广西某养老院项目建议书

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1、广西华府乐园养老院 项目建议书拟建项目： 广西华府乐园养老院建设单位： 广西冠杰资产管理有限公司编写单位： 广西守信新建设投资有限责任公司日期： 2015年01月8日第一章 总 论41.1项目概况41.2编制依据及范围41.3结论与建议51.4 项目建设目标121.5 项目建设单位概况121.6项目建设地点131.7 项目建设周期131.8 项目策划运作协助单位14第二章 项目提出背景、必要性及可行性152.1 项目提出的背景152.2 项目建设的必要性182.3项目建设的可行性21第三章 建设内容与建设规模分析223.1 建设内容223.2 建设规模223.3建设方案28第四章 项目位置与建

2、设条件464.1项目位置464.2项目建设条件46第五章 项目总平面布置方案495.1 项目选址495.2 总平面布置505.3 竖向规划51第六章 建筑结构设计方案516.1 建筑风格516.2 结构526.3 给排水536.4 排水546.5 采暖通风556.6 供电566.7 消防58第七章 环境保护节能与环保措施617.1节能措施617.2环境保护措施69第八章 劳动安全与防护748.1 项目建设期劳动安全748.2项目运营期间主要防范措施79第九章 项目组织、服务和定员809.1组织机构809.2 劳动定员及人员培训819.3公司管理829.4 员工利益保障839.5外部支持839.

3、6 项目组织839.7服务项目84第十章 投资概算及资金来源8510.1估算范围8510.2投资估算依据8510.3 建设投资估算分配8610.4资金来源89第十一章 财务分析8911.1项目收益8911.2.项目成本9011.3 项目税金9111.4税后利润9111.5投资回收9111.6盈亏平衡点分析92第十二章 社会效益分析92第十三章 项目投资风险分析9413.1 风险分析9413.2 风险规避建议与结论95第十四章 项目结论与建议9514.1结论9514.2建议96第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目拟建名称：暂定广西华府乐园养老院。 1.1.2 建 设 单 位：广西冠杰资产管

4、理有限公司。1.1.3 项目 负责人：黄建华。 1.1.4拟 建 地 点： 广西南宁市江南区沙井街道堤园路三津村三津港。1.1.5拟 建 设 项 目：占地面积 72.76 亩；占地面积合约48603.68平方米。 1.1.6建 设 期 限： 4 年，分两期建设。每建设期2年。 1.1.7项 目 性 质：新建社会养老基础设施项目。1.1.8项目总投资及资金筹措 估算项目总投资 3800？万元，其中：固定资产投资为 ？万元，流动资产投资为 ？万元，铺底流动资金为 ？ 万元，建设期利息为 358.50 万元。资金筹措：企业自筹资金 ？万元，占总投资的70%，申请银行贷款 ? 万元，占总投资的30%

5、。1.2编制依据及范围1.2.1编制依据1、广西社会养老服务体系建设“十二五”规划2、南宁市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；3、国务院十部委关于加快实现社会福利社会化的意见； 4、老年养护院建设标准（建标144-2010）5、中华人民共和国国务院新闻办公室授权发布：中国老龄事业的发展；6、老年人建筑设计规范JGJ122-99；7、城镇老年人设施规划规范1.3结论与建议1.3.1结论广西华府乐园养老院工程项目的建设，本项目属于社会养老基础设施建设，可以进一步完善南宁市社会养老设施，解决目前南宁市社会老养老院设施落后且严重不足的状况。另一方面，项目建设符合广西社会养老服务体系建设“十二五”规

6、划的有关精神，社会效益显著。项目建设拓宽服务功能，更有效地为南宁市的居家老人开展服务；扩大南宁市养老服务设施的功能，项目建设要达到：“以养老为主，完成南宁市三无老人安置；做到应急联动和临时救助相结合；建设成为南宁市养老示范和实训基地；建设成为南宁市老人服务中心”，真正实现老有所医、老有所养、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为的目标，促进社会福利事业健康、适度、有序发展。因而本项目的实施是必要的，也是可行的。1.3.2建议为了项目的实施，建议南宁市政府的相关部门给予项目建设大力支持，特别是用地和资金支持。建议项目承办单位尽快完善办理各项审批手续，并抓紧时间进行勘察、设计招标等项目前期手续的落

7、实与实施，并进一步完善设计方案。建议项目承办单位在项目实施阶段要统筹安排好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。1.3.3项目工作范围（1）了解“广西华府乐园养老院项目”的发展前景，分析该项目建设的必要性。（2）分析项目建设的内容和规模方案。（3）根据建设内容和规模方案，研究落实建设条件、设施、设备等方面的基础数据。 （4）根据拟定的建设方案，确定配套的建筑结构、给排水、供配电、供热、总平面布置等专业的设计方案。 （5）估算项目总投资，分析项目的经济效益和社会效益，分析项目的抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性，得出初步结论，并编制本项目建议书，交有关部门论证评估。项目具体各

8、项工作内容，详见后各章。 1.3.4 项目编制原则1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法律、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。 2、采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生、性能好。 3、以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。 4、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。 5、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。1.3.5 项目工作概况 根据建设单位意见，成立本项目

9、建议报告领导班子，召开项目方案论证，对本项目内容认真扎实的调研设计，对项目的必要性方案进行确实的分析，了解建设单位意图和国家政策法规的要求，进行方案比选。 编制人员对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学合理资料，掌握项目建设的背景及理由，同时随时与单位负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。对项目的提出社会背景和必要性、项目选址、社会老龄化的分析、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、消防、环境保护、节能节水、建成后的经济与社会效益等。进行公平、公正、公开、科学、合理客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可

10、靠的依据。1.3.6 中国养老院现状分析1、老龄化市场机遇分析据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。2. 养老观念逐步转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而

11、不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。3.家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 4.国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社

12、会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。1.3.7 广西敬老院现状目前，广西壮族自治区60岁及以上的老年人口635万左右，占全区总人口的13.59%，比全国高出1.6个百分点。这说明广西在人口老龄化的同时，老龄化也在以每年3.5%的直线速度上升。目前广西有大量老年人因儿女不在身边而独守空房，成为“空巢老人”。同时，高龄人口丧偶和患病的几率高，自理能力差。人口老龄化带来的养老负担问题不仅体现在经济供养方面，生活照

13、料和精神安慰方面的问题也日趋实现。（1）未富先老：发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000到10000美元，而中国目前为1000美元。广西老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素。 （2）老年公寓市场现状：现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。（3）规模小、配套设施不足目前的养老公寓以家庭式为主，多属传统的养老公寓，拥有100

14、个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。（4） 服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。（5）老年公寓市场发展趋势 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移：老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选

15、址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 园林式老年公寓将受青睐：随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此园林式老年公寓将大受青睐。1.3.8 广西养老院现状主要表现在：一是本地市中国著名的长寿之乡，因此“五保”对象人数众多，现有的城乡敬老院大部分始建于六

16、、七十年代，由于年久失修，房屋陈旧不堪，屋面渗漏严重，大部分已成为危房；辅助用房面积小，大部分存在不同程度的安全隐患；加之由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低。二是建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差。三是按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。四是敬老院占地面积较小，建设用地受限，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。五是医疗、办公设备陈旧、落后，大部分都是六、七十年代购置的，因年

17、久失修，急需更新购置，六是随着居民收入水平提高，对养老院的服务水平要求随之提高，使养老院的建设标准与市区中高档住宅或别墅的水准相当。因此，福利事业目前的发展现状，已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着福利事业的进一步发展。为了更好的改善“五保”对象的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，市政府根据本地区福利事业现状和长远发展规划，规划几个集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的福利服务中心，其主要工作职能是为经济富裕的老年人提供住、养、医设施，达到设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口

18、单位。使中心成为社会保障体系的一个重要组成部分。1.4 项目建设目标（1）以南宁市特有的区域个性，依托南宁市及江南区众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的养老文化氛围及江南区作为南宁市工业化城区为依托，逐渐向南宁周边地区乃至区内外各大城市辐射，同时向国际社会老年公寓靠拢。 （2）通过典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时环境的影响使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让人心灵宁静不被尘世的喧嚣所扰动，而达到身心健康的养老城。 （3）通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构，达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化

19、，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化的“六化目标”进军。1.5 项目建设单位概况本项目投资建设单位为广西冠杰资产管理有限公司于 2007 年 07月28日组建成立，注册资金 200 万元人民币。目前现有中高端人才50多名；主要的经营范围接受委托对不良资产进行收购、经营管理及处置、企业管理咨询、市场调研、房地产开发及投资经营、房屋租赁、商业地产投资咨询及营销策划旅游产业的开发及施工、物业管理、商业供货、商贸、建筑业的施工、建筑材料的生产与销售，康复产业的投资等多元化公司。公司汇集了一批有经验的高中级建筑工程师，经济管理人员，保健养生专业人员，是一家集生产、开发、经营、公益事业为一体的多元化公司，

20、面对社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业。以诚信投资、热心公益、树立形象、打造品牌，全心全意为老年人服务。项目建成后，公司将会使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所依。项目建成后可为老人提供一个集疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的服务机构。不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向，也将形成公司新的经济增长点。 1.6项目建设地点 项目建设地点：南宁市江南区沙井街道堤防园路三津村三津港项目区域面积较大、场地开阔、依山傍水、气候宜人、阳光充足、环境清静、交通便利、基础设施完善，是十分理想的养老居住投资场所。 1.7 项目

21、建设周期项目建设期为4年，分两期建设，每建设期为2年。1.8 项目策划运作协助单位 项目建设运作协助单位由广西守信新建设投资有限责任公司负责策划运作，该公司成立于2007年7月，是一家大型的文化活动策划、企业文化策划、商业运作方式策划公司，企业诚信在各项目活动中得到客户的好评，公司不但具有创新意识，敢走别人没走过的路，思想理念超前，具有独创性。本项目的运作该公司主要负责该参考该项目的选点、项目建议书的编写、总图规划的设计、协调政府各部门、筹措项目资金、策划、运作项目经营管理模式，以“三源联盟”为理念，即人力资源、智慧资源、经济资源。这一模式和理念与实施，打造自身企业品牌。具体如下： 1、在企业

22、管理方面：充分运用了“三大资源”优势，使社会资源得到优化组合，达到了资源贡献最大化，使企业向着正确、良性、健康的方向发展，全面解决了现代中国企业人情化，资源浪费，思维局限的现状。 2、在机关内应管理方面：采用了来自社会、服务于社会、管理于社会、也是用社会各力量的资金办社会福利事业及为服务，最终服务于人民。在管理上由社会共同管理，共同支配，共同监督，达到不浪费一分钱，不乱用一分钱，分分都用于服务社会，任何个人、任何组织、任何企业和单位，都无权支配，无权动用。每一分钱不但公开、透明，而且安全有保障。既符合国家的法律法规，又符合各金融部门的规定和管理办法。 3、在项目运作方面：全面采用了“三权”分离

23、法，一是投资分开；二是建设分开；三是管理分开。从而达到了分工明确，责任到位密切，既相互职业岗位，又相互监督，又相互激励，使项目既如期、按期完成。同时节省开支保证质量。 4、在服务管理方面：采用社会集群精英，达到公开、公平、公正，符合中华人民共和国法律及各国法律。以服务老人为本，造福于社会为主的原则。总之，经过进一步分析、讨论、研究，此项目策划、运作模式基本可行，需在实践中进一步检验和证明，具有一定的可行性，对本项目的实施具有一定的推动、促进、实现作用。第二章 项目提出背景、必要性及可行性2.1 项目提出的背景1956年联合国一份题为人口老龄化及其社会经济含义的研究报告问世。由此人口老龄化问题逐

24、渐引起了国际社会的关注。事实上，世界发达地区60岁以上人口占总人口的比重在1950年就达到了11.6%，从而进入了一个老龄化的社会。从全球来看，21世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。据联合国统计，全世界60岁及以上人口占总人口的比重将从2000年的9.8%增加到2010年的10.7%。这标志着老龄化时代的来到。随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。已呈现出规模大、速度快，高龄化的特征，截止2012年底，我国60岁以上老龄人口已达到1.85亿人,占总人口的13.70%，预计到2020年底将达到2050

25、年将达到4.2亿万人，占总人口的16.74%，2030年将升至3.1亿人，约占总人口的20.40%，2050年老了人可将达到高峰4.2亿人，约占总人口的27.70%，这个快速增长的庞大老年群体，孕育着一个巨大的消费市场。南宁市是全国老龄化程度较高的城市，自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化等趋势，需要照料的失能、半失能老人数量出现剧增等态势。截至2011年，南宁市常住人口达到711.48万人，60岁以上老年人口已达到119.15万人（其中市区45.83万人，六县区73.32万人），占总人口的16.74%，且南宁市老龄人口的发展

26、呈快速增长的趋势（2006年，2007年，2008年，2009年，2010年全市老年人口分别为79万人，83.17万人，97.87万人，110.29万人，114.87万人），可见南宁市面临人口老龄化问题日益严重，加强社会养老服务体系建设的任务显得尤其重要。由于计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”监听结构日益普遍，空巢监听不断增多。目前，我国户均规模3.16人，较改革开放之初的4.61人下降了31.5%。城乡老年空巢家庭比例不断上升，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化

27、养老机构和社区服务的需求与日俱增。加强社会养老服务体系建设，成为解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%，农村已超过20%。随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人数量的增加，照料和护理问题日益突出。由于现代社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人，这样就只有通过发展社会养老服务来解决；人口老龄化的加剧的同时，失能、半失能老年人的数量还将持续增长。在这种社会形式下对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。在做好南宁市国民经济和社会发展“十二五

28、”规划的同时，政府必须积极应对南宁市人口老龄化日益严重的新形势，认真贯彻社会养老服务体系建设“十二五”规划（意见稿）、老年养护院建设标准、老年人建筑设计规范、老年人社会福利机构基本规范和广西社会养老服务体系建设“十二五”规划的文件精神，建立起与老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系；实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求。为此，南宁市民政局提出建设“南宁市第二社会福利院”项目是非常必要的，也是提高当前社会养老服务质量的关键举措。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。所以让老年人共享经济

29、建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务的体现，是贯彻 “三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。也是弘扬中华民族传统美德，因此项目利用优雅的自然环境发展老龄产业，创建养老院、疗养院、老年公寓具有重要意义。 2.2 项目建设的必要性 当前，社会福利事业正处在一个新的历史起点上，面临重大的历史机遇，同时出现的新情况、新问题、新挑战，突出的问题是人口老龄化进程的加快，老年福利服务设施建设相对滞后，满足不了人们日益增长的社会福利需求等。解决老龄人口问题，实现老龄事业与经济社会协调发展成为当务之急，也使得当前的社会养老服务体系的建设面临着前所未有的发展机遇，是一个极大挑战。

30、党的十七大提出了“老有所养”的战略目标，并且在十七届五中全会提出了“优先发展社会养老服务”的方针，民政部在社会养老服务体系建设“十二五”规划（意见稿）中指出，“在养老机构层面，重点建设社会福利院”；“要充分利用现有资源，盘活资产，立足于改扩建，在不具备改扩建条件的地方适当新建。”在广西社会养老服务体系建设“十二五”规划中指出，“十二五”期间，14个地级市各建设一所为失能、失智老年人提供长期护理的专业化、设施功能齐全的养老机构：打造示范性养老机构，自治区和各地级市各建设一所集生活照料、医疗康复、老年大学、文体娱乐等多功能与一体，能够辐射周边，具有示范作用的大型综合性养老机构。加强社会养老服务体系

31、建设，已成为各级党委政府关心，社会广泛关注，群众迫切期待解决的重大民生问题，解决中低收入人群中失能、半失能老人的养老问题更是重中之重。近年来南宁市在市委市政府的正确领导下，老年福利事业发展较快，但随着人口老龄化成都日益加重，养老服务设施不足的矛盾日益突显，现有的养老机构明显不能满足老年人口快速增长的需要。据有关部门统计，到2011年5月，南宁市（包括六县区）共有各类养老机构838个，共有床位12526张，全市养老机构床位与老年人口比为11.35：1000；目前南宁市区内共有养老机构45个，共有床位5132张，市区内各类养老机构床位与老年人口比为11.6：1000。机构容量与入住需求量形成极大的

32、反差，与社会养老服务体系建设“十二五”规划（意见稿）要求的“每千名老年人拥有养老床位数达到30张”的目标相差很大，缺口将达到21935张，由此可见，南宁市相当长一段时期养老床位出现非常大的缺口。1）广西老龄化社会问题需要2010年广西区民委一项调研显示全区共建成各类收养性养老机构1474家，其中公办养老机构1255家，民办219家，涵盖了福利院、敬老院、养护院、荣军养老机构、老年公寓等，拥有养老床位5.27万张。但相对我区老龄化严重程度以及十二五规划的要求，我区养老机构建设还面临艰巨的任务。根据第六次全国人口普查数据，我区60岁及以上人口近650万人，即使不考虑老年人口继续增长和现有养老床位折

33、旧淘汰问题，到2015年我区养老床位缺口达到32.85万多张，是存量的3.4倍多。广西也是著名的侨乡，尤其是在东南亚诸国和台、港、澳地区，有大量广西籍华侨和海外同袍，老年华侨思慕“叶落归根”，回国养老，即减轻子女赡养的辛苦，又能自得其乐。所缺者，是符合国外中高经济水平家庭消费水准的养老院耳。 2)构建和谐社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，市委、县委和各级政府也提出建设“和谐家庭”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐家庭的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建的养老院，将为弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活

34、丰富多彩、快乐幸福，也为老年群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里安度晚年。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。 3)加快养老事业发展的需要 本养老服务项目实施后，将彻底改变广西地区原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决老年人群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服 务宗旨。作为我区南部滨海区一所规模较大的综合性社会福利机构，将在自治区社会保障体系中发挥较为重要的作用。2.3项目建设的可行性1、完善养老服务体系建设是党和政府的战略目标。针对人口老龄化进程

35、的加快与老年福利服务实施建设相对滞后这一矛盾，为了有效解决老龄人口问题，实现老龄事业与经济社会协调发展，满足人们日益增长的社会福利需求，党和政府在加强社会养老服务体系建设的问题上，始终高度关注，党的十七大提出了“老有所养”的战略目标，十七届五中全会提出了“优先发展社会养老服务”的方针，都是直面社会广泛关注、群众迫切期待的最大民生问题。2、建设养老服务体系是国家的规划。民政部社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）指出“在养老机构层面，重点建设社会福利院”；“要充分利用现有资源，盘活资产，立足于改扩建，在不具备改扩建条件的地方适当新建”。“ 原则上，在中央支持的项目中，中央补助东部地区不

36、超过总投资的30、中部地区不超过总投资的50、西部地区不超过总投资的70。对于财政困难的老少边穷地区、人口老龄化问题比较突出地区和国家有特殊政策的地区，中央视情况采取包建的办法安排补助。中央归集的彩票公益金要积极支持发展社会养老服务”。3、养老服务体系建设是地方政府的工作重点。广西社会养老服务体系建设“十二五”规划指出，“十二五期间，14个地级市各要建设1所为失能失智老人提供长期护理的专业化、实施功能齐全的养老机构”，“要打造示范性养老机构，自治区和各地级市建设一所集生活照料、医疗康复、老年大学、文体娱乐等多功能于一体，能够辐射周边，具有示范作用的大型综合性养老机构”，“各地市新建设福利中心一

37、个”。4、养老服务体系建设有着经济发展的强大后盾。第三章 建设内容与建设规模分析3.1 建设内容项目建设内容有老年人用房、行政办公用房、附属用房。老年人用房包括：有入住服务用房、生活用房、卫生保障用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房。室外活动场所，衣物晾晒场地，道路、停车场、绿化、围墙等附属设施。3.2 建设规模1、根据“社会养老服务体系建设“十二五”规划”的要求和南宁市的土地供应情况。为节约用地，使项目达到一次规划、一次设计的原则，因此本项目项目建设用地约72.76亩。2、广西华府乐园养老院总建筑面积为51503.7平方米，拟分两期建设，一期建设规模为750个床位，建筑面积25751.85

38、平方米；二期建设规模为750个床位，建筑面积25751.85平方米。3、根据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会共同颁布的老年养护院建设标准（建标 144-2010）中规定：老年养护院各类用房使用面积指标表（/床）用房类型使用面积指标500床400床300床200床100床老年人用房入住服务用房0.260.320.340.500.78生活用房17.1617.1617.1617.1617.16卫生保健用房1.231.351.471.681.93康复用房0.570.630.720.841.20娱乐用房0.770.810.841.021.20社会工作用房1.481.50

39、1.541.561.62行政办公用房0.830.941.071.301.45附属用房3.573.813.974.345.19合计25.8726.5227.1128.4030.53注：上述指标中老年人用房使用面积系数为0.60，行政办公用房和附属用房使用面积系数为0.65本项目的规模参照500床的面积指标执行。第一、二期工程建设规模与内容（24-27页插入：项目投资估算表）3.3建设方案3.3.1 设计指导思想1、根据相关老年养护院建筑设计规范与规定，做到以人为本、规模合理，功能完善。设施建设应与当地的经济、文教、社会发展水平相适应。2、建设内容从满足当地老年养护院的实际需要出发，同时要具备老年

40、养护院高起点、高标准、前瞻性的特点。3、规范建设、科学管理。设施建设需严格执行相关规范建设各项规章制度，符合国家现行的有关工程建设强制性标准。工程设计以国家颁布的有关规范为标准，认真贯彻执行国家和地方的政策及法令，积极采用新材料、新设备，设计符合环保及消防要求。3.3.2 设计原则本着“功能第一”的重要原则，强调“关爱生命、以人为本”的设计思想，采用先进的设计理念和设计模式，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化之间的和谐，创造一个舒适宜人的老年养护、医疗康复环境空间。统一规划，合理布局，节约用地。并注重遵循以下原则：1、安全牢固原则

41、，严格执行工程建设标准，将老年养护院建筑的安全放在首位，确保老年养护院建设质量。2、老年养护院建筑的流程应合理、简洁，按照建筑单元的功能进行平面布置，合理制定流程，要充分做到安静就诊。3、病员活动区域，应舒适宜人，流向合理，候诊区域设置健康教育橱窗和影像教育。根据单体建筑的功能特点，对诊疗区域内的候诊区，进行适应的风格设计。4、各功能设施的排列要体现现代老年养护院的高科技、现代化水平，体现老年养护院安全、简洁、舒适、高效、严谨、可信赖的特质。5、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构、配套建设各项设施。6、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节地的设计原则

42、。7、防震减灾原则，建筑和环境应综合采取抗震、防火、防洪、防风雪和防雷击等防灾安全措施，确保病人、医护人员的安全，并能结合城市放在总体规划需要。8、无障碍通道原则，要符合国家城市道路和建筑物无障碍设计规范的要求，为特殊人群的老年养护带来方便。老年养护院整体上是一种生动有序的空间关系，强调空间组织的逻辑性，层次感，依据土地形状考虑布局上的对称性，同时考虑了环境保护、病人及其家属生活便利等因素，使整个医院的医疗服务形成一个有机整体。3.3.3规划设计依据1、法律法规依据（1） 中华人民共和国城乡规划法；（2） 中华人民共和国环境保护法；（3） 中华人民共和国土地管理法；（4） 城市规划编制办法；（

43、5）建设部、计委批准发布的建设项目经济评价方法与参数（6）国家计委批准发布的投资项目可行研究指南（7）国务院中国的社会保障状况和政策白皮书（8）社会福利机构管理暂行办法民政部令 第19号2、规范、标准依据（1） 城市居住区规划设计规范；（2） 广西壮族自治区自治区城市规划技术管理规定；（3）行业标准老年人社会福利机构基本规范MZ008-2001住宅设计规范；（4） 民用建筑通则；（5） 建设设计防火规范；（6） 城市用地竖向规划规范；（7） 城市给水工程规划规范；（8） 城市排水工程规划规范；（9） 城市电力工程规划规范；（10） 城市通信工程规划规范；（11） 城市工程管线综合规划规范。3、

44、相关规划依据（1）南宁市城市总体规划（2007年-2030年）；（2）南宁市土地利用总体规划（2007年-2030年）；（3）南宁市城市总体规划片区控规（4）南宁市社会化养老服务体系发展规划（2005年-2015年）4、其他依据（1）建设单位提供的其它有关资料；（2）现场踏勘和收集地质、地震、环境、社会经济、交通运输等有关资料；（3）任务委托书。3.3.3总平面设计功能分区合理，洁污路线清楚，避免或减少交叉感染；建筑布局紧凑，交通便捷，管理方便；应保证老年人生活用房、卫生保障用房、康复用房、社会工作用房等处的环境安静；老年人生活用房、卫生保障用房、康复用房应获得最佳朝向；适当考虑适应突发公共卫

45、生事件应急时期紧急扩展用的需要留有发展或改、扩建余地；有完整的绿化规划；对废弃物的处理，应作出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定。建筑物各部分体量均含有相同元素，局部体量与主楼体量共同构成和谐呼应的总平面特色，使群体体量有相当的积聚感，并体现高效节约的可持续发展原则。南宁市第二社会福利院各功能建筑用房，通过场地道路相连。设置 5米宽的消防通道，以满足消防要求。总平面布置满足使用功能要求，符合国家有关规范及南宁市建设规划要求。3.3.4竖向规划道路及地坪坡度均按排水最小要求设计，其雨水的排放按就近排入河流的原则设计，室内标高比室外地坪高0.45米。场地雨水的排放采用自然排水和有组织

46、排水相结合的方法，主要的雨水排放方式有：采用渗水性好的路面,使雨水就地渗下。合理设计场地坡度,使雨水流向雨水收集设施。采用排水暗沟和明沟排除地面水。3.3.5建筑单体设计1、平面设计本项目拟建老年人用房、行政办公用房、附属用房等，总建筑面积为89523平方米，拟分两期建设。项目建设内容有老年人用房、行政办公用房、附属用房。老年人用房包括有入住服务用房、生活用房、卫生保障用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房。室外活动场所，衣物晾晒场地，道路、停车场、绿化、围墙等附属设施。2、建筑标准（1）建筑装修与环境设计结合老者生理、心理特点，做到色彩明亮，线条简洁，防治积垢，便于清洁，有利消毒。（2）建筑

47、物维护结构与屋面、外窗应使用气密性、防水构造良好的产品，门、墙角及走廊双侧及转角处采取防碰撞措施。楼内通道以及卫浴间应按照无障碍要求进行设计。(3)老年人生活用房、卫生保障用房、康复用房室内装修符合下列规定：顶棚便于清扫、防积尘，照明采用防眩光吸顶灯。内墙墙体应选用不裂、难燃、耐撞、无污染材料，墙体安装牢固，涂料、壁纸要选用擦洗方便的产品。入住服务用房、生活用房等内墙采用耐擦洗，难积污、易清洗、耐磨蚀的材料，阴阳角接缝处设大弧度。卫生保障用房、康复用房等采取实心砖墙，双面抹含钡砂浆保护层，设铅板夹芯门及铅玻璃观察窗。建筑走廊、卫生保障用房等人行的楼面、地面选用防滑地面材料。卫生间及备餐间、污物

48、间选用防滑地面材料。卫生保障用房墙面、地面及天棚以及门窗选择无缝隙、气密性好的产品材料。3.3.6结构设计3.3.6.1设计依据1、本工程采用的主要设计规范（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）（2）建筑结构荷载规范（GB50009-2001 2006年版）（3）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（4）砌体结构设计规范（GB50003-2001）（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）（6）建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）2、建筑设计方案和总平面图3.3.6.2设计资料1、地震基本烈度：根据建筑抗震设计规范附录A，本工程所在地区设防

49、烈度6度，抗震措施按7度考虑。2、本工程建筑场地类别为类。3、本工程建筑结构的安全等级为二级。4、本工程结构设计使用年限为50年。5、基础设计等级为丙级。6、荷载（1）基本风压值取0.35KN/。（2）活荷载取值（单位：KN/）住房康复用房楼梯间卫生间走廊电梯机房上人屋面行政办公用房活荷载2.02.03.52.02.57.02.03.03.3.6.3结构设计1、基础：参照建设方提供的岩土工程勘察报告确定建筑物采用的基础形式。2、结构选型本项目拟采用框架结构。3.3.6.4主要结构材料1、混凝土：混凝土强度等级C20C30，具体待计算后确定。2、钢筋及钢材钢筋：HPB235钢筋，fy=210N/

50、mm2HRB335钢筋，fy =300N/ mm2HRB400钢筋，fy =360N/ mm2型钢、钢板、钢管：Q2353、焊条：E43型（用于焊接Q235型钢、钢板及HPB235钢筋之间互焊）E55型（用于HRB335、HRB400钢筋之间互焊）4、砌体：小型砼空心砌块强度等级MU5.0，砌筑砂浆M5.0。3.3.7给排水3.3.7.1设计依据1、建设主管部门和建设单位的有关批文和资料。2、建筑专业提供的相关的建筑平面图。3、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）4、室外排水设计规范（GB50014-2006）5、室外给水设计规范(GB50013-2006)6、建筑设计防火规范（G

51、B50016-2006 ）7、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 2005年版）8、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）9、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）10、给水排水设计手册11、公共建筑节能设计标准GB 50189-200512、医疗机构水污染物排放标准（GB18466-2005）；3.3.7.2给水系统设计1、水源：本项目室外用水从南宁市市政给水各引两条DN150的给水管供水，采用地下敷设方式引入，市政管网最不利供水压力为0.30Mpa，满足小区供水水压要求。2、给水系统：本项目室外用水从南宁市市政给水各引两条DN150的给水

52、管在小区内形成环网，供生活和消防用水，供水量满足小区用水要求。环状管网上布置足够室外消火栓以确保本工程室外消防用水，引入管上均安装一型号为LX150N水表计量。3.3.7.3室外排水1、污水排水系统（1）本工程的生活污水经排水立管排到室外后，通过污水排水检查井输送到专业污水处理站进行处理，经污水处理站处理后的污水达到市政排放标准后方可直接排入市政污水检查井；（2）医疗污水需经污水消毒处理后，才能与其它污水合并处理。（3）最大日污水量按最大日给水量90%计算。2、雨水排水系统本工程设计暴雨强度参考南宁地区暴雨强度实际情况，屋面雨水排水管道的排水设计暴雨重现期p5年，暴雨强度H=186mm。雨水经

53、收集后分别排至市政雨水排水管网。3、排水系统（1）室外排水采用雨、污分流制。（2）项目污水经专业污水处理站处理达到市政污水排放标准后排入小区污水干管，然后再排入城市污水干管；医疗污水需经污水消毒处理后，才能与其它污水合并处理。（3）雨水经雨水口收集后，经雨水支管排入小区雨水干管，然后再排入城市雨水干管。（4）室外排水采用双壁玻纹管。3.3.7.4管道材料室外生活给水管道采用铝合金衬塑管，热熔连接，室内生活给水管道采用PP-R给水塑料管，热熔连接；生活污水管及雨水排水管采用PVC-U新型复合排水管熔接剂连接；消防给水管采用热镀锌钢管，螺纹连接或卡箍连接。3.3.8电气设计3.3.8.1设计依据本

54、工程为南宁市第二社会福利院，属新建工程。1、本工程采用的国家设计规范：民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；综合医院建筑电气设计规范（JGJ49-88）；供配电系统设计规范（GB50052-2009）；10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；低压配电设计规范（GB50054-95）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；通用用电设备配电设计规范（GB50055-93）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；2、给排水、暖通等专业提供的用电负荷及要求

55、3.3.8.2设计范围强电系统包括：照明、应急照明、配电系统、防雷接地及火灾自动报警及消防联动控制系统系统。弱电系统包括：消防报警及联动，消防广播、有线电视、电话、电脑联网等系统。3.3.8.3设计方案供电设施应安全可靠，保证不间断供电，并设置应急自备电源。采用双回路供电。采用分回路供电方式。1、负荷等级和电源（1）供电电源由开闭所引来二路10KV回路作常用电源盒备用电源，采用双回路供电。如有困难可采用一10KV电源加柴油发电机做备用电源的供电模式。（2）负荷等级一级负荷：火灾自动报警及消防联动控制设备、消防泵、喷淋泵、防火卷帘门、消防控制室、防排烟风机、正压送风机、应急照明、疏散指示灯、通道

56、照明、应急照明及疏散指示灯、抢救室、照明用电等。三级负荷：病房一般照明，客梯等用电属三级负荷。2、电力配电系统（1）低压配电系统接地形式采用TN-S系统。工作零线（N）和接地保护线（PE）自变配电所分开后不再相连，线路敷设时N线和PE线不得混接或错接。低压配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。消防负荷及一二级负荷为双电源供电，末端配电箱自动切换，三级负荷采用单电源供电。（2）电力电源由低压配电房引来，供电电压380/220V，使用电压380/220V.（3）电力电源均用密集型母线槽或电缆经电

57、缆桥架（线槽）穿钢管引至电力配电设备。3、自动控制（1）本工程除消火栓、喷淋泵采用软启动方式，生活水泵采用变频调速外，其余电动机采用全压启动方式。（2）潜污水泵采用液位传感器就地控制，由集水坑水位自控，高水位开泵，低水位停泵，水位超高报警。（3）消防泵：两台泵一用一备，备用泵自投，由消火栓按钮、消防控制中心控制启泵，或由消防泵房就地手动启泵、停泵。消防水池液位过低报警。（4）喷淋泵：两台泵一用一备，备用泵自投，由压力开关、消防控制中心控制启泵，或由消防泵房就地手动启泵、停泵、消防水池液位过低报警。（5）防排烟风机平时就地手动控制启、停，低速运行；火灾时机房就地手动控制或消防控制室控制启动，高速

58、运行；排烟防火阀超温（280度）熔断联动停止风机，并将信号送消防控制室。平时低速运行过负荷停机，消防高速运行过负荷报警。（6）消防水泵、喷淋水泵、排烟风机及加压风机等平时就地检测控制，火灾时通过火灾报警联动控制系统或通过消防控制室实现自动控制，并均可在消防控制室和现场进行自动/手动控制启停，并降运行状态及故障信号送至消防控制室显示。本工程所有消防用电设备热继电器只报警，不跳闸。空气断路器具有短路保护，过负荷只报警，不跳闸。4、照明系统（1）照明、插座分别由不同的支路供电；普通照明为单相三线，插座为单相三线。普通照明、插座回路均采用SC管暗敷设；应急照明配电箱出线采用ZR-BV-4X2.5mm

59、SC20暗敷设，所有插座回路均设剩余电流断路器保护。（2）照明光源：光源选用要求一般场所选用荧光灯或节能灯，其中荧光灯选用T5型细管荧光灯。其照明功率密度需满足建筑照明设计标准（GB 50034-2004）的有关规定，光源显色指数Ra=80，色温4500K6500K.（3）照明灯具：荧光灯单灯就地补偿或选用电子镇流器，补偿后的功率因数大于0.9；应急照明灯具和疏散指示标志灯具，应设玻璃或其它不燃烧材料制作的保护罩，且应符合国家的有关规定。（4）应急照明: 应急照明采用集中应急电源柜供电，应急电源标称应急工作连续供电时间=90min。（5）功能型灯具如：应急照明灯、疏散指示灯等需有国家主管部门的

60、检测报告，并通过本地主管部门认可、验收方可投入使用。5、弱电系统（1）电话系统：电话由市政电话交接箱接入。按每间房屋1对电话线，办公楼按每15平米1对电话线考虑，本设计只考虑管线的预留、预埋，交接箱、分线箱、线缆选择等由电信部门确定。（2）电视系统：有线电视由市有线电视网引入信号。按每间1个点计，本设计只考虑管线的预留、预埋，分配系统的型式、器件及线缆等由有线电视部门确定。（3）建筑物内弱电系统竖向干线和水平配线均穿管暗敷。（4）室外弱电线路采用穿PVC管埋地敷设。6、防雷接地系统本工程按二类防雷建筑设防，沿屋顶采用10镀锌圆钢设置避雷带。在屋面上装设不大于10m10m或12m8m的避雷网，并

61、与屋面上所有设备金属外壳相连。利用结构柱内两根不小于16mm2主筋作为防雷引下线，与结构基础内主筋焊接并与室外环状接地母带可靠连接。将建筑物内的各种竖向金属管道每三层与圈梁内钢筋连成环形均压带联接（圈梁内钢筋应与防雷引下线连接）。在45m及以上各层外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物均应与防雷装置连接，以防侧击雷。计算机房、各病房均设专用工作接地装置，上述房间内均设专用工作接地的端子箱，联合接地体接地电阻应小于1。由院内总变配电室引至大楼一层配电室的各路电缆在进线柜处以及由屋顶引至室外电气设备的配电柜内，均按规范设有浪涌保护器。弱电机房及竖井设254镀锌扁钢接地干线及接地端子并引接地线至室外环状接地母带。本工程配电保护系统为TN-S，由该母线引出两条镀锌扁钢至室外与环状接地母带可靠连接，将所有由院内总变配电室引来的三相四线电源电缆的PEN线做重复接地。各配电线路均设有单独PE线。所有配电箱、柜、电缆桥架及设备管道、风道等金属外壳均与PE线做可靠连接。3.3.9