中央新城总建筑面积近100万平米，目前规模较大的综合性建筑群。中央新城集商业、商务、高尚住宅、酒店式公寓于一体，四街四区五大集群、十字金街，构建金世界中央新城的整体规划模式。金世界国际复合消费区以国际街区商业MALL理念为宗旨，将各种商业形态融会，使人们在购物的同时还观赏了不同的商业风景，既满足了不同群

32、体的消费胃口，又最大限度地愉悦了购物者的心情。（该项目目前住宅公寓部分、底商、写字楼正在建设中。商业综合体部分正在规划中，目前地上附着物尚未拆迁。）中宏汇景国际城市中央复合建筑群，东起广安大街、西至青园街、北起谈南路、南至中山路，总建筑面积52万平米，总投资达12.5亿元。巨擘手笔，整合四类锋尚作品：中央公馆（高档公寓）、中央首府（鼎级豪宅）、中央Office（专业写字楼）、中央酒店（酒店式公寓）。形成集居住、工作、休闲、购物、娱乐为一体的新城聚落。先天下2004年，开元公司开发建设先天下项目，项目立项名称为开元花园，项目推广名称为先天下。建筑面积42万平方米，总投资约15亿元。兴建一座集购物

33、、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游等八大功能于一体的一站式大型购物中心及高档写字楼、公寓、住宅为主的综合开发项目，地块规划将地块划分为A、B、C三区，项目整体将坚持高起点设计、高标准建设，采用全钢结构，囊括应用国家建设部推广的十项新技术。联邦明珠联邦东方明珠总建筑面积46万平方米，是由7栋板式高层组成的大型建筑集群，建筑总高度近百米，地上31层，地下4层，其中地下3层4层为车库、物流中心及设备用房；地下2层到地上2层为商业用房；地上3至5层为精装修欧式跃层公寓；7至31层为精品住宅。社区采用智能化、立体化管理系统，人流、车流、物流全部采用智能一卡通计算机管理系统。该项目地处东南区域，人

34、居气氛浓厚，北国商城、天元名品、保龙仓超市、空中花园、洋货街，打造CLD中央居住区真的是自然天成，优良的人居环境无可比拟。商住综合体项目对比表：项目名称总建筑面积物业类型商业业态招商运营模式售价/租金金正缔景城66万；商业部分29万；住宅部分37万25栋住宅、4栋酒店式商务公寓、1栋五星级酒店、1栋5A级智能写字楼、12万单体商业、6万，3层商业街区酒吧街、美食街、菜市场、沃尔玛、婚纱主题商业街区；休闲、健身美容等社区零售商业香港太平洋投资顾问；先销售，后招商运营。商业单体未售；沿街店铺首层2.2万；2层1.6万/。租金首层160元；二层60元/月/万象天成总建筑面积16万一栋五星级酒店、一栋

35、5A智能化写字楼和一座高档精装商住公寓。负一、二层和商业裙房构成了约10万的精品购物中心休闲、餐饮、购物高档零售商业单体。核心商业业态未定百盛、博纳影城已经进驻并开始运营，百盛运营情况一般，但博纳影城运营情况良好。金世界总建筑面积近100万商业、商务、高尚住宅、酒店式公寓于一体，四街四区五大集群、十字金街国际复合消费区以国际街区商业MALL理念。核心商业业态未定未知现未售中宏汇景国际总建筑面积52万高档公寓、住宅、写字楼、酒店式公寓；单体商业（东尚）及沿街社区商业写字楼共2万，租金1.5元/天；东尚mall单体5万商业。集购物、餐饮，娱乐，休闲为一体的mall一部分写字楼整栋出售；单体商业（东

36、尚mall）交由东尚商业独立运营。沿街商业3-6万/。东尚目前仅出租，预计待其成熟后再售。租金水平：60-250元/月先天下建筑面积42万高档写字楼、公寓、住宅；复合体商业 集购物、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲等功能于一体的一站式大型购物中心。约20万商业完全交由北国运营，5年内租金全免。商业未售.租金扣点15-25%联邦明珠总建筑面积46万公寓、住宅、商业集百货、餐饮、家私、娱乐、休闲、健身、美容为一体的复合业态中心。地下一层，地上二层商业约4万商业完全交由北国及天元名品运营，5年内租金全免。商业未售.租金扣点15-25%（2）与阿尔卡迪亚项目处于同步运作的筹建项目：勒泰中心（原远洋城

37、项目）总建筑面积近54万平方米，建成后将成为石家庄最大的都心型城市综合体。项目由6层的商业裙房和一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼、一栋公寓楼、一栋酒店/酒店式公寓楼，共4栋高层超高层建筑组成。其中商业规划面积约22-24万平米，目前项目处于规划中。万达广场总建筑面积190万平方米，总投资达70亿。将是顶级城市综合体，大致可分为三部分：商业中心区含公寓；五星白金酒店及2栋5A级豪华写字楼；住宅111万平方米。其中商业中心区涵盖约28万平方米的商业购物中心及3栋共10万平方米的高档公寓，其中，购物中心将包含万千百货、万达国际影城、国际著名连锁超市家居超市、国美电器、神采飞扬电子游艺广场、大歌星KT

38、V、一兆韦德健身中心等各类商业业态。4、商业综合体项目重点经济指标分析（1）项目名称：先天下项目名称先天下（开元国际）地理位置中山东路与育才街交叉口开发商河北开元房地产商业物业管理公司北人集团项目规划总体规划商业、住宅、办公总建面积42万平方米建筑特色河北首家采用全钢结构的建筑群，其中写字楼5万平方米、公寓17万平方米、商业20万平方米，商业为整体性建筑和少部分底层商铺配套设施5A级写字楼（BASFASCPSCASOACA）形成楼宇集成智能系统车位数量充足周边配套国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等主力店、次主力店北国百货、超市总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、

39、旅游等功能划分地下超市一层化妆品、黄金、珠宝等二层五层服装六层快餐、娱乐城、影城商铺类型店中店平均售价或租金（元/m2）由于该项目商业与北人集团合作，因此该项目在暂时不会销售项目优势地理位置优越，位于城市繁华主干道，交通便捷，有人流保障，同时周围环境好，配套齐全，建筑颇具特色，以此同时还与北方零售百货业十强北人集团联营，强强联合打造石家庄第一家超级购物中心，有丰富的商业经营管理经验、品牌商家招商的优越资源整合能力。（2）项目名称：勒泰中心（远洋城）项目名称勒泰中心地理位置建设大街与正东路交叉口开发商石家庄远洋城房地产开发有限公司商业物业管理公司未定策划代理未知项目规划总体规划两座购物中心、两座

40、全功能影院、一家五星级酒店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型超市和主题商场总建面积24万平方米建筑特色两幢高层、一座整体性商业建筑配套设施未知车位数量未知周边配套未知招商进程沃尔玛、家乐福、乐购（tesco）、家世界、北人集团等在洽谈之中，目前国际零售大买场超市受交通环境、项目进度的影响，进驻的可能性不大。有可能的是开发商自己旗下企业保龙仓超市进驻，其他娱乐休闲配套尚未确定。总体功能购物、休闲、娱乐、餐饮、办公。两座购物中心、两座全功能影院、一家五星级酒店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型超市和主题商场商铺类型整体性商场、店中店形式项目优势地理位置优越、开发商有背景实力

41、、旗下有保龙仓超市，有较强的零售业操作、经营管理经验 ，已在唐山、邯郸开发了大型商业项目，招商资源整合能力也较强，同时该项目和北国商城、燕赵财富中心形成三足鼎立之势，具有一定的发展潜力。项目劣势交通环境不好，同时远东大厦的建成，让该项目本来只有单面沿街的地块雪上加霜，难于规划设计、难于人流、车流的组织，因此该项目的操作难度亦较大。（3）金正缔景城项目名称金正缔景城地理位置裕华西路与中华南大街交叉口开发商河北金正房地产开发有限公司商业物业管理公司未定策划代理香港太平洋投资顾问公司项目规划总体规划住宅、酒店式公寓、商业、办公总建面积66万平方米（其中商业20万平方米，含办公、酒店式公寓）建筑特色6

42、幢高层、200间精品专卖特色步行街配套设施齐全车位数量较少周边配套人百商圈招商进程沃尔玛、家世界在洽谈中，但该项目中华大街有绿化隔离带，这两个商家是否进驻还未得而知，同时在商业定位上正面临调整。总体功能以豪布斯卡（hopsca）定位，集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公为一体的商业中心商铺类型店中店、特色步行街平均售价或租金（元/m2）沿街店铺首层2.2万；2层1.6万/。租金首层160元；二层60元/月/开间与纵深6*10商铺间隔相邻面积范围单层约100项目优势地理位置优越、规模较大、交通便捷、居民区集中，是辐射桥西区商业的理想地段，同时聘请香港太平洋顾问公司，商业操作水平较高，有一定的策划定位、

43、资金运作和招商组市的整合能力。项目劣势容积率高、难规划，拆迁难度大、成本高、企业资金实力不强等五、石家庄商业地产市场表现及发展愿景（一）市场表现1、主要问题（1）商铺市场局部有可能过剩综合数据显示，2010年上半年，商业地产项目相对集中推出，且区域地点又相对集中，因此，在整体市场依然供不应求的大局下，局部项目有可能过剩。（2）需求和供给间有可能错位一是与需求的错位。开发商自身项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求，目前市场上需求最大的是超市、家居等主题店，但未来三四年供应量最大的是ShoppingMall，有可能出现无效供应。二是无差异的供给。开发商各自为战，规划同一，难免导致众多项目雷同，

44、有可能出现积压沉淀。（3）销售成功不一定经营顺利一方面目前市场对商业地产的销售一片看好，但对未来经营却看法不一，早期项目参差不齐、不尽人意的经营状况更使市场对此充满了担心。另一方面，商业地产的产权分割、管理分散、经营无序的状况，也有可能使项目与原有定位出现偏差，增加经营难度，收益回报难于实现预期目标。2、具体现象预计今后34年内，商业地产市场有可能出现以下现象：（1）推出时对投资者的承诺不能充分兑现；（2）不少项目由于定位不准确，进行反复调整，有些项目甚至会很快关闭；（3）销售后，置之不理后期的招商、开业等工作，投资者也无能无力；（4）由于资金实力问题，出现一些烂尾工程，甚至是圈钱骗钱问题。（

45、二）市场发展的未来态势中国城市房地产开发投资潜力10强研究报告显示，石家庄商业用房的开发投资潜力在中国省会城市及计划单列的35个大中城市中排名第十一。市场已进入稳定的高速发展期。基本态势：竞争加剧、聚集扩散，竞争加剧：是市场的一个基调。内外两方面因素，决定了市场必将进入竞争时代。1、两个主要外在因素（1）供求关系的根本转变。未来2-3年内，市场将处于阶段性的饱和状态。局部过剩、供求错位，将直接加剧市场竞争。（2）信贷政策的直接影响。2、两个主要的内在因素：（1）开发定位的趋同。商业地产还处于起步阶段，普遍较低的投资理念及开发水平将有可能造成市场上众多现有及在建项目的定位趋同。（2）盈利空间的缩

46、小。投资及置业者投资水平的提高及成熟有可能要远快于开发商。面对日趋理性、成熟的投资置业需求，市场上现有及在建项目的盈利空间将会极为有限。同时，国外商业地产巨头的相继进入，也势必加大竞争压力及加快优胜劣汰的步伐，聚集扩散：是市场的两个焦点。聚集扩散呈现市、区级商业中心（或特色街）及社区商业两方向的两极化。（3）高级商品及高档消费向商业中心（或特色街）聚集，而日用商品及中低级消费向社区扩散。（4）商业中心（或特色街）日益繁华，聚集程度进一步提高，而社区商业将飞速扩散。（5）特色商品及消费向特色街聚集，普通商品及消费向社区商业扩散。（6）商业中心（或特色街）有价格整体走高的可能，而社区商业则有温和调

47、整或降低的可能。（7）在日益规范化的基础上，商业中心（或特色街）有大型化、订单化、规模化的趋势，而社区商业则有小型化、连锁化、网络化的趋势。（三）总体趋势1、供应方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。从供应结构上看，大型物业供应较多，大型购物中心和仓储式超市是供应主力，而中型商铺、小型商铺（或店铺）的供应量较平稳，主要位于中、小型商业街和新建或在建的住宅小区商业裙房，尤其是一些大规模的住宅小区。此外，一些重新定位或重新装修的商铺相继推出。2、需求方面：稳中趋旺。从业态形式上看，新型业态（大型购物中心、仓储连锁式超市、专卖店、专业市场）构成需求主体。从需求主体上看，国有资本、民营资本和合资外

48、资构成三大主力，国有资本需求主要表现为国有银行、证券、邮局及改制的连锁超市集团，民营资本需求主要表现为各类专卖店和专业市场、小型店铺，合资外资需求主要表现为超大型购物中心、大型连锁超市和仓储店。从需求特点上看，各类业态对商铺产生更多需求，商铺空置率下降，超市连锁等其他业态对大型商铺需求不减，国内外投资进入加快增大商铺需求，市场竞争加剧使商家扩大规模。3、区域分布：多中心化。原有商业中心改造升级，提升功能、挖掘潜力。新建商档和商业街一般集中在近郊人流集中、交通便利、环境较好的区域，设施先进，经营有特点、特色。大型商业地产出现在居民集中、地段便宜的城市边缘。特色商业街则各自分散在既有特定的区域地段

49、，辐射全市。此外，小型超市连锁、零售店大多布置在居民区内或小区附近，并形成一定的集聚点。4、市场价格：先扬后抑随竞争加剧、市场规范、供应加大、需求理性，市场价格和利润回报有可能呈先扬后抑制走势。但位置优越的零售物业仍将保持其良好的竞争力。同时，市场供求关系的变化必然导致项目营销手段的变化。在目前供不应求的情况下，小型产权商业销售为主，大型商业自持比例占据主流，项目租售并举，但以租赁为主，待高价售出，一方面可保证稳定收益、降低风险，另一方面最终可实现利润最大化。（四）即宏观发展方向及趋势、商业格局变化等城区形成以大型标志性商贸建筑为龙头，商贸与商务功能合理搭配，主副中心分工明确，批发零售商业分布

50、有序，集聚辐射能力强大的城区商业格局。未来石家庄的城区商业格局将形成以中华大街以东、建设大街以西的中山路沿线两大组团为中心商业区，青园街以东、育才街以西为中央商务区，裕华和高新技术开发区为城区商业副中心，在二环路以内城区建设十个二级商业中心，包括商业、商贸与商务功能在内的完整服务体系。其中副中心将是一个与城市新区密切相关的商贸服务区。二级中心则是分工明确、特色突出、以为本地居民服务为主，兼顾为本地以外居民提供特色服务的商贸区。六、未来商圈发展趋势趋势一：由中心向外围发展；由中山路为核心向南北两翼发展趋势；趋势二：单体商业逐渐向复合型综合体商业转变；趋势三：新型商圈业态偏重家居建材、休闲娱乐、餐

51、饮时尚等；趋势四：东南商业比重偏大，西北商业比重偏小；趋势五：新商圈的形成将依赖区域人口资源支撑以及交通改善对人流导入的拉动；七、阿尔卡迪亚项目周边市场商圈（商业、酒店、写字楼）的分析（一）商业布局:从项目周边商业布局来看，主要有以下几种商业形式，一是专业性市场，如美博城、新源发、自由港等，面积从1.5-6万平米不等；二是综合性超市，如保龙仓，面积约0.8万平米；三是社区配套商业，如花香维也纳、御景江山等，配套商业面积分别约1500平米、400平米，经营业态包括餐饮、美容美发、零售、中介、医药、便利店等；四是历史形成的沿街商业门脸，面积从10-200平米不等，经营业态包括银行、餐饮、小超市、美

52、容美发、零售、医药、五金店等。从项目周边社区的商业开发状况来看，均为社区配套性质，特点为规模较小，单体经营，功能不全，仅能满足居民初级生活需要，而缺乏全方位满足居民生活、购物、休闲、娱乐的综合性商业设施。如花香维也纳，商业面积约1500平米，单店面积为50-300平米，经营业态只有餐饮、美容美发、零售、中介、医药、便利店等初级形态的单体店形式，租金从65-200元/平米/月不等；如御景江山，商业面积约500平米，单店面积为40-100平米，经营业态包括宠物医院、便利店、养生会馆等，租金从40-60元/平米/月不等。从经营状况来看，大多店铺目前经营状况良好。从项目周边住宅小区情况来看，居民以公务

53、员、私营业主、企业白领为主，普遍素质较高，具有较强的消费能力，而周边综合商业设施的匮乏，从项目周边的商业布局和业态分析，尚处于初级开发阶段，表现为缺乏集住宿、餐饮、会议、娱乐、展览等于一体的大型商业综合体，无法很好地满足周边社区居民的休闲娱乐需要，使其购物、休闲、娱乐等消费被分散到其他区域，如中山路北国商圈、火车站商圈等。胜利大街路段商业业态、面积、租金调研光华路路段商业业态、面积、租金调研平安大街路段商业业态、面积、租金调研建设大街路段商业业态、面积、租金调研和平路路段商业业态、面积、租金调研周边商业整体研判：从石家庄商业发展趋势分析，由传统销售商店发展到百货商店，进而发展到大型专业市场即大

54、卖场，最终发展再到商业街和综合体是必然趋势。从石家庄的商业布局来看，处于不均衡发展态势，人气最旺的商业设施都集中在中山路沿线，其他路段很少乃至稀缺，如裕华路作为贯通东西的一条城市主干道，以前只有益友百货，现在有万象天成、金正威尼斯城。而另一城市主干道和平路上商业至今仍非常稀缺。只有不同的区域都打造各自的城市综合体，石家庄的商业布局才会趋于平衡。（二）酒店市场1、酒店的目前状况及分布石家庄市区现有五星级酒店3个，四星级酒店21个，分别以政务及商务客户为主；经济型酒店100多个，主要承揽旅游散客业务。星级酒店及经济型酒店发展主要围绕市区一环以内，中山路沿线分布。2、现有酒店规模及价格名称星级客房数

55、量折后标准间价格世贸酒店五星320528-558世纪酒店五星439408-468国际大厦四星220360国宾酒店四星213335燕春花园酒店四星200330西美酒店四星220335浙江大厦四星150198-268汇金宾馆三星50182汉庭快捷酒店快捷经济100175-199锦江之星快捷经济120170-189如家快捷经济140150-170小结：石家庄缺少典型的旅游观光与会展经济的拉动，缺乏高消费力的流动人口群体，有多个四、五星级酒店众多，木来不排除新开之势，四、五星级酒店趋于饱和状态，且星级酒店的运营状况不甚理想，加之五星级酒店客房数量较多，投资巨大。经济型酒店赢利模式与星级酒店有所区别，选

56、址与配套要求较低，都以原有招待所、经营不善宾馆或者居民区内物业包装改造而成，竞争非常激烈、利润空间小。（三）写字楼市场1、石家庄写字楼项目汇总分类（2004-2008年）2004年2005年2006年2007年2008年甲级写字楼军创国际中华商务先天下西美二期庄家金融大厦万象天成乙级写字楼美东国际裕园广场凯嘉大厦丽迪亚凯莱金第富邦大厦尚德国际万隆国际2、石家庄写字楼项目售价及租金统计分析（1）甲级写西楼售价普遍高出乙级写字楼约1500-1800元/平米。（2）写字楼售价逐年提高，但年平均售价远低于同期的住宅市场年平均涨幅。3、石家庄写字楼项目信息统计(周边写字楼项目信息统计)楼盘名称军创国际西

57、美二期万象天成紫晶天域-左右间滨江尚城国际官鲤中央时区地理位置新华区中华北大街50号桥东区建设南大街6号桥西区裕华西路15号平安北大街和平路交口中山路休门街交口西南中山东路与广安大街交口和平路工人街交口楼盘名称军创国际西美二期万象天成紫晶天域-左右间滨江尚城国际官鲤中央时区写字楼类型纯商务写字楼综合性写字楼综合性写字楼纯商务写字楼综合性写字楼纯商务写字楼纯商务写字楼项目定位中国第八建筑总部级写字楼国际标准5A级商务综合体5A甲级写字楼-5A智能商务中心销售方式整层或分户出租出售分户出售、出租整层出售整层出售整层出售整层或分户出租出售未定物管公司石家庄军创物业管理公司西美商务酒店公司韩国辉式物业

58、管理公司-业态划分1-4层为商业、餐饮，5-25层为办公1-6为商业、酒店，7-22北区为西美财智中心，南区为西美商务酒店客房1-5为商业、餐饮，6-9为天成公司内部用房，10-28层为办公1-4层不详，5-27层为办公A座办公，B座酒店式公寓，裙楼负1层至地上4层为大型百货，5层为阳光式休闲娱乐配套，地下2-3层为地下车库1-2层为商业，3-29层为办公1-3层为商业、餐饮4-23层为办公楼盘名称军创国际西美二期万象天成紫晶天域-左右间滨江尚城国际官鲤中央时区标准层建筑面积1500120013556378006001000分割区面积区间100-40060-120104-15243-9134-

59、93平米LOFT未定硬件配套电梯品牌瑞士迅达瑞士迅达高速电梯西子奥蒂斯/21人三菱电梯瑞士迅达高速电梯三菱电梯-空调品牌中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调-结构大厅挑高挑高9.6米挑高10米-内外装特征豪华外立面，楼体采用退台式设计。银质感立面，玻璃幕墙加遮阳铝飘板-智能化配套出入口控制、电子巡更、停车场管理、计算机宽带网络系统，物业管理、消防自动化系统。5A智能化系统：通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化。5A智能化系统：通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化。5A智能化系统：通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化。

60、超5A智能化系统：网络视频会议系统，网络办公自动化系统，网络视频点播服务，视频监控服务。出入口控制，电子巡更，停车场管理、计算机宽带网络系统，物业管理、消防自动化系统。5A智能化、通讯、楼宇、办公自动化、安保自动化、消防自动化。楼盘名称军创国际西美二期万象天成紫晶天域-左右间滨江尚城国际官鲤中央时区售价不详无8000650075008000未定租金2.3元/平米2.5元/平米/天-2元/平米/天未定4、石家庄写字楼市场客群分析（1）甲级写字楼石家庄甲级写字楼位于石家庄城市繁华区域中心，交通便捷，周边配套齐全，自身建筑空间布局灵活、物业服务完善、内部配套齐全，其入主客户多为国内外知名公司。如，中

61、华商务客群以金融、保险、众多外贸公司等；西美以外企及大型企业的驻石总部等为其主要客户。（2）乙级写字楼石家庄乙级写字楼同样位于石家庄城市繁华区域，交通便捷，周边配套齐全。乙级写字楼大多在项目开发推广期定位甲级标准，但在项目投入使用后实际只达到乙级标准。如，富邦大厦、美东国际等，客群以具备一定盈利能力的中小型企业及成长型的公司为主。小结与研判：石家庄写字楼市场供求表现与上海、北京等一二线城市相类似，售价表现很长一段时间都处于售价不温不火状态，价格涨幅也较住宅市场幅度更小，但石家庄写字楼市场的需求潜力较大，写字楼项目多依托周边丰富的配套和商业资源。八、石家庄市居民消费需求分析与阿尔卡迪亚商圈居民构成分析（一）消费概况：