北京大红门、住宅商业、金融、托幼建设项目可行性报告

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1、大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司I目录目录第一章 总论 .1一、项目概况 .1二、承建企业情况 .2三、报告的主要内容 .3四、技术经济指标 .4五、报告编制依据 .5第二章 项目建设背景及必要性 .6一、项目建设背景 .6二、项目建设必要性 .8第三章 市场分析 .10一、全国房地产市场状况分析 .10二、北京市房地产发展现状及预测 .11三、本项目的区位优势 .17四、本项目市场分析 .19第四章 场址的建设条件 .23一、地理位置与用地范围 .23二、场址现状 .23三、场址条件 .23第五章 规划建设方案 .26一、基本原则 .26大红门住宅、商业

2、金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司II二、规划设计依据 .26三、规划设计指导思想 .27四、规划用地范围及指标 .27五、建筑设计方案 .28六、公用工程方案 .33第六章 环境保护和消防 .39一、环境保护 .39二、消防 .39第七章 建筑节能与节水 .40第八章 建设单位组织机构及定员 .41一、建设单位组织机构 .41二、劳动定员及人员招聘 .41 三、组织结构图 .42第九章 建设实施进度 .43一、项目实施进度安排 .43二、项目进度横道图 .43第十章 项目招标组织 .44一、项目设计招标 .44二、其他招标事项 .44第十一章 投资估算和资金筹措 .45一

3、、投资估算 .45大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司III二、投资估算说明 .47三、资金投入计划 .49四、资金筹措 .50第十二章 经济效益分析 .51一、分析测算说明 .51二、财务测算 .52三、财务分析 .53第十三章 结论与建议 .55一、结论 .55二、问题及建议 .55大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司IV附表：附表：附表 1： 投资计划和资金筹措表附表 2： 收入、税金及附加估算表附表 3： 总成本费用估算表 附表 4： 折旧费用估算表附表 5： 无形及递延资产摊销估算表附表 6： 损益表附表 7： 现金

4、流量表附表 8： 资金来源与运用表附表 9： 资产负债表附图：附图：附图 1：项目位置示意图附图 2：项目总平面图附图 3：住宅标准层附件：附件：附件 1：企业法人营业执照附件 2：规划意见书大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司1第一章第一章 总论总论一、项目概况一、项目概况（一）项目名称（一）项目名称大红门住宅、商业金融、托幼建设项目（二）开发企业（二）开发企业北京惠东房地产开发有限公司（三）项目位置及总占地（三）项目位置及总占地本项目位于北京市丰台区大红门西路 26 号。四至为：东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场

5、北里。项目规划总用地面积 79218 平方米，其中代征道路用地 12734 平方米，代征绿化用地面积 6000 平方米，总建设用地面积为 60484 平方米，其中住宅用地面积为 41000 平方米、商业金融用地面积为 16484 平方米、托幼用地面积为3000 平方米。总建筑面积为 210117 平方米。（四）建设内容和规模（四）建设内容和规模本项目建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。住宅建筑面积 130074 平方米，地上 13-18 层，建筑面积 102500 平方米，其中6640 平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面

6、积 27574 平方米；地上、地下停车位共计 1115 位。商业金融楼总建筑面积为 77643 平方米,地上 5-14 层，建筑面积为 49500平方米；地下 3 层，其中地下一层为 6000 平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为 28143 平方米；地上、地下停车位共计 478 位。托儿所建筑面积为 2400 平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司2全部委托专业公司出租经营。（五）项目进度（五）项目进度本项目拟于 2007 年 08 月开始进行项目的

7、前期准备、勘探设计和工程招标等工作，拟于 2007 年 12 月开始正式进行工程建设，于 2009 年 10 月之前完成全部的工程建设，共 26 个月。住宅楼拟由 2008 年 04 月开始销售，商业金融用房拟于 2009 年 11 月开始出租。（六）总投资估算及资金筹措（六）总投资估算及资金筹措本项目总投资估算为 152225.1 万元,其中工程费 66525.7 万元，工程建设其他费用 81328.4 万元（其中土地取得费 75005.0 万元） ，不可预见费 4370.9万元。其中 78753.2 万元拟由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总投资的 51.73%，住宅销售回款 7

8、3471.9 万元用于本项目建设，占项目总投资的48.27%。二、承建企业情况二、承建企业情况（一）基本情况（一）基本情况项目单位：北京惠东房地产开发有限公司北京惠东房地产开发有限公司法定代表人：田振清住所：北京市海淀区知春路 76 号翠宫饭店写字楼十二层 C-1注册资本：人民币 3000 万元单位性质：有限责任公司经营范围：房地产开发，法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营。北京惠东房地产开发有限公司是经过北京市工商局行政管理局注册，于2004 年 05 月成立的综合性开发企业。该公司是北京市基础设施投资有限公司下属全资子公司，主要从事房地产开发经营等。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目

9、申请报告中招国发工程项目管理有限公司3（二）人员情况（二）人员情况北京惠东房地产开发有限公司现拥有职工 28 名，本科以上学历 15 人，占现有人数的 54%；中级以上职称 12 人，占现有人数的 43%。（三）项目负责人介绍（三）项目负责人介绍杨兆林，男，1970 年 11 月；汉族，中共党员；1992 年 7 月毕业于河北省煤炭建筑工程学院建筑学专业（大学本科） 。1992 年 8 月-1997 年 12 月：北京炼焦化学厂设计所、林产工业设计研究院设计部（建筑设计师） ；1997 年 12 月-2001 年 1 月：北京嘉奥房地产开发有限公司香港嘉里集团（写字楼项目副总指挥） ；2001

10、 年 1 月-2001 年 9 月：中实集团中实恒业房地产开发有限公司（前期开发部经理） ；2001 年 9 月-2002 年 9 月：北京太合日盛房地产公司（规划部经理、工程部经理、销售部经理、 “时代庄园”项目总指挥） ；2002 年 9 月-2003 年 1 月：北京新恒基房地产集团（北营房项目总经理） ；2003 年 1 月-2006 年 8 月：北京北化房地产开发有限公司（市场开发总监、“CBD”东都项目总策划） ；2006 年 8 月-2007 年 1 月：北京市基础设施投资有限公司（资源开发部副经理） ；2007 年 1 月至今：北京惠东房地产开发有限公司（总经理） 。杨兆林从事

11、房地产行业十多年，主要负责房地产开发建设的管理工作，曾主持过北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京国宾花园和时代庄园等多个项目的规划设计、项目策划、工程管理和市场营销等工作。主持过 CBD 东都的开发，包括项目前期准备、产品规划定位、合作及招商谈判、项目策划、市场营销推广等多个环节的工作。2005 年荣获万房网北京十大精英操盘手的称号。三、报告的主要内容三、报告的主要内容本报告研究的主要内容有：项目建设的背景和必要性、市场需求分析、商业金融楼和住宅楼建设方案，投资估算、财务分析及资金筹措等。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司4四、技术经济指标四、技术经济指标表

12、表 1-11-1 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标序号项目单位指标备注1总用地面积平方米79218.0 建设用地面积平方米60484.0 代征道路用地面积平方米12734.0 代征绿化用地面积平方米6000.0 2建设用地面积平方米60484.0 道路用地面积平方米7459.2 绿化用地面积平方米19460.0 2总建筑面积平方米210117.0 2.1地上建筑面积平方米154400.0 住宅用房地上建筑面积平方米102500.0 含底商建筑面积 6640 平方米 商业用房地上建筑面积平方米49500.0 托儿所地上建筑面积平方米2400.0 2.2地下建筑面积平方米55717.0 住

13、宅用房地下建筑面积平方米27574.0 商业用房地下建筑面积平方米28143.0 3容积率 住宅用地容积率2.5 商业用房容积率3.0 托儿所容积率0.8 4绿化率%32.17 5住宅户数户1115.0 6机动车停车泊位数位1593.0 住宅用房位1115.0 其中地上停车位 446 位,地下停车位 669 位 商业用房位478.0 其中地上停车位 153 位,地下停车位 325 位7层数 住宅用房层数层13-18 商业用房层数层5-148建设周期月26.0 大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司59项目总投资万元152225.1 工程费万元66525.7 工程

14、建设其他费万元81328.4 其中土地取得费 75005.0 万元 不可预见费万元4370.9 10每平方米建筑面积工程投资 住宅用房元/平方米2640.8 商业用房元/平方米3542.5 11项目总投资万元152225.1 自有资金万元78753.2 销售回款万元73471.9 12销售费率%4 13营业税率%514城市维护建设税%715教育费附加%316所得税率%2517盈余公积金公益金%1518税后年均利润11571.7 20财务基准收益率%1221全部投资财务净现值万元3603.5 22全部投资财务内部收益率%13.0 23投资回收期年7.84五、报告编制依据五、报告编制依据1北京市国

15、有土地使用权出让合同（京地出合字（2007）第 0006 号；2北京市规划委员会“规划意见书” （2006 规意选字 0171 号） ；3. 北京北旅汽车制造有限公司住宅、商业金融、托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议；4项目法人单位提供的其它相关资料。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司6第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性一、项目建设背景一、项目建设背景房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注

16、重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，北京市房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。本项目位于北京市丰台区大红门西路，由北京惠东房地产开发有限公司投资开发建设。项目用地原为北京市北旅汽车制造有限公司的国有划拨工业用地。2006 年10 月经北京市土地整理储备中心整理上市，进入土地二级开发市场。北京市基础设施投资有限公司通过招投标中标，获得本项目的独立投资、建

17、设和经营使用权。北京惠东房地产开发有限公司是北京市基础设施投资有限公司下属的全资子公司，主要承担地铁沿线的资源开发、共享和综合利用。本项目位于北京南城三、四环之间，中轴路西侧。项目南侧和石榴庄路北侧多为原有六层以下的居民楼；东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店；在项目所在地周边还有远洋自然、西马金润家园、星河城等 2005 年以后开发的多个住宅小区。同时即将建设的地铁十一号线和地铁十号线将形成北京三、四环之间的又一条环绕北京城的地铁闭环交通线路，使这一地区的交通更加迅捷。从本项目所在地 15 分钟即可到达木樨园商圈、草桥大型生活区和洋桥生活区域；本项目距天安门 10 公里左右、距北京西站

18、和首都机场约 10 公里和 45 公里，与陶然亭公园和天坛公园均在 5 公里范围内。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司7项目位置图依据咨询方案和初步调查，市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄路项目用地现状大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司82006 年 12 月，根据北京市国土资源局中标通知书要求，北京市基础设施投资有限公司（后变更为北京惠东房地产开发有限公司）与北京市国土资源局、北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同（京 地出【合】字（2007）第 0006 号）和北京北旅汽车制造有限公司住宅、商

19、业金融、托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议 ，此后即着手进行本项目的建设开发工作。二、项目建设必要性二、项目建设必要性（一）改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程（一）改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。北京是我国政治、文化的枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。本项目所在的北京南部地区，是目前北京市城市建设和政策导向的重点开发区域，随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步

20、加快城南地区的发展步伐和提升区域环境质量。另一方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济的不断发展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地、节约用地是城市发展的重要原则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。（二）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件（二）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房

21、体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果带来的住房升级换代大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司9需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。从上世纪末开始，北京市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目所在地西距地铁马家堡西路站 500 米，北依地铁十一号线的

22、马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。居住环境也是购房者考虑的重要因素。随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进一步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，到 2005 年末，丰台区常住人口 156.8 万人，而在本区域大型居住板块常住人口已达 30 万人以上，区域住宅总量已突破 800 万平方米，还吸引了大量外来流动人口，已初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这一区域的市场认知度正在逐步提升。旺盛的消费需求。本项目周边 1 公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已

23、逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司10第三章第三章 市场分析市场分析一、全国房地产市场状况分析一、全国房地产市场状况分析从 2006 年初到 2007 年一季度，全国房地产开发景气指数趋势如图 3-1 所示。2007 年 3 月份， “国房景气指数”为 101.22，比 2 月份下降 0.56 点，同比下降 0.24 点。图 3-1 全国房地产开发景气指数趋势图房地产开发投资分类指数为 101.47，比 2 月份上升 0.03 点，同比下降0.16 点。一季

24、度，全国完成房地产开发投资 3544 亿元，同比增长 26.9%。完成商品住宅投资 2462 亿元，增长 30.4%。其中，经济适用住房投资 88 亿元，增长 41.6%。资金来源分类指数为 99.92，比 2 月份下降 0.28 点，同比下降 3.58 点。一季度，全国房地产开发企业到位资金 7125 亿元，同比增长 26.3%。其中，国内贷款 1761 亿元，增长 20.9%；企业自筹资金 2495 亿元，增长 23.2%；利用外资 131 亿元，增长 1.54 倍。土地开发面积分类指数为 91.42，比 2 月份下降 1.67 点，同比下降 12.61点。一季度，全国房地产开发企业完成土

25、地开发面积 5306 万平方米，同比增长0.4%。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司11房屋施工面积分类指数为 104.08，比 2 月份上升 0.58 点，同比下降 1.30点。一季度，房屋施工面积 12.44 亿平方米，同比增长 20.7%。其中，住宅施工面积 9.63 亿平方米，增长 21.4%；办公楼施工面积 5196 万平方米，增长16.3%；商业营业用房施工面积 1.42 亿平方米，增长 11.9%。商品房空置面积分类指数为 103.54，比 2 月份下降 1.11 点，同比上升9.73 点。截止到 3 月底，全国商品房空置面积为 12617 万

26、平方米，同比增长2.7%。其中，空置商品住宅 6900 万平方米，下降 1.2%。二、北京市房地产发展现状及预测二、北京市房地产发展现状及预测（一）土地供应计划（一）土地供应计划2007 年，在土地供应的空间分布上，北京市将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。土地供应计划指标城八区适当向朝阳、海淀、丰台倾斜，远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。基础设施用地，除了确保奥运、铁路、公路等重大建设项目外，还将优先支持望京、天通苑、回龙观等城市交通“疏堵工程” 、新城基础设施建设等项目。工矿仓储用地，除了

27、确保现有高新产业园区用地外，还将优先支持自主创新企业、高新技术产业、都市型现代农业循环经济类项目用地，严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的产业项目。科教文卫体和行政办公用地，除了确保奥运、中央及驻京部队、市属重点项目外，还将优先支持文化创意产业、新城公共设施建设用地。 住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，继续贯彻建筑面积小于 90 平方米的住房面积不得少于 70%的规定，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。商服用地方面，将优先支持发展现代服务业用地，支持社区便民市场等建设，禁止供应高尔夫及练习场、滑雪场用地。（二）目前北京房地产发展状况（二）目前北京房地产发展状

28、况2006 年国家陆续出台了一系列宏观调控政策，如提高贷款利率、 “限制外资炒房、征收二手房转让所得税、征收土地增值税、调整住房供应结构等，对北京房地产发展产生了一定影响。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司122006 年度，北京市房地产开发：商品房施工面积 10483.5 万平方米，比 05 年下降 2.5%；其中商品住宅 6311.3 万平方米，下降 13.3%。商品房竣工面积 3193.9万平方米，下降 15.3%；其中商品住宅 2193.3 万平方米，下降 22.8%。全市商品房销售面积（含现房和期房）2607.6 万平方米，其中商品住宅 2205

29、万平方米；商品房销售额（含现房和期房）2159 亿元，其中商品住宅 1626.3 亿元。商品房空置面积 1039.7 万平方米，比 2005 年末减少 334.5 万平方米；其中商品住宅空置 494.1 万平方米，减少 305.6 万平方米。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司13北京市房地产开发投资在经济、社会较快发展的推动下，保持高速增长态势。2001 年至 2006 年累计完成投资额 7693.9 亿元；2006 年房屋施工面积达到14069.2 万平方米，比 2001 年增长大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司141.

30、7 倍；2001 年至 2006 年房屋竣工面积累计 21972.6 万平方米，六年间平均每年竣工房屋 3662.1 万平方米。北京市房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立起来的，经历了一个从小到大、从慢到快的发展过程。2001 年至 2006 年北京市处于营业状态的房地产开发企业个数逐年增加，2001 年仅为 1005 家，到 2006 年，已达到了 2958 家。2007 年一季度，土地开发景气指数、完成投资景气指数、新开工情况景气指数、房屋竣工景气指数、商品房预售景气指数和商品房销售景气指数均处于不景气区间。但是，由于空置面积销售情况较好，以及企业盈利状况的好转，对稳定房地

31、产业景气水平起到支撑作用。2007 年一季度，空置商品房景气指数比 2006 年第四季度提升 5.7 点。盈利景气指数达到 115.9，比上年四季度提升18.6 点，房地产景气指数始终保持着平稳运行的态势。（三）居民消费水平状况（三）居民消费水平状况随着国家的不断发展，全国居民整体消费水平得到了较大的提高。根据国家统计局公布的数字，2006 年，全国居民消费价格比 2005 年上涨 1.5%，其中用于居住的消费增长为 4.7%,位居首位。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司15（四）北京市房地产需求预测（四）北京市房地产需求预测过去的 2006 年，北京市商品

32、房销售价格持续上涨，与 2005 年相比房地产价格指数如表 3-1 所示。表 3-1房地产价格指数 指 标2006 年2005 年大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司16房屋销售价格指数108.8106.9商品房108.6106.6其中：住宅109.6107.1 其中：普通住宅111.2108.2 高档住宅106.5106.3二手房109.8109.4其中：住宅109.8109.7房屋租赁价格指数102.9102.4 其中：住宅104.4103.1土地交易价格指数105.2103.82007 年，在国家加大宏观调控力度和加快奥运建设的影响下，北京经济实现了平稳

33、开局，企业生产经营状况稳定，市场需求活跃。近两年内，北京市房地产需求预计将继续保持旺盛，其原因有几个：一是拆迁带来的被动需求。二是投资性需求日益膨胀，国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而食品、医疗、教育等费用大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革，无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。据麦肯锡 2005 年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。三是人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的另一个主要因素。因为日本和

34、韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收益。另一方面，在北京还有很多独特的消费群体，使得对北京房地产的需求非常旺盛。第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政治中心，中共中央、国务院、全国人大、全国政协、中央军委、全国性社团群组织以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机构，总体上看官员阶层庞大。由于行政级别、职称、学历等方面的原因，这部分人的收入水平大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司17比较高，住房消费力也比较强。第二，北京拥有规模庞大的国内

35、驻京办事机构。几乎每个省、市级地方政府都在北京设了办事处，有的县、乡也有办事处，购置房产设置办事处很普遍。不仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事处。他们不光需要办公用房，还需要住宅，而且往往只讲区位，不管价位。第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。各个国家的大使馆都设在北京，许多国际机构，如亚洲开发银行、福利基金会等都在北京设立了办事处，一些跨国公司将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。另外北京还有许多合资企业。这些涉外机构也需要办公用房、公寓等，而且由于国家形象、收入水平、消费习惯等原因，他们在面积、档次方面的要求也是比较高的。第四，北京拥有全国规模最大、平均层次

36、最高的白领阶层。从 IT 精英到金融高管；这些人教育背景好、学历层次高、收入高，预期好，住房消费力是极强的。第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。北京的高校多、研究机构多，而且多是著名的教学科研单位，其中的教学科研人员不但工资收入高，而且科研经费充足，可用于自己支配的费用数额巨大。第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。不仅如此，许多外地文化界、演艺界人士也常年滞留北京，购房购车。他们的收入水平和消费水平都很高。此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔一住。还有一些条件好的退休人员，因为北京的医疗水平高，也来到北京定居。以上都对北京的房地产需求产生巨大影响，这也是北京作为首

37、都与全国各地房地产需求市场的显著区别。三、本项目的区位优势三、本项目的区位优势 “大红门住宅、商业金融、托幼建设项目”作为地下与地上、轨道与公路、空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，为了更合理、高效、节能和环保的建设本项目，即更优质的利用地铁站点和周边的土地资源、提高社会服务附加值，积极有效地进行探索城市轨道交通与城市建设综合体的无缝连接及业态的升级、创新尝试。本项目规划区内，含四个不同的规划内容包括：居住、大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司18托幼、商业金融和街心绿地。项目地上总建筑面积约 16 万平方米，地下建筑面积将根据与地铁车站无缝连接及满足项

38、目配套需要来确定。本项目区位的轨道交通优势主要体现在：地铁四号线、十一号线与本区域及本地块的关系如下图所示：大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司19建设中的地铁四号线，有效的联系了北京南城与北城，规划中的地铁十一号线，东西横贯南城。通过这些轨道交通设施，使南城与北京的经济核心，CBD地区和中关村地区，紧密地联系起来。如此便利的交通条件，极大地提升了城南的总体价值。通过沿线周边的地产开发带来地铁的稳定客流，南城的整体房地产品质也将有质的提升。本地块西距地铁四号线马家堡西路站 500 米，北依地铁十一号线的马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，地理位置优

39、越，交通便利，轨道交通与房地产开发在此形成了完美的结合。地铁、地下空间、客流、区域商业、宜居型社区，各种梦想、各种理念，都在此得到完美的体现。但这些优势需要通过开发企业的认知与重视在项目的整体规划和开发建设过程中逐步实现。本项目区位的景观规划和利用如下图所示：项目用地北侧为城市绿地及马草河,为区域内为数不多的拥有城市景观的用地。项目用地内规划城市绿地与北侧绿地相呼应,形成完整景观体系。除此以外，项目周边交通便利，居住环境优良，地铁、轻轨、多路公交线路和高速经过项目周边。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司20四、本项目市场分析四、本项目市场分析（一）区域环境分

40、析（一）区域环境分析北京东、西、北部区域房地产市场开发较早，且五环以内有效供应已显不足，开发商和购房者目光逐渐转向南城区域。目前，南城区域仍以中端项目为主流。近年随着整体区域价值的提升，销售价格不断攀升，该区域也出现了较多中高档产品并获得广泛市场认可度。城市建设和政策导向引起开发重点南移，城市道路交通网络体系特别是轨道交通的规划建设为各区域间价值流动提供通道，使得南城区域功能不断得到加强。截至 2005 年底，丰台区常住人口达到 156.8 万人，本区域大型居住板块提供 30 万常住人口，消费潜力惊人。交通方便，使得周边商品房和办公楼市场需求相当旺盛。目前，本区域已售和在售项目约 30 个，围

41、绕在本项目周围已形成 800 万平米住宅总量。与此同时，随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进一步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力。（二）土地供应（二）土地供应在北京未来几年内的潜在住宅类用地供应量中，南城将占有很大比例。但在目前市场条件下，其中大部分拆迁难度相对较大，土地价格相对较高。本项目通过招投标中标已取得土地使用权，项目用地现状为拆迁后的平整土地，为本项目的开工建设奠定了基础。（三）生活配套设施情况（三）生活配套设施情况项目周边 1 公里的范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，项目隔马家堡东路东侧为万客隆超市，购物与餐饮氛

42、围已逐渐开始形成。 （四）周边住宅类楼盘分析（四）周边住宅类楼盘分析大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司21通过对本地块周边典型楼盘进行分析，发现其共同的特点是：价格上扬迅速，销售周期较短。2004 年至 2006 年 10 月底，本区域居住类楼盘的平均年涨幅超过了 20%。具体情况如下：2004 年以前，本区域开盘项目有怡然家园、城南嘉园（一期） 、晨新园、康缘居等 10 多个楼盘，主要价位集中在 4500 元以下。2005 年随着北京市城市开发的重点开始向南城转移、地铁四号线的修建、市政道路等基础设施的改善以及北京市房价整体走高，本区域楼盘开始整体上涨。当

43、时开盘的远洋自然、飞亚小区、瑞丽江畔、城南嘉园（2 期）等楼盘售价集中在 5500 元/平米至6500 元/平米之间，其中地铁四号线石榴庄路站西侧的星河城更是依靠良好的设计、齐全的配套与优越的位置，突破了 7000 元/平米的售价。2006 年，随着北京市房价的持续走高，木樨园商圈的逐渐成型与地铁四号线通车时间的临近，本区域吸引了大量本区域居民和外来经商、投资人士在此置业、投资。2006 年年初开盘的远洋自然 2 期、瑞丽江畔尾盘、星河城 3 期、枫南世嘉在经过半年的涨幅后，达到了 8000 元/平米的左右。其中星河城 3 期的售价更是突破了 9000 元/平米。远洋自然、西马金润家园等成规模

44、社区的建成，及正在建设的地铁 4 号线、规划中的地铁 11 号线和石榴庄路拓宽等市政交通设施的实施，带动了整个区域环境全方位的品质升级。本区域及从其他区域外来的购房者会对本区域楼市形成强大的支持，使本区域房价的上升形成较大空间。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司22另外一方面，本项目地下空间拟与地铁无缝接轨，使得本项目作为地上与地下、轨道与公路、空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，成为本项目主要的亮点之一。（五）商业类楼盘分析（五）商业类楼盘分析2006 年的市场需求非常旺盛，企业在北京继续积极扩张，2006 年第四季度空置率同比下降 0.5 个百分点

45、。2007 年全年预计将超过 100 万平米。 仲量联行北京研究部主管凯安娜表示：“由于许多企业扩张意愿强烈，我们本应看到更多的吸纳量，但同时一些原本 2006 年 10 月份完工的项目将会延迟到次年 3月。很多公司都选择入驻新建成的优质写字楼以迅速扩张自己的业务。2007 年将有大批新项目完工，我们将看到吸纳量可能增长三倍。 ”由于一些写字楼项目延迟了入驻时间，市场整体租金水平仍保持平稳。而一些顶级写字楼由于没有剩余可租赁面积，因此其租金水平继续稳定在高位。受加入 WTO 后的金融改革带动，银行金融业成为 2006 年吸纳办公物业最大的行业之一。 相对开发较早目前已较为成熟的住宅市场来讲，本

46、区域商业地产起步较晚，主要的商业业态还停留在住宅配套底商的阶段，属于住宅、商业金融和托儿所综合配套建设，各楼盘的商业配套基本上为面对本楼盘需求群体。到目前为止，马家堡住宅板块缺乏综合性商业消费中心，且区域商业特色性不够强。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司23（六）风险分析（六）风险分析成本风险：由于土地成本已超过项目综合成本的 40%以上，所以本项目必须严格控制建设成本、管理成本及销售费用，但建设成本与产品品质和售价相关联、销售费用又与市场实现和回款直接相关，因此成本是项目成败的重要因素。价格风险：本项目区域内有双限房、经济适用房及多个中档项目，还有近十万

47、平方米的商业面积，所以各个方面的竞争都非常激烈，价格竞争首当其冲，虽然产品差异使价格高低可以有所不同，但房价始终还是购房人最注重的事情。目前市场最大的风险依然来自于政策调控，但从美联储的研究结果看，全球 18 个主要工业化国家经验表明：即使 GDP 出现一定的波动，实际房价受到的影响有限；而且政府对房地产市场进行严厉调控只会在两种情况下出现：房地产市场的发展严重影响到实际产出或者金融安全。因此从近期的房地产发展态势上看，政策调控风险对本项目影响不大。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司24第四章第四章 场址的建设条件场址的建设条件一、地理位置与用地范围一、地理

48、位置与用地范围本项目位于北京市丰台区大红门西路 26 号。四至为：东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。二、场址现状二、场址现状项目用地红线内已完成“三通一平” ，北侧并排有一处配电室（施工用电预留）和一座需要保留的锅炉房（用于周边小区供暖） ，南侧红线上原围墙待拆，用地内还有少数树木，约 250 棵，多数胸径在 30 公分以下。三、场址条件三、场址条件（一）自然环境条件（一）自然环境条件1 1地形地貌地形地貌本项目地处华北平原北部，位于永定河冲洪积平原二期洪积扇上。地势略低于市中心区，区域内地形平坦，由北向南倾斜，地面标高 2933m，地形坡降小

49、于 1/1000，属冲积平原的地貌类型。在区域地貌环境中，位于永定河二级阶地上，在小地貌环境中，位于凉水河二级阶地上。2 2气候条件气候条件本项目的气候类型属典型的温带、半湿润半干旱大陆性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。据北京市气象局近 30 年统计数据，年平均最低温度为-9.4，年极端最低温度为-27.4；年平均最高温度为 30.8，年极端最高温度为 40.6。北京地区为季风区，冬季以北和西北风为主，春、夏季主导风向为南风。年最大风速约 22 米/秒，七月份最大风速约 14 米/秒，一月份最大风速约 14 米/秒。年降水量 550660 毫米，降水量季节性变化大，年降水量 80%以上集中在

50、七、八月份。年日照时间约 2700 小时，年总辐射约 5350 兆焦耳/平方米.年。雨季施工时，对建设项目的基坑开挖、支护和施工降水等产生不利影响。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司25（二）地震烈度（二）地震烈度本地区地震烈度为 8 度。（三）地质水文情况（三）地质水文情况本项目用地范围内地质构造基底为前寒武系灰岩，基岩上覆盖的第四系松散堆积物为冲洪积而成，厚度在 75m150m 之间。第四系堆积物互相交错，连续性差，无明显变化规律，含水层岩性主要为砂砾石、中粗砂含砾及中粗砂，含水层厚度 2030m。（四）交通条件（四）交通条件本项目所在地东侧紧邻马家堡东

51、路；南侧距四环约 1 公里；西靠马家堡西路，距在建的地铁四号线马家堡西路站 500 米；北侧距南三环约 1.5 公里，紧临规划中的地铁十一号线马家堡东路站，而地铁十一号线规划沿石榴庄路与地铁十号线构成绕北京城的地铁闭环；732 路、54 路、646 路、813 路、百利宝专线等多趟公交线路经过项目所在地周边，交通便利。项目所在地距首都机场约 45 公里、北京西站 10 公里、天安门 10 公里、陶然亭公园和天坛公园 5 公里。（五）市政设施条件（五）市政设施条件1 1供水供水项目所在地周边已形成比较完善的输配水管网系统，太平街南延新建DN600 管线及石榴庄路 DN300 管线作为场址所在区域

52、的供水水源，服务压力为0.18MPa；根据相关文件，本项目规划日用水量 300 吨/日。2 2雨水雨水项目所在地北侧马草河，雨水可通过市政雨水管线排入马草河，最终流入凉水河。3 3污水污水项目所在地北侧的石榴庄路铺设有 DN800 的污水管线，可将本项目产生的生活污水沿该市政管网排入小红门污水处理厂。小红门污水处理厂处理能力为60 万吨/日，市政污水管网容量能够满足本项目新增污水排放量要求。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司264 4供电供电项目所在地外电源引自李窑 110KV 变电站，采用双回 YJY-3300 型电缆供电；10KV 电缆从李窑变电站引出，

53、沿大红门西路向西至马家堡东路，由马家堡东路西侧向北于角门路至本项目场址周围。5 5供气供气本项目用地范围东侧马家堡东路和北侧石榴庄路分别铺设有 DN500 的中压天然气管线和 DN200DN300 的低压天然气管线。中压管线为采暖气源线，低压管线可作为生活用气的气源。现有供气能力能够满足项目用燃气需求。6 6通讯和电信通讯和电信北京市的信息服务基础设施已具备，电信网、计算机网和有线电视网已覆盖全北京城，第三代移动通信、数字电视已普及，可满足本项目通讯和电信需求。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司27第五章第五章 规划建设方案规划建设方案一、基本原则一、基本原

54、则1 以人为本，以住户的生活舒适方便为本。符合项目定位。3充分考虑将来物业管理的便利性。4方便项目营销。二、规划设计二、规划设计依据依据1国家标准智能建筑设计标准GB /T 50314-2006。2国家标准城市居住区规划设计规范GB 50180-93。3国家标准住宅建筑规范GB 50368-2005。4国家标准供配电系统设计规范GB 50052-95。5国家标准低压配电设计规范GB 50054-95。6国家标准建筑照明设计标准GB 50034-2004。7国家标准高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95。8国家标准建筑设计防火规范GB 50016-2006。9国家标准采暖通风与空气调节设

55、计规范GB 50019-2003。10国家标准建筑中水设计规范GB 50336-2002。11国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189-2005。12行业标准汽车库建筑设计规范JGJ 100-98。13北京市地方标准居住建筑节能设计标准DBJ 11-602-2006。14北京市地方标准公共建筑节能设计标准DBJ 01-621-2005。15 北京市新建设改建居住公共服务设施配套建设指标 。16北京市规划委员会规划意见书附件（选址） ，2006 年规意选字 0171 号。17国家现行相关规范及北京市有关规定。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司28三、规划设

56、计指导思想三、规划设计指导思想1体现以人为本的理念，满足现代都市生活需要，营造一个与周边环境相融合的综合功能区，创造方便、舒适、安全、优美的居住小区。 2保持与环境相协调的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加强本住宅小区的个性及特色塑造，加强居住小区的识别性和居民的归属感，在小区内建设一座地标式的商业建筑。 3结合规划用地的特点，采用开放社区的思想，利用小区提供的公共服务设施在小区内形成特色街道，努力创造具有“品牌效应”的居住区，创造更多的卖点，为住户以及周边地区营造优质的居住和休闲娱乐环境氛围。 4规划布局、环境塑造、单体建筑设计三者完美结合，将建筑融入自然流畅的景观之中，对特定区域（

57、广场、花园、绿地等）采用普通的、相似的铺装作背景，将隐藏的托儿所融入整体的景观中，既保证小区具有良好的规划结构和形态布局，又能使建筑单体拥有良好的朝向、通风采光和开阔的视野，让优美的外部环境渗透到住户的家中，创造有品味的建筑，使其具有良好的卖相。 5充分考虑小区的定位、客户群的居住及生活习惯，强调户型的通好性，户型设计的紧凑、实用，提高户型的实用率及灵活性，以适应市场的要求；同时将小区定位在有品味的、精致的、中档生活型的住宅区。四、规划用地范围及指标四、规划用地范围及指标本项目东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。规划总用地面积为 79218 平方

58、米，总建设用地面积为 60484 平方米，其中：居住用地 41000 平方米，商业金融用地 16484 平方米，教育科研（托幼）用地 3000 平方米，规划用地及指标详见下表。序号项目单位指标1总用地面积平方米792182总建设用地面积平方米60484居住用地平方米41000商业金融用地平方米16484大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司29教育科研（托幼）用地平方米30003代征公共用地面积18734 代征道路用地平方米12734 绿化用地平方米60004容积率商业金融 3.0住宅2.5托幼0.85建筑控制规模商业金融平方米 49500住宅平方米 10250

59、0托幼平方米24006建筑控制高度商业金融米60住宅米60托幼米127绿地率30%8停车泊位商业金融平方米机动车65 辆万平方米，自行车200 辆万平方米住宅平方米机动车1 辆户，自行车2 辆户；五、建筑设计方案五、建筑设计方案（一）总平面布局及交通流线（一）总平面布局及交通流线本项目总平面布置在设计上满足总体规划、有关规范、规定及要求，力求功能分区明确合理、交通便利互不干扰，协调好不同分区、不同时间段、不同性质的人、车流之间的关系，营造一个功能完备、设施齐全、交通方便、环境优美、具有可识别性的南部时尚生活区。在区域布置时因地制宜利用地形特点、充分考虑建筑群的使用特性，组织好内部不同性质建筑的

60、环境空间，以分别适应商业经营、生活居住、商务办公、人员集散等行为要求。交通组织实行严格的人车分流，在小区的边缘设置地上停车以及地下车库大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司30的出入口，汽车不进入到小区内部地上区域。高层住宅单元竖向交通都直接与地下停车场连接，方便住户到达停车场，尽可能减少车流和人流的交叉。同时，利用环境暗示的方法多重限速，将车流对社区系统的穿越干扰减少，以此来保证整个步行系统的持续性和安全性，体现“以人为本”的精神。详见总平面布置图。根据北京地区建设工程规划设计通则 ，该项目建筑主体北侧退用地红线10 米，东侧退用地红线 10 米，按规划要求，

61、在代征绿地及托幼用地西侧设一条 12 米宽的规划路，以便与南侧规划路连通。住宅部分在石榴庄路上开设两个机动车出入口，其中一个为消防应急车道入口。小区地下汽车库入口位于南侧住宅楼的东南侧，地下汽车库出口位于南侧住宅楼西北侧，两出入口均设于住宅区外围，有效实现人车分流。北侧住宅沿街设两层底商，出入口均设于北侧，住宅人流由南侧进入，可保证居住人流与商业人流分开。商业部分在石榴庄路上开设一机动车入口，在马家堡东路设一机动车出口，即可满足平时去地下车库车行要求，又可满足消防应急车道要求。商业人流主要出入口设于建筑北侧，商业楼地上 15 层为商业，814 层可作为酒店式公寓、商务中心或办公室，其入口设于南

62、侧，与商业人流分开；地下一层为商业，地下二、三层为停车及设备用房。规划未来与城市地铁实现无缝连接。地上均设置环形消防车道，满足消防要求。（二）绿化、道路与景观设计（二）绿化、道路与景观设计绿化设计注重环境，采用绿地上摆建筑的手法。绿地上开辟必要的道路和硬地，设置花园，形成城市街边绿化小区中心花园步行道路绿化的系统，使绿化小品、水景、园林休闲步道以及草坪形成点、线、绿化网络。 环境小品的设计注重文化的内涵以及与小区整体风格的统一；结合穿越小区中的街道，让公众能欣赏到小区的建筑和环境的文化氛围，并能置身其中，由于该项目场地内两地块之间有城市绿地，因此该小区的绿化景观设计力求做到形散而神不散，地块间

63、有主线贯通。每个地块中都形成自己的环境景观核心，但又通过带状的景观步行道与环境绿化的设计将它们统一，并在最大的地块城市绿地上形成高潮点，向西绵延到住宅狭长的花园中，向东南则迭落至商业的大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司31后庭院内的下沉广场中，向南则与幼儿园相连接，形成景观上的统一。小区道路规划采用一种自由的、具有艺术特色的曲直相结合设计，其设计注重对景观的处理，力求达到移步换景，同时又要考虑方便住户。本小区道路系统分为三级路网：第一级为小区级道路，路面宽为 7 米，双幅路面，第二级为小区次干道，路面宽为 4 米，第三级为宅间小路，分别进入各住宅，路面宽为

64、2 米。住宅部分地上布置停车场，地下设地下车库；商业部分以地下停车为主，住宅与商业部分的两层地下停车场有机的连接在一起。（三）建筑技术经济指标（三）建筑技术经济指标根据规划要求，本项目初步建设方案技术经济指标详见下表。建筑技术经济指标一览表一览表项目单位指标备注总建筑面积平方米210117地上建筑面积平方米154400 住宅用房地上建筑面积平方米102500含底商建筑面积 6640 平方米 商业用房地上建筑面积平方米49500 托儿所地上建筑面积平方米24003 层，11.9 米地下建筑面积平方米55717 住宅用房地下建筑面积平方米27574 商业用房地下建筑面积平方米28143容积率 住宅

65、用地容积率2.5 商业用房容积率3 托儿所容积率0.8绿化率%32.2 住宅户数户1115道路平方米7459机动车停车泊位数位1593 住宅用房位1115其中地上停车位 446 位,地下停车位 669位 商业用房位478其中地上停车位 153 位,地下停车位 325位层数 住宅用房层数层13-184359.55 米； 商业用房层数层5-14514 层，27.560 米。大红门住宅、商业金融、托幼建设项目申请报告中招国发工程项目管理有限公司32（四）建筑平面立面设计（四）建筑平面立面设计该项目分为住宅楼、幼儿园及商业金融楼，其中住宅地上部分分为北侧六栋塔楼及底商，南侧七栋南北向板楼，住宅部分地下

66、室连成一个整体。北侧布置有 6 栋 1318 层的住宅楼，一、二层主要功能为住宅配套底商及住宅入口，住宅部分结构形式采用剪力墙结构，底商采用框架结构；三十八层为住宅，每个单元 4 至 6 户，设一部消防楼梯及两部电梯。南侧住宅楼结构形式采用剪力墙结构，层数为 1318 层，共有 7 栋，每个单元 4 至 6 户，设一部消防楼梯及两部电梯。户型设计以中小户型为主，力求紧凑、实用，合理组织户内流线，合理分区，通过设置集中管道井、综合布线、设多层窗及在楼板埋设冷热水管等技术手段，实现低噪声、节能、环保的舒适居住环境，拟做恒温恒湿节能住宅，采用的主要技术为：天棚采暖和制冷热辐射系统，置换新风系统，外遮阳系统。住宅共计 1115 户，户型配比详见下表：XSSM户型XS1XS2S1S2M1M2M3M4LXL套内使用面积31.8836.8744.6251.6761.971.7769.2566.9971.3386.92套内建筑面积（不包括公共区域建筑面积）35.5242.449.9659.6669.3679.9280.0278.0983.37100.29套型建筑面积（包括公共区域建筑面积）39.944